Revista nº 67, 2000..

Zonificación. Complejo Habitacional. Cambio de Zonificación. Aprobación Provincial.
4089-4665/99
Dictamen N° 96.881 - 4
SECRETARIA LETRADA III
Decreto-Ley nº 8912/77.
Por las presentes actuaciones se solicita opinión de este Organismo Asesor con relación a una Ordenanza modificatoria del Código de Zonificación.
La referida Ordenanza, oportunamente promulgada por Decreto otorgó uso conforme
de suelo para la edificación de un complejo habitacional, con una densidad neta de 150
habitantes por hectárea, en las parcelas que su Artículo Primero detalla.
Concretamente y luego de sucederse opiniones cruzadas entre la Dirección de Planeamiento Municipal y el peticionante, como así también por parte de particulares que
se verían afectados por dicha modificación, se llega a esta instancia en la que puntualmente se plantea si la aludida modificación constituye un cambio de zonificación, en
los términos del artículo 83 del Decreto Ley N° 8912/77 y consecuentemente requeriría
de la pertinente convalidación provincial.
En tal sentido y de acuerdo a lo informado por parte de las dependencias competentes
municipales y provinciales -ya que en autos no se acompaña el Código de Zonificacióncon dicha modificación se estaría produciendo un cambio de zona en la medida en que,
si bien se respetan los índices urbanísticos vigentes, varía la densidad habitacionai
prevista por dicho cuerpo normativo para la zona en que se ubica.
Así expresan que el bien, situado en el Distrito CR III (Complementario Residencial
Tres), admite, por la norma de zonificación, una densidad habitacional de 20 habitantes
por hectárea y no de 150 como se propone, lo que implicaría un cambio de zona.
Al respecto, cabe en principio expresar el criterio ya reiteradamente sostenido por este
Organismo Asesor, en el sentido que el Decreto Ley N° 8912/77 constituye una ley
marco para el accionar comunal en la elaboración de sus planes de ordenamiento territorial, estableciendo standards urbanísticos que, a modo de mínimos o máximos, reglamentan el ejercicio del poder de policía por parte de las comunas.
Cuando dicha ley establece cierto factor de ocupación del suelo, un factor de ocupación total o medidas mínimas de parcelas, no es para que los actores privados ajusten
su conducta a dichas previsiones, sino es el marco con el cual la comuna debe manejarse, para a su vez establecer -dentro de ese marco circunscripto- el indicador previsto
al que deberá ajustarse el habitante de un núcleo urbano concreto.
En consecuencia, el contenido de dicha norma Provincial no rige directamente el accionar de los administrados, por cuanto la reglamentación específica para cada núcleo
urbano deviene del plan aprobado mediante Ordenanza. Es dicho plan el que debe
regirse por los principios de generalidad e igualdad y a él deben sujetar su actuar, tanto
la administración pública como los particulares, hasta tanto se sustituya o modifique.
Conforme a lo expresado, no cabe sino concluir que los proyectos que se formulen
deben adecuarse a las prescripciones que, para la zona en que se ubiquen, contenga
el respectivo Código de Zonificación.
De no darse tal supuesto, deberá propiciarse por parte del Municipio el pertinente cambio de zonificación, el que como ya se expresara deberá regirse por los principios de
generalidad e igualdad, sometiéndose posteriormente al conocimiento, evaluación y
aprobación de las autoridades provinciales en los términos del artículo 83 del Decreto
Ley N° 8912/77.