INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA

Cámaro Mexicana 4c k
Industrie dek Ceflscrwcién
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Métodos y consideraciones aplicadas para la valuación de inmuebles
construidos enzonas consideradas como históricas odelpatrimonio cultural
delahumanidad.
TESIS
Quepara obtener elgradode:
MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL.
Presentael:
ING.DAVIDERASTO PRIETO FLORES.
Directordetesis:
DR. ARTURO PERLASCA LOBATO
Estudios con reconocimiento devalidez oficial porlaSecretaria de Educación Publica conforme
alacuerdo SEPN°2004323 defecha 11deAgosto del 2004.
Octubredel2006.
Dedicatoria
A miesposa: Alicia A. Córdova Ambrosia
A mis Hijos: David Axel,Cesar Mauricio
A mi Hija: Laura Alicia
A mi padre: Erasto
A mi madre: Edith Jaquelina
RESUMEN
El presente estudio aborda la problemática en la valuación de bienes
inmuebles, ubicados en el centro histórico de la ciudad de Oaxaca, ya
que se tienen condiciones y variables muy especiales en este tipo de
inmuebles, como son: Ubicación, materiales de construcción, fecha de
construcción, tipo de construcción según su época de edificación,
acontecimientos históricos relevantes entre otros, que conllevan a vidas
útiles muy largas y que afectan en la aplicación de métodos de valuación
tradicionales, validados para tal efecto.
El objetivo de este trabajo es el de establecer las normas y criterios para
la valuación de bienes inmuebles ubicados en el centro histórico de la
ciudad de Oaxaca.
Para tener un sustento se exponen las definiciones y conceptos de
valuación, las leyes y reglamentos generales en esta materia y las
metodologías utilizadas en la valuación de bienes inmuebles y los
conceptos de indicadores económicos.
A través de un estudio descriptivo se plantea la hipótesis H 1 : aplicando
métodos de valuación y ponderación de factores se obtendrán costos
comerciales mas apegados a la realidad en los inmuebles del centro
histórico de la ciudad de Oaxaca.
Se desarrolla un ejercicio practico para un bien inmueble, ubicado dentro
del área clasificada como patrimonio cultural de la humanidad, en el
centro histórico de la ciudad de Oaxaca, primeramente se obtienen los
valores físicos, de renta y de mercado, a través de los métodos
tradicionales en donde el tiempo juega un papel determinante para el bien
inmueble en estudio, en seguida como propuesta, se desarrolla el mismo
ejemplo aplicando en el valor físico los factores de ponderación que se
proponen utilizar para valuar este tipo de inmuebles. De este análisis el
resultado que se obtiene es que el valor físico sale muy apegado al de
capitalización de rentas, tomando en cuenta que en este análisis no se
considera al tiempo como factor.
ÍNDICE
CAPITULO I
1
Introducción
1
Antecedentes
16
1.1.-Problemática
20
1.1.1.-Falta de la metodología y consideracione para valuar
21
bienes inmuebles históricos
1.1.2.- Esquema de la falta de metodología y consideraciones
23
para valuar bienes inmuebles históricos
1.2.- Justificación
24
1.2.1.-Justificación económica
24
1.2.2.-Justificación social
24
1.2.3.-Justificación técnica
24
1.3.- Alcances
25
1.4.- Objetivos
25
1.4.1.-Objetivo genérico
25
1.4.2.-Objetivo especifico
25
C A P I T U L O II
MARCO TEÓRICO Y/O LEGAL
26
2 . 1 . - C o n c e p t o de valuación
26
2.2.- Marco Histórico
27
2.3.- Marco legal
28
2 . 3 . 1 . - E l patrimonio cultural
28
2.3.2.- Leyes y reglamentos
29
2.4.- Marco metodológico
2.5.-
30
2 . 4 . 1 . - Catalogo del patrimonio cultural
30
2.4.2.- Métodos y enfoque de valuación
40
2.4.3.- Metodología de valuación de proyectos
50
Consideraciones
patrimonio cultural
para
edificaciones
catalogadas
como
60
CAPITULO III
MÉTODO
3.1.- Tipo de estudio
3.2.- Hipótesis
3.3.- modelo operacional de la variable de la hipótesis
3.4.- Descripción de la variable de la hipótesis
3.5.- Diseño de la investigación
CAPITULO IV EJERCICIO PRÁCTICO.
4.1 método tradicional.
4.2 método propuesto
CAPITULO V
CONCLUCIONES.
CAPITULO VI
BIBLIOGRAFÍA
CAPITULO Vil APÉNDICE.
7.1.- Normatividad de lotificación
7.2.- Listado de inmuebles patrimoniales del centro histórico de la
ciudad de Oaxaca
7.3.-Estructurarequerida paralosavalúos
nii o
INTRODUCCIÓN
BIBLIOTECA
Sea a demostrado a lo largo de la historia, que la conservación de los
bienes inmuebles 1 que se han construido, refleja la historia de un
pueblo, porque en ellos han quedado edificadas todas las etapas del
proceso del crecimiento de la población, por consiguiente, la razón de
conservarlos es para no perder el origen y las raíces del mismo, y que se
reflejan en la desarrollo cultural, social y político de sus pobladores.
Fotografía 1
Fotografía 2
Fotografías 1 y 2 Fachadas de edificaciones construidas a principios de siglo XX
Son aquellos que no se pueden trasladar de un lugar a otro sin alterar, en algún
modo, su forma o sustancia, siendo unos por su naturaleza y otros por disposición
legal expresa en atención a su destino. El concepto de bienes inmuebles ha sufrido
una gran transformación en nuestro tiempo, debido a los adelantos tecnológicos que
permiten trasladar bienes inmuebles de un lugar a otro sin alteración; por ejemplo:
monumentos históricos, arquitectónicos, etc.
1
Sin embargo, el costo económico para el mantenimiento del patrimonio
edificado, así como su uso actual y futuro, son factores que se deben
considerar en el momento de querer comercializarlos, debido a que los
gobiernos, han generado leyes 2 para no modificar la esencia de dichos
inmuebles; por consiguiente el querer adaptarlos a un uso especifico,
puede incrementar o reducir el costo real de dicho inmueble. Para ubicar
a estos inmuebles debemos de apoyarnos en los mapas que tienen los
municipios, en ellos por decretos federales, se tienen establecidos los
límites que se consideran como patrimonio cultural de la humanidad
dentro del centro histórico.
Fotografía 3.- Uso de un bien inmueble en el centro histórico.
Ley federal sobre monumentos y zonas arqueológicas, artísticos e históricos
Ley orgánica del instituto nacional de antropología e historia.
2
Para entender esto veamos un poco de historia:
El
conjunto
arqueológico
de
Monte
Alban,
que
según
varias
investigaciones se completo entre los años 500 a. de C. Y 100 de nuestra
era, no solo es un ejemplo del grado de desarrollo que habían alcanzado
los zapotecas durante los periodos preclásico y clásico, sino una muestra
eminente de transformación y aprovechamiento de la naturaleza, de
plantación y composición urbana a base de espacios y de ingenio
constructivo y riqueza formal, en lo arquitectónico.
Fotografía 4.- zona arqueología de Monte Alban
El excepcional agrupamiento de edificios de Mitla una de las cumbres de
la arquitectura mexicana precortesiana, es una sucesión de recintos
integrados
por medio de patios, en algunos de los cuales se aplicaron
mosaicos de piedra que presenta distintas versiones de la greca
escalonada y xicalcoliuhqui 3 . Este estilo preciosista, a la par que en las
construcciones, es ostensible en la orfebrería, la cerámica y la pintura de
códices. El esplendor del arte míxteca ocurrió a partir de 1250, cuando
ese pueblo logro fijar su identidad, en contraste con las
otras
comunidades de los valles centrales.
Especie de greca cuya evolución, según demostró Alfonso Caso, partió de las
formas naturalistas de la serpiente.
3
Fotografía 5.- zona arqueología de Mitla
En el año 1486 los Españoles fundaron un puesto de avanzada militar al
que llamaron huaxyacac, voz nahuatle que sé ha interpretado como "en la
nariz de los guajes". El sitio ubicado en las márgenes del río Atoyac, no
estuvo antes poblado, sitio donde hoy se encuentra la ciudad de Oaxaca
fue él antecédete prehispánico de la posterior Antequera. Aunque
comenzó siendo un pequeño pueblo formado únicamente por los soldados
y sus familias, llego a ser una comunidad de cierta importancia, pues a su
alrededor se congregaron muchos indígenas en esa zona, atraídos por la
buena ubicación la facilidad de comunicaciones con otros puntos del valle
y la seguridad que significaba la presencia de una fuerza armada.
Revelan la existencia de esa población civil agregada. Los tributos
huaxyacac pagaba a la metrópoli azteca.
Los españoles que recorrieron el área para explorar sus recursos y
establecer contactos iniciales con los naturales, fueron Fernando Pizarro
y Diego de Ordaz otros soldados de Hernán Cortes también hicieron
reconocimientos y aunque se sabe que ya en 1520 ocurrieron varios
enfrentamientos con los nativos la conquista propiamente se emprendió
hasta los meses siguientes a la caída de México Tenochtitlan, Francisco
de Orozco en los meses finales de 1521 y Pedro de Alvaro asta principios
de 1522 formalizaron la presencia española en los valles centrales el
primero de ellos concentro sus fuerzas en huaxyacac el 25 de noviembre
4
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de 1521, ese día el clérigo Juan Díaz ofreció una misa, cuyos
aniversarios habrían de conmemorarse asta bien entrado en el siglo, en
el templo de san Juan de Dios como la fecha de la fundación de la
ciudad.
El documento aprobatorio que confirmaba la puebla y ordenaba la
repartición de solares fue una cédula de Carlos V fechada el 14 de
septiembre de 1526 pero que se conoció en España hasta que el
conquistador regreso de su viaje. Por esta razón el ordenamiento no se
ejecuto de manera inmediata sino asta 1528 y sin el consentimiento de
Cortes pero aprovechando una ausencia suya. Los dispusieron que a la
nueva fundación se le diera la denominación de Antequera de Oaxaca,
en recuerdo de la localidad de Andalucía que lleva aquel nombre y en
memoria del antecedente prehispánico 4 .
LA TRAZA DE LA CIUDAD
A la nueva organización de la Villa debió concedérsele la mayor
importancia pues se invito a Alonso Gracia Bravo a que dirigiera los
trabajos correspondientes. El alarife y urbanista nació en ribera, España
hacia finales del siglo XV;
Alonso García Bravo llego a Antequera en 1529 y procedió desde luego a
realizar los estudios y trabajos preliminares en cuyos resultados iba a
apoyar a la traza de la Villa. Después de evaluar las condiciones
generales de medio físico y de observar las características a del terreno,
decidió iniciar las labores en el área que podría quedar más conveniente
más protegida de los vientos, o sea al sureste de la pequeña eminencia
tanilaonayaa laoni (cerro de bella vista en zapoteca) mas tarde conocida
como cerro del fortín y escogió enseguida un punto intermedio de los dos
Gobierno del Estado de Oaxaca, El Centro Histórico de la Ciudad de Oaxaca, págs.
6,7.
5
ríos que cruzaban el valle, el Atoyac y el Jalatlaco para ubicar la plaza
de planta cuadrada a partir de la cual definió dos ejes, uno de norte a sur
y otro de oriente a poniente. El trazo de García Bravo que seguramente
se hizo a cordel y bajo su propia supervisión quizás no fue mas allá que
unas pocas cuadras pero ello fue suficiente para evitar las cabeceras y
dejar establecido que las manzanas deberían ser
como la plaza de
planta cuadrada y de 100 por 100 varas. La división en predios y los
futuros desarrollos de la ciudad quedaron definidos gracias también a esa
sabia disposición.
Fotografía 6
Fotografía 7
Fotografía 6 y 7.- primeros planos de la traza de la Cd. de Oaxaca.
El encargado de hacer el reparto de solares con lo cual se daba
cumplimiento a la cédula real de tres años atrás fue el escribano
Francisco de Herrera a quien acompaño a ese acto cabildo, encabezado
por el primer alcalde de la Villa, Juan Peláez de Berrio. En el costado del
sur de la plaza se definió el terreno para las casas consistoriales 5 a lo
largo de toda la calle en el lado norte se señalaron los lotes para la
iglesia y en los extremos oriente y poniente se localizaron las casas de
algunos de los principales vecinos. Los cuatro costados de la plaza, ya
definidos se tomaron como bases para determinar las medidas de las
calles que se dirigieron a los cuatro puntos cardinales.
5
Del parlamento o municipales.
6
Carlos V, dispuso elevar a Antequera
al rango Ciudad, con cabildo y
regimiento. Ambos ordenamientos llevan la misma fecha. 25 de abril de
1532, y fueron recibidos en la población el 7 de julio siguiente 6 .
ELCENTRO HISTÓRICO
Está integrado por un considerable número de edificios de carácter civil
y por uno de los grupos de establecimientos religiosos más importantes
del país. Unas y otras construcciones, producto de un largo proceso de
educación a las condiciones del medio físico, ejemplifican de qué manera
han podido incorporarse a la ciudad notables espacios arquitectónicos,
cuyas proporciones y soluciones corresponden cada una al carácter de su
época. Sin que por ello dejen de estar inscritas en una misma tradición.
El origen del centro histórico es el de la ciudad misma. Todo cuanto se
hizo en los años posteriores a la traza, desde la adjudicación de solares
hasta la organización
construcción
de los indígenas que participaron en la
de las grandes obras religiosas, gubernamentales y
privadas. Sentó las bases para el ulterior desenvolvimiento de la
comunidad urbana. : Instituciones, vialidad y servicios, que contribuyen a
mejorar la calidad de la vida.
Muchas casas empezaron a levantarse durante el siglo XVI, y aunque
casi todas tuvieron a la postre
que ser sustituidas por otras. Con
estructuras resistentes a los sismos y con materiales más duraderos.
Durante el siglo XVII. La ciudad logró consolidarse como centro regional
del poder virreinal, pues lo mismo cumplía funciones administrativas que
de control político, religioso y económico sobre una vasta región. El
número
de
habitantes
españoles,
criollos
y
considerablemente, mientras la población indígena
mestizos
aumentó
de los alrededores
Gobierno del Estado de Oaxaca, El Centro Histórico de la Ciudad de Oaxaca, págs.
8,9.
7
disminuyó tanto por las epidemias como a consecuencia de los trabajos
forzados. A pesar de esto, hacia principios del siglo XVIII, ya se
utilizaban en las casas la tecnología constructivas dirigidas derivadas de
la experiencia de los sismos y era ostensible entre ellas
una tipología
característica: muros anchos y bajos, y dependencias alrededor de solo
tres lados del patio, pues el cuarto correspondía a la pared medianera.
La ciudad tenía una estructura social muy definida: en las áreas
centrales,
solo vivían españoles y criollos
estaban establecidos en Jalatlaco
mientras los artesanos
y los hortaleros en la trinidad,
las
obras mayores que se hicieron en esa época fueron el acueducto de San
Felipe, varias mejoras en los servicios municipales,
financiados por
Manuel Fernández de Fiallo y muy importantes reparaciones
en varios
inmuebles que habían sido dañados por el sismo. En estos trabajos aun
se puede advertir el grado de madurez.
En el curso de la época virreinal, el nombre de Antequera fue cayendo en
desuso
con forme se castellanizaba el vocablo Huaxyácac. Hasta
convertirse en Oaxaca.
Adoptando esta denominación para la ciudad,
mencionándose esta como cabecera en la célula real por la cual Carlos II
dividió el territorio de nueva España en 12 intendencias, el 11 de octubre
de 1786.
La denominación oficial de la capital del estado pasa hacer Oaxaca de
Juárez, por decreto número 4 del congreso local, del 14 de octubre de
1872.
En el orden de la arquitectura, y los primeros años del siglo XX fueron
continuación del precedente. Las pocas obras que se acometieron se
fundaron en consideraciones tradicionales, pero utilizaron
recursos
formales románticos y nacionalistas 7 .
7
Gobierno del Estado de Oaxaca, El Centro Histórico de la Ciudad de Oaxaca, págs.
12,14.
8
ARQUITECTURA CIVIL:
Frente a la monumentalidad de los edificios religiosos la arquitectura civil
Oaxaqueña resulta menos llamativa, pero no por eso menos importante.
La casa de Oaxaca definió un modo, relacionado con otras regiones novo
hispanas, que le es propio.
Fotografía8.- casacondetallesdelaarquitecturacivildeOaxaca
También en la arquitectura civil inciden los dos factores dominantes en la
región, es decir, la frecuencia y fuerza de movimientos sísmicos, y la
disponibilidad de canteras. De tal manera que, para
asegurar una
estabilidad mayor, las casas oaxaqueñas suelen ser bajas, de muros muy
gruesos, y las columnas en las galerías de los patios tienden a ser
rechonchas y de poca altura. Las mejores casas son de muros de piedra,
a menudo cortada en sillares regulares en sus fachadas. Como en los
monumentos religiosos, aquí también los colores de la piedra son un lujo.
La casa oaxaqueña puede ser, cuando es importante de dos pisos, pero
no presenta entresuelo como México y Puebla. Entonces se abren
9
c i i r.
BIBLIOTECA
ventanas en el piso bajo y balcones en el alto, y se destaca muy
notablemente el balcón principal o del salón del estrado. Las cubiertas
fueron siempre planas, de terrado, con azoteas. La distribución de la
casa se estableció temprano y varió poco hasta el siglo XVIII, de modo
que no es fácil fechar una construcción a menos que se cuente con
elementos decorativos que, esos sí, pueden orientar en el tiempo. En
algunos casos puede sospecharse una construcción anterior, quizá del
siglo XIX, especialmente en el Porfiriato.
Fotografía 9.- Casas importantes condos niveles en la arquitectura civilde Oaxaca.
Las casas de mayor importancia tienen crujías organizadas alrededor de
patios con corredores porticados 9 . Es muy común también, y parece que
su frecuencia es mayor en el siglo XVIII, probablemente como resultado
de predios divididos por la mitad, que los corredores se presenten en tres
lados, uno largo y dos cortos. Hacia la fachada se abren ventanas
alargadas, con tejaroces salientes arriba, cubiertas de rejas. Cuando es
8
Espacio entre dos muros de carga
Se dice de las construcciones que tienen espacio cubierto que en algunas casas
precede a la entrada principal
10
de dos pisos, el balcón suele ser volado y también protegido por un
tejaroz. Las rejas de hierro en las ventanas bajas y en los balcones son
de una gran riqueza de diseño, también los llamadores y aldabones 1 0 , y
los clavos de las puertas tablereadas están finamente elaborados, a
menudo cincelados.
La casa barroca dieciochesca 1 1 suele presentar aislados o combinados
elementos como guardamalletas, cornisa con sus extremos enroscados,
arcos mixtilíneos, labrados, marcos de ventanas, ménsulas y gárgolas
elaboradas y las más destacadas, columnas labradas ó salomónicas.
En el siglo XIX, especialmente hacia sus últimas décadas, hubo una
intensa actividad de construcción civil, los pilares de los corredores
tienden a ser menos robustos y pueden ser de hierro.
La casa modesta, que se localiza mas comúnmente en barrios alejados
de la parte central, está construida generalmente de adobe, si bien los
marcos de sus vanos sencillos son de piedra o a veces de ladrillo
repellado , también se emplea el ladrillo para cerramientos y detalles
arquitectónicos 1 2 . *
"La (UNESCO) 13 , aprobó en diciembre de 1972, conjuntamente con los
estados miembros de la organización, la convención para la protección
del Patrimonio
Mundial". "Implemento
por primera
vez el
marco
normativo para proteger los bienes del Patrimonio Cultural y Natural de
la
Humanidad,
que
posean
un valor
universal
y merezcan
ser
conservados pare el legado histórico a las futuras generaciones". "De la
convención emana el concepto absoluto de que cada Estado es el
10
Asa grande de un cofre, arca, etc.
Joya de la arquitectura barroca del siglo XVIII
12
MANRIQUE. Jorge Alberto. Patrimonio de la humanidad en México, Zona histórica
de Oaxaca y sitio arqueológico de Monte A l b a n , páginas 93-94-95.
11
13
Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura
11
depositario frente al resto de la humanidad de los bienes del Patrimonio
Mundial que se encuentran dentro de sus fronteras, y la comunidad
internacional tiene la obligación de brindarle su apoyo para el debido
cumplimiento de ese cometido".
El proyecto "Oaxaca, Patrimonio Cultural de la Humanidad" se
presento en febrero de 1986 al gobierno del Estado, para que el Centro
Histórico de la Ciudad de Oaxaca fuera declarado por la UNESCO con
dicha categoría; se autorizo pare tal fin 10 millones de pesos (de los de
antes), costo del estudio técnico y gráfico". "Así mismo, fueron incluidos
en la propuesta inicial la zona arqueológica de Monte Albán y el conjunto
monumental de Cuilapan de Guerrero, ex Convento Dominico del siglo
XVI".
El Estado de Oaxaca, a través del Centro Histórico de la ciudad, que
fuera sede del gobierno de Don Benito Juárez 14 , así como la zona
arquitectónica de Monte Albán, fueron nominados por la UNESCO como
Patrimonio Cultural de la Humanidad, entre otros sitios Destacados de
México tanto monumentales como naturales. Debido a lo valioso de su
naturaleza y a los testimonios de sus antiguas civilizaciones y culturas,
esta entidad forma parte desde el 11 de diciembre de 1987, como
Patrimonio Mundial, gracias al Arquitecto Rafael Vergara Rodríguez,
autor del proyecto de la declaratoria en el gobierno interino del Jesús
Martínez Álvarez.
"Al darse a conocer por la prensa local y nacional que el estado de
Oaxaca sería el primero del país que contara con tal distinción por parte
de la UNESCO, se contagiaron otros estados como Puebla, México,
Guanajuato,
Michoacán,
Chiapas
y
el
Distrito
Federal".
"Ellos presentaron sus respectivos proyectos el mismo año de 1987, y se
14
(1806-1872) Presidente de los Estados Unidos Mexicanos y gobernador del Estado
de Oaxaca en los años (1847-1852)
12
obtuvo por primera vez para el país, que la UNESCO declarara tres zonas
arqueológicas: Teotihuacan, Monte Albán y Palenque. Tres centros
históricos: las ciudades de Oaxaca, México y Puebla. Para orgullo de los
oaxaqueños, se develaron las placas conmemorativas alusivas, el 21 de
marzo de 1989, por el Presidente de México en ese entonces, Carlos
Salinas de Gortari y el Gobernador de Oaxaca, Heladio
Ramírez
López"."De estas seis declaratorias, dos de ellas correspondieron a
Oaxaca inscritas en la lista del Patrimonio Mundial con el número 274" 1 5 .
De todo lo anterior debemos de tomar en cuenta que valuar este tipo de
construcciones no es tarea fácil, ya que por principios de cuentas la
mayor parte de estas construcciones tiene más de 100 años, que para
fines de valuación ya pasaron de su vida útil (según tablas del Instituto
Catastral del Estado de Oaxaca). Por otra parte la falta de interés por
parte de los propietarios de revaluar sus inmuebles es justificada desde
el punto de vista que por parte de las autoridades municipales en lo
referente al impuesto predial les aplicaran mayores cobros, lo que
pudiera crean un problema de orden social, al mismo tiempo las
autoridades están tratando de revaluar los inmuebles por la necesidad de
captar mayores impuestos prediales, para poder dar mejores servicios
dentro del centro histórico, con la justificación que la mayor parte de los
propietarios pagan cantidades mínimas y requieren altos servicios al
estar en el centro de la ciudad.
Cabe hacer mención que los valores catastrales adoptados en los años
70's estaban basados en las tazas de inflación, los cuales quedaron fijos
y actualmente se tienen valores por debajo del 10%, por lo que los
valores han quedado muy por debajo del valor real. Una
de las
disposiciones actuales de las autoridades es reemplazar los valores
catastrales por valores comerciales o de mercado, propios del municipio,
15
Cortesía de: Periódico Comunicación, Juan Medina Rosas/Shirley Medina Rosas
D.R. 2000
13
a su vez se exige de las autoridades la adecuación de las tazas y tarifas
aplicadas para el cobro de impuestos.
He determinado que debido a la falta de interés que los gobiernos
anteriores le han puesto al valor catastral y con mayor razón los
propietarios de los inmuebles, actualmente en la Ciudad de Oaxaca no
existe un criterio para valuar un inmueble específicamente con las
características de formar parte del patrimonio cultural de la humanidad,
esto a provocado una excesiva especulación en la comercialización de
estas propiedades y al mismo tiempo una excesiva fuga de pago de
impuestos al declarar valores muy inferiores a los que se están
comercializando, por lo que considero muy importante determinar los
métodos y consideraciones que se deberán emplear para revaluar todas
estas propiedades. El Gobierno actual a iniciado una campaña con el fin
de revaluar todas las propiedades, mas sin embargo eh observado que
los métodos que pretende utilizar no toman en cuanta las características
especificas de estos inmuebles, dejando el resultado final del valor de la
propiedad, al criterio que juzgue el valuador, estos resultados con toda
seguridad se verán desfavorecidos sino se usa un método especifico para
estos inmuebles.
Con el presente tema se desarrolla un formato el cual se deberán tomar
todas las características de las construcciones tanto físicas como
intrisicas, de tal manera que al determinar cada uno de los elementos y
características de la construcción se pueda determinar el precio real del
inmueble. Esto será apegado a los criterios que tiene la oficina del
Instituto Catastral del Estado de Oaxaca y en base a la ley y reglamento
de catastro, justificándose en estos casos algunas consideraciones que
nos permitan valuar a los inmuebles por sus características reales.
Para esto será de relevante importancia que se tenga una directriz para
el avaluó catastral en inmuebles de las características mencionadas, en
14
donde se detalle el estudio técnico del valor comercial el terreno, y las
características de la construcción, determinando su clasificación, calidad
y estado de conservación (será de mucha importancia tener el dictamen
de un profesionista con especialidad en restauración 1 6 ), uso actual,
antecedentes históricos si los tuviera, sus valores intangibles, fecha de
edificación del inmueble y que modificaciones a sufrido desde su origen
(valor histórico), definir el uso final del inmueble para tener la certeza de
que
podrá
adecuarse
para
dicha
función,
y si
las
autoridades
competentes autorizaran el uso. En este análisis recibe una gran
importancia el mantenimiento, porque en este tipo de edificaciones es
muy cara la restauración, de ahí la relevancia que la persona que va a
valuar el bien tenga un conocimiento amplio en la materia o tenga un
asesor que sepa realmente de este tipo de edificaciones. Actualmente en
la entidad se cuenta con profesionistas especializados en restauración de
inmuebles a nivel maestría, los cuales se consideran como analistas
fundamentales al momento de considerar el mantenimiento a dichos
inmuebles.
Habrá que considerar que para darle valides a estos métodos y
consideraciones
se tomaran
en cuenta
las
leyes
y
reglamentos
nacionales, estatales y municipales, en un estricto apego a la ley, para
que la valuación sea un resultado que no perjudique a nadie. Para lo cual
se pretende crear una concientización a los usuarios, en donde se
justifique la razón de porque revaluar sus inmuebles, por lo que se
deberán enunciar que en caso de venta se tengan valores reales y no se
especule con los costos de las propiedades, o cuando por alguna razón
se tenga que dar en garantía el bien inmueble, no se tengan diferencias
en los peritajes al considerar diferentes criterios por parte de los
valuadores, lo que permitiría tener costos reales y no que se especule al
mejor postor o conveniencia, habré que mencionar que en caso de
16
Definición: cualquier intervención dirigida a devolver la eficiencia a un producto de
la actividad humana
15
siniestros al tener los costos reales se puede hacer alguna reclamación
real, lo cual va en beneficio del propietario, se hará mención que si el
gobierno tiene mayor contribución por parte de los propietarios, dará
mejores servicios.
ANTECEDENTES
Los inicios del catastro en el México prehispánico se ven reflejados en
los variados sistemas de información con los que contaba el imperio
azteca 17 , respecto a su compleja organización política y social, en función
de sus diferentes relaciones tributarias, de registro y cartográficas, lo
cual constituye el antecedente principal de los mapas y planos coloniales
basados en la información catastral mesoamericana en relación con el
tipo de propiedad; posteriormente, con el surgimiento de los centros
mineros y las grandes haciendas en el país, surgió la necesidad de dar
un sustento legal más significativo a las formas de regulación y control de
la tenencia de la tierra, así como de su seguridad jurídica. El marco
geográfico y económico en el que se desarrollaron las diferentes
civilizaciones prehispánicas que habitaron las regiones de Aridoamérica 1 8
y Mesoamérica 1 9 influyó en las formas de propiedad y usos del suelo, lo
que trajo como consecuencia que las primeras disposiciones sobre
distribución de la tierra estuvieran relacionadas con su organización
política y cultural; por ejemplo, entre los aztecas las tierras pertenecían a
la comunidad y se dividían en tierras de los calpullis 2 0 ; de las
instituciones, templos, ejército, palacio real; de los soberanos y de los
nobles.
17
existió en la zona de mesoamérica desde el siglo XII hasta el siglo XVI
Situada entre las dos grandes cordilleras en que se separa la Sierra Madre,
Aridoamérica era desde aquella época una región de lluvias escasas e irregulares,
con grandes llanuras y serranías semidesérticas.
19
Mesoamérica hay diversos paisajes, desde las cumbres nevadas hasta las costas
tropicales. En general, el clima y las condiciones naturales de la región son
favorables para la vida humana.
20
Del náhuatl calpolli o calpulli 'casa comunal', literalmente = 'casa grande', de calli
'casa' + -pol, aumentativo.) m. Clan o división que constituía la unidad fundamental
de la sociedad azteca.
18
16
Fotografíalo.- áreasdeinfluenciade aridoaméricaymesoamérica
En los calpullis - b a r r i o s de la ciudad de Tenochtitlán-, el jefe de cada
barrio se encargaba del registro de las tierras y del reparto entre los jefes
de familia. Las obligaciones que tenían los miembros del calpulli eran las
de trabajar la tierra y pagar los tributos, disponer de ella y heredarla a
sus descendientes, aunque no la podían vender; además, los campesinos
que no la trabajaran en tres años perdían los derechos sobre la misma,
asignándosela a otro jefe de familia 2 1 . El pueblo mexica se distinguió por
la influencia de la propiedad comunal, la cual era entregada a los
miembros del calpulli con el propósito de que cada macehual 2 2 diera el
tributo correspondiente al cultivar su parcela junto con su familia; estas
tierras podían rentarse a otros para ayudar con sus productos a las
necesidades de la comunidad; jamás podían otorgarse a quien no
perteneciera al calpulli.
Los nobles mexicas obtuvieron tierras a raíz del triunfo sobre los
tepanecas,
cuando
sus
aliados
lograron
la
independencia
de
Azcapotzalco. Tenían dominio completo sobre éstas y se heredaban de
padres a hijos, y únicamente era posible venderlas a gente de la misma
21
Treviño Villarreal, Héctor, et. al. Historia
1997, pp. 15 y 16.
de México. Nuevo León, México, Castillo,
12
(Del náhuatl macehualli 'vasallo', de macehua 'bailar; servir'.) m. Hombre dedicado
a los quehaceres más bajos, sirviente, peón de campo.
17
clase social; no podían enajenarlas ni tener quien las trabajara; a su
muerte, volvían a manos del tlatoani 2 3 y, generalmente, el rey se
quedaba como poseedor de todas las tierras, pero no de manera
individual sino del Estado, del cual era representante. En ese periodo, la
información referente al catastro es casi nula; sin embargo, a decir de
algunos historiadores existen códices pictográficos, que especifican los
procedimientos legales relacionados con la administración y uso de la
i-
24
tierra
Con la promulgación de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos de 1857 se organizo al país como una República constituida
por 26 Estado libres y soberanos, integrados en una federación, en la
fracción II, del articulo 131, se menciona que es obligación de todo
mexicano contribuir en los gastos públicos de la Federación, así como del
estado y municipio en que resida, de manera proporcional y equitativa
como lo dispongan las leyes.
En 1859 cuando Benito Juárez, en calidad de presidente de la Suprema
Corte
y Vicepresidente
de
la
república,
decreto
la
ley
de
la
nacionalización de bienes eclesiásticos, con el fin de separar la Iglesia
del Estado y poder realizar las ventas de sus inmuebles. Así mismo
estableció que las medidas longitudinales, itinerarias y de superficie
serian las sancionadas
por el Ministerio de Justicia, Fomento e
Instrucción, publicadas el 10 de noviembre de 1862 relativas al sistema
métrico decimal establecido por la ley del 15 de marzo de 1857 25 Bajo la
administración de Manuel González, en 1883 se decreto la Ley de sobre
Deslinde de Terreno y Colonización, la cual permitió incorporar al país
en náhuatl: el que habla o el que manda
Instituto Nacional de Estudios Históricos de la Revolución Mexicana. "Nuestra
Constitución", en: Historia de la libertad y soberanía del pueblo mexicano. Distrito
Federal, México, núm. 23, Secretaría de Gobernación, artículos 122 al 155, 1 9 9 1 .
24
25
Favila Manuel. Cinco siglos de legislación agraria (1493-1949). D. F. México, SRACEHAM, 1981 p. 136
18
tierras ociosas y vendérselas a particulares. Este mismo año se creo la
Dirección General de Estadística, que dentro de sus funciones era hacer
levantamientos censales tanto en el ámbito poblacional como de catastro
en la propiedad urbana. En 1894 se promulga la Ley Federal sobre
Ocupación y Enajenación de Terrenos Baldíos de los Estados Unidos
Mexicanos, clasificando a los terrenos de la siguiente manera: baldíos,
demasías y excedencias.
El presidente Venustiano Carranza en 1914, decreto un proyecto de Ley
Agraria, que fijo las bases para la conformación del catastro. Esta
pretendía distribuir de manera equitativa los impuestos sobre los
contribuyentes, proponiendo una junta calificadora en cada uno de
los municipios de los estados para registrar las propiedades raíces,
fijar su avaluó y el monto de los capitales. 2 6
Y es a partir del Decreto Presidencial emitido el 23 de diciembre de
1999 27 , donde se declara que cualquier municipio puede realizar sus
estudios de actualización de valores catastrales, por si mismos o
contratar profesionales.
*° Favila, Manul. Op. Cit., pp 259 y 260.
27
Articulo 115. los estados adoptaran, para su régimen interior, la forma de gobierno
republicano, representativo, popular, teniendo como base de su división territorial y
de su organización política y administrativa el municipio libre, conforme a las bases
siguientes: (reformado mediante decreto publicado en el diario oficial de la federación
el 3 de febrero 1983)
I. Cada municipio será gobernado por un ayuntamiento de elección popular directa,
integrado por un presidente municipal y el número de regidores y síndicos que la ley
determine, la competencia que esta constitución otorga al gobierno municipal se
ejercerá por el ayuntamiento de manera exclusiva y no habrá autoridad intermedia
alguna entre este y el gobierno del estado, (reformado mediante decreto publicado en
el diario oficial de la federación el 23 de diciembre 1999)
19
CII c
BIBLIOTECA
1.1.-PROBLEMÁTICA.
La falta de interés de gobiernos estatales para invertir en estudios de
valuación, ha ocasionado el rezago existente. Esto aunado a la falta de
interés por parte de los propietarios a realizar sus reevaluaciones, a
ocasionado que ha la fecha se tenga un registro de valores catastrales
equivalentes al 10% de su valor real, dato extraído de los aranceles que
maneja castro en la actualidad.
Hay que tomar en cuenta que valuar este tipo de construcciones no es
tarea fácil v ya que por principios de cuentas la mayor parte de estas
construcciones tiene más de 100 años, que para fines de valuación ya
pasaron de su vida útil (según tablas del Instituto Catastral del Estado de
Oaxaca). Por otra parte, la falta de interés por parte de los propietarios
de revaluar sus inmuebles, es justificada desde el punto de vista que por
parte de las autoridades municipales en lo referente a catastro les
aplicaran mayores impuestos, lo que pudiera crean un problema de orden
social, al mismo tiempo el gobierno actual está tratando de revaluar los
inmuebles por la necesidad de captar mayores impuestos prediales, para
poder dar mejores
servicios dentro del centro
histórico, con
la
justificación que la mayor parte de los propietarios pagan cantidades
mínimas y requieren altos servicios al estar en el centro de la ciudad.
Una de las disposiciones actuales de las autoridades es reemplazar los
valores catastrales por valores comerciales o de mercado, propios del
municipio, a su vez se exige de las autoridades la adecuación de las
tazas y tarifas aplicadas para el cobro de impuestos.
Los avalúos requeridos para operaciones en que se manejan inmuebles
patrimoniales o Históricos nos arrojan generalmente valores monetarios
bajos, dando como un hecho que el valor de una propiedad es tan solo el
20
valor presente del flujo de efectivo que genera , vale por lo que pueda
producir.
El factor histórico no cuenta, siendo considerado como un costo que fue
pagado en el pasado
1.1.1. Falta de la metodología y
consideraciones para valuar bienes
inmuebles históricos
Como ya se menciono con anterioridad, para poder valuar un bien
inmueble que se considere como patrimonio edificado o dentro del área
del centro histórico, se tiene que enfrentar los siguientes problemática y
que es la falta de metodología para poder determinar con presición los
siguientes aspectos.
Fecha de edificación del inmueble y que modificaciones a sufrido desde
su origen. (Valor histórico)
Definir el uso final del inmueble "(Adaptar un inmueble con valor histórico
- artístico para crear una nueva utilización diferente a la original, acorde
con su potencial y respetando su esencia. Entendiendo la esencia como
la naturaleza del espacio. El nuevo uso es el que deberá adaptarse al
máximo a las condiciones espaciales que nos presente el edificio, sin
modificarlo y sin alterar su concepción original)" 2 9 para tener la certeza de
que
podrá
adecuarse
para
dicha
función, y si
las
autoridades
competentes autorizaran el uso.
ARCHOUR D., CASTAÑEDA G., Inversión en bienes raíces, Análisis y valuación de
bienes raíces en el contexto mexicano, Limusa, México, 1992, P. 1.
29
VÁRELA Torres Alfredo, Propuesta de Conservación para el Real Obraje de
Durango, en VÁRELA Torres Alfredo, Conservación de la Vivienda como Patrimonio
Arquitectónico y Satisfactor Habitacional en los Centros Históricos, Tesis para la
obtención del grado de Doctor en Arquitectura, UNAM, México, 1997, P. 3 1 .
21
Revisión minuciosa de la edificación, para conocer el estado real de
conservación del inmueble, porque en este tipo de edificaciones es mas
cara la restauración, de ahí la relevancia que la persona que va a valuar
el bien tenga un conocimiento amplio en la materia o tenga un asesor
(profesionistas con especialidad o maestría en restauración) 3 0 que
sepa realmente de este tipo de edificaciones.
La inexistencia de un método común para poder determinar los costos de
acuerdo a las características del bien (valor presente), a ocasionado un
abismo entre los criterio de evaluar tanto de una dependencia de
gobierno, como de los mismos peritos valuadores.
La afectación a los propietarios de los bienes inmuebles, que al tazar los
valores reales de los inmuebles, les genera por consiguiente el mayor
pago de impuestos.
Los métodos y consideraciones deben de corregir las propuestas que
tiene catastro para la valuación de estos inmuebles, debido que se ha
observado, la falta de criterio que a tenido catastro para determinar
realmente los costos de estas propiedades, sin saber a ciencia cierta sin
son por cuestión política, intereses personales, resultando que los costos
son por mucho inferiores a los reales.
30
Actualmente instituciones como la Universidad Regional del Sureste así como la
Universidad Benito Juárez de Oaxaca, imparten la maestría en restauración
22
1.1.2.- Esquema de la falta de la metodología y consideraciones para
valuar bienes inmuebles históricos
23
1.2 JUSTIFICACIÓN
1.2.1.- Justificación económica.
El establecer las normas para la valuación de bienes inmuebles ubicados
dentro del área del centro histórico o del patrimonio edificado, permitirá
al gobierno, definir los valores reales de los inmuebles, por consiguiente,
se podrán tener mas altos ingresos por los impuestos prediales de estos
inmuebles, obviamente debe de entenderse que esto no le gustara al
propietario, mas sin embargo al propietario le permitirá saber el costo de
su propiedad, ya sea para poder hacer una acción crediticia, la obtención
de un seguro, la venta del mismo, o aumentar su capital contable,
dándole una certeza de su posicionamiento financiero.
1.2.2.- Justificación social.
Al establecer las normas para la valuación, también permitirá definir cual
inmueble se deberá conservar o cual se deberá modificar y esto
dependerá del estado del inmueble, que inmuebles si podrán ser sujetos
a negociarse entre particulares o cuales el mismo gobierno los deberá de
adquirir para su sostenimiento, debido a su historia intrínseca.
1.2.3.- Justificación técnica.
Al tener las normas perfectamente definidas los propietarios podrán
definir sin mayor complicación los cambios que se le pueden realizar a
los bienes inmuebles, para poderlos adecuar a un uso especifico, o en su
caso si la situación
del mantenimiento
es incosteable, tener
la
autorización por parte de las entidades gubernamentales de la reposición
del inmueble, sin que esto provoque inconformidades entre las partes
encargadas de cuidar el patrimonio edificado.
24
1.3.- ALCANCES.
El establecer las normas y criterios que prevalecerán en el estado para
poder valuar con mayor transparencia los bienes inmuebles considerados
como patrimonios de la humanidad o el patrimonio edificado. Evitando
con esto la corrupción o el manejo de la conveniencia a favor de
cualquiera de los actores que interviene en una operación inmobiliaria.
1.4.- OBJETIVOS
1.4.1.- Objetivo genérico
Establecer las normas y criterios para la valuación de bienes inmuebles
ubicados en las áreas declaradas como patrimonio cultural de la
humanidad en el estado de Oaxaca.
1.4.2.- Objetivo especifico
Las normas serán apegadas a cada una de las regiones del estado de
Oaxaca, considerando los intereses de cada región y el desarrollo de la
misma.
25
CAPITULO II MARCO TEÓRICO Y/O LEGAL
2.1 CONCEPTO DE VALUACIÓN
VALUACIÓN.
31
Esta palabra, y las de igual familia avalúo, evaluación y
valuación, las emparentadas de tasación y justiprecio (v.), indican todas
la fijación del valor de una cosa, señalando el precio de la misma, cuando
haya de ser enajenada, objeto de indemnización, adjudicación, dación en
pago o para determinar simplemente su expresión en dinero. Aunque
cuantas veces se expresa sobre una cosa un criterio de valor se hace la
valuación de ella, el vocablo se refiere más bien al dictamen pericial
sobre el valor o precio actual de una propiedad, mercancía, vehículo,
servicio o cualquiera otra cosa susceptible de estimación económica.
1. El Valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que: 32
a) Posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y
políticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;
b) Ha recibido grado de licenciatura idónea con la Valuación, de
universidad o institución educativa de nivel superior
debidamente
autorizada;
c) Ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en
Valuación,
en
programa
acreditado
o
debidamente
autorizado
y
reconocido, que validen su competencia en el área o áreas de Valuación
a las que se dedica; y
d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el área ó
áreas deValuación enque practica.
31
Guillermo Cabanellas. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Editorial
Heliasta. Buenos Aires, Argentina, 1986, pp. 4492.
32
Norma Mexicana de Valuación
26
2.2. MARCO HISTÓRICO
La creación de la Comisión Nacional para la Preservación del Patrimonio
Cultural, en junio de 1989, a instancias del Consejo Nacional para la
Cultura y las Artes, obedeció a la necesidad de fortalecer y apoyar las
acciones para la preservación, conocimiento y difusión del patrimonio
arquitectónico y artístico a cargo de los Institutos
Nacionales de
Antropología e Historia, y Bellas Artes. Así como establecer causes para
la participación ciudadana, directa y permanente, en las tareas que en
este ámbito se desarrollan.
Como
órgano
de consulta
y apoyo, colabora
con
los
Institutos
competentes en la realización de programas nacionales de conservación
del patrimonio cultural del país; elabora diversos catálogos e inventarios
de zonas de monumentos y de bienes muebles e inmuebles históricos y
artísticos, como instrumento de apoyo para orientar las tareas que realiza
la sociedad civil integrada en Comisiones Locales para la Preservación
del Patrimonio Cultural; a la fecha se han elaborado 34 inventarios con
más de 6,000 bienes inventariados. Además, está por concluirse el
Registro Nacional de Museos.
Se efectúan constantes recorridos de inspección y evaluación por las
diferentes zonas de monumentos del país, con objeto de conocer su
estado de conservación, poder tomar acciones a favor de su preservación
y brindar la asesoría necesaria a las comunidades, autoridades e
instituciones cuando ésta es requerida.
Mediante la constitución y la puesta en operación de las Comisiones
Estatales, Regionales, Municipales y Locales para la Preservación del
Patrimonio Cultural, la Comisión Nacional da respuesta a la necesidad de
lograr una mayor y más eficiente participación de la sociedad en tareas
de protección, preservación, vigilancia y difusión de su patrimonio
cultural, tradiciones y costumbres. Se han creado 110 Comisiones locales
27
que operan en 20 entidades de la República
Mexicana, con la
participación entusiasta y altruista de 1,250 miembros que las integran.
La coordinación establecida con el INAH 33 , INBA 34 , Dirección de Sitios y
Monumentos del Patrimonio Cultural y el FONCA 35 , ha derivado en la
obtención de apoyos técnicos y económicos para la realización de
proyectos de conservación y restauración de las comisiones instaladas y
grupos de las diversas comunidades.
2.3 MARCO LEGAL
2.3.1 El patrimonio cultural
La herencia, es nuestra herencia a partir del pasado qué vivimos con hoy,
y lo que pasamos encendido a las generaciones futuras. Nuestra herencia
cultural y natural son ambas fuentes irreemplazables de la vida y de la
inspiración. Los lugares tan únicos y diversos como la reserva silvestre
de la planicie de Serengeti de África del este, de las pirámides de Egipto,
del gran filón de la barrera en Australia y de las catedrales barrocas de
América latina hacen para arriba la herencia de nuestro mundo.
Lo que hace el concepto de la herencia del mundo excepcional es su uso
universal.
Los sitios de la herencia del mundo pertenecen a toda la gente del
mundo, independiente del territorio en el cual están situados.
La organización educativa, científica y cultural de los Naciones Unidas (la
UNESCO) intenta animar la identificación, la protección y la preservación
de la herencia cultural y natural alrededor del mundo considerado estar
33
Instituto nacional de Antropología e Historia
Instituto Nacional de las Bellas Artes.
35
Fondo Nacional para las Culturas y las Artes.
34
28
de valor excepcional a la humanidad. Esto se incorpora a un tratado
internacional llamado la convención referente a la protección de la
herencia cultural y natural del mundo 3 6 , adoptada por la UNESCO en
1972.
2.3.2. Leyes y reglamentos que nos fundamenta.
Constitución política de los estados unidos mexicanos.
Constitución política del estado libre y soberano de Oaxaca.
Ley de obras públicas y servicios relacionados del estado de
Oaxaca.
Ley de catastro para el estado de Oaxaca.
Ley de condominio del estado de Oaxaca.
Ley de desarrollo urbano para el estado de Oaxaca.
Ley del patrimonio documental del estado de Oaxaca.
Reglamento de catastro para el estado de Oaxaca.
Ley federal sobre monumentos y zonas arqueológicos, artísticos e
históricos.
• Ley orgánica del instituto nacional de antropología e historia
whc.unesco.org/
29
2.4. MARCO METODOLÓGICO.
2 . 4 . 1 . Catalogo del patrimonio cultural
Comité Técnico para la Participación de México en la Convención
para la Protección del Patrimonio Mundial, Cultural y Natural de la
UNESCO
La UNESCO ha hecho un gran esfuerzo por participar en la construcción
de una identidad mundial que reconozca un patrimonio cultural común. En
este marco, México ha
contribuido desde sus inicios, como estado
miembro de la organización, a la conformación de este patrimonio y
cuenta con el reconocimiento de la UNESCO en 21 sitios históricos,
ciudades, centros arqueológicos, pueblos y reservas naturales en el
catálogo del Patrimonio Cultural. México se constituye así en el país de
América con más sitios reconocidos e inscritos en el catálogo mundial.
BIENES NACIONALES MEXICANOS INSCRITOS EN LA LISTA DEL
PATRIMONIO MUNDIAL DE LA UNESCO
Fecha de Inscripción
Nombre del Sitio
El Centro Histórico de México y Xochimilco
La Ciudadela Prehispánica de Teotihuacan
11 de Diciembre de 1987
El Centro Histórico de Puebla
El Centro Histórico de Oaxaca y la Zona
Arqueológica de Monte Albán
La
Ciudadela
Prehispánica
y
el
Parque
Nacional de Palenque
Sian Ka'an
La ciudadela Prehispánica de Chichen - Itzá
9 de Diciembre de 1998
La Ciudad Histórica de Guanajuato y Minas
Adyacentes.
30
El Centro Histórico de Morelia
13 de Diciembre de 1991
El Tajín. Ciudad Prehispánica
14 de Diciembre de 1992
Las Pinturas Rupestres de la Sierra de San
11 de Diciembre de 1993
Francisco
El Refugio de Ballenas en las Lagunas del
1 de Diciembre de 1993
Vizcaíno
El Centro Histórico de Zacatecas
Los Primeros Monasterios del Siglo XVI en las
17 de Diciembre de 1994
Laderas del Popocatepetl
La
Zona
de
Monumentos
Históricos
de
7 de Diciembre de 1996
Querétaro
La Ciudad Prehispánica de Uxmal La Ciudad
Prehispánica de Uxmal
El Hospicio Cabanas en Guadalajara
6 de Diciembre de 1997
La Zona Arqueológica de Paquimé, Casas
2 de Diciembre de 1998
Grandes
La
Zona
de
Monumentos
Históricos
de
Tlacotalpan
La Zona de Monumentos Arqueológicos de
1 de Diciembre de 1999
Xochicalco
La Ciudad Histórica Fortificada de Campeche
La
Antigua
Ciudad
Maya
de
Calkmul,
En espera de Certificado
Campeche
En la actualidad se realizan intensos esfuerzos para salvaguardar el
patrimonio,
mediante
programas
que
estimulan
las
tareas
de
conservación, investigación y difusión. La CONALMEX 3 7 a través de sus
Comités de Patrimonio Mundial, Cultural y Natural y el Comité de Cultura,
busca además, vincular estas acciones con el Sistema
Educativo
Nacional, como el vinculo para formar en valores de orgullo y respeto a
nuestra herencia histórica y fortalecer la conciencia del valor de
37
Comisión Mexicana de cooperación con la UNESCO.
31
preservar nuestros recursos naturales, cuya protección se convierte en
una responsabilidad internacional.
Los expedientes técnicos de cada uno de los sitios, que contienen la
información que los reconoce como patrimonio de la humanidad, están
resguardados en el Archivo General de la Nación.
En la 26 a reunión de la Mesa del Comité de Patrimonio Mundial de la
UNESCO, celebrada del 8 al 13 de abril del 2002, se presentó la
nominación para la Lista de Patrimonio Mundial, de la Antigua Ciudad
Maya de Calakmul, Campeche. La Mesa recomendó que este sitio fuera
inscrito en la Lista de Patrimonio Mundial, de acuerdo a los criterios
establecidos. Durante la reunión del Comité de Patrimonio Mundial, que
se realizó del 24 al 29 de junio del 2002, en Budapest, Hungría, se hizo la
presentación de la Antigua Ciudad de Calakmul como Sitio de Patrimonio
Mundial. Muy pronto se contará con el certificado oficial.
ESTUDIO
Y
DELIMITACIÓN
DE
ZONAS
DE
MONUMENTOS
HISTÓRICOS 3 8
Para tener un mejor conocimiento de nuestra riqueza
patrimonial
edificada, manifestada en zonas o áreas específicas y a partir de la
promulgación
de
la
Ley
Federal
Sobre
Monumentos
y
Zonas
Arqueológicos, Artísticos e Históricos de 1972, el Instituto Nacional de
Antropología e Historia, a través de la Coordinación Nacional de
Monumentos
Históricos,
Delimitación
de
Zonas
ha
de
realizado
diversos
Monumentos
estudios
Históricos
que
para
la
permitan
desarrollar adecuadas estrategias o programas especiales para su
protección, cuyo objetivo final es lograr la declaratoria presidencial.
http://www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/OAXACA/Municipios/Oaxaca/OAJReg31.pdf
32
A partir de entonces, este Instituto ha logrado que se declaren y
publiquen en el Diario Oficial de la Federación, 56 Zonas de Monumentos
Históricos, entre las que destacan el Centro Histórico de la Ciudad de
México, las Ciudades de Oaxaca y Puebla, mismas que han sido
reconocidas por la UNESCO como Patrimonio Mundial.
En el cuadro de la página siguiente, se presenta la publicación por parte
del Instituto Nacional de Antropología e Historia, de las áreas y
monumentos que han sido protegidos por sus características históricas,
en cada Estado de la República Mexicana.
33
ZONAS DE MONUMENTOS HISTÓRICOS PUBLICADAS
Clave
Entidades
Localidad
'"^OrT"
Aguascalientes
02
Baja California Norte
03
P . .
i-ecnaoe
^ f "
en el D.O.F.
Total de
Monumentos
Históricos
Área de
protección
Km2
protegidos
No. de
manzanas
19/XII/90
106
Baja California Sur
Santa Rosalía
5/XII/86
31
04
Campeche
Campeche
10/XII/86
"1,036"
1.81
05
Coahuila
18/11/98
386
4.64
158
06
Colima
30/XI/88
499
0.76
51
"A, B"
"A, B-1.B2.B-3"
08
Chihuahua
09
Distrito Federal
[
Parras de la Fuente
Cómala
Chiapas
30
-
Aguascalientes
07
0.47
Perímetros 1
de laZona 1
de
Monumento!
San Cristóbal de las Casas
4/XII/86
|
p ^ ^ T
1
0.79
|
1
110
Único
163
500
2.88
246
2.B-3, B-4,
C"
"A, B-1.B2"
Chiapa de Corzo
24/XI/00
278
2.39
84
"A, B"
Comítán de Domínguez
24/XI/00
243
1.12
84
"A, B1.B2"
Valle de Allende
9/111/01
110
1.4
70
Único
Hidalgo del Parral
12/111/01
500
8.353
195
"A,B-1,B-2"
Centro Histórico
11/IV/80
"1,435"
9.1
688
"A, B"
" Xochimilco, Tlahuac"
10
Durango
11
Guanajuato
Milpa Alta
4/XII/86
83
89.65
698
Único
Azcapotzalco
9/XII/86
120
0.99
65
"A, B"
Tlalpan
5/XII/86
57
1.6
45
"A, B"
Alvaro Obregón
11/XII/86
48
1.7
130
"A, B"
Coyoacán
20/XII/90
31
1.64
86
Único
1.75
142
"A, B-1, B-2,
B-3"
Durango
13A/III/82
747
Guanajuato
28A/II/82
552
2
175
Único
Dolores Hidalgo
27A/II/82
116
0.316
27
Único
Pozos
27A/II/82
68
0.6
44
Único
San Miguel de Allende
28A/II/82
234
0.75
68
Taxco de Alarcón
19/111/90
78
0.374
72
Único
Ixcateopan
28/111/75
*
*
*
Único
Lagos de Moreno
8/XII/89
356
1.55
149
r r
"A, B-1.B2"
San Miguel El Alto
30/111/01
611
0.4734
59
"A,B,C,"
15
ElAlbarradon de San Cristóbal
9/111/01
9
0.44
s/n
Único
12/111/01
20
0.22
11
Único
Morelia
20/XII/90
"1,142"
3.43
219
Único
Pátzcuaro
20/XII/90
282
0.89
42
Único
Santa Clara del Cobre
9/111/01
66
0.75
26
Único
Acuitzio del Canje
20/111/01
37
0.27
24
Único
Tlalpujahua de Rayón
30/111/01
117
0.35
42
Único
Mexcaltitlán
8/XII/86
7
0.09
20
Único
Oaxaca de Juárez
19/111/76
860
5
247
Único
12
Guerrero
13
Hidalgo
14
Jalisco
| Estado de México
r~
16
I
Huexotla
Michoacán
p——-
r~ r~
I
L._...
[~
17
18
.
;'A.B-1,B-2
Morelos
|
Nayarit
19
Nuevo León
20
Oaxaca
34
21
.22
Puebla
Querétaro
San Pedro ySan Pablo
Teposcolula
11A/III/86
75
0.45
39
Único
Puebla deZaragoza
18/XI/77
"1,032'
6.99
3.91
'A, B-1.B-2,
B-3, B-4"
Ayoxuxtla deZapata
4/XII/79
Atlixco
27A//88
130
Querétaro de Arteaga
30/111/81
"1,380'
San Juan delRío
03/XII/86
334
Único
43
Único
203
' A, B-1, B2, B-3"
1.14
48
Único
0.59
23
QuintanaRoo
24
San Luís Potosí
San Luís Potosí
20/XII/90
213
1.93
218
" A, B "
25
Sinaloa
Cósala
24/XI/00
250
0.94
73
"A, B1.B2"
Mazatlán
12/111/01
479
1.145
180
Único
Álam os
24/XI/00
188
0.62
59
"A,B"
San Luís Huamantla
12/XI/84
266
1.68
86
"A,B"
Tlaxcala deXicotencatl
11/IV/86
122
0.503
33
"A,B"
33
"A,B"
26
Sonora
__
Tabasco
28
Tamaulipas
29
Tlaxcala
30
Veracruz
San Felipe Ixtacuixtla
01/IV/86
45
0.32
San Antonio Calpulalpan
03/IV/86
63
0.793
29
"A, B-1.B-2,
B-3"
San Pablo Apetatitlan
04/IV/86
52
0.284
16
"A, B-1, B2"
Tlaxco deMorelos
09/IV/86
108
0.57
18
Único
Orizaba
25/I/85
123
0.078
40
Único
Tlacotalpan
10/XII/86
547
0.75
153
Único
Xalapa de Enríquez
10/XII/90
50
0.33
28
Único
19/XII/90
11
0.018
Único
Córdoba
31
Yucatán
32
Zacatecas
Totalde
Zonas
Coatepec
24/XI/00
374
1.8
49
"A,B, B1,
C, D1,D2,
D3, D4, D5,
D6"
Mérida
18/X/82
633
8.795
659
'A,B-1.B-2,
B-3, B-4"
"17,240"
182
" 6,290"
56
*TODOEL
POBLADO
(Inmueblesdeclarados
Texcocode
19/XII
México
Mora
/90
16
Morelos
Tlayacapan
19/XII
/90
20
monumentoshistóricos
porcleterm ¡naciónde
Ley )
35
ARTICULO ÚNICO 39 .- Se adiciona el articulo 3 y 61 bis del reglamento
general de aplicación del plan parcial de conservación del centro histórico
de la ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax.
Art. 3.
XXX- Corazón de la Ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax., conjunto
conformado por el Zócalo-Alameda-Catedral y el patrimonio edificado que
lo circunda, ubicado en los Portales de Flores Clavería y Mercaderas
actualmente, Benito Juárez, así como en las calles de Valdivieso, 7 a de
Avenida Independencia, Gral. Antonio de León y 6 a de Ave. Hidalgo.
Art. 61 BIS- Queda prohibido en el corazón de la ciudad de Oaxaca de
Juárez, Oax. todo deterioro contra el patrimonio cultural edificado e
intangible resultante de un uso ajeno a ese todo coherente que afecte la
autenticidad y esencia del mismo. En cumplimiento a lo dispuesto por el
artículo 404 de las Ordenanzas de la Municipalidad de Oaxaca da Juárez
y para su debida publicación y observancia, se promulga el anterior
ordenamiento en el Palacio Municipal de la Ciudad de Oaxaca de Juárez
y observancia y en lugares públicos de la Municipalidad a los cuatro días
del mes de marzo del año dos mil tres.
SECCIÓN II Del Plan Parcial 4 0
Art. 4. Se entiende por Plan Parcial al conjunto homogéneo y organizado
de normas determinaciones, lineamientos y programas establecidos para
la conservación mejoramiento del Centro Histórico de la Ciudad de
Oaxaca de Juárez, Oax. 41
3M
Reglamento general de aplicación del plan parcial de conservación del centro
histórico de la Ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax.
40
Reglamento general de aplicación del plan parcial de conservación del centro
histórico de la Ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax.
41
Apéndice 1
36
Art. 5. La delimitación del área para la aplicación de este Reglamento y
el Plan Parcial de Conservación del Centro Histórico de Oaxaca de
Juárez, Oax. es la siguiente: Partiendo de la intersección de la Calle de
Venus con la Calzada Héroes de Chapultepec hacia el poniente y
trazando una línea imaginaria que cruce el Cerro del Fortín por paraje
denominado La Cortada hasta encontrar la Carretera Internacional en la
ccc llamada del 'Ojito de Agua', siguiendo el trazo de la Carretera
Internacional hacia noreste hasta Juan Escutia, por Juan Escutia hacia el
suroeste hasta encontrar el iba noreste del Panteón del Marquesado,
siguiendo este limite hacia el noroeste, ha encontrar la esquina norte,
siguiendo el limite noroeste del Panteón hasta encontrar Niños Héroes,
por Niños Héroes hacia el noroeste hasta el Canal de Aguas Pluvial por el
Canal de Aguas Pluviales hacia el suroeste hasta encentrar la Vía del
Ferrocarril por la Vía del Ferrocarril hacia el sureste hasta encontrar al
Periférico, siguiendo todo el trazo del Periférico hasta la Glorieta del
Panteón en el entronque con la Calzada Lázaro Cárdenas, por la Calzada
Lázaro Cárdenas hacia el noreste hasta 5 de Febrero, por 5 de Febrero
hacia el norte y siguiendo el limite oriente del Panteón de San Miguel ha
encontrar el limite norte del mismo, siguiendo el límite norte del Panteón
de San Miguel hacia el poniente hasta encontrar el Boulevard Lie.
Eduardo Vasconcelos, por Boulevard Lie. Eduardo Vasconcelos hacia el
norte hasta entroncar con la Calle Héroes de Chapultepec, por la Calzada
Héroes de Chapultepec hacia el poniente hasta la Calzada Porfirio Díaz.
A partir de este punto y siguiendo el cauce del Río Jalatlaco hacia el
noroeste, hasta Juanacatlán, por Juanacatlán hacia el poniente hasta Río
Bravo, Río Bravo hacia el sureste hasta Río Balsas, por Río Balsas hacia
el poniente Venus, por Venus hacia el sur hasta el entronque con Calzada
Héroes de Chapultepec Carretera Internacional que fue el puntó de
partida.
Dentro de esta área queda inscrita el área del Polígono del Decreto
Federal del 19 Marzo de 1976.
37
Art. 6. Esta delimitación, comprende los predios del polígono del Centro
Histórico acuerdo al Decreto del 19 de marzo de 1976, por lo que toca a
predios en las esquinas se considera el área total de los mismos al igual
que los demás predios ubicados acuerdo al Plan Parcial.
Art. 7. Cualquier intervención en el Centro Histórico, queda sujeta a lo
que establece el reglamento.
TITULO TERCER DEL PATRIMONIO EDIFICADO 4 2
CAPITULO ÚNICO
SECCIÓN 1. De la Clasificación.
Art. 30. Con el fin de conservar y preservar el Patrimonio Edificado del
Centro Histórico 43 , se establecen los siguientes grupos tipológicos:
I. Arquitectura
Monumental:
Son edificaciones
con
características
arquitectónicas y antecedentes históricos únicos en la totalidad del
conjunto. Por su gran calidad arquitectónica y monumentalidad hitos
visuales
II. Arquitectura Relevante: Son edificaciones de menor escala, con
calidad arquitectónica y/o antecedentes históricos y características
estilísticas de gran valor. En términos generales corresponde al entorno
de la arquitectura monumental
III.
Arquitectura
Tradicional.
Esta
arquitectura
conserva
algunos
elementos decorativos y estilísticos de la arquitectura relevante pero con
características
más modestas.
Complementa
el contexto
edificado
constituyendo una edificación de transición entre la arquitectura relevante
y a vernácula o popular.
IV.- Arquitectura vernácula. Este grupo esta formado por inmuebles de
características modestas, su importancia radica en constituir testimonios
de la arquitectura popular de la ciudad.
42
Reglamento general de aplicación del plan parcial de conservación del centro
histórico de la Ciudad de Oaxaca de Juárez, Oax.
43
Apéndice 2
38
TL M
nn
a
a
• SXXL
UWB&amHMMttKUiUMXOMUMeiNI^Mfc
a
UNMHBLH.JHHMHBÉU
BJMRgHnxwiBteMiain
EBCHH&PffBIBBBtPLtfM
•«liNUIH.HAUMMKMIWUeUMrKaWaKJINtt.'W:
39
2.4.2. Métodos y enfoques de valuación
Para iniciar nuestro proceso tendremos que definir lo que es método y no
es
más
que
una
secuencia
ordenada
para
lograr
un
objetivo.
Considerando su origen de la palabra tenemos que metudus 4 4 del griego
significa modo. Este método consiste en aplicar una tabla específica para
las características de este tipo de inmuebles, en donde se podrán obtener
a partir de la visita física al inmueble, todas las características tangibles
del inmueble.
Enfoques de valuación 4 5
Los enfoques de valuación aplicables para esta normatividad son:
I. De mercado.
II. Físico.
III. Residual.
1. Estático.
2. Dinámico.
IV. De capitalización de rentas.
Con el resultado de los valores obtenidos por los enfoques anteriores se
sustentará el valor comercial del inmueble.
I.- Enfoque de mercado. Para la utilización de este enfoque se deberá
disponer de información suficiente del mercado local de que se trate; a
efecto de contar con al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles
similares que reflejen en el avalúo, adecuadamente, la situación actual de
Del griego se deriva
Diario oficial de la federación del 27 de Septiembre del 2004. Sociedad Hipotecaria
Nacional, S.N.C. Reglas de carácter general que establecen la metodología para la
valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda. CAPITULO V.
45
40
dicho mercado. Al mismo tiempo se deberán identificar, en su caso,
parámetros necesarios para realizar una homologación de comparables:
Procedimiento para realizar un avalúo utilizando el enfoque de mercado.
Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:
1. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios
actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su
caso, de ofertas en firme.
2. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre
los
precios
obtenidos,
una
muestra
representativa
de
los
que
correspondan como comparables, a la que se aplicará el procedimiento
de homologación correspondiente.
3. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que
resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.
4. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización,
en función de los precios homologados.
II.- Enfoque físico. Este enfoque será aplicable en la valuación de toda
clase de edificios habitacionales y elementos privativos de éstos, ya sea
en proyecto, construcción, remodelación o terminados; o bien, tratándose
de estudios de valor que reflejen valores con hipótesis de vivienda
terminada.
Procedimiento de cálculo para realizar un avalúo mediante el enfoque
físico. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se
deberán sumar los siguientes componentes:
41
1. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir
o remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a
remodelar se utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su
caso, el enfoque residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas;
analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician
su condición.
2. Los costos de la construcción o de las obras de remodelación
serán los costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de
costos para la zona, incluyendo los costos indirectos. Los costos
indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio del
mercado según las características del inmueble, con independencia de
quien pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los
precios existentes en la fecha del avalúo y serán integrados dentro del
valor de reposición considerado como nuevo. De manera enunciativa mas
no limitativa se incluirán como necesarios los siguientes:
a. Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la
formalización de obra realizada al inmueble.
b. Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra.
c. Los costos de licencias de construcción.
d. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción.
e. Gastos por administración.
f. Otros estudios necesarios.
g. No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni
cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.
42
En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no
adheridos a la construcción que sean fácilmente removidos.
Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico de
las
construcciones,
el
cual
será
calculado
por
alguno
de
los
procedimientos siguientes:
a. Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este
caso,
el
perito
valuador
deberá
justificar
adecuadamente
el
procedimiento utilizado en dicha estimación. Si atribuyera diferentes
vidas útiles a los tipos de construcción, elementos adicionales y, en
su caso, instalaciones especiales, será necesaria la justificación por
cada una de ellas.
b. Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se
multiplicará el valor de reposición nuevo excluido el valor del
terreno, por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble
entre su vida útil total. Esta última será la estimada por el perito
valuador
y, como
máximo, será
de
100 años
para
edificios
habitacionales.
Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará
como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el
edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de
diseño u obsolescencia.
c. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las
obras complementarias.
En la determinación del valor de reposición de los inmuebles en
construcción o en remodelación, se atenderá a la situación de la obra
ejecutada en la fecha de la valuación, sin incluir mobiliario no instalado,
salvo lo previsto para los estudios de valor.
43
III.- Enfoque residual. Mediante el enfoque residual, el valor del
inmueble se calculará siguiendo alguno de los siguientes procedimientos:
1. Procedimiento estático o de análisis de inversiones con valores
actuales.
2. Procedimiento dinámico o de análisis de inversiones con valores
esperados.
Mediante este enfoque se calculará un valor que se denominará valor
residual, que permite estudiar elementos de proyectos inmobiliarios y su
relación con el valor comercial.
El enfoque residual estático podrá aplicarse a los terrenos, inmuebles en
remodelación en los que su construcción se realice en un plazo no
superior a un año, así como en los inmuebles terminados cuando sea
posible identificar la superficie de terreno.
El enfoque residual dinámico podrá aplicarse a los terrenos urbanos o
urbanizables que estén o no edificados, o a los edificios en proyecto,
construcción o remodelación.
Requisitos del enfoque residual. Para la utilización de este enfoque será
necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a. La existencia de información adecuada para determinar el proyecto
inmobiliario más probable a desarrollar, de acuerdo con la normatividad
urbana aplicable.
b. La existencia de información suficiente sobre costos de construcción,
gastos
necesarios
de promoción, financieros
y, en su caso, de
comercialización que permita estimar los costos y los gastos normales
44
para un promotor de tipo medio y para una promoción de características
semejantes a la que se va a desarrollar.
c. La existencia de información de mercado que permita calcular los
precios de venta más probables de las viviendas que se incluyen en la
promoción o en el edificio habitacional para su comercialización.
d. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de
promociones semejantes. Para poder aplicar el enfoque residual por el
procedimiento dinámico será necesario, además de los
requisitos
señalados en el párrafo anterior, contar con información sobre los
programas
y
calendarios
de
construcción
o
remodelación,
de
comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión y ejecución de la
urbanización. Será necesario justificar razonada y explícitamente todas
las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados para la realización del
enfoque residual, tanto estático como dinámico.
1 . - Procedimiento estático. Para el cálculo del valor residual por el
procedimiento estático se deberá:
a. Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios a que se
refieren estas reglas, los de comercialización y, en su caso, los
financieros normales para un Promotor de tipo medio y para una
promoción de características similares a la analizada. En el caso de
inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con
proyecto de obra nueva, también se tendrán en cuenta los costos de
construcción presupuestados en el proyecto correspondiente.
b. Estimar el valor en venta del inmueble, para la hipótesis de vivienda o
edificio terminado en la fecha de la valuación. Dicho valor se obtendrá
por alguno de los enfoques establecidos en las presentes reglas.
45
c. Fijar el margen de beneficio del promotor. Se fijará por la unidad de
valuación, a partir de la información de que disponga sobre promociones
de semejante naturaleza, y en atención del más habitual en las
promociones de similares características y emplazamiento, así como de
los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.
Fórmula de cálculo del valor residual estático. Se calculará aplicando la
siguiente fórmula:
F = VI x (1 - b) - Pn
Donde:
F= Es el valor del terreno o inmueble por remodelar.
Vl= Es el valor del inmueble terminado o bajo la hipótesis de edificio
habitacional terminado.
b= Es el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Pn= Son los pagos necesarios considerados.
2.- Procedimiento dinámico. Para el cálculo del valor residual, mediante
el procedimiento dinámico se deberá:
a. Estimar los flujos de caja con base en: los ingresos y, en su caso, los
enganches de crédito que se espere obtener por la venta del inmueble a
promover, así como los egresos que se estime realizar por los diversos
costos y gastos durante la construcción o remodelación, incluso los
egresos por los créditos concedidos. Dichos ingresos y egresos se
aplicarán
en
las
fechas
previstas
para
la
comercialización
y/o
construcción del inmueble, bajo calendarización mensual.
Para estimar los ingresos a obtener bajo la hipótesis de vivienda
terminada, se utilizarán los valores obtenidos por los enfoques de
comparación y/o por capitalización de rentas en la fecha de valuación.
46
Para estimar los egresos a realizar, se tendrán en cuenta los costos de
construcción, los gastos necesarios a que se refieren estas reglas, los de
comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor
de tipo medio.
Para inmuebles en remodelación y en aquellos terrenos que cuenten con
proyecto de obra nueva, se tendrán en cuenta los costos de construcción
presupuestados en el proyecto correspondiente.
b. Seleccionar la tasa de descuento que represente la rentabilidad media
anual del proyecto, sin tener en cuenta el financiamiento ajeno que
obtendría un promotor medio en una promoción con las características de
la analizada.
Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta el
financiamiento ajeno, la tasa de descuento deberá ser incrementada en
función del porcentaje de dicho financiamiento, atribuido al proyecto, y de
las tasas de interés habituales del mercado hipotecario. Dicho incremento
deberá ser, en todo caso, debidamente justificado.
Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico. El
valor residual del inmueble calculado por el procedimiento dinámico, será
la diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta
del inmueble terminado y el valor actual de los egresos realizados por los
diversos costos y gastos, para el tipo de capitalización fijado, utilizando
la siguiente fórmula:
F = [ l j / ( 1 + i ) j ] - [ E k / ( 1 + i)k]
47
Donde:
F= Es el valor del terreno o inmueble a remodelar.
Ij= Es el importe de cada ingreso previsto en el momento j .
j=
Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación
hasta que se produce cada uno de los ingresos.
Ek= Es el importe de cada egreso previsto en el momento k.
k=
Es el número del periodo previsto desde el momento de la valuación
hasta que se produce cada uno de los egresos.
i=
Es la tasa de descuento correspondiente a la duración de cada uno
de los periodos de tiempo considerados.
IV.- Enfoque de capitalización de rentas. La utilización de este enfoque
requiere que existan suficientes datos de rentas sobre Comparables que
reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación
de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de
clase mínima, económica, interés social y media, descritas en la regla
vigesimoséptima. 4 6
Procedimiento
para
realizar
un
avalúo
mediante
el
enfoque
de
capitalización de rentas. El cálculo del avalúo, mediante este enfoque
exigirá:
I. Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente,
teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición
efectiva, entre los que se encuentran:
1. Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables.
Diario oficial de la federación del 27 de Septiembre del 2004. Sociedad Hipotecaria
Nacional, S.N.C. Reglas de carácter general que establecen la metodología para la
valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda.
Ver cuadro de referencia en apéndice 2
48
2. Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función
del comportamiento general del mercado:
2.1 Porcentaje de desocupación (vacíos).
2.2 Impuesto predial.
2.3 Conservación y mantenimiento.
2.4 Administración.
2.5 Seguros (en su caso).
2.6 Otros relevantes.
II. Estimar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización aplicable
podrá considerarse como la correspondiente a una inversión, la cual
deberá estar en función del riesgo de la inversión y referida a las tasas
de rendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su
caso, fundamentar la aplicación de referencias internacionales. El
procedimiento para la obtención de esta tasa deberá ser justificada en el
propio avalúo.
Fórmula de cálculo del valor. El valor de capitalización del inmueble, se
calculará utilizando la siguiente fórmula:
VC = PMT [1 - (1+i)-n]i
Donde:
VC= Valor de capitalización.
PMT= Pago total (ingresos menos egresos).
I= Tasa de capitalización aplicable.
N= Número de periodos.
49
C I I c
BIBLIOTECA
Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar, se expresarán en las
unidades de tiempo correspondientes a la duración de cada uno de los
periodos considerados.
2.4.3. Metodologías de evaluación de proyectos.
Toma de decisiones operativas
1 . - Introducción.
El hecho de que a lo largo de nuestra vida debemos tomar un sinnúmero
de decisiones, podría hacernos pensar que el dirigir esfuerzos a estudiar
algo que todo mundo hace, es perder el tiempo. Sin embargo, la mayor
parte de las decisiones que tomamos son triviales, esto significa que no
se requiere de ningún procedimiento formal o estructurado para tomarlas.
Además, cuando las decisiones son triviales, las consecuencias de no
tomar la mejor decisión son despreciables. Por el contrario, cuando
tenemos que tomar una decisión importante, no debemos proceder de
igual manera, es decir, no debemos tomar la decisión de una manera
intuitiva, si no que debemos establecer un procedimiento general que nos
ayude a seleccionar la decisión que producirá los mejores resultados para
nosotros.
A continuación presentamos una breve descripción de los conceptos más
comunes en el análisis de proyectos de inversión. Los conceptos están
ordenados de forma que, apegándose a esta metodología se consiga
tomar las decisiones menos azarosas.
Establecemos este marco conceptual de manera suscita para entrar de
lleno al contenido del trabajo, en donde se exponen lo que llamamos
"métodos" de análisis y que son, en realidad, explicaciones concisas a las
50
ecuaciones matemáticas más frecuentemente usadas en la evaluación de
proyectos de inversión.
Son estas ecuaciones las que ayudan al decisor a inclinarse por uno u
otro proyecto, a sabiendas de que sus preferencias personales o grupales
serán las definitorias.
Identificación de alternativas.- Cuando nos enfrentamos a una decisión,
lo primero que tenemos que hacer es determinar los posibles cursos de
acción que se pueden seguir. La existencia de posibles cursos de acción
es un requisito indispensable en el proceso de toma de decisiones.
Cuando sólo se tiene una sola alternativa de decisión, no es necesario
perder el tiempo en analizar por dónde proceder.
El paso de identificación de alternativas del proceso de toma de
decisiones requiere que se generen todas las alternativas disponibles. Lo
anterior significa que se debe tener mucho cuidado en tratar de incluir
todas las alternativas. Para esto debemos estar capacitados de manera
que reconozcamos cuándo ya se han agotado los diferentes cursos de
acción a través de los cuales una decisión puede ser tomada.
Esto no significa que siempre estaremos generando nuevas alternativas y
postergando, por consiguiente la dedición, sino, por el contrario, vale la
pena preguntarnos cuándo vamos a dejar de generar alternativas y a
empezar a analizar las disponibles. La respuesta a la pregunta anterior
es clave, ya que de otra manera el proceso de toma de decisiones sería
demasiado lento.
Consecuencias cuantificables.- El siguiente paso es determinar las
consecuencias cuantificables de cada alternativa, es decir, es necesario
evaluar todo aquello que sea factible de cuantificar. Si aplicamos estas
51
ideas generales en la evaluación de proyectos de inversión, entonces,
después de generar las alternativas con las cuales se puede realizar el
proyecto, se debe tratar de expresar en términos monetarios
las
consecuencias de cada curso de acción.
Consecuencias
no
cuantificables.-
Al
analizar
las
diferentes
alternativas disponibles, es muy común encontrar factores que son
importantes pero que no se pueden medir monetariamente, aún así éstos
deben ser considerados en el análisis antes de tomar la decisión.
Normalmente lo que se hace es seleccionar aquellas alternativas que
presenten las mayores ventajas monetarias, a menos de que los factores
imponderables pesen más que los que se pueden evaluar objetivamente.
Análisis de alternativas.- Una vez que las alternativas han sido
generadas y sus consecuencias cuantificables evaluadas, el siguiente
paso es utilizar algún procedimiento general que ayude a seleccionar la
mejor de ellas. El usar métodos cuantitativos en lugar de empíricos nos
lleva a ser más consistentes en nuestras decisiones, porque siempre se
usaría la misma lógica para arribar a la decisión recomendada, además,
es de esperarse que el usar procedimientos lógicos, basados en cálculos
matemáticos, nos ayudará consistentemente a tomar mejores decisiones.
Es conveniente decir algunas ideas sobre lo que es una buena decisión.
Debemos distinguir entre una buena decisión y un buen resultado. Para la
mayoría de las personas esta distinción no es fácil de hacer. Una buena
decisión es una basada en la información disponible y tomada después de
un análisis lógico que considere todas las consecuencias de las
diferentes
alternativas.
Sin
embargo,
una
buena
decisión
no
necesariamente producirá buenos resultados, y una mala decisión puede
producir buenos resultados, esto es, nadie espera que una persona
obtenga buenos resultados de todas y cada una de las decisiones que
52
tome, sin embargo, si una persona toma consistentemente buenas
decisiones, entonces, tendrá un alto porcentaje de buenos resultados.
Control de la alternativa seleccionada.- Los procedimientos para seguir
y controlar las propuestas de inversión seleccionadas aseguran el logro
de las metas fijadas por la organización y permiten mejorar el proceso de
planeación
al
eliminar
aquellas
estrategias
que
conducen
a
la
organización hacia un objetivo no planeado y no deseado.
Mediante procedimientos de seguimiento y control de la alternativa del
proyecto seleccionado, es posible comparar la inversión actual, los
ingresos netos obtenidos, y el rendimiento real obtenido, con las
estimaciones de inversión, ingresos netos y rendimiento esperado del
proyecto.
Estos
procedimientos
de seguimiento
y control
de
las
inversiones son muy recomendables que sean implementadas en toda
organización, pues permite comparar los resultados obtenidos con los
planeados. Se recomienda emitir reportes periódicos durante la vida de la
inversión de forma que se pueda cambiar de dirección o establecer
medidas correctivas que encaucen o dirijan a la organización hacia los
objetivos planteados.
Valor del dinero a través del tiempo.- Puesto que el dinero puede ganar
un cierto interés cuando se invierte por un cierto período de tiempo, es
importante reconocer que un peso que se reciba en el futuro valdrá
menos que un peso que se tenga actualmente. Es precisamente esta
relación entre interés y tiempo lo que conduce al concepto del valor del
dinero a través del tiempo, por ejemplo, un peso que se tenga
actualmente, puede acumular intereses durante un año, mientras un peso
que se reciba dentro de un año no nos producirá ningún rendimiento, lo
que significa que cantidades iguales de dinero no tienen el mismo valor,
si se encuentran en puntos diferentes en el tiempo y si la tasa de interés
es mayor que cero.
53
Tasa de Interés: La palabra interés significa la renta que se paga por
utilizar dinero ajeno, o bien la renta que se paga al invertir nuestro
dinero. Puesto que estas dos situaciones se presentan en innumerables
formas, es conveniente desarrollar una serie de fórmulas de equivalencia
para determinar el rendimiento obtenido en una determinada inversión, o
el costo real que representa una determinada fuente de financiamiento.
2.-MÉTODODEVALORPRESENTENETO(VPN)
NETPRESENTVALUE(NPV)
El método del valor presente neto es uno de los criterios
mas
ampliamente utilizados en la evaluación de proyectos de inversión.
Consiste en determinar el valor del dinero en el año cero de los flujos de
efectivo de inversión, descontando el valor presente de los flujos de
efectivo de las erogaciones, durante la vida útil del proyecto a una tasa
determinada.
VPN=¿ ( B j - / . ) ( l+i)-J
Donde
VPN = Valor Presenta Neto.
I
= Flujo de Inversiones del período j .
B
= Flujo de beneficios del periodo j .
n
= Número de periodos de vida del proyecto,
i
= Tasa de recuperación mínima atractiva.
54
VPN
Interés
Cabe hacer notar que se trata de una función monótona decreciente, ya
que al aumentar la tasa de interés el valor presente neto decrece.
3.- MÉTODO DE LA TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
INTERNAL INVESTEMENT RETURN (IIR)
Es un indicador económico ampliamente acepado para
establecer la
rentabilidad de un proyecto. Se define como aquélla tasa de interés que
iguala a cero el valor actual neto de los flujos de efectivo del proyecto
TIR
n
X ( B j - / y ) ( l +i*)-j = 0
Donde:
= Aquella tasa que hace que el valor presente neto sea cero
= Flujo de Inversiones del período j .
B
= Flujo de beneficios del periodo j .
n
= Número de periodos de vida del proyecto.
55
VPN A
Área de Inversión
TIR
Interés
Área de no inversión
Consideraciones:
Existen proyectos con varias tasas de retorno, esto porque en el flujo se
presentan tanto beneficios como inversiones de manera alternada (esto
hace que la función presente cambios de signos) y se recomienda utilizar
otro método de evaluación.
La TIR considera que los intereses obtenidos en los distintos periodos, se
reinvierten en el mismo proyecto, situación que en la realidad es muy
poco probable que se presente.
Por lo anterior este método tiene fuertes limitantes a considerar.
4.- MÉTODO DE LA RELACIÓN BENEFICIO COSTO (B/C)
Este método equivalente consiste en dividir el valor presente neto de los
flujos de efectivo de los beneficios generados por el proyecto entre el
valor presente de los flujos de efectivo de las inversiones, este indicador
nos muestra si tenemos mas beneficios que costos en la inversión de
este proyecto.
56
2>-(i+o
-y
B/C =^
-i
Donde
B/C
I
= Relación Beneficio Costo.
= Flujo de Inversiones del período j .
B
= Flujo de beneficios del periodo j .
n
= Número de periodos de vida del proyecto.
i
= Tasa de recuperación mínima atractiva.
Por lo tanto, para que el proyecto sea atractivo utilizando este método, la
relación debe ser mayor a uno.
5.- MÉTODO DEL TIEMPO DE RECUPERACIÓN DE CAPITAL (TRC)
Este indicador nos muestra el tiempo en el que recuperaremos la
inversión realizada en el proyecto y se define como el punto en el tiempo
donde se igualan los flujos de efectivo actualizados tanto de los
beneficios como los de las inversiones.
TRC
n
£B
.*
1
n
.(i +o ' =E .(i +o '
57
Donde
TRC = Tiempo de Recuperación de Capital.
I
= Flujo de Inversiones del período j .
B
= Flujo de beneficios del periodo j .
i
= Tasa de recuperación mínima atractiva.
t*
= tiempo en el que los beneficios y los gastos actualizados (VPN)
son igual a cero.
B
TRC
Tiempo
58
6.- CRITERIOS PARA ACEPTAR O RECHAZAR UN PROYECTO DE
INVERSIÓN
De los cuatro métodos de evaluación que se mencionan anteriormente, se
resume a continuación los puntos más relevantes a considerar para cada
uno de ellos en su aplicación tratándose de proyectos independientes.
PROYECTOS
DE
INVERSIÓN
INDEPENDIENTES
ACEPTACIÓN RECHAZO
INDIFERENCIA
VALOR PRESENTE NETO
>0
<0
=0
VALOR FUTURO
>0
<0
=0
<m
=m
BENEFICIO >1
<1
=1
TIEMPO DE RECUPERACIÓN < H
>H
=H
TASA INTERNA DE RETORNO >n
RELACIÓN
COSTO
DE LA INVERSIÓN
Donde:
n = Número de periodos.
m = Tasa de recuperación mínima atractiva.
H = Horizonte de tiempo en el que se desea recuperar la inversión
59
2.5.
Consideraciones
para
edificaciones
catalogadas
como
patrimonio cultural
Para aplicar las consideraciones 4 7 especificas al inmueble, partiremos
en limitar las áreas que se consideran como centro histórico y que esta
sujeta a las restricciones que impuso el gobierno para no modificarlas. Se
tomaran de acuerdo a la historia del inmueble, y se fundamentaran el los
diferentes bibliografías que se tienen, en el archivo general del estado y
en el informe de los mismos propietarios,
Una vez obtenidos los datos
históricos del inmueble a valuar, procederemos al siguiente análisis que
nos permitirá obtener el valor del bien inmueble.
VALUACIÓN
Al tratarse de cambios específicamente en el método,
será necesario
promover dichos cambios con las dependencias encargadas de hacer las
valuaciones, como pueden ser:
La valuación bancaria, donde se deberá
buscar la creación de una
categoría especial de valuadores en el ramo inmobiliario, que se
especialice
en
el
trabajo
con
edificios
históricos,
profesionales
familiarizados de alguna forma con lo que implica trabajar con estos
inmuebles, con la importancia de mantenerlos y con el hecho de que su
valor no se reduce a lo económico, sino que tiene una gran incidencia en
lo social. Por lo que a la circular 1462 de la Comisión Nacional Bancaria,
en donde se mencionan las especialidades de Inmuebles, Maquinaria y
Equipo, y Agropecuarios, como las áreas de desarrollo que abarcaran las
instituciones bancarias nacionales. Se le deberá adicionar la especialidad
de Inmuebles Históricos. En donde el valuador en caso de no tener
conocimientos sobre este tipo de inmuebles deberá apoyarse con un
profesional en restauración o carrera similar.
Acto especifico que determina la razón de una característica. Diccionario de la
lengua española
60
De esta misma circular en su apartado II se propone adicionar los
siguientes conceptos:
1 . - Sistemas que apliquen para desarrollar la descripción y clasificación
de los inmuebles 4 8 , una descripción del inmueble en donde se manifieste
los elementos arquitectónicos relevantes, a si como el origen del
concepto para lo que fue concebido, en donde encontramos valores
físicos así como estéticos.
2.- Procedimientos y criterios empleados para efectuar la inspección y
levantamiento físico de los bienes a valuar 49 , en donde será relevante el
levantamiento físico de los inmuebles en estudio, debido a que la mayoría
no tiene planos y las dimensiones de los muros es variado debido a los
diversos
sistemas
constructivos
de
las
épocas
en
las
que
se
construyeron, en los levantamientos preferentemente se deberá expresar
materiales utilizados, claros entre muros y alturas por cada área del
inmueble.
3.-Sistemas y criterios para determinar la vida útil total y la vida útil
remanente 50 , en este aspecto es importante manejar una escala diferente
a la utilizada para inmuebles contemporáneos, misma que en ningún caso
otorga más de 100 años de vida útil a un inmueble, siendo que un
inmueble histórico puede llegar a tener hasta 400 años de edad y
mantenerse en condiciones aceptables. Es en esta parte en donde es
relevante la participación de un profesionista
con especialidad en
restauración que trabajara conjuntamente con el valuador, para definir las
características intrínsecas del inmueble como son su origen, sistema
constructivo, estado de conservación, y el uso probable a futuro del
inmueble.
COMISIÓN NACIONAL BANCARIA, Guía de Evaluación Para Peritos ver apéndice 3
COMISIÓN NACIONAL BANCARIA, Guía de Evaluación Para Peritos
COMISIÓN NACIONAL BANCARIA, Guía de Evaluación Para Peritos
61
Con estos datos el valuador podrá determinar un factor de demerito de
acuerdo a las características propias del inmueble, para determinar el
factor se deberá considerar el valor del inmueble como si fuera nuevo y
restar el costo de mantenimiento par dejarlo como si fuera nuevo, este
resultado deberá ser dividido entre el valor del inmueble como si fuera
nuevo 51
Formula del demerito
(CRN - CM)
D =-
—CRN
D=
demerito
CRN= costo de reposición nuevo
CM=
costo de mantenimiento (restauración)
4.- Consideración a la característica del inmueble de acuerdo a la
clasificación que se tiene 5 2 , que para fines de dar un parámetro de valor
se considera los tipos de inmuebles (Fti) de la siguiente manera, el factor
que se ha determinado esta en función de una escala de valor lineal.
Considerando como base la construcción tradicional. Por lo que se
entiende que los inmuebles monumentales tendrán mayor valor que los de
tipo vernáculo
TIPO DE CONSTRUCCIÓN
FACTOR
MONUMENTAL
1.25
RELEVANTE
1.1
TRADICIONAL
1.0
VERNÁCULA
0.9
51
Formula manejada para la determinación de factores de demérito evitando la
parcialidad de la formula lineal. Aceptada para avalúos emitidos por la CABIN, por
ejemplo, el Avalúo de Terrenos y construcciones pertenecientes al recinto portuario
de Veracruz, en donde se incluyen muelles, edificios y bodegas del siglo XIX.
52
http://www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/OAXACA/Miinicipios/Oaxaca/OAJReg31.pdf
62
5.- Un factor que se debe considerar es el destino que se le dará al bien
inmueble de acuerdo a sus características, a este le llamaremos Factor
de uso (Fus) en este tipo de desiciones se deberá tomar en a un
profesionista en restauración, para con criterio mas analizado poder
determinar que tipo de ocupación nos permitirá el bien inmueble. Cabe
hacer mención que para el centro historio se tienen básicamente tres
tipos de uno de suelo y que es el Habitacional, Mixto y Comercial. De
acuerdo al comportamiento que se tiene en el mercado el valor del metro
cuadrado de construcción varía de acuerdo al uso y tenemos los
siguientes valores promedio, los cuales se tomaran como factores. Al
considerar un mayor factor para el uso habitacional, se pretende gente
siga habitando el centro histórico y desalentar el uso únicamente para
comercio.
USO DEL INMUEBLE
FACTOR
HABITACIONAL
1.20
MIXTO (habitacional-comercial)
1.10
COMERCIAL
1.00
Es necesario considerar lo establecido por la Comisión Nacional Bancaria
en la Circular 1462 53 , en lo referente a la eliminación de un formato único
para la realización de avalúos inmobiliarios , dando solo los lineamientos
generales del contenido, permitiendo un manejo más amplio del mismo.
En este caso, se propone crear un formato que sea utilizado en forma
específica para el trabajo con edificios históricos, partiendo del contenido
básico ya mencionado y enfatizando los aspectos relevantes a estudiar o
manejar. Del mismo modo, deberá incluirse un instructivo de llenado en el
manual de valuación propuesto por cada institución bancaria, en donde
COMISIÓN NACIONAL BANCARIA, Circular 1492, 14 de febrero de 2000.
63
se especifiquen las partes en las que deberá intervenir un arquitecto
restaurador.
Esta modificación implicaría la existencia de un formato de contenido
general para avalúo inmobiliario simple y uno específico para el caso de
inmuebles catalogados o ubicados dentro de una zona histórica, no
modificando
lo establecido
para edificios contemporáneos
pero sí
marcando las particularidades del trabajo con edificios históricos.
64
CAPITULO III MÉTODO
3.1 TIPO DE ESTUDIO
Por las características del tema en investigación, el tipo de estudio será
el
descriptivo
(DANKHE
1988) 54 ;
porque
nos
permite
identificar,
determinar y medir las variable de la metodología y consideraciones
aplicadas
para
la valuación
de
inmuebles
construidos
en
zonas
consideradas como históricas o del patrimonio edificado de la humanidad
para el estado de Oaxaca y con base en esto, establecer una propuesta
de solución.
3.2 HIPÓTESIS
Para valuar bienes históricos se plantean las siguientes hipótesis
H 1 . - Aplicando métodos de valuación y ponderación de factores se
obtendrán costos comerciales mas apegados a la realidad en los
inmuebles del centro histórico de la ciudad de Oaxaca.
3.3. MODELO OPERACIONAL DE LA VARIABLE DE LA HIPÓTESIS
X1
MÉTODOS DEVALUACIÓN
PARA INMUEBLES
HISTÓRICOS
Y1
h
VALOR COMERCIAL
DEL INMUEBLE
HISTÓRICO
'
Variable independiente.
Variable dependiente
menciona que los estudios descriptivos, buscan especificar las propiedades
importantes del fenómeno sometido a un análisis; y este es el caso de la
investigación realizada.
65
3.4 DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES DE LA HIPÓTESIS.
X 1 . - VARIABLE INDEPENIENTE. MÉTODO: Que es el modo estructurado
y ordenado de obtener un resultado, descubrir la verdad y sistematizar
los conocimientos para determinar el valor catastral de un inmueble
histórico.
Y 1 . - VARIABLE DEPENDIENTE. VALOR COMERCIAL: Que es costo de un
Inmueble a precio actual, considerando su historia, su estado actual y su
uso.
3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN
La investigación tiene un diseño no experimental: porque es aquel que se
lleva a cabo sin manipular las variables que inciden en la problemática
para establecer la metodología y consideraciones aplicadas para la
valuación de inmuebles
construidos en zonas consideradas como
históricas o del patrimonio edificado de la humanidad para el estado de
Oaxaca y se estudia el fenómeno en su contexto natural.
66
CAPITULO IV.- EJERCICIO PRÁCTICO
En el presente ejercicio se hace la comparativa de los valores que se
obtienen en una valuación de un bien inmueble, tomando el formato de
CAVIN que se aplica en ciudad de México.
En la primera propuesta de análisis se hace tomando el edificio como
normalmente se consideran los parámetros; se hace el estudio de sus
comparables, se homologan los resultados, y se obtiene la interpretación
de estos. Los valores que se obtiene son los siguientes:
Valor físico directo.
Valor de capitalización de rentas.
Valor de mercado.
En la segunda propuesta se obtendrán al igual los tres tipos de valores
pero en este ejercicio se tomara en cuenta que se hace el avaluó para un
bien inmueble ubicado en el área considerada como patrimonio cultural
de la humanidad. Por lo que en el cálculo de los valores se tomaran en
cuenta los siguientes factores:
Factor de demerito por mantenimiento.
Factor de utilización del inmueble.
Factor de tipología.
Al intervenir estos factores el valor físico directo se incrementa con
respecto al primer análisis, por lo que se entiende que estos factores
consideran al inmueble con todas sus características reales.
67
El factor de demerito por mantenimiento (Fde) se propone con la
siguiente formula:
F o r m u l a del d e m e r i t o
(CRN - CM)
D=
CRN
D=
demerito
CRN= costo de reposición nuevo
CM=
costo de mantenimiento (restauración).
El factor para el uso (Fus) del inmueble se propone con la siguiente
tabla:
Uso del inmueble
Factor
Habitacional
1.20
Mixto (hab.-com.)
1.10
comercial
1.00
De acuerdo a la clasificación de inmuebles el factor de tipo (Fti) del
inmueble se propone en la siguiente tabla
Tipo de Construcción
Factor
Monumental
1.25
Relevante
1.10
Tradicional
1.00
Vernácula
0.90
68
INVESTIGACIÓN DEMERCADO
1.-TERRENO
Ref. No. 1:
Ubicación:
Superficie:
Precio:
Valor/m2.
Información:
Observaciones:
Ref. No. 2:
Ubicación:
Superficie:
Precio:
Valor/m2.
Información:
Observaciones:
Ref. No.3:
Ubicación:
Superficie:
Precio:
Valor/m2.
Información:
Observaciones:
Ref. No. 4:
Ubicación:
Superficie:
Precio:
Valor/m2.
Información:
Observaciones.
Ref.
No.
1
2
3
4
$
$
$
$
Calle:
Libres
Colonia: Centro
1,150.00m2
$
6,000,000.00
$
5,217.39/m2
Tel:
Zonadesimilares condiciones
No. s/n*
UsodeSuelo: Habitacional ycomercial
400.00m2
LoteModa:
2.88
SLo/SLm:
Inmobiliaria Gamali
superficie mayor allotetipo
No. s/n*
Calle:
Xicotencait
Colonia: Centro
UsodeSuelo: Habitacional ycomercial
80.00m2
400.00m2
LoteModa:
$
550,000.00
2
0.20
SLo/SLm:
$
6,875.00/m
Inmobiliaria Gamali
Tel:
Zonadesimilares condiciones superficie menor
allotetipo
Calle:
PinoSuarez
Colonia: Centro
490.00m2
$
3,000,000.00
$
6,122.45/m2
Tel:
Zonadesimilares condiciones
No. s/n*
UsodeSuelo: Habitacional ycomercial
400.00m2
LoteModa:
SLo/SLm:
1.23
Inmobiliaria Gamali
Calle:
Libres
No. s/n*
Colonia: Centro
UsodeSuelo: Habitacional ycomercial
960.00m2
400.00m2
LoteModa:
$
5,000,000.00
2
SLo/SLm:
2.40
$
5,208.33/m
Tel:
Arq. Ruben Leyva Castellanos
Zonadesimilares condicionessuperficie mayor
allotetipo
Valor
Unitario
5,217.39/nf
6,875.00mv
6,122.45/m:
5,208.33/nrv
TABLA DEHOMOLOGA CIONDEVALOR
S
)N
FACTORESD E HOMOLOGACK E
Zona
Ubic. Forma
Uso Superf. Comer. Homol.
1.00
1.00
1.00
1.00
1.02
0.90
0.92
1.00
0.87
1.00
1.00
1.00
0.90
0.78
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.90
0.90
1.00
1.00
1.00
1.02
0.90
0.92
1.00
9HHB''''ttHHÉ
mmn
$
$
$
$
Valor
Homologado
4,796.28/m2
5,385.82/m2
5,515.72/m2
4,787.95/m2
PROMEDIO: $
Valor unitarioaplicado: $
5,121.44/m2
5,120.00/m2
seomiteelnumeroporobvias razones
casa habitación en el centro histórico
69
TESORERÍA:\
1,444.00
Valor Hom
Valor Prom
4,796.28
5,120,00
Zona Ubic.FormaFrenteSuperf.Comer. FRe
1 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98 1.11 1/1.09
Valor Hom
5,385.82
I
I
Valor Prom
5,120.00
Zona Ubic.FormaFrenteSuperf.Comer. FRe
2 1.00 1.15 1.00 1.00 1.00 1.11 1/1.28
Valor Hom
5,515.72
Valor Prom
5,120.00
Zona Ubic.FormaFrenteSuperf.Comer. FRe
3 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.11 1/1.11
Valor Hom
4,787.95
Valor Prom
5,120.00
Zona Ubic.FormaFrenteSuperf.Comer. FRe
4 1.00 1.00 1.00 1.00 0.98 1.11
1/1.09
70
Investigación deterrenos
referencia1
referencia2
referencia 3
referencia 4
71
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
2.- INMUEBLES ENVENTA
Ref. No. 1:
Ref. No.2:
Ref. No.3:
Ref.
No.
1
2
3
Ubicación:
Morelos Col.Centro.
649.00 m2
Valor/m2 Const Mercado:
Superficie construida:
$
Precio:
$ 8,000,000.00
Sup deterreno:
800.00 m2
1.00
Precio delterreno:
$
4,950.00
calif. Delterreno:
$
6,015.41 /m 2
Valor de la Construcción:
Valor/m2 Const:
Edad de las const.:
85 años
Vida Útil Probable:
90 años
Información
Tel.:
Inmobiliaria Gamali
Observaciones:
Inmueble decalidad similar.
Ubicación:
Libres, Col. Centro
Superficie construida:
318.00 m2
Valor/m2 Const Mercado:
$
Precio:
$ 4,500,000.00
Sup deterreno:
400.00 m2
Precio del terreno:
1.00
$
4,950.00
calif. Delterreno:
$
7,710.69 /m 2
Valor de la Construcción:
Valor/m2 Const:
Edad de las const.:
60 años
Vida Útil Probable:
90 años
Información
Tel.:
Inmobiliaria Gamali
Observaciones:
Inmueble de calidad similar.
Con un cajón de estacionamiento.
Ubicación:
PinoSuarez, Col.Centro
383.00 m2
Valor/m2 Const Mercado:
Superficie construida:
$
Precio:
$ 3,750,000.00
Sup deterreno:
200.00 m2
1.00
Precio delterreno:
$
4,950.00
calif. Delterreno:
$
7,117.49/m2
Valor de la Construcción:
Valor/m2 Const:
Edadde las const.:
75 años
Vida Útil Probable:
90 años
Información
Tel.:
Inmobiliaria Gamali
Observaciones:
Zona de igual calidad
• H U H TAI BLADE HOMOLOGACIÓN DEVALORES
Valor
Unitario Residual
$
6,015.41/m 2
$
7,710.69/m 2
$
7,117.49/m 2
Edad
1.00
1.00
1.00
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN*
Cons. Calidad Area Comer.
1.00
1.00
1.21
0.90
1.00
1.00
0.98
0.90
1.00
1.00
1.02
0.90
12,326.66/m2
valor de terreno
4,096,000.00
$
3,904,000.00
$
14,150.94/m2
valor de terreno
2,048,000.00
$
2,452,000.00
$
9,791.12/m 2
valor de terreno
1,024,000.00
$
2,726,000.00
$
——
•MilBll
Valor
Homologado
Homol.
6,551.43/m 2
1.09
$
6,807.64/m 2
0.88
$
0.92
6,540.40/m 2
$
* Factores menores a 1.00 expresan que la referencia es mejor que el inmueble que se valúa.
PROMEDIO POR M2.VENDIBLE:
•
•
•
Tipo
1
• •
VALOR COMPARATIVO 0 DE MERCADO
Valor unitario
Superficie
Factor
$
6,633.16/m 2
350.00 m2
1.00
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO
$
$
6,633.16/m 2
Valor de Mercado
2,321,605.07
2,321,605.07
72
Area Sujeto
350 00
FEd Sujeto
0 60
FEd Invest
0.15
0.60
Edad
1.00
Cons.
1.00
FEd Invest
0.40
0.60
Fisico/m*
$ 7,859.29
6,633.16
Calidad
1.00
Area
1.21
Valor
Valor
Horn
6,807.64
6,633.16
Cons.
Calidad
1.00
1.00
1.00
025
0.60
Edad
1.00
Cons.
1.00
Valor
Valor
Horn
6,551.43
Edad
FEd Invest
Tesorería
$1,444.00
Prom
Comer.
1.11
Prom
Area
0.98
Comer.
1.11
Valor
Horn
Valor
6,540.40
6,633.16
Calidad
Area
Comer.
1.00
1.02
1.11
Prom
73
Investigación de construccciones
iü'
_JB i l l
referencia1
referencia2
referencia 3
74
í "„••.:'•:. .-•'.,.:> : -- :
INVESTIGACIÓN DE MERCADO
3.- INMUEBLES EN RENTA
Ref. No.1:
Ref. No.2:
Ref. No.3:
Ubicación:
Hidalgo, Centro
Superficie construida:
350.00 m2
Precio:
$
25,000.00
Valor/m2:
$
71.43/m 2
Edadde las const.:
16años
Vida Útil Probable:
90 años
Información
inmobiliaria Gamali
Observaciones:
Inmueble de calidad superior
construcción moderna
Clasificación:
Habitacional-comercial
Con doscajones de estacionamiento por nivel
Xicotencalt, centro
Ubicación:
Superficie construida:
50.00 m2
Precio:
$
4,000.00
$
80.00/m 2
Valor/m2:
40 años
Edad de lasconst.:
Vida Útil Probable:
90años
Tel:
inmobiliaria Gamali
Información
Inmueble de calidad similar.
Observaciones:
Nocuenta con estacionamiento.
Clasificación:
Habitacional-comercial
Ubicación:
Hidalgo, Centro
Superficie construida:
190.00m2
$
20,000.00
Precio:
Valor/m2:
$
105.26/m2
50 años
Edadde las const.:
90años
Vida Útil Probable:
Tel.:
inmobiliaria Gamali
Información
Observaciones:
Zona de igual calidad
Cuenta con doscajones de estacionamiento.
Clasificación:
Habitacional-comercial
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DE VALORES
Ref.
No.
1
2
3
$
$
$
Valor
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN*
Valor
Unitario
Edad Cons. Calidad Area Comer. Homol. Homologado
71.43/m 2 : 0.71
1.00
1.00
1.00
0.87
0.62 $
44.37/m 2
2
1.00
1.00
1.00
0.79
0.90
0.71 $
56.94/m 2
80.00/m
2
105.26/m
1.00
1.00
1.00
0.89
0.90
0.80 $
84.40/m 2
* Factores menores a 1.00 expresan que la referencia es mejor queel inmueble quese valúa.
PROMEDIO POR M2.RENTABLE: $
RENTA UNITARIA MENSUAL APLICADA PROMEDIO: $
61.90/m 2
62.00/m 2
casahabitación en elcentro histórico
75
Area Sujeto
350.00
FEd Sujeto
0.60
FEd Invest
0.84
0.84
Edad
0.71
Cons.
1.00
FEd Invest
0.60
0.60
Renta f(F¡sico/m2)
$ 58.94
Valor
Horn
44.37
Valor
Prom
62.00
Calidad
1.00
Area
1.00
Valor
Horn
56.94
Valor
Prom
62.00
Edad
Cons.
Calidad
1.00
1.00
1.00
Area
0.79
Valor
Horn
84.40
Valor
Prom
62.00
Area
0.89
FEd Invest
0.50
0.60
Edad
Cons.
Calidad
1.00
1.00
1.00
Comer
1.15
Comer.
1.11
Comer.
1.11
76
investigaciónderentas
referencia1
referencia2
referencia3
77
i G í l T l fP*|a ífiiSfCaff1*%%-i
a) DELTERRENO.
Calle
Libres
Col.
Centro
LOTETIPO O PREDOMINANTE:
VALORES DE CALLE O DEZONA:
USO DESUELO:
AREA DEVALOR:
Fracción
Única
Superficie
300.00 m2
l/41rJll#.
Depto.
C. P.
REG.
400.00m2
MZA.
$
5,120.00/m2
LOTE
Haitacional-comercial
LOC. 0001
D.V.
1,444.00
Motivo del Coef.
Valor Parcial
Valor Unitario
Coef.
FRe
$
1,536,000.00
$ 5,120.00/m2
1.00
Indiviso
$
1,536,000.00
100.000000%
Confrente ofrentes acalles moda oacorredor devalor
Confrente auna vía decirculación.
Frente igualo mayor a7.00 mts.
Polígono regular.
No. s/n
Municipio Centro
FZo=
1.00
FUb=
1.00
FFr=
1.00
FFo=
1,00
FSu=
1.00
SLm; Superficie de lotetipo omoda:
SLo; Superficie del loteen estudio:
RLm; Relación de lote moda =SLo/SLm =
FRe= FZox FUbx FFrx FFox FSu=
400.00 m2
300.00 m2
0.750
1.00
1,536,000.00
Sub-Total (a):
b) DE LAS CONSTRUCCIONES.
CLAVE DE USO DE CONSTRUCCIONES:
CLAVE DE RANGO DE NIVEL:
CLAVE DE CLASE DE CONSTRUCCIONES:
Tipo:
IA4
Habitacional-comercial
IA4
$3,542/m2
Tipo
Area
350.00 m2
V.R.N.
$ 5,500.00/m2
FEd
0.60
Areas Comunes
FCo
1.00
V.N.R.
3,300.00 /m 2 $
0.00%
Valor Parcial
1,155,000.00
$
350.00 m2
1,155,000.00
Valores deconstrucción segúnANÁLISIS DIRECTO DE OBRA
Ed= Edad=
Vp=Vida Útil Probable=
FEd=(0.100xVp)+(0.900x(Vp-Ed) =
Vp
Tipo:
60 años
90 años
0.400
Sub-Total (b)
$
1,155,000.00
casa habitación enel centrohistórico
78
C).- INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS
ACCESORIOS YOBRAS COMPLEMENTARIAS.
F =l-
M
E + VUtJ
1) PROPIAS
Clave Descripción
OC03
OC17
OC06
OC17
OC10
EA10
EA11
OC01
F= Factordedepreciación.
E = Edad cronológica funcionando.
VUt =Vida útil.
Donde:
Patio de concreto
Pasilloacubierto
Jardines
Casetasvigilanciayservic
Cisterna
Bombas
Gasestacionario
Barda
U.
Cant.
m2
m2
m2
m2
m3
pza
pza
m
25
15
0
0
10
1
1
30
V. R. N.
$
$
$
$
$
$
$
$
90.00
2,100.00
50.00
2,500.00
900.00
2,500.00
7,500.00
450.00
V.U.P.
Edad
Factor
60 años
60 años
60 años
60 años
60 años
10años
10años
60 años
60 años
60 años
0 años
60 años
60 años
7 años
7 años
60 años
0.60
0.60
1.00
0.60
0.60
0.60
0.60
0.60
V. N. R.
$
$
$
$
$
$
$
$
SUMA:
1,350.00
18,900.00
5,400.00
1,500.00
4,500.00
8,100.00
39,750.00
POR INDIVISO
39,750.00
100.000000%
PROPIAS
OC17 Cajóndeestac.descubiert pza
1
$
20,000.00
70 años
0años
1.00
$
SUMA:
20,000.00
20,000.00
Sub-total (c): $
Valor Físico odirecto (a)+(b)+ (c) = $
59,750.00
2,750,750.00
casa habitación en el centro histórico
79
Tipo:
Superficie
2
350.00 m
^ifti^i^^Kttttlf
imfí^^^S^M^Mi^
Renta Unitaria
Factor
Importe
$
62.00/m 2
1.00
$
21,700.00
350.00 m2
$
Renta Bruta TotalMensual:
Importe de Deducciones al:
34.10%
Descripción:
Predial:
14.21%
Vacíos
5.56%
Conservación:
3.11%
Administración:
2.00%
1.S. R:
7.33%
Agua:
0.36%
Seguros:
1.50%
SUMA:
34.07%
Renta Neta Mensual (Efectiva o Estimada):
Renta NetaAnual:
$
$
21,700.00
21,700.00
7,399.70
Según tarifa del Código Finaciero del D. F.en vigor.
2
meses vacío cada
3
años
2.00% delvalor de laconst, cada
3 años
Tarifa convencional.
SegúntarifaArt. 141 Leydel Impuesto sobre laRenta.
Seconsidera unconsumo de 1.00 m3/día.
Cobertura de incendio yterremoto.
$
$
14,300.30
171,603.60
TASA DE CAPITALIZACIÓN
Renta bruta mensual de mercado promedio:
Renta bruta anual de mercado promedio
Menos deducciones.
Renta neta anual de mercado promedio:
Valor unitario de mercado.$
Tasa decapitalización de mercado aplicable alcaso
Capitalizando la Renta Anual £ 5 . 6 0 %
Tasa de Capitalización Aplicable al Caso,
Resulta un índice de Capitalización de:
85.56/m 2
1,026 77 /m 2
349.79/m2
676.98/m 2
12,089 57/m2
5.60%
3,064,509.00
casa habitación en el centro histórico
80
msmsmsM
X.- RESUMEN.
VALOR FÍSICO O DIRECTO:
VALOR DECAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
VALOR DE MERCADO:
$
$
$
^^^^I^^^^^IDERACIONES
2,750,750.00
3,064,509.00
2,321,605.07
P^^^M^^e^^m^&iM^^m
Se concluye con elvalor obtenido mediante el Enfoque de capitalización de rentas, ya que éste representa
lacantidad que uncomprador bien informado estaría dispuesto apagara unvendedor igualmente bien
informado en unmercado libre de presiones.
VALOR DECAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
$
3,064,509.00
(TRESMILLONESCIENTOSESENTAYTRESMILDOSCIENTOSCINCUENTA PESOS00/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA ELVALOR COMERCIAL AL DÍA:
10de Octubre del 2006
xiii-vA«i^^^Bi^S«»^B^IiaiWÍ»
PARA LOS EFECTOSA QUE HAYA LUGAR ELVALOR REFERIDO DEL INMUEBLE AL DÍA:
Nose solicitó.
Perito Valuador:
Ing. David Erasto Prieto Flores
casa habitación en el centro histórico
81
TESORERÍA
ANEXOALADECLARACIÓNDEIMPUESTOSOBREADQUISICIÓN DEINMUEBLES
(PARASERLLENADOAMAQUINA,POR ELPERITOVALUADOR)
DATOSDEUBICACIÓNDELINMUEBLE
REG
MZA
LOTE
0
0
0
N° CTA.CAT
CALLE:
DV.
0
0001
N° INT.
C. P.
0
Centro
N°EXT.:
DELEG.:
Libres
Centro
CARACTERÍSTICAS URBANASY DELTERRENO
CLASIFICACIÓN DELA ZONA
USO DELSUELO
| Haitaclonal-comercial
LOTE MODA: |
LOC
0
MIXTA: HABITACIONAL DESEGUNDO ORDEN Y COMERCIAL
| 400 M2|FORMA REGULAR: | X|IRREGULAR:
|N°DE FRENTES
M
DELTERRENO
PORCIÓN
1
2
3
AREA O
CORREDOR
A-00000
S
VALOR
UNITARIO $
5,120 /m 2
%
INDIVISOO
SUPERFICIE
M2.
300.00m 2
FACTORES DE EFICIENCIA
FFo FSu
FUb
FFr
FZo
1.00
1.00 1.00
1.00 1.00
300.00m 2
JSUMA
VALOR
RESULTANTE
$1,536,000.00
FRe
1.00
$1,536,000.00
(A) TOTAL $
DELACONSTRUCCIÓN
USO GENÉRICO
TERRENO CON CONSTRUCCIONES
PORCIÓN
CLAVES D E
VALOR
USO
CLASE
RANGO
UNITARIO $
1 labití cíonal-coq A-00000
IA4
$
5,500.00/m 2
A-00000 A-00000
2
A-00000
$
3
4
5
SUMA
SUPERFICIE
M2.
350.00m2
0.00 m 2
CLAVE
CONS
NO
NO
EDAD
60
0
350.00m 2
FACTORES
FEd
FCo
060
1.00
0.00
1.00
U. RENTABLES
VALOR
RESULTANTE
$1,155,000.00
$0.00
(B) TOTAL $
1
$1,155,000.00
AREASEINSTALACIONESESPECIALESCOMUNES(*)SOLOENCONDOMINIOS
DEL
INMUEBLE
1
2
3
4
5
CLAVE
VALOR
UNITARIO$
SUPERFICIE
OLOTE
EDAD
%
INDIVISO O
(C) TOTAL $
INSTALACIÓN ESESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS
DEL
CLAVE
VALOR
SUPERFICIE
INMUEBLE
UNITARIO$
OLOTE
1
OC03 Patíode concreto
$
90.00
25
m2
2
OC17 Pasilloa cubierto
$
2,100.00
15
m2
3
4
5
%
INDIVISO (*)
EDAD
60
60
I
CAPITALIZACIÓNDERENTAS
RENTA BRUTA MENSUAL:
DEDUC. MENSUALES
CAPITALIZANDO LARENTA NETA ANUAL AL
RESULTA:
VALORCOMERCIALCONLETRA:
VALORREFERIDOAL:
PERITO VALUADOR No V-
•.
FACTORES
FEd
FCo
060
1.00
0.60
1.00
VALOR
RESULTANTE $
1,350.00
18,900.00
$
$
$ 59,750.00
(D)TC)TAL$
CONCLUSION
34.10%
$
21,700.00*1
$
7,399.70J
5.60%
$
3,064.509.00
VALOR FÍSICO: A+B+C+D
VALOR DECAPITALIZACIÓN:
VALOR DEMERCADO:
VALOR COMERCIAL:
$
$
$
$
2,750,750.00
3,064,509.00
2,321,605.07
3,064,509.00
(TRESMILLONESCIENTOSESENTAYTRESMILDOSCIENTOSCINCUENTA PESOS00/100 M.N.;
—
_
$ '
"TACTOR:
~
0534
SOCIEDAD No
Ing David Eraste Prieto Flores
'
VALOR
RESULTANTE $
FACTORES
FEd
FCo^
FECHA:
'í
'<$
S -
050
0
0
3eOctubredel2006
SELLO DELA SOCIEDAD
ANbXAKAVALUÓYENSU CASOHOJAADICIONAL
82
DELTERRENO
TRAMO DECALLE, CALLt
<OFES YORIENTACIÓN:
Aceraconfrentealoriente,delacalledeLibres,limitadaalnorteporlaCasaNo., alsurporcasaNo., alorienteporcasa
_-____-_--__—-_
AlNorte:
AlSur:
AlOriente:
30 mts. concasaNo.
30 mts concasa No.
10 mts.concasa No.
AlPoniente:
10mts.conlacallePinoSuarez
DESCRIPCIÓNGENERALDELINMUEBLE
USOACTUAL:
Lotedeterrenoplanoygeometríaregular,intermedioenlamanzana,dondesedesplantanunasviviendasdesarrolladas
MÉTODO DEVALUACIÓN:
Físico o Directo, Capitalización de Rentas y Comparativo ode Mercado.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO INMOBILIARIO
CASO
1
2
3
COL. NOMINAL
NÚMERO
Libres
Xicotencalt
Pino Suarez
s/n *
s/n *
s/n*
4
Libres
s/n *
ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO (CONSTRUCCIÓN)
CASO OFERTA
FACTOR
VALOR
CLASIFICOMER,
AJUSTADO
$
CACIÓN
1
2
3
4
VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN NUEVO (V.U.R.N.)
CASO
$/M2.
ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO (SUELO)
CASO
SUP.
V.U.S.
VALOR
SUELO $
M2,
$/M2.
1
$
6,000,000.00
1150 $5,217
2
$
550,000.00
80
$6,875
3
$
3,000,00000
490 $6,122
4
$
5,000,00000
$5,208
960
Zona desimilares condciones
superficie mayor al lote tipo
Centro
Centro
Centro
Centro
V.U.R.N.
$/M2.
0
0
0
Zona desimilares condciones
Zona de similares condciones
Zona de similares condciones
superficie mayor allotetipo
EDAD
AÑOS
CONSERVACIÓN
SUP.
M2.
0
TOTAL
V.U.N.R.
$/M2.
$
FECHA
FUENTE
FACTORES DE HOMOLOGACIÓN
FZo
FUb
FFr
FFo
FSu
1.00
1.00
1.00
1.00
0.98
1.00
1.15
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
0.98
INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE RENTAS
CASO
CLASIFICACIÓN
1
ibitacional-comerr.
2
ibitacional-comerc
3
ibitacional-comerq
4
FUENTE
TELÉFONO
CARACTERÍSTICAS
UBICACIÓN
CALLE
FRe
FACTOR DE
NEGOCIACIÓN
1.11
1/1.09
1.11
1/1.28
1.11
1/1.11
1.11
1/1.09
V ALOR UNITARIO API .ICADO $/M2.
UBICACIÓN
M2.
Hidalgo, Centro
Xicotencalt, centro
Hidalgo, Centro
350
50
190
VALOR
RESULT.$/M2.
$4,796
$5,386
$5,516
$4,788
$5,120
RENTA
MENSUAL
$
RENTA
$/M2,
$71
$80
$105
25,000.00
$
4,000.00
$
20,000.00
RENTA MENS UALAP JCADA $/M2.
DEDUCCIONES
a)VACl'OS:
b)IMPUESTOPREDIAL:
c)SERVICIODEAGUA:
d)CONSERV.YMANTTO.:
e)ADMINISTRACIÓN:
f)ENERGÍAELECT,(ensucaso)
OBSERVACIONES:
$
$
$
$
$
-
1,205.56
5.56%
3,082.60
14.21%
79.00
0.36%
674.86
3.11%
434.00
2.00%
-
g)SEGUROS(ensucaso):
h)OTROS (indicar):
i)DEPRECIACIÓNFISCAL:
j)DEDUC.FISCALES(b+c+d+e+f+g):
k)IMPUESTOSOBRELARENTA:
SUMA(a+b+c+d+e+f+g+h+j+k)
$
$
325.50
62.00 |
1.50%
5,061.46
$
$
$
4,595.96
21.18%
1,590.96
7.33%
7,392.48
34.07%
PRESUPUESTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UNA CASA HABITACIÓN CON TIPOLOGÍA
ANTIGUA, YCATEGORÍA MEDIA.
Presupuesto para la construcción de una casa habitación, hecha a base de cimentación de piedra
brasa de la región,con muros de adobe y piedra, con aplanados con mortero cemento cal arena en
proporción 1:1:5, losas de azotea con vigas de madera y media tabla con impermeabilizante
mineralizado de 3.5 mm, pisos a base de firmes de concreto con acabado en loseta de cerámica,
andadores con columnas de piedra y techumbre similar, puertas de madera y cancelaría de madera
convidriode4 mm,pinturavinílica, salidaseléctricas decontactos yluminarias,
partidas
cimentación
estructura
azoteas
instalaciones
cancelarías
pinturas
total
concepto
cimentación a base de mampostería
muros deadobey piedra
vigasde maderas yterrados
decontactos, luminarias,televisión, teléfono
puertasyventanas de madera
vinilica yesmalte
unidad cantidad
1.00
lote
1.00
lote
lote
1.00
1.00
lote
1.00
lote
1.00
lote
importe
$ 135,000.00
$1,149,000.00
$ 353,000.00
$ 127,000.00
$ 116,000.00
$ 45,000.00
$1,925,000.00
Presupuesto para el mantenimiento de una casa habitación, hecha a base de cimentación de piedra
brasa de la región, con muros de adobe y piedra, con aplanados con mortero cemento cal arena en
proporción 1:1:5, losas de azotea con vigas de madera y media tabla con impermeabilizante
mineralizado de 3.5 mm, pisos a base de firmes de concreto con acabado en loseta de cerámica,
andadores con columnas de piedra ytechumbre similar, puertas de madera y cancelaría de madera
convidrio de4 mm,pintura vinílica, salidas eléctricas decontactos yluminarias,
partidas
cimentación
estructura
azoteas
instalaciones
cancelarías
pinturas
total
concepto
cimentacióna basede mampostería
muros deadobey piedra
vigas de maderas y terrados
decontactos, luminarias,televisión,teléfono
puertas yventanas de madera
vinilicay esmalte
unidad cantidad
lote
1.00
lote
1.00
lote
1.00
lote
1.00
lote
1.00
lote
importe
$ 216,000.00
$ 85,000.00
$ 35,000.00
$ 32,000.00
$ 36,000.00
$ 404,000.00
NOTA: ESTOS PRESUPUESTOS SEANALIZARON CON UN ESTUDIANTE DE LA MAESTRÍA EN
RESTAURACIÓN, CON EL OBJETIVO DE QUE EL ANÁLISIS DEL PRECIO SEA LO MAS
APEGADO A LA REALIDAD.
84
casadeanálisis
84-bis
it&ifiBtP^^*
s»¿^^^^S»^
a) DEL TERRENO
Calle
Libres
Col
No x
Municipio Centro
Centro
400 00m2
LOTE TIPO O PREDOMINANTE
VALORES DE CALLE O DEZONA
USO DE SUELO
AREA DE VALOR
5,120 00 /m2
H2/40
A-13006
1,444 00
Fracción
Única
Superficie
300 00m2
Valor Unitario
$ 5,120 00/m2
Coef.
100
100000000%
Confrente ofrentes acalles moda oacorredor de valor
Confrente a una vía de circulación
Frente igual omayor a700 mts
Polígono regular
FZo=
1 00
FUb=
1 00
FFr=
1 00
FFo=
1 00
FSu=
1 00
SLm, Superficie de lotetipo omoda
SLo, Superficie del lote en estudio
RLm, Relación de lote moda =SLo/SLm :
FRe= FZox FUbx FFrx FFox FSu=
Depto
CP
REG
MZA
LOTE
LOC 0001
DV
Motivo del
Valor Parcial
FRe
1,536,00000
Indiviso
1,536,00000
400 00 m2
300 00 m2
0 750
1.00
1,536,000.00
Sub-Total (a):
b)DELASCONSTRUCCIONES
CLAVEDEUSODECONSTRUCCIONES
CLAVEDERANGODENIVEL
CLAVEDECLASEDECONSTRUCCIONES
Tipo 1•
Habitacional-comercial
02
3
$ 3,542/ma
Tipo
1
Area
350 00m2
$
V.R.N.
5,500 00/m2
Fde
0 80
Fti
1 00
Areas Comunes
Fus
1 00
Valor Parcial
1,540,000 00
V.N.R.
4,400 00/m 2 $
000%
350 00m2
1,540,00000
ValoresdeconstrucciónsegúnANÁLISIS DIRECTO DEOBRA
Tipo 1
Factor de demento
CRN
CM
Fde=(CRN-CM)/CRN
Vp
1,925,00000 del presupuesto
404,000 00 del presupuesto
0 790
Sub-Total (b):
$
1,540,000.00
casahabitación enelcentro histórico
85
C)- INSTALACIONES ESPECIALES ELEMENTOS
AC CESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
„ ,r
r l
~ ~KE
E
\
Donde
+ VUt)
1) PROPIAS
Clave Descripción
OC03
OC17
OC06
OC17
OC10
EA10
EA11
OC01
F= Factor de depreciación
E = Edad cronológica funcionando
VUt =Vida útil
Patiode concreto
Pasilloacubierto
Jardines
Casetasvigilanciayservic
Cisterna
Bombas
Gasestacionario
Barda
U.
Cant.
m2
m2
m2
m2
m3
pza
pza
m
25
15
0
0
10
1
1
30
V. R. N.
$
$
S
$
$
$
9000
2,100 00
1,400 00
2,50000
7,50000
450 00
V.U.P.
Edad
Factor
60 años
60 años
0 años
0 años
1 00
1 00
60 años
10años
10años
60 años
0 años
7 años
7 años
0 años
1 00
060
060
1 00
SUMA
POR NDIVISO
V. N. R.
$
$
$
$
$
$
$
$
2,25000
31,500 00
$
67,250 00
$
67,250.00
100000000%
14,000 00
1,500 00
4,50000
13,500 00
PROPIAS
OC17 Cajóndeestac descubier pza
1
$
20,000 00
70 años
0años
100
$
SUMA:
20,000 00
20,000.00
Sub-total (c): $
Valor Físico odirecto (a) +(b)+(c) = $
87,250.00
3,163,250.00
casahabitaciónenelcentrohistórico
86
wutmmmaaB*
Factor
-símim J M
Tipo 1
VALOR P G l § ,
Superficie
Renta Unitaria
350 00 m2
$
62 00 /m2
100
$
Importe
21,700 00
350 00m2
21,700 00
Renta BrutaTotal Mensual
Importe de Deducciones a I
34.10%
Descripción
Predial
14 21%
Vacíos
556%
Conservación
3 11%
Administración
200%
I SR
733%
Agua
036%
Seguros
150%
SUMA
3407%
Renta Neta Mensual (Efectiva o Estimada)
Renta Neta Anual
$
$
21,700.00
7,399.70
Segúntarifa del Código Finaciero del D F en vigor
2
meses vacío cada
3
años
2 00% del valor de la const cada
3
Tarifa convencional
Segúntarifa Art 141 Leydel Impuesto sobre la Renta
Seconsidera un consumo de 100 m3/día
Cobertura de incendioy terremoto
$
14,300.30
171,603.60
TASADECAPITALIZACIÓN
Rentabrutamensualdemercadopromedio $
Rentabrutaanualdemercadopromedio $
Menosdeducciones $
Rentanetaanualdemercadopromedio $
Valorunitariodemercado $
Tasadecapitalizacióndemercadoaplicablealcaso
8556/m2
1,02677/m2
34979/m2
67698/m2
12,08957/m2
560%
Capitalizando la RentaAnual al
5.60%
Tasa de Capitalización Aplicable al Caso,
Resulta un índice de Capitalización de
3,064,509.00
casahabitaciónenelcentrohistórico
87
X.-RESUMEN.
l§¡;<,jg,,p;,i;8B¡,iiif"» t i i y * : - -J^-J^LÍS,
VALOR FÍSICO 0 DIRECTO:
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
VALOR DE MERCADO:
$
$
$
3,163,250.00
3,064,509.00
2,321,605.07
lililí
Se concluye con elvalor obtenido mediante el Enfoque FÍSICO ODirecto, yaque éste representa
lacantidad que un comprador bien informado estaría dispuesto a pagar a unvendedor igualmente bien
informado en un mercado libre de presiones
1' -.'..:-.- .•..-,••:.•".
.•.:
xu,CONCLUSION. S K B I « & W S & & f f i » 9 £
VALOR DECAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
$
3,163,250.00
(TRESMILLONESCIENTOSESENTAYTRESMILDOSCIENTOSCINCUENTAPESOS00/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA ELVALOR COMERCIAL AL DÍA
10DEOCTUBRE DEL 2006
XIII.-VALOR REFERIDO.
PARA LOS EFECTOS A QUE HAYA LUGAR ELVALOR REFERIDO DEL INMUEBLEAL DÍA
Nose solicitó
Perito Valuador:
Ing. David Erasto Prieto Flores
casahabitación enel centro histórico
88
Base datos
IE DEDUCCIONES EN LAS RENTAS ESTIM
HABITACIONALES.
Renta
Valor catastral
Valor aprox. inmb.
Cons 1,214,750
La renta es%del valor:
IMPUESTO PREDIAL.
tabla de tarifas. 2005
rango.
limt. inf.
A
0.53
B
136,596.91
273,193.39
C
D
546 387 82
1
1
1
IMMMi n¡¡
limt. sup.
136,596 90
273,193 38
546,387.81
819,581 19
cuota f.
42.95
86.09
157.84
356.79
'' Valor catastral H
Descuento l¡m. inf
factor
0 00% exceden e
0.03157%
0.00% factor J
005252%
000% cuota fija
007282%
0.00% imp / excedente
008087%
F
G
H
I
J
K
L
M
N
0
P
Q
_R^
S
T
U
1,092,775.63
1,365,96901
1,639,162.39
1.912.35683
2,185,55020
2 458 744 64
2,731,938 02
3,005,131.40
3,278,325 83
5,463,87902
7,649,426 22
9,834,976.41
13,113,302 23
16,391,626 99
20 700 012 93
40,101,235.24
1,365.96900
1,639,162 38 |
1,912,356.82
2,185,550.19
2458.744.63
2,731,93801
3,005,131.39
3,278,32582 I
5.463,87601
7.649,426.21
9.834,97640
13,113.302 22
16391.626 98
20,700,012.92
40,101,235.23
59,502,457 54
835.69
1,137.47
1,450.58
1,792.69
2,150 50
2,518.72
2,89825
3,28811
3,690.12
6,987.47
10,284.82
13,590 48
18 669 93
23 749 37
30,424.80
61,493 92
0.11046%
0.11461%
0.12522%
0.13097%
0.13478%
0.13892%
0.14270%
0.14715%
0.15087%
0.15087%
0.15125%
0.15494%
0.15494%
0 15494%
0.16014%
0.16016%
0.00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0 00%
0.00%
0.00%
0.00%
0 00%
0 00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
000%
V
59,502,457.55
78,903,67985
92,566.93
0.16018%
0.00%
w
78,903,679.86
98,903,67985
123,643 82
0.16020%
0.00%
98,304,902.17
117,706,124 47
117,706,124.48 en adelante
154,724.59
185,809 23
0.16022%
0.16024%
0.00%
0 00%
X
Y
DESOCUPADOS
m
periodo
12
1 año
2 años
24
36
48 "~ 4 años
60
5 años
CONSERVACIÓN
Gasto mensual de conserv.
Gasto anual de conservací 5n
2.00%
158
1.5%
55.84%
34.u'7%
meses
años Admon.
21,700 Mant. condom.
2
3
Agua b.
16,695,980 Desocupados
2%
3
Otros
2,750,750 Conservación
Terr.
1,536,000 Elterreno es"/ del Inmueble:
DEDUCCIÓN TOTAL
0.79%
2
1
8.33%
4.17%
16.67%
8.33%
3
25.00%
12.50%
2.08%
1.67%
4.17%
3.33%
6.25%
5.00%
cuota nensual
434 |
IMPUE STO SOBRE LARE NTA
Soloc jando lapersona fis cacon actividadem Dresarial
base inic gravable:
260.400 00 Otros
deduc :iones autorizadas
predia
36,991.18 Suma
admon
5,208.00 Monto antes derep jarto
deprec.
60,737.50 Reparto
conserv.
8,098.33 Monto de deduc.
agua
948.00 Base gravable
0 000%
0.00
24,220 93
descuen 0
importe c Jescuento
predial s n reducir
reducció n:
predialr sducido
predialrr ensual
0.25454
6,165.20
3,082.60
14.21%
Predial:
Desocupados
en$
674.86
8,098.33
Administración:
3,906.00
115.889.01
144,510.99
115,88901
144.510.99
Cuota inicial:
Mm. inf. |
excedente
factor
cuota fija
cuota ex c.
suma
SUBSID O:
cuotafijé
% del ex cedente
16,695,980
16.391.626.99
304,353.01
0.15494%
23,74937
471.56
1205 555556
I
2.00%
85.037.91
59,473.08
33%
14,631 82
19,626 12
34 257 94
7315.91
40.00%
89
Base datos
Tarifa articulo 141
1 lim/inf.
lim/sup
4
0.01
4,096.24
1
4,09625
34,767.12
34,767.13
61,100.10
61,010.11
71,026.47
71,026 48
85,037 90
85,037.91
171,50923
171,609 24
500,00000
1,500000 00
500,000.01
1,500,00001
2,000,000.00
2,000,00001 en adelante
Tabla de subsidio articulo 141-A
1 lim/inf.
lim/sup
4
0.01
4,09624
4,09625
1
34,767.12
A
34,767.13
61,100.10
61,010.11
71,026.47
71,026.48
85,037 90
85,037.91
171,509 23
171,509.24
270,322.21
270,322.22
343,018.45
343,018.46
411,621.57
411,621 58 en adelante
cuotafija
% exc
122.89
3.00%
10.00%
17.00%
25.00%
32 00%
33.00%
34.00%
35.00%
37.50%
40.00%
3,189.98
7,666.58
10,148.17
14,631.82
43,16736
154,854 22
504,854 22
692,354.22
cuota fija
subsidio sobre
excedente
suma de subsidios
impuesto
a pagar:
19,091 58
Impuesto neto
ISR
19,091.58
7 33%
% exc.
61.44
1,594 98
3,833.28
5,07408
7,315 91
18,730.12
28,809 04
33,752.38
36,084 80
50.00%
50.00%
50.00%
50.00%
50.00%
40.00%
30 00%
20.00%
10.00%
000%
7.33%|
ISR.
AGUA
cuota nensual
OTRO S
anual:
7,850.45
15,166.36
Agua:
otros en
0.36%]
$
3906
90
Base datos
Resumen habitacional:
Predial:
Vacíos
Conservación:
Mantenimiento:
Administración:
ISR:
Agua:
Otros:
Total:
14.21%
5.56%
3.11%
0.00%
2.00%
7.33%
0.36%
1.50%
3407%
$ 3,163,250.00
( TRES MILLONES CIENTO SESENTA YTRES MIL DOSC
3
30
31
316
3100
3163
3163
31630
31632
31632J
3163200
3163250
316325
316325000
316325000
3,082.60
1.205 56
674.86
0.00
434.00
1,590.96
79.00
325.50
7,392.48
"
'
1.03279
'
FACTOR DE USO
Fus)
HABITACIONAL
MIXTO
COMERCIAL
1 15
1.10
1 00
FACTOR DETIPO (Fti)
MONUMENTAL
1.25
RELEVANTE
1.10
TRADICIONAL
VERNÁCULA
1.00
0 90
91
Base datos
n^
Clave delUso
H05
H1
H2
H2I
H2IS
H2S
H4
H4I
H4IS
H4S
H8
Habitacional
IA
IV
Lote Moda
1000
500
250
500
500
250
125
500
500
125
600
1000
2000
500
DH1
Habitacional hasta 50 Hab/Ha
Habttacional hasta 100 Hab/Ha
Habitacional hasta 200 Hab/Ha
Habitacional hasta 200 Hab/Ha
Habitacional hasta 200 Hab/Ha
Habitacional hasta 200 Hab/Ha
Habitacional hasta 400 Hab/Ha
Habitacional hasta 400 Hab/Ha
Habitacional hasta 400 Hab/Ha
Habitacional hasta 400 Hab/Ha
Habitacional hasta 800 Hab/Ha
Industrial
Industrial
FUb
0 70
1 00
1 15
1 25
1 35
Sin frente a via de circulación
Con frente a una vía de circulación
Con frente a dos vías de circulación
Con frente a tres vías de circulación
Con frente a cuatro o más vías de circulación
0 60
0 80
1 00
Frente menor a4 00 mts
Frente igual o mayor a 4 OOm y menor a 7 OOm
Frente iqual o mayor a 7 00 mts
0 80
Único frente o todos los frentes a calle inferior a
la calle moda
INI
Muy baja hasta 0 5 veces el área del terreno
Baja hasta 1 vez el área del terreno
Baja hasta 1 5 veces el área del terreno
Baja hasta 1 5 veces el área del terreno
Baja hasta 1 5 veces el área del terreno
Baja hasta 1 5 veces el área del terreno
Media hasta 3 5 veces el área del terreno
Media hasta 3 5 veces el área del terreno
Media hasta 3 5 veces el área del terreno
Media hasta 3 5 veces el área del terreno
Alta hasta 7 5 veces el área del terreno
SR1
Las propias de H05
Las propias de HI
Las propias de H2
Las propias de H2I
Las propias de H2IS
Las propias de H2S
Las propias de H4
Las propias de H4I
Las propias de H4IS
Las propias de H4S
Las propias de H8
RLm
0
21
31
41
51
61
71
81
91
10 1
11 1
12 1
13 1
14 1
15 1
16 1
17 1
18 1
19 1
20 1
FSu
1 00
0 98
0 96
0 94
0 92
0 90
0 88
0 86
0 84
0 82
0 80
0 78
0 76
0 74
0 72
0 70
0 68
0 66
0 64
0 62
FFr
I
Fzo
FFo
Con frente o frentes a calles moda o a corredor
1 00 de valor
Al menos un frente a calle superior a la calle
1 20 moda o a un parque o plaza
_,
Polígono irregular
1 00 Polígono regular
-
¡
92
CAPITULO V.-
CONCLUCIONES:
Del ejercicio presentado en las paginas anteriores, se observa que en el
primer análisis por los métodos tradicionales, el valor que nos permite
tener un costo que se justifica para la vivienda es a través del método de
capitalización de rentas, por el método de valor físico o directo nos da un
resultado bajo debido que por el factor de edad el costo de la vivienda se
castiga, estos resultados pueden ser engañosos si consideramos que la
valuación se hizo antes del conflicto por el que atraviesa La Ciudad de
Oaxaca en estos momentos y que atualmente los costos de rentas han
bajado considerablemente, o que por la misma situación
muchas
empresas han serrado y no hay nuevas empresas que quieran rentar, o
en su caso prefieren salir del centro histórico y aperturar sus negocios en
edificaciones en la periferia del centro.
En el segundo ejercicio se consideraron los factores que propongo para
determinar el valor físico del inmueble, lo que nos permite que el valor
obtenido sea mayor y muy comparable con el de rentas, este valor no es
tan vulnerable como el de rentas y nos permitirá tener un valor real del
inmueble.
La mayor parte de las construcciones que existen en el centro histórico,
son construcciones que pueden tener hasta 400 años de existencia y esto
no significa que se consideren obsoletas, ya que todas ellas han
soportado innumerables catástrofes naturales y siguen en pie.
El valor de estas construcciones surge luego entonces, de la historia que
guardan en sus muros y patios, por lo que es de vital importancia
conservarlas.
Al hacer las valuaciones para los inmuebles ubicados en el centro
histórico o declarados como patrimonio cultural de la humanidad, se
deberá tener un amplio conocimiento (especialidad o maestría) en
93
restauración de obra civil, o tener el asesoramiento para el análisis de un
profesionista en restauración, de tal manera que se puedan determinar
los costos reales del mantenimiento, así como el costo de reposición
nueva.
Hay que tomar en cuenta que al revalorar los costos de dichos inmuebles,
estos generan
por consecuencia un mayor pago de impuestos a sus
propietarios. Mas sin embargo esta demostrando que muchos inmuebles
se están deteriorando por la falta de mantenimiento, por lo que propongo
que los propietarios de dichos inmuebles paguen los impuestos que por
ley les corresponden, y que por ley exijan al gobierno del estado o
municipio el apoyo para el mantenimiento, que a su vez el gobierno
deberá solicitar a los organismos internacionales como la UNESCO, de
tal manera que se puedan conservar sobre todo, las edificaciones
clasificadas como monumentales y relevantes.
El no actuar con responsabilidad, ocasionará que la mayor parte de los
inmuebles terminen siendo una fachada antigua y una construcción
moderna por dentro, perdiendo la esencia de su origen.
Será de relevante valor que las autoridades revisen y analicen los
permisos en cuanto al uso del suelo, para seguir teniendo un centro
histórico con vida, el uso deberá priorizarse en habitacional y mixto
(habitacional-comercial) en los diferentes inmuebles que se tiene.
Y por ultimo solicito a las autoridades ajusfar las tablas para determinar
los valores de los inmuebles considerados como patrimonio cultural de la
humanidad, con el fin de tener valores reales de dichos inmuebles.
94
CAPITULO V I . -
BIBLIOGRAFÍA:
Fundamentos de Administración Financiera
James C. Van Horne.
Editorial Prentice-Hall
Sexta edición.
Administración Financiera
James C. Van Horne.
Editorial Prentice-Hall
Novena edición.
Análisis y Evaluación de proyectos de inversión.
Raúl Coss Bu.
Editorial Limusa.
Segunda edición.
Ingeniería Económica.
Gerald W Smith
Editorial Limusa.
Tercera edición.
Manual del Facilitador.
José Giral B.
Instituto de Ciencias Económico y Administrativas
Archour D., Castañeda G.
Inversión en bienes raíces, Análisis y valuación de bienes raíces en el
contexto mexicano,
Limusa, México, 1992.
95
Métodos de Investigación
Roberto Hernandez Sampieri
Me Graw Hill, 4 a Edición, 2004, Mexico.
Métodos y técnicas de investigación para las ciencias administrativas
Guillermo Briones.
Ed. Trillas, 3 a Edición, 2003.
Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.,
Normas Profesionales de Valuación, Comisión de Normas, México,
1996.
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Comunicado N° 062/98, Mayo 12 de 1998.
Comisión Nacional Bancaria.
Circular 1201, México, 14 de marzo de 1994.
Comisión Nacional Bancaria.,
Circular 1202, México, 14 de marzo de 1994.
Comisión Nacional Bancaria.
Circular 1462, México, 14 de febrero de 2000.
Diario Oficial lunes 27 de septiembre de 2004
Sociedad hipotecaria federal, s.n.c.
Reglas de carácter general que establecen la metodología para la
valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda
Comisión Nacional Bancaria.
96
Guía de Evaluación para Peritos Valuadores Solicitantes de Registro
Provisional, en CNBV, Circular 1201, Anexo II, México, 14 de marzo de
1994.
Comité Técnico de Normalización Nacional en Materia de Información
en Prestación de Servicios
proy-nmx-000-ctnnmips
"norma de valuación-avalúos-especialidades"
"valuation standard-appraisal-speciality"
Comisión Nacional Bancaria.
Instructivo para la Formulación de Avalúos de Inmuebles, en CNBV,
Circular 1202, Anexo I, México, 14 de marzo de 1994.
www.ordenjuridico.gob.mx/Estatal/OAXACA/Municipios/Oaxaca/OAJReg
31.pdf
Gobierno Federal,
Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, Diario
Oficial de la Federación, México, 6 de diciembre de 1999.
Instituto Nacional de Antropología e Historia,
Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e
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Tesorería del Departamento del Distrito Federal,
Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de Valuación
Inmobiliaria y de Autorización de Sociedades y Registro de Peritos
Valuadores, D.D.F., México, 1994.
97
Arqueología histórica en Oaxaca, México.Alcances y limitaciones
Ciudad
Virtual
de
Antropología
y
Arqueología
Estudio y delimitación de Zonas de monumentos Históricos,
www.inah.gob.mx/mohi/my-html/mohii.html
CAPITULO Vil.- APÉNDICE
7.1 NORMATIVIDAD DE LOTIFICACIÓN
NORMATIVIDADDELOTIFICACIÓN
CENTROHISTÓRICODEOAXACA
ZONIFICACION
CLAVE
NOMBRE
CARACTERÍSTICAS
ANCHOS
LOTEMÍNIMO
COS%
NIVELES
ALTURA*
MÍNIMOS
M2.
COEFICIENTEDE
MÁXIMOS
MAXIMA
ALACALLE
m
ESTACIONAMIENTO
MTS.
OCUPACIÓN
1
4
lauto/viv
HABITACIONAL
800
120
60
2
72
1 auto/viv
HM2
HABITACIONAL
800
120
60
2
72
1auto/50m2
CM2
COMÍRCtAL
1000
200
70
2
72
1auto/50m2
H2
construidos
MIXTO
CM3
MIXTO
3
104
construidos
C2
COMERCIAL
1000
200
70
2
72
1auto/50m2
CHM2
CORREDOR
1000
200
70
2
72
1auto/50m2
CHM3
HABITACIONAL
1000
200
70
3
104
construidos
construidos
HKTO
99
ri
ir
I BLIDT ECA
T A B U NO. 1
TABLADEMEZCLADEUSOSDELSUELO
CENTROHISTÓRICODEOAXACA
CLAVE
NOMBRE
RESTRICCIONES
MEZCLADEUSODELSUELO porcentajes
HABITACIONAL COMERCIAL
OFICINAS
SERVICIOS
SERVICIOS
NIVELES
ALTURA
BANCOS
TURÍSTICOS
TALLERES
PERMITIDOS
MAXIMA
HI
H2
HABITACIONAL
80
MT.(1)
DOMÉSTICOS
CONSULTORIOS
20% elrestode losusososumezclacon viviendaporlote
CONEQUIPAMIEÍ ITO
1
2
4
7.2
2
7.2
2
3
7.2
104
2
7.2
2
3
10.4
2
7.2
BASCO
HM2
HABITACIONAL
60
20
MIXTO
CM2
20% elrestodelosusososumezclacon
viviendapor tote
COMERCIAL MIX"
35
30
cíe
35% elrestodelosusososu mezclacon
viviendaporlote
c
COMERCIAL
15
CHM2
CORREDOR
CHH3
HABITACIONAL
60
30
40
30
15
40% el restode losusos
70% elrestodetosusos
7.2
MIXTO
E
EQUIPAMIENTO sotosepermíeequipamiento,enlosrubrosde
EA
NOTA:
URBANO
educación,abasto,salud,culturayrecreación
ESPACIOS
solosepermiteespaciosparalacultura,
ABIERTOS
plazas,parquesyjardines
(1)Medidaenlafachadadesdebanquetahastalimitedepretil
tabla de compatibilidad de usos
CLASIFICACIÓN
USO GENERAL USO ESPECIFICO
TAMAÑO
H1
HM2
H2
t HABITACIÓN 1.1
12
2.COMERCIO
YAIAST0
2.1
HAB. UNIFAMILIAF 1vivienda ocasa habitación
0
0
HAB PLURIFAMILI El No. deviviendas sedetermina deacu
0
0
loteyalaNormaívidad de: Coeficientec
le Ocupación
COS,NivelesMáximosy Reglamento de
Construcción
COMERCIO DE PR Ventade abarrotes,
hasta 100M2
0
0
SERVICIOS BASIC alimentos, comida,
101-500 W
X
X
más de 500M2
X
X
Meria, recauderia,
100
7.2
LISTADO
DE
INMUEBLES
PATRIMONIALES
DEL
CENTRO
HISTÓRICO DE LA CIUDAD DE OAXACA
SIMBOLOGIA:
M = Monumental
b = Bueno
R = Relevante
r = Regular
T = Tradicional
m = Malo
S/N = Sin número
V = Vernácula
-Abasólo 115 T-b
-Abasólo 119 T-r
-Abasólo 111T-r
-Abasólo 218 T-b
-Abasólo 320T-r
-Abasólo 3Cm T-r
-Abasólo 520 T-b
-Abasólo 511 T-b
-Abasólo 510T-r
-Abasólo 503 T-b
-Abasólo 517 T-r
-Abasólo 401 T-r
-Aldama 303 T-r
-Aldama316T-m
-Aldama409 T-r
-Aldama 415 T-r
-Aldama 418 T-r
-Aldama 518 T-r
-Aldama s/n R-r
- Aldama
- Aldama
- Aldama
-Aldama 421V-m
-Aldama 522 V-m
-Aldama 510V-r
-Aldama 217 V-r
-Aldama 218V-r
-Arista 223 T-m
-Arista 306 T-r
-Arista 313 T-r
-Arista 316 T-r
-Arista 321T-Arista 319 V-b
-Arista 322 V-r
-Armenta y López 101 R-r
-Armenta y López 104 R-r
- Armenta y López 203 R-r
- Armenta y López 208 R-r
-Armenta y López 214 T-r
-Armenta y López 215 R-r
-Armenta y López 223 T-r
-Hidalgo 1116 T-b
-Hidalgo 1120 R-b
- Hidalgo 1202 T-r
-Hidalgo 1204 R-b
-Hidalgo 1207 T-b
-Hidalgo 1208 T-b
-Hidalgo 1304 T-b
-Hidalgo 1306 T-r
-Hidalgo 1312 T-m
-Hidalgo 1313 T-m
-Hidalgo 1213 V-r
-Hidalgo 1213 V-r
-Humbolt 306 V-r
-Humbolt103T-r
-Humbolt 105V-r
-Humbolt 109V-r
-Húzarez 106V-b
-Húzarez 102 V
-independencia
Edif.
Telégrafos 17-A R-b
-Independencia 103 T-m
-independencia 106V-r
-Independencia 200 T-r
-Independencia 202 T-r
-Independencia 200 R-r
-Independencia 206 R-m
-Independencia Esq. Mier y
Terán 208 R-r
-Independencia 219 R-r
-Independencia 300 T-b
-Independencia 301 T-b
-Independencia 303 T-m
-Independencia 304 T-b
-Independencia 306 T-b
-Independencia 308 T-b
-Independencia 310 T-r
-Independencia 311 T-b
-Independencia 402 T-b
-Independencia 403 T-b
-Independencia 404 T-r
-Independencia 405 T-b
- Porfirio Dfaz 116-112 T-r
-Porfirio Díaz 610 T-r
- Porfirio Díaz 608 T-r
- Porfirio Díaz604 T-r
- Porfirio Díaz 103T-b
- Porfirio Díaz 906 T-r
- Porfirio Díaz 510-A T-m
- Porfirio Díaz 502 T-m
- Porfirio Díaz 503 T-m
- Porfirio Díaz 507 T-r
- Porfirio Díaz 307 T-r
-Porfirio Díaz 215 T-r
- Porfirio Díaz 217 T-r
- Porfirio Díaz 107 T-b
- Porfirio Díaz 111T-m
-Porfirio Díaz 15 R-r
-Porfirio Díaz 118 R-b
- Porfirio Díaz 212 R-b
-Porfirio Díaz218 R-b
-Porfirio Díaz 219 T-r
- Porfirio Díaz 222 T-r
- Porfirio Díaz301 R-r
- Porfirio Díaz Esq. J. Carranza
600 T-r
- Porfirio Díaz 317-A T-r
-Porfirio Díaz 319 T-r
-Porfirio Díaz410T-r
- Porfirio Díaz406 T-r
- Porfirio Díaz404 T-m
- Porfirio Díaz402 T-m
- Porfirio Díaz 108 r-m Rayón
621 T-r
- Rayón 909 T-r
- Rayón 508 T-r
- Rayón 520 T.-r
-Rayón 516T-m
- Rayón 504 T-b
- Niños Héroes213 T-r
- Niños Héroes217 T-r
- Niños Héroes219 T-r
- Niños Héroes 205 T-r
101
-Armenta y López 311 T-r
-Armenta y López 312 T-m
-Armenta y López409 T-r
-Armenta y López410 T-r
-Armenta y López411 T-r
-Armenta y López415 T-r
-Armenta y López416 T-r
-Armenta y López419 T-b
- BenitoJuárez 301 T-r
- BenitoJuárez 302 T-b
- Benito Juárez 303 T-r
Noche Tristesin R-b
-Abasólo 403 T-r
-Abasólo 205 T-r
-Abasólo 701 T-r
-Adolfo Gurrión 100 T-b
-Adolfo Gurrion 102 T-b
-Adolfo Gurrion 104 T-b
-Adolfo Gurrion 110 T-b
-Adolfo Gurrion sin T-b
-Aldama 25-g T-b
-Aldama 100T-r
-Aldama sinT-r
-Aldama 207 T-r
-Armenta y López 509 R-r
-Armenta y López 510 T-r
-Armenta y López 513 T-r
-Armenia y López 518 T-r
-Armenta y López603 T-b
-Armenta yLópez604 T-m
-Armenta y López609 T-m
-Armenta y López618 T-r
-Armenia y López 621 R-r
-Armenta y López 808 T-r
-Armenta y López422 V-r
-Armenia y López 521 V-r
-Armenta y López620 V-r
-Armenia y López 916 V-b
-Armenta y López 918 V-m
-Armenta yLópez 102V-r
-Armenta y López 515 V-r
-Arteaga 116 R-r
-Arteaga 118T-r
-Arteaga 207 T-b
-Arteaga 218 T-b
-Arteaga 304 T-b
-Arteaga 310 T-b
-Arteaga 316 V-b
-Arteaga 400T-m
-Arteaga 611 V-m
-Arteaga 613V-r
-Arteaga201V-m
-Arteaga 518V-r
- BenitoJuárez 101T-r
- Benito Juárez 100 T-r
- Benito Juárez 102 T-r
- Benito Juárez 104 T-b
-Independencia 406 T-b
-Independenc4a Esq. Tinoco y
Palacios407 T-b
-Independencia 500 T-r
-Independencia 501 T-b
-Independencia 503 T-r
-Independencia 504 T-r
-Independencia 506 T-r
-independencia 508 T-b
- Independencia 704-43 T-r
Independencia 105 T-r
Independencia107T-r
- Independencia 807 T-r
- Hidalgo204 V-r
-Hidalgo 310 V-m
- Hidalgo sin Esq. Armenta y
López V-b
-Hidalgo 1210 V-m
- Hidalgo S-Njunto al 1320 V-m
-Hidalgo 1411V-r
- Hidalgo 1408V-b
-.Hidalgo 1017V-r
-Hidalgo 119V-r
-Hidalgo 1119 V-b
- Independencia 601 T-b
- Independencia 607 T-b
- independencia 1003 T-b
- Independencia 1007 T-b
- Independencia 1009 T-r
Independencia Esq. M.
OcampoUOO R-r
- Independencia 1102 R-r
- Independencia 1104 T-b
- Independencia 1106 T-b
- Independencia Esq. Xicotencatl
1108 T-b
- Independencia 1200 T-r
- Independencia Esq. Pino
Suárez 1201 T-b
- Independencia 1203 T-b
- Independencia 1204 T-b
- Independencia 1206 T-b
- Independencia 1208 T-m
- Independencia 1210 T-b
- Independencia 1221 T-m
- Independencia 1330 T-m
- Independencia 1302 V-r
- Independencia sin R-r
- Independencia 1402 T-m
- Independencia 1404 T-r
- Independencia 1407 T-r
- Independencia 1412 T-m
- Independencia 1500 T-r
- Independencia 1501-A R-b
- Independencia 1502 T-b
- Independencia Esq. Leandro
Valle 1600 T-r
- Niños Héroes 207 T-r
- Niños héroes 11-12-A T-b
- Ñuñodel Mercado 316 T-r
- PinoSuárez 302 T-m
- PinoSuárez 300 T-m
-Porfirio Díaz 100 T-r
- Porfirio Díaz 208 T-b
- Porfirio Díaz 202 T-b
-Porfirio Díaz 613 T-r
-Porfirio Díaz413 T-r
- Portal de las Flores Esq. V.
Trujillo S/n R-b
- Portaldetas Flores 19-D T-b
- Portalde las Flores 19-C R-b
- Quetzalcoatl 111 T-r
- Quetzatcoatl 109 T-r
-Quetzalcoatl 113 T-r
-Quetzacoatl 106 T-m
-Que 104 T-m
-Rayón 117 T-b
- Rayón Esq. A. y López 199-E
199-BT-r
- Rayón Esq.Fiallo 300 T-r
- Rayón Esq.Fiallo 303 R-r
- Rayón 304 T-r
- Rayón Esq.Fiallo 303 R-r
- Rayón 304 T-r
-Rayón 312 T-m
-Rayón318T-b
- Rayón404 T-r
-Rayón405T-m
-Rayón411T-m
-Rayón418R-m
-Rayón422T-r
- Rayón Esq.Xicotencatl 504 T-r
-Rayón 511 T-r
- Rayón Esq.G. Ortega 600 T-r
- Rayón 607 T-r
- Rayón Esq.G. Ortega 700 T-r
- Rayón Esq. S. Degollados 800
T-b
- Rayón Esq. Leandro Valle 820
T-b
- Rayón421 T-b
- Rayón 521 T-b
- Rayón605 T-b
- Reforma 600 T-r
- Reforma 704 T-r
- Reforma 800 T-b
- Santos Degollado 104 T-r
- Santos Degollado Esq. Colón
312 T-b
- Santos Degollado Esq.
Rayón sin R-r
- Rayón622 T-m
- Rayón sin Esq. González
Ortega T-m
102
- BenitoJuárez 105 R-b
- BenitoJuárez 106T-b
- Benito Juárez 203 T-b
- BenitoJuárez 214 T-r
- Bustamante 212 R-r
- Bustamante 215 R-r
- Bustamante 304 R-r
- BenitoJuárez 505 T-r
- BenitoJuárez 307 T-b
- Benito Juárez 309 T-r
- BenitoJuárez 322 T-b
- 8er Juárez S/N Esq. Abasólo
316 T-r
- Benito Juárez 407 T-b Benito
Juárez 409 T-b
- Benito Juárez 411 T-b
- Benito Juárez 502 T-b
- Benito Juárez 504 T-b
- Benito Juárez 505 T-r
- BenitoJuárez 507 R-r
- BenitoJuárez 509 T-r
- Benito Juárez 511 T-r
- Benito Juárez 603 T-r
- Benito Juárez 605 T-r
- BenitoJuárez 701 R-b
- Berriozabal 204 P—r
- BenitoJuárez 514 P-B
- BenitoJuárez 516 P-B
- Bustamante 103 R-r
- Berriozabal 204 P-r
-Berriozabal 103V-m
- Bocadel Monte 108V-r
- Bocadel Monte 102V-r
- Bustamante 103 R-r
- Bustamante 110 R-r
- Bustamante 115 R-r
- Bustamante 119 R-r
- Bustamante 101 R-m
- Bustamante 202 R-r
- Bustamante 203 T-r
- Bustamante 208 T-r
-Bustamante 209 R-r
- Cincode Mayo 206 T-b
- Cinco de Mayo208 T-b
- Cincode Mayo209 T-b
- Cinco de Mayo 215 T-m
- Cinco de Mayo Esq. Murguía
219 T-r
-Cincode Mayo 313 T-m
- Cinco de Mayo 402 T-b
- Cincode Mayo407 -409 T-r
- Cincode Mayo412 R-b
- Cinco de mayo413 T-r
- Cinco de mayo Esq. Morelos
sinT-r
-Cincode mayosin R-r
- Cinco de Mayo 103V-r
- Independencia 1600-B R-r
- Independencia Esq.J.P. García
407 T-b
- Independencia 500 T-b
- Independencia Esq. 5 de
mayo R-r
- Independencia Esq. Armenta
y López sin R-r
- Independencia 603 T-r
- Independencia 901 T-b
- Independencia 903 T-r
- José María Pino Suárez 400
R-r
- José Maria Pino Suárez Esq.
Abasólo 401 T-b
- José Maria Pino Suárez 402 T-r
- José María Pino Suárez sin T-r
- José Maria Pino Suárez 405 T-r
- Independencia 301-B T-b
- Independencia 805 T-b
- Independencia 401 T-r
- independencia 101 T-r
- Independencia 305 T-r
- Independencia 307 T-r
- Independencia 907 T-r
- Independencia 917-53 T-r
- Independencia 1103 T-r
- Independencia 1105 T-b
- Independencia 1107 T-r
- Independencia 1309 T-r
- Independencia 1311 T-r
- independencia 1313 T-r
- Independencia 1401 T-b
- Independencia 1405 T-r
- Independencia 1409 T-b
- Independencia 1411 T-r
- Independencia 1503 T-r
- Independencia 1601 T-r
- Ignacio Allende 11 R-b
- IgnacioAllende 107 T-r
- IgnacioAllende 108 T-b
- IgnacioAllende 207 T-b
- Ignacio Allende 316 R-r
- Ignacio Allende 406 R-r
- IgnacioAllende412 T-b
- IgnacioAllende 415 T-m
- Ignacio Allende Esq. Crespo
Sin R-r
- José María Pino Suárez 109
R-r
- José María Pino Suárez 301 Tb
- José Maria Pino Suárez 304 Tb
- J P. García402 V-r
- J. P. García417 T-r
-J.P. García602 T-r
-Rayón 218 T-b
- Rayón200 T-b
- Reforma 206 T-m
- Reforma200 T-m
- Reforma 306-A T-b
- Reforma 304 T-r
- Reforma406 T-b
- Reforma405 T-b
- Reforma 101T-r
-Reforma 105 T-b
- Reforma 111T-b
-Reforma 11-203 T-r
- Reforma 207 T-r
- Reforma 300T-r
- Reforma 206 T-r
- Reforma 200 T-m
- Reforma 601 T-m
-Reforma 106 T-b
-Reforma 108 T-r
- Reforma 204 T-b
- Reforma211T-r
- Reforma 403 T-b
- Reforma404 T-b
- Reforma408 T-r
-Reforma 410 T-r
- Reforma 411 T-m
- Reforma 500 T-b
- Reforma 502 T-b
- Reforma 504 R-r
- y.Trujano 305 T-r
- y.Trujano 308 T-r
-V. Trujano 322 T-r
-V. Trujano404 T-r
- yTrujano Esq. R. Flores M. sin
T-r
- yTrujano 400 T-b
-y.Trujano 421 T-m
-y.Trujano 423-A T-m
- y.Trujano 425 T-rn
-V.Trujano 605 T-m
-V.Trujano 617T-m
-V. Trujano207 T-m
-V.Trujano 300 T-m
-V. Trujano 311 T-m
-V. Trujano 112 T-b
-V.Trujano 119-CT-m
-V. Trujano 403 T-m
-Veinte de Nov 103 R-r
-Veintede Noviembre 109 T-r
- Santos Degollado 222 T-m
- Santos Degollado 218 T-r
- Santos Degollado 214 T-r
Santos Degollado Esq.
Independencia sin T-r
- Santos Degollado 122 T-r
-Santos
Degollado
Esq.
Independencia Ely E2T-r
103
-Cinco de Mayo402 V-b
-Cincode Mayo 107-305 V.b
- cinco de Mayo 307 V-b
- Cinco de Mayo A-1 V-b
- Cinco de Mayo 210 V-m
- Bustamante 405 T-r
- Bustamante409 T-b
- Bustamante412 T-r
- Bustamante420 T-R
- Bustamante 503 T-R
- Bustamante Esq. Burgoa 503
R-b Bustamante 506 T-b
-Bustamante 518 T-r
- Bustamante 606 T-r
- Bustamante Esq. FeoJ
- Bustamante 705 V-r
- Bustamante 806 V-m
- Bustamante 802 V-m
- Calzada Madero 119T-r
- Calzada Madero 121T-r
- Calzada Madero 129 T-r
Calzada Madero 116V-r
- Calzada Madero 116V-r
- Calzada Madero 118V-r
- Calzada Madero 112V-r
- Calzada Madero 110V-m
- Calzada Madero 108V-r
- Calzada Madero 1-A V-r
- Calzada Cuauhtemoc 301V-m
-Callejón del Calvario 102V-r
- Carbonera 106V-m
- Cinco de Mayo 101 R-m
- Cinco de mayo 108 T-b
- Cinco de Mayo 109 T-r
-Cinco de Mayo 110 T-r
- Cinco de Mayo 111 T-m
- Cinco de Mayo200 T-b
- Cinco de Mayo 203 T-.r
-Cincode Mayo204 T-b
-Colón 416 T-b
-Colón 417 R-m
- Colón 501 T-r
- Colón 505 T-r
- Colón 509 T
- Colón605 T-r
-Colón 614 T-r
-Colón 615 T-r
-Colón 617 T-r
-Colón 619 T-r
-Colón 1-201 V-b
- Colón 301 V-m
- Colón 301-B V-m
-Colón 305 V
- Colón409 V-m
- Colón607 V-m
- Colón 6IIV-m
- Colón S-N Esq. M. Ocampo
-J P. García 604 T-r
-J PGarcía606 T-m
- J P . García 103V-b
-J.P. Garda 1409 T-b
-JP. García 1411 T-r
-Labastida 103T-b
- Labastida 104 R-r
-Labastida 109 T-b
-Labastida 115T-b
-Labastida 117T-b
-Labastida 118 R-r
- Las Casas 107 R-r
-Las Casas 110T-r
-Las Casas 11BT-r
- Las Casas Casa Fuerte" 214
R-r
- LasCasas 315 T-r
- LasCasas434 T-r
- José María Pino Suárez 408
P-r
- José Maria Pino Suárez 604 Tb
- José María Pino Suárez 700 Tb
- José Maria Pino Suárez 802 Tb
-José Maria Pino Suárez 804 T-r
- José María Pino Suárez Esq.
Dr. Liceaga s/n R-r
- José María Pino Suárez Esq.
Zarate sin R-r
- José Maria Pino Suárez Esq.
Morelos sin T-r
- Quetzalcoatl 115 T-r
-Quetzalcoatl sin R-b
-Jesús Carranza 113 T-b
- Jesús Carranza 201 T-b Jesús
Carranza '105 T-b
-Jesús Carranza 109V-m
-Jesús Carranza 117V-b
-Jesús Carranza 119V-b
- Jesús Carranza 108V-b
- Jesús Carranza 104V-b
- Jesús Carranza 103V-b
- Jesús Carranza 100V-b
-José LópezAlavez 1123 V-r
-José LópezAlavez 1223 V-m
-J.P.García 39 R-r
- J . P. García 100T-r
- J . P. García 102 T-b
-J.P.García 103 R-b
- J . P. García 102 T-b
-J.P.García 205 R-b
- J. P. García 209 T-b
- J . P. García210 T-r
- J . P . García 300 T-b
- J . P. García 319 T-b
- San Martin 100-A 100-B T-r
-T. y Palacios 110T-r
- T . y Palacios 111 R-b
-T. y Palacios 113 T-r
-T. yPalacios 115 T-r
-T. yPalacios 209 T-b
-T. yPalacios213 T-B
- T. y Palacios Esq. M
Matamoros 303 T-r
-T. y Palacios 312 T-r
-T. y Palacios 312 T-r
-T. yPalacios 318 y320 T-r
-T. yPalacios 419 T-r
-T.y Palacios 503 T-r
T. y Palacios
Esq.
independencia sin R-r
-Unión 107 T-r
-V.Trujano 112 R-r
-V.Trujano 118 R-r
-V. Trujano 122T-r
-V.Trujano sin R-b
-V.Trujano 203 T-b
-V. Trujano 204 R-b
-V. Trujano 213 T-b
-y. Trujano 219 T-r
-V. Trujano Esq. J P García 221
T-r
- V. Trujano Esq. J. P García
222 R-r
-Veinte de Noviembre 210 T-b
-Veinte de Noviembre 305 T-r
-Veinte de Noviembre 305 T-r
-Veinte de Noviembre 402 T-r
-Veinte de Noviembre 416 T-r
-Veinte de Noviembre 716 T-r
-Veinte de Noviembre 718 T-r
-Veinte de Noviembre 719 T-r
-Veinte de Noviembre 812 T-r
-Veintede Noviembre 905 T-r
-Veinte de Noviembre 613 T-r
-Veinte de Noviembre 203 T-r
-Veinte de Noviembre 215 R-b
-Veinte de Noviembre 715 T-r
-Veinte de Noviembre 803 T-m
-Veinte de Noviembre 905 T-r
-Veinte de Noviembre 913 T-m
-Veinte de Noviembre 104 T-m
-Veintede Noviembre 207 T-r
-Veinte de Noviembre 210 T-r
-Veinte de Noviembre 305 T-r
-Veinte de Noviembre 402 T-r
-Veinte de Noviembre 416 T-r
-Veinte de Noviembre 606 T-r
-Veinte de Noviembre 612 T-r
-Veinte de Noviembre 207 T-r
-Xicotencatl 209 T-b
-Xicotencatl 101 T-b
104
622 P-R
- Colón S-N Esq. M- Ocampo
S-N P-M
- Cinco de Mayo 203-205 P-R
- Cincode Mayo408 P-B
- Cincode Mayo 110 P-M
Cinco de Mayo Esq.
Bustamante 101 R-R
-Colón 106T-r
-Colón 109T-r
-Colón 110T-r
-Colón Esq. Armenia y López
111T-b
-Colón Esq. Armenta y López
120 R-b
- Colón Esq. Armenta y López
202 R.b
- Colón 204-A T-r
-Colón Esq.Fiallo 211 R-m
- Colón 302 T-r
- Colón 309 T-r
- Colón Esq. Melchor Ocampo
sin R-r
- Colón400 T-b
- Colón Esq. M. Ocampo 400-D
T-B
-Colón Esq.GOrtega400 T-r
-Colón 414 T-b
-Cos 212 P-m
-Cosijopii211 P-b
-Crespo 114 T-b
-Crespo 203 T-r
-Crespo210 T-r
-Crespo212 T-r
- Crespo401 T-r
- Crespo S-N Entre417 y409 T-r
- Crespo 309 V-r
-Crespo 314 V-m
-Crespo 310V-r
- Crespo 308 V-r
- Crespo 304 V-b
- Crespo 300 V-b
-Crespo 214 V-b
-Crespo 319 V-r
- Crespo207 V-r
-Crespo 213 V-m
- Crespo 211 V-m
-Crespo 217 V-b
- Constitución 200 T-r
- Constitución 201 T-r
- Constitución 202 T-r
-Constitución 213 T-r
-Constitución 217 T-r
- Constitución 303 T-r
- Constitución 305 T-r
- Constitución 402 R-r
-Constitución 403 R-m
-Libres 112V-r
-Libres 312 V-b
- Libres 308 V-m
- Libres404 V-m
- Libres407 V-b
-Libres 413V-b
- Libres 505 V-r
- Libres 507 V-m
- Libres 508 V-m
- Libres 609 V-r
-Libres 611V-r
-Libres 613 V-r
-Libres 710 V-b
- Libres 606 V-b
- Libres 604A-B V-r
- Libres604-C V-r
- Leona Vicario 3-117 V-r
- León Esq. Hidalgo 1T-r
- León Ofc.del PRI2 T-b
- León Hotel Marqués del Valle
16-CT-b
- LasCasas405 T-r
- LasCasas401 V-r
- LasCasas 508 V-r
- LasCasas620 V-r
- Las Casas 521V-r
- LasCasas408 T-r
-Las Casas412 V-r
- LasCasas 303 V-m
- LaNoria 116 T-r
- La Noria205 V-r
- La Noria207 V-r
-La Noria415 V-r
- LaNoria417 V-m
-Libres 109 T-r
- Libres 111V-r
- Libres207 V-m
-Libres 212 V-r
- MacedonioAlcalá401 T-b
- Macedonio Alcalá 402 T-b
- Macedonio Alcalá 403 T-b - Macedonio Alcalá 503 T-b
- MacedonioAlcalá 507 T-b
- MacedonioAlcalá 801 T-r
- Macedonio Alcalá 806 T-b
Macedonio
Alcalá
e
independencia sin R-v
- Macedonio Alcalá y N. Bravo
s/n R-r
- Macedonio A Esq. N Bravo 307
T-r
- MacedonioAlcalá 808 T-b
- MacedonioAlcalá 804 T-b
- Macedonio Alcalá 804-A T-b
- Macedonio Alcalá 501 T-b
- MacedonioAlcalá 505 T-b
- Macedonio Alcalá 706 T-r
-Xicotencatl 123 T-r
-Xicotencatl 523 T-r
-Xicotencatl 517 T-r
-Xicotencatl 525 T-r
-Xóchitl 101-HT-r
-Zaragoza 204 T-b
-Zaragoza 209 T-r
-Zarate 100T-m
-Abasólo 107 V-ni
-Abasólo 119V-m
-Abasólo 121V-m
-Abasólo sin V-m
-Abasólo 212 V-r
-Abasólo 308 V-r
-Abasólo 318 y-ni
-Abasólo 320 V-m
-Alcalá 102 T-b
-Alcalá 303 T-i
-Alcalá S/n T-4
-Alcalá 401 T—m
-Alcalá 501 T-b
-Allende 417 T-b
-Allende 413 V-m
-Allende 407 V-m
-Allende409 V-m
-Allende 406 V-m
-Allende 309 V-m
-Allende 312 V.-m
-Allende sin T-m
-Allende 108 T-b
-Allende 106V-r
-Allende 107V-i
-Allende 109V-b
-Allende 111V-b
- Veinte de Noviembre 707 T-r
-Veinte de Noviembre 716 T-r
-Veinte de Noviembre 718 T-b
-Veinte de Noviembre 719 T-r
-Veintede Noviembre 812 L-b
-Veinte de Noviembre 905 T-r
-Veinte de Noviembre 103 R-r
-Veinte de Noviembre 109 T-r
-Veinte de Noviembre 825 T-m
-Xicotencatl 106 R-b
-Xicotencatl 115 T-b
-Xicotencatl 206 L-b
-Xicotencatl 212 T-r
-Xicotencatl 218 T-b
-Xicotencatl 303 T-r
-Xicotencatl 309 T-m
-Xicotencatl 310 T-b
-Xicotencatl S/n T-b
- Xicotencatl Esq. Colón 422,
406T
-Xicotencatl410-412 T-b
-Xicotencatl 416 L-b
- Xicotencatl Esq. Hidalgo 1203
105
- Constitución 404 T-m
- Constitución 405 T-r
- Constitución 406 T-m
- Cuauhtemoc 12T-r
-Colón 510 V-m
-Colón 624 V-r
- Colón S-N Esq. MOcampo 622
V-r
- Colón 616 V-r
- Colón 312 V-r
- Colón Esq. Melchor Ocampo
sinV-r
- Cosijoeza 110V-m
-Cosijoeza 109-AV-r
-Cosijoeza 204 V-r
-Cosijoeza212 V-r
- Cosijopii219 V-r
- Cosijopii 217 V-b
-Cosijopii 212 V-m
-Cosijopii 211 V-b
- Cosijopii208 T-r
-Cosijopii 215 T-r
-Cosijopii 219 P-r
-Cosijopii 217 P-b
-Curtidurías 721 T-ni
-DíazOrdaz 106 T-r
- Díaz Ordaz 304 T-r
- Díaz Ordaz 400 T-r
- Díaz Ordaz 404 T-r
-Díaz Ordaz 711T-r
-Díaz Ordaz 715 T-m
- Díaz Ordaz 721V-m
-DíazOrdaz 110 T-b
- Díaz Ordaz 200 T-m
-Díaz Ordaz 212 T-b
-Díaz Ordaz 218 T-b
-Díaz Ordaz 318 T-b
- Díaz Ordaz 408 T-b
- Díaz Ordaz 403 T-m
-Días Ordaz 513 T-m
- Díaz Ordaz 703 T-m
-Dr. Liceaga 107 T-b
- Dr. Liceaga 315 T-r
- Dr. Pardo Esq. Bustamante
13-AR-r
-Dr. Pardo 13-8 R-r
- Dr. Pardo Esq. A. y López 104
T-r
- Dr.AurelioValdivieso 106 T-r
- Dr.Aurelio Valdivieso 112 R-r
- Dr. Aurelio Valdivieso 120 Rb
- Div. Oriente 630 P-r
- Div.Oriente 626 P-r
- Div.Oriente 624 P-r
- Div. Oriente622 T-R
-Doblado 108V-m
- Macedonio Alcalá 704 T-m
- Macedonio Alcalá 702 T-m
- MártiresdeTacubaya 112 T-r
- Mártires deTacubaya 208 T-r
- Mártires deTacubaya 311V-r
- Mártires deTacubaya 405 T-m
-. Mártires deTacubaya 511 T-r
- Mártires deTacubaya 218 T-m
- Mártires deTacubaya 116 T-m
- Mártires deTacubaya 115 T-m
- MártiresdeTacubaya 117 T-r
- MártiresdeTacubaya 109 T-b
- Manuel Doblado 109 R-m
- Manuel Doblado 116 T-m
-Manuel Doblado 118T-b
- Manuel Doblado201 T-b
- Manuel Doblado207 T-b
- Manuel Doblado 210 T-b
- Manuel Doblado 213 T-b
- León Esq.Hidalgo 17 R-b
-Catedral sin R-b
- Leandro Valle 301-509 R-b
-LeonaVicario Esq. MAlcalá T-r
-Leona Vicario sin R-b
- Macedonio Alcalá 8 R-b
- Macedonio Alcalá 33 R-r
- Macedonio Alcalá 194 R-b
- Macedonio Alcalá 200 R-b
- Macedonio Alcalá 201 T-b
- MacedonioAlcalá203-205 -b
- MacedonioAlcalá 206 T-b
- MacedonioAlcalá 301 T-r
- Macedonio Alcalá 302 R-b
- MacedonioAlcalá 303 T-b
- Macedonio Alcalá 307 Lb
- MacedonioAlcalá400 T-b
- Manuel Doblado222 T-m
- Manuel Doblado 220 T-b
- Manuel Doblado 217 T-b
- Manuel Doblado 302 T-r
- Manuel Doblado 300 T-r
- Manuel Doblado 120 T-b
- Manuel Doblado 110 T-r
- Matamoros 302 T-r
- Matamoros 305 T-r
- Matamoros 300 T-b
- Matamoros 306 T-b
- Matamoros 409 T-r
- Matamoros 407 T-r
- Matamoros 403 T-r
-Matamoros 18-100 T-r
- Matamoros 204 T-r
- Matamoros 208 T-r
- Matamoros 500 T-r
- Matamoros 502 T-r
- Matamoros 101T-b
- Matamoros 102 T-b
T-b
-Xicotencatl Esq.Arteaga 602 Tr
-Xicotencatl 203 T-r
-Zaragoza 305 T-b
-Zaragoza 307 T-b
-Zaragoza 310 T-r
-Zaragoza 316 T-r
-Zaragoza 402 T-r
-Zaragoza 409 T-r
-Zaragoza413 T-m
- Zaragoza 419 T-m Zaragoza
205 T-m
- Zaragoza 10OT-m
- Cinco de Mayo 206 V-b
- Cinco de Mayo 204 T-b
- Cincode Mayo203 T-b
- Cincode Mayo 215 T-b
-Cinco de Mayo 111T-r
- Cinco de Mayo 107 T-b
- Cinco de Mayo 108 T-b
- Cinco de Mayo 103 T-b
- Cinco de Mayo413 T-r
-Cinco de Mayo411V-r
- Cinco de Mayo 402 V-b
- Cinco de Mayo 313 T-m
- Cinco de Mayo 307 V-m
-Crespo 113V-m
-Crespo 106 V-m
-Crespo 114V-b
- Crespo203 T-m
-Crespo 207V-r
Crespo221 V-m
Crespo217 V-b
-Crespo2
-Crespo2
-Crespo 211 V-b
Crespo 304 V-b
Crespo 308 V-m
Crespo 310 V-m
-Allende 113T-b
-Antonio de León2 T-b
-Armenta y López 812 V-m
-Av. Morelos 504 V-r
-Av. Morelos601T
-Av. Morelos 603
- Berriozabal 204 V-m
-Berriozabal 315 V-b
- Callejón Hidalgo220 V-m
- Cinco de Mayo 210 T-m
- Cincode Mayo208 V-rn
- Colón 509 V
-Colón 518 V—rn
- Cosijopii215 V-m
-Cosijopii211V-r
- Cosijopii 208 V-m
- Cosijopii2D6 V-m
106
- Doblado 303 V-m
-Doblado 413 V-b
-Doblado 417 V-m
- Cuauhtemoc 104 R-r
-Cuauhtemoc 321T-r
- Curtidurías 2y4 T-m
-Curtidurías 103 T-r
- Fiallo Esq. Independencia 102
T-r
- Fiallo 111T-r
-Fiallo 112 T-r
-Fiallo 114 R-r
-Fiallo 116 R-r
- Fiallo 200 T-r
- Fiallo 203 R-r
- Fiallo 205 T-r
- Fiallo Esq.Guerrero y Esq.A
López R-r
- San Agustín 300 R-r
- Fiallo 304 R-r
- Fiallo 304T-r
-Fiallo 410-412 T-r
-Fiallo 413 T-b
-Fiallo 413 T-r
-Fiallo 417 T-r
- Fiallo 500T-r
- Fiallo 506 T-r
- Fiallo 514 T-R
- Fiallo Esq.Arteaga 115T-r
- Fiallo Esq.Arteaga 518 T-b
- Fiallo Esq.Arteaga 603 Rb
- Fiallo Esq.Arteaga 603 T-m
-Fiallo 610 T-b
- Fiallo 309 V.b
-Fiallo 409 V.b
- Fiallo 406 V-b
-Félix Díaz 110V-m
-Félix Díaz 108 V-m
- Francisco J Mina 115 T-m
- Francisco J-Mina211 T-r
- Francisco J Mina Esq. M
Cabrera 269 T-r
- Francisco J Mina 301-A T-r
- Francisco J.Mina 308 T-r
- Francisco J. Mina Esq. J. P.
García 317 T-r
- Flores Magón Esq. Valerio
Trujano 19-E R-m
-Flores Magón 19T-r
-García Vigil 710 T-b
- GarcíaVigil 805 T-m
- GarcíaVigil 809 T-r
-GarcíaVigil205 V-r
- GarcíaVigil 6 0
- GarcíaVigil 703 V.b
- GarcíaVigil 705 V.b
-García Vigil 715 V-r
- Matamoros 103 T-b
- Matamoros 10.4 T-b
- Matamoros 105 R-b
- Matamoros 106 T-b
- Matamoros200 T-r
- Matamoros 203 T-r
- Matamoros 205 T-r
- Matamoros 206 T-b
- Matamoros Esq.P. Díazs/n V-r
- Matamoros Esq. P. Díaz 301 Tr
- Matamoros 305 T-b
- Matamoros 307 T-b
- Matamoros Esq. P. Díaz sin T-r
- Matamoros 400 T-r
-Manuel Doblado 218 T-r
- Manueldoblado 327 T-r
- Matamoros 405 T-m
-M Ocampo I00 R-b
- MOcampo 102 R-r
-MOcampo I04T-r
- MOcampo 203 T-b
- MOcampo 205 R-b
- MOcampo 209 T-r
- M Ocampo Esq. con Guerrero
301 P-b
-M Ocampo 3I3T-r
- M.Ocampo 314 T-r
- M Ocampo 317 R-r
- MOcampo 400400-E 400-F R
- MOcampo 401 T-b
- MOcampo 408 T-b
- MOcampo411 T-r
- M Ocampo 411 T-r
- MOcampo Esq.Rayón 4l6T-m
- M Ocampo Esq. Rayón 417 Tm
- M Ocampo 215 T-r
- MOcampo II5T-m
- MOcampo 103 T-m
-MOcampo2I4 T-b
-M Ocampo 2I0V-r
- MOcampo 403V-r
- MOcampo 508V-b
-M.Abasólo 103 R-r
- M . Abasólo 107 T-r
- MAbasólo 111T-b
- MAbasólo 204 T-m
- MAbasólo206 T-r
- M,Abasólo 304 T-b
- M , Abasólo 313 T-m
- MAbasólo 411 T-m
- MAbasólo420 T-m
- M . Abasólo 513 T-b
- M Abasólo 518 T-b
- MAbasólo 524 T-b
-Morelos300 R-r
- Constitución 301V-b
- Constitución 300-A V-b
- Constitución 300 T-b
- Constitución 205 V-b
- Constitución Esq.Reforma V-r
- Constitución 238 V-m
- Constitución 23 V-b
- Constitución S/n Esq. Reforma
T-m
- Constitución 108V-m
- Constitución 102V-m
-DíazOrdaz 106T-b
-Dr. Liceaga 103T-b
-Dr. Liceaga 3
- Fiallo 312 V- Fiallo 304 T-:
- Fiallo404 V-n
-García Vigil 315 T-b
- García Vigil4.09 V-m
- García Vigil V-b
-García Vigíl617 V-r
- GarcíaVigíl 705 V-b
-García Vigíl 715 V-r
- García Vigíl 717V-r
-GarcíaVigil603 V-m
- GarcíaVigil605 V-m
- García V 109 R-b
- GarcíaVi204 V-b
-GarcíaVigil205 R-b
-García Vigil 105 T-b
- Guerrero 119 T-b
- Matamoros 203 T-m
- Matamoros 105T-b
- Matamoros 103 T-b
-Crespo 314 V-m
- Crespo 305 V-m
-Crespo 309 T-r
- Crespo 313 V-{
-Crespo 319 V-r
- Colón202 T-m
-Colón403 V-m
- Colón Esq.MOcampo s/n V-m
- Colón422 T-b
- Colón 506 V-b
-Colón 510 V-m
-Guerrero 119T
- Guerrero 505 T-b
- Hidalgo 504V-r
-Hidalgo 516 T-b
-Hidalgo 416-412 T-r
- Hidalgo405 T-r
- Hidalgo 30€ T-r
- Hidalgo 302 T-m
- Hidalgo 309 T-m
- Hidalgo 305 T-m
- Hidalgo 1R-r
- Hidalgo 1005'J-r
107
- GarcíaVigil 817 V-m
- GarcíaVigil 819 V-m
- GarcíaVigil 309 V-m
- Doblado S-N Junta al417 V-m
- Doblado 504 V-m
-Doblado 614-V-m
- Fiallo 102 R-r
- Flores Magón 19-0 T-r
- Flores Magón Esq.GroEsq.
- Flores Magón 106-10 T-m
- Flores Magón227 P-r
-Galeana 121 P-b
-Galeana 4-108 V-m
- Galeana206 V-m
- Galeana 204 V-m
- Galeana 200 V-m
-Garcia Vigil 103 T-b
-Garcia Vigil 105 T-b
-Garcia Vigil 110 R-b
-Garcia Vigil 116 R-b
- Garcia Vigil 202 T-b
- Garcia Vigil208 T-b
- Garcia Vigil209 T-b
-Garcia Vigil212 T-r
-Garcia Vigil217 T-b
- Garcia Vigil 304 T-b
- Garcia Vigil 304 T-b
- Garcia Vigil 206 T-b
-Garcia Vigil 315 T-b
-Garcia Vigil403 T-m
- GarciaVigil403 T-m
-Garcia Vigil409 T-r
-Garcia Vigil413 T-B
- Garcia Vigil Esq. Y. Allende
504 T-b
- Garcia Vigil Esq. Y. Allende
505 R-b
-Garcia Vigil 512 R-r
-Garcia Vigil 513 T-r
- Garcia Vigil Esq. Leona Vicario
516 T-b
- GarcíaVigil517 R-r
-Garcia Vigil 517 R-r
- Garcia Vigil 609 R-b
-Garcia Vigil 610 R-r
-Garcia Vigil 613 T-r
-Garcia Vigil 702 R-b
- Guerrero 600 T-r
- Guerrero 605 T-r
- Guerrero 606 T-r
- Guerrero 611 T-r
-Guerrero 614 T-r
-Guerrero 618 T-r
- Guerrero 622 T
- Guerrero Esq. Manuel Doblado
sin T-r
- Guerrero Esq.G. Ortega 702 T-
- Morelos 301 T-r
- Morelos 302 T-r
- Morelos 303 T-r
- Morelos 304 R-r
- Morelos 304 T-r
- Morelos 306 T-b
- Morelos 307 T-r
- Morelos401 T-r
- Morelos402 T-b
- Morelos403 T
- Morelos407 T-m
- Morelos 501 T-b
- Matamoros402 T-m
- Matamoros 404 T-r
- Miery Terán 112 T-b
-MieryTerán 113 T-R
-Miery Terán 10-109 T-r
- Mier yTerán41'j T-m
- Mier yTerán 304 V-m
- Mier yTerán 308 'l-m
- Miguel Cabrera 1( 105-A T-r
- Miguel Cabrera 110 T-r
- Miguel Cabrera 120 T-r
- Miguel Cabrera 122 T-r
- Miguel Cabrera 215 R-m
- Miguel Cabrera 322 T-r
- Miguel Cabrera 401
- Miguel Cabrera 4051- Miguel Cabrera 409 T-t
- MiguelCabrera 506 T-i
- Miguel Cabrera 210 V-rn
- Miguel Cabrera 302 V-m
- Miguel Cabrera403 T-r
- Miguel Hidalgo 115 T-r
- Miguel Hidalgo 202 T-r
- Miguel Hidalgo 302 T-r
- Miguel Hidalgo404 T-r
-Miguel Hidalgo412 T-r
- Miguel Hidalgo417 T-r
- Miguel Hidalgo 509 T-r
- Miguel Hidalgo 603 T-b
-Miguel Hidalgo 1001 T-r
- Miguel Hidalgo404 T-r
- Miguel Hidalgo 509 T-r
- Miguel Hidalgo603 T-r
-Miguel Hidalgo 1002 T-b
- M . Aranda 107 T-r
- M . Aranda 112T-r
- Mina 104 T-m
-Mina 113T-m
-Mina 2I9 T-b
- Morelos409 T-r
- Morelos 601 T-r
- Morelos 603 T-r
-Morelos 217 T-b
-Morelos 1000 T-b
-Morelos 1201 T-r
-Hidalgo 1010V-r
-Hidalgo 1213 V-r
-Hidalgo 1208 T-r
-Hidalgo 1115 T-r
-Hidalgo 1119 T-r
-Hidalgo 1017V-r
-Hidalgo 1019 V-r
- Hidalgo Esq.A.y López R-b
- Hidalgo Esq. Fiallo T-b
- Independencia 500 T-r
- Independencia 406 T-b
- Independencia 401 T-m
- Independencia 400 T-r
- Independencia s)n Esq. Crespo
T-r
- Independencia 308 T-m
- Independencia 302 V-r
- Independencia 300 V-r
- Independencia s/n T-r
- Independencia 202 T-m
- Independencia 200 T-r
-Jesús Carranza 109V-.r
- Jesús Carranza 114V-m
- Jesús Carranza 118V-m
- Jesús Carranza iiV-m
- Jesús Carranza 205V-r
-Morelos 1102 V-b
- Morelos 1104 V-m
-Morelos 1106 V-b
-Morelos 1108V-b
-Matamoros 101T-r
- Matamoros 106 T-b
- Matamoros 104T-r
- Matamoros 102 R-b
- Matamoros 600-A V-m
- Manuel Doblado 304V-m
- Matamoros 305 V-m
- Matamoros 500-C V-m
- Matamoros 600-A V-m
- MDoblado 304 V-m
- Melchor Ocampo 300V-r
- Melchor Ocampo 309V-m
- Melchor Ocampo 313V-m
- Melchor Ocampo 105 T-m
- Mier yTerán 105T-m
- MieryTerán 107T-m
- Morelos203 V—b
- Morelos 209 V-r
- Morelos211V-r
-Morelos 213V-r
-Morelos 215 V-b
-Morelos 217 T-b
- Morelos 304 V-m
- Morelos 300V-r
- Morelos400V-b
- Morelos496V-b
- Morelos 504 V—r
108
r
Guerrero
Esq.
Santos
Degollado 725 T-r
- Guerrero sin V-r
- Bustamante 20-O R-b
-Garcia Vigil28-416 V-r
-Garcia Vigil215 V-r
- Gilberto Bolañoscacho 206V-b
- Guerrero Esq. Bustamante 6-B
V-r
-Guerrero 104 R-b
-Guerrero sin T-r
- Guerrero Esq. Portal Juárez
101 R-R
-Guerrero 105 R-b
-Guerreo 109 R-b
-Guerrero 117 T-r
- Guerrero Esq.Armenia y López
120 R-b
-Guerrero 207 R-b
-Guerrero 213 R-r
- Guerrero Esq.Fiallo302 R-b
- Guerrero 308.308-A R-r
- Guerrero 309 R-b
-Guerrero 311 R-r
- Guerrero402 T-b
- Guerrero 405 T-b
- Guerrero 406 T-b
-Guerrero 413 T-r
-Guerrero 414 T-r
- Guerrero 501 T-r
- Guerrero 505 T-b
- Guerrero 509 T-b
-Guerrero 513 T-b
- Hidalgo Esq. Flores Magón 502
T-b
- Hidalgo 509-507-A T-r
- Hidalgo 508 R-m
- Hidalgo 509 T-m
Hidalgo Esq. 20 de
Noviembre 513 R-b
Hidalgo Esq. 20 de
Noviembre 603 R-b
- Hidalgo Esq.León 607 R-b
- Hidalgo Esq. Flores Magón 616
T-b
- Hidalgo Esq.Valdivieso 805 T-r
- Hidalgo 807 T-b
-Hidalgo 817 R-b
- Hidalgo 818 R-r
-Hidalgo819 R-r
- Hidalgo 820 R-b
- Hidalgo Esq. Armen y López
821 R-b
- Hidalgo Esq. Armenta y
López 901 R-b
-Hidalgo 911 R-b
- Morelos 110OT-r
-Morelos1101 T-r
-Morelos 1205 T-b
-Morelos 1312 T-m
-Morelos 1302T-rn
-Morelos 1300 T-r
-Morelos 1315 T-m
- Morelos 503 R-b
- Morelos 505 T-b
- Morelos 511 T-b
- Morelos 602 T-b
- Morelos 701 R-b
- Morelos 703 R-r
- Morelos 800 T-b
- Morelos 802 T-b
- Morelos 804 L-b
- Morelos 805 T-b
- Morelos 902 T-b
-Morelos 1005 T-r
-Morelos 1007 T-r
-Morelos 1003 T-b
-Morelos 1202 T-r
- Morelos 1209 T-r
-Morelos 1211 T-r
-Morelos 1310T-r
-Morelos 1321 T-r
-Morelos 1400T-r
- Morelos 1401 T-m
- Morelos 1408 T-r
- Morelos 509 T-r
- Morelos405 T-m
- Murguia 203 R-b
- Murguia 225 R-m
- Murguia 302 T-m
- Murguia 304 T-r
- Murguia 305 T-r
- Murguia 306 R-r
- Murguia 307 T-b
- Murguia 402 T-b
- Murguia 502 T-r
- Murguia Esq. Pino Suárez 413
T-r
- Murguia 600 T-r
- Murguia Esq. M. de Tacubaya
701 T-m
- Murguia 204 T-m
- Murguia 202 T-r
- Murguia 406 T-b
- Murguia 301 T-b
- Murguia 401-AT-r
- Murguia401 T-r
- Murguia 405 T-r
- Murguia 501 T-m
- Murguia 507 T-b
- Murguia 601 T-r
- Murguia 605 T-m
-Murguia 607 T-r
- Morelos 601 T-r
- Morelos 800 T-r
- Morelos 907 V-r
-Morelos 1006 V-b
-Morelos 1800V-r
-Morelos 1100V-r
- T . yPalacios411V-b
-T. yPalacios 416 T-b
-T. y Palacios 414 V-b
-T. y Palacios410 V-r
-T. y Palacios 209 T-b
- T . y Palacios 213 V-m
-T. y Palacios 211 V-m
-T. yPalacios 202 V-r
-T. yPalacios 204 V-r
-T.y Palacios sin V-m
-Unión 103V—b
-Unión 107
-Unión 11OT-n-.
-Unión 104V- Unión203 V-m
-Unión 215 V-n
- Unión217 V—b
- Unión Esq. Priv. N. Bravo s/n
V-b
-Veinte de Noviembre 104 T-r
-Morelos 1206 V-b
-Morelos 1209 V-r
- Murguia 104 T-b
- Murguia 107 T-b
- Murguia 202 T-m
- Murguia 10T- Murguia 413 Th
- Murguia408 V-b
- Murguia 405 V-r
- Murguia401V-r
- Murguia 301 V-b
-N Bravo2ll V-r
-N Bravo 2I4V-r
- NBravo 307 V-m
-N Bravo 3IIV-m
-N Braco 315 V-m
-N Bravo 3I3 V-m N Bravo sin Vm
-N Bravo4I5 V-m
- N . Bravo419 V-m
-N Bravo S/n V-m
-Porfirio Diaz 615 V-r
- Porfirio Díaz 503-A V-m
- Porfirio Diaz 503V-m
- Porfirio Diaz 507V-r
-Porfirio Diaz 217V-r
-Porfirio Diaz 108 T-m
- Porfirio Diaz 100 T-r
- Quetzalcoátl 104 T-b
- Reforma 206V-r
- T. y Palacios 520 V-m
109
-Hidalgo 912 R-b
- Hidalgo 917 R-r
-Hidalgo 1002 R-r
- Hidalgo Esq.Fiallo 1003 R-r
-Hidalgo 1007 R-b
- Hidalgo Esq. M. Ocampo
1102 R-b
-Hidalgo 1106 T-b
- Guerrero 120-104 P-r
-Guerrero 617V-b
-Guerrero sin V-m
-Gómez Farias212 T-b
-Gómez Farias218 T-r
- González Ortega 109-105 T-r
- González Ortega 202 T-r
- González Ortega400 T-r
- González Ortega403 T-b
- González Ortega Templo 7
Príncipes sn R-r
González Ortega Casa
Parroquial 405 R-r
- González Ortega 203 V-b
- González Ortega205 V-r
-González Ortega 110V-r
- González Ortega 106V-r
- González Ortega 102V-r
- González Ortega 100 V-m
- González Ortega601V-m
- Hidalgo Esq. 20de Noviembre
T-m
- Hidalgo Esq.Mier yTerán T-m
- Hidalgo 309 T-r
- Hidalgo403 T-b
- Hidalgo404 T-b
- Hidalgo405 T-b
-Hidalgo 410416 T-r
- Hidalgo Esq.J. PGarcía417 Tb
-Hidalgo 1315 T-b
- Hidalgo Esq. González Ortega
1320T- Hidalgo Esq. González Ortega
1404V-m
-Hidalgo 1410 T-r
-Hidalgo 1413 T-r
- Hidalgo Esq.J. P. García sin Tr
-Hidalgo 1307 V-m
-Hidalgo 1309 V-b
-Hidalgo 1311 V-b
-Hidalgo 1317 V-m
- Hidalgo 1405V-R
-Hidalgo 1417V-R
- Hidalgo s/njunto a Fiallo V-r
-Hidalgo 1113V-r
-Hidalgo 1203 V-r
-Hidalgo 1212V-r
- Murguía 609T
- Murguía 700 T-M
- Narciso Mendoza 208 T-b
- Narciso Mendoza 212 T-b
-Morelos 1317 T-m
-Morelos 1317 T-m
- Morelos204 T4
- Morelos 1402 T-r Morelos 1404
T-r
-Morelos 1406 T-r
- Morelos 1505 T-m
-Morelos 1507 T-r
-Morelos 1515 T-m
- Morelos 1517 T-r
- Morelos 1604 T-m
-Morelos 1008 T-b
- Morelos 1100 T-b
- Morelos 1104 T-m
-Morelos 1107 T-r
-Morelos 1109 T-b
-Morelos 1003 T-b
-Morelos 1203 T-b
- Moctezuma 107T-m
- Moctezuma 117 T-m
-Murguía 101T-r
-Murguía 102 T-b
-Murguía 103 T-m
-Murguía 105 R-b
- N. Bravo404 T-b
- N . Bravo 518 T-r
- N . Bravo 512 T-r
- N . Bravo 510 T-r
- N.Bravo 300 T-r
-N. Bravo 308T-r
- N. Bravo 308 T-r
- N . Bravo 313 T-r
- N . Bravo 103 T-b
-N.Bravo 108T-b
- N . Bravo 109 T-r
- N . Bravo 116T-r
- N. Bravo2Q4 T-b
- N. Bravo 206 T-r
- N . Bravo210 T-b
-N.Bravo 216 T-r
- N. Bravo 307 T-r
-N.Bravo 310 R-b
- N . Bravo 311 T-r
-N.Bravo 312 T-r
- N . Bravo 315 T-r
- N. Bravo Esq. Crespo 414 s/n
T-m
- N. Bravo Esq.T. y Palacios s/n
T-m
- Nicolás del Puerto 105 T-m
- Nicolás del Puerto 101 T-b
-Niños Héroes 122 T-r
- Niños Héroes211 T-m
-T. y Palacios 417 V-r
-T. y Palacios 413 V-b
- Curtidurías2 V-r
-Curtidurías 104V-r
-Curtidurías 106V-r
-Curtidurías 121V-r
-Curtidurías 122V-r
-Curtidurías 202V-r
- Curtidurías 721V-r
-Cinco de Mayo 210 V-r
- Cinco de Mayo 303 V-r
- Cinco de Mayo 307 V-r
-Hidalgo 104V-r
-Hidalgo 105V-r
-Hidalgo 115V-r
-Hidalgo 712V-r
- Hidalgo 202-A V-r
-Niños Héroes 122V-r
- Niños Héroes 205 V-r
- Niños Héroes 207 V-r
-Niños Héroes 213 V-r
-Xicotencatl 206 T-b
-Xicotencatl310-AV-r
-Xicotencatl 302 T-m
JALATLACO
-Aldama 108V-r
-Aldama 119V-r
-Aldama 217 V-r
-Aldama 302-A V-r
-Aldama 307V-r
-Aldama 311V-r
-Aldama 318 V-r
-Aldama 322V-r
-Aldama 410 V-r
-Aldama 405 V-r
-Antequera 217V-r
- Calz.de la República 402-A V-r
- Calz.de la República 404 V-r
- Calz de la República 601 V—r
- RufinoTamayo 804-A V-r
- Rufino Tamayo 810 V-r
- Rufino Tamayo 818 V-r
- RufinoTamayo 820V-r
- RufinoTamayo 822 V-r
- RufinoTamayo 824 V-r
- Rufino Tamayo 826 V-r
- Niños Héroes214 V-r
- Niños Héroes225 V-r
- NocheTriste 1V-r
- NocheTriste 207V-r
XOCHMvlILCO
- Callejón Morelos 110V-r
- Callejón Morelos 117V-r
- José Vasconcelos 102-205 V-r
-JoséVasconcelos 104V-r
- Manuel Cabrera 402 V-r
Marcos Pérez 205V-r
110
-Hidalgo 104V-r
- Hidalgo202 V-r
-Hidalgo 112V-r
-Hidalgo 211V-b
-Hidalgo 20-218 V-r
-Hidalgo 24-313 V-r
-Hidalgo 317V-b
-Hidalgo 215V-m
- Hidalgo 306V-r
-Hidalgo 113V-m
- Narciso Mendoza 213 T-m
- NBravo2IIT-r
- N Bravo214 T-r
- N. Bravo 414 T-m
- NBravo4I7 T-b
- N Bravo411 T-r
- N Bravo 4l7T..b
- NBravo429 - T-b
- NBravo408 T-m
- PinoSuárez 200 T-m
- Pino Suárez 102 T-b
-Pino Suárez 100T-b
- Pino Suárez 503 T-b
- Pino Suárez 505 T-r
-Pino Suárez 311 T-R
- PinoSuárez 806 T-R
Marcos Pérez 307V-r
Prolong, de PDíaz 1102 V-r
Prolong de P. Díaz 1405 V-r
Que208V-r
Quetzalcoatl Esq. Hidalgo V-r
Rufino Tamayo 800-A V-r
RufinoTamayo 804V-r
SECCIÓN II De la Conservación.
Art. 33. Para emprender acciones de conservación o restauración de un
bien declarado histórico, artístico o típico propiedad del Gobierno del
Estado o del Municipio que este ubicado en el polígono Decreto del 19 de
marzo de 1976 podrán hacerlas previa consulta y autorización de la
Dirección General del Centro Histórico y el Instituto nacional de
Antropología e Historia en su defecto.
Art. 34. Los propietarios de bienes declarados monumentos históricos o
artísticos deberán conservarlos con el mantenimiento adecuado y en su
caso restaurarlos en los términos de la ley Federal, y este Reglamento.
Art.
35.
El
presenta
Reglamento,
se
apoya
en
las
normas
complementarias que al efecto se establecen con los artículos pertinentes
de la Ley Federal para cualquier obra de construcción, ampliación,
demolición de mobiliario urbano, anuncios o cualquier otra intervención
que se realice en lugares de propiedad pública o privada, o en general a
cualquier alteración en el Centro Histórico.
111
7.3.-ESTRUCTURA REQUERIDA PARA LOS AVALÚOS
Vigésimo séptima. Estructura delavalúo. Elavalúo deberá contener las siguientes
secciones:
I.Aspectos generales.
1. Antecedentes.
1.1. Clave del Avalúo. Se deberá anotar el número de avalúo que la Unidad de
Valuación asignará a laorden detrabajo de acuerdo conelsiguienteorden:
EENNNYYSSRMMMMMMV.
• EENNN =Clave SHFde la unidad devaluación.
•YY =Año de realización del avalúo.
• SS=Clavedelestado donde se ubicael inmueble según laclaveINEGI.
• R=Regional.
• MMMMMM =Consecutivo de losavalúos, por añoy por unidad devaluación.
•V =Dígito verificador.
1.2. Fecha delavalúo. Fechaen lacual seestiman losvalores,que deberá
corresponder a la fecha de emisión del dictamen como lo indica la regla vigésimo
quinta.
1.3. Clave Única deVivienda (CUVI).
1.4. Número de registro Infonavit (deser aplicable).
1.5. Número de registro del conjunto Infonavit (deser aplicable).
1.6. Nombre yclavede la unidaddevaluación otorgada por lasociedad.
1.7. Nombre completo y clave del controlador otorgada por la sociedad y, en su caso,
cualquier otro número de registro vigente otorgado porotraautoridad.
1.8. Nombre completo y clave del perito valuador otorgada por la sociedad y, en su
caso, cualquier otro número de registro vigente otorgado por otraautoridad.
1.9. Nombre del solicitante del avalúo. Nombre de la persona física o moral que solicita
elavalúo. En caso de persona moral,además indicar su denominación o razón social y
el nombre de lapersona física que la representa yque solicitó elservicio.
1.10. Clave de laentidad otorgante del crédito según referencia SHF.
1.11. Constructor paraelcasodevivienda nueva.
1.12. Propósito delavalúo:
1.12.1Originación.
1.12.2 Recuperación: reestructuración,adjudicación odaciónenpago.
1.12.3Otros.
2. Información general del inmueble:
2.1. Tipo de inmueble a valuar.
2.1.1 Terreno: se refiere aterreno habitacional.
2.1.2 Casa habitación.
2.1.3 Casa en condominio.
2.1.4 Departamento en condominio.
2.1.5 Otro.
2.2. Ubicación del inmueble a valuar. Se deberá indicar con el mayor grado de
precisión posible. En caso de que el terreno cuente con alguna denominación o el
inmueble sea de difícil localización, se indicará nombre, vías de acceso, puntos
importantes através dedistancias y orientaciones.
2.2.1 Calley número osus equivalentes.
112
2.2.2 Nombredel conjunto (deser aplicable).
2.2.3 Colonia.
2.2.4 Códigopostal.
2.2.5 Delegación o municipio.
2.2.6 Entidadfederativa.
2.3. Propietario del inmueble. Registrar el nombre de la persona física o moral que
aparezca como propietario en laescritura pública.
2.4. Régimen de propiedad. Indicar sies privada individual ocolectiva, pública ode otra
naturaleza.
2.5. Número de cuenta predial. Citar la numeración de la cuenta predial o la
identificación de catastro. Se deberán citar el número de la cuenta predial y, en su
caso, indicar siéstaesglobal.
2.6. Número de cuenta para el pago de derechos por el suministro de agua. Citar la
numeración y, ensucaso, indicar siésta esglobal.
3. Declaraciones y advertencias. En términos de lo dispuesto al efecto por la regla
décima.
4. Entorno:
4.1. Clasificación de la zona de acuerdo con lo dispuesto al efecto por la autoridad
local. Se deberá indicar la clasificación de acuerdo con la reglamentación urbana de la
localidad. En caso de que el municipio no contara con un plan de desarrollo urbano, se
señalará la clasificación y la categoría de acuerdo a la apreciación del valuador en
función del reconocimiento general de zonas dado por la unidad de valuación a nivel
nacional.
4.2. Referencia de proximidad urbana SHF. Señalar en función a las principales
características de ubicación municipal del inmueble valuado y la proximidad hacia el
centroeconómico reconocido:
4.2.1 Céntrica: zonas limitadas generalmente por vías primarias, definidas por la
autoridad como zona centro.
4.2.2 Intermedia:setratade una proximidad definida apartir devías primarias limitadas
generalmente porvialidades develocidad intermedia.
4.2.3 Periférica: se encuentra su acceso y límite mediante vías rápidas, en la mayoría
de loscasos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato,forma partede la
ciudad.
4.2.4 De expansión: zona reconocida por la autoridad como de crecimiento potencial.
En muchos casos nose encuentra definido su uso de suelo y se encuentra en proceso
de reconocimiento enfunción desu crecimiento, próxima aser partede laciudad.
4.2.5 Rural: reconocido por la autoridad como de uso agrícola o sin dotación de
servicios.
4.3.Tipo deconstrucción predominante encalles circundantes. Sedeberá mencionar el
tipo o tipos de construcción predominantes en las calles circundantes al inmueble, la
calidad, el número de niveles yel usode las construcciones.
4.4. índice de saturación en la zona. Señalar el porcentaje aproximado de lotes
construidos con relación al número de lotes baldíos dentro de un radio estimado de
1000 metros.
4.5. Densidad de población. Se deberá indicar si en la zona de estudio la población es
nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante. Asimismo, se señalará su
nivel socioeconómico.
113
4.6. Vías de acceso: se deberá describir el tipo de comunicación vial e importancia de
la misma,así como laproximidad e intensidad delflujo vehicular.
4.7. Infraestructura disponible en lazona:
4.7.1Agua potable: reddedistribución con osin suministro al inmueble.
4.7.2 Drenaje: Red de recolección de aguas residuales con o sin conexión al inmueble,
reddedrenaje pluvialen lacalle ozona,sistema mixto,fosa séptica común oprivada.
4.7.3 Electrificación: Suministro a través de red aérea, subterránea o mixta, con o sin
acometida al inmueble.
4.7.4Alumbrado público. Con sistema decableado aéreo o subterráneo.
4.7.5 Vialidades, banquetas yguarniciones. Tipos,anchos y materiales.
4.7.6 Se indicará el nivelde Infraestructura en porcentaje.
4.8. Otros servicios:
4.8.1 Gas natural: red de distribución con o sin suministro al inmueble mediante tomas
domiciliarias.
4.8.2Teléfonos: redaérea osubterránea con osinacometida al inmueble.
4.8.3 Señalización devíasy nomenclatura decalles circundantes.
4.8.4Transporte urbano osuburbano, indicando distancia de abordaje.
4.8.5 Vigilancia municipal oautónoma.
4.8.6 Recolección municipal o privada de deshechos sólidos.
4.9. Equipamiento urbano: conjunto de edificios y espacios, en los que se realizan
actividades complementarias, o bien en los que se proporcionan a la población
servicios de bienestar social y de apoyo a las actividades económicas. Se deberá
describir yseñalar el radio aproximado con referencia al inmueble valuado del siguiente
equipamiento:
4.9.1 Iglesia.
4.9.2 Mercados.
4.9.3 Plazas públicas.
4.9.4 Parques yjardines.
4.9.5 Escuelas.
4.9.6 Hospitales.
4.9.7 Bancos.
4.9.8 Estacióndetransporte,ya sea urbano o suburbano.
II. Características particulares.
1. Terreno.
1.1. Croquis de localización, en el que se identifique, para el caso de vivienda
individual, un radiode 300 metros aproximadamente.
1.2. Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación: Se deberá señalar el
nombre de la calle, su orientación en la acera y entre cuáles calles se ubica el predio.
Si el predio está en esquina, si es cabecera de manzana o manzana completa. Se
mencionarán los nombres detodas lascalles periféricas ysus orientaciones.
1.3. Configuración y topografía. Se deberá señalar la configuración del terreno, así
como el número defrentes avialidad.
1.4. Características panorámicas. Se deberán señalar, en su caso, todas aquellas
características que ameriten o demeriten el valor del predio, entre otras, si se ubica
frente azonas conjardín,dentro de un paisaje urbano,frente a playa, con vista al mar,
o bien, si tiene vista hacia cementerios, asentamientos irregulares, plantas de
transferencia de desechos sólidos, zonas de tolerancia, canales de aguas negras y
basureros.
114
1.5. Uso de suelo. Deberá corresponder a la normatividad emitida por la autoridad
respectiva, y deberá señalarse si éste corresponde a un uso de la zona, de la calle o
del lote, así como al uso del inmueble a valuar. Cuando no exista una reglamentación
al respecto, o bien no se tenga definido el uso, éste se deberá indicar de acuerdo con
loobservado, debiendo corresponder al usopredominante en lazona.
1.6. Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS): relación entre el número de metros
cuadrados construidos y lasuperficie delterreno.
1.7. Densidad habitacional. Deberá corresponder con la reglamentación urbana o ser
resultado de laobservación dentro de un radio de 1000metros.
1.8. Servidumbres o restricciones. Se deberán señalar aquellas que provengan de
alguna fuente documental, entre otras, título de propiedad, alineamiento,
reglamentación de la zona o fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a
considerar, están laspúblicas, lasprivadas y lasde mercado.
1.9. Colindancias. Se deberán mencionar además de las colindancias y medidas
referidas en laescritura pública que permitan su plena identificación.
2. Descripción generalde las construcciones.
2.1. Uso actual. Sedeberá describir el inmueble, iniciando con elterreno y, en su caso,
con sus diferentes niveles. La descripción deberá seguir un orden adecuado que
permita identificar la distribución de las distintas áreas o espacios que conforman el
inmueble, indicando como mínimo:
2.1.1 Númerode recámaras.
2.1.2 Número de baños completos.
2.1.3 Número deespacios de estacionamiento.
2.2. Calidad del proyecto. Se deberán indicar las cualidades o defectos con base en la
funcionalidad del inmueble.
2.3. Clase general del inmueble:
2.3.1 Mínima. Vivienda de características precarias a económicas, construida sin
proyecto calificado, sin acabados uniformes, espacios construidos de estructura
provisional, catalogada dentro de este apartado además, por no contar con la
infraestructura adecuada.
2.3.2 Económica. Se trata de construcciones de uso habitacional económico,
construidas sin proyecto, con acabados mixtos y algunos faltantes de recubrimientos,
cuenta generalmente con Infraestructura parcial.
2.3.3 Interés social. Vivienda construida en grupos, conceptualizada con prototipos,
cuenta con unproyecto e Infraestructura adecuados.
2.3.4 Medio. Normalmente conceptualizada como vivienda individual con espacios
diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Acabados
irregulares en cuanto acalidad,con Infraestructura adecuada.
2.3.5 Semilujo. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras,
cocina, baño. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en
cuanto acalidad ycon la Infraestructura adecuada.
2.3.6 Residencial. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras,
cocina, baño, espacios para cubrir necesidades adicionales. Con un proyecto
adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura
adecuada ytratamiento especiala laseguridad del lugar.
2.3.7 Residencial plus. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor,
recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades extraordinarias como
alberca, salóndefiestas. Con unproyecto adecuado yladefinición de acabados de lujo
115
y uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada ytratamiento especial a la
seguridad del lugar.
2.4. Clasificación de las construcciones. Se relacionará de acuerdo con la visita, los
tiposycalidades deconstrucción con la información presentada enelenfoquefísico:
2.4.1 Tipo de construcción. Relacionando la nomenclatura y el uso para el cual son
destinados losespacios, considerando lasprincipales características del inmueble.
2.4.2 Estado de conservación. Entre otros: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno,
nuevo, recientemente remodelado. Se señalarán lasdeficiencias relevantes tales como
humedades, salitre,cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos.
2.4.3 Edad aproximada de las construcciones. Se deberá mencionar la edad con base
en la fuente documental presentada. En inmuebles que hayan sido objeto de alguna
reconstrucción o remodelación, se deberá indicar la edad aproximada, especificando si
abarcó elementos estructurales o sólo acabados. A falta de esta información, se
indicará la edad aparente debidamente fundamentada. Esta información, con
independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentará en meses.
2.4.4 Vida útil remanente. Se determinará con base en la diferencia de la vida útil
probable menos la edad del tipo de construcción principal. Esta información, con
independencia de la presentación requerida para cálculos, se presentará en meses.
2.4.5 Número de niveles. Se deberá indicar el número de entrepisos que componen el
inmueble, así como la altura libre. Cuando se valúe la unidad aislada de un edificio, se
deberá mencionar el total de niveles del mismo y los correspondientes a la unidad
valuada.
2.5. Grado de terminación de obra. Se deberá señalar en porcentaje el grado de
terminación deobra,considerando la habitabilidad del inmueble.
2.6. Grado y avance de las áreas comunes. Deberá indicarse si se encuentran
totalmente terminadas oelgrado deavance estimado.
2.7. Unidades rentables generales. Reflejará aquellas unidades que se encuentren
ligadas por laestructura en lacual seencuentre el inmueble enestudio.
2.8. Unidades rentables. Diferenciando, en su caso, losespacios con posibilidad de ser
arrendados yqueformen partedel inmueble enestudio.
3. Superficies. Se describirán los tipos de superficies empleadas para la elaboración
deldictamen,deacuerdo con lassiguientes definiciones:
3.1. Superficie de terreno. Se refiere a la delimitación privativa del predio, ya sea
marcada como propiedad individual o, tratándose de vivienda multifamiliar, como
aprovechamiento delterreno calculado por medio del indiviso.
3.2. Superficie construida. El área privativa de espacios del inmueble. Se refiere a la
construcción definida por el perímetro de la cara exterior de los muros exteriores y de
los muros de áreas comunes; o de la medida a eje tratándose de colindancias hacia
áreas privativas. Quedan fuera de esta definición las áreas utilizadas como terrazas,
patios cubiertos, estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones
provisionales.
3.3. Superficie accesoria. Identificada como terrazas, patios cubiertos con piso
utilizable para algún fin, cuartos de servicio construidos con elementos provisionales y
estacionamientos cubiertos. Quedan fuera de esta definición los estacionamientos
descubiertos, los patios de servicio descubiertos, lasjaulas de tendido y los elementos
que nocuenten conestructura permanente.
3.4.Superficie inscrita oasentada en laescritura pública.
116
3.5. Superficie vendible. Se refiere a las superficies señaladas anteriormente que, por
precisión del valuador, son utilizadas para la comparación de inmuebles en venta
semejantes en lazona ycomo referencia para elvalor concluido.
4. Elementos de construcción. Se deberán indicar los sistemas utilizados dentro de los
tiposde construcción del inmueble valuado:
4.1. Estructura. Se deberá referenciar el tipo de construcción, mencionando los
materiales utilizados supuestos:
4.1.1 Cimentación. En caso de contar con fotocopias de planos estructurales, señalar
además elsistema constructivo.
4.1.2 Muros,trabes y columnas.
4.1.3 Escaleras. Sedeberá además describir suforma.
4.2.Acabados. Sedeberá describir materialycalidad conforme a lasiguientetabla:
Espacio arquitectónico Pisos Muros Plafones
Recámaras
Baño
Cocina
Patiode servicio
Estacionamiento
Fachada
4.3. Instalaciones.
4.3.1 Hidráulico sanitarias. Se deberá indicar si son ocultas o aparentes, así como la
clase y calidad de los materiales que las componen. Se señalarán características de
tinacos ymobiliario enbaños.
4.3.2 Eléctricas. Se deberá señalar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin
entubar, tipo desalidas, lacalidad ytipo de lámparas, accesorios ytableros.
4.4. Cancelería y comunicaciones.
4.4.1 Carpintería. Sedeberá indicar el material,calidad,clase,dimensiones y ubicación
dentro del inmueble de: puertas, clóset, pisos y, en su caso, algún recubrimiento
especial.
4.4.2 Herrería. Se deberá señalar el material y calidad en puertas y ventanas al
exterior.
4.5. Elementos Adicionales. Se deberán describir por separado de las construcciones
para obtener valores unitarios independientes.
4.5.1 Instalaciones especiales. Son aquellas que no siendo indispensables para la
vivienda, son utilizadas para proporcionar comodidad en el uso de la misma, incluidos
en este apartado los elementos accesorios como cocinas integrales, tanque de gas
estacionario.
4.5.2 Obras complementarias. Sonaquellas que proporcionan amenidades o beneficios
al inmueble, integrados de manera permanente, como pavimentos exteriores, bardas,
cisterna, incluido elequipo de bombeo.
III. Enfoque de mercado.
1. Información de mercado. Se deberá identificar un mínimo de seis comparables
vendidos uofertados recientemente.
2. Fuentes de información para obtener valores. Se deberá dejar constancia o
referencia en el avalúo de las fuentes de información, proveedores, catálogos,
manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra que se haya utilizado, así como las
117
direcciones de los comparables. Se deberán utilizar fuentes de información
actualizadas que permitan opiniones devalor confiables ysoportadas.
3.Análisis por homologación y ajustes correspondientes. Se deberán emplear factores
que permitan unajustificación adecuada para el inmueble deque setrate.
4. Resultadodelanálisis devalor comparativo de mercado.
IV. Enfoques adicionales empleados. Se deberá señalar el tipo de enfoques utilizados:
físico, residualy, ensucaso,decapitalización de rentas.
1. Análisis físico. Se deberá desglosar el procedimiento de obtención de valores de
acuerdo con la regla decimoquinta, desglosando lossiguientes apartados:
1.1.Terreno.
1.2. Construcciones.
1.3. Elementos adicionales: Instalaciones especiales yobras complementarias.
2. Análisis residual estático o dinámico. Aplicable cuando se trate de los dictámenes
señalados en la tabla 1 de las presentes reglas, conforme lo establecen las reglas
decimosexta, decimoséptima, decimoctava, decimonovena, vigésima y vigésimo
primera.
3.Análisis de capitalización de rentas. Se deberá aplicar de acuerdo con lo establecido
en la regla vigésimo tercera yvigésimo cuarta.
V. Conclusiones.
1. Resumen de valores. En este apartado se deberán señalar los valores obtenidos
mediante losdiferentes enfoques:
1.1.Valor comparativo de mercado.
1.2. Valorfísico.
1.3. Valor residual.
1.4. Valor de capitalización de rentas.
2. Conclusión. Se deberá efectuar la certificación estampando el sello de la unidad de
valuación en todas las hojas que conforman el avalúo y con lafirma del perito valuador
ydel controlador, tanto en lahoja deconclusión como en la hoja desíntesis.
2.1. Se deberá indicar el valor concluido, redondeando la cifra y anotando la cantidad
con letra, reiterando lafecha yclave delavalúo.
2.2.Sedeberá expresar en moneda nacional el importe delvalor concluido. Tratándose
de inmuebles que por razones de comercialización sea necesaria la referencia en
moneda diferente, ésta se deberá incluir a manera adicional en el avalúo, señalando el
tipo de cambio, lafecha deéstey lafuente de consulta.
3. Se deberá mostrar un reporte fotográfico, reflejando las fachadas y el entorno, así
como loselementos interiores representativos y losacabados en baños ycocina.
4. Croquis del inmueble.
TRANSITORIAS
Única. Estas reglas entrarán envigor el 15defebrero de2005.
México, D.F., a 14deseptiembre de2004.
Con fundamento en lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 7 de
la Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito
Garantizado la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de
Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante
reglas de carácter general, la metodología para la valuación de inmuebles
118
objeto de créditos garantizados a la vivienda. Al respecto, el director
general de Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito,
Institución de Banca de Desarrollo, de conformidad con el acuerdo
16/13/04 tomado por su Consejo Directivo, en la sesión ordinaria 13
celebrada el 6 de julio de 2004, expide las siguientes modificaciones con
las que se reforman la fracción IV de la Regla vigésimo sexta, así como
los puntos 1.8, 1.10, 1.11, 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6, 4.8.2, 4.9 y 4.9.8 de la
fracción I y el punto 2.1.3, de la fracción II de la Regla vigésimo séptima;
se adicionan los puntos 2.1.6, 2.7, 2 . 7 . 1 , 2.7.2, 2.7.3, 4.8.7 y 4.9.9 de la
fracción I y los puntos 2.1.4 y 2.1.5 de la fracción II de la Regla vigésimo
séptima y se derogan los puntos 1.3, 1.4, y 4.7.6 de la fracción I de la
regla vigésimo séptima de las Reglas de Carácter General que
Establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de
Crédito Garantizado a la Vivienda, publicadas en el Diario Oficial de la
Federación el 27 de septiembre de 2004, para quedar como sigue:
CAPITULO VI
Vigésimo sexta. Requisitos formales. El avalúo deberá contar con los
siguientes requisitos:
IV. Contar con una síntesis en la que se señale la siguiente información:
1. Clave del avalúo. Número asignado por la Unidad de Valuación.
2. Fecha del avalúo. En formato DD/MM/AAAA.
3. Número de registro del conjunto Infonavit. (de ser aplicable).
4. Clave del Controlador que certificó el Avalúo. Número asignado por
SHF.
5. Clave del Valuador Profesional. Número asignado por SHF.
6. Clave de la entidad que otorga el crédito.
7. Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva.
8. Propósito del avalúo.
9. Tipo de inmueble a valuar.
10. Calle y número.
1 1 . Nombre del conjunto incluyendo Infonavit.
12. Colonia.
13. Código postal.
14. Clave de la Delegación o Municipio conforme al catálogo INEGI.
15. Clave de la entidad federativa conforme al catálogo INEGI.
16. Número de cuenta predial.
17. Proximidad urbana.
18. Nivel de infraestructura urbana (indicar el número del nivel que
corresponda).
19. Clase del inmueble.
20. Vida útil remanente en meses.
2 1 . Año de terminación o remodelación de la obra en los términos de la
regla tercera.
22. Unidades rentables generales.
23. Unidades rentables.
24. Superficie del terreno en mts2.
25. Superficie construida en mts2.
26. Superficie accesoria en mts2.
119
27. Superficie Vendible en mts2.
28. Valor comparativo de mercado.
29. Valor físico del terreno.
30. Valor físico de la construcción.
3 1 . Valor físico de las instalaciones y elementos comunes.
32. Importe del valor concluido.
33. Número de recámaras.
34. Número de baños.
35. Número de medios baños.
36. Número de niveles de la unidad valuada.
37. Número de espacios de estacionamiento.
38. Acometida al inmueble del suministro telefónico.
39. Nivel de equipamiento urbano.
40. Elevador (indicar: Uno si tiene. Cero si no.).
4 1 . Longitud (campo correspondiente a la georreferencia).
418 ( Sección) DIARIO OFICIAL
42. Latitud (campo correspondiente a la georreferencia).
43. Altitud (campo correspondiente a la georreferencia).
44. Firma del controlador y del valuador profesional.
CAPITULO Vil
Estructura requerida para los avalúos.
Vigésimo séptima. Estructura del avalúo. El avalúo deberá contener las
siguientes secciones:
I. Aspectos generales.
1. Antecedentes.
1.3. Se deroga.
1.4. Se deroga.
1.8. Nombre completo y clave del valuador profesional otorgada por la
sociedad y, en su caso, cualquier otro número de registro vigente
otorgado por otra autoridad.
1.10. Clave de la entidad otorgante del crédito.
1.11. Nombre del constructor para el caso de vivienda nueva.
2. Información general del inmueble:
2 . 1 . Tipo de inmueble a valuar.
2.1.6 Vivienda múltiple.
2.2. Ubicación del inmueble a valuar. Se deberá indicar con el mayor
grado de precisión posible. En caso de que el terreno cuente con alguna
denominación o el inmueble sea de difícil localización, se indicará
nombre, vías de acceso, puntos importantes a través de distancias y
orientaciones.
2.2.2 Nombre del conjunto, incluyendo Infonavit (de ser aplicable).
2.2.5 Delegación o municipio. Incluyendo su clave conforme al catálogo
INEGI.
2.2.6 Entidad federativa. Incluyendo su clave conforme al catálogo INEGI.
2.7. Información relativa a la georreferencia del inmueble (los campos
deberán registrarse con 7 decimales y la georreferencia deberá de
medirse en la puerta principal del inmueble).
2 . 7 . 1 . Longitud.
120
CII c
' B L I O T E C
2.7.2. Latitud.
2.7.3. Altitud.
4. Entorno:
4.7. Infraestructura disponible en la zona:
4.7.6 Se deroga.
4.8. Otros servicios:
4.8.2 Teléfonos: red aérea o subterránea. Indicar si existe acometida al
inmueble.
4.8.7 Se indicará el nivel de infraestructura urbana observada en la calle
de acceso al inmueble conforme a lo siguiente: Nivel 1 . - No tiene alguno
de los tres servicios básicos del nivel 2; Nivel 2.- Cuenta con agua
potable, drenaje y luz en la zona; Nivel 3.- Cuenta con alumbrado público
y vialidades terminadas (con banquetas) además de los servicios del nivel
2. Nivel 4.- Cuenta con gas natural y vigilancia privada además de los
servicios del nivel 3.
4.9. Equipamiento urbano: indicar si existen los siguientes componentes
en la zona. La zona se definirá como el radio de dos kilómetros de la
vivienda en estudio (el radio será de 800 metros para el numeral 4.9.8):
4.9.8 Acceso o estación de transporte público, ya sea urbano o
suburbano en un radio de 800 metros.
4.9.9 Nivel de equipamiento urbano. Los niveles de equipamiento urbano
se conformarán como sigue:
Nivel 1. Cuando en la zona existan dos elementos o menos del nivel 2.
Nivel 2. Cuando la zona cuente con iglesia, mercado o comercios,
escuelas y parques y jardines. Nivel 3. Cuando la zona tenga los
elementos del nivel 2 más acceso o estación de transporte público. Nivel
4. Cuando en la zona se hallen los elementos del nivel 3 más hospitales y
bancos.
II. Características particulares.
2. Descripción general de las construcciones.
2 . 1 . Uso actual. Se deberá describir el inmueble, iniciando con el terreno
y, en su caso, con sus diferentes niveles. La descripción deberá seguir un
orden adecuado que permita identificar la distribución de las distintas
áreas o espacios que conforman el inmueble, indicando como mínimo:
2.1.3 Número de espacios de estacionamiento (Cero en caso de que el
inmueble no cuente con uno).
2.1.4 Número de medios baños.
2.1.5 Indicar si cuenta con elevador.
TRANSITORIA
Única. Estas modificaciones entrarán en vigor el 17 de julio de 2006.
121