MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO EDICIÓN FECHA MA7/7.5.1./01 01 SEP 20/2011 Página 1 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD MANUAL DE AVALÚOS URBANOS EDICION QUE CAMBIA DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO FECHA 00 Se incluyó en la portada del procedimiento: DESCRIPCION Y CAUSA DEL CAMBIO donde se describe y se explica la causa del cambio, junto con la edición que cambia y la fecha. Se hizo revisión de la descripción del procedimiento el cual se implementa como este lo indica. Septiembre 20/2011 REVISADO POR APROBADO POR Cargo: Representante de la Gerencia Cargo: Gerente Fecha: Fecha: Septiembre 20/2011 Septiembre 20/2011 MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO EDICIÓN FECHA MA7/7.5.1./01 01 SEP 20/2011 Página 2 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD 1. OBJETIVO: Establecer los procedimientos técnicos para la elaboración de informes de avalúos urbanos desarrollados por DCI COLOMBIA. 2. ALCANCE: Este manual es aplicable a las áreas administrativas y operativas de DCI COLOMBIA. 3. RESPONSABILIDAD: Es responsabilidad de los Peritos Valuadores la correcta aplicación del presente manual. 4. DEFINICIONES: AVALUO: Es el proceso de formular una opinión sobre el valor. ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo específico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad INMUEBLE: Predio o extensión de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras existentes. METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a ala estimación del valor comercial. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por su características físicas de uso y ubicación, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. METODO DE COSTO DE REPOSICIÒN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, para luego restar la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe restar la utilidad. METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con al reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalúo PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR: persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva VALOR DE MERCADO: el precio mas probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado VALOR: la relación monetaria entre las propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades. 5. DOCUMENTOS DE REFERENCIA: Requisitos legales y reglamentarios para la elaboración de informes de avalúos. 6. DESCRIPCIÓN DEL PROCEDIMIENTO: Ver página siguiente 7. REGISTROS: Informe de Avalúo Urbano 8. ANEXOS: N.A. 9. CONDICIONES ESPECIALES: N.A. MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO EDICIÓN FECHA MA7/7.5.1./01 01 SEP 20/2011 Página 3 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD Los Pasos y Puntos a tener en cuenta en los informes sobre avalúo desarrollados para el BBVA se describen a continuación: PORTADA / PRESENTACION Debe contener la siguiente información: Ejemplo: No. Folio Expedición Vencimiento Solicitud Solicitante Valuador DCI Colombia E.U. Arq. Eduardo José Ustáriz Araméndiz Objeto del avalúo Conocer su valor comercial (Ver información completa en la siguiente página) Inmueble que se valúa Ubicación No cuenta catastral No. de Matrícula Inmb. Régimen de propiedad Estratificación Documentos suministrados Propietarios Cliente Informe y visita técnica Fecha de la visita Notas: El No. Folio es suministrado por DCI Colombia EU – Valledupar para un mejor control de los mismos informes. Fechas de Expedición y Vencimiento. Dentro del avalúo debe especificarse la vigencia del avalúo. De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico. Fecha de Solicitud. Fecha en la cual recibimos la solicitud. MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO EDICIÓN FECHA MA7/7.5.1./01 01 SEP 20/2011 Página 4 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD Solicitante. Es necesario colocar la entidad solicitante, el nombre del funcionario solicitante y cargo como se muestra en el rango del cuadro anterior. - Es importante tener a la mano el documento “solicitud de avalúo” antes de proceder a cualquier visita técnica para no correr riesgos Objeto del Avalúo. Se anota la finalidad del estudio de valuación, es decir para que es requerido el avaluó del inmueble ya sea para conocer su valor comercial, dación en pago, etc. Es necesario adicionar en ese cuadro la siguiente nota “(Ver información completa en la siguiente página)” la cual se complementa con los textos que se verán mas adelante en la pagina siguiente de este documento. Ubicación. Es de gran importancia conocer la dirección descrita en los documentos legales suministrados por el solicitante y/o propietario así como la nomenclatura actual urbana anotada en la placa del inmueble en el sitio. Documentos suministrados. Todo aquellos documentos que nos fue suministrados por el solicitante es necesario referenciarlos en este punto. Propietario/Cliente. Es importante aclarar este punto conociéndose que no siempre el propietario del inmueble es el cliente del BBVA Banco Ganadero. - Observe bien los documentos legales suministrados y asegurase de quien es el propietario actualmente. Fecha de la visita. Es importante anotar la fecha en que se realiza la visita técnica y si es posible anotar quien atendió esa visita. OBJETO DEL AVALÚO Ejemplo: El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y comparación de mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares, así como el análisis del sector que ejerce influencia. El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia. Para la realización de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de comparación con inmuebles del mercado inmobiliario. Notas: MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO EDICIÓN FECHA MA7/7.5.1./01 01 SEP 20/2011 Página 5 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD Objeto del Avalúo. Es necesario tener en cuenta dos textos dependiendo si el inmueble que estamos avaluando es nuevo y esta en proceso de construcción o si es un inmueble usado. OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLES USADOS, EN PROCESO DE REMODELACIÓN O INMUEBLE QUE ESTE EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN QUE NO FORMEN PARTE DE UN PROYECTO, ES DECIR QUE ESTE SIENDO CONSTRUIDO POR UN PARTICULAR): El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, en el estado actual en que se encuentra, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y comparación de mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares, así como el análisis del sector que ejerce influencia. El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia. Para la realización de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de comparación con inmuebles del mercado inmobiliario. OBJETO DE AVALÚO (PARA INMUEBLE NUEVOS), (Este objeto solo es si el inmueble esta construido por una constructora y que forme parte de un proyecto): El objeto del presente avalúo es determinar el valor comercial del inmueble, teniendo en cuenta que el constructor lo entrega totalmente terminado, así como las zonas comunales que componen el proyecto y sus trámites y obligaciones de licencias, PH, y servicios públicos totalmente terminados, al cual se ha llegado mediante el método tradicional de investigación y comparación de mercado; además, de la observación y el análisis de sus características particulares, así como el análisis del sector que ejerce influencia. El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble avaluado, entendiéndose por este el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia. Para la realización de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos aspectos que a nuestra consideración son relevantes para la fijación del valor comercial del inmueble; como aspectos de MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO EDICIÓN FECHA MA7/7.5.1./01 01 SEP 20/2011 Página 6 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD tipo económico, jurídico, de normatividad urbana y físico que nos permiten fijar parámetros de comparación con inmuebles del mercado inmobiliario. CARACTERÍSTICAS URBANAS Ejemplo: Clasificación de la zona Residencial en Habitación 3. Índice de saturación en la zona Población 90% Normal Vivienda de Interés social. Alrededor encontramos viviendas del mismo tipo en Tipo de estudio. Encontramos además no muy lejos un área de recreación activa en donde se Construcción ubican canchas de basketball y micro-fútbol, fútbol y la cancha del Estadio Menor de Béisbol. El sector donde se ubica el predio cuenta actualmente con servicio de agua potable Servicios alcantarillado energía eléctrica, teléfonos privados, gas domiciliario además de un Municipales buen servicio de transporte urbano sobre la carrera 23, pavimento en concreto rígido, andenes y bordillos en concreto armado. Contaminación ambiental Media producida por tráfico vehicular. Uso de suelo permitido Densidad AAR-Ha3 Media Vías principales de acceso Avenida circunvalar (carrera 23) y Calle 11. Tendencia de plusvalía en la zona Media a corto plazo Notas: La clasificación de la zona. Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo a la Reglamentación Urbana de cada ciudad (Residencial, Comercial, Institucional, Etc.) Índice de saturación. Cantidad de inmuebles agrupados en una misma zona o sector expresado en porcentaje. Tipo de construcción. Se refiere al tipo de edificaciones cercanas al inmueble en estudio teniéndose en cuenta nivel socioeconómico, altura de las edificaciones y calidad de las mismas. Servicios municipales. Se anotan los servicios que existen en el sector de manera general; tales como: Energía eléctrica, Acueducto, Alcantarillado, Gas, Aseo, Vías, Alumbrado público, Telefonía privada y pública, entre otros. No trata del inmueble en estudio. Uso del suelo. Aquel que es permitido en la zona y por el municipio en que se ubica el predio de acuerdo al POT (Plan de Ordenamiento Territorial). Vías principales de acceso. Anótese los ejes viales principales de la ciudad mas cercanos al sector donde se localiza el inmueble. MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO EDICIÓN FECHA MA7/7.5.1./01 01 SEP 20/2011 Página 7 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD TERRENO DEL INMUEBLE EN ESTUDIO Ejemplo: Tipo de Lote Topografía Medianero Configuración Ubicación Regular - rectangular Características Panorámicas Ninguna en particular Sensiblemente plana Al Sur con calle en medio. Colindancias según Folio de Matrícula Inmobiliaria #190-26471 Al Norte En 7.50 Mts Con Vivienda 10 de la misma manzana 70. Al Sur En 7.50 Mts Con Vivienda 3 de la manzana 65, en medio calle 12B. Al Este En 15.00 Mts Con Vivienda 11 de la misma manzana 70. Al Oeste En 15.00 Mts Con Vivienda 13 de la misma manzana 70. Area total según Mismo documento 112.50 m 2 Notas: Tipo de lote. Si es medianero, esquinero, interior, etc. Topografía. Si se presenta sobre alguna pendiente y aproximadamente cual es su grano de inclinación. Configuración. Si es regular o irregular y si es posible anote su forma geométrica Ubicación. Se refiere hacia donde mira el frente de la vivienda con respecto a la orientación. Características panorámicas. Hacia donde tiene sus vistas el inmueble. (Cerros, parques, edificaciones u otros). Colindancias. Si existen diferencias entre el área jurídica y/o catastral, se avalúa sobre el área jurídica, haciendo las aclaraciones del caso. USO Y DECRIPCION DEL INMUEBLE Ejemplo: En este punto se describen: El uso, la altura y la distribución espacial del inmueble en estudio. Además inclúyase de manera general su estado físico de construcción. Sería estupendo anotar la composición de la zonificación interna. Si es posible use esquemas que identifique cada zona. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL IMUEBLE EN ESTUDIO Ejemplo: No. de pisos Calidad de construcción 1 BUENA Vida Útil Remanente Calidad del FUNCIONAL Proyecto 30 AÑOS Estado de Conservación BUENA MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO EDICIÓN FECHA MA7/7.5.1./01 01 SEP 20/2011 Página 8 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD Unidades Rentables Edad Aproximada 1 Peligro sobre la estabilidad NINGUNA Aspecto 20 AÑOS Estructural Perspectivas de Demanda BUENO MEDIA SERVICIOS CON QUE CUENTA EL INMUEBLE EN ESTUDIO Ejemplo: Acueducto Teléfono privado SI NO Administración Alcantarillado Acometidas eléctricas -0- SI SI Ascensor común Gas domiciliario NO Alumbrado público NO Citófono Vías pavimentadas SI NO SI Contadores Escaleras Aseo SI SI – (1) SI (2) Valor de Administración Otros servicios Observaciones Nota: Es importante conocer la cantidad de líneas telefónicas, Escaleras, Ascensor, Contadores de energía y de acueducto entre otros puntos que se puedan cuantificar; así como también conocer el valor que se paga actualmente de administración si es que lo hay. TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCION Ejemplo: TIPOS APRECIADOS DE CONSTRUCCIÓN (INDICAR DISTRIBUCION Y CALIDAD DE CADA TIPO) TIPO I Construcción nueva. TIPO II Construcción vieja. Notas: Dentro de cada tipo es necesario especificar de manera general, todos los elementos constructivos, subdivisión interior y localización dentro del inmueble. MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO EDICIÓN FECHA MA7/7.5.1./01 01 SEP 20/2011 Página 9 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD ELEMENTOS DE CONSTRUCCION Ejemplo: Características Elemento ESTRUCTURAS MUROS CIELO RASO CUBIERTA ENCHAPES PISOS MADERA METALICAS SANITARIA MUEBLES SANITARIOS ELECTRICA COCINA FACHADA INSTALACIONES ESPECIALES O ELEMENTOS ACCESORIOS Se supone cimentación ciclópea de 30x30. Muros sencillos. Interiores: Pañete allanado a regla + vinilo. Exteriores: Patios: Ladrillo a la vista. No presenta. Lámina ondulada en asbesto cemento y teja de cemento. Sección en baldosa cerámica únicamente sobre cocina. Interiores: Cemento afinado. Exteriores: Cemento. Puertas: Las existentes en triplex. Ventanas: Una existente en este material. Otros: No presenta. Puertas: Las exteriores existentes en perfilería de hierro cal 20. Ventanas: Ninguna en este material. Otros: Ninguno. Se supone en cemento oculta. Se cuenta con los mobiliarios y accesorios necesarios para cumplir con la finalidad del espacio. Oculta, se supone en tubería conduit Mesón en concreto + enchape cerámica, sin mobiliarios. Aplanado de mezcla + pintura. B Estado R M X X X X X X X X X X X X No presenta. Notas: Es necesario indicar en las características cada tipo apreciado, así como también el estado según las calificaciones anotadas. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO Se anota el siguiente párrafo: El presente avalúo se realiza de conformidad con los criterios y metodología aceptados internacionalmente para el tipo de inmueble en estudio, y su espacio de negociación se establece considerando los resultados de una investigación exhaustiva de mercado, en los antecedentes, condiciones actuales y perspectivas físicas, políticas, sociales y jurídicas del inmueble. ANÁLISIS DE LA ECONOMIA URBANA MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 10 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD Se anotan aspectos generales de la ciudad o población donde se ubica el predio centrándonos en el sector inmobiliario dentro de la economía y como se ve afectado, como se muestra en el siguiente ejemplo: Valledupar, es una ciudad pujante, que cuenta con unos muy buenos servicios públicos y una importante plusvalía en términos de inversión inmobiliaria. En lo que se refiere al mercado inmobiliario este se encuentra en un nivel medio debido a la crisis económica por la que pasa la región y con una oferta no acorde con la situación real del mercado. La última dada por corredores inmobiliarios, que han tergiversado el mercado mismo de los productos inmobiliarios, llámese terrenos, casas u oficinas, por lo que se observa una especulación irracional de acuerdo a las expectativas de crecimiento existentes en la ciudad. De lo anterior, se observa la desfiguración del componente lógico y macro del mercado inmobiliario. El desarrollo de la zona donde se ubica el inmueble en estudio está consolidado por la escasez de terreno para este tipo de vivienda que se ha desarrollado, lo que obligó al desdoblamiento de la parte occidental de la carrera 19 donde se combinan un tipo de vivienda de estrato 3 y 4 debido también a la implantación del nuevo plan vial de la ciudad y a la especulación del valor de la tierra. Los planes de vivienda en oferta en el corredor de la carrera 19 en su parte sur nos ha marcado una residencia de este tipo de estrato 3 en combinación con el uso comercial por lo cual consideramos que el uso del terreno superó las expectativas del inicio de desarrollo de este sector. DIAGNOSTICO DEL BARRIO Se anotan aspectos generales del sector o barrio donde se ubica el predio centrándonos en el sector inmobiliario dentro de la economía y como se ve afectado, como se muestra en el siguiente ejemplo: El barrio Novalito lo podemos definir como un barrio de alta tendencia al crecimiento y a la plusvalía de los productos inmobiliarios, sobretodo los que se acercan a la carrera novena, que es un eje de desarrollo comercial de alta calidad de importancia en la ciudad, considerado el barrio mas exclusivo de Valledupar cuenta con un potencial importantes para desarrollos inmobiliarios residenciales; los cuales en los últimos cinco años no se han ofertado en forma significativa, limitándose a construcciones unifamiliares. Por lo anterior y de acuerdo a una demanda insatisfecha es posible configurar un proyecto para este sector y este estrato. Se destaca de manera relevante que en la zona enmarcada desde la carrera 4 hasta la novena existe una tendencia a densificar la zona con residencias y conjuntos residenciales en altura. REGLAMENTACION URBANA EN EL SECTOR Es importante conocer la reglamentación del sector según planeación municipal mediante el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de la localidad y observar si el predio en estudio cumple con los requisitos impuestos por los organismos encargados. Es necesario verificar y aclarar si el inmueble cuenta con alguna afectación vial, ronda de río, ambiental o cualquier otra. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 11 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD ESTE TEMA ES UNO DE LOS MAS IMPORTANTES QUE DEBEMOS TENER EN CUENTA CUANDO EFECTUEMOS AVALÚOS QUE NO ESTÁN SUJETOS A PROPIEDAD HORIZONTAL. SIN EXCEPCIÓN, SIEMPRE DEBEMOS AVERIGUAR SI EL INMUEBLE CUENTA CON LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN Y AVALUAR LAS ÁREAS QUE SE ENCUENTRAN LEGALIZADAS, SI EL INMUEBLE NO TIENE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN DEBEMOS OBLIGATORIAMENTE AVERIGUAR LA NORMA Y PLASMARLA EN EL AVALÚO Y VERIFICAR QUE EL INMUEBLE ESTE CONSTRUIDO ACORDE A LO EXIGIDO EN LA NORMA, EN LO REFERENTE A AISLAMIENTOS LATERALES, ANTEJARDINES, AISLAMIENTOS POSTERIORES, REQUERIMIENTOS DE PARQUEADEROS, ETC. Y AVALUAR SOLO EL ÁREA QUE SEA SUSCEPTIBLE DE SER LEGALIZADA, Y SE DEBE INFORMAR DENTRO DEL TEXTO DEL AVALÚO. CUANDO ENCONTRAMOS ÁREAS ILEGALES EN LOS INMUEBLES, DEBEMOS PLASMAR LA SIGUIENTE NOTA . Ejemplo: NOTA 1: Dentro del área construida calculada, no se tiene en cuenta el antejardín cubierto que tiene un área aproximada de 21.0 M2, ni el área del patio interior que es aproximadamente de 12.6 M2. NOTA 2: En la Ley 388 de 1997 y el decreto 1052 de 1998, se fijan las pautas y se establecen las sanciones para las construcciones que se adelanten sin licencia. En este inmueble se construyo la zona de antejardín y el área del patio, infringiendo las normas vigentes por lo tanto es susceptible de la imposición de multas pecuniarias al momento que la autoridad competente lo estime conveniente. Dichas multas son sucesivas hasta que se restablezcan las condiciones originales del inmueble por tal motivo, como metodología valuatoria no se liquida ni se avalúa este exceso de área ilegal. SI EL INMUEBLE SE ENCUENTRA SOMETIDO A RÉGIMEN DE P.H. Y CUENTA CON ÁREAS POR FUERA DEL REGLAMENTO, COMO TERRAZAS O AISLAMIENTOS CONSTRUIDOS, SOLAMENTE SE AVALÚAN LAS ÁREAS DEL REGLAMENTO HACIENDO LAS RESPECTIVAS ACLARACIONES QUE NO SE AVALÚAN LAS ÁREAS ILEGALES Y SE DEBE PLASMA EN EL AVALUÓ LA SIGUIENTE NOTA. NOTA: Según la resolución numero 0762 del 23 de octubre de 1998 otorgada por el ministerio de hacienda y crédito público e Instituto Geográfico Agustín Codazzi en su artículo 17 dice: avalúos de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal. El avalúo se practicara únicamente para las áreas privadas que legalmente existan, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad, por lo anterior el área de ampliación que consta de ---------------------- con un área de ---------------no se tiene en cuenta dentro del avalúo. MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 12 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD LOCALIZACION CENTRO CIAL VALLECENTRO PREDIO EN ESTUDIO H. ROSARIO PUMAREJO C. MEDICO JARDINES DE SANTANA C. MEDICO WENCESLAO R. MUNICIPIO DE VALLEDUPAR Notas: Es de gran importancia contar con un plano de localización dentro del informe ya que de esta manera es muy fácil ubicarse dentro de la ciudad. (El anterior plano pertenece a la ciudad de Valledupar, téngase en cuenta que debe corresponder a cada municipio en donde se ubica el inmueble es estudio) METODOLOGÍA DE VALUACION La metodología de valuación del inmueble en estudio, cuenta con los siguientes análisis: I. Análisis del valor neto de reposición II. Análisis de valor de capitalización III. Análisis del valor de mercado Notas: El valuador tendrá en cuenta los análisis necesarios de acuerdo al inmueble. CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 13 de 16 MANUAL DE AVALÚOS URBANOS DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD ANÁLISIS DEL VALOR NETO DE REPOSICIÓN Notas: Debe existir previamente al análisis planteado en el siguiente cuadro una investigación del mercado de terrenos en la zona preferiblemente con áreas similares a la del inmueble en estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociación, localización y valor unitario. Valor Neto de Reposición Terreno Lote tipo predominante: Fracción de terreno: Area m2 1 única 300,00 Precio unitario : N$/ m² Precio Precio Precio Indiviso Precio del Unit m2. Neto m2 parcial N$ (en su caso) terreno N$ 45.000 13.500.000 1,000000 13.500.000,00 2 Superficie total terreno 300,00 Precio del terreno: 13.500.000 Valor Neto de Reposición Construcciones Porción Tipo de Area m 2 Precio unit. construcción de reposición Demerito neto de nuevo $/ m² Mixto Global 104,00 100.000 Precio Precio unit. % reposición $ 85,00% $ 85.000 8.840.000,00 0 - 0 Superficie total terreno - 10.400.000 104,00 Observaciones parcial Total $ 8.840.000 Valor Neto de Reposición Obras Complementarias Porción Tipo de construcción Area Precio unit. m2 de reposición Demerito Precio Precio unit. % neto de nuevo $/ m² reposición $ $ 0,00 - 0,00 - 0,00 Superficie total terreno Observaciones parcial - 00 Total $ Resumen VRN VNR - % Terreno $ 13.500.000 $ 13.500.000 60,43% Construcción $ 10.400.000 $ 8.840.000 39,57% Instalaciones y zonas $ comunes TOTAL 23.900.000 $ 22.340.000 0,00% 100,00% ANÁLISIS DEL VALOR DE CAPITALIZACION Notas: Debe existir previamente al análisis planteado en el siguiente cuadro una investigación sobre las rentas en la zona preferiblemente con áreas similares a la del inmueble en estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociación, localización y valor unitario mensual. MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 14 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD CONCEPTO Mixto Superficie construida m2 104,00 Superficie Rentable m2 104,00 - Renta Unitaria $/m2 2.000,00 Renta mensual Renta anual Importe 208.000,00 208.000,00 2.496.000,00 ANÁLISIS DEL VALOR DE MERCADO Notas: Debe existir previamente al análisis planteado en el siguiente cuadro una investigación sobre el mercado de inmuebles en la zona preferiblemente con áreas similares a la del inmueble en estudio donde se considere la fecha o el tiempo de negociación, localización y valor unitario. CONCEPTO Mixto Superficie construida m2 104,00 Superficie Vendible m2 104,00 Precio Unitario $/m2 230.000,00 Total Importe 23.920.000,00 23.920.000,00 CONSIDERACIONES FINALES Notas en la hoja del valor comercial: ES MUY IMPORTANTE TENER EN CUENTA QUE CUANDO EL INMUEBLE ES NUEVO, FORMA PARTE DE UN PROYECTO Y LO ESTA CONSTRUYENDO UNA CONSTRUCTORA NO UNA PERSONA PARTICULAR, EL AVALÚO SE DEBE EFECTUAR COMO TERMINADO DE ACUERDO A LOS ACABADOS OBSERVADOS EN EL APTO. MODELO, TENIENDO EN CUENTA QUE EL INMUEBLE ESPECÍFICAMENTE QUE SE VA A HIPOTECAR AL BBVA TENGA COMO MÍNIMO UN AVANCE DE OBRA DEL 70% (OBRA BLANCA APROX.), SI NO CUMPLE CON ESTE AVANCE EL AVALÚO NO SE PUEDE EFECTUAR Y SE LE INFORMA AL BBVA POR ESCRITO. CUANDO EL AVALÚO SE PUEDE EFECTUAR PORQUE EL INMUEBLE CUMPLE CON EL AVANCE MÍNIMO REQUERIDO DEBEN IR LAS SIGUIENTES NOTAS EN LA HOJA DE VALOR. NOTA: - El constructor se compromete a entregar el inmueble objeto de avalúo totalmente terminado. - El avance actual del inmueble objeto de avalúo es de un ----%. - El avance total del proyecto y de las zonas comunales es de un -----% aprox. - Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble objeto de avalúo, es totalmente terminado. MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 15 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD - Por solicitud del BBVA, el valor asignado al inmueble incluye las zonas comunales totalmente terminadas. SI SE TRATA DE UN INMUEBLE SUELTO QUE LO ESTA CONSTRUYENDO UNA PERSONA NATURAL Y NO FORMA PARTE DE UN PROYECTO EL AVALÚO SE DEBE EFECTUAR EN EL ESTADO ACTUAL DEL AVANCE DE OBRA Y SE DEBE EXPLICAR EN LA HOJA DEL VALOR QUE EL AVALÚO ASIGNADO AL INMUEBLE CORRESPONDE A SU ESTADO ACTUAL. IGUALMENTE CUANDO EL PROPIETARIO ESTA REMODELANDO EL INMUEBLE, EL VALOR SE ASIGNA EN EL ESTADO EN QUE SE ENCUENTRA, NO CON LA REMODELACIÓN COMPLETA YA QUE PUEDE OCURRIR QUE EL PROPIETARIO DEJE LA REMODELACIÓN A MEDIAS POR ALGÚN MOTIVO. GALPONES COMO NEGOCIO Es importante tener en cuenta que en la estimación de valor comercial no se contempla el valor del negocio ni la influencia que éste tenga sobre las construcciones. Esto quiere decir que las edificaciones que fueron construidas y están destinadas únicamente para la explotación del negocio de cría de pollos, hacen parte del establecimiento de comercio. En la eventualidad de terminar la actividad del negocio, dichas construcciones carecen de interés y de valor para la mayoría de potenciales clientes de compra del inmueble, luego éstas no entran en el mercado abierto de la oferta y demanda como cualquier otra construcción. Aunque su valor de reposición es mayor, su vida útil comercial es incierta. Depende de la permanencia del negocio al que estén vinculadas. Esto es muy importante en este predio, ya que los galpones representan más del ---% del valor total del mismo. ZONAS COMUNES CESIÓN TIPO A No se si esta, mi situación se presente en tu ciudad, porque hemos encontrado conjuntos que ofrecen las cesiones tipo A como propias, por ello se hacen los siguientes comentarios. “La zona verde encontrada dentro del conjunto corresponde a la Cesión Tipo A, la cual es un área de uso público cedida en forma gratuita al Distrito. Por lo anterior la Alcaldía puede hacer efectiva la restitución de espacio público con base a lo establecido en el POT y el nuevo código de Policía, situación que inicio como programa bandera la anterior administración y que ha continuado la actual”. METODOLOGÍA: En el presente avaluó se empleo la metodología de comparación de mercado donde se analizo la oferta de inmuebles similares en el sector y en zonas de la ciudad de alguna manera comparables. CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 16 de 16 MANUAL DE AVALÚOS URBANOS DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD En las ofertas encontradas en el sector de inmuebles comparables, se detectó que en su valor de pedido están incluyendo el beneficio de tener zonas verdes como áreas comunales privadas del conjunto, pero es importante aclarar que estas corresponden a la Cesión Tipo A de los conjuntos las cuales son áreas de uso público cedidas en forma gratuita al Distrito. PROGNOSIS INMOBILIARIA Ejemplo: Cuando el mercado es sano, y las condiciones de oferta y demanda están en equilibrio, la labor del avaluador es menos complicada. La labor se complica en situaciones de crisis generalizada de una sociedad, como el que vive Colombia desde finales de los noventa y en general en toda América Latina, en tanto se requiere de una información de coyuntura económica más oportuna y más ágil. El trabajo de nosotros realizamos se ha dinamizado con el uso del gráfico de Prognosis inmobiliaria. En dicho gráfico hemos marcado con un punto azul, el sitio de la curva, en el cual creemos que se encuentra el predio en estudio, en el tiempo que estamos haciendo el avalúo, lo cual significa que es posible que en el corto plazo se presenten aún disminuciones en el valor de la propiedad. Con este dato, una entidad financiera podrá evaluar el riesgo y establecer con que porcentaje castiga el valor del bien. CURVA DE PRÓGNOSIS INMOBILIARIA - Éspeculación en el mercado Inmobiliario - Activos sobreapalancados - Deterioro de las condiciones de la economía - - Incremento en bancarrotas y concordatos Activos en la cartera morosa de créditos. Las Instituciones financieras reciben daciones en pago por debajo del valor r alo o ns ce s De - - Recuperación de las instituciones financieras - Recuperación del mercado de segundas - Los bancos prestan de nuevo al sector Inmobiliario. - lv de em cr or al In lv de to en Reconocimiento de la Crisis - - Los entes gubernamentales entran en la solución se emiten Decretos, se dictan Normas, Resoluciones, etc Los activos se ajustan al valor comercial. - Inyección de capital fresco Estabilización de la economía Recuperación del sector inmobiliario. Refinanciación de los prestamistas. El volumen de transacciones se incrementa. Fuente. III Simposio Internacional de Avalúos. Agosto ]- 1 3 de 1.997. Santa fé de Bogotá. Eduardo Ramirez Favela. (Mexico). Situación del inmueble El grado de comercialización depende del tiempo que estimemos se pueda comercializar el inmueble y de su grado de dificultad. MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 17 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD GRADO DE COMERCIALIZACION Se consideran tres (3) grados de comercialización de los que se le determinará uno (1) al inmueble en estudio. El grado que se asigne será la calificación para el mismo dentro de la zona (barrio o sector) y la ciudad. Esta calificación se hará teniéndose en cuenta los distintos aspectos posibles (económicos, de localización, de uso, de localización, de construcción, etc.), que ayuden o determinen algún tipo de negociación para el inmueble. A continuación señalamos los grados: TIPO A: Fácil comercialización. TIPO B: Regular comercialización. TIPO C: Difícil comercialización. De cero (0) a seis (9) meses. De seis (9) meses a un (18) año. De un (18) año en adelante. La estructura del mercado en la zona es difícil (TIPO C) debido a la recesión. CONCLUSIONES Se debe anotar como se muestra el ejemplo a continuación: El valor comercial del inmueble ubicado en la Calle 13C #20-25 del Barrio La Popa de la ciudad de Valledupar de propiedad de la señora MARITZA CONCEPCIÓN RODRÍGUEZ RODRIGUEZ es el siguiente: CONCEPTO Terreno Construcciones AREA 600,00 820,00 PARCIAL Importe 300.000,00 380.487,80 180.000.000,00 312.000.000,00 Total 492.000.000,00 Nota: Téngase en cuenta como cuadro final un análisis donde se muestre independientemente el terreno de la construcción. Se determina como valor de mercado la cantidad de: $492´000.000.00 en NR (CUATROCIENTO NOVENTA Y DOS MILLONES DE PESOS M/CTE) VIGENCIA DEL AVALÚO: De acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 422/200, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Publico y de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de expedición, siempre y cuando las condiciones físicas y normativas del inmueble evaluado no sufran cambios significativo así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable ATENTAMENTE, ARQ. EDUARDO JOSÉ USTARIZ ARAMENDIZ REGISTRO R.N.A. 1237 MIEMBRO LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DEL CESAR MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 18 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD ANEXO FOTOGRAFICO Como requisito final deben anexarse las siguientes fotos como mínimo: 1 Aspecto de la via – sector. 1 Fachada. (si es medianero) 2 si es esquinero. 1 Sala. 1 Cocina. 1 Baño. 1 Alcoba. 1 Patio. A CONTINUACIÓN LES RECORDAMOS ALGUNOS PUNTOS QUE SE DEBEN TENER EN CUENTA EN LOS AVALÚOS CON DESTINO AL BBVA * METODOLOGÍA PARA FIJACIÓN DE VALORES EL BANCO HA TENIDO OBSERVACIONES DE LA SUPERINTENDENCIA SOBRE LOS VALORES ESTIMADOS EN LOS AVALÚOS EN EL SENTIDO DE QUE EN LA MAYORÍA DE LOS CASOS LOS INFORMES NO CUENTAN CON EL SUSTENTO CORRESPONDIENTE A LA DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL INMUEBLE. EN ESTE ORDEN DE IDEAS ES NECESARIO INCLUIR UN CAPITULO EN EL CUAL SE INDIQUE CLARAMENTE LA METODOLOGÍA UTILIZADA PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR. DONDE SE DEBEN ANEXAR CIFRAS DE MERCADO DE LA ZONA, VALORES DE REPOSICIÓN Y DEPRECIACIÓN, CIFRAS DE MÉTODOS RESIDUALES, ENCUESTAS; DEPENDIENDO DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA. - Se debe tener en cuenta cuando un inmueble tenga licencia de construcción o cuando un lote tenga licencia de urbanismo y sus fechas de vencimiento. - Todos los avalúos que sean para DACION EN PAGO y/o REMATE deben ser enviados los originales directamente a DCI COLOMBIA EU - Valledupar, junto con todos los documentos suministrados para su elaboración, incluyendo estudio de mercado. - Los tiempos de entrega de los avalúos debe ser para los urbanos 3 días hábiles después de la visita y para los rurales 5 días hábiles después de la visita. MANUAL DE AVALÚOS URBANOS CODIGO MA7/7.5.1./01 EDICIÓN 01 FECHA SEP 20/2011 Página 19 de 16 DOCUMENTO CONTROLADO SISTEMA DE GESTIÓN DE LA CALIDAD - Si no se tiene la solicitud por escrito junto con los documentos no se iniciará ningún trámite, si lo iniciamos es por cuenta y riesgo de nosotros. - Los corresponsales no podrán cobrar directamente los honorarios de los avalúos ni a la sucursal ni a los clientes. - Se debe describir claramente la ubicación del inmueble en especial cuando se trata de inmueble rurales, mencionando la distancia desde algún lugar conocido ya que hemos tenido avalúos en zonas rurales y que de acuerdo a la localización que se describe es imposible ubicarlo, si bien ustedes conocen perfectamente su zona cuando llegan los avalúos a AVC Ltda que no conocemos la zona nos es muy difícil ubicarnos en el inmueble objeto de avalúo. Es de gran importancia contar con un plano de localización dentro del informe ya que de esta manera es muy fácil ubicarse dentro de la ciudad. - Áreas: En los inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal el valor del avalúo se debe liquidar sobre el ÁREA PRIVADA del inmueble, teniendo en cuenta la parte proporcional del terreno según el coeficiente de copropiedad, pero sin dejarlo plasmado dentro del avalúo. Si existen diferencias entre el área jurídica, la física y/o la catastral, se avalúa sobre EL ÁREA JURÍDICA, haciendo las aclaraciones del caso. Para el caso de los avalúos de inmuebles rurales, se debe verificar el área catastral del inmueble, ya que hemos encontrado en muchas ocasiones diferencias sustanciales, estando lo físico en acuerdo con lo catastral y errado lo jurídico y dentro del informe se debe escribir el área registrada en catastro.
