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Los inversores apostaron por productos vacacionales y en el segmento cuatro estrellas
El mercado de inversión hotelera en España cae
prácticamente a la mitad en 2012
A ceptar
La cifra de inversión hotelera en España en 2012 se situó en 419,4 millones de euros, lo que
representa casi un 50% menos con respecto al año anterior (828,9 millones de euros). El volumen
total alcanza niveles de inversión similares a los obtenidos durante los años previos a la entrada en
vigor del euro, revela el informe "Radiografía del mercado hotelero en España 2012" de Irea.
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28/01/2013
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El m ercado de inversión hotelera en España
cae prácticam ente a la m itad en ...
Nueva apertura de la cadena Chic&basic abre
Esta cifra se produce como resultado de la materialización de
la venta de 32 activos hoteleros frente a los 36 hoteles
que fueron objeto de compraventa en 2011.
en Las Ram blas de Barcelona
El número de hoteles adquiridos en 2012 sufre una muy leve
variación con respecto a 2011. Sin embargo, no ocurre lo
mismo con el volumen de inversión tota.l que se ve
reducido a casi la mitad. Esto sugiere una importante
disminución del precio medio como consecuencia
principalmente de la nula presencia en 2012 de operaciones
de compraventa sobre activos prime o singulares respecto a
años precedentes.
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El volumen de transacciones ha supuesto el nivel de inversión más bajo de los últimos 10 años
(desde 2002), lo que no es más que un reflejo de la pasividad que han demostrado en 2012 los
inversores.
“Las dudas sobre el crecimiento de la zona euro y en particular de la economía española, sobre la
que durante buena parte del año planeó la sombra de la intervención, las enormes limitaciones que
siguen existiendo de acceso a financiación bancaria y la existencia todavía de un marcado gap
entre las expectativas de compradores y vendedores han sido los elementos clave en la caída de la
inversión hotelera”, señala Miguel Vázquez, socio de Irea y director del área de hoteles.
Las características más notables de las transacciones en el 2012 fueron:
• Activos singulares: a diferencia de lo acontecido en 2011, la actividad de compraventa de activos
considerados singulares o prime el año pasado ha sido nula. Mientras que en 2011 se cerraron
operaciones de compraventa de cuatro activos de este tipo (35% de la inversión total), en 2012 no
se ha registrado ninguna transacción dentro de esta categoría.
• Segmento vacacional: en 2012 se ha invertido la tendencia iniciada en 2010 de operaciones
sobre activos hoteleros urbanos. A lo largo del ejercicio anterior, el segmento vacacional registró
más de 2/3 del volumen total de transacciones (297,2M€) mientras que en el sector urbano
hotelero, una tipología de activo que en años precedentes se había consolidado como de activo
refugio de la inversión, se produjo una notable paralización de las decisiones de compra.
• Distribución geográfica: se aprecia una mayor concentración que en 2011. El destino más
activo fue las islas Baleares, que junto con Cádiz, concentraron un 57% de la inversión. Dicho
protagonismo tiene que ver con la venta de la cartera de 5 hoteles vacacionales adquiridos por un
consorcio de inversores liderados por Iberostar. Málaga acaparó un 16% del total y Madrid y
Barcelona, con un 19% del volumen, redujeron el protagonismo adquirido en años anteriores.
• Categorías: es destacable la reducida contribución del segmento 5 estrellas dentro del
volumen de inversión total como consecuencia de la nula existencia de operaciones sobre activos
singulares. Este segmento sufre una drástica caída con respecto al 2011, año en el que esta
categoría representó casi la mitad del volumen de inversión. En 2012 el 70% del total del volumen
transaccional se concentró en el segmento 4 estrellas y el 22% en el segmento de 3 estrellas.
• Operaciones de cartera: en 2012 se incrementó el protagonismo de este tipo de operaciones con
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respecto a activos individuales, concentraron el 30% del volumen total de las transacciones. En
concreto, se registraron dos operaciones de cartera que involucraron a 7 de los 32 hoteles objeto de
compraventa.
Dichas transacciones se refieren a la compra por parte de un consorcio inversor liderado por
Iberostar de 5 hoteles vacacionales (1.354 habitaciones) propiedad de Thomas Cook, y la compra
de los hoteles Orleans y Orleans Garden (244 habitaciones) por parte de JS Hotels para
transformar los dos establecimientos en uno único de carácter temático (sólo adultos).
• Operaciones “distress”: este tipo de transacciones, que se iniciaron ya en 2010, ha aumentado
su presencia con un 60% del volumen total de la inversión (en 2010 y 2011 supusieron
aproximadamente el 41% y 43% respectivamente) y son el reflejo de una prolongada situación de
crisis financiera que genera un contexto de gran presión para el vendedor.
“Si bien hasta 2009 no se había registrado una actividad destacable en el plano de las operaciones
“distress”, comenta Miguel Vázquez, “2010 supuso un punto de inflexión provocado por los
vencimientos de las distintas rondas de refinanciación en compañías hoteleras o compañías
inmobiliarias propietarias de activos hoteleros y la caída sostenida de los resultados operativos.
Todo ello supuso el caldo de cultivo ideal para el inicio de este tipo de operaciones cuya tendencia
es creciente y que seguirán protagonizando la actividad transaccional en los años venideros.”
• Operaciones de sale & leaseback. En 2012 se registraron tan solo dos transacciones que
suponen el 16% del volumen total de la inversión frente al casi 25% registrado tanto en 2010 como
en 2011. Las operaciones cerradas se refieren a la adquisición por parte del fondo alemán Union
Investment del Hotel Barceló Raval como parte de una operación de portfolio que incluía también
la adquisición del Barceló Hamburgo, y la venta por parte de Meliá del Tryp Bellver.
• Perfil del inversor: las cadenas han incrementado el protagonismo iniciado en 2011, acaparando
en 2012, el 49% de la inversión total (22 operaciones). Le siguen los inversores locales, con un 22%
del volumen total de la inversión y 5 operaciones. Es destacable la significativa caída
experimentada por los inversores extranjeros, que si bien puede explicarse en parte por las
incertidumbres vividas alrededor de un posible escenario de intervención de la economía española,
contrasta con el interés que siguen manifestando los fondos e inversores inmobiliarios especializados
en hoteles en invertir en España, al entender que el sector hotelero (particularmente en destinos con
alto componente de demanda internacional) es menos vulnerable a las incertidumbres existentes a
nivel local y presenta potencial de recuperación a medio y largo plazo.
Según explican los consultores de Irea, "razón de que dicho interés no acabe de concretarse
efectivamente se encuentra en la existencia, todavía, de un marcado gap o diferencial entre los
precios que están dispuestos a pagar los inversores y los que requieren los propietarios de los
activos hoteleros".
Previsiones para 2013
La previsible debilidad del consumo interno dificultará la esperada recuperación en precios
hoteleros y condicionará la evolución de las ocupaciones durante 2013 y será particularmente
destacable en destinos secundarios urbanos, muy dependientes de la demanda nacional.
En dicho contexto y ante la elevada duración de la situación de debilidad de la demanda, los
resultados de este tipo de hoteles pudieran no justificar ya las decisiones de formalización de
segundas, terceras o cuartas rondas de refinanciación, lo que resultaría en la ejecución de
préstamos sobre este tipo de activos hoteleros y/o en transacciones de compraventa de marcada
naturaleza “distress”.
Madrid y Barcelona serán protagonistas de una historia diferente. Su diversificación entre cliente
nacional e internacional seguirá haciendo a ambas plazas más resistentes a los efectos de la
crisis.
En particular, Barcelona, por la fortaleza que presenta la demanda internacional dentro de su mix de
clientela, debería mejorar ligeramente sus resultados desde el punto de vista hotelero.
Ambas plazas seguirán siendo objetivo de los inversores, si bien muy probablemente, seguirá
manteniéndose el gap entre expectativas de compradores y vendedores que ha condicionado de
forma tan significativa la sequía inversora en 2012.
En lo que respecta al segmento vacacional, seguirá beneficiándose todavía en 2013 de los
efectos de la redirección de la demanda que buscaba, con carácter previo al estallido de los
conflictos, los destinos mediterráneos del norte de África.
En la contratación de 2013 se ha dejado una vez más notar, por ejemplo, el interés de los principales
turoperadores de asegurarse camas en los destinos Canarias y Baleares. Este efecto coyuntural
permitirá “salvar” los resultados de 2013 si bien tal vez no sea suficiente como para dinamizar el
interés de inversores extranjeros por hoteles vacacionales españoles.
El interés inversor en este segmento vendrá (en línea con la tendencia histórica) de la mano de
cadenas hoteleras locales de tamaño pequeño y mediano.
“Seguirá manteniéndose en 2013 el protagonismo, como compradores, de grupos hoteleros
locales, poco endeudados, especialistas en la gestión de hoteles en zonas concretas, con buenos
nexos de unión con entidades financieras, y que serán los compradores naturales de activos sobreendeudados”, añade Miguel Vázquez.
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“No obstante consideramos que el interés de los inversores internacionales en el mercado
hotelero español seguirá vigente en 2013. España seguirá siendo visualizado como mercado
de oportunidad y tanto fondos como inversores foráneos reforzarán el “modo de vigilancia” del
mercado español para aprovechar posibles oportunidades de compra que puedan generarse al calor
de situaciones distress principalmente en mercados clave (key cities). La clave para que dicho
interés inversor acabe materializándose seguirá estando en la reducción del gap a nivel de
precios entre demanda y oferta”.
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