PRIMER MODULO INTRODUCCIÓN A LOS AVALÚOS

PRIMER MODULO
INTRODUCCIÓN A LOS AVALÚOS
¿Qué es realmente un avaluó?
Definición: Acción y efecto de valuar o valorar.
¿Y que es valuar? .......
Es determinar en forma aproximada pero metódica, la cantidad de dinero por la
cual puede negociarse un bien en un momento determinado.
Para acercarnos a una definición que satisfaga el ejercicio que realizamos como
valuadores o tasadores, diremos que un avalúo más que una opinión es un
dictamen profesional eminentemente técnico del valor más probable de un bien
para una fecha determinada en un mercado de condiciones normales, el cual debe
ser sustentable, respaldado con informaciones reales y análisis lógico, que se
presenta de forma escrita, de manera ordenada, clara y precisa .
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¿Para qué sirve un avaluó?
`
Un avalúo sirve para hallar el valor más probable de un bien mueble o inmueble, lo
que podría responder a varios interrogantes:
¿Cuánto puede valer en el mercado mi mueble o inmueble?
¿En cuánto lo podría vender?
¿En cuanto lo podría arrendar?
¿Cuál es el valor para asegurar el inmueble.
¿Cuánto valor adquirió o perdió mi propiedad en el tiempo?
¿Cuál es la plusvalía generada por causas externas al inmueble?
Un poco de historia sobre avalúos
Los antecedentes históricos de la valuación en el continente americano, se
originan en la formación autodidacta y empírica de tasadores, cuyo primer ejemplo
de organización ocurrió a finales del siglo XIX en Lima, Perú, con la creación del
Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú – CTTP.
El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60º Aniversario del CTTP se realizó
en la ciudad de Lima, República del Perú, la denominada Iª Convención
Panamericana de Valuación, a la cual asistieron valuadores provenientes de
Argentina, Brasil, Bolivia, Chile y Venezuela. Se decidió entonces la constitución
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de una Oficina Permanente de Valuaciones para estimular la creación de nuevas
asociaciones y sociedades de tasación, siendo esta la génesis de la actual Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación, conocida internacionalmente por
sus siglas UPAV.
Años más tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IVª Convención
Panamericana de Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos de América,
la Oficina Permanente de Valuaciones se transformó en la Unión Panamericana
de Asociaciones de Valuación – UPAV. En esa oportunidad se acordó que las
organizaciones existentes o conformadas posteriormente en los países
representados en la convención efectuada en Lima en 1949, tendrían el carácter
de Miembros Fundadores.
La primera convención panamericana de valuaciones realizada en lima en 1949
recomienda que el valor de un inmueble para un momento específico será ÚNICO,
cualquiera que sea el fin para el cual es valuado y ese valor se deduce
necesariamente de:
1. Una valuación directa o valor compuesto de la suma del valor del terreno
más el valor de las construcciones y mejoras.
2. Valor indirecto o valor de renta calculado en el valor de renta que
produce o puede producir.
3. Valor real establecido por la OFERTA Y LA DEMANDA.
Quienes están involucrados en el mercado inmobiliario







Constructores
Inversionistas
Vendedores
corredores
Administradores
Entidades financieras
Aseguradoras
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 Ingenieros catastrales
 Inmobiliarias
Elementos fundamentales en el avalúo comercial
En un avalúo comercial se dan unos componentes o elementos fundamentales; a
partir de los cuales se fundamenta el valor del inmueble objeto de avalúo y cuyos
valores se establecerán de manera separada para luego integrarse en el resultado
final del avalúo. Son ellos:
1. El Terreno.
2. Las Construcciones y mejoras.
Tipos de avalúos
Avalúo Comercial
Lo realiza un tasador o avaluador acreditado, el cual es
contratado por una persona natural o jurídica, entidad
financiera para determinar el valor real de una propiedad
en una fecha determinada, de acuerdo con sus
características físicas y topográficas, además de las
variables de entorno que afectan positiva o
negativamente el precio de transacción del predio.
Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 1
año, pues los precios reales de las propiedades varían
con el paso del tiempo.
Es bueno tener en cuenta lo siguiente:
El precio real hace referencia al valor en que se negocia
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una propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el
precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es
susceptible de negociación.
Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que
financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero que
presta sí estará respaldado por un valor correspondiente. De otro lado, las
personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus
propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una
retribución justa.
Avalúo catastral
Consiste en la determinación del valor de los
predios, obtenido mediante investigación y
análisis estadístico del mercado inmobiliario.
El valúo catastral de cada predio se
determinará por la adición de los avalúos
parciales practicados independientemente
para los terrenos y para las edificaciones en
él comprendidos.
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ASPECTOS DE LOS
-
-
RECONOCIMIENTO
COMPONENTES DEL AVALÚO
CATASTRAL
PREDIAL
DISEÑO DE ZONAS HOMOGÉNEAS
FÍSICAS Y GEOECONÓMICAS
(Avalúo del terreno)
-
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES
-
AVALÚO DE ANEXOS
-
ENTREGA DE LOS AVALÚOS CATASTRALES
A LOS MUNICIPIOS
FÍSICO
JURIDICO
ECONÓMICO
FISCAL
Auto avalúo
Es otro avalúo menos común, pero que se puede dar y que no clasifica dentro de
las dos grandes ramas, esté, se entiende como el derecho que tiene el propietario
o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del 30 de junio de cada año,
ante la correspondiente oficina de Catastro la estimación del avalúo catastral.
En los Municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentación se hará
ante el Tesorero Municipal.
Dicha estimación no podrá ser inferior al avalúo catastral vigente y se incorporará
al Catastro con fecha 31 de diciembre del año en el cual se haya efectuado, si la
autoridad catastral la encuentra justificada por mutaciones físicas, valorización, o
cambios de uso. Todo esto consagrado en la Ley 14 de 1983 y su decreto
reglamentario 3496 de 1983 del (26 de diciembre de 1983)
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Diferencia entre avalúo y precio
VALOR: Es el precio más probable de transacción de un bien en condiciones normales de
mercado.
PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual se realizó la transacción
VALOR DE MERCADO: Es el precio más alto en dinero, que una propiedad alcanzaría en un
mercado abierto en un plazo razonable.
VALOR COMERCIAL: Es el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y el
vendedor a recibir por un bien, como justo y equitativo, de acuerdo con sus características y
condiciones generales, actuando ambas partes libres de toda necesidad o urgencia.
¿Cuánto vale?” es una pregunta que muchos hacemos cuando vamos a comprar
algo
Pero lo que realmente estamos preguntando es “¿cuánto cuesta?” porque lo que
queremos saber es el precio.
Valor y precio son dos palabras que muchas veces se intercambian pero tienen
sentidos muy diferentes. El valor se refiere al beneficio que uno recibe de algo. El
precio se refiere a cuánto cuesta comprar ese beneficio.
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En avalúos, lo que buscamos obtener es el valor de mercado, único valor real en
la Teoría Económica y que es precisamente el que debe determinarse en la
valoración inmobiliaria: Se tiene en cuenta, además de la utilidad que proporciona,
la escasez, lo que hace entrar en juego a la ley de la oferta y de la demanda.
Conceptos básicos en el oficio inmobiliario
TERRENO: Es el área adquirida, incluyendo todo lo que se encuentre en ella ya
sea natural o por mano del hombre, el cual está limitado por algunas leyes
(subsuelo, cielo abierto, normas urbanísticas y restricciones privadas)
BIEN RAÍZ: Terreno inamovibles y construcciones adheridas
BIEN INMUEBLE: Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados
bienes raíces, por tener de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al
suelo, unidos de modo inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como
las parcelas, urbanizadas o no, casas, naves industriales, o sea, las llamadas
fincas, en definitiva, que son bienes imposibles de trasladar o separar del suelo sin
ocasionar daños a los mismos, porque forman parte del terreno o están anclados a
él.
BIEN MUEBLE: Que son susceptibles de moverse de un sitio a otro sin mayores
complicaciones.
ALQUILER: Contrato que se firma entre la parte locadora y la parte locataria, por
el cual se arrienda o renta un inmueble por determinado tiempo.
ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN: Medida vertical del edificio establecida
según la zona correspondiente, sin contar las instalaciones complementarias:
tanques y chimeneas, cajas de ascensores y escaleras, lavaderos colectivos,
bauleras, departamento del portero y S.U.M. (salón de usos múltiples).
APODERADO: Persona a la que se delega poderes para actuar en representación
de otra.
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ARRENDADOR: Locador. Persona que cede el derecho a uso de un inmueble de
su propiedad a un tercero a cambio de una renta.
CÉDULA CATASTRAL:
Documento expedido por cada Catastro, el cual revela características físicas y
condición de vivienda de la propiedad.
CARTA DE INTENCIÓN: Propuesta escrita que eleva un individuo o corporación,
en la cual indica su interés por adquirir, rentar o llevar a cabo una operación
inmobiliaria y fija las condiciones para su realización.
CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIÓN: donde se efectúa la inscripción o
anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles, así como de las resoluciones judiciales relativas a la
capacidad de las personas y de los contratos de locación.
COMODATO: Contrato por el cual se da o recibe prestado un inmueble, para
habitar en él, con la obligación de restituirlo.
COMPRADOR: En un contrato de compraventa, es que adquiere el bien y en
contraprestación paga un precio. En el mercado inmobiliario es quien adquiere el
inmueble y está obligado a pagar el precio.
COMPRAVENTA: Contrato por el cual una persona se obliga a entregar una
propiedad determinada y otra a pagar un precio cierto por ella, en dinero o pago
equivalente.
COPROPIETARIO: Persona que comparte una propiedad con otra/s persona/s.
COPROPIEDAD: Propiedad de una cosa compartida con otro u otros.
CRÉDITO HIPOTECARIO: Contrato por el que una entidad financiera otorga una
línea de financiación en la que el titular puede disponer del dinero según sus
necesidades siendo avalado por su propiedad. El titular del crédito se obliga a
devolver la cantidad que haya recibido, según las condiciones pactadas por las
partes y en caso de incumplimiento, la entidad financiera pasará a ser la
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propietaria del bien. El crédito hipotecario se formaliza en escritura pública de
forma que conste en el Registro de la Propiedad.
DEPRECIACIÓN: Desvalorización de un inmueble a través del tiempo, por su
estado o por su obsolescencia
DERECHO DE DOMINIO: Derecho de propiedad de un inmueble.
DOCUMENTO PRIVADO: En un alquiler o una compraventa, generalmente se
establece un contrato privado que obliga a ambas partes a una serie de
condiciones, términos, acciones, etc.
DOCUMENTO PÚBLICO: Documento en cuya firma interviene un funcionario
público, generalmente un escribano. En los contratos de compraventa de bienes
inmuebles se acude a un escribano para elevar éste a escritura pública y así poder
inscribir dicha compraventa en el Registro de la Propiedad
ENAJENAR: Transmitir a otro una propiedad.
ESCRITURA DE HIPOTECA: Documento oficial, expedido por un notario público,
donde constan las cláusulas y condiciones que se han pactado entre acreedor y
deudor de un préstamo o crédito hipotecario. Para que tenga efectos frente a
terceros y entre las partes debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad.
EXPROPIACIÓN: Venta o cesión obligatoria de todo o parte de una propiedad
para obras de utilidad pública.
FACHADA: Parte anterior y generalmente principal de un edificio u otra
construcción.
HALL: (Voz inglesa). Vestíbulo. Recibidor. Lugar de recepción.
HIERRO GALVANIZADO: Hierro recubierto de una capa de zinc para evitar la
oxidación.
HIPOTECA: Derecho real que se constituye en garantía del cumplimiento de
obligaciones contraídas con un tercero. Además de asegurarse el cobro del
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crédito, el acreedor se garantiza el cobro de los intereses ordinarios, moratorios,
costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial en caso de
incumplimiento en el pago.
Aunque no exclusivamente, las hipotecas más habituales recaen sobre bienes
inmuebles. Se formalizan en documento público y sus derechos se constituyen
con la inscripción en el Registro de la Propiedad.
HORMIGÓN: Mezcla de aglomerante, arena y grava. ARMADO. Hormigón
reforzado con armadura interior de hierro.
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AGREGADO (IVA): En el caso de compraventa
de inmuebles sólo recaerá sobre viviendas nuevas (primeras transmisiones). El
importe a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado.
El porcentaje es del 6% en las viviendas libres o de protección oficial. En las
viviendas de protección oficial en régimen especial es del 3%.
INMOBILIARIA: Empresa cuya principal actividad es la intermediación en la
compraventa, alquiler u otra operación de todo tipo de bienes inmuebles.
LOCAL: Establecimiento abierto al público cuyo destino primordial no sea la
vivienda, sino el ejercicio de una actividad industrial, comercial o de enseñanza
con un fin lucrativo.
MEDIANERO: Muro común de dos casas contiguas.
PROPIEDAD HORIZONTAL: Definición por la cual los copropietarios son
condóminos del terreno y de las cosas comunes en el porcentual que indica el
reglamento de copropiedad, y dueños exclusivos del piso, paredes y techo de su
departamento, oficina, o casa (en el caso de PH o countries).
PROPIETARIO: Dueño de un bien y quien en definitiva posee todos los derechos
sobre ella. En el campo inmobiliario es el dueño de la vivienda.
RENTA: Lo que abona el locatario en concepto de alquiler.
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RENTABILIDAD: Es la relación, normalmente un porcentaje, que se establece
entre la inversión realizada y el rendimiento económico que ha producido esa
inversión.
SUITE: Dormitorio con baño individual. En general es el dormitorio principal de la
vivienda.
ÁREA LIBRE: Es el porcentaje de terreno que queda libre de edificaciones y no
puede ser ocupado
TÍTULO DE PROPIEDAD:
Escritura que acredita la propiedad de un inmueble. Allí se describen fecha y
forma en que se adquirió y las principales características de la misma.
UNIDAD COMPLEMENTARIA: Otro tipo de unidades que componen el inmueble
en propiedad horizontal. Normalmente son los parqueaderos y depósitos.
UNIDAD FUNCIONAL: Cada una de las unidades de propiedad que componen un
inmueble en propiedad horizontal, a la cual le corresponde un porcentual de los
espacios/artefactos comunes del edificio.
URBANISMO: Proyectos económicos, sociológicos y arquitectónicos que se
realizan para el diseño del espacio urbano, los cuales estudian las condiciones
adecuadas de vivienda, medio ambiente y esparcimiento y las áreas necesarias
para la instalación industrial, comercial, etc. Deben diagramarse cuidadosamente
las redes arteriales y de transporte público para facilitar la movilidad de la
población.
USO: Uso que se le da al inmueble. Una propiedad puede tener diferentes usos:
vivienda, tareas agrícolas, actividades empresariales, comerciales, etc.
USUFRUCTO: Es el derecho real de goce, uso, disfrute o aprovechamiento que
obtiene una persona -llamada usufructuario- sobre un bien cuya propiedad reside
en otra persona denominada nudo propietario.
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VALOR CATASTRAL: Concepto que afecta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Lo componen el valor del suelo y el de la construcción, multiplicados ambos por el
índice de aprovechamiento.
ZONAS COMUNES: Espacios de un edificio constituido en propiedad horizontal,
utilizadas por todos los habitantes del mismo y cuyos gastos de mantenimiento,
reparación y mejora corren por cuenta de todos los propietarios. Ej.: portal, pasillos
comunes, piscina, etc.
ZONA COMERCIAL: La destinada a la localización de comercios minoristas como
uso predominante, con el uso complementario de administración y servicios. El
uso de vivienda pasa a ser complementario
ZONA INDUSTRIAL: La destinada a la localización de actividades industriales
como uso predominante y, en algunos casos, exclusivo.
ZONA RESIDENCIAL: La destinada a la localización de viviendas como uso
predominante y a veces exclusivo, con el fin de garantizar y preservar las buenas
condiciones de habitabilidad.
ÁREA BRUTA: Corresponde a la totalidad del área del predio.
ÁREA NO URBANIZABLE: Corresponde a la Ronda y a la Zona de Manejo y
Preservación Ambiental, así como las zonas de reserva para futuras afectaciones.
ZONA DE MANEJO Y PRESERVACIÓN AMBIENTAL: Corresponde a una franja
de x metros de ancho, a cada lado de la ronda hidráulica, la cual se encuentra
delimitada. La zona de Manejo y Preservación Ambiental no se contabilizará como
área neta urbanizable.
ÁREA NETA URBANIZABLE: Corresponde al área objeto de desarrollo resultante
de descontar del área bruta las áreas no urbanizables.
ÁREAS DE CESIÓN: Corresponden a las áreas destinadas a la conformación de
los sistemas de espacio público locales y zonales tales como:
- Cesión tipo A para zonas verde y comunal.
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- Sistema vial local.
ÁREA ÚTIL: Corresponde al área de propiedad privada resultante de descontar
del área neta urbanizable las áreas de cesión.
LICENCIA DE URBANISMO: Es la autorización previa para que en uno o varios
predios localizados en suelo urbano se lleve a cabo la creación de espacios
públicos y privados y la construcción de infraestructura de servicios públicos y de
vías que permitan la dotación de estos terrenos para la futura de edificaciones con
destino a usos urbanos de conformidad con el plan de ordenamiento territorial y
normatividad vigente.
RED DE VÍAS LOCALES O SECUNDARIAS: Es el conjunto de vías vehiculares y
peatonales que tienen como función principal permitir la penetración y los flujos
causados por tráfico local. La red de vías locales incluye vías locales, vehiculares
y peatonales.
ÍNDICE DE OCUPACIÓN: Es la proporción máxima de área útil que se puede
ocupar con edificaciones y estacionamientos en el primer piso.
ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN Es el cociente resultante de dividir el área total de
pisos construidos o construibles en una edificación por el área bruta o neta del
suelo delimitado por el Plan Parcial o la Unidad de Actuación Urbanística. I.C.=
área total de pisos construidos/ área bruta o neta.
VIDA REMANENTE: la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que
efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros
de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en
concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
SEGUNDO MODULO
MÉTODOS VALUATORIOS
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Teorías sobre el valor
Las técnica valuatoria se basan en la teoría del valor
MERCANTILISTAS: siglo XVII Y XVIII. Libre competencia determina precio
(oferta y demanda).
FISIÓCRATAS: Siglo XVIII. Fuentes de riqueza- fuerzas productivas de la tierra
Para ADAM SMITH, DAVID RICARDO . valor equivalía a su costo – (el capital +
trabajo de producción)
Teoría subjetiva del valor
UTILIDAD. Genera la diferencia entre precio y valor
VALOR NORMAL. Equilibrio entre la oferta y la demanda
PRECIO. Es una función de la utilidad
La utilidad como concepto económico no es una cualidad física de los bienes.
El valor aumenta con la escasez y disminuye con la abundancia
Teoría univalente del valor
El valor de un inmueble es ÚNICO, no importa la finalidad del avalúo.
El valor es un elemento objetivo que puede ser medido con técnicas o métodos.
El valor económico de las cosas es un fenómeno de mercado.
El precio se establece por la ley de oferta y demanda.
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Teoría plurivalente del valor
El valor de un inmueble cambia según la finalidad del avalúo.
Se le confiere al valor carácter subjetivo.
Carlos Berrini: El valor depende de muchas causas muchas sicológicas no
medibles.
Pio Braen: El valor es un concepto complejo con elementos psíquico que no se
pueden someter al cálculo.
El precio se establece por la ley de oferta y demanda.
VALOR: Es el precio más probable de transacción de un bien en condiciones
normales de mercado
PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual se realizó la transacción
VALOR DE MERCADO: Es el precio más alto en dinero, que una propiedad
alcanzaría en un mercado abierto en un plazo razonable.
Métodos valuatorios aceptados en Colombia
1.
2.
3.
4.
Método de comparación o de mercado.
Método de capitalización de rentas o ingresos
Método de costo de reposición.
Método (técnica) residual.
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Método de comparación o de mercado
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.
Ejemplo de toma de datos de mercado:
SECTOR
CHAPINERO
CHAPINERO
CHAPINERO
CHAPINERO
CHAPINERO
CHAPINERO
CHAPINERO
CHAPINERO
CHAPINERO
CHAPINERO
CHAPINERO
TIPO
OFICINA
OFICINA
OFICINA
OFICINA
OFICINA
OFICINA
OFICINA
OFICINA
OFICINA
OFICINA
OFICINA
ÁREA
232
102
820
1827
84
1250
2000
2391
645
252
1306
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
VR/ DE OFERTA
1.463.000.000,00
558.000.000,00
2.990.000.000,00
6.500.000.000,00
245.000.000,00
3.500.000.000,00
4.500.000.000,00
5.000.000.000,00
1.200.000.000,00
420.000.000,00
1.618.000.000,00
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
VR/M2
6.306.034,48
5.470.588,24
3.646.341,46
3.557.744,94
2.916.666,67
2.800.000,00
2.250.000,00
2.091.175,24
1.860.465,12
1.666.666,67
1.238.897,40
EDAD
10 A 20 AÑOS
NUEVO
REMODELADO
0 Y 5 AÑOS
MAS DE 20 AÑOS
10 A 20 AÑOS
MAS DE 20 AÑOS
MAS DE 20 AÑOS
10 A 20 AÑOS
10 A 20 AÑOS
MAS DE 20 AÑOS
EST F.HOMO VR/ HOMOGENIZADO
6
0,0865 $
6.851.506,47
4
0 $
5.470.588,24
6
0 $
3.646.341,46
3
0,0262 $
3.650.957,85
4
0,12 $
3.266.666,67
4
0,0865 $
3.042.200,00
3
0,12 $
2.520.000,00
4
0,12 $
2.342.116,27
4
0,0865 $
2.021.395,35
3
0,0865 $
1.810.833,33
3
0,12 $
1.387.565,08
Método de costo de reposición.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de
estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le
debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la
siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc
=
Ct
=
D
=
Vt
=
Valor comercial
Costo total de la construcción
Depreciación
Valor del terreno
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Método (técnica) residual
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar que el valor de éste, es una porción del monto total de
un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y
de conformidad con el mercado del bien final vendible,en el terreno objeto de
avalúo.
Este procedimiento para hacer los avalúos se utilizaba frecuentemente por parte
de un gran número de avaluadores, pero sin embargo no era considerado un
método propiamente. Sólo recientemente en la resolución 0762 de 1998 (Ver
resolución 620 de 2008) emanada del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se le
dio el reconocimiento oficial, que permite utilizarlo para la estimación del valor de
la tierra en varios casos.
Antes de dicha norma era frecuente que calculado el valor del proyecto vendible,
el valor de la tierra se obtuviera a partir de estimar un porcentaje de dicho valor,
cifra que indudablemente en la mayoría de los casos, era subjetiva y un tanto
arbitraria; tomando en cuenta que dicho porcentaje varía de ciudad en ciudad, e
incluso dentro de la misma ciudad, sin olvidar que la condición de temporalidad es
un hecho que también la modifica. Quizá debido a esta situación de arbitrariedad,
no era aceptada como método y, con la intención de dar seguridad al resultado en
la medida que se parta de datos conocidos y verificables, en la norma citada, se
modificó el procedimiento de estimación del valor del terreno, ya no como un
porcentual, sino que al monto total del proyecto vendible, se restan los costos
totales de la construcción.
Debe tenerse en cuenta que los costos totales sí son datos conocibles en el
mercado, e incluso existen publicaciones periódicas que se encargan de
suministrar esta información en forma detallada o agregada, lo cual permite que el
residuo obtenido sea confiable, dado que el precio del mercado del proyecto
también es un dato conocible con un gran margen de seguridad; tomando en
cuenta que los periódicos informan semanalmente por sectores y por tipo (
estrato), los bienes que están en oferta en el mercado.
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Este método, se basa en el principio del mayor y mejor uso del terreno y que en
términos coloquiales se expresa como que la tierra vale según lo que pueda
cargar.
Método de capitalización de rentas o ingresos
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir
de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles
semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas
en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o
interés.
VC= r/i
VC= Valor comercial
r = renta mensual calculada por estadísticas de mercado
i = porcentaje de renta mensual
Requisitos y exigencias para el avaluador
A tener en cuenta:
La normatividad vigente sobre avalúos y evaluadores en
Colombia se encuentra dispersa en un complejo marco legal, por
lo que habrá de encasillarse en situaciones particulares al
amparo de las leyes y normas para el fin especifico del avalúo.
Con la inclusión de un artículo sobre los avalúos y los avaluadores en la Ley 510
de 1999 para los avalúos del sector financiero y luego con normas muy parecidas
en la Ley 546 de 1999 - Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de
Reactivación Empresarial, se pretendió crear un estatuto general sobre los
avalúos y los avaluadores, plasmado en el Decreto 422 de 2000 y en la
Resolución de la Superintendencia de Industria y Comercio No. 22639 de 2000
hoy sustituida por la No. 13314 de 2001
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Esta regulación se ocupó fundamentalmente de dos aspectos de la materia:
1. La técnica y el informe de avalúo
2. El avaluador y su registro
El segundo punto se vino abajo en la Corte Constitucional, el alto tribunal
manteniendo su tradición en la materia concluyó que la regulación sobre
profesiones y oficios está reservada al legislador. Los requisitos para el ejercicio
de las profesiones y oficios solamente pueden ser impuestos por el legislador. Las
autoridades administrativas carecen de competencia para restringir el ejercicio de
profesiones y oficios (Sentencia C-1265-2000).
Para la realización de un avalúo comercial el avaluador debe regirse de acuerdo a
los siguientes parámetros.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Objetividad
Certeza de las fuentes
Transparencia
Integridad
Independencia
profesionalismo
1. Objetividad. Se basarán en criterios objetivos y datos comprobables, cuyas
fuentes sean verificables y comprobables.
2. Certeza de fuentes. La información, índices, precios unitarios, curvas de
depreciación o proyecciones que se utilicen deben provenir de fuentes de
reconocida profesionalidad y , en todo caso se revelarán.
3. Transparencia. Expresarán todas las limitaciones y posibles fuentes de error y
revelarán todos los supuestos que se hayan tomado en cuenta.
4. Integridad y suficiencia. Los avalúos deben contener toda la información que
permita a un tercero concluir el valor total del avalúo, sin necesidad de recurrir a
fuentes externas al texto. Adicionalmente, debe ser posible verificar todos los
cálculos que soporten el resultado final y los intermedios.
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5. Independencia. Los avalúos deben ser realizados por personas que, directa o
indirectamente carezcan de cualquier interés en el resultado del avalúo o en sus
posibles utilizaciones, así como de cualquier vinculación con las partes que se
afectarían. Los avaluadores no podrán tener, con los establecimientos de crédito,
los deudores o acreedores, ninguna relación de subordinación, dependencia o
parentesco, ni estar incursos en las causales de recusación a las que se refiere el
artículo 72 de la Ley 550 de 1999, no pudiendo existir, en ningún evento conflicto
de intereses.
6. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la
especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el Registro Nacional de
Avaluadores.
Requisitos para solicitar su registro de avaluador
Análisis y perfil de la hoja de vida
Capacitación recibida el materia valuatoria
Experiencia como avaluador
Examen de conocimientos
Concepto favorable, se realiza el registro mediante pago
Registro avaluador lonja propiedad raíz avaluadores y constructores de
Colombia
Formulario de inscripción
Copia del carné de la lonja
Carta solicitud de registro
Fotocopia cedula
Resolución interna registro lonja- Numeral 2
Documentación que acredita estudios
Hoja de vida
Avalúo de observación
Evaluaciones 2
Rut / NIT – para contabilidad
Instrucciones para la visita de campo
1. Portar siempre el carné que lo identifica como perito avaluador de la lonja.
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2. Solicitar apertura de carpeta a la lonja, hoja de ruta y datos del cliente.
3. Verificar si tiene los documentos o recepcionarlos del cliente el día de la
visita.
4. Llevar cámara fotográfica
5. Flexo metro o cinta metra
6. A veces es conveniente tener una regla escala de bolsillo
7. Llevar formato de hoja de visita y hacerle firmar por el cliente
8. Llevar formato práctico de toma de datos
9. Realizar el informe y entregarlo para su revisión a los 8 días una vez la
visita.
Misión del avaluador
Debe tratar de presentar su trabajo de la manera más objetiva posible, mirando el
bien a avaluar desde lo razonable y por ningún motivo dejarse afectar
emocionalmente por la necesidad con que lo puede estar viendo su propietario o
interesado.
Debe evitar dejarse afectar por las quejas infundadas de los interesados en el
resultado del avaluó, principalmente cuando ha de servir como garantía.
Privacidad de la información
El avaluador debe garantizar la privacidad de la información obtenida, la cual solo
puede publicar con autorización expresa de su cliente.
Modelos de presentación de informes de avalúos
Aunque no existe actualmente una normatividad que obligue a que el informe de
avalúo se presente sobre un modelo preestablecido; este como mínimo debe
contener:
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La metodología utilizada
Identificación de bien o derecho avaluado
Valores de referencia y fuentes
Valor resultante del avalúo
Vigencia
Persona que realiza el avalúo con la constancia de su inclusión en la lista que
compone el Registro Nacional de Avaluadores.
NOTA:
Para los efectos de las Leyes 546 y 550 de 1999, solamente serán válidos los avalúos que
cumplan los requisitos previstos en el decreto 422 del 2000.
Las entidades encargadas de llevar las listas de avaluadores registrados también tienen el deber
de velar por que estos cumplan de forma integra con su labor y de igual manera de tomar medidas
de sanción y hasta suspender la licencia en caso de anomalías que lo ameriten.
Nuestro modelo sugerido propone lo siguiente:
TABLA DE CONTENIDO
1.
INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL
2.
INFORMACIÓN CATASTRAL
3.
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
4.
TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA
5.
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR
6.
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
7.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
8.
MÉTODO DE AVALÚO
9.
ANÁLISIS DE ANTECEDENTES
10.
RESULTADO DEL AVALÚO
TERCER MODULO
ANÁLISIS DE VARIABLES
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EL TERRENO:
Fondo
Frente
Forma
Terreno
Influencia
de
Varios
frentes
Esquinero
Ubicación
Medianero
Zonificación
Peatonal
Topología
Suelos
INFLUENCIA DEL FONDO
Factor de Profundidad
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En el avalúo del terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un
factor de demerito en la medida en que el lote sea más profundo para lo cual
existen algunos criterios
Hoffman
Harper
criterio 1/3 – 2/3
Jerrett
Ibape
Criterio 4-3-2-1: este le da un valor de solo el 10 % a la ultima cuarta parte
del terreno
TEORÍAS
CUARTOS
F/4
10%
F/4
20%
F/4
30%
F/4
40%
TERCIOS
16.6% 2/3F
18.8%
22.9%
41.7% 1/3F
HARPER
13%
50%
16%
21%
50%
50%
JERRET
14%
10%
26.7%
40%
HOFFMAN
15.5% F/2
17.8%
22.3% F/2
44.4%
Generalmente se utiliza el de Hoffman porque es un punto intermedio entre Harper
y 1/3 – 2/3.
INFLUENCIA DEL FRENTE
El factor de frente es mucho más influyente cuando el lote está situado en una
zona comercial ya que el frente es la vitrina es la que vende. Ejemplo: ( Un lote de
10 de frente por sesenta de fondo cuesta mucho menos que uno de treinta de
frente
por
veinte
de
fondo
pese
a
tener
áreas
iguales).
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CORRECTIVO POR RELACIÓN ENTRE FRENTE CON FONDO
FM = Factor correctivo por medidas.
Fondo Normal: Corresponde a el lote promedio del sector. En caso de
desconocerse el fondo de la parcela promedio, se infiere la proporción: 1: 2,5
FM=
[(Frente Real * Fondo Normal)/Área del Terreno]
Ejemplo:
Frente Real, 8 mts.
Fondo Real, 30 mts.
Fondo Normal, 1: 2,50 =(8*2,50) = 20mts.
FM = Raíz cuadrada de [(8*20)/240] = 0.82 = 82%
El avalúo proveniente de referenciales u otros métodos utilizados, por la aplicación
del presente correctivo se reduce a un 82%.
El factor a aplicar por medidas es el resultado de tomar el área ideal en proporción 1:2.5 a
partir del frente del lote objeto de avalúo y dividirla entre el área real del lote objeto de
avalúo a este resultado se le debe sacar la raíz cuadrada y listo tendremos un porcentaje
que afectara el lote positiva o negativamente en la medida en que se aleje del fondo ideal.
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Método de Rose
Influencia del frente cuando aplica el mismo fondo
7.5 mts
30 mts
1
2
3
4
5
7.5 mts 10 mts 10 mts 10 mts 10 mts
6
7
20 mts
25 mts
a = lote a avaluar
ar = lote de referencia
0,25 = Constante
FONDO IDEAL
F=
a
ar
1/4
25 mts
7,5 1/4
10
0,9306049
10 1/4
10
20 1/4
10
25 1/4
10
1,00
1,19
1,26
F * Vr metro cuadrado lote referencia = vr. metro cuadrado lote avaluado
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No. LOTE
ÁREA
LOTE 1
187,5
LOTE 2
FACTOR
*
VR. LOTE REF. M2
VR METRO CUADRADO
0,930605
*
$
280.000,00
$
260.569,36
250
1,00
*
$
280.000,00
$
280.000,00
LOTE 3
250
1,00
*
$
280.000,00
$
280.000,00
LOTE 4
250
1,00
*
$
280.000,00
$
280.000,00
LOTE 5
250
1,00
*
$
280.000,00
$
280.000,00
LOTE 6
500
1,19
*
$
280.000,00
$
332.977,99
LOTE 7
625
1,26
*
$
280.000,00
$
352.081,36
INFLUENCIA DE LA FORMA
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LOTE
1
2
3
4
5
6
7
a
S
FRENTE
AREA M
15
2
4
15
35
25
5
f
(f=S/a)
ar
FONDO
FRENTE DEL LOTE
EQUIVALENTE
TIPO DE LA ZONA
225
225
825
1250
1250
750
750
15,0
112,5
206,3
83,3
35,7
30,0
150,0
Mi
Ma
Vum
Vup
INFLUENCIA
(Vup= Vum*Fp*t)
FONDO MÍ INIMO DE FONDO MÁXIMO DE VR. UNITARIO MEDIO
15,0
15,0
15,0
15,0
15,0
15,0
15,0
LA ZONA
20,0
20,0
20,0
20,0
20,0
20,0
20,0
LA ZONA
50,0
50,0
50,0
50,0
50,0
50,0
50,0
$(M2)
$ 100.000,00
$ 100.000,00
$ 100.000,00
$ 100.000,00
$ 100.000,00
$ 100.000,00
$ 100.000,00
VR. M2 PREDIO
Fp
t
FONDO
FRENTE
0,87
0,71
0,71
0,71
1
1
0,71
1
0,89
0,89
1
1,24
1,14
0,84
AVALUADO
$
$
$
$
$
$
$
86.603
62.933
62.933
70.711
123.593
113.622
59.397
Ver condiciones de cálculo para la tabla anterior en la siguiente pagina.
CALCULO DE "Fp"
Cuando el fo ndo equivalente e s m e no r que e l f o ndo m í nim o de la zo na ento nces F p = ( f / M i) 1 / 2
Cuando el fo ndo equivalente e s m a yo r que e l f o ndo m í nim o y m e no r que el fo ndo máximo ento nces F p = 1
Cuando el fo ndo equivalente e s m a yo r que e l f o ndo m a xim o y meno r a 2 veces el fo ndo maximo ento nces F p = ( M a / f ) 1 / 2
Cuando el fo ndo equivalente e s m a yo r a 2 v e c e s e l f o ndo m á xim o de la zo na, ento nces F p=( M a / 2 M a ) 1 / 2
CALCULO DE "t"
Cuando el frente del predio es < a la m it a d del frente del lo te tipo t =0 ,8 9
Cuando el frente del predio es ( = o > ) a la m it a d del frente del lo te tipo y ( < o =) a l do ble del frente del lo te tipo t =( a / a r) 1 / 4
Cuando el frente del predio es > a do s v e c e s el frente del lo te tipo t =1,19
INFLUENCIA DE LA UBICACIÓN
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LA CONSTRUCCIÓN
ÍNDICE DE OCUPACIÓN: Es la proporción máxima de área útil que se puede
ocupar con edificaciones y estacionamientos en el primer piso.
ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN: Es el cociente resultante de dividir el área total de
pisos construidos o construibles en una edificación por el área bruta o neta del
suelo delimitado por el Plan Parcial o la Unidad de Actuación Urbanística. I.C.=
área total de pisos construidos/ área bruta o neta.
FACTOR DE DEPRECIACIÓN: Es aquel que resulta al aplicar una función
matemática que calcula la desvalorización de un inmueble en función del %vida
transcurrida del mismo a través del tiempo, por su estado o por su obsolescencia.
En términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o
construcciones en general, tres tipos de depreciación:
• Depreciación física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural
de sus materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la
calidad constructiva de los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservación, lo
que agrava su deterioro.
•Depreciación económica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el
deterioro que sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO, a
actividades incompatibles, asentamiento de población marginal, etc. Algunos
especialistas en la materia la identifican como depreciación ambiental o de
ubicación.
Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las
edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribución
espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales de construcción
y otros requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función
a la cual se destina.
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Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que
representa en términos de unidades monetarias la perdida de atributos físicos,
estéticos, funcionales, materiales y del adecuado comportamiento de los
elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o factores
que, bien a través de “series tabuladas”, (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto
– Corvini) o como resultado de la solución de una fórmula matemática, se aplican
al valor de reposición a nuevo, minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que
plasma el valor real atribuible a la edificación, según sus condiciones y estado de
conservación al momento de realizarse la Tasación. Lo anterior puede expresarse
genéricamente de la siguiente manera
VNR=VRN-Depreciación
Donde: VNR = Valor Neto de Reposición
VRN = Valor de Reposición a Nuevo
Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN
Tabla De Fitto y Corvini
CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se
tabulan los coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40,
60 y 80 años.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación
se encuentra en el entorno del 70% de su vida útil, ya que las curvas para las
clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a
converger, y la del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado
coeficientes inferiores a los de los estados anteriores. La Expresión para usar este
método es: A= Vn – ( Vn* Y) + Vt Donde:
A=avalúo del bien
Vn=valor nuevo de la construcción.
Vt = valor del terreno.
Y=valor porcentual a descontar. * = multiplicación.
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Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.
Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X – 0.1603 b)
Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o
pañetes.
Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura
Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556
Ejemplo práctico :
Tenemos una casa construida hace 20 años
La casa tiene estructura en concreto, por lo que su vida útil será de 100 años
teniendo en cuenta las regulaciones del IGAC
Esto quiere decir que para esta casa a transcurrido un 20% de su vida útil
Si sabemos esto podremos aplicar la tabla de FITTO Y CORVINI de la
siguiente manera:
Calculamos el porcentaje de vida transcurrida con un regla de tres simple
(si 100 años es el 100% entonces 20 años cuanto será)
De aquí que tenemos un porcentaje de vida transcurrida de 20 %
Ahora:
Nos vamos a la tabla de FITTO Y CORVINI y interceptamos este porcentaje
con el estado de conservación que hayamos considerado para este inmueble
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(ver final de la tabla)
Encontraremos que para un porcentaje de 20% y solo requiriendo
reparaciones sencillas, estaríamos ubicados y cruzando 20% con la columna
de estado de conservación (2).
El factor que obtenemos de este cruce según la tabla es de 14.22, siendo este
nuestro factor de depreciación; es decir lo que se ha perdido de un valor de
nuevo por metro cuadrado es el 14.22 % si al 100% le restamos este valor
nos quedará el 85.78%.
Si tenemos un valor de reposición a nuevo por metro cuadrado de $1’000.000
al multiplicarlo por 85.75% obtendremos que le valor del metro cuadrado de la
casa estará por el orden de $ 857.000 pesos. Algo razonable si consideramos
que ya han pasado 20 años pero que pese a esto se ha conservado muy bien.
Heidecke- Ross
Como se puede apreciar, este método permite la selección de distintos factores
para un mismo estado, en dependencia del criterio del tasador. El término que
expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el siguiente:
Donde:
FD:
E:
VUT:
C:
Factor de depreciación.
Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida).
Vida útil total o Vida económica sobrante.
Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento y/o
Conservación planteado por Heidecke.
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El planteamiento de ross y Heidecke es de uso popular entre los tasadores del
mundo, debido a que, tiene en cuenta la edad expresada de manera porcentual
(edad / contra vida útil de manera porcentual) versus el estado de conservación.
Siendo funcional para cualquier edad
Norma urbanística y los avalúos
Algo que también debemos conocer es sobre las normas urbanísticas las cuales
se presentan con base en el diagnostico que cada municipio realiza y que deja
plasmado en su plan de ordenamiento territorial según sea el caso.
Estas normas urbanísticas reglamentan y condicionan el uso del suelo urbano y de
expansión urbana de manera que se produzca un desarrollo ordenado del
crecimiento de las ciudades y municipios.
Los usos más frecuentes que se pueden dar son:
Residencial
Comercial
Institucional
Mixtos (combinaciones de varios de los anteriores)
La norma propone entre otros el índice de construcción, el índice de ocupación,
las alturas permitidas, aislamientos, cerramientos y demás parámetros que
garanticen un normal desarrollo del sector donde se pretendan desarrollar
proyectos de construcción.
La norma la encontramos en cada uno de los planes de ordenamiento territorial
elaborados por los municipios y ciudades.
Ordenamiento territorial
La Ley 388 de 1997 desarrolla estos mandatos constitucionales y legales, dando
al OT municipal el fundamento legal para su aplicación. Dicha ley parte de la
definición del ordenamiento territorial municipal y distrital en los términos de que
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éste "comprende un conjunto de acciones político-administrativas y de
planificación física concertados, en ejercicio de la función pública que les
compete...en orden a disponer de instrumentos eficientes para orientar el
desarrollo del territorio bajo su jurisdicción y regular la utilización, transformación y
ocupación del espacio, de acuerdo con las estrategias de desarrollo
socioeconómico y en armonía con el medio ambiente y las tradiciones históricas y
culturales" (Ley 388/97, art. 5).
El Ordenamiento Territorial municipal y distrital tiene el fin de organizar el país a
nivel económico, social y territorial, siendo de su principal incumbencia disponer el
territorio de tal modo que ayude al desarrollo económico y social, racionalizando
las acciones sobre el territorio y orientando su desarrollo y aprovechamiento,
mediante la toma de estrategias de uso, ocupación y manejo del suelo,
actuaciones urbanas integrales. Todo ello, tomando en cuenta los objetivos
económicos, sociales y ambientales, las relaciones intermunicipales,
metropolitanas y regionales, las condiciones de diversidad étnica y preservación
del patrimonio cultural y la toma de instrumentos que permitan regular los
movimientos de transformación territorial de manera que se mejore la utilización
de los recursos naturales y humanos para el logro de condiciones de vida dignas
para la población actual y futura (Ley 388/97, art.6).
El plan de ordenamiento municipal y distrital
Se define como “el instrumento básico para desarrollar el proceso de
ordenamiento del territorio municipal, constituido por un conjunto de objetivos,
directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas
adoptadas para orientar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo"
(Ley 388/97, art. 9). Se distinguen tres tipos de planes:
Los planes de ordenamiento territorial, elaborados y adoptados por las
autoridades de los distritos y municipios con población superior a los 100.000
habitantes.
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Los planes básicos de ordenamiento territorial, elaborados y adoptados por las
autoridades de los municipios con población entre 30.000 y 100.000 habitantes.
Esquemas de ordenamiento, elaborados y adoptados por las autoridades de los
municipios con población inferior a los 30.000 habitantes. Cada uno de estos
planes tiene tres componentes básicos: un componente general, un componente
urbano y uno rural.
Lo que deben tener generalmente los POT
Los planes fijan el modelo de ocupación del territorio en términos del lugar y
distribución espacial de las actividades y las características de los sistemas de
comunicación vial que garantizarán la interacción entre los territorios
espacialmente separados. Incluye los objetivos y estrategias territoriales de largo y
mediano plazo y el contenido estructural.
Los objetivos y estrategias territoriales de largo y mediano plazo se refieren a la
identificación y localización de las acciones sobre el territorio que permitan
organizarlo y adecuarlo para el aprovechamiento de sus ventajas respecto a otros
territorios y su mayor competitividad, así como a la toma de las actividades
territoriales para garantizar el logro de los objetivos de desarrollo económico y
social del municipio o distrito y la toma de las políticas de largo plazo para la
ocupación, aprovechamiento y manejo del suelo y de los recursos naturales (Ley
388/97, art. 12).
Para empezar es bueno que sepamos como se ha clasificado el suelo en virtud de
la ley 388 de julio de 1997 en su capítulo IV, articulo 30.
Clasificación del suelo
Predios urbanos
Son predios urbanos, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos
urbanos
determinados por el plan de ordenamiento que cuenten con
infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado,
posibilitándose su urbanización y edificación según sea el caso.
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Predios de expansión urbana
Están constituidos por la porción de terreno municipal destinada a la expansión
urbana que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de
ordenamiento territorial.
Predios suburbanos
Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural en la que
mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes
a las clasificadas como áreas de expansión urbana que pueden ser objeto de
desarrollo con restricciones, de intensidad y densidad garantizando el
autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios.
Predios rurales
Constituidos por todos aquellos no aptos para el uso urbano por razones de
oportunidad o por destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales o
actividades análogas.
CUARTO MODULO
AVALÚOS URBANOS
En este punto del curso estamos preparados para realizar nuestro avalúo urbano
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Procedimiento para realizar un avalúo comercial
1. Actividades preliminares
Lo primero que debe hacer el perito es documentarse al máximo con respecto al
predio.
Los datos y documentos más importantes son los siguientes
Plano del predio: este debe contener como mínimo los linderos, el área, escala
del plano, linderos y fecha del levantamiento entre otros.
Localización aproximada: esta se encuentra en la solicitud de avalúo, es
aconsejable conseguir cartografía 1:25000 o puede usarse la internet, con ayudas
de mapas o a través de google earth entre otros.
Propósito del avalúo: este generalmente esta en la solicitud y ayuda un poco a
entender que variable(s) es la que tiene mayor importancia en el avalúo, además
nos permite saber dentro de que normatividad se enmarca el avalúo a realizar.
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Escritura pública o título de propiedad:
Certificado catastral vigente o recibo de impuesto predial: (el más vigente).
Folio de matricula: se le solicita al cliente, se aconseja que no tenga una vigencia
superior a 60 días, pues allí se pueden está consignada la historia del predio y
tiene mucha información valiosa al momento de realizar la investigación predial.
Norma urbanística: se solicita en la UPZ a que corresponda el predio o en las
oficinas de planeación municipal, se puede solicitarle al cliente que la presente
junto con los demás documentos.
Muchas veces ayuda mucho valerse también de la Ficha catastral.
2. Trabajo de campo:
Con la documentación suministrada planeamos nuestra llegada al sitio y
decidimos fecha y hora de la visita, dentro de nuestro alistamiento debemos
no olvidar tener a nuestra disposición por lo menos los siguientes elementos.
Cinta métrica o flexometro
Altimetro
Libreta de apuntes
Esferos, colores, borrador
Regla escuadra
Escala
Calculadora
Cámara fotográfica
Hay otros elementos personales que pueden parecer insignificantes pero que
en la práctica pueden traducirse en comodidad para el avaluador. Entre ellos
tenemos guantes, botas, impermeable entre otros.
RECUERDE
“Quien falla en planear planea para fallar”
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3. Definición del problema
Aquí lo que hacemos una vez en el sitio es determinar el método o los métodos de
avalúo más adecuado para el tipo de inmueble, en consideración a lo que
podemos observar en el sector sobre el mercado inmobiliario y el comportamiento
de la zona.
Determinaremos además donde obtendremos la información relevante de tipo
encuesta o datos de mercado equiparables y pertinentes.
4. Investigación económica
Es el proceso que se hace para obtener, analizar y procesar la información que
permita adoptar los valores para el avalúo que se haya propuesto.
Para la determinación del valor la investigación económica es la actividad más
importante, porque se deben tener en consideración muchos factores que resultan
de la visita al predio.
La investigación económica puede ser de dos tipos:
Investigación directa:
Es la que se hace en el sitio a través de encuestas o con entidades que conozcan
no solo el sector sino el predio en particular. Para ello se debe seleccionar
convenientemente las personas y entidades que ofrezcan la información más
idónea, que no tenga el más mínimo interés en el resultado del avalúo.
Investigación indirecta:
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Es aquella que ayuda en parte a la determinación del valor a través de la
información que se obtenga de avalúos recientes a predios en el sector con
características equiparables o similares a nuestro inmueble objeto de avalúo.
5. Análisis de datos
Este es un trabajo de oficina donde se procesan todos los datos que hemos traído
de nuestra visita de campo, aquí se aplican juiciosamente los métodos con los
cuales pretendemos establecer el valor del inmueble.
Podríamos decir que es la aplicación matemática que sustenta nuestro avalúo.
Aquí entra en juego algo de matemáticas financieras, geometría y calculo.
6. Informe de avalúo
OFICIO REMISORIO
INFORMACIÓN GENERAL
SOLICITANTE: Escriba el numero, fecha y persona que dirige el oficio de
solicitud con el cargo de la empresa a que pertenece.
TIPO DE INMUEBLE: Escriba el tipo de construcción para lo que fue
construido y diseñado inicialmente el inmueble (Casa, Bodega, local, oficina
etc. ).
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TIPO DE AVALÚO: Escriba el tipo de avalúo comercial, rural , o de
expansión urbana.
DIRECCIÓN: La del predio
LOCALIZACIÓN: Describa claramente donde se encuentra con respecto a
la ciudad donde se ubique
DESTINACIÓN ACTUAL: No confundir con tipo de inmueble, es decir el
uso actual (vivienda o residencial, educativo industrial, bodegaje, dotacional
recreativo de salud entre, si es un lote decir si es urbanizable, no
urbanizado o no urbanizable.
FECHA DE LA VISITA: Escriba la fecha en la que se realizó la visita
INDICADORES ECONÓMICOS A LA FECHA DEL AVALÚO: todos los
que considere relevantes.
INFORMACIÓN CATASTRAL
CUADRO QUE CONTENGA: Numero predial, área total, área construida, avalúo catastral vigente
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
Relacione todos los documentos suministrados y obtenidos durante el proceso.
Escritura
Folio de matricula
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Certificado catastral
Certificado de la norma de uso de acuerdo al POT
Planos
TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA
PROPIETARIO: Nombre de quien figura el el folio de matricula.
TITULO DE ADQUISICIÓN: Numero, fecha, notaria, incluir nota la anterior.
información no constituye titulo jurídico.
MATRICULA INMOBILIARIA: Numero completo.
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR
DELIMITACIÓN DEL SECTOR
ACTIVIDAD PREDOMINANTE
ESTRATIFICACIÓN
VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR
INFRAESTRUCTURA URBANA: Relacione los parques, plazoletas, calles
peatonales
VALORIZACIÓN: Describa de forma sucinta las perspectivas de
valorización del sector.
REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
Número y fecha del decreto o acuerdo por el cual se reglamento el uso del suelo
en el municipio y relacione lo más relevante de la norma aplicable al inmueble
objeto de avalúo.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:
A. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
UBICACIÓN: Diga si es medianero, esquinero el tipo de vía que es su frente,
nombre del edificio si es propiedad horizontal.
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ÁREAS: Escriba las áreas completas con decimales, si se presentan
inconsistencias aclare las modificaciones pertinentes.
LINDEROS Y DIMENSIONES: en sentido de las manecillas del reloj, a partir del
norte. Si es PH debe relacionarse el numero con el cual se protocolizó el
reglamento, escribiendo fecha, notaria y circulo notarial.
FACTORES PARA EL AVALÚO:
Forma geométrica
Configuración
Frente
Topografía
Relación frente fondo
B. DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
Materiales proceso constructivo, estado de conservación, distribución de la
construcción, edad, áreas y fuentes.
C. SERVICIOS PÚBLICOS
Escriba los servicios públicos con que cuenta el inmueble y su funcionamiento al
igual que instalaciones espaciales, en caso de propiedad horizontal relacione
plantas eléctricas, de agua, ascensores, aires, piscinas, juegos y otro.
MÉTODO DE AVALÚO
Se menciona el método empleado para establecer el valor del bien.
ANÁLISIS
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Se mencionan los patrones empleados para realizar el avalúo, los factores que se
tuvieron en cuenta para determinar el valor del terreno ya calculados , se hacen
las consideraciones especiales sobre el inmueble.
VIGENCIA
Máximo un año decreto 1420 de 1998
RESULTADOS DEL AVALÚO COMERCIAL
En letras y números especificando valor de terreno y valor de construcciones.
FIRMA DEL AVALÚO
Nombre perito avaluador.
RNA
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ANEXOS
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DEPRECIACION DE UNA CONSTRUCCION DEBIDA A SU VETUSTEZ Y ESTADO
DE CONSERVACION
TABLA DE FITTO - CORVINI
EDAD
EN %
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
DE
VIDA
0
0,020
0,052
2,52
8,15
18,16
33,20
52,60
75,20 100,00
1
0,505
0,527
3,01
8,55
18,51
33,54
52,84
75,32 100,00
2
1,020
1,052
3,51
9,03
18,94
33,89
53,09
75,45 100,00
3
1,545
1,577
4,03
9,51
19,37
34,23
53,34
75,58 100,00
4
2,000
2,111
4,55
10,00
19,80
34,59
53,59
75,71 100,00
5
2,625
2,656
5,08
10,50
20,25
34,95
53,84
75,85 100,00
6
3,100
3,211
5,62
11,01
20,70
35,32
54,11
75,99 100,00
7
3,745
3,776
6,17
11,53
21,17
35,70
54,38
76,13 100,00
8
4,320
4,351
6,73
12,06
21,64
36,09
54,65
76,27 100,00
9
4,905
4,935
7,30
12,60
22,12
36,46
54,93
76,41 100,00
10
5,500
5,530
7,88
13,15
22,60
36,87
55,21
76,56 100,00
11
6,105
6,135
8,47
13,70
23,10
37,27
55,49
76,71 100,00
12
6,720
6,750
9,07
14,27
23,61
37,68
55,78
76,86 100,00
13
7,345
7,375
9,68
14,84
24,12
38,10
56,08
77,02 100,00
14
7,980
8,009
10,30
15,42
24,53
38,52
56,38
77,18 100,00
15
8,625
8,654
10,93
16,02
25,16
38,95
56,69
77,34 100,00
16
9,250
9,309
11,57
16,62
25,70
39,39
57,00
77,50 100,00
17
9,945
9,974
12,22
17,23
26,25
39,84
57,31
77,66 100,00
18
10,620
10,649
12,87
17,85
26,80
40,29
57,63
77,83 100,00
19
11,305
11,333
13,54
18,48
27,36
40,75
57,96
78,00 100,00
20
12,000
12,028
14,22
19,12
27,93
41,22
58,29
78,17 100,00
21
12,705
12,733
14,91
19,77
28,51
41,69
58,62
78,35 100,00
22
13,420
13,448
15,60
20,42
29,09
42,16
58,96
78,53 100,00
23
14,145
14,173
16,31
21,09
29,68
42,65
59,30
78,71 100,00
24
14,920
14,907
17,03
21,77
30,20
43,14
59,65
78,89 100,00
25
15,625
15,652
17,75
22,45
30,89
43,64
60,00
79,07 100,00
26
16,300
16,407
18,49
23,14
31,51
44,14
60,36
79,26 100,00
27
17,145
17,171
19,23
23,85
32,14
44,65
60,72
79,45 100,00
28
17,920
17,956
19,99
24,56
32,78
45,17
61,09
79,64 100,00
29
18,705
18,731
20,75
25,28
33,42
45,69
61,46
79,84 100,00
30
19,580
19,526
21,53
26,01
34,07
46,22
61,84
80,04 100,00
31
20,305
20,330
22,31
26,75
34,73
46,76
62,22
80,24 100,00
32
21,120
21,155
23,11
27,56
35,40
47,31
62,61
80,44 100,00
33
21,945
21,970
23,90
28,26
36,07
47,86
63,00
80,64 100,00
34
22,780
22,805
24,73
29,03
36,76
48,42
63,40
80,85 100,00
35
23,625
23,649
25,55
29,80
37,45
48,98
63,80
81,06 100,00
CARRERA 23 No. 80-58 Bogotá - PBX: 329 1672 – 329 1673CEL: 301 4897245/50
[email protected]
36
24,480 24,504 26,38 30,59 38,15 49,55 64,20 81,27 100,00
37
25,345 25,349 27,25 31,38 38,86 50,13 64,61 81,48 100,00
38
26,220 26,244 28,00 32,19 39,57 50,71 65,03 81,70 100,00
39
27,105 27,128 28,94 33,00 40,30 51,30 65,45 81,02 100,00
40
28,000 28,023 29,81 33,82 41,03 51,90 65,87 81,14 100,00
41
28,905 28,928 30,70 34,66 41,77 52,51 66,30 82,37 100,00
42
29,820 29,842 31,59 35,50 42,52 53,12 66,73 82,60 100,00
43
30,745 30,707 32,49 36,35 43,28 53,74 67,17 82,73 100,00
44
31,690 31,702 33,40 37,21 44,05 54,36 67,61 83,06 100,00
45
32,625 32,646 34,32 38,03 44,82 54,99 68,06 83,29 100,00
46
33,580 33,601 35,25 38,95 45,60 55,63 68,51 83,53 100,00
47
34,545 34,566 36,19 39,84 46,39 56,29 68,97 83,77 100,00
48
35,520 35,541 37,14 40,74 47,19 56,93 69,43 84,01 100,00
49
36,505 36,525 38,10 41,64 48,00 57,59 69,90 84,25 100,00
50
37,500 37,520 39,07 42,56 48,81 58,25 70,37 84,50 100,00
51
38,500 38,520 40,05 43,48 49,63 58,92 70,85 84,75 100,00
52
39,520 39,539 41,04 44,41 50,46 59,60 71,33 85,00 100,00
53
40,545 40,564 42,04 45,35 51,30 60,28 71,82 85,25 100,00
54
41,580 41,599 43,05 46,30 52,15 60,97 72,31 85,51 100,00
55
42,625 42,643 44,07 47,26 53,01 61,67 72,80 85,77 100,00
56
43,680 43,698 45,10 48,24 53,87 62,38 73,30 86,03 100,00
57
44,745 44,763 46,14 49,22 54,74 63,09 73,81 86,29 100,00
58
45,820 45,837 47,19 50,20 55,62 63,81 74,32 86,56 100,00
59
46,905 46,922 48,25 51,20 55,61 64,53 74,83 86,83 100,00
60
48,000 48,017 49,32 52,20 57,41 65,26 75,35 87,10 100,00
61
49,105 49,121 50,39 53,22 58,32 66,00 75,87 87,38 100,00
62
50,220 50,236 51,47 54,25 59,23 66,75 76,40 87,66 100,00
63
51,345 51,361 52,57 55,28 60,15 67,50 76,94 87,94 100,00
64
52,480 52,495 53,68 56,32 61,08 68,26 77,48 88,22 100,00
65
53,625 53,640 54,80 57,38 62,02 69,02 78,02 88,50 100,00
66
54,780 54,794 55,93 58,44 62,96 69,79 78,57 88,79 100,00
67
55,945 55,959 57,06 59,51 63,92 70,57 79,12 89,08 100,00
68
57,120 57,134 58,20 60,59 64,88 71,36 79,63 89,37 100,00
69
58,305 58,318 59,36 61,68 65,85 72,15 80,24 89,65 100,00
70
59,500
59,513 Bogotá
60,52- PBX:
62,78
72,95
80,80 301
89,96
100,00
CARRERA
23 No. 80-58
32966,83
1672 – 329
1673CEL:
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99
100
60,705
61,920
63,145
64,380
65,625
66,800
68,145
69,420
70,705
72,000
73,305
74,620
75,945
77,200
78,625
79,980
81,345
82,720
84,105
85,500
86,905
88,320
89,745
91,180
92,625
94,000
95,545
97,020
98,505
100,000
CLASE 1:
CLASE 2:
CLASE 3:
CLASE 4:
CLASE 5:
60,718 61,70 63,89 67,82 73,75 81,37 90,26
61,932 62,88 65,00 68,81 74,56 81,95 90,56
63,157 64,09 66,13 69,81 75,38 82,53 90,86
64,391 65,28 67,26 70,83 76,21 83,12 91,17
65,636 66,49 68,40 71,85 77,04 83,71 91,47
66,891 67,71 69,56 72,87 77,89 84,30 91,78
68,155 68,95 70,72 73,91 78,72 84,90 92,10
69,430 70,19 71,89 74,95 79,57 85,50 92,42
70,714 71,44 73,07 76,01 80,43 86,11 92,74
72,009 72,71 74,27 77,07 81,50 86,73 93,06
73,314 73,98 75,47 78,14 82,17 87,35 93,38
74,628 75,26 76,67 79,21 83,05 87,97 93,70
75,953 76,56 77,89 80,30 83,93 88,60 94,03
77,287 77,85 79,12 81,39 84,82 89,23 94,36
78,632 79,16 80,35 82,49 85,72 89,87 94,70
79,986 80,48 81,60 86,60 86,63 90,51 95,04
81,351 81,82 82,85 84,72 87,54 91,16 95,38
82,725 83,16 84,12 85,85 88,46 91,81 95,72
84,110 84,51 85,39 86,98 89,38 92,47 96,06
85,505 85,87 86,67 88,12 90,31 93,13 96,40
86,909 87,23 87,96 89,27 91,25 93,79 96,75
88,324 88,61 89,26 90,43 92,20 94,46 97,10
89,748 90,00 90,57 91,59 93,15 95,14 97,45
91,183 91,40 91,89 92,77 94,11 95,82 97,81
92,627 92,81 93,22 93,96 95,07 96,50 98,17
94,022 94,23 94,56 95,15 96,04 97,19 98,53
95,546 95,61 95,66 96,35 97,02 97,89 98,89
97,021 97,10 97,26 97,56 98,01 98,59 99,28
98,505 98,54 98,63 98,78 99,00 99,29 99,63
100,000 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
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100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
97,10
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Construcciòn nueva, no requiere reparaciones
Regular estado. Daños de poca importancia- enlucimiento.
Reparaciones sencillas. Remodelaciones de acabados y redes
Necesita reparaciones imporantes (Estructura y remodelaciones
Construcciòn sin valor (Ruina total)
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NORMATIVIDAD APLICABLE EN MATERIA DE AVALUOS
Otro y importante grupo de normas sobre avalúos tienen origen en las leyes de
desarrollo territorial y ordenamiento territorial, 9 de 1989 y 388 de 1997, con base
en ellas se expide el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución del Instituto
Geográfico Agustín Codazzi No. 0762 de 1998 donde se establecen las normas
metodológicas para la realización de los avalúos allí establecidos.
Algunas de las normas están contenidas en:
LEY 56 DE 1981. Ministerio de Minas y Energía
LEY 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratación de la
administración pública”.
LEY 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones básicas sobre el transporte,
se redistribuyen competencias y recursos entre la Nación y las Entidades
Territoriales, se reglamenta la planeación en el sector transporte y se dictan otras
disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones de Predios.
LEY NÚMERO 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma
agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisición
de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras
disposiciones".
LEY 9 DE 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo
municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones
LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y
se dictan otras disposiciones”.
LEY 510 DE 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema
financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias
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Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artículo 86. Cuando se
entreguen bienes en dación en pago de créditos hipotecarios a los
establecimientos de crédito acreedores,
LEY 546 DE 1999. Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se
señalan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno
Nacional para regular un sistema especializado para su financiación, se crean
instrumentos de ahorro destinado a dicha financiación, se dictan medidas
relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construcción y
negociación de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artículo 50. Avalúos y
avaluadores.
LEY 550 DE 1999. Por la cual se establece un régimen que promueva y facilite la
reactivación empresarial y la reestructuración de los entes territoriales para
asegurar la función social de las empresas y lograr el desarrollo armónico de las
regiones y se dictan disposiciones para armonizar el régimen legal vigente con las
normas de esta ley. Artículo 60. Avalúos y Avaluadores. Artículo 61. Reglas
especiales para avalúos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los
acuerdos de reestructuración. Artículo 62. Procedimiento para la selección de
avaluadores.
Artículo 72. Causales de recusación e impedimento de los
promotores, peritos y avaluadores. Artículo 79. Vigencia.
LEY NÚMERO 675 DE 2001. “Por medio de la cual se expide el régimen de
propiedad horizontal”
DECRETO No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de
1981
DECRETO No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta el artículo 132 del
Código de Comercio.
DECRETO No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56
de 1981
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DECRETO No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56
de 1981
DECRETO No. 1139 DE 1995. Del avalúo comercial. Por el cual se reglamenta
parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboración del avalúo
comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y
la intervención de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de
competencia del INCORA.
DECRETO NÚMERO 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el
artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los
artículos 56, 61,62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el
artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
DECRETO NÚMERO 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del
espacio público en los planes de ordenamiento territorial.
DECRETO NÚMERO 1507 DE 1998.
Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a planes parciales y a unidades de actuación urbanística
contenidas en la Ley 388 de 1997.
DECRETO NUMERO 151 DE 1998. Por el cual se dictan reglas relativas a los
mecanismos que hacen viable la compensación en tratamiento de conservación
mediante la transferencia de derechos de construcción y desarrollo.
DECRETO NÚMERO 1599 DE 1998.
Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a la participación en plusvalía de que trata la Ley 388 de
1997.
DECRETO NUMERO 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman
regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios, existentes en la
administración pública.
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DECRETO NUMERO 254 DE 2000. Por el cual se expide el régimen para la
liquidación de las entidades públicas del orden nacional.
DECRETO NUMERO 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad en
general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente
aceptados en Colombia. El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio
de las facultades que le otorga el numeral 11, artículo 189, de la Constitución
Política de Colombia.
DECRETO NUMERO 297 DE 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de
1998, en lo relacionado con la prórroga de licencias de construcción y urbanismo.
DECRETO NUMERO 422 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el
artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de
1999.
DECRETO NUMERO 466 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el
artículo 50 de la Ley 546 de 1999.
DECRETO NUMERO 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artículos 58 de
la Ley 9ª de 1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita
de bienes fiscales.
DECRETO NÚMERO 1052 DE 1998.
Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la
curaduría urbana, y las sanciones urbanísticas.
RESOLUCIÓN No. 13314 del 27 de abril de 2001 - Superintendencia de Industria
y Comercio. Por la cual se reglamentan los artículos 50 de la ley 546 de 1999, 60,
61 y 62 de la ley 550 de 1999.
RESOLUCIÓN NÚMERO 0762 DE 1998. Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos
ordenados por la Ley 388 de 1997. En uso de las facultades legales y en especial
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de las que le confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el
Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
RESOLUCIÓN No. 2965 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.
Procedimiento para la práctica, elaboración y rendición de los avalúos
comerciales. Por la cual se establece el procedimiento para la práctica,
elaboración y rendición de los avalúos comerciales de predios y mejoras rurales
que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.
RESOLUCIÓN No. 2964 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.
Tarifas para el pago de servicios de avalúos. Por la cual se establecen las tarifas
para el pago de los servicios por la realización de avalúos comerciales de predios
y mejoras rurales en los programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los
gastos de las diligencias de inspección ocular y el valor total de los dictámenes
que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.
Lo anterior Extractado de la página oficial del IGAC, la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá D. C. y otros sitios relacionados
ELABORO: RICARDO GUERRERO PINZÓN.
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