Método de Ross-Heidecke - tasacionesdominicanas.com

Ing. José Alberto Beras y Asoc.
Tasaciones Profesionales
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Método de Depreciación de Ross-Heidecke
a) Fórmula de Ross (edad)
Propone aplicar “la media aritmética” de los valores considerados por los dos métodos
anteriores (Lineal y de Kuentzle), sobre bienes expuestos a desgastes más regulares durante
su vida útil.
...y considera la aplicación de la siguiente fórmula matemática:
2
2
D = ( VR – Vr ) ½ ( e / Vp + e / Vp )
Se indica a este método como el más indicado cuando se trata de “estructuras sometidas a
acciones estáticas o dinámicas no muy violentas” Por lo que podrán considerarse dentro de
este esquema de cálculo los edificios que son objetos del presente.
b) Fórmula de Heidecke (edad y conservación)
Introduce el concepto de estado de conservación como porcentaje a aplicar sobre las
depreciaciones calculadas por cualquiera de los métodos referidos, es decir que el “coeficiente
de castigo por estado” se aplica sobre el edificio ya depreciado por la edad.
Para ello establece cinco estados de conservación:
A
B
C
D
E
F
G
H
Excelente
Muy Bueno
Bueno
Normal
Regular
Malo
Muy Malo
Demolición
c) Ross-Heidecke
Si se incluyera ésta nueva depreciación (por el estado del bien) en una fórmula conjunta con la
depreciación calculada anteriormente (por la edad del objeto) resultaría:
D = ( VR – Vr ) [ x + (1-x) C ]
Siendo:
C= coeficiente de estado
2
2
X = ½ (e / Vp + e / Vp )
d) Tabla de Ross-Heidecke
Propone una tabla de doble entrada, que opera en función del porcentaje de vida útil del
inmueble que se trate y su estado de conservación, aplicado sobre el bien ya depreciado. Se
obtiene de esta manera un coeficiente “K”
Resultando
VA = VR – ( VR– Vr ) . K
VA = valor actual
VR = valor de reposición
Vr = valor residual
K = [x +(1-x) C] = obtenido de la tabla que se adjunta
Ing. José Alberto Beras y Asoc.
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Tabla de Ross-Heidecke
La primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del
bien. El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.
% DE VIDA
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
14,00
16,00
18,00
20,00
22,00
24,00
26,00
28,00
30,00
32,00
34,00
36,00
38,00
40,00
42,00
44,00
46,00
48,00
50,00
52,00
54,00
56,00
58,00
60,00
62,00
64,00
66,00
68,00
70,00
72,00
74,00
76,00
78,00
80,00
82,00
84,00
86,00
88,00
90,00
92,00
94,00
96,00
98,00
100,00
A
1,02
2,08
3,18
4,32
5,50
6,72
7,98
9,28
10,60
12,00
13,40
14,90
16,40
17,90
19,50
21,10
22,80
24,50
26,20
28,80
29,90
31,70
33,60
35,60
37,50
39,50
41,60
43,70
45,80
48,80
50,20
52,50
54,80
57,10
59,50
62,20
64,40
66,90
69,40
72,00
74,60
77,30
80,00
82,70
85,50
88,30
91,20
94,10
97,00
100,00
B
1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,60
12,00
13,40
14,90
16,40
17,90
19,50
21,10
22,80
24,50
26,20
28,80
29,80
31,70
33,60
35,50
37,50
39,50
41,60
43,70
45,80
48,80
50,20
52,50
54,80
57,10
59,50
62,20
64,40
66,90
69,40
72,00
74,60
77,30
80,00
82,70
85,50
88,30
91,20
94,10
97,00
100,00
ESTADO DE CONSERVACION
C
D
E
F
3,51
9,03
18,90
39,30
4,55
10,00
19,80
34,60
5,62
11,00
20,70
35,30
6,73
12,10
21,60
36,10
7,88
13,20
22,60
36,90
9,07
14,30
23,60
37,70
10,30
15,40
24,60
38,50
11,60
16,60
25,70
39,40
12,90
17,80
26,80
40,30
14,20
19,10
27,90
41,80
15,60
20,40
29,10
42,20
17,00
21,80
30,30
43,10
18,50
23,10
31,50
44,10
20,00
24,60
32,80
45,20
21,50
26,00
34,10
46,20
23,10
27,50
35,40
47,30
24,70
29,00
36,80
48,40
26,40
30,50
38,10
49,50
28,10
32,20
39,60
50,70
29,90
33,80
41,00
51,90
31,60
35,50
42,50
53,10
33,40
37,20
44,00
54,40
35,20
38,90
45,60
55,60
37,10
40,70
47,20
56,90
39,10
42,60
48,80
58,20
41,90
44,00
50,50
59,60
43,00
46,30
52,10
61,00
45,10
48,20
53,90
62,40
47,20
50,20
55,60
63,80
49,30
52,20
57,40
65,30
51,50
54,20
59,20
66,70
53,70
56,30
61,10
68,30
55,90
58,40
69,00
69,80
58,20
60,60
64,90
71,40
60,50
62,80
66,80
72,90
62,90
65,00
68,80
74,60
65,30
67,30
70,80
76,20
67,70
69,60
72,90
77,90
72,20
71,90
74,90
89,60
72,70
74,30
77,10
81,30
75,30
76,70
79,20
83,00
77,80
79,10
81,40
84,50
80,50
81,60
83,60
86,60
83,20
84,10
85,80
88,50
85,90
86,70
88,10
90,30
88,60
89,30
90,40
92,20
91,40
91,90
92,80
94,10
94,20
94,60
95,10
96,00
97,10
97,30
97,60
98,00
100,0
100,00
100,00
100,0
G
53,10
53,60
54,10
54,60
55,20
55,80
56,40
57,00
57,60
58,30
59,00
59,60
60,40
61,10
61,80
62,60
63,40
64,20
65,00
65,90
66,70
67,60
68,50
69,40
70,40
71,30
72,30
73,30
74,30
75,30
75,40
77,50
78,60
79,70
80,80
81,90
83,10
84,30
85,50
86,70
88,00
89,20
90,50
91,80
93,10
94,50
95,80
97,20
98,00
100,0
H
75,40
75,70
76,00
76,30
76,60
76,90
77,20
77,50
77,80
78,20
78,50
78,90
79,30
79,60
80,00
80,40
80,80
81,30
81,70
82,10
82,60
83,10
83,50
84,00
84,50
85,00
85,50
86,00
86,60
87,10
87,70
88,20
88,80
89,40
90,40
90,90
91,20
91,80
92,40
93,10
93,70
94,40
95,00
95,70
96,40
97,10
97,80
98,50
99,80
100,0