San Salvador, a las once horas y treinta minutos del día catorc

Ca. 280 S.M.
SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las
once horas y treinta minutos del día catorce de junio de dos mil dos.
Vistos en casación, de la sentencia definitiva pronunciada por la Cámara de lo Civil
de la Primera Sección de Oriente, a las quince horas y diez minutos del veintiocho de enero
de dos mil, decidiendo el recurso de apelación interpuesto por el Doctor Ovidio Bonilla
Flores, en su calidad de apoderado del señor Jorge Alberto Flores Salamanca, en el Juicio
Civil Ordinario de Declaración de Resolución de Contrato, promovido por el Licenciado
Carlos Alberto Morales Menjívar, en su calidad de apoderado de los señores Mirian Arango
Macay de Saldaña, Julio Arango Murga, conocido por Julio Arango hijo, Ernesto Arango
Macay, Ricardo Arango Macay, Roberto Arango, María Cristina Arango de Jorgensen, Ana
Marina Arango Murga, Martha Arango de Sherman y Olga Cristina Arango Macay,
conocida por Olga Cristina Arango Macay de Hernández, contra el señor Jorge Alberto
Flores Salamanca, conocido por Jorge Alberto Flores y por Jorge Flores.
Han intervenido en Primera Instancia el Licenciado Carlos Alberto Morales
Menjívar, sustituido posteriormente por el Licenciado Napoleón Alberto Rios-Lazo
Romero, en su calidad de apoderado de la parte actora señores: Mirian Arango Macay de
Saldaña, Julio Arango Murga, conocido por Julio Arango hijo, Ernesto Arango Macay,
Ricardo Arango Macay, Roberto Arango, María Cristina Arango de Jorgensen, Ana Marina
Arango Murga, Martha Arango de Sherman y Olga Cristina Arango Macay, conocida por
Olga Cristina Arango Macay de Hernández; y el Doctor Ovidio Bonilla Flores como
apoderado de la parte demandada, señor Jorge Alberto Flores Salamanca, conocido por
Jorge Alberto Flores y por Jorge Flores; y en Segunda Instancia y Casación han intervenido
el Licenciado Napoleón Albero Rios-Lazo Romero y el Doctor Ovidio Bonilla Flores,
ambos en su carácter antes indicado.
LEIDOS LOS AUTOS; Y,
CONSIDERANDO:
I.- El fallo de Primera Instancia dijo: """FALLO: a) Declárase resuelto el Contrato
de Promesa de Venta, otorgado por los señores Doctor ROBERTO ARANGO CARIAS,
conocido por ROBERTO ARANGO, OLGA CRISTINA ARANGO MACAY DE
HERNANDEZ, RICARDO ARANGO MACAY, MIRIAN ARANGO MACAY DE
SALDAÑA, ERNESTO ARANGO MACAY, JULIO ARANGO MURGA, MARIA
CRISTINA ARANGO DE JORGENSEN, ANA MARINA ARANGO MURGA Y
MARTHA ARANGO DE SHERMAN, a favor del señor JORGE ALBERTO FLORES
SALAMANCA, en la Ciudad de San Salvador, a las once horas del día nueve de junio de
mil novecientos noventa y cinco, antes los Oficios del Notario JOSE HECTOR SEGOVIA,
sobre el inmueble propiedad de aquellos, condenase al pago de las costas procesales de esta
instancia al señor JORGE ALBERTO FLORES SALAMANCA.- Así mismo decrétase que
la Cantidad de Trescientos Mil Colones, que el demandado entrego a los señores actores en
concepto de prima como cláusula penal le quede al actor, sin la obligación de devolverlo.b) Absuélvase a los señores ROBERTO ARANGO CARIAS, conocido por ROBERTO
ARANGO, OLGA CRISTINA ARANGO MACAY DE HERNANDEZ, RICARDO
ARANGO MACAY, MIRIAN ARANGO MACAY DE SALDAÑA, ERNESTO
ARANGO MACAY, JULIO ARANGO MURGA, MARIA CRISTINA ARANGO DE
JORGENSEN, ANA MARINA ARANGO MURGA Y MARTHA ARANGO DE
SHERMAN, de la Reconvención intentada de la Acción de Nulidad del Contrato de
Promesa de Venta mencionado en el literal anterior.-"""
II.- Por afectar los intereses de su representada, el doctor Ovidio Bonilla Flores,
interpuso recurso de apelación de la anterior resolución, ante la Cámara de lo Civil de la
Primera Sección de Oriente, la que por sentencia de las quince horas y diez minutos del día
veintiocho de enero de dos mil resolvió: """POR TANTO: Por las razones expuestas,
disposiciones legales citadas y Arts. 1089 y 1090 Pr. C., a nombre de la República de El
Salvador, DIJERON: CONFIRMASE en todas sus partes la sentencia de mérito
pronunciada por el señor Juez Primero de lo Civil de este distrito.- CONDENASE en costas
de esta instancia a la parte apelante.- Oportunamente devuélvase el juicio al Tribunal de
origen con la certificación correspondiente.""
III.-No conforme con dicho fallo, el doctor Ovidio Bonilla flores, en su carácter de
apoderado del señor Jorge Alberto flores Salamanca, interpuso recurso de casación, el cual
fundamentó en los siguientes términos:
"""I) MOTIVOS EN QUE SE FUNDAMENTA EL RECURSO: Fundamento este
recurso en la causa genérica de INFRACCION DE LEY, regulada en el literal a) del Art. 2
de la Ley de casación; y en el motivo especifico de INTERPRETACION ERRONEA DE
LA LEY, regulada en el numeral segundo del Art. 3 de la Ley de Casación.-----II)
PRECEPTO LEGAL INFRINGIDO: N° 3° del Art. 1425 C.----III) CONCEPTO DE LA
INFRACCION: La Cámara sentenciadora ha interpretado erróneamente el numeral tercero
del Art. 1425 C., al sostener en el Considerando VIII de la sentencia que se impugna, que el
requisito del contrato de promesa de venta regulado en el expresado numeral, tiene un
carácter amplio y extensivo, en el que deja a las partes en libertad de establecer, aun cuando
sea en forma incierta e indeterminada, la fecha de la celebración del contrato prometido,
afirmando que la condición que fije la época de la celebración del dicho contrato, puede ser
indeterminada.-----Sostuve en la reconvención o mutua petición y en mi escrito de
expresión de agravios y lo vuelvo a sostener en este escrito, que la condición a que puede
estar sometida la época de la celebración del contrato prometido, debe ser determinada,
pues de lo contrario, quedaría en la incertidumbre la celebración de dicho contrato, pues
como lo dicen los tratadistas Arturo Alessandri Rodríguez y Manuel Somarriva Undurraga,
en su obra "Las Fuentes de la Obligaciones en Particular": "el legislador no quiere que el
contrato de promesa permanezca en estado de incertidumbre durante mucho tiempo", de lo
que se deduce que esa condición debe ser determinada, pues sólo así puede FIJAR la época
de la celebración del contrato prometido; y es que la expresión fijar, según el Diccionario
de Derecho Usual, Tomo II, de Guillermo Cabanellas, FIJAR, entre otros conceptos,
significa limitar o precisar, que es el significado que se le debe dar a la expresión fijar, a
que se refiere el numeral tercero del Articulo en mención, pues las partes en el contrato de
promesa deben dejar precisada o determinada la época de la celebración del contrato
prometido: una condición indeterminada jamás puede precisar o determinar dicha época,
por no saberse cuando se cumplirá.----En el contrato de promesa que ha dado origen a la
cuestión debatida, tanto la celebración del contrato de compraventa, que fue el contrato
prometido, como la entrega del resto del precio convenido, quedaron sujetos a la condición
de que los supuestos propietarios del inmueble, objeto del contrato referido, tuvieren en
legal forma los documentos pertinentes de las declaraciones de herederos presentados al
Registro correspondiente en las sucesiones del Coronel Ricardo Arango Carías y del Dr.
Julio Arango Carías.----Cabe Preguntarse: ¿ Cuándo los señores Arango tendrían en legal
forma los documentos referidos?; no se podría saber cuándo, es por ello que dicha
condición es indeterminada que jamás pudo fijar, la época de la celebración del contrato
prometido.- En resumen, el Tribunal de segunda instancia, ha interpretado erróneamente la
circunstancia tercera del Art. 425 C., (sic) al sostener que la condición a que se refiere
puede ser incierta e indeterminada.----IV) En consecuencia, con todo respeto os PIDO: Que
previa noticia de las partes, remitáis dentro del término de ley, los autos originales, el
presente escrito junto con sus copias, a la Honorable Sala de lo Civil de la Corte de la Corte
Suprema de Justicia, para que este Tribunal de al recurso que interpongo el trámite de ley
correspondiente."""
Por resolución de las quince horas y treinta minutos del día veintiséis de marzo de
dos mil uno, la Sala admitió el recurso por el motivo específico de "Interpretación Errónea
de la Ley, Art. 3 ordinal 2º L.C., indicándose como precepto infringido el Art. 1425 ordinal
3º del Código Civil; posteriormente se dio traslado a las partes a fin de que expresaran sus
respectivos alegatos, en el término de Ley, no habiendo hecho uso de este derecho ninguna
de las partes.
IV.- Alega el recurrente en relación al motivo específico invocado, que la Cámara
sentenciadora ha Interpretado erróneamente la circunstancia tercera del Art. 1425 C.; la
cual expresa: """La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo
que concurran las circunstancia siguientes: 3ª) Que la promesa contenga un plazo o
condición que fije la época de la celebración del contrato""". En el sentido que sostiene que
la condición a que se refiere puede ser incierta e indeterminada, argumentando el recurrente
en relación a lo anterior, que esa condición debe ser determinada; pues solo así puede fijar
la época de la celebración del contrato prometido, condición indeterminada jamás puede
precisar o determinar dicha época, por no saber cuando se cumplirá.
La Cámara en su sentencia en relación al punto debatido, sostuvo lo siguiente: """El
tercer requisito que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato, tiene un carácter amplio y extensivo, en el que deja a las partes en
libertad de establecer, aun cuando sea en forma incierta e indeterminada, la fecha de la
celebración del contrato prometido.- Cuando las partes estipulan una condición, es
necesario que ésta sea adecuada, es decir, que sirva en forma efectiva al objeto; impone
únicamente la necesidad de saber con certidumbre la fecha desde la cual se hará exigible la
obligación de hacer, contenida en la promesa, o será imposible exigirla, o según sea o no
cierto que se ha cumplido o ha fallado la condición a cuyo advenimiento se subordinó el
otorgamiento de lo prometido.- En consecuencia no puede sostenerse que un contrato de
promesa sólo es válido cuando contenga una condición determinada"""
La cláusula contenida en el contrato de promesa de venta que ha dado origen al
presente proceso, es aquella que se refiere al requisito 3º del Art. 1425 C. que regula las
condiciones que debe contener el contrato de promesa; dicha cláusula expresa lo siguiente:
"""I.- El precio de este contrato es de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL
COLONES, de los cuales el promisor señor Flores Salamanca entrega en este acto la suma
de TRESCIENTOS MIL COLONES, dándose por recibidos los promitentes de los mismos
a su entera satisfacción y el saldo pendiente de UN MILLON CUATROCIENTOS
CINCUENTA MIL COLONES los entregará dentro del plazo de dos meses a partir de éste
día y en el momento de efectuarse la escritura de compraventa correspondiente por el
precio estipulado en este instrumento, toda vez que se tengan en legal forma los
documentos pertinentes de las declaraciones de herederos presentadas al Registro
correspondiente en las sucesiones del Coronel Ricardo Arango Carías y del doctor Julio
Arango Carías."""
El punto debatido se enfoca en determinar el tipo de condición establecido por las
partes en el contrato, y cuales son los efectos legales que la misma produce. El recurrente
alega que estamos en presencia de una condición de las que la doctrina llama
indeterminada; es decir aquellas que no tienen plazo o época dentro de la cual deba
cumplirse, por lo que, puede verificarse en cualquier momento, en consecuencia, al haberse
establecido una condición indeterminada, no se cumplió con la exigencia del No 3 del Art.
1425 C. la cual regula que la condición que se establezca, fije la época de la celebración del
contrato, lo cual únicamente puede verificarse a través de una condición determinada.
La Cámara por su parte, considera que la exigencia del numeral 3º del Artículo 1425
C., no requiere que la condición que se establezca sea determinada, lo único que se exige es
que exista plazo o condición; dejando a las partes establecer aún cuando sea en forma
incierta e indeterminada, la fecha de la celebración del contrato prometido, condición que
se cumplió en el caso en estudio.
El contrato de promesa, persigue como fin último la celebración del contrato
prometido, mediante las formalidades que la ley impone; tan es así que la misma ley
establece en el No 4 del Art. 1425C. """Que en el se especifique de tal manera el contrato
prometido, que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades
que las leyes prescriban"; de lo anterior se colige, que si las partes han decido asegurar un
contrato futuro a través de la promesa de celebrarlo, lógico resulta que se exija para la
validez del mismo que el plazo o condición que se establezca, fije la época de celebración
del contrato; en tal virtud, una condición indeterminada, jamás fijará un plazo en que deba
verificarse, este queda abierto y puede cumplirse en cualquier momento o puede no
cumplirse, con lo que se degeneraría la intención de las partes de asegurar la celebración
del contrato.
De lo antes expuesto se colige, que si hubo por parte de la Cámara una
interpretación errónea del No 3 del Art 1425 al considerar, que la condición que exige se
establezca en el contrato pueda ser aún indeterminada, con lo cual no seria posible fijar la
época de celebración del contrato, requisito indispensable para la validez del contrato de
promesa. En consecuencia procede casar la sentencia recurrida, por el motivo específico de
interpretación errónea del Art. 1425 C. y pronunciar la que corresponda. Al respecto
exponen los autores Arturo Alessandri Rodríguez y Manuel Somarriva Ondurraga, en su
obra "Curso de Derecho Civil" Tomo IV "Fuentes de las Obligaciones", pag. 364,: """En
cuanto a la condición, hay que recordar, para proceder a determinarla, que ella puede ser
determinada e indeterminada.- Ahora bien, según la letra del Art. 1554, (que en nuestro
Código Civil es el Art. 1425), sólo será válida la condición determinada, por que sólo ella
viene a fijar la época de la celebración del contrato prometido; por ejemplo decir: el
contrato prometido se celebrará cuando Juan se reciba de Abogado, siempre que sea antes
de 1944.- Pero si la condición fuere indeterminada el contrato de promesa no tendría
ningún valor, sería nulo de nulidad absoluta, porque esa condición no fija la época de
celebración del contrato prometido......""""
En razón de que el motivo alegado por el recurrente da lugar a casar la sentencia
recurrida, corresponde a la Sala conocer y evaluar el fondo de la cuestión debatida a fin de
pronunciar la correspondiente.
Analizando la cláusula del contrato que ha dado origen al presente proceso,
concluímos, que en la misma se estipuló el plazo de dos meses en el que deberá efectuarse
el contrato prometido; condicionando a su vez, la realización de dicho contrato, a que se
tengan en legal forma los documentos pertinentes de las declaraciones de herederos
presentadas al registro; de lo antes expuesto, queda claro, que la intención de las partes fué
realizar el contrato de compraventa en el plazo de dos meses, entendiéndose a la vez, que
en ese mismo plazo, debían tenerse legalizadas las declaratorias de herederos relacionadas
en el contrato de promesa, de tal suerte que si transcurrido el término fijado no se tienen los
documentos en legal forma, se resuelve el contrato; en consecuencia es el plazo el que rige
el cumplimiento del contrato, término dentro del cual debía cumplirse la condición
estipulada; por lo que concluimos, que en el contrato que ahora se analiza, se cumplieron
con todos los requisitos que establece el Art. 1425 C. no por el hecho de haber establecido
una condición aún cuando esta fuere incierta o indeterminada, como lo argumentó la
Cámara, si no por que se estableció un plazo cierto y determinado, el cual en definitiva era
el que regía la celebración del contrato prometido.
Por otra parte, del estudio del presente proceso, la Sala hace las siguientes
observaciones: El contrato de promesa de venta, es un contrato bilateral, en el que existe
obligación tanto del promitente vendedor de entregar y hacer la tradición del inmueble
objeto de la promesa, como por parte del promitente comprador de entregar el precio
convenido. En el caso particular que nos ocupa, el promitente vendedor adquirió una
obligación adicional a las ya establecidas, esta era, tener en el plazo de dos meses, los
documentos pertinentes de las declaraciones de herederos presentadas en legal forma al
registro correspondiente, obligación cuyo cumplimiento le correspondía probar, a fin de
alegar la mora del promitente comprador.
En el presente caso, consta de autos que la parte actora probó con las declaraciones
de testigos presentadas, el incumplimiento por parte del demandado, de su obligación de
pagar el resto del precio convenido, al llegar el plazo estipulado; pero no consta en el
proceso, que el actor haya cumplido por su parte, con la obligación que le correspondía, es
decir, tener en legal forma las declaraciones de herederos presentadas al registro
correspondiente, en la sucesión del Coronel Ricardo Arango Carías, ya que el mismo actor
ofrece probar tal circunstancia, pero el único documento solicitado para tal efecto, es una
certificación del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, agregada a fs. 71 de la pieza
principal, en la que consta información general, en relación a los asientos de presentación
de diferentes documentos, seis de ellos referentes a traspasos, dos de testamentos, uno de
modificación de testamento y dos de declaratorias de herederos, de las cuales, no es posible
determinar la prueba que se pretende establecer, ya que ninguno de ellos hace referencia
específica de que se trata de la declaratoria de heredero en la sucesión del Coronel Arango
Carías, y que esta haya sido presentada en el término de dos meses que se estipuló,
condición indispensable para alegar la resolución del contrato de promesa en base al art.
1360 C. ya que, para demostrar que el promitente comprador se encontraba en mora, era
indispensable probar que de su parte existía solvencia en el cumplimiento de la obligación
que le correspondía; y no habiéndose comprobado en el proceso, que en el plazo de dos
meses la parte actora tenía la documentación que se le había exigido, no es posible alegar la
resolución del contrato atacando la mora por parte del demandado, ya que ésta no existe,
mientras el actor no hubiere probado que cumplió por su parte con la obligación pactada.
Lo anterior en base al principio que establece "la mora purga la mora" contenido en el Art.
1423 C. el cual expresa: "En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en
mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumple por su parte, o no se
allana a cumplirlo en la forma y tiempo debido".
En razón de lo antes expuesto, en virtud de haber trascurrido el plazo estipulado por
las partes para la realización del contrato prometido, sin que éstas hubieren cumplido con
su obligación correlativa, es procedente declarar la resolución del contrato de promesa,
exonerando a ambas partes del cumplimiento de la cláusula penal, por no haberse
demostrado en el proceso en cual de las partes recayó la mora en el cumplimiento del
contrato.
POR TANTO: En base a las razones antes expuestas y con fundamento en los arts.
428 y 432Pr. C. y 18 Ley de Casación, a nombre de la República: La Sala FALLA: a)
Cásase la sentencia recurrida, b) declárase resuelto el contrato de promesa de venta
celebrado ante los oficios del notario José Héctor Segovia, el día nueve de junio de mil
novecientos noventa y cinco, entre los señores Mirian Arango Macay de Saldaña, Julio
Arango Murga c/p Julio Arango hijo, Ernesto Arango Macay, Ricardo Arango Macay,
Roberto Arango, María Cristina Arango de Jorgensen, Ana Marina Arango Murga, Marta
Arango de Sherman y Olga Cristina Arango Macay c/p Olga Cristina Arango Macay de
Hernández., y el señor Jorge Alberto Flores Salamanca; c) Absuélvase a ambas partes del
cumplimiento de la cláusula penal establecida en el contrato antes relacionado; y d)
Ordénase a los señores Mirian Arango Macay de Saldaña, Julio Arango Murga c/p Julio
Arango hijo, Ernesto Arango Macay, Ricardo Arango Macay, Roberto Arango, María
Cristina Arango de Jorgensen, Ana Marina Arango Murga, Marta Arango de Sherman y
Olga Cristina Arango Macay c/p Olga Cristina Arango Macay de Hernández; devolver al
señor Jorge Alberto Flores Salamanca la cantidad de TRESCIENTOS MIL COLONES que
entregó como parte del precio convenido del contrato de promesa que ha quedado resuelto.
Vuelvan los autos al Tribunal de origen con certificación de esta resolución, para los
efectos legales correspondientes, y líbrese la ejecutoria de Ley. HAGASE SABER.---A.
DE BUITRAGO---V. DE AVILES---M. E. VELASCO.---PRONUNCIADO POR LOS
SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.---MANUEL EDGARDO
LEMUS---RUBRICADAS.