PLIEGO DE CONDICIONES y ESPEFICICACIONES TÉCNICAS

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Obra:
Ubicación:
Localidad:
Nomenclatura catastral:
Comitente:
Profesional de la arquitectura:
Mat. C.A.P.B.A.:
El presente documento integra la contratación profesional detallada en el documento
denominado “certificación de encomienda profesional”, suscripto entre las partes el
/
/
, al cual complementa y perfecciona, y sobre el cual (en caso de
contradicción) prevalece.
Cantidad de ejemplares del presente suscriptos: cinco (5) de un mismo tenor y
efecto.
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o
a) La finalidad primordial del presente es determinar las condiciones generales
en que ha de desarrollarse la obra encomendada. En tal sentido, resulta un
instrumento integrante e inescindible del contrato COMITENTE-PROFESIONAL
celebrado para realizarla, es esencial para la interpretación de sus cláusulas, y
debe formar parte de las bases de licitación de todo concurso de precios,
adjudicación directa o cualquier otra forma de preparación de los convenios a
perfeccionarse con el o los locadores de obra material, o los distintos
especialistas cuya intervención fuese necesaria. A tales fines,
deviene
obligatorio que sea acompañado a cualquier solicitud de cotización que el
comitente realice, o que sus co-contratantes (locadores de obra material, o
intelectual –especialistas de la arquitectura, la ingeniería o de las distintas
tecnicaturas-, hiciesen a sus eventuales sub-contratistas).
b) Resulta, además, un documento de naturaleza proyectual que intenta prever
todo cambio que pudiera tener lugar en el proceso de concreción del objeto
edilicio tenido en vista, en virtud de que la experiencia indica que ello dista de
ser infrecuente. Es con esta finalidad de solucionar esas vicisitudes (esto es,
prever la organización de la obra en todas las hipótesis, y su correlato
arancelario -y también, para permitir la interpretación a contrario sensu,
ponderando cual es la conducta debida por el titular de cada encomienda, y
cual no), que se han incluido en el presente precisas descripciones acerca de
todos las diferentes figuras de proyectistas y especies del género “dirección de
obras”, sistemas de construcción y coexistencia o no, o ausencia total o
parcial, de contratistas. En su virtud,
las encomiendas específicamente
efectuadas al proyectista o director de obras conforme se detalla en el
documento adjunto titulado “certificación de encomienda” determinarán (en
principio) los sectores del presente pliego que les resultarán aplicables a ellas,
salvo que la conducta de las partes, posterior a la celebración del contrato,
determinara su encuadre en un tipo o categoría diferente de encomienda
profesional (por ejemplo, si se ha contratado la dirección de obras ante un
contratista único, y en la realidad se realiza la dirección de obras por
contratos separados –supuesto en que se tendrá por encomendada esta
última, y deberán ser adecuados en consecuencia los honorarios y la
compensación de gastos pertinentes, conforme aquí se expone).
1
c) De tal suerte, este pliego prevalecerá sobre cualquier otro instrumento
contractual, en caso de oposición entre sus términos y otras estipulaciones.
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1)Proyectista
a) Su función es confeccionar el conjunto de elementos gráficos y escritos que
definan con precisión el carácter y finalidad de la obra, y que permita al
comitente,
o un tercero de su orden,
solicitar la aprobación de las
autoridades respectivas o gestionar créditos, licitar, cotizar y adjudicar, dirigir
y ejecutar la obra. Estará basado en un previo anteproyecto que él mismo, u
otro profesional diferente, ha confeccionado como preliminar interpretación
del programa de necesidades suministrado por el comitente.
b) La cantidad, tipología, detalle, escala, necesidad, y (en definitiva) el grado de
definición de dichos elementos integrantes del proyecto, queda a juicio del
profesional proyectista, conforme a la naturaleza de la obra, y sujeto a los
requerimientos de mayor precisión, detalle y/o modificaciones que
le
efectúen en oportunidad del proceso de ejecución material edilicia sujetos
como un representante técnico de empresa, un empresario constructor, su
comitente o cualquier especialista interviniente. Y aún las que dispusiera él
mismo si, además, se desempeñara como director de obras en cualquiera de
sus modalidades, y advirtiera la necesidad de ellas.
c) En cualquier caso, debe tenerse en cuenta que lo precedente queda limitado
por las incumbencias profesionales del proyectista.
d) En el supuesto en que lo requerido aparejare modificaciones o nuevos
trabajos de proyecto, corresponderá la remuneración adicional que se detalla
en otros apartados del presente.
e) En definitiva, la falta de documentos tales que, pudiendo integrar un proyecto
en obras de otra naturaleza, no fueran necesarios para ejecutar ésta obra en
particular, no generará descuentos en los honorarios y gastos pertinentes a
ninguna de las encomiendas propias del ejercicio profesional de la
arquitectura (ya se trate del contenido de aquellas encomiendas que al
momento de firmarse éste documento se han convenido, o de las que
pudieran resultar, en los hechos, de la adecuación de la función profesional
del arquitecto a una especie diferente de dirección de obras
f) En caso de duda acerca de la completitud, corrección, y correcta
documentación del proyecto, la aprobación del mismo por parte del municipio
con jurisdicción sobre la obra, así como el visado del C.A.P.B.A.,
harán
presumir que los mencionados extremos se encuentran cumplidos,
con
arreglo a la naturaleza de la obra y las costumbres del lugar de su ejecución.
g) Las definiciones de naturaleza técnica del proyecto arquitectónico se
entienden adecuadas al juego armónico de lo dispuesto por las resoluciones
M.E.J.N. 133/87 y M.E.C. y T. 498/06 (para los arquitectos) y su similar
2
M.C.E. 1560/80
especialidades.
(entre
otras)
para
los
ingenieros
de
las
distintas
h) Así, en virtud del hecho de que, de acuerdo a la primera de ellas, resulta de
incumbencia del arquitecto “Proyectar, calcular y dirigir y ejecutar la
construcción de instalaciones complementarias correspondientes a obras de
arquitectura, excepto cuando la especificidad de las mismas implique la
intervención de las ingenierías”, el contenido y los alcances del proyecto
arquitectónico queda limitado (para la obra tenida en vista, y a título
ejemplificativo) de la siguiente manera:
 Por los “planos de instalación eléctrica” que puede contener el proyecto de
obra de arquitectura, se entiende la diagramación general de ubicación de
llaves, tableros principales y seccionales, tomacorrientes, bocas de luz y otros
artefactos eléctricos, sin incluir el cálculo ni el dimensionamiento del cableado
ni de ninguno de los otros componentes de la instalación;
 Ídem anterior, por “planos de estructura” se entiende un diseño estructural
basado en un predimensionado de los elementos resistentes, y en especial de
las fundaciones, las que serán tenidas por válidas con base en estimaciones
oculares y en una prudente adecuación de las soluciones adoptadas al tipo de
suelo y su resistencia promedio, generalmente verificada en la localidad
donde se implantará el objeto edilicio. Sin perjuicio de ello, deberá operarse
su modificación ni bien se contare con el estudio de suelos a proporcionar por
el comitente, debidamente confeccionado por Ingeniero Civil experto en
mecánica de suelos y rocas (en el caso en que el estudio en cuestión revelara
una capacidad resistente o una naturaleza tal que contradijera los valores
presupuestos). De ser así, los planos de adecuación a los nuevos niveles de
resistencia que deba confeccionar el arquitecto no generarán nuevos
honorarios para el comitente, quien sólo deberá abonarle los gastos que tales
adecuaciones generen. El comitente comprende que el estudio descripto en
éste acápite (con el que no se cuenta al momento de la contratación del
arquitecto) resulta imprescindible, y deberá proporcionarlo al arquitecto
proyectista y/o director antes del inicio de la ejecución material de la obra;
 Ídem anterior, por “planos de instalaciones” se entiende el diagrama de
tendido de cañerías, con detalle de las pendientes, dimensiones y materiales
constitutivos de las mismas, ubicación de cámaras de inspección, sanitarios,
etc. Todo ello, referido a las instalaciones pluviales, cloacales y de agua fría y
caliente. Lo precedente excluye el cálculo y dimensionamiento de puentes de
colectores, desagües industriales, etc., así como de toda otra instalación que
requiera en todo o en parte la aplicación de conocimientos en termodinámica
o mecánica de los fluidos, propios de las ingenierías.
En esa inteligencia, el proyecto de obra de arquitectura (que podríamos llamar
“general”) configura una encomienda diferente y autónoma de otros proyectos
supletorios y/o complementarios de él. Por ejemplo, proyectos de:





Instalaciones termomecánicas
Ascensores
Instalaciones contra incendios
Instalaciones inteligentes
Plan de seguridad e higiene aplicable a la industria de la construcción; (sólo
para arquitectos, ingenieros o técnicos que cumplan con lo dispuesto por el
3
art. 16 del anexo I del decreto P.E.N. 911/96, y, en especial, no se
encuentren a cargo de ninguna otra función en esta obra en particular.
 Instalaciones de gas (sólo para arquitectos, ingenieros o técnicos matriculados
ante el concesionario a cargo del cometido que cumplía la ex Gas del Estado,
y siempre que medie encomienda expresa y separada de la que aquí se
instrumenta).
2)Director de obra ejecutada por contratista único
La dirección de obra “básica o simple”, sólo tiene lugar cuando el profesional es
contratado para desempeñar sus funciones ante un contratista o empresario único,
que se encuentra a cargo de la totalidad de la ejecución material de los trabajos (ya
sea por sí mismo o mediante los subcontratos que el comitente consienta).
La función esencial del director de obras en éste sistema de ejecución es representar
los intereses del comitente, por oposición a los de la empresa constructora (que
estarán a cargo de su representante técnico), y se desempeñará de la siguiente
manera:
a) Durante la ejecución material de la obra, el director deberá controlar la fiel
interpretación del proyecto y cumplimiento del contrato, lo cual se complementará
con las acciones siguientes:
 Certificará y efectuará liquidaciones parciales y definitivas, si el comitente las
solicitare o la magnitud de la obra lo justificare. Podrán ser escritas o
verbales.
 Confeccionará las actas de recepción provisional (que será opcional) y
definitiva, salvo que el comitente hiciese toma de posesión irregular de la
edificación total o parcialmente, lo cual producirá los efectos estatuidos por el
art. 1647 bis del Código Civil, y volverá superfluas a dichas actas.
 Confeccionará los planos de detalle de obra si éstos fueren necesarios o
convenientes a su entender, o se le requirieran expresamente.
 Declarará la finalización del proceso constructivo (acto unilateral y de su
competencia exclusiva, mediante el cual el director dejará constancia ante la
administración que la misma se ha realizado de acuerdo con los planos del
proyecto. O que, si bien no es así, el proceso de edificación ha concluido
igualmente, volviéndose de aplicación lo detallado en el parágrafo siguiente).
 En el caso de que se hubieran modificado las previsiones del proyecto durante
el proceso de ejecución, confeccionará obligatoriamente un plano conforme a
obras si lo exigiese la reglamentación aplicable.
 Una vez que la administración haya realizado las inspecciones pertinentes, y
el director de obra sea debidamente citado a tales fines, éste procederá a
suscribir el certificado final de obras ante la administración.
b)A los efectos precedentes, se entiende por “controlar la fiel interpretación del
proyecto”, a la tarea basada en la cantidad de inspecciones practicadas
exclusivamente en obra (es decir, excluyendo que el profesional se constituya en
talleres, fábricas, etc. –las que, de ser requeridas, serán remuneradas y
compensadas en gastos por separado) que,
a juicio del profesional,
sean
suficientes y razonables para verificar la adecuación entre proyecto y objeto edilicio
en proceso de concreción.
Dichas inspecciones podrán ser:
4
 Posteriores a la ejecución de los trabajos, siempre que guarden cierta
inmediatez con ella;
 Simultáneas con ellos;
 Anteriores a su ejecución.
Pero no debe entenderse que el profesional director de obras (en éste sistema de
ejecución, y frente a un contratista único) debe permanecer en el sitio de obra
durante toda la jornada, ni vigilar asiduamente la ejecución de los trabajos. Es que,
en esta especie del género “dirección de obras”, el director de obra no asume las
tareas propias de la conducción, porque ellas serán desarrolladas, precisamente, por
el personal del contratista o empresa constructora.
Ello así, pues, en el contexto de éste sistema de ejecución de obra, ha de
interpretarse que dichas funciones de “conducción” quedan a cargo del
representante técnico del constructor (de designación obligatoria, conforme a lo
dispuesto por el art. 6 de la ley 10.405 y sus concordantes de las leyes 10.411 y
10.416, todas de la provincia de Buenos Aires, con el cual deben contar
obligatoriamente todos ellos). Para definir su rol, se entiende, en concordancia con
lo dispuesto por el art. 93 del dcto. ley de la Nación 7887/55 rat. por ley 14.467 (sin
perjuicio de la aclaración hecha más abajo) que “La función del representante
técnico consiste en asumir la responsabilidad que implica una construcción, una
instalación o la provisión de equipos y/o materiales para construcciones o industrias.
En consecuencia el representante técnico deberá preparar los planes de trabajo,
supervisar asiduamente la marcha de los mismos, responsabilizarse por los planos,
cálculos, planillas, etc.; preparar toda la documentación técnica necesaria, como
especificaciones, confección de subcontratos, etc.; coordinar a los distintos
subcontratistas y proveedores, etc.”.
Aclárase que cuando la norma transcripta alude a “asumir la responsabilidad que
implica una construcción, una instalación o la provisión de equipos y/o materiales
para construcciones o industrias...”, se debe interpretar que se alude a las
responsabilidades estrictamente técnico-arquitectónicas o técnico-ingenieriles que
corresponden a su desempeño profesional y en cuanto le sean imputables, ya que el
representante técnico no deja de ser un profesional independiente remunerado
mediante honorarios, que no remueve de la esfera jurídica de su representada la
calidad de empresario de la construcción, ni, consecuentemente, asume la titularidad
de las relaciones jurídicas civiles, laborales o de cualquier otra índole que esta
última celebre con el dueño o beneficiario de la obra.
Se entiende que la omisión del constructor de encontrarse debidamente
representado conforme al art. 6 de las leyes 10.405, 10.411 o 10.416, no importa
que el director quede a cargo de conducir los trabajos, ya que la representación
técnica del comitente y la del constructor configuran funciones incompatibles entre
sí.
c)De lo precedentemente expuesto surge como consecuencia lógica que, para que el
arquitecto director pueda cumplir satisfactoriamente con su función, deben reunirse,
sin perjuicio de otras que surgen del presente, dos condiciones básicas:

Que el Director de Obras tenga a su disposición un libro de órdenes de
servicio, debidamente foliado, rubricado por comitente,
contratista y
representante técnico, y con formularios por triplicado, a fin de que asiente
allí las conclusiones que extraiga de sus inspecciones oculares. El mismo
deberá ser provisto por el comitente, o por un tercero de su orden.
5

Que el contratista se encuentre representado técnicamente, y se le habilite un
“libro de pedidos de empresa” donde asentará sus observaciones y reservas a
lo actuado por el director de obras.
La omisión de cualquiera de ambos requisitos básicos obsta al adecuado ejercicio de
la función del director.
d)Concordantemente con lo que antecede, ha de entenderse que el director de obras
no tiene a cargo brindar explicaciones directas a los obreros del contratista acerca de
cómo realizar los trabajos, ni cómo interpretar pliegos y planos, sino que debe
brindarlas a su representante técnico. Es éste último quien (precisamente, por su
formación profesional, y en virtud de haber aceptado cumplir ese rol específico) se
encuentra capacitado, ejemplificativamente, para comprender lo indicado u
observado por el director; para requerirle que aclare algún concepto oscuro, o que
confeccione un plano de detalle de obra, y –esencialmente- para trasmitirles y/o
aclararles él mismo y posteriormente a su recepción las órdenes (verificando su
comprensión y ejecución por ellos de los trabajos conforme a su contenido) a los
obreros dependientes de quien lo ha contratado para representarlo.
e)En ese orden de cosas, tampoco el director de obras resultará guardián jurídico de
la obra, sino que quien se encontrará a su cuidado es el contratista único de obra
material, y (a falta de éste -por ejemplo porque se le ha rescindido el contrato, o en
la hipótesis de obras paralizadas, o toma de posesión irregular por parte del
comitente de la obra total o parcialmente erigida), la guarda de la obra queda en
manos del dueño o beneficiario de la misma, quien deberá adoptar todas las
medidas dispuestas por ley o disposición reglamentaria para que no resulten
dañadas personas o cosas. En éste acto se le instruye para denunciar el hecho al
municipio, a fin de que provea lo necesario.
f) Resultará indiferente, a todos los extremos precitados, que el contratista sólo
provea la mano de obra, o también los materiales, pero se entiende que en el primer
caso al arquitecto director no le corresponderá aprovisionar la obra, ni obtener
ningún material a tales fines. A falta de pacto en contrario y debidamente
remunerado por separado a la encomienda de dirección de obras, se entiende que
carece de poder otorgado por el comitente para representarlo, tanto a ese como a
cualesquiera otros fines. Y (además) el cumplimiento del plazo previsto para la
ejecución no lo obligará, pues él no dispondrá de resorte alguno para hacer más
rápida la ejecución: se limitará a verificar que la obra inspeccionada coincida con los
planos, y a informar al comitente si así no fuera. Y (en supuestos de extrema
gravedad) a ordenar la demolición de lo mal hecho y su reconstrucción de acuerdo a
lo estipulado, todo a cargo del contratista.
g) Resultará asimismo imprescindible, a los fines precedentemente expuestos, que el
director de obras (si es que él no acudiera espontáneamente al sitio de obra) sea
notificado fehacientemente y con una antelación no menor a 24 horas si residiese en
la localidad, y de 48 horas si lo hiciese fuera de ella, del inminente acaecimiento de
hechos que requerirán su inspección, como por ejemplo:
 Que tendrá lugar la iniciación de la obra (a fin de que se labre el acta
correspondiente);
 Que se encuentra realizado el apuntalamiento de los muros de los linderos;
 Que va a iniciarse y/o ha concluido la demolición previa, si correspondiere;
 Que se encuentra demarcada la obra y realizado el estudio de suelos;
6
 Que se han practicado las excavaciones para los cimientos, y que se
procederá a su llenado;
 Que se ha realizado (y se encuentra expuesta) la doble capa aisladora
hidrófuga vertical y horizontal, en su caso;
 Que ha sido completada, debidamente probada, y se encuentra próxima a ser
tapada, cualquier tipo de instalación;
 Que se ha ejecutado el encofrado (exhibiéndole pliegos, planos y memoria de
cálculo de sus partes componentes);
 Que se encuentran armadas las losas, columnas, bases o vigas, de cualquier
material que estas fuesen;
 Que se ha de proceder a su llenado o recalce, según sea;
 Que se han realizado probetas y conos de asentamiento;
 Que se procederá a desapuntalar y/o desencofrar uno o el único de los
niveles;
 Que debe acudir a inspeccionar los trabajos realizados para expedir un
certificado de obra;
 Ídem anterior, a los efectos de confeccionar el acta de recepción provisional
y/o definitiva;
 Que deberá modificarse el proyecto por circunstancias imprevistas, o porque
han sido encomendados trabajos adicionales;
 Toda otra circunstancia que, por su especial gravedad o trascendencia,
requiera de la inspección del director de obras.
3)Director de obras ejecutada por contratos separados
Su función es esencialmente la misma que la del director de obras “básica o simple”
que actúa ante un contratista único. Y requiere del cumplimiento (por parte del
comitente y los contratistas) de las mismas condiciones que hacen posible el
correcto ejercicio de aquella especie. No hay aquí obligaciones adicionales, sino
complejidades adicionales (como ser, entre otras, las de tratar con varios
representantes técnicos en lugar de uno, y consecuentemente de evacuar múltiples
pedidos de empresa asentados en el libro respectivo; la de controlar a múltiples
empresarios y certificar en esa proporción, etc.)
Es únicamente por ello que se produce el incremento de honorarios.
Resulta ajeno a su función asumir responsabilidad alguna (dicho con referencia a la
de naturaleza empresaria) por la ejecución material de la obra (en el sentido de que
ella recaerá, sobre las empresas respectivas y/ o sus representantes técnicos –estos
últimos, en cuanto les sea imputable-), ni suscribir los planos como “constructor”,
“ejecutor”, o denominación equivalente ante las reparticiones públicas, que conduzca
a tenerlo por locador de obra material.
En este sistema de ejecución, quien deberá suscribir los planos respectivos en tal
carácter es el contratista principal y su representante técnico (usualmente, el de
albañilería), si estuviese designado al momento de solicitarse la aprobación del
proyecto, o con posterioridad en su caso, debiendo el comitente declarar su
designación ante el municipio para que se lo cite y emplace a tales fines si no lo
hiciera. Queda a cargo también de dicho contratista la ayuda a otros gremios, la
coordinación de la entrada y salida de los múltiples contratistas de la obra y terceros
ajenos a ella, y la guarda y la policía interna de la misma.
7
En obras ejecutadas por etapas (por ejemplo, primera etapa de estructura de
hormigón armado independiente), resultará guardián de la obra el contratista
principal que se encuentre en obra en cada etapa autónoma.
En cualquier supuesto de falta de contratistas en obra (obra paralizada, rescisión,
resolución o distracto, etc.) la guarda será tenida por el dueño de la obra o
beneficiario de ella.
4)Director de obra ejecutada por administración
Este rol profesional, que sólo puede tener lugar en una obra ejecutada por
administración (en donde el comitente resulta empresario de su propia obra,
condición que asume con la finalidad de realizarla a menor costo, al evitar los costos
inherentes al beneficio empresarial que aparejaría la intervención de una o varias
empresas constructoras) el arquitecto director de obras adiciona a las funciones del
director de obra de la especie “básica” o “simple” (definida en el punto 2) del
presente) las de representante técnico (aquí, del comitente-empresario) en virtud
de que no hay aquí intereses enfrentados que representar (ya que comitente y
empresario constructor son una misma persona).
Se dice que el arquitecto director adiciona a sus funciones la de representante
técnico y no las del constructor, porque ha de tenerse presente que él solamente
suple la carencia de conocimientos técnicos de un comitente que no los posee para
la empresa que se ha propuesto realizar, pero no asume los riesgos económicos,
financieros, legales y laborales que involucra el emprendimiento, ni obtiene los
beneficios de tal actividad, (toda vez que su retribución es un honorario, y no un
beneficio de corte empresarial, y que el beneficio –por otra parte- lo obtiene el
comitente de la forma descripta más arriba).
Se entiende, entonces, que el núcleo del rol de un director de obras por
administración está compuesta por la suma de los dos (2) roles de obra antes
descriptos. Si, además, el comitente lo apoderase para administrar la obra (lo cual
se reputa accidental y no esencial, y –a falta de pacto en contrario, se entiende
restringido a un poder general de administración, en los términos del art. 1880 del
Código Civil) ello generará un honorario adicional.
En cualquier supuesto de ejecución de obra por este sistema, se entiende que:
Ya sea que el comitente administrase él mismo la obra, o la delegare en el director
de obras, retendrá en cabeza suya el rol de empresario constructor, será quien ha
creado el riesgo y obtiene los beneficios. En consecuencia, y a guisa de ejemplo,
será él quien deberá designar al profesional o técnico responsable de planificar y
supervisar los aspectos de salud y seguridad en la construcción regulados por el
decreto P.E.N. 911/96; actuar como se prescribe en el art. 32 de la ley 22.250, y, en
fin, quien resultará empleador de cualquier obrero de la industria de la construcción
regido por el C.C.T. 76/75, a quienes garantizará en los términos del art. 75 de la
ley 20.744.
Aún cuando el comitente-empresario (por sí o por intermedio del director de obra si
lo apoderare a tal efecto) subcontratare la obra total o parcialmente, se entiende
que revestirá frente a los subcontratistas (que, de acuerdo a lo dispuesto por el art.
24 de la ley 10.653 y/u otras leyes, deberán tener cada uno su propio representante
técnico) la calidad de contratista principal.
8
En cualquier supuesto, si el director de obra en este sistema de ejecución resulta o
no, además de sumar a las clásicas funciones de aquel las de un representante
técnico, como se ha expuesto más arriba) mandatario del comitente, ello surgirá de
las disposiciones del Código Civil sobre mandato. Aún cuando se celebrase también
este último contrato, se entiende que el comitente se reserva la administración
directa de la obra, y el director de la obra sólo tiene un poder general de
administración (art. 1880 C.C.) circunscrito a encomendar los trabajos necesarios
para la buena marcha y correcta administración de la obra, y disponer lo necesario
para que ésta se encuentre correctamente aprovisionada (todo ello, cuando el
comitente-empresario no hubiera celebrado directamente subcontratos, y –en su
caso- cuando esos subcontratos incluyeran también la provisión de materiales).
Salvo pacto en contrario, queda reservada también al comitente-empresario la
administración y disposición de los fondos para realizar el objeto edilicio, los pagos
de los certificados que emita el director de obra, la tramitación y obtención de
permisos municipales, etc.
Se conviene en que el poder general que el comitente-empresario deberá otorgar al
director ejecutivo para que ejerza la administración dentro del marco de lo descripto
más arriba (o, si lo deseara, y el arquitecto aceptara, poder especial para realizar,
además, otros actos jurídicos en nombre del comitente) deberá instrumentarse y
revocarse únicamente por escritura pública.
A falta de poder especial o general debidamente otorgado conforme al párrafo
precedente, se entenderá que queda a cargo del comitente-empresario la
verificación de las inscripciones en el I.E.R.I.C., la tramitación de las libretas de
desempleo, encomendar a un tercero la realización y verificación del plan de
seguridad e higiene en obra, asegurar la cobertura de la obra en orden a cubrir la
responsabilidad civil contra terceros y de los obreros y/o cualquier otra persona que
ingrese al predio, y (en general) todas las responsabilidades que implícita o
explícitamente surgen del presente para los contratistas o empresarios
constructores.
5)Representante técnico y contratista o empresario
Todo empresario, contratista o subcontratista de obra de arquitectura, ya sea total o
parcial,
deberá poseer un representante técnico que supla su
carencia de
conocimientos técnicos y/o científicos, a no ser que él mismo los posea y desee
asumir ese rol (arts. 1 a 3, 6 y cddtes. de las leyes 10.405, 10.411 y 10.416). La
necesidad de representación técnica se extiende a las empresas proveedoras de
equipos, máquinas y materiales de construcción o para la industria.
 A título meramente ejemplificativo, los contratistas de instalaciones eléctricas,
sanitarias, de gas, termomecánicas, mecánicas; estructuras metálicas
manufacturadas en talleres y de montaje in situ, de cualquier tipo que sean;
estructuras pretensadas, etc., requieren contar con esa representación.
 A los fines del presente, se entiende por empresario o contratista a quien
celebra un contrato de locación de obra material y dirige la empresa por sí, o
por medio de otras personas, y con el cual se relacionan jerárquicamente los
trabajadores, cualquiera sea la participación que las leyes asignen a éstos en
la gestión y dirección de la empresa.
 Con el mismo alcance, se entiende por empresa la organización instrumental
de medios personales, materiales e inmateriales, ordenados bajo una
9
dirección para el logro de fines económicos o benéficos. Resulta irrelevante, a
los fines precitados, que la empresa sea unipersonal o adopte una forma
societaria del derecho civil o comercial.
 El contenido de la prestación a cargo del representante técnico ya ha sido
expuesto.
Otras obligaciones a cargo del contratista único (o aquel a quien incumba la
ejecución de los respectivos trabajos parciales, en cada caso) son las siguientes:
a) Si se trata de la provisión y/o montaje de estructuras pretensadas, deberá
someter a la consideración del director de obras, previo a la ejecución y con
antelación suficiente, memoria de cálculo y dimensionamiento de las mismas,
suscripto por su representante técnico y el de la empresa fabricante. En todo
caso, visado por el Colegio profesional respectivo.
b) Ídem anterior, si se trata de estructuras de hormigón que se realizarán in situ,
con relación a los planos de encofrado, los cálculos de resistencia de los
materiales empleados y las planillas de doblado de hierro, en idénticas
condiciones a lo dispuesto precedentemente para el representante técnico.
c) Ídem anterior, con relación a la realización de probetas y conos de
asentamiento, cuando la buena práctica lo haga aconsejable;
d) Ídem anterior, si se trata de instalaciones eléctricas, termomecánicas, etc.,
con relación a los planos, memorias de cálculo y dimesionamiento de las
mismas, con prescindencia de los diagramas generales que a tal fin haya
confeccionado el proyectista general, en idénticas condiciones a lo dispuesto
precedentemente para el representante técnico.
e) Ídem anterior, con relación al estudio de suelos, programa de salud y
seguridad en la construcción, certificado de inscripción de los obreros en el
I.E.R.I.C., etc. (leyes 19.587 y 22.250; decreto 911/96 y resoluciones de la
Superintendencia de Riesgos del Trabajo (S.R.T.) dictadas en su
consecuencia.
f) Ídem anterior, con relación al seguro de responsabilidad civil contra terceros,
contratado con una aseguradora de reconocida solvencia y trayectoria, a juicio
del comitente, y de acuerdo a los parámetros que surgen de la categorización
que efectúa la Superintendencia de seguros del Trabajo de la Nación.
g) Con relación a los productos manufacturados, ya sea que los provea el
comitente o el contratista, deberán preferirse aquellos que se encuentren
encuadrados en normas de calidad nacionales o internacionales; sean de
marcas reconocidas y probadamente eficientes. Deberán utilizarse los
productos de acuerdo a lo especificado en los manuales de uso del respectivo
fabricante, y guardarse todas las precauciones para no hacer caducar las
garantías que dichos proveedores ofrecen para sus productos.
En caso de no tratarse de obra encomendada a un contratista único, sino a múltiples
contratistas parciales, rige para ellos (en lo pertinente) todo lo expuesto en éste
apartado, lo cual deberá pactar el comitente en cada una de las relaciones jurídicas
que celebre. Ello, sin perjuicio de que la sola adhesión al presente pliego torna
obligatorio su cumplimiento.
6) Comitente
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El comitente contrae (frente al arquitecto proyectista y/o director de la obra en
cualquiera de sus especies descriptas en los títulos 2), 3) y 4) del presente) no sólo
la obligación principal de pagar los honorarios y gastos conforme a lo aquí estipulado
tanto en este instrumento contractual como en sus complementarios, y (a falta de
estipulación) en el arancel profesional) sino, además, las siguientes:
a) No celebrará contrato alguno con contratistas o subcontratistas que no se
encuentren debidamente inscriptos de acuerdo a las disposiciones legales o
reglamentarias aplicables (por ejemplo, en el I.E.R.I.C. y ante la A.F.I.P.), y
representados técnicamente por profesional o técnico con suficientes
incumbencias. Así como tampoco con aquellos que no posean pólizas de
cobertura de responsabilidad civil por daños a terceros, contratada con una
aseguradora de reconocida solvencia.
b) Exigirá en sus contratos a él / los contratistas (y pactará la extensión de tal
exigencia a quienes éstos subcontraten) que se confeccione por éstos el
programa de salud y seguridad en la construcción, y designen al profesional o
técnico encargado de la fiscalización de la implementación de las medidas
(que de él deriven) en obra. Ídem anterior, un estudio de suelos, y un
cómputo y presupuesto detallado por rubros, con valores unitarios y globales
de cada material (los provean o no) y la mano de obra. Todo ello, además,
será exigido como condición excluyente para presentar ofertas. Lo precedente
tendrá lugar sin excepción de ninguna especie, salvo que el comitente asuma
él mismo la obligación de contratar las intervenciones de especialistas
necesarios al respecto.
c) Exigirá en sus contratos que los contratistas y/o subcontratistas: 1) dispongan
lo necesario para tomar a su cargo la guarda de la obra; 2)notifiquen
fehacientemente al proyectista y/o director, con la debida antelación, la
próxima realización de trabajos de importancia, como ya se ha expuesto al
tratar la función del director de obras.
d) No abonará certificado de obra alguno, ni pagará prestación alguna (aún en
ausencia de certificación), sin que se le exhiban por los contratistas o
subcontratistas los documentos que surgen de la adecuación al régimen legal
pertinente (último recibo de pago de la A.R.T. y
libreta de fondo de
desempleo de cada uno de los obreros intervinientes, programa de seguridad
e higiene; inscripción actualizada ante el I.E.R.I.C., recibo de pago de
cobertura de responsabilidad civil contra terceros, etc., conforme a lo
dispuesto por el art. 32 de la ley 22.250 y 30 de la ley 20.744.
e) Exigirá a sus co-contratantes empresarios la puesta a disposición del
arquitecto director de un libro de órdenes de servicio, y obligará
contractualmente al o los contratistas a mantenerlo en óptimo estado, dentro
de la obra, y a disposición de aquél.
f) No modificará el proyecto, ni autorizará a los contratistas a hacerlo, sin
autorización expresa y por escrito emanada del director de obras.
g) No permitirá que se inicie la obra sin haberse logrado previamente el
pertinente permiso municipal, ni sin que se haya confeccionado el acta de
iniciación de obra, suscripta por comitente, director de obra y el contratista
(ya sea éste el principal, el único, o aquél a quien corresponda intervenir en
primer término) y su/s representante /s técnicos;
h) No recibirá la obra sin las correlativas actas de recepción provisional y
definitiva, suscriptas por el director de obras, a cuyo fin lo citará
fehacientemente con una antelación no menor a dos (2) días hábiles contados
desde la efectiva notificación que le formule un contratista total o parcial.
i) Notificará fehaciente y urgentemente a la municipalidad y al profesional
proyectista y/o director, las siguientes circunstancias como mínimo: 1)la
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paralización de las obras; 2)el reinicio de las obras; 3) la toma de posesión de
la obra incompleta y/o su habitación no estando ésta concluida; d)ídem
anterior, respecto a la toma de posesión con la obra terminada; e)la
transmisión de dominio del inmueble, o la entrega de su posesión, uso o goce
a terceros. Comunicará asimismo al director de obras la constitución de
derechos reales sobre él, incluso de garantía.
j) Prestará toda su colaboración, y proporcionará todo lo necesario para que el
profesional director de la obra pueda declarar, inmediatamente de concluida la
edificación, la finalización del proceso constructivo, así como tramitará él
mismo (o lo encomendará a un tercero) la tramitación del certificado final de
obras, precedido (en su caso) por
la previa aprobación de los planos
conforme a obra.
k) No proveerá, ni permitirá que se le provean, materiales o productos de
construcción que no estén manufacturados por personas físicas o jurídicas
debidamente inscriptas para hacerlo, prefiriéndose siempre las marcas de
suficiente conocimiento y trayectoria, y reconocida eficacia. De idéntica forma,
prohibirá contractualmente su uso en condiciones que no respeten las
prescripciones detalladas por los fabricantes en sus manuales y/o prospectos
y/o cualquier forma de publicidad, de tal manera de preservar las garantías
otorgadas a los productos.
l) Exigirá del vendedor (u ordenará exigir, en los contratos que celebre con él o
los contratistas, si éstos se los proveyeren), de los respectivos fabricantes,
intermediarios y todo otro sujeto mencionado en el art. 40 de la ley de la
Nación 24.240, los respectivos certificados de garantía y los manuales de uso.
m) Ídem anterior, se obliga a exigir el no uso de materiales o productos de
extraña procedencia y dudosa eficacia (como por ejemplo viguetas
pretensadas fabricadas por personas desconocidas).
n) Pactará la prohibición de utilización de técnicas constructivas experimentales.
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1) Coexistencia de múltiples proyectistas y/o directores de obras
parciales con el proyectista y/o el director de obra general.
En caso de que se suscitara tal situación, deberá entenderse que cada uno de los
especialistas contrae una obligación independiente de las del proyectista y el
director de la obra general (en cualquiera de sus especies).
Entre los ejemplos más frecuentes pueden citarse:
 Proyectista
y director de adecuación del proceso constructivo
a los
programas de salud y seguridad en la construcción.
 Ídem anterior, de estructuras metálicas, de hormigón armado, pretensadas,
etc.
 Ídem anterior, de instalaciones térmicas, termomecánicas, de gas, etc.
El director de obras sólo podrá controlarlos en cuanto la actividad de los otros
profesionales o técnicos no se encuentre fuera de sus incumbencias. Por ejemplo,
queda sobreentendido que queda fuera de la órbita de los arquitectos que no hayan
realizado el curso dispuesto por el decreto P.E.N. 911/96, o que, aún habiéndolo
realizado, desempeñen funciones en esta obra en particular (como serían las de
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proyectista, director, representante técnico, etc.) no puede controlar al especialista
en seguridad e higiene (Dcto. P.E.N. 911/96, art. 16 del anexo I, texto s/ resolución
N° 1830/2005 de la Superintendencia de Riesgos del Trabajo) debiendo el comitente
y/o el o los contratistas requerir la misma por parte del o los organismos
competentes. Ni, tampoco, los estudios de suelos.
2)Coexistencia de encomiendas de
encomiendas de obras de arquitectura
planeamiento
urbano
con
Si el arquitecto ha recibido la encomienda, ejemplificativamente, de planificar un
complejo habitacional, un barrio cerrado, o un club de campo, los honorarios
devengados por tal encomienda urbanística son independientes de los devengados
por cualquier tarea relativa a las obras de arquitectura que se asienten sobre aquella
planificación. Por ende, la determinación final de los honorarios y compensación de
gastos surgirá de la suma de los parciales que resulten.
3)Cambio del sistema de ejecución de obra antes de la iniciación o
durante el desarrollo del proceso constructivo
El comitente acordará con el o los terceros contratistas la ejecución de la obra por el
sistema previamente convenido con el Arquitecto proyectista y/o director en los
instrumentos contractuales que complementan al presente, pero si optara por
modificarlo total o parcialmente, y si el arquitecto director aceptara continuar
desempeñándose bajo dichas condiciones, se entenderá que se ha operado el
perfeccionamiento del contrato y, en consecuencia, procederá la adecuación de los
honorarios y gastos del profesional al nuevo sistema de ejecución adoptado.
Queda sobreentendido lo antedicho rige únicamente cuando se modifique el sistema
de ejecución de tal modo en que este devengue mayores honorarios y compensación
de gastos para el profesional. Si, por el contrario, se hubiese pactado originalmente
una modalidad de dirección de obra que importe un honorario mayor y se la
modificase por una que los devengue en menor cuantía, ello requerirá la aceptación
expresa y por escrito del arquitecto director. En ningún caso se presumirá que ha
renunciado a los mayores honorarios y gastos que le correspondiesen de acuerdo a
lo originalmente pactado, quedando la cuestión, a falta de acuerdo en contrario,
regida por lo dispuesto por el art. 1638 del Código Civil.
En la hipótesis en la que la presente cláusula resulta aplicable (es decir, aquella en
que se modifique el sistema de ejecución de manera tal en que ella importe una
mayor complejidad en las prestaciones para el arquitecto) los honorarios y
compensación de gastos se incrementarán de la siguiente manera:
3.1) Hipótesis de mínima: que se haya estipulado que la obra sería
ejecutada por un contratista único.
A falta de estipulación en contrario en otros instrumentos contractuales
complementarios del presente, se entenderá que los honorarios y compensación de
gastos pactada es la siguiente:
a) Proyecto: 5% del valor final de la obra (costo real).
b) Dirección de obra: 3% del valor final de la obra (costo real).
c) En todos los casos los honorarios se entienden libres de gastos. A falta de
una discriminación completa con comprobantes, se entiende, salvo la prueba
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en contrario, que los gastos que han de ser compensados ascienden al 15%
de aquello que corresponda percibir en concepto de honorarios.
d) En consecuencia, proyecto arquitectónico más dirección de obras ejecutada
por un contratista único: 8 % del valor final de la obra (costo real).
3.2) Primera hipótesis de mutación: que la obra sea ejecutada por múltiples
contratistas
Si se hubiere pactado originalmente que la obra se ejecutaría por un contratista
único y lo fuere por varios, y el arquitecto continuare desempeñando sus funciones
en el sitio de obra, se tendrá por perfeccionado el consentimiento en orden a la
aplicación de los siguientes incrementos de honorarios y gastos:
a) Proyecto: no varía respecto de la hipótesis anterior. Continúa representando un
5% del valor final de la obra (costo real).
b) Dirección de obra ejecutada por contratos separados: duplica el monto de
honorarios de la dirección simple, ascendiendo al 6% del valor final de la obra
(costo real).
c) Al igual que en la hipótesis anterior, los honorarios se entienden libres de
gastos. A falta de una discriminación completa con comprobantes, se entiende,
salvo la prueba en contrario, que los gastos que han de ser compensados
ascienden al 15% de aquello que corresponda percibir en concepto de honorarios.
d) En consecuencia, proyecto arquitectónico más dirección de obras ejecutada por
múltiples contratistas: 11% del valor final de la obra (costo real).
3.3) Segunda hipótesis de mutación: que la obra sea ejecutada por
administración del comitente-empresario.
a) Proyecto: no varía respecto de la primera hipótesis. Continúa representando
un 5% del valor final de la obra (costo real).
b) Dirección de obra ejecutada por administración: triplica el monto de
honorarios de la dirección simple, ascendiendo 9% del valor final de la obra
(costo real).
c) Si el arquitecto director realiza además la administración directa de la obra,
asumiendo la responsabilidad de obtener y fiscalizar los materiales y la mano
de obra, los honorarios devengados conforme al apartado precedente (9%)
se incrementarán en un 3% del valor final de la obra (costo real).
d) Al igual que en todas las hipótesis anteriores, los honorarios se entienden
libres de gastos. A falta de una discriminación completa con comprobantes,
se entiende, salvo la prueba en contrario, que los gastos que han de ser
compensados ascienden al 15% de aquello que corresponda percibir en
concepto de honorarios.
e) En consecuencia, proyecto arquitectónico más dirección de obras ejecutada
por administración del comitente-empresario: 14% del valor final de la obra
(costo real) si el comitente se reserva la administración, y 17% si la delega en
el director de obras. En ambos casos, del valor final de la obra (costo real).
3.4) En cualquier supuesto de dirección de obra antes aludido
Si el proyecto arquitectónico fuese de ajena autoría, corresponderá al director de
obras de que se trate un incremento del 50% del honorario que correspondiese, en
concepto de interpretación de proyecto.
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3.5) Cuando el proyecto de la obra fuere modificado a pedido del comitente
o con su consentimiento, antes del inicio de la obra o durante el
proceso constructivo.
Siempre y cuando lo sea sin culpa del profesional, ello generará honorarios y
compensación de gastos adicionales, calculados según las bases antes fijadas. Esto
es, 5% del valor final de la obra relativo a cada modificación introducida (costo real).
En tales supuestos, no resultará de aplicación lo dispuesto por el art. 1633 bis del
Código Civil para los empresarios constructores.
3.6) Orden de prelación para la aplicación de las alícuotas de honorarios y
gastos
Teniendo en vista las distintas hipótesis de interrupción del proceso constructivo y/o
de la relación contractual, se estipula que las alícuotas de honorarios y
compensación de gastos se aplicarán sobre el costo total de la obra, el que se
establecerá guardando el siguiente orden de prelación:
a) Sumatoria de las inversiones reales (costo real).
b) Precio contratado para su ejecución.
c) Cuando no se adjudique la obra, se considerará el precio o cotización promedio
que resulte del estudio de las propuestas.
d) Según el presupuesto detallado integrante del proyecto, si lo hubiere
e) Según el presupuesto global.
3.7) Costo total de la obra
A los efectos de aplicar el orden de prelación antes descripto, se entiende por tal a la
suma de los valores correspondientes a la ejecución de todos los ítems que la
integran. Ya sea su valor al presupuestarla o la sumatoria de las inversiones para el
cálculo del honorario, comprende todos los gastos necesarios para realizarla,
incluyendo las instalaciones auxiliares, aparatos y dispositivos que
integran
la
obra desde el punto de vista funcional, excluyendo únicamente el costo
del
terreno y el honorario mismo. Tales exclusiones se reputan taxativas (a tal punto,
por ejemplo, que se reputa integrante del costo de obra al impuesto al valor
agregado). Cuando el comitente provea total o parcialmente materiales o mano de
obra, se computarán sus valores basados en los corrientes en plaza.
Para el supuesto en que fuese necesario, se entiende por presupuesto global el
cálculo del posible valor de la obra, estimado según el volumen o superficie cubierta.
Profesional
Comitente
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16