geo3t04

Tercer Trimestre de 2004
Corporación Geo (GEO)
Francisco Suárez Savín
[email protected]
21 de octubre de 2004.
COMPRA-RIESGO MEDIO
Geo B / CVGFY
Precio: Mx / ADR
Ps 17.65
US$ 6.17
Precio Objetivo
Nivel de riesgo
Ps 22.00
US$ 7.69
MEDIO
Rango 52 Semanas:
Acciones en Circulación
Valor de Capitalización
Valor de la Empresa
Importe Op. Prom. Diario
UPA trimestral
UPA 12M
UAFIDA 12M
Flujo Efectivo Neto 12M
Valor en Libros
P/U
P / VL
P / FEPA
VE / UAFIDA
ROE
ROA
Cobertura de Intereses
Deuda Total a UAFIDA
5169 9386
Buen reporte. ROIC en aumento, deuda neta
a la baja y buenas expectativas de
crecimiento: una combinación que hacen
más atractiva la valuación de las acciones
aún bajo una base totalmente diluida.
Ps. $18.51 a Ps. $11.00
555.4 millones
Ps. $9,802.7 millones
Ps. $11,284.1 millones
Ps. $30.7 millones
Ps/acción
0.35
1.21
3.05
2.01
6.60
US$/ADR
0.12
0.42
1.06
0.70
2.31
12M
14.60x
2.67x
8.80x
6.67x
2004e
12.71x
2.55x
8.53x
6.25x
12M
19.7%
15.1%
3.44x
1.63x
Las ventas crecen un 20%, y la UAFIDA lo hace en
un 24%. El precio promedio creció en 4.3% respecto
del 3T03 y en 2.3% respecto del 2T04, gracias a una
mejoría en la mezcla de ventas. En adición, GEO
siguió demostrando un buen control de gastos pues
éstos crecieron sólo 18%.
•
La rentabilidad del negocio en aumento: margen
UAFIDA mejora 0.7pp a 22.9%, ROIC al alza y el
Flujo Libre Operacional con notables mejorías a
pesar de las inversiones en capital de trabajo como
resultado del mayor crecimiento y de la compra de
terrenos.
2005e
11.47x
2.16x
8.13x
4.93x
3T04
Ventas
UAFIDA
3T04
21.4%
15.4%
3.44x
1.46x
Cuentas por Cobrar
Inventarios
Proveedores
Inversión en Capital de Trabajo
Inversión Neta en Otros Circulantes
Intereses Netos
12M = Ultimos doce meses al 30 de septiembre de 2004
Impuestos en Efectivo
CAPEX
Valor Empresa (VE)= Valor de Capit.+ Deuda Neta+ Part. Min.
Flujo Libre Operacional
Cálculos de Casa de Bolsa Banorte.
Flujo Efect Nt (FEPA)=U Neta+Pérd Monet+P Camb+Depr+Imptos difer
ROA= Ut.Op. 12m a Activos Promedio
ROE= Ut. Neta 12m a Cap. Contable Prom.
GEO B
•
IBMV
20.40
13,396
18.65
12,247
16.90
11,098
15.15
9,949
13.40
8,800
11.65
7,651
9.90
O-03D-03J-04F-04A-04M-04J-04A-04S-04
6,502
Fuente: Bloomberg.
%
2,064 100.0%
473 22.9%
(131)
(161)
99
(194)
338
(133)
(72)
(84)
328
3T03
(3.5%)
(4.1%)
(50)
(33)
92
8
122
(247)
(19)
(10)
15.9%
236
(6.3%)
(7.8%)
4.8%
(9.4%)
16.4%
(6.4%)
%
1,719 100.0%
381 22.2%
(2.9%)
(1.9%)
5.3%
Var. %
20%
24%
161%
387%
8%
0.5% (2,475%)
7.1%
(14.3%)
176%
(46%)
(1.1%)
(0.6%)
286%
778%
13.7%
39%
•
La utilidad neta creció el 40%, la ROE en aumento.
•
La deuda neta disminuyó en Ps 180 millones a Ps
1,481 millones.
•
Presentamos la valuación bajo una base
totalmente diluida. Con los resultados, el
múltiplo VE/UAFIDA bajó del 7.28x a 6.67x. El
múltiplo conocido y esperado es bajo respecto del
de ARA y URBI, e insistimos en que la
combinación de 1) expectativa de fuerte
reducción de deuda neta, 2) aumento en el ROIC,
y expectativas de crecimiento, son razones, en
nuestra opinión, para suponer que dichos
descuentos no podrán prevalecer. En otras
palabras, existe un mayor potencial.
Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Securities International Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores,
instrumentos o inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento específico y especializado, previamente a las decisiones de
inversión que asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del
inversionista. Prohibida la reproducción total o parcial de este documento.
1
Tercer Trimestre de 2004
Corporación Geo (GEO)
Francisco Suárez Savín
[email protected]
21 de octubre de 2004.
•
ESTADO DE RESULTADOS
(millones de pesos al 30 de septiembre de 2004)
Ventas Netas
Utilidad Bruta
Gastos de Operación
UAFIDA
Utilidad de operación
Costo Intgral. de Finan.
Intereses Pagados
Intereses Ganados
Pérd. (Ganancia) Camb.
Pérd. (Ganancia) Monet.
Otros Gastos Financ.
Util. antes de Impuestos
Impuestos
Subs. no Consolidadas
Gtos. Extraordinarios
Part. Minoritaria
Utilidad Neta
9m04
5,364
1,433
556
1,215
876
144
153
13
4
-0
31
702
246
14
0
4
465
9m03
4,543
1,206
485
1,003
721
159
155
23
10
17
37
525
201
18
0
15
327
Margen Bruto
Margen UAFIDA
Margen Operativo
Margen Neto
26.7%
22.6%
16.3%
8.7%
26.5%
22.1%
15.9%
7.2%
Dias Cuentas por Cobrar
Dias de Inventarios
Dias Cuentas por Pagar
Cap. de Trabajo a Vtas.
121
168
63
64.9%
134
131
55
62.4%
var.%
18.1%
18.8%
14.6%
21.1%
21.6%
-9.7%
-1.3%
-42.9%
-58.7%
#N/A
-15.5%
33.7%
22.4%
-22.9%
#N/A
-69.7%
42.1%
3T04
2,064
555
204
473
351
44
53
7
-2
-1
14
293
102
5
0
-0
196
26.9%
22.9%
17.0%
9.5%
3T03 var.%
1,719 20.1%
460 20.6%
172 18.2%
381 24.3%
288 22.0%
50 -13.2%
40 31.6%
5 29.1%
10
#N/A
5
#N/A
18 -18.5%
220 33.3%
82 25.1%
4 17.1%
0
#N/A
3
#N/A
140 40.4%
La deuda de GEO, que asciende a Ps 2,764
millones, se redujo en Ps 284 millones
respecto del 2T04, y ahora casi la mitad de
la deuda está representada por créditos
puente. Del total de la deuda, destacan por su
participación los créditos puentes (46%) y
diversos papeles (42%) colocados en el
mercado. El costo promedio de la deuda de
GEO es de 10.4%.
•
GEO fue el primer desarrollador en
estructurar un seguro que cubrirá por diez
años daños estructurales y dos años en
acabados e instalaciones. La ventaja de este
programa, además de las claras implicaciones
comerciales, tienen que ver con el acceso y la
mayor rapidez con la que se tramitarán los
créditos ante el INFONAVIT. Esto último
apoyará la rentabilidad, pues implica que GEO
financiará por menor tiempo un aparte del
capital de trabajo invertido.
•
GEO también logró firmar convenios con
BBVA para financiar un programa de cofinanciamiento por hasta Ps 2,000 millones.
Esto es muy importante, pues este programa
permite que un trabajador promedio pueda
adquirir una vivienda con un valor promedio
más alto, pero reduciendo en términos relativos
su erogación en efectivo, a la vez que logra un
crédito más barato y a mayor plazo, en este
caso del 9% a 25 años. Las implicaciones de
este programa es mejorar la mezcla de ventas
y, con ello los márgenes.
26.8%
22.2%
16.8%
8.1%
(millones de pesos al 30 de septiembre de 2004)
Sep-04 Jun-04 Sep-03
9,138
8,815
7,235
1,283
1,388
645
6,475
6,226
5,308
201
199
272
832
800
719
173
63
54
173
140
237
5,470
5,288
4,069
1,936
2,210
1,118
1,789
1,396
1,097
828
838
1,119
916
844
735
3,668
3,527
3,166
1
12
26
ANALISIS FINANCIERO
Liquidez
Deuda CP/Deuda Total
Pvo mon extr a Ptotal
Deuda Nta a Cap Cont
PTotal a Cap Cont
2.1x
70.1%
1.6%
40.4%
149.1%
2.1x
72.5%
1.8%
47.1%
150.0%
2.7x
50.0%
2.5%
50.3%
128.5%
COMPRA-RIESGO MEDIO
GEO ha asegurado un acceso a 255,270 lotes
(reserva territorial), lo que implicaría que
existe reserva suficiente para 5.5 años de
operaciones futuras.. Un aventaja de lo
anterior es el esquema a través de Prudential
Real Estate Investors el cual permite a GEO
liberar recursos para financiar no solo un
mayor crecimiento sino para seguir su
reducción de deuda neta.
•
BALANCE
Activo total
Efectivo y valores
Otros Activos Circ.
Largo plazo
Fijo (Neto)
Diferido
Otros Activos
Pasivo total
Deuda con costo C.P.
Otros pasivos C.P.
Deuda con costo L. P.
Otros Pasivos
Capital Contable
Interés Minoritario
5169 9386
Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Securities International Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores,
instrumentos o inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento específico y especializado, previamente a las decisiones de
inversión que asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del
inversionista. Prohibida la reproducción total o parcial de este documento.
2
Certificación del Analista
Yo, Francisco Suárez Savín, certifico que los puntos de vista y opiniones que se expresan en este documento son reflejo fiel de mi
opinión personal sobre la(s) compañía(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y de los valores que ha emitido. Asimismo
certifico que no he recibido, no recibo, ni recibiré compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en
sentido especifico en este documento.
Declaraciones relevantes
Casa de Bolsa Banorte y sus filiales, incluyendo Grupo Financiero Banorte, brindan una amplia gama de servicios además de banca de inversión, tales como banca
corporativa, entre otros, a un gran número de corporaciones en México y en el extranjero. El lector deberá asumir que Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben
una remuneración por parte de dichas corporaciones por concepto de los servicios antes mencionados.
Conforme a las leyes mexicanas vigentes, los Analistas Bursátiles tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en acciones de empresas que cotizan en
la Bolsa Mexicana de Valores y en fondos de inversión. Sin embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el
mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio.
Remuneración de analistas
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte y sus
filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la empresa y en el desempeño individual de los Analistas. Sin embargo, los
inversionistas deberán advertir que nuestros analistas no reciben pago directo alguno por transacción específica alguna en banca de inversión.
Actividades de banca de inversión durante los últimos doce meses
Casa de Bolsa Banorte o sus filiales han obtenido ingresos por los servicios de banca de inversión por parte de las siguientes empresas o sus filiales, las cuales
podrían ser objeto de análisis en el presente reporte: Alfa, Cablemas, CEMEX, Corporación GEO, DeMet, G. Acción, Grupo Financiero Banorte, Hylsamex,
Hipotecaria Nacional, Jugos Del Valle, Su Casita, Urbi, Xignux.
Actividades de banca de inversión durante los próximos tres meses
Casa de Bolsa Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios de banca de inversión por parte de compañías o sus filiales,
las cuales podrían ser objeto de análisis en el presente reporte.
Guía para las recomendaciones de inversión
La RECOMENDACIÓN DE INVERSIÓN es un parámetro que indica el RENDIMIENTO total esperado en los próximos doce meses. El rendimiento total requerido para
una recomendación dada depende del nivel de RIESGO de cada acción. En la siguiente tabla se muestran los parámetros que se utilizaron para determinar la
recomendación de inversión que se expresa en los documentos a los que se anexa esta nota. Estos parámetros se revisan periódicamente y se modifican en
función de varios factores, entre los que se destacan, el nivel de las tasas de interés, las expectativas en cuanto al comportamiento futuro de esta variable y
también en función de la tendencia y volatilidad de los mercados de capitales:
Riesgo
Bajo
Medio
Alto
COMPRA
>13.5%
>16.5%
>19.5%
MANTENER
<13.5% > 9.0%
< 16.5% > 11%
< 19.5% > 13%
VENTA
<9.0%
<11%
<13%
Recomendación
Para la definición del riesgo se han considerado tres factores: 1) La volatilidad del precio de la acción relativa al desempeño del índice de la Bolsa. 2) La
bursatilidad de la acción y 3) la fortaleza financiera de la empresa emisora. Con estos tres factores construimos un índice de riesgo que utilizamos para agrupar
las emisiones en tres niveles: Bajo, Medio y Alto riesgo.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores Financieros, con el fin
de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfiles de riesgo y posición financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo, Casa de Bolsa Banorte utiliza una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los analistas financieros, incluyendo de
manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método que pudiese ser aplicable en cada caso
específico. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados por Casa de Bolsa Banorte, ya que esto depende de diversos factores
endógenos y exógenos que afectan tanto el desempeño de la empresa como las tendencias del mercado de valores en el que cotiza.
LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL PRESENTE REPORTE HA SIDO OBTENIDA DE FUENTES QUE CONSIDERAMOS COMO FIDEDIGNAS, PERO NO HACEMOS DECLARACIÓN ALGUNA RESPECTO DE
NI CASA DE BOLSA BANORTE, S.A. DE C.V. NI BANORTE SECURITIES INTERNATIONAL ACEPTAN RESPONSABILIDAD ALGUNA POR CUALQUIER PÉRDIDA QUE SE
DERIVE DEL USO DE ESTE REPORTE O SU CONTENIDO.
SU PRECISIÓN O INTEGRIDAD.