DESAFIOS DE LA FORMALIZACION URBANA

DESAFIOS DE LA FORMALIZACION URBANA
Cuando desde APPCU se presentó la propuesta que más tarde derivó en la aprobación
de la Ley 18.795, lo hicimos con el propósito de promover una muy amplia participación de la
inversión privada, en la producción de viviendas destinadas a sectores de ingresos medios y
medio-bajos.
Partimos de la base que el sector público no tenía, tiene ni tendrá, recursos suficientes
para financiar la cantidad de viviendas que estos sectores demandan.
En la prolongada negociación previa a la sanción de la referida norma, insistimos en
que los topes de precios que desde el gobierno se sugerían, restringirían la oferta y
terminarían conspirando contra los objetivos del proyecto.
Los hechos nos han dado la razón, plenamente. Pese a que la mayor parte de la
demanda habitacional se encuentra en el Interior del país, Maldonado (con topes menos
bajos) y Montevideo (sin topes), concentran al 31/3/15 el 90% de las viviendas promovidas
desde el inicio de la Ley.
Hay 7 departamentos en los que viven cerca de 500.000 personas, que a la fecha no
tiene ni una sola vivienda promovida.
Y en Montevideo, desde que, con la absoluta, expresa y argumentada oposición de
APPCU se fijó un tope de precio de venta para el 25% de las unidades de cada proyecto, el
ritmo de presentación se redujo significativamente.
Si comparamos el primer trimestre de 2015, ya con tope parcial vigente para
Montevideo, con igual periodo de 2014, en que el referido tope no regía, el descenso en la
presentación de proyectos se derrumbó un 67%.
Si bien para algunos analistas hay muchas viviendas promovidas, en rigor no alcanzan
para cubrir la tasa de obsolescencia, ni siquiera en Montevideo.
En un mercado habitacional que afortunadamente está en un gradual proceso de
formalización, la demanda formal de viviendas, particularmente en Montevideo, es
significativamente superior a la que había hace 10 ó 20 años.
La creciente demanda de viviendas en alquiler, es una muestra clara del proceso de
formalización que atraviesan nuestros centros urbanos.
Se necesitan producir más viviendas formales, expandir el crédito e incrementar la
participación de inversores, para aumentar la oferta de unidades en alquiler.
Un reciente Decreto del PE aclara que las empresas podrán deducir las inversiones en
viviendas promovidas al amparo de la Ley 18.795, lo que podría incrementar las inversiones
para renta, de una parte de las utilidades empresariales.
Este Decreto se aprueba en momentos en que estaba decayendo la participación de
inversores en viviendas para arrendar y la oferta seguía sin cubrir el 100% de la demanda en el
mercado de arrendamientos a nivel nacional.
Este cambio, que deberá profundizarse, se enmarca en la sintonía fina que públicos y
privados deberemos encarar, para que el mercado formal siga creciendo, lo haga de manera
estable, previsible y, siga atrayendo a más inversores privados.
En los próximos 20 años solo en viviendas para alquilar se deberán invertir unos 10.000
millones de dólares, para volver a tener el porcentaje de arrendatarios que este país tenía
cuando no había Asentamientos Irregulares.
Estamos en un buen momento para eliminar los topes de precio en el Interior,a efectos
de estimular una mejor distribución en el territorio de las nuevas VIS.
Desde APPCU hemos hecho sugerencias al Ministerio de Vivienda, para poder atender
a deciles de ingresos a los que hoy no se está llegando, debido a los elevados costos de
construcción.
Por supuesto que el sector privado también tiene tareas y urgentes. Deberemos
mejorar la productividad del sector, incorporar nuevos sistemas constructivos, perfeccionar la
ingeniería financiera de los proyectos y bajar los costos en toda la cadena de valor, para llegar
a más familias que quieran acceder a una vivienda en propiedad.
Julio C. Villamide