FORMULAS PARA CÁLCULO DE UN CREDITO

FORMULAS PARA CÁLCULO DE UN CREDITO HIPOTECARIO
PRODUCTO: CAJA CASA
CONCEPTOS
Crédito de Caja Casa.- Es para todas aquellas personas naturales dependientes e
independientes que cuenten con capacidad de pago, buenas referencias, cuente con
solvencia moral y económica y aquellas que no cumplan con los requisitos para el
otorgamiento a través del Fondo Mi vivienda u otra modalidad de financiamiento
hipotecario.
Destino del crédito.- Para ampliación, culminación, acabados, mejoramiento y
remodelación de vivienda.
Capital: Es el valor monetario de importe del préstamo o la cantidad financiada.
Interés: Es el alquiler o rédito que se recibe o se paga por el uso de un dinero o
especie valorada en calidad de préstamo.
Tasa de Interés: Es la valorización del precio del dinero, según los periodos de tiempo
estipulados en una transacción comercial.
Tiempo: Es el lapso de periodo establecido en una transacción comercial,
generalmente se toma como unidad el año (360 días)
Tasa de Costo Efectivo Anual: Es aquella tasa de interés que determina el costo real
del crédito en el cual se incluye todos los costos y gastos que la operación genera.
El costo mínimo del seguro multiriesgo es de US 7.09 ó su equivalente en moneda
nacional.
EJEMPLO
Un Cliente solicita un Crédito Caja Casa por el monto de S/ 180,000.00 Soles a
una tasa de interés anual de 16.77% a un plazo de 10 años. El prestatario pagara
seguro de desgravamen aplicable al titular
¿Cuánto es la cuota a pagar?
¿Cuál es la tasa de interés mensual?
¿Cuánto es lo que va pagar con periodo de gracia de 30 días?
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 1
1. Fórmula para calcular la tasa de interés efectiva mensual:
[[(
)
]
]
Donde:
TEM
TEA
P
:
:
:
Tasa efectiva mensual
Tasa efectiva anual
Periodo entre cuota
[[(
TEM =
)
]
]
1.3%
2. Fórmula para calcular la cuota:
C =
K
n
(1+i) x i
--------------------n
(1+i) - 1
Donde:
i = Tasa de interés
k = Capital o Monto del Préstamo
n = Plazo
c = Cuota
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 2
120
( 1 + 1.3%)
x 1.3%
C = 180,000 x ---------------------------------120
( 1 +1.3%)
- 1
120
(1.013) x 0.013
C = 180,000 x ---------------------------------120
(1.013)
- 1
C = 180,000 x
0.06124586822
------------------------0.167651776
C = 2,970.52 Soles
3. Fórmula para calcular los intereses de la cuota:
Calculo de interés
Im = SC X TEM/100
Donde:
Im
TEM
SC
= interés mensual de cada cuota
= Tasa efectiva mensual
= saldo capital, que corresponde al capital adeudo a la fecha
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 3
Im = 180,000 x 1.3%
Im = 180,000 x 0.013
Im = 2,340 Soles
4. Calculo de capital de la cuota ( Amortizacion)
Am = R - Im
Donde:
Am
R
Im
= amortización
= cuota mensual
= interés mensual
Para el cálculo de la amortización, se efectúa una resta, el interés se le resta a la cuota
fija.
Am = 2,970.52 – 2,340
Am = 630.52 Soles
5. Fórmula para calcular el saldo capital del préstamo:
Para el cálculo del saldo se efectúa una resta. A la deuda inicial (préstamo) se le resta
la amortización mensual y se obtiene un nuevo saldo.
SC = SCA – Am
Donde:
SC
: saldo nuevo capital
SCA : saldo de capital anterior
Am
: amortización mensual
Caso: Primer mes
SC = 180,000 – 630.52
SC = 179,369.48 Soles
Se continúa para los próximos meses de igual forma.
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 4
6. Calculo del seguro de desgravamen individual directo :
Cs = (Sc x Fs)
Donde :
Cs : Costo del seguro
Sc : saldo capital
Fs : Factor de seguro
Cs = 180,000 x 0.00065
Cs = 117.00 Soles
7. Fórmula para calcular el seguro multiriesgo
CSM = VCB x Fs
Donde :
CSM : Costo de seguro multiriesgo
VCB : valor de construcción del bien, el cual se determina de la tasación realizada por
el perito REPEV.
Fs : Factor de seguro
VCB : 110,000.00
Fs : 0.0002522
CSM = 110,000 X 0.0002522
CSM = 27.74 Soles
8. Calculo de la cuota Total a pagar:
CTP = amortización del mes + interés del mes + seguro de desgravamen + seguro
Multiriesgo
CTP = 630.52 + 2,340 + 117 + 27.74
CTP = 3,115.26 Soles
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 5
9. Fórmula para calcular los intereses por periodo de gracia:
n
I = K x (( 1 + i )
- 1)
Donde:
I = Monto de interés
i = Tasa de interés
K = Capital o Monto del Préstamo
n = Plazo
Si el cliente solicita un periodo de gracia de 30 días (un mes). ¿Cuánto sería el interés
a pagar?
1
I = 180,000 x ((1 + 1.3% ) - 1)
I = 180,000 x ((1.013)1 - 1)
I = 180,000 x ( 0.013 )
I
= 2,340.00 Soles
El importe a pagar por 30 días de gracia es 2,340.00 que será distribuido en todas las
cuotas, resultando 19.50 el cual será sumado a la cuota.
10. Simulación de cronograma de pagos:
A continuación se detalla el CALENDARIO DE PAGO
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 6
N°
Saldo Capital Amortización
Interés
180,000.00
Desgravamen Multiriesgo
0.00065
Cuota Final
0.0002522
1
179,369.48
630.52
2340.00
117.00
27.74
3115.26
2
178,730.76
638.72
2331.80
116.59
27.74
3114.85
3
178,083.74
647.02
2323.50
116.17
27.74
3114.44
4
177,428.31
655.43
2315.09
115.75
27.74
3114.02
5
176,764.36
663.95
2306.57
115.33
27.74
3113.59
6
176,091.77
672.58
2297.94
114.90
27.74
3113.16
7
175,410.45
681.33
2289.19
114.46
27.74
3112.72
8
174,720.26
690.18
2280.34
114.02
27.74
3112.28
9
174,021.11
699.16
2271.36
113.57
27.74
3111.83
10
173,312.86
708.25
2262.27
113.11
27.74
3111.38
11
172,595.41
717.45
2253.07
112.65
27.74
3110.92
12
171,868.63
726.78
2243.74
112.19
27.74
3110.45
13
171,132.40
736.23
2234.29
111.71
27.74
3109.98
14
170,386.60
745.80
2224.72
111.24
27.74
3109.50
15
169,631.11
755.49
2215.03
110.75
27.74
3109.01
16
168,865.79
765.32
2205.20
110.26
27.74
3108.52
17
168,090.52
775.27
2195.26
109.76
27.74
3108.03
18
167,305.18
785.34
2185.18
109.26
27.74
3107.52
19
166,509.63
795.55
2174.97
108.75
27.74
3107.01
20
165,703.73
805.90
2164.63
108.23
27.74
3106.49
21
164,887.36
816.37
2154.15
107.71
27.74
3105.97
22
164,060.38
826.98
2143.54
107.18
27.74
3105.44
23
163,222.64
837.74
2132.78
106.64
27.74
3104.90
24
162,374.01
848.63
2121.89
106.09
27.74
3104.36
25
161,514.36
859.66
2110.86
105.54
27.74
3103.81
26
160,643.52
870.83
2099.69
104.98
27.74
3103.25
27
159,761.37
882.15
2088.37
104.42
27.74
3102.68
28
158,867.75
893.62
2076.90
103.84
27.74
3102.11
29
157,962.51
905.24
2065.28
103.26
27.74
3101.53
30
157,045.50
917.01
2053.51
102.68
27.74
3100.94
31
156,116.57
928.93
2041.59
102.08
27.74
3100.34
32
155,175.56
941.00
2029.52
101.48
27.74
3099.74
33
154,222.33
953.24
2017.28
100.86
27.74
3099.13
34
153,256.70
965.63
2004.89
100.24
27.74
3098.51
35
152,278.51
978.18
1992.34
99.62
27.74
3097.88
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 7
36
151,287.61
990.90
1979.62
98.98
27.74
3097.24
37
150,283.83
1003.78
1966.74
98.34
27.74
3096.60
38
149,267.00
1016.83
1953.69
97.68
27.74
3095.95
39
148,236.95
1030.05
1940.47
97.02
27.74
3095.29
40
147,193.51
1043.44
1927.08
96.35
27.74
3094.62
41
146,136.51
1057.00
1913.52
95.68
27.74
3093.94
42
145,065.76
1070.75
1899.77
94.99
27.74
3093.25
43
143,981.10
1084.67
1885.85
94.29
27.74
3092.56
44
142,882.33
1098.77
1871.75
93.59
27.74
3091.85
45
141,769.28
1113.05
1857.47
92.87
27.74
3091.14
46
140,641.76
1127.52
1843.00
92.15
27.74
3090.41
47
139,499.58
1142.18
1828.34
91.42
27.74
3089.68
48
138,342.56
1157.03
1813.49
90.67
27.74
3088.94
49
137,170.49
1172.07
1798.45
89.92
27.74
3088.18
50
135,983.19
1187.30
1783.22
89.16
27.74
3087.42
51
134,780.45
1202.74
1767.78
88.39
27.74
3086.65
52
133,562.07
1218.37
1752.15
87.61
27.74
3085.87
53
132,327.86
1234.21
1736.31
86.82
27.74
3085.08
54
131,077.60
1250.26
1720.26
86.01
27.74
3084.28
55
129,811.09
1266.51
1704.01
85.20
27.74
3083.46
56
128,528.11
1282.98
1687.54
84.38
27.74
3082.64
57
127,228.46
1299.65
1670.87
83.54
27.74
3081.81
58
125,911.91
1316.55
1653.97
82.70
27.74
3080.96
59
124,578.24
1333.67
1636.85
81.84
27.74
3080.11
60
123,227.24
1351.00
1619.52
80.98
27.74
3079.24
61
121,858.67
1368.57
1601.95
80.10
27.74
3078.36
62
120,472.32
1386.36
1584.16
79.21
27.74
3077.47
63
119,067.94
1404.38
1566.14
78.31
27.74
3076.57
64
117,645.30
1422.64
1547.88
77.39
27.74
3075.66
65
116,204.17
1441.13
1529.39
76.47
27.74
3074.73
66
114,744.30
1459.87
1510.65
75.53
27.74
3073.80
67
113,265.46
1478.84
1491.68
74.58
27.74
3072.85
68
111,767.39
1498.07
1472.45
73.62
27.74
3071.88
69
110,249.84
1517.54
1452.98
72.65
27.74
3070.91
Fec 70
108,712.57
1537.27
1433.25
71.66
27.74
3069.92
hago
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 8
71
107,155.31
1557.26
1413.26
70.66
27.74
3068.93
72
105,577.81
1577.50
1393.02
69.65
27.74
3067.91
73
103,979.80
1598.01
1372.51
68.63
27.74
3066.89
74
102,361.02
1618.78
1351.74
67.59
27.74
3065.85
75
100,721.20
1639.83
1330.69
66.53
27.74
3064.80
76
99,060.05
1661.14
1309.38
65.47
27.74
3063.73
77
97,377.31
1682.74
1287.78
64.39
27.74
3062.65
78
95,672.70
1704.62
1265.91
63.30
27.74
3061.56
79
93,945.92
1726.78
1243.75
62.19
27.74
3060.45
80
92,196.70
1749.22
1221.30
61.06
27.74
3059.33
81
90,424.73
1771.96
1198.56
59.93
27.74
3058.19
82
88,629.73
1795.00
1175.52
58.78
27.74
3057.04
83
86,811.40
1818.33
1152.19
57.61
27.74
3055.87
84
84,969.43
1841.97
1128.55
56.43
27.74
3054.69
85
83,103.51
1865.92
1104.60
55.23
27.74
3053.49
86
81,213.34
1890.17
1080.35
54.02
27.74
3052.28
87
79,298.59
1914.75
1055.77
52.79
27.74
3051.05
88
77,358.95
1939.64
1030.88
51.54
27.74
3049.81
89
75,394.10
1964.85
1005.67
50.28
27.74
3048.55
90
73,403.70
1990.40
980.12
49.01
27.74
3047.27
91
71,387.43
2016.27
954.25
47.71
27.74
3045.97
92
69,344.94
2042.48
928.04
46.40
27.74
3044.66
93
67,275.91
2069.04
901.48
45.07
27.74
3043.34
94
65,179.97
2095.93
874.59
43.73
27.74
3041.99
95
63,056.79
2123.18
847.34
42.37
27.74
3040.63
96
60,906.01
2150.78
819.74
40.99
27.74
3039.25
97
58,727.27
2178.74
791.78
39.59
27.74
3037.85
98
56,520.20
2207.07
763.45
38.17
27.74
3036.44
99
54,284.45
2235.76
734.76
36.74
27.74
3035.00
100
52,019.62
2264.82
705.70
35.28
27.74
3033.55
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 9
101
49,725.36
2294.27
676.26
33.81
27.74
3032.08
102
47,401.27
2324.09
646.43
32.32
27.74
3030.58
103
45,046.96
2354.30
616.22
30.81
27.74
3029.07
104
42,662.05
2384.91
585.61
29.28
27.74
3027.54
105
40,246.14
2415.91
554.61
27.73
27.74
3025.99
106
37,798.82
2447.32
523.20
26.16
27.74
3024.42
107
35,319.68
2479.14
491.38
24.57
27.74
3022.83
108
32,808.32
2511.36
459.16
22.96
27.74
3021.22
109
30,264.31
2544.01
426.51
21.33
27.74
3019.59
110
27,687.22
2577.08
393.44
19.67
27.74
3017.93
111
25,076.64
2610.59
359.93
18.00
27.74
3016.26
112
22,432.11
2644.52
326.00
16.30
27.74
3014.56
113
19,753.21
2678.90
291.62
14.58
27.74
3012.84
114
17,039.48
2713.73
256.79
12.84
27.74
3011.10
115
14,290.47
2749.01
221.51
11.08
27.74
3009.34
116
11,505.73
2784.74
185.78
9.29
27.74
3007.55
117
8,684.78
2820.95
149.57
7.48
27.74
3005.74
118
5827.17
2857.62
112.90
5.65
27.74
3003.91
119
2932.40
2894.77
75.75
3.79
27.74
3002.05
120
0.00
2932.40
180,000.00
38.12
176,462.44
1.91
8,823.12
27.74
3,329.04
3000.17
368,614.60
Total
11. Costo efectivo anual ( TCEA ) :
La tasa costo efectivo anual, se considera la amortización + intereses + seguro de
desgravamen + seguro multiriesgo.
Para determinar la TCEA, primero determinaremos la tasa efectivo mensual con la
siguiente fórmula:
TCEM = TIR (rango) para ello se toma los flujos de desembolso y amortizaciones.
Para el cálculo de la TCEA se aplica la siguiente formula;
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
Página 10
12
TCEA =( (1 + TCEM ) - 1) x 100
TCEA = 17.74 %
12. Cálculo de Intereses Moratorios en caso de Incumplimiento:
Interés moratorio.- Es aquel interés que se genera por atraso en el pago de las cuotas
pactadas en el calendario de pagos, por lo que adicional se cobran los siguientes
conceptos:
-
Interés compensatorio vencido: Es el interés compensatorio que resulta de
-
aplicar la tasa de interés compensatoria (pactada) en forma diaria por los días
de atraso aplicada sobre el capital e intereses de la cuota(s) atrasada(s).
Interés moratorio: Penalidad resultante de aplicar la tasa de interés moratoria
pactada en forma diaria por los días de atraso sobre el capital e intereses de la
cuota(s) atrasada(s).
Fórmula para calcular el interés moratorio:
Donde:
TED = Tasa efectiva diaria
ICV
= Interés compensatorio vencido
TMA = Tasa moratoria anual
TMD = Tasa moratoria diaria
IM
= Interés moratorio.
KC
= Saldo capital de cuota vencida
IC
= Interés de la cuota
EJEMPLO
El cliente se atrasa 2 día en el pago de la cuota número 6, con una tasa de interés
moratoria anual de 156.24%.
Calculo de la tasa efectiva diaria:
((
))
)
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
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TED = ((1 + 0.1677)
1/360
– 1)
TED = 0.0430748%
Calculo de interés compensatorio vencido:
((
(
((
(
))
(
)
))
(
( )
) (
)
) (
) (
)
)
ICV = 2.56 Soles
Calculo de la tasa moratoria diaria:
))
((
)
1/360
TMD = ( (( 1 + 1.5624) – 1 ) x 100 )
TMD = 0.26%
Calculo del interés moratorio:
((
((
(
(
))
))
( )
(
) (
)
) (
)
)
IM = 3.51 Soles
Calculo del monto de la cuota vencida
CUOTA VENCIDA =CUOTA + ICV+IM
Entonces el monto total que debe pagar el cliente es la Cuota + interés moratorio por 2
días de atraso, es decir S/ 3,119.23 = S/ 3,113.16 + S/ 2.56 + S/ 3.51
FORMULA PRODUCTO CREDITO HIPOTECARIO – VERSION 01-2016
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Este producto está sujeto al Impuesto de Transacciones Financieras ITF =
0.005%
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