HABILITACION URBANA CON FINES RESIDECIALES 5 ENERO - 2022 ELABORADO POR XXXX 1 INFORME: HABILITACION URBANA CON FINES RESIDENCIALES EN LA CIUDAD DE CHICLAYO, DISTRITO DE MOCHIMÍ INDICE I. II. III. IV. V. VI. SANEAMIENTO DEL TERRENO FISICO LEGAL…………………… PAG. 3 ESTADO Y ZONIFICACION DEL TERRENO……………………………………………………………………….…PAG. 4 OPCIONES A DESARROLLAR……………………………….……….……PAG. 6 AUTORIDADES COMPETENTES EN EL PROCESO….…………….PAG. 9 CLAVES CONTRACTUALES….…………………………………….……….PAG. 9 INSCRIPCION REGISTRAL…..………………………………….….……….PAG. xx 2 INFORME: HABILITACION URBANA CON FINES RESIDENCIALES EN LA CIUDAD DE CHICLAYO, DISTRITO DE MOCHIMÍ I. SANEAMIENTO DEL TERRENO FISICO LEGAL Revisada la partida registral del terreno, indica que la ultima inscripcion registral referente a descripcion del terreno, fue una rectificacion de areas a mas, realizada por el PETT, la misma que contiene coordenadas, colindancias y medidas perimetricas. Por lo mismo, y teniendo en consideración lo indicado por SG Building, respecto a que se cuenta con la base grafica registral, el terreno en mencion ubicado en ubicado en el distrito de Mochumi, provincia y departamento de Lambayeque e inscrito en el registro de Chiclayo en la partida N° 11032722, no debería contar con problemas de superposiciones o saneamientos previos pendientes de ejecución, a fin de no tener problemas cuando se realiza alguna independización y transferencia de propiedad a terceros. Se debe considerar que al momento de elaborar los documentos tecnicos con fines de independización de ser el caso y se concluya en un proceso de habilitacion urbana, se debe tener en cuenta el antecedente de sistema de coordenadas a usar y el sistema de conversión. Con el fin de no generar problemas referentes a superposiciones con colindantes. 3 II. ESTADO Y ZONIFICACION DEL TERRENO a) ESTADO DEL TERRENO El terreno denominado parcelación fiscal muy finca, ubicado en el distrito de Mochumi, provincia y departamento de Lambayeque e inscrito en el registro de Chiclayo en la partida N° 11032722, se encuentra inscrito como predio rustico. RNE TITULO I – NORMA G040 Terreno rústico: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no habilitada para uso urbano y que, por lo tanto, no cuenta con accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública, pistas, ni veredas. b) CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VÍAS De acuerdo a lo Indicado por SC BUILDING, el terreno se encuentra considerado como Agrícola, por lo que requiere pasar por un proceso de cambio de zonificación preferentemente a RDB (Residencial de Densidad Baja) o RDM (Residencial de Densidad Media) según los Planes Urbanos del distrito y/o provincia y los planes de expansión. En efecto, la propuesta de plan de desarrollo metropolitano de Chiclayo en proceso de aprobación contempla al área del distrito de Mochumí, como terreno agrícola. Tal como se puede apreciar en la siguiente imagen: 4 Área de Distrito de Mochumí. Por lo que sería recomendable participar de la etapa de recomendaciones y/o solicitudes en esta aprobación de plan, para poder impulsar el cambio de zonificación de este distrito con fines de desarrollo urbano. El proceso de cambio de zonificación se encuentra regulado actualmente en el reglamento de acondicionamiento territorial, el mismo que indica: REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL SUB CAPÍTULO II DEL CAMBIO DE ZONIFICACIÓN Artículo 103.- Formulación o iniciativa de propuestas de cambios de zonificación y contenido 103.1 Los cambios de zonificación son propuestos por: 1. Los propietarios de los predios. 2. Los promotores inmobiliarios. 3. De oficio, por la Municipalidad Provincial o Distrital en cuya jurisdicción se encuentran ubicados los predios. Así mismo, se debe considerar que la nueva Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, indica: 5 LEY DE DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE ARTÍCULO 37. MODIFICACIÓN DE LA ZONIFICACIÓN La zonificación no puede modificarse salvo en el marco de la actualización de los Planes de Desarrollo Urbano conforme a la periodicidad y procedimientos que se establecen en el Reglamento de esta Ley. La periodicidad de actualización deberá ser como mínimo de una vez al año, siempre considerando el análisis integral del ámbito de los Planes de Desarrollo Urbano. Las Municipalidades Provinciales pueden aprobar de manera excepcional cambios de zonificación específicos o asignar zonificación con el objetivo de promover el desarrollo concreto y formal de proyectos de interés social y comunitario en el ámbito de su jurisdicción, siempre que cumplan con el criterio de análisis integral que aprueba el reglamento de la presente ley. Cabe mencionar que esta ley aun no cuenta con reglamento que regule los procesos. Por lo que los cambios de zonificación durante los próximos 2 años deberían poder darse sin nuevas regulaciones. III. OPCIONES DE DESARROLLO a) ACCIONES Y DERECHOS La Venta de acciones y derechos sobre una propiedad, para conceptualizarla, es la parte que tiene una persona sobre un bien que físicamente no está dividido, vale decir es la cuota ideal de un bien. En dicho caso, estamos ante una forma de propiedad, que se encuentra regulada en el Capítulo V del Código Civil peruano, bajo la denominación de “Copropiedad”. Se debe tener en cuenta que en un futuro la figura de copropiedad deberá contar con un reglamento de copropiedad, el mismo que será inscrito en registros públicos. 6 b) SUBDIVISION DE TERRENO RUSTICO Cuando el predio se encuentre dentro de la zona de expansión urbana del distrito, y el ente responsable es la Municipalidad, las subdivisiones de un terreno rústico, de acuerdo a lo indicado por el Reglamento nacional de Edificaciones, se puede realizar siempre y cuando la porción a subdividir sea mayor a 1 hectárea. RNE CAPITULO II INDEPENDIZACION Y SUBDIVISION ARTICULO 5°- La independización de terrenos rústicos o parcelaciones, que se ejecuten en áreas urbanas o de expansión urbana, deberán tener parcelas superiores a 1 (una) hectárea. c) HABILITACION PARA USO DE VIVIENDA Se denominan Habilitaciones urbanas para uso de vivienda, a aquellas que estan conformadas por lotes para fines de vivienda unifamiliar o multifamiliar. El área de lote minima en esstas habilitaciones urbanas se definirá según la zonificacion y se guiaran del siiguiente cuadro: 7 Los porcentajes de aportes se estableceran según los planes urbanos y la zonficacion del terreno, se guiaran del siguiente cuadro: Estas habilitaciones, cuando las promociona un inversion inmobiliario se encuentran dentro de la categoria de Urbanizacion con venta garantizada y construccion simultanea. Sin embargo existen otras tipologias como son: - Habilitaciones convencionales. - Urbanizaciones con venta garantizada. (incluye la construccion simultanea) - Urbanizaciones Progresivas. - Urbanizaciones con construccion simultanea. d) HABILITACION PARA USO DE VIVIENDA TIPO VACACIONAL Se denominan Habilitaciones para uso de vivienda vacacional, aquellas que por su zonificación compatible se plantea tipo condominio o club. Es decir, puede tener una zonificación recreacional en areas de playa o campo, siendo compatible a la vivienda según los planes de desarrollo urbano. 8 Estas habilitaciones se ejecutan en un área mínima de 1 hectárea y con un máximo de 25 viviendas por hectárea. El área libre deberá ser el 60% del área bruta del terreno y los aportes se reducen a 1% para el ministerio de educación y 1% para otros fines. Esta tipología de habilitación, se encuentra dentro de la tipología de venta garantizada y construcción simultánea de vivienda. IV. AUTORIDADES COMPETENTES EN EL PROCESO Las autoridades competentes para el desarrollo de una habilitacion urbana, es la Municipalidad Distrital de Mochumí, de no contar con Comisión técnica o revisores, será la Municipalidad Provincial la que evalué y apruebe el proceso de Habilitación urbana. De requerirse, se puede evaluar la posibilidad de al ser un terreno rústico, buscar subdividirlo en areas menores a una hectárea a través del gobierno regional, este proceso suele demorar mas que el de una habilitación urbana y podría verse con mayores observaciones a nivel registral. V. CLAVES CONTRACTUALES 9 VI. INSCRIPCION REGISTRAL La inscripción de una habilitación urbana convencional o de una habilitación urbana tipo vacacional, se rigen por los artículos N°40 y N°41 del Reglamento de Inscripción de Predios. En Merito a los siguientes documentos: -FUHU -Resolución -Planos -Memoria Descriptiva y de Independización -Valorización de Obras. De ser el caso y lo que se requiera sea inscribir únicamente los porcentajes de acciones y derechos vendidos sobre la propiedad, se inscribirán en registros públicos en merito a escritura pública. 10
