delimitacin de tierras aptas

DELIMITACIÓN DE TIERRA APTAS: UNA GESTIÓN MUNICIPAL
Elba L. Rodríguez1
Una cuestión insoslayable en el ordenamiento y desarrollo sustentable, es la
identificación de aquellas tierras que se incorporan al área ya consolidada de una
ciudad. Proceder en forma objetiva a esa identificación constituye una herramienta
valiosa para la toma de decisiones de las autoridades de cualquier localidad que esté
abocada a prever su futuro crecimiento.
En la conformación de las ciudades a través del tiempo, las diferentes formas posibles
de ocupación del suelo van condicionando paulatinamente la estructura funcional
urbana, marcando directrices de expansión que no siempre son las más convenientes
para lograr un desarrollo armónico y sustentable. En muchos casos una mala selección
de suelo ocasiona o intensifica problemas sociales de exclusión por falta de
conectividad adecuada con el área urbana ya consolidada, y no pocos problemas
económicos y técnicos para la dotación y mantenimiento de servicios públicos
esenciales.
La finalidad de este artículo es el de aportar algunas ideas al proceso de selección de
suelo para habilitar nuevos amanzanamientos y loteos como parte de la expansión
urbana, así como para localizar conjuntos habitacionales, priorizando un criterio
objetivo respecto de los parámetros utilizados en la delimitación de las tierras aptas para
dicha selección.
Vale la pena reiterar que la tarea previa para definir cuáles son las tierras aptas, debería
formar parte de todo Plan Urbano, Proyecto o Estudio particularizado, como parte de las
facultades y responsabilidades que tienen las áreas técnicas municipales en cada ciudad.
Cuando se trata de proyectos de conjuntos habitacionales de vivienda de interés social,
es aconsejable que esta tarea sea una gestión compartida con los organismos ejecutores Institutos Provinciales de Vivienda- a fin de tener una visión integral de los
requerimientos del proyecto2.
Se propone aquí una forma de gestión que consiste en una secuencia mínima de tres
fases para analizar la delimitación de tierras aptas en el marco de las previsiones
municipales de desarrollo urbano de la localidad, incluyendo, cuando corresponda, las
programaciones de los mencionados Institutos.
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Arquitecta. Planificadora urbana y regional.
Como antecedente, en los “Talleres Regionales sobre Impacto de los Planes Federales de Vivienda”
realizados durante el año 2007 con la participación de las áreas de desarrollo urbano de los Institutos
Provinciales de Vivienda, del PROMEBA (Programa de Mejoramiento de Barrios) y de la Subsecretaría
de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, uno de los temas relevantes que se trataron fue el de la
disponibilidad de tierra urbana para los conjuntos habitacionales financiados por el Estado.
Las recomendaciones que surgieron de dichos Talleres enfatizan la necesidad del estudio del tema con
mayor profundidad para evitar los problemas que se detectan a posteriori a partir de las auditorias técnicas
que realiza la SSDUyV.
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FASE 1:
Objetivo:
Identificación de las tierras vacantes dentro del tejido, según su grado de aptitud,
dimensiones, estado del fraccionamiento y titularidad.
Realización:
1. a: Identificación de la tierra vacante: dentro del relevamiento existente y actualizado
del ejido urbano; ubicar en una escala gráfica conveniente:



Los baldíos intraurbanos menores a 1 Ha o manzana conformada, diferenciando
los que poseen loteos efectivizados.
Las fracciones sin subdividir mayores a 1 Ha, diferenciando las que tengan
efectuada la cesión de calles y trazado previsto de las mismas; en este último
caso, señalar la apertura real de ellas.
Ubicar las tierras señaladas como de Reserva Urbana en los bordes o periferia
del ejido urbano consolidado.
1. b: Reconocimiento del grado de aptitud: superponer a todo lo anterior la información
siguiente:



Cotas de relieve significativas que denoten pendientes excesivas que puedan
incidir en mayores costos de infraestructura vial y de redes de servicios.
Áreas o enclaves con situaciones de relieve y características edáficas que
impliquen riesgo de deslizamientos, escasa compactación para fundaciones, etc.
Cotas de nivel ya registradas como de riesgo de inundación.
1. c: Disponibilidad de adquisición: identificar propietarios de la tierra:
 Privada, pública (municipal, provincial, nacional)
 Este paso incluye la identificación de aquellas tierras ocupadas por
asentamientos precarios.
1. d: De la síntesis de los puntos 1.a y 1.b, resultará un nuevo escenario en el cual se
puedan identificar las áreas vacantes sin impedimentos físicos para incorporar a la
urbanización existente.
FASE 2:
Objetivo:
Reorganización de la estructura urbana.
Realización:
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2. a: Un segundo nivel de análisis nos lleva a comparar esas áreas previamente
detectadas en la síntesis de 1.d, con la cobertura de servicios públicos existente en
la localidad: saneamiento, energía, transporte público.
Ello permitirá elaborar una grilla o matriz de doble entrada en la cual queda
definida la situación de cada área, y asignarle una ponderación preliminar.
2. b: La inserción de cada una de estas áreas en diferentes zonas urbanas también les
proporcionan características que pueden ser ponderadas por el tipo de edificación
circundante según densidad, trama urbana y alturas, etc.
2. c: Con el mismo criterio es conveniente señalar la localización próxima de
equipamientos fundamentales: educacionales, asistenciales y recreativos (espacios
verdes libres)
Los puntos 2.b y 2.c también pueden ser ponderados e incorporados a la matriz
mencionada en el punto 2.a
FASE 3:
Objetivo:
Incorporación de las tierras identificadas a la planta urbana, con la caracterización que
corresponda dentro del Plan Urbano: zonas con usos definidos y de reserva urbana con
distinto grado de prioridad de ocupación.
Realización:
Cuantificación de la demanda de suelo necesario para localizar nueva población (por
crecimiento vegetativo y por relocalización de población proveniente de asentamientos
precarios) así como otros usos del suelo para equipamientos comunitarios, actividades
económicas y trama vial. Asimismo se requiere analizar la interrelación de variables
ponderadas que surgen de la matriz elaborada previamente (punto 2).
En el caso de las programaciones de los Institutos, el requerimiento de vivienda ingresa
como un dato parcial dentro de la ejecución anual, relacionada con los cupos de
inversión disponibles. En cambio, en los municipios esta demanda debería ser analizada
en función de los requerimientos totales de vivienda en cada localidad, para que luego
pueda ser programada a lo largo de varios ejercicios anuales según cantidades factibles
de construir en acuerdo con el IPV.
Para ello es conveniente que el municipio elabore sus propios registros de familias sin
vivienda, evaluadas según un puntaje que tome en cuenta el número de hijos, los
miembros que trabajan, nivel global de ingresos, tiempo de residencia en el lugar, etc.
El proceso sugerido también facilita la elección de tierras aptas a utilizar, considerando
la secuencia de incorporación de dichas tierras al ejido urbano (o su consolidación
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dentro del mismo) en función de las etapas lógicas de prolongación de las redes de
servicios públicos
Finalmente parece razonable pensar que, en la medida en que intentemos aplicar
métodos más técnicos y menos subjetivos para identificar y seleccionar tierras aptas
para el crecimiento y la expansión urbanas, podremos lograr una mejor integración
espacial y social de las nuevas áreas (con sus viviendas y sus familias) a la trama urbana
existente, contribuyendo así al desarrollo urbano previsto o deseable para cada ciudad.
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