UNIVERSIDAD DEL ZULIA FACULTAD DE ARQUITECTURA Y DISEÑO ESCUELA DE ARQUITECTURA CATEDRA: METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION PROFESOR: EDIXSON VILLALOBOS JULIO 2022. INFORME SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO DE LA AVENIDA PADILLA CON PASEO CIENCIAS FRENTE, CALLE 95 VENEZUELA CON AVENIDA 8 Y 9 ENTORNO DEL TERRENO DE ESTUDIO. REALIZADO POR: BRENDA ZAMBRANO 27367436. CRISTIÁN MARTINEZ 26481469. JETZALY BRAVO 25988627. PEDRO GUERRERO 25406518. INDICE Índice. ……………………………………………………………………………………………….2 Introducción. …………………………………………………………...………………….............3 El sector inmobiliario. ..…………………………………………………………………..….........4 Demandas o necesidades. ……………………………………………………………....…........4 1.1.1 Contexto social. …………………………………………………………………………..…7 1.2. Situación social. ...…………………………………………………………………………....7 1.2.1 Inseguridad ciudadana. .……………………………..……………………………………..8 1.1.3 Problemas ambientales. …………………………………………………………….…….8 1.1.4. Riesgos por estructuras y otros riesgos…………………………………………….......8 1. 3. Cuadro de síntomas. . ……………………………………………………………………..10 CONCLUSIÓN. …………………………………………………………………………………..12 BIBLIOGRAFÍA. ..………………………………………………………………………..…….…13 INTRODUCCIÓN Este informe tiene como objetivo el estudio del mercado inmobiliario sobre el área del sector avenida padilla con paseo ciencias frente, calle 95 Venezuela con avenida 8 y 9. El cual cumple como una herramienta que nos ayuda a recopilar información para conocer, con exactitud, donde si debemos invertir en una propiedad, o determinar el potencial de alquiler de una ciudad o distrito. De hecho, sería un de fortunio comprar una propiedad sin tener información que sustente una compra de esta magnitud. Se tiene como objetivo tener la seguridad de que el proyecto sea viable y que encaje en el mercado existente. Dar respuesta rápida a los inversores inmobiliarios ya que estos carecen del conocimiento suficiente para realizar un análisis del mercado inmobiliario de forma competente. Por esta razón se propone una investigación donde la propuesta de compra de bienes raíces en el municipio Maracaibo sea competente; para ello se planteará el análisis de la propiedad, el sector inmobiliario, demandas o necesidades, contexto social, situación social, inseguridad ciudadana, problemas ambientales, riesgos por estructuras y otros riesgos. 3 1. El sector inmobiliario. El sector inmobiliario es esencial para la economía, pero también es un sector que ha sido fuente de vulnerabilidad y crisis. Por lo tanto, si bien la reciente recuperación de los mercados inmobiliarios a escala mundial es un acontecimiento positivo, tenemos que tomar precauciones para evitar otro auge insostenible. Las características de los auges inmobiliarios varían según el país y el momento. Pero lo que tienen en común es que la caída, cuando sobreviene, muy a menudo inflige daños en la estabilidad financiera y en la economía real. Las herramientas para contener auges inmobiliarios aún están en proceso de desarrollo. Los datos acerca de su eficacia recién están empezando a acumularse. Las interacciones entre las diversas herramientas de política pueden ser complejas. Pero nada de esto debe ser una excusa para cruzarse de brazos. El uso coordinado de múltiples herramientas podría subsanar las deficiencias de cualquier herramienta de política que se use en forma aislada. En el terreno de estudio siguiendo estos lineamientos que se desarrolló una mejor visión del planteamiento del sector “Mercado inmobiliario” que nos con lleva a un enfoque, realizando así un estudio de investigación, determinaremos por medio de la observación, las consultas y el análisis, estas se presentan de diferentes temáticas como lo son: 1.1. Demandas o necesidades. La pandemia alteró la manera de vivir de millones de personas. Los confinamientos y los cambios de hábitos transformaron la realidad, impactando también en las preferencias a la hora de buscar un hogar. El mercado inmobiliario es uno de los reflejos de esta mutación: tal es así que, según relevamientos privados, la demanda de casas y terrenos gana espacio, confirmándose una tendencia que comenzó en 2020. Por su parte, desde la inmobiliaria Rodríguez (2020) Jurado manifestaron que están viendo “una demanda que crece en unidades que son aptas para el uso profesional”. “Cada vez son más los que eligen un espacio de uso mixto vivienda-trabajo. También aumentó la cantidad de casas en barrios cerrados que cuentan con un sector de trabajo con un acceso independiente para poder recibir un cliente o paciente sin interferir con la vida familiar”, señalaron. 4 En cuanto a la demanda del entorno del municipio de Maracaibo, es alta gracias a los precios devaluados al precio real, tras la demanda que nos dejó la pandemia cada vez los inversionistas buscan diferentes propuestas de inversión en bienes raíces y de esta manera lograr una estabilidad económica de flujos constantes. 1.1.1. Contexto social. En cuanto al contexto social, para el siglo XIX la estructura de la ciudad ya reflejaba la composición social de entonces: un modelo de centro y periferia en el que se ubicaban la catedral, edificios públicos y comerciales seguidos de sectores de residencias, con grandes y sólidas construcciones de uno y dos pisos, con techos de tejas, representativas del poder político y económico y muy vinculados con el puerto. En su mayoría está rodeada de residencias integrado por 3 mil 500 unidades de vivienda, con grandes avenidas para la circulación de vehículos y espacios públicos (plazas), lo que para varios de sus habitantes nunca sucedió. (Figura 1) Figura 1: contexto social tipologías de viviendas. Fuente: Google maps, (2022). Elaboración propia. Para entonces, se inicia la construcción de lo que hoy se conoce como "el Paseo Ciencias" actual plaza de la virgen, el cual desencadeno disputas y desacuerdos en la sociedad marabina tras la demolición de las viviendas del saladillo, puesto que se establecieron de acuerdo a la ordenanza de zonificación de Maracaibo, tipologías de usos 5 donde se aprecia ser una zona transitada solo de día, y abandonada durante la noche donde ser desarrolla un sinfín de actos ilícitos para los habitantes y la cuidad. En la actualidad del contexto social se encuentra rodeado de momentos de historia y edificios de mayor importancia como lo son la Gobernación, la alcaldía y entidades bancarias de mayor relevancia para la ciudad, como también importante plazas y monumentos históricos y patrimonios para el estado y el país. Aun con esta observación, se pudo notar qué, el comportamiento es de poca afluencia peatonal, aunque se transita a puntos importantes de encuentros que hacen que en el día no esté tan desolado. Los transeúntes más frecuentes son familias que van a la Iglesia Santa Bárbara, a la plaza Bolívar, también se movilizan personas de la tercera edad hacia los bancos, registro civil o a las sedes gubernamentales, familias que van a esparcir con sus mascotas y una diversidad de personas que existen en el entorno, como estudiantes universitarios como de secundaria y primaria, jóvenes con eventos recreativos, entre otros. (Figura 2 y 3) Figura 2: fotografía contexto de las viviendas del saladillo Fuente: Luis R Castellanos Figura 3: fotografía actual de la plaza de la virgen Fuente: Google maps (2022) 6 Figura 4: contexto de los hitos. Fuente: Google maps, (2022). Elaboración propia. Figura 5: fotografías del entorno del terreno. Fuente: Elaboración propia 1.2. Situación social. 1.2.1 Inseguridad ciudadana. Sin embargo, la Inseguridad Ciudadana es un tema que durante años ha sido un problema constante para los entes gubernamentales, lo cual no se ha tenido control de ellos, aunque han implementado un nuevo modo de seguridad de policías en bicicletas esto ha ayudado un poco pero aún siguen existiendo ese problema de seguridad ciudadana. La alcaldía actual, para reforzar el patrullaje ciclístico y motorizado en la ciudad, en el marco del Plan de Seguridad Maracaibo 365, entregó las primeras 50 bicicletas y 10 motocicletas de alta cilindrada a la Policía Municipal. Explican que con las 7 bicicletas se reforzará la seguridad en las plazas y parques, y espacios de corta circulación. (Figura 6) Figura 6: Inseguridad ciudadana, nueva estrategia de seguridad. Fuente: Alcaldía de Maracaibo 2022, hace entrega de bicicletas para la seguridad ciudadana. 1.2.2. Problemas ambientales. La basura es otro problema sanitario como también el bote de aguas servidas, como también existe un número importante de indigentes, esto se ve en el día a día del peatón de a pie de la zona. La movilidad vehicular, las importantes avenidas que lo rodean al terreno de estudio son de mayor importancia en lo que fue el crecimiento de la ciudad, como lo es la Av. El milagro, la Av. Belloso-18 de octubre, la Av. padilla, la Av. Rafael Urdaneta, entre otras. 4. Riesgos por estructuras y otros riesgos Los riesgos que existen son aproximadamente 2 edificaciones, como lo son: el edificio INAVI (Figura 3) sede del Ministerio de Hábitat y Vivienda, ubicado al lado de la Basílica de Chiquinquirá en Maracaibo, fue incendiado por cuatro veces, la edificación no ha sido acordonada, bloqueada y vigilada por las autoridades. Nunca se ha visto a ningún ente haciendo los estudios técnicos sobre el estado de la edificación, su destino o tomar las acciones para resguardarla de ataques, de más daños, de invasiones o de que sea usada como escondrijo de delincuentes. Al igual que el estacionamiento ( figura 4), estas resultan un riesgo bastante notable qué, por supuesto trata el tema de la seguridad, 8 imagen y de espacialidad, ya que se encuentra tanto en estado de abandono como deterioro, estas edificaciones se encuentras al lado del patrimonio histórico e icónico de la ciudad de Maracaibo como lo es la Basílica nuestra señora del Chiquinquirá, generando una impresión negativa de fachada y se ha convertido en un punto de encuentro delincuencial afectando a los transeúntes, pobladores y al sector en general. También ha traído un problema ambiental ya que se convirtió en un vertedero, trayendo malos olores y alimañas. Figura 8: sede de INAVI Fuente: Por Panorama Digital, lunes, 07/08/2017, INAVI incendiada por cuarta vez Figura 4: Estacionamiento, ubicado al lado de la Basílica nuestra señora del Chiquinquirá. Fuente: Detención de problema por riesgo ambiental, social y sanitario. Informe 2022 9 1.3. Cuadro de síntomas Síntomas Causas Pronóstico Control al pronóstico Trasformación del terreno, se convierte en un vertedero de basura •Mala imagen •Atrae y crea ecosistemas de alimañas que puede traer enfermedades •Malos olores, contaminación ambiental •Desaprovechamiento del suelo Obtendrá un gasto adicional y generará una pérdida de dinero, ya que no obtendrá ningún beneficio, salvo a que este totalmente limpio el terreno o que no sea de mayor impacto. Se necesita llegar a un acuerdo con las autoridades del estado, para la limpieza del terreno con una participación coordinada entre alcaldía e inversionista y trabajar conjuntamente en pro del sitio favoreciendo ambas partes, así no generar un gasto mayor como trabajar con una empresa privada q se encargue de remover la basura, etc. También se podría llevar a cabo una especie de servicio comunitario, invitación a personas voluntarias a la limpieza y recuperación de dicho terreno, se podría sacar provecho y hacer una especie de publicidad que incentive a personas a la inversión menor para un bien mayor Punto focal delincuencial, se presta para encuentros • Inseguridad • Malos hábitos sociales • Alteración del orden y costumbres Crímenes, robo, hurto o incluso extorsión. En este sentido, no habría inversión sobre el terreno ya que la alteración del orden por partes de antisociales influirá. Se plantea una solución de la mano con las autoridades policiales, mantenerlos informados y tener un buen control en la zona, beneficiándolo de este mismo modo Deficiencia de información legal, Es decir su estado legal por lo que se ha mantenido solo • Perdida financiera Mala inversión Descontrol de su estado legal ocupacional Perdida inmobiliaria Sera la perdida al comprar un inmueble del cual se desconoce sus antecedentes, por tal motivo traerá problemas desarticulados los cuales pasaría a responsabilidad del propietario del inmueble con el inversionista cliente una buena asesoría legal con respecto al terreno, hacer un buen estudio de los antecedentes y así evitar todo posibles conflictos Invasión forzosa Problemas legales bastante desfavorable sí, el terreno es invadido, habrá que pasar por procesos legales y aquí es cuando se genera pérdida porqué, requerirá tiempo y el tiempo es inversión económica, produciendo un atraso grande a todo el proyecto, además de pérdidas En caso de invasión, se plantea una solución de reubicación, recomendaciones como lugares de alquiler residencial o actividades laborales. • • • Desinformación, es decir uso adecuado • • También hacer estudios más orientados al ámbito socio- 10 Falta de sentido de pertenencia comunal, Hacer referencia del porqué de su abandono • • Diferencia social Uso inadecuado del suelo, puede también referirse a que tipo de actividad se realice y afecte el sector en abogados, etc. económico Debido a la mala información o a la falta de estudio del mercado se elabora un proyecto aparentemente favorable. Pero, a corto o mediano plazo este fracasará debido a que la información recibida no era la indicada ya que, no se tomaron en cuenta varios factores. Se evalúa las necesidades e inquietudes de la comunidad a través de entrevistas o pequeñas encuestas para q estás se sientan tomadas en cuenta y además favorecen al proyecto ya que este sacaría una parte de esas necesidades 11 CONCLUSIÓN De acuerdo a los objetivos específicos destinados a obtener datos e información del entorno al terreno, hace referencia a características de la población que habita o frecuentan un sector, las características de viviendas, colegios, hospitales, etc. Las necesidades que se observan de acuerdo al estudio realizado. Estatus social, motivo de la movilidad, peatonal y vehicular que dan jerarquía al sector estudiado, como resultado de esto obtenemos eficiencia de información analítica, perceptiva y por supuesto una hipótesis de lo que podría ser un sector inmobiliario o tal vez ser una opción de la misma en la ciudad de Maracaibo. 12 BIBLIOGRAFIA. ALCALDÍA DE MARACAIBO, (2022) articulo: entrega de 50 bicicletas y 10 nuevas motos a la Policía Municipal Fuente: Noticias vía web. FONDO MONETARIO INTERNACIONAL. TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS. (2021), MERCADOS inmobiliarios, la estabilidad financiera y la economía Min Zhu, subdirector Gerente del FMI. PANORAMA DIGITAL (07 de agosto del2017) Noticias: Incendian por cuarta vez el edificio INAVI en el centro de Maracaibo. Fuente: Panorama Digital 13
