elEconomista

Inmobiliaria
1
elEconomista
Revista mensual
7 de septiembre de 2016 | Nº 2
THERUS LEVANTA POR 110
MILLONES EL MAYOR COMPLEJO
DE OFICINAS TRAS LA CRISIS
El proyecto ‘Helios’, con 33.000 metros cuadrados,
ya ha despertado el interés de los inversores | P6
elEconomista
Inmobiliaria
Ignacio Martos
Presidente de la sociedad de tasación Tinsa
“Queremos comprar en
el exterior y convertirnos en
el Inditex de las valoraciones” | P22
800 familias tienen bloqueados
sus ahorros en cooperativas
de viviendas en Madrid | P14
SUMARIO
2
28. Internacional
La vivienda en Londres
evita el caos tras el ‘Brexit’
Aun así ya hay datos que demuestran que
el apetito de los potenciales compradores ha caído
Actualidad
Therus levanta el primer gran
complejo de oficinas tras la crisis
La francesa invertirá 110 millones en el proyecto ‘Helios’, que
contará con 33.000 m² y se ubicará en Campo de las Naciones
elEconomista
Inmobiliaria
Los protagonistas
800 familias tienen bloqueados
sus ahorros en cooperativas
Esperan que este mes el Ayuntamiento de Madrid les dé
luz verde para poder iniciar las obras de sus viviendas
31. Consultoría
La contratación de
oficinas sigue en auge
Ni la ausencia de mega operaciones ni
la incertidumbre han frenado al sector
36. Tendencia
¿Hay que cambiar la ley
que regula a las socimis?
06
14
18
22
Algunos creen que es mejor no tocar lo que
funciona y otros recomiendan algunas mejoras
40. Exclusivo
El golf aporta 750 millones
al sector inmobiliario
Se venden 8.400 viviendas al año vinculadas
a los campos de golf en España
Edita: Editorial Ecoprensa S.A. Presidente de Ecoprensa: Alfonso de Salas
Vicepresidente: Gregorio Peña Director Gerente: Julio Gutiérrez
Relaciones Institucionales: Pilar Rodríguez Subdirector de RRII: Juan Carlos
Serrano Jefe de Publicidad: Sergio de María
Director de elEconomista: Amador G. Ayora
Coordinadora de Revistas Digitales: Virginia Gonzalvo
Directora de ‘elEconomista Inmobiliaria’: Alba Brualla Diseño: Pedro Vicente
Fotografía: Pepo García Infografía: Nerea Bilbao Redacción: Eva M. Millán y
Luzmelia Torres
En proyecto
Patrimonialistas y socimis
renuevan la imagen de Madrid
Colonial, Infinorsa, GMP, Metrovacesa, Axiare o Lar son algunas
de las empresas más activas en rehabilitación de inmuebles
Entrevista
Ignacio Martos, presidente
de la tasadora Tinsa
“Queremos comprar en el exterior y convertirnos en el Inditex
de las valoraciones”
EDITORIAL
3
elEconomista
Inmobiliaria
Los grandes proyectos
regresan a España tras la crisis
L
El negocio de oficinas
está empezando a mover
las primeras fichas en el
negocio promotor y
lo hace de la mano de
capital extranjero,
al igual que sucedió con
el sector residencial.
El suelo en Madrid es
escaso y, sin embargo,
la demanda existe
a construcción y el inmobiliario supusieron
alrededor de un tercio de los cerca de 22.000
millones de inversión extranjera que se
desembolsaron en España el año pasado. Dos
sectores fuertes que han sufrido enormemente
durante la crisis, pero que de nuevo se están posicionando
como uno de los factores clave para la economía de este
país. De hecho, el inmobiliario mantiene el liderazgo como
principal mercado por número de operaciones, con 52
transacciones realizadas durante el mes de julio y 281 en lo
que llevamos de año. Unas cifras que ponen de relieve el
impulso que ha tomado este sector en el que la inversión
empieza a mirar de frente al mercado promotor.
Las grúas llegaron hace meses a España con la intención
de reactivar la construcción de vivienda. Lo hicieron de la
mano de fondos internacionales que se han preocupado por
cambiar el modelo de negocio que funcionó en el país hasta
que explotó la burbuja. Ahora no quieren ni oír hablar de esa
palabra y aseguran que las cosas jamás volverán a ser como
antes. Pero no solo la vivienda anda por los cielos en el país,
también el negocio de oficinas está empezando a mover las
primeras fichas en el negocio promotor y de nuevo lo hace
con capital extranjero. La francesa Therus va poner en
marcha el mayor desarrollo de oficinas tras la crisis. Con un
desembolso de 110 millones de euros, lo hará en Campo de
las Naciones (Madrid), donde ya no queda ni un solo metro
disponible para construir.
El suelo en la capital es escaso y sin embargo la demanda
existe. Son muchas las promotoras que se están moviendo
con agilidad por Madrid para encontrar un terreno en el que
lanzar una nueva promoción, que de seguro tendrá éxito
entre los usuarios. Tan solo el 11,5 por ciento del stock de
oficinas en la ciudad es de calidad, según la consultora JLL, y
aunque se están renovando miles de metros cuadrados en
pleno centro financiero de Madrid, sigue habiendo presión en
el mercado.
Los que quieran encontrar oportunidades en suelo
deberán ser rápidos, ya que los expertos aseguran que el
precio de los terrenos ya ha experimentado importantes
incrementos en las zonas más demandadas, de hasta el 20
por ciento en algunos casos. El tiempo juega en su contra,
pero esta competencia que se está generando en el mercado
demuestra que el sector empieza a brillar de nuevo, y esta
vez lo está haciendo bien. Despacio y con buena letra.
AGENDA
4
06
‘Completely Retail Marketplace Amsterdam’
El evento tendrá lugar el 6 de septiembre en la ciudad de Ámsterdam. Se trata de una gran reunión
de agentes del sector y clientes en el que se potenciarán los negocios en un ambiente único.
‘Shopping Center Forum Fall
Edition’, en Polonia
minorista a nivel inmobiliario en Polonia y Europa Central.
Del 12 al 13 de septiembre, en el Sheraton Brussels Airport Hotel de Bruselas, tendrá lugar el
mayor evento dedicado al sector de los estacionamientos en centros comerciales. Una oportunidad
única para tratar los problemas y los retos a los que se enfrentan los actores de este sector.
12
‘GRI Europe Summit 2016’ en París
Llega la XIX edición del GRI Europe Summit a París en los próximos días 14 y 15 de septiembre.
21
En él, se volverán a reunir los profesionales del capital privado, fondos de pensiones, fondos
soberanos o bancos de inversión del mercado europeo y francés.
‘BCSC 2016, the retail property event of the year’
Entre el 14 y 15 de septiembre tendrá lugar en Manchester el BCSC 2016, la feria más grande del
Reino Unido de operaciones B2B y eventos de networking para la industria de la propiedad al por
menor. Contará con la presencia de más de 2.500 profesionales del sector en todas las ramas.
20
Inmobiliaria
Varsovia acogerá la mayor convención sobre la industria
El mismo formato se repetirá en Londres el 27 de septiembre.
‘Shopping Center Parking Network Event’
14
elEconomista
14
‘Portugal Real Estate Summit 2016’
LIsboa acogerá en el Palacio Estoril Hotel los días 20 y 21 de septiembre el principal evento del país
29
VI Congreso de Agentes de
la Propiedad Inmobiliaria
sobre el sector inmobiliario en el que se reunirán cientos de actores del mercado y representantes
El evento pretende impulsar el mercado inmobiliario
políticos para debatir sobre las necesidades y oportunidades del sector en España y Portugal.
y fomentar la unión del sector, del 29 al 30 de septiembre.
6
ACTUALIDAD
elEconomista
Inmobiliaria
THERUS LEVANTA EL PRIMER GRAN
COMPLEJO DE OFICINAS TRAS LA CRISIS
La promotora francesa invertirá 110 millones en la
construcción del proyecto ‘Helios’, que se ubicará en
el Campo de las Naciones y contará con 33.000
metros cuadrados. Fondos extranjeros y
socimis ya pujan por este complejo que
ofrecerá una rentabilidad del 6,5%
A. BRUALLA/ L. TORRES
L
a recuperación del sector de oficinas ya es un hecho, y prueba de
ello es el lanzamiento al mercado del primer gran desarrollo de
obra nueva de oficinas en Madrid después de la crisis. El
pistoletazo de salida será a cargo de la promotora francesa
Therus Invest, que invertirá 110 millones de euros en la creación
del nuevo complejo llamado Helios. Se ubicará en el Campo de las Naciones,
al este de Madrid, en una de las zonas terciarias de la capital más
consolidada. “Compramos la última parcela de 21.000 metros cuadrados que
había disponible en esta zona en octubre de 2015 a Unide (Unión Detallista
Españoles), que es una sociedad cooperativa de alimentación que tenía
Ilustración del futuro complejo de
oficinas ‘Helios’, en Madrid. EE
7
allí un almacén en esta parcela y ya no queda más suelo finalista en esa
zona”, afirma Olivier Crambade, consejero delegado de Therus Invest.
El proyecto, que comenzará sus obras en el próximo mes de octubre,
consiste en el diseño de un complejo con 33.123 metros cuadrados de
oficinas y 800 plazas de aparcamiento en la zona de Vía Poblados en
Madrid. El complejo inmobiliario, que engloba 56.000 metros cuadrados de
los que 23.000 metros son bajo rasante, tendrá dos edificios de oficinas de
arquitectura moderna unidos por un paso peatonal cubierto. Cada inmueble
cuenta con un hall de entrada propio con sus ascensores y accesos a los dos
parkings en el sótano, lo que permite una perfecta divisibilidad del conjunto
en dos edificios independientes que también pueden usarse para un solo
inquilino. El edificio I, cuenta con 13.000 metros cuadrados repartidos en seis
plantas con espacio diáfano de entre 2.500 y 3.200 metros cuadrados,
cumpliendo así con una de las principales demandas de las empresas que
buscan nuevos emplazamientos, mientras que el edificio II tendrá 21.000
metros cuadrados repartidos en siete plantas. En total, ambos tendrán
capacidad para 3.000 empleados. “Es un proyecto excepcional por su diseño
y por su ubicación, ya que tiene doble visibilidad tanto por la M-11
(Aeropuerto) como por la M-40 -principal vía de circulación- y con el metro al
lado”, indica el directivo.
La zona de Campo de las Naciones alberga más de 500.000 metros
cuadrados de oficinas. En este área se encuentran las sedes de grandes
empresas multinacionales como Coca-Cola, Ericsson, Endesa o Iberdrola y
no le faltarán novios a este nuevo desarrollo de oficinas. “La idea es que
estos edificios vayan a dos grandes inquilinos. En estos momentos estamos
hablando con empresas que están interesadas, alguna del sector
tecnológico. Empezamos la etapa de comercialización en el mes de mayo y
aún quedan unos meses antes de que empecemos las obras para adaptar el
proyecto a las necesidades del cliente”, apunta Crambade.
En paralelo, busca un inversor para el complejo que finalizará las obras en
septiembre de 2018. “La idea es vender a un inversor final y ya tenemos
negociaciones muy avanzadas, por lo que esperamos tener cerrada la
operación antes de que termine el año. Lo cierto es que ha habido muchos
interesados, principalmente se han acercado fondos extranjeros y las
grandes socimis españolas”, asegura Crambade.
Therus ha querido en este proyecto hacer un guiño a otra pata de sus
negocios centrada en el desarrollo de parques fotovoltaicos que realiza fuera
de España, poniendo el nombre de Helios al proyecto. La ingeniería del
ACTUALIDAD
elEconomista
Inmobiliaria
Ubicación, certificación
energética y calidad
■ Metros cuadrados
El complejo de oficinas está formado
por dos edificios, uno con 13.000
metros y el otro con 20.000 metros; en
total, 33.123 metros cuadrados y un
total de 800 plazas de aparcamiento.
Ambos edificios son divisibles y
también están comunicados para su
uso por un sólo cliente. Tiene
capacidad para 3.000 empleados.
Contará con zonas ajardinadas,
restaurantes, cafeterías, gimnasio,
guardería, auditorio, etc.
■ Doble visibilidad
Tiene un acceso inmediato a la red de
transporte público y una doble
visibilidad desde la M-11 (Aeropuerto)
y la M-40 -principal vía de
circunvalación- y está al lado del Metro
en Vía de los Poblados, Campo de las
Vista panorámica del complejo Helios, cuyas obras finalizarán en septiembre de 2018. EE
Naciones, al este de Madrid.
■ Certificado ‘Leed Oro’
proyecto viene de la mano de PGI Engineering, y el diseño del estudio de
arquitectura Fenwcik Iribarren.
“La planta baja es la clave de este proyecto, ya que se trata de un espacio
abierto que favorece el flujo y el uso de los ocupantes. Está rodeado de
jardines y servicios de restauración y no habrá ni un solo coche. El
aparcamiento es en el sótano. Se ha cuidado en especial el área de tránsito:
los núcleos de entrada de cada edificio se unen mediante una pérgola que
contribuye a dar una sensación de unidad”, apunta Crambade.
Helios no sólo ha marcado las líneas de un buen diseño; en materia
medioambiental ha conseguido el certificado Leed Oro por su desarrollo,
tanto a nivel constructivo, como en el funcionamiento del edificio con
instalaciones de paneles solares, térmicos y fotovoltaicos, iluminación led,
ventilaciones mecánicas, etc. “Una edificación sostenible hace que el
Un edificio con los mejores niveles de
certificación medioambiental, con la
calificación ‘Leed Oro’. Cuenta con
instalaciones de paneles solares,
térmicos y fotovoltaicos, iluminación
led, ventilaciones mecánicas, etc.
■ Zona consolidada
El Campo de las Naciones es una zona
terciaria muy consolidada con más de
500.000 metros cuadrados de oficinas
donde se ubican grandes
multinacionales como Coca-Cola,
Endesa, Ericsson, Iberdrola, etc.
8
ACTUALIDAD
elEconomista
Inmobiliaria
Frontal de los dos
edificios de oficinas que desarrolla
Therus. EE
inquilino en su factura actual se pueda ahorrar hasta un 40 por ciento si lo
comparamos con la factura de un edificio de hace 10 años”.
Crambade se siente orgulloso de su nuevo proyecto. “En estos momentos
no hay oferta de oficinas nueva en Madrid, y que salga un proyecto de esta
envergadura con buena ubicación y de calidad es una buena oportunidad
para el inversor. No hay muchos productos que te puedan dar una
rentabilidad del 6 ó 6,5 por ciento”.
El sector de oficinas se transforma
Therus Invest es una compañía de promoción inmobiliaria especializada en el
sector terciario -parques de medianas superficies y oficinas-, creada por
Olivier Crambade en 2005. La empresa actúa en calidad de co-inversor y
promotor en España, así como en algunos países limítrofes -Francia y
Portugal-. A lo largo de los últimos 15 años, ha desarrollado, gestionado y
vendido activos por más de 1.000 millones de euros. Se trata principalmente
de la promoción de edificios de oficinas y desarrollos urbanísticos -suelo- en
España, como las nuevas sedes de Iberdrola y de BNP Paribas, ambas en
Madrid, El Parque Empresarial de las Mercedes, Pegaso City y Alcalá 540,
6,5%
“No hay muchos
proyectos que
te puedan dar
una rentabilidad
tan buena”
donde se ubican las nuevas oficinas de los Registradores de la Propiedad.
Durante la crisis este mercado estuvo parado, y ahora hay un potencial
crecimiento de proyectos nuevos de oficinas como el de Helios, que será el
último desarrollo de obra nueva en Campo de las Naciones, por lo que la
oferta se pasará al otro lado de la M-40, hacia Valdebebas. “Las empresas
demandan otro tipo de oficinas con espacios más abiertos y les cuesta más
rehabilitar sus sedes que cambiarse a un edificio nuevo. Al principio pagarán
más, pero se beneficiarán con reducciones en la factura del mantenimiento
del edificio”, asegura Crambade, que explica que “el precio de alquiler en
Helios para 2018 estará entre los 16 y 17 euros por metro cuadrado”.
La compañía francesa se encuentra activa en la búsqueda de nuevos
suelos donde poder promover; sin embargo, el directivo asegura que las
buenas oportunidades se dieron hace un año y medio, ya que en este tiempo
los precios del suelo han subido en las mejores zonas alrededor de un 20 por
ciento. El mercado en el que quieren actuar es el madrileño, ya que de
Barcelona, donde sí estuvieron antes de la crisis, se han alejado, entre otros
motivos, a causa de los últimos acontecimientos políticos, que “complican la
venta de los proyectos a los inversores internacionales”, afirma Crambade.
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10
TORRE EUROPA
RENUEVA SU
IMAGEN EN PLENO
CORAZÓN DE AZCA
El rascacielos, de 32 plantas y 121 metros de altura, cuenta
con 20.000 metros cuadrados disponibles tras someterse a
una importante rehabilitación para modernizase
EL ECONOMISTA
PRODUCTOS ESTRELLA
El Grupo Infinorsa está llevando a cabo la transformación de
uno de sus activos más emblemáticos en la capital. Se trata
de Torre Europa, un edificio de 121 metros de altura que
ocupa el séptimo lugar entre de los rascacielos más altos de
la capital española. Situado en pleno corazón financiero de
Madrid, el inmueble ofrecerá a sus futuros inquilinos una
oportunidad única de instalarse en unas oficinas eficientes,
dada la escasez de este tipo de productos en el centro de la
ciudad. Sus nuevos espacios ya están siendo
comercializados por la consultora inmobiliaria JLL.
La propiedad ha aprovechado la reciente salida del
anterior ocupante de una parte importante de la torre para
emprender un proceso de transformación integral, que
elEconomista
Inmobiliaria
afectará no sólo a los más de 20.000 metros cuadrados de
oficinas disponibles, sino también a los accesos, hall de
entrada, zonas comunes, instalaciones y fachada. El
inmueble estará dotado con los últimos avances en
eficiencia, sostenibilidad, conectividad y tecnología, lo que le
permitirá cumplir los requisitos de los inquilinos más
exigentes, no sólo actuales, sino futuros. Este proyecto está
liderado por uno de los estudios de arquitectura más
representativos del panorama inmobiliario terciario a nivel
mundial, como es la firma CallisonRTKL. La rehabilitación del
interior y zonas comunes de la torre concluirá en el mes de
septiembre, mientras que la reforma del hall, accesos y
fachada está previsto que finalice a principios de 2017.
11
Sostenibilidad,
tecnología, diseño y
espacio en el centro
financiero de Madrid
Torre Europa marcó un hito en los
años 80 y actualmente es uno de
los edificios de oficinas más
representativos de Madrid. Situado
en pleno centro del Paseo de la
Castellana, en la consolidada zona
de Azca, el inmueble dispone de 32
plantas y una superficie total de
54.000 metros cuadrados (42.000
metros cuadrados de oficinas y
12.000 metros cuadrados de
aparcamiento). Proyectado por
Miguel Oriol e Ybarra, se somete
ahora a un lavado de cara que le
situará en la primera línea del sector,
ya que no cuenta con limitaciones
de carácter estructural; apenas tiene
dos pilares por planta y su tamaño
alcanza los 1.400 metros.
PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
Inmobiliaria
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PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
Inmobiliaria
DISEÑA LA CASA
DE TUS SUEÑOS
EN BOADILLA CON
HI! REAL ESTATE
La promotora lanza Olivar de Boadilla en una de las mejores
zonas residenciales de la capital. Chalets al gusto del usuario
cerca de Madrid y con una importante oferta deportiva y de ocio
L
a promoción el Olivar de Boadilla de hi! Real Estate se
encuentra ubicada en una de las mejores zonas residenciales
de la capital, por sus completos servicios, inmejorables
comunicaciones y por estar en un enclave natural, pero muy
cerca de Madrid. Se ubica en el Sector El Olivar III, una
urbanización cómoda y moderna, consolidada con amplias avenidas,
parques, carril bici, zonas infantiles y jardines.
La nueva promoción, compuesta de chalets pareados y adosados de
hasta 6 dormitorios, dispone una gran variedad de espacios de ocio y
deportivos como las pistas de pádel, golf o piscina para niños y adultos.
Además, hi! Real Estate da la opción a los clientes de personalizar la
vivienda a su estilo de vida, pudiendo elegir una distribución en cada
planta, dependiendo de la cantidad de dormitorios, el tamaño o el uso de
los mismos que necesite cada cliente, así como los acabados que elija
entre una gran oferta de opciones.
Hogarizar es un concepto que ofrece crear el hogar al gusto del cliente,
que le permite participar activamente en el proyecto de su vivienda, para
que junto con los expertos que pone a su disposición hi! Real Estate, cada
cliente pueda diseñar la vivienda de sus sueños.
EE
LA IMAGEN
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elEconomista
Inmobiliaria
EE
Soluciones innovadoras y sostenibilidad en El Olivar de Boadilla
Los chalets de El Olivar de Boadilla, diseñados cuidando todos
los detalles y con las soluciones constructivas más
innovadoras, destacan por sus materiales; en especial, la
fachada de piedra ventilada, que combinada con una teja plana
de alta calidad en la cubierta, aportan un diseño vanguardista y
moderno, aparte de contribuir al ahorro energético de la
vivienda. La promoción cuenta además con unas completas
zonas comunes, piscinas de adultos y niños, pista de pádel,
zonas de picnic, golf y áreas con juegos infantiles, que dan la
posibilidad de disfrutar de momentos de ocio y diversión.
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LOS PROTAGONISTAS
800 FAMILIAS TIENEN
BLOQUEADOS SUS AHORROS
Las cooperativas esperan que en septiembre el Ayuntamiento de Madrid les de luz verde para poder
empezar a iniciar las obras de sus proyectos residenciales ubicados en la capital
LUZMELIA TORRES
elEconomista
L
Inmobiliaria
Residencial Metropolitan en las antiguas cocheras de Metro de Madriddres Admin istrativos. EE
as cooperativas de vivienda en Madrid no atraviesan su mejor
momento. Muchas han visto cómo sus proyectos se han paralizado
y esperan que en este mes de septiembre el Ayuntamiento dé una
respuesta para desbloquear la situación que tienen y poder
arrancar las obras. El freno de estos proyectos ha supuesto poner
en peligro los ahorros de más de 800 familias que forman estas cooperativas
madrileñas que se habían adjudicado por concurso unos suelos para construir
viviendas. Tres son los proyectos que aquí vamos a destacar por ser de mayor
envergadura, pero a estos se podrían sumar otros de menor tamaño que
15
también tienen sus obras paradas. Se trata de la Cooperativa Residencial
Metropolitan, gestionada por Ibosa, con un proyecto residencial en las antiguas
cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos. La Cooperativa Residencial
Maravillas, con un proyecto en Raimundo Fernández Villaverde, gestionado por
Domo Gestora y la Cooperativa Valdecam, con un suelo en Valdebebas.
En todos estos proyectos el Ayuntamiento lo que pretende es dejar claro dos
cosas: recuperar la iniciativa pública frente a la inversión privada y rebajar el
número de viviendas que se puedan construir. Pero al final, parece más que el
Ayuntamiento lo que está haciendo es politizar la gestión urbanística.
“La sensación que percibimos en Ibosa es que hay cierta reticencia a la
iniciativa privada. Las cooperativas son el tercer sector de la economía, el sector
social que sí que es puramente una iniciativa privada, pero no tiene ánimo de
lucro por lo que debería de tener un tratamiento especial. Nuestro proyecto,
Residencial Metropolitan, en las antiguas cocheras de Metro en Madrid es un
proyecto integrado por cooperativistas finalistas y no es una especulación que
pretende vender luego las viviendas a otro precio, sino que es un comprador
presente que ha elegido comprar la vivienda por debajo del precio de mercado y
eso además también tendría que contar con la protección por parte de los
poderes públicos, aunque nada de esto pasa porque se ha visto truncado por
unas circunstancias que entiende la cooperativa que no tienen suficiente
fundamento legal ni técnico. Lo que están frenando no es un negocio, sino a
cientos de familias que han puesto su dinero y su ilusión en una casa, que es
muy diferente a un proyecto inmobiliario visto desde el puro negocio”, afirma
Juan José Perucho, director general de Ibosa. Metropolitan está formada por
443 familias que adquirieron por 88 millones de euros el suelo de las antiguas
cocheras de Metro en Madrid en 2014 a través de subasta pública y que ahora
el Ayuntamiento lo ha desestimado por incumplir el Plan General de Urbanismo.
“No entendemos que Ahora Madrid llevara en su programa electoral el apoyo
a las cooperativas porque la realidad no es esa. No está apoyando a ninguna
cooperativa, sobre todo por motivos ideológicos. Es sorprendente que
operaciones como Canalejas en Madrid hayan salido adelante, lo que
demuestra que prefieren llegar a acuerdos con inversores privados en
operaciones a un precio por metro cuadrado carísimo y en cambio con las
cooperativas que tenemos el perfil de autopromotores y somos nosotros mismos
los que corremos con el riesgo de la promoción con nuestros ahorros nos
estamos dando de bruces con el Ayuntamiento y pensamos claramente que el
urbanismo es un tema politizado”, apunta Joaquín Vázquez, secretario del
Consejo Rector de la cooperativa Metropolitan. Las últimas noticias han sido
LOS PROTAGONISTAS
elEconomista
Inmobiliaria
Ilustración del futuro proyecto
residencial en Raimundo
Fernández Villarverde 50,
Madrid. EE
positivas. La cooperativa ha mostrado su satisfacción por el hecho de que la
desestimación de su proyecto que proponía el Gobierno de Ahora Madrid
finalmente no prosperara en la comisión municipal de Desarrollo Urbano
Sostenible por la abstención del PSOE y el voto en contra de PP y Ciudadanos
a la propuesta del Gobierno local. “Con los resultados de esta votación
mantenemos la esperanza de que se desbloquee la situación”, afirma Perucho.
Reconducir la situación
Estado actual de Raimundo Fernández Villaverde. ELISA SERNA
Todas se encuentran a la espera de que la situación cambie con el nuevo curso
escolar. Para ello, intentan abrir una vía de diálogo con el Ayuntamiento y llegar
a algún acuerdo que les permita retomar los proyectos. Es el caso de Domo
Gestora con la cooperativa Residencial Maravillas, propietaria de un suelo
comprado al Ministerio de Defensa situado en la calle Raimundo Fernández
Villaverde, 50, una de las zonas más caras de Madrid. Esta cooperativa
consiguió que el actual equipo del Ayuntamiento de Madrid aprobara el Plan
Parcial de Reforma Interior (PERI) en noviembre de 2015. Pero desde entonces
falta la firma de un convenio urbanístico para su gestión, previo a la solicitud de
licencia de obras. La tramitación se ha ido demorando y eso ha afectado a la
cooperativa, porque tienen que pagar intereses de carencia por el préstamo que
obtuvieron para comprar el suelo, 110 millones de euros en 2015. Según fuentes
16
de Domo Gestora, han intentado un acercamiento con el Ayuntamiento antes
del verano para desbloquear la situación y parece que hay una predisposición
por parte del Consistorio para firmar, que era el paso siguiente que necesitaban.
El caso de la cooperativa Valdecam en Valdebebas es diferente porque ellos
dependen más de la publicación de la resolución del Tribunal Constitucional. El
pasado 4 de marzo el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anuló el
Plan Especial que el Ayuntamiento de Madrid aprobó en octubre de 2014 para
cambiar la configuración de un enorme solar conocido como la pastilla
comercial. Este suelo estaba destinado a albergar un gran centro comercial,
pero ante la nueva realidad económica surgida de la crisis, éste se modificó
para reducir su superficie, dando lugar a 16 parcelas para construir unas 1.000
viviendas -900 de ellas protegidas- y una dotacional, para un colegio privado.
Valdecam, entre otras promotoras, compraron un suelo para uso residencial y
las 65 familias que forman esta cooperativa invirtieron sus ahorros que hoy ven
en peligro. “En nuestro caso, el Ayuntamiento tiene a dónde agarrarse y no
terminan de darnos una solución a expensas de que se falle la resolución de la
sentencia dada por el Tribunal Superior de Justicia. Los afectados ya han
hecho un borrador para avanzar en la modificación del Plan General de
Edificación de cambio de uso y hemos mantenido varias reuniones con la
Delegación General de Planeamiento Urbanístico para intentar desbloquear
este proyecto y ponerlo en marcha”, afirma Enrique Taboada, gestor y
arquitecto de la cooperativa Valdecam.
En total, sólo con estos tres casos que hemos expuesto hay cerca de 1.000
viviendas paradas a la espera de una decisión por el Ayuntamiento. Taboada
piensa que la politización del urbanismo en Madrid es algo anterior a Ahora
Madrid. “Esto ya estaba antes y ha proporcionado a esta ciudad muchos
quebraderos de cabeza. Es verdad que el urbanismo siempre está sometido a
posibles deficiencias subsanables, pero en Madrid parece que operan ciertos
grupos profesionales que buscan las deficiencias en planeamientos en beneficio
propio. En el urbanismo madrileño ya estaba esto y se sometió a una tensión
brutal el plan general en Madrid de los desarrollos afectados por las sentencias
que anularon estos planeamientos. Ahora hay un cambio en la corporación y
aparecen nuevos gestores y uno de los frentes que tienen es cómo combatir la
inseguridad jurídica en el urbanismo y que ha hecho algo absurdo como dar un
paso más en el proceso de planeamiento con las sentencias jurídicas, lo cual es
un despropósito. Un planeamiento concluye con sus aprobaciones y a partir de
ahí sí que puede haber un recurso, pero que no sea el sistema generalizado,
ahora las sentencias son un paso más al urbanismo”, asegura Taboada.
LOS PROTAGONISTAS
elEconomista
Inmobiliaria
Parcela afectada en
Valdebebas con los
cooperativistas de
Valdecam EE
Acceso a las cocheras del
Metro Cuatro Caminos.
ELISA SENRA
1.000
Viviendas paradas
en manos de
cooperativas a la
espera de la decisión
del Ayuntamiento
BREVES
17
elEconomista
Inmobiliaria
La inversión
extranjera en el
sector es del 70%
La isla Colom,
a la venta por
5,25 millones
La integración de
Metrovacesa en
Merlin, aprobada
El precio de la
vivienda en alquiler
cae un 0,6%
El inmobiliario, líder
en número
de operaciones
El papel del inversor
internacional sigue siendo
primordial para el sector
inmobiliario español, ya que
las firmas extranjeras
representan el 70 por ciento
del desembolso realizado
en este mercado hasta
junio. Concretamente, en
España se invirtieron 3.500
millones de euros en
patrimonio inmobiliario no
residencial durante el primer
semestre del año, de los
que 2.140 millones fueron
aportados por fondos
extranjeros, según indican
desde Laborde Marcet.
La isla de Colom, la más
grande de las que rodea
Menorca, está a la venta
por 5,25 millones de euros,
según el anuncio que ha
publicado la agencia local
Ses Moreres en el portal de
Fotocasa. Sus propietarios,
la familia balear Roca, que
pagaron 7.850 pesetas en
1904, han bajado el precio
en un millón de euros
después de intentar
comercializar este islote de
58 hectáreas de terreno,
situado a 200 metros de la
costa norte menorquina, en
el mercado de Reino Unido.
La CNMC ha dado el visto
bueno a la integración de
Metrovacesa en Merlin, por
lo que ya es oficial que la
socimi se ha convertido en
la mayor inmobiliaria de
España con activos
valorados en más de 9.000
millones de euros. “No nos
imaginábamos todos lo que
iba a pasar, pero es cierto
que desde el principio
dijimos que queríamos
crear una compañía que
fuera grande y líquida”,
explicó Ismael Clemente,
consejero delegado de
Merlin Properties.
El precio medio de la
vivienda en alquiler en
España desciendió un 0,6
por ciento en julio hasta
situarse en 7,36 euros/m2 al
mes, según los últimos
datos del portal inmobiliario
Fotocasa. Este descenso
mensual del precio de la
vivienda en alquiler rompe
con la tónica registrada los
últimos ocho meses en los
que el precio del alquiler no
había dejado de
incrementarse. Así, desde el
pasado mes de noviembre
de 2015 el precio empezó a
ascender mes a mes.
El sector inmobiliario
mantiene el liderazgo como
principal mercado por
número de operaciones en
España con 52
transacciones en el mes de
julio y 281 en lo que
llevamos de año, según el
último informe de TTR. Por
detrás se sitúa el sector de
Internet, con 15
operaciones en el mes. El
informe destaca dentro del
sector de Private Equity la
compra por parte de la
socimi Lar del Centro
Comercial Gran Via de Vigo
a Oaktree por 145 millones.
18
EN PROYECTO
elEconomista
Inmobiliaria
PATRIMONIALISTAS Y
SOCIMIS RENUEVAN
LA IMAGEN DE
MADRID
Colonial, Infinorsa, GMP, Metrovacesa, Axiare o Lar son algunas
de las empresas que están invirtiendo más dinero en rehabilitar
sus inmuebles para adaptarse a las demandas del mercado
ALBA BRUALLA
M
adrid está renovando su imagen y lo hace mediante la
rehabilitación de algunos de sus edificios más
representativos, muchos de ellos situados en la zona
financiera de Azca. Si existe un buen momento para
renovarse, sin duda es éste. La ruptura del Reino Unido con
Europa ha situado a la capital española como una buena alternativa a la City,
aunque Madrid cuenta con duros competidores como París, Frankfurt, Dublín
o Ámsterdam. Además, la ciudad está afectada por una escasez notable de
metros de calidad que debe solucionarse de algún modo. Atendiendo a esta
última pesquisa han sido varios los propietarios de inmuebles que se han
puesto manos a la obra para adaptar sus edificios a los requisitos técnicos,
de diseño y medioambientales que demandan las grandes corporaciones.
“Cada vez son más las empresas que se dan cuenta de la importancia que
tiene la imagen de sus edificios y los espacios de trabajo”, explica Nicasio
Gutiérrez, director general de Tetris España. El experto actuó en su propia
‘casa’ logrando la certificación LEED Platinum para la sede de JLL.
Además de alquilar más rapidamente un espacio de oficinas, las
F. VILLAR
EN PROYECTO
19
rehabilitaciones se presentan como una alternativa bastante interesante para
los inversores, “ya que el incremento medio de rentas que pueden aplicar a
sus clientes tras la reforma de uno de sus inmuebles es del 15 por ciento”, si
bien, Gutiérrez destaca que esta cifra varía por proyecto, ya que afectan
otros muchos factores.
Colonial ha tomado nota de ello y ha destacado en este ámbito al apostar
por la compra de edificios con ubicación prime que ha derruido para después
levantar uno totalmente nuevo y con altas calidades. Por otro lado, el grupo
patrimonialista destinará para los proyectos de rehabilitación y mejora del
resto de su cartera unos 10 millones en Madrid, mientras que en la Ciudad
Condal invertirán 30 millones. Ahora mismo, en Barcelona “estamos
analizando el portfolio para maximizar el valor de cada activo y en Madrid
vamos a remodelar seis edificios. Lo hacemos ahora, porque antes no
podíamos y nuestro plan para este año es lograr certificación BREEAM o
LEED en todos nuestros inmuebles, a excepción de uno”, explica Alberto
Alcober, director de Negocio de Colonial.
Axiare también está llevando a cabo una importante labor de renovación y
ANTES
15%
Es el incremento
medio que se logra
en las rentas tras la
reforma, si bien
actúan más factores
DESPUÉS
elEconomista
Inmobiliaria
rehabilitación de su cartera, a la que va a dedicar alrededor de 50 millones de
euros. Entre los proyectos de la socimi, que ya ha finalizado alguna de sus
actuaciones, destaca el de Avenida de la Vega 15, donde ha realizado una
reforma integral de los espacios comunes para convertir el complejo “en el
parque de negocios más puntero a nivel de servicios y zonas verdes de
Madrid, que está precalificado como LEED Gold”, indica la socimi.
Infinorsa es otro de los grandes patrimonialistas de Madrid que apuesta
por la rehabilitación para crear valor. Actualmente está llevando a cabo la
rehabilitación de Torre Europa mediante un proyecto de 20 millones de euros,
pero actuó primero sobre Torre Serrano 47 y tras las obras se ha posicionado
como uno de los inmuebles con las mayores rentas de la capital,
aumentando en más de diez euros el precio por metro cuadrado.
Las torres vecinas -Castellana 77 y Castellana 81- también se están
sometiendo a una importante rehabilitación, en este caso de la mano de
GMP. El grupo no solo se ha centrado en estos rascacielos en Azca, ya que
está mejorando la sostenibilidad de toda su cartera a través de actuaciones
concretas en cada inmueble.
ANTES
DESPUÉS
Colonial levanta un nuevo Príncipe de Vergara 112 con ‘LEED Gold’
Estébanez Calderón: plantas diáfanas con 1.100 metros cuadrados
Colonial compró el número 112 de la calle
Príncipe de Vergara, en Madrid, por un importe
total de 45 millones de euros, de los que 15 se
destinan a la rehabilitación del inmueble. Se
trata en este caso de una demolición para
En la madrileña calle Estébanez Calderón,
Colonial está levantando un nuevo edificio de
oficinas de la mano del Estudio de Arquitectura
Lamela. “Se trata de un espacio singular, de
plantas diáfanas y flexibles, con más de 10.000
levantar un nuevo edifico que ofrecerá un total
de 11.400 m² de superficie sobre rasante,
repartidos en plantas que permitirán obtener
una elevada eficiencia de espacios, así como la
certificación energética LEED Gold.
m², que ofrecerá una planta de 1.100 m²
completamente diáfanas con una única línea
de pilares centrales”, explica la firma. El
inmueble, con 101 plazas de aparcamiento,
estará listo en la segunda mitad de 2017.
EN PROYECTO
20
ANTES
DESPUÉS
ANTES
elEconomista
Inmobiliaria
DESPUÉS
Infinorsa logra las rentas más elevadas en Torre Serrano 47
Torre Europa se moderniza para adaptarse a la demanda
Torre Serrano, ubicada en pleno corazón del
barrio de Salamanca y con visibilidad desde los
ejes de Serrano y Castellana, se ha convertido
tras la reforma en uno de los inmueble con las
rentas más elevadas de la ciudad. El cambio en
El Grupo Infinorsa está llevando a cabo una
profunda renovación de Torre Europa
aprovechando la marcha de KPMG, con el
objetivo de situar al edificio a la vanguardia en
eficiencia, sostenibilidad y soluciones
ANTES
su fachada da al edificio una imagen icónica y
la transformación interior, ganando 80 m² por
planta, se ha centrado también en las mejoras
eléctricas y de climatización incrementando los
niveles de confort y la sensación de amplitud.
DESPUÉS
ANTES
tecnológicas aplicadas al espacio de oficinas.
La rehabilitación del interior y zonas comunes
de la torre concluirá este mes, mientras que la
reforma del hall, accesos y fachada está
previsto que finalice a principios de 2017.
DESPUÉS
Castellana 81 se renueva para salir por primera vez al mercado
GMP lleva la innovación hasta Azca con su proyecto Castellana 77
Por primera vez en su historia, el emblemático
edificio situado en el Paseo de la Castellana 81,
propiedad de Gmp, se ofrece en el mercado de
alquiler de oficinas de Madrid. Pero antes se
está llevando a cabo un extenso plan de
El proyecto de rehabilitación de Castellana 77
destaca por su fachada, recubierta de lamas
que la protegen de la incidencia solar directa y
que le dan un caracter diferencial, ya que puede
adaptarse al futuro inquilino. Se renovarán
renovación de los espacios interiores e
instalaciones, para posicionar el edificio como
uno de los más sostenibles -LEED Oro-, con
reducciones del consumo energético y de agua
de hasta del 50 por ciento.
también sus instalaciones y sus 18 plantas
sobre rasante, flexibilizando la distribución en
planta calle y baja, para dar cabida tanto a
oficinas como a locales comerciales. Contará
también con 200 plazas de aparcamiento.
EN PROYECTO
21
ANTES
DESPUÉS
ANTES
elEconomista
Inmobiliaria
DESPUÉS
Axiare lleva el vanguardismo a Juan Ignacio Luca de Tena, 14
Manuel de Falla, ejemplo de eficiencia energética tras la reforma
Juan Ignacio Luca de Tena se está sometiendo
actualmente, de la mano de Tetris (JLL), a una
remodelación completa de fachada, zonas
comunes y exteriores, para conseguir un
vanguardista diseño y ya se ha precertificado
Axiare ha trabajado con Allende Arquitectos
para rehabilitar por completo el edificio situado
en Manuel de Falla, 7, a apenas dos minutos
del Paseo de la Castellana. El inmueble, que
llevaba ocho años vacío, ha logrado tras la
ANTES
LEED Gold. Axiare invertirá 3,5 millones en
esta reforma que ha elevado el techo de las
oficinas y la recepción, y ha modernizado la
terraza, que ahora es entablada y diáfana, para
uso exclusivo de los ocupantes del inmueble.
DESPUÉS
ANTES
reforma un incremento del 24 por ciento en el
precio por m² y cuenta con la certificación
LEED Gold. Consume un 50 por ciento menos
de agua e irradia menos contaminación gracias
a los paneles solares y al diseño de la fachada.
DESPUÉS
Lar busca la certificación ‘Breeam’ para Cardenal Marcelo Spinola
Metrovacesa pone a punto la sostenibilidad de Castellana 278-280
Lar España ha llevado a cabo la reforma
integral del edificio de oficinas situado en la
calle Cardenal Marcelo Spínola. “La reforma
incrementará de forma significativa el valor de
un inmueble”, explica la socimi, que asegura
Metrovacesa ha llevado a cabo la renovación
completa de Castellana 278-280, situado frente
a las cuatro torres de Madrid. El complejo, que
fue la antigua sede de Repsol, se compone de
dos edificios, uno de ellos ocupado por el Icex,
que, además, ha permitido avanzar en la
eficiencia energética del edificio. “El objetivo es
obtener en breve la certificación ‘BREEAM’,
uno de los más reputados certificados de
construcción sostenible en el mundo”.
que suman en total 32.400 m². Tras la reforma
el proyecto ha logrado el certificado LEED.
En concreto, los inmuebles cuentan con suelo
técnico, sistema de aire acondicionado VRV y
eficacia energética B.
22
ENTREVISTA
elEconomista
Inmobiliaria
IGNACIO
MARTOS
Presidente de la sociedad de tasación Tinsa
LUZMELIA TORRES
La sociedad de tasación Tinsa ha sido testigo en los últimos 30 años del
auge y de la caída del sector residencial en España. Se constituyó en 1985
con sede en Madrid a iniciativa de la Confederación Española de Cajas de
Ahorros y hasta 2010 no cambió de dueños. Fue entonces cuando la
sociedad de capital riesgo Advent adquirió el 94,5 por ciento de Tinsa al
grupo de cajas de ahorros. La firma estadounidense apostó por el
crecimiento de la compañía, tanto en el ámbito nacional, como internacional y
Tinsa se ha convertido en la mayor firma de valoración de inmuebles, análisis
y servicios de asesoramiento inmobiliario en España y Latinoamérica. Este
año Tinsa ha vuelto a ser la niña bonita y ha sido adquirida por el fondo
europeo Cinven que acaba de finalizar en agosto su proceso de adquisición
tras recibir la aprobación del Banco de España. En esta nueva etapa, Ignacio
Martos, presidente de Tinsa, nos concede la primera entrevista que da a los
medios de comunicación para analizar el futuro de la empresa y del sector.
FERNANDO VILLAR
¿Qué aporta el nuevo accionista a la compañía?
Cinven es un fondo que le gusta comprar empresas, no para reestructurar,
sino para hacerlas crecer. Esto es muy importante para nosotros, porque
acabamos de vivir un proceso de reestructuración con el anterior accionista,
“Queremos comprar en el exterior
y convertirnos en el Inditex de las valoraciones”
23
ENTREVISTA
elEconomista
que llegó durante la crisis y, como todo el mundo, tuvimos que ajustar nuestra
estructura. Ahora seguimos un modelo de crecimiento y Cinven quiere hacer
crecer la empresa de forma relevante.
Tinsa está presente en más de 25 países de todo el mundo. ¿Ese
crecimiento vendrá por la conquista de más países?
El crecimiento va a venir, por una parte, por el puro crecimiento del mercado
español, donde tenemos una posición importante con una cuota de mercado del
30 por ciento del sector, casi el doble que nuestro inmediato competidor. Y por
otro lado, el crecimiento vendrá por nuestra expansión internacional que empezó
en 1997 con la entrada en Portugal. Hace 14 años entramos con fuerza en
América Latina. Empezamos en Chile y México, y estamos en Argentina, Perú,
Ecuador y Colombia. Las operaciones que tenemos allí se están consolidando y
ya en todos los países obtenemos beneficios. En este mercado somos el
número uno y en nuestra cuenta de resultados América Latina supone el 20 por
ciento de nuestra facturación y el 30 por ciento de nuestras tasaciones. Ahora
miramos hacia otros mercados, como EEUU y Europa.
¿Tinsa prepara para el año que viene su desembarco en nuevos países?
Sí. Probablemente en Estados Unidos. Ya estamos trabajando en ese país y
en Europa, pero quizás desembarcaremos antes en EEUU. Es un mercado
complejo y hay que entrar con seguridad. Pienso que tan importante es
comprar como luego la integración, y nosotros eso ya lo hemos hecho varias
veces y tenemos experiencia. El reto de una empresa como nosotros es ser
global, pero a la vez muy local. Nuestro negocio es extraordinariamente local:
hay que conocer cada barrio al detalle.
¿Y su objetivo en España?
Hacemos un total de 350.000 tasaciones al año a nivel mundial. De éstas,
220.000 tasaciones son en España, que es ese 30 por ciento de cuota de
mercado que hablábamos antes. Pensamos que el año que viene
ganaremos algo más de cuota dentro de la recuperación que está teniendo el
mercado español. Lo que queremos es hacer un plan de crecimiento
orgánico en España e inorgánico con adquisiciones en el exterior.
¿Cuál es su principal reto?
Convertirnos en la mayor multinacional del mundo, que ya casi lo somos,
porque ahora mismo sólo hay cuatro o cinco empresas en EEUU que
Inmobiliaria
facturen por encima de los 100 millones de dólares -89 millones de euros-,
que es el nivel de facturación de Tinsa. Así que aspiramos a ser el Inditex de
las valoraciones, porque tenemos todas las opciones para serlo. De hecho,
hoy en día no hay ninguna empresa de tasación que tenga tanta presencia
internacional como nosotros y de manera exitosa. Hemos invertido mucho en
herramientas informáticas para ser muy locales en conocimiento y a la vez
muy globales con una calidad estandarizada.
F. V.
“Nuestro reto es
convertirnos en
la mayor
multinacional
del mundo”
“Vamos a entrar
en Estados
Unidos y en
Europa en
2017”
“En España
tenemos el 30%
de la cuota de
mercado del
sector”
¿Cuál es el papel de una tasadora?
Cuando un particular o entidad financiera nos pide una tasación hipotecaria
viene con un papel, no con una casa. Nosotros tenemos que verificar que
detrás de ese papel hay efectivamente una vivienda y que todos los datos
que constan son ciertos. Por ejemplo, en la nota registral no suele figurar si
se ha producido un cambio de normativa urbanística en la zona y que la
vivienda está sometida a un retranqueo. Aparentemente, no pasa nada,
porque sigues teniendo tu casa, pero sí tiene consecuencias porque el
Ayuntamiento podría impedirte que cambies ni una sola ventana. O sea, que
tu casa ha perdido valor y no figura en ningún sitio. Situaciones así ocurren
con frecuencia y nuestro trabajo consiste en comprobar todos esos datos
como si se tratase de una auditoría técnica y legal antes de fijar el valor.
¿Qué servicios ofrece Tinsa?
El grueso de nuestro negocio son las tasaciones hipotecarias de todo tipo de
inmuebles, tanto terciarios como residenciales, para clientes particulares,
entidades financieras y empresas. Pero también hacemos muchas más cosas:
somos una empresa homologada para hacer valoraciones internacionales
RICS, hacemos tasaciones para herencias, asesoramiento, judiciales, de
barcos y maquinaria o valoraciones de empresas, etc. También somos, a
través de Tinsa Certify, un referente en auditorías y certificados energéticos, un
tema clave en el sector. Tenemos 600 empleados y una red de 2.000 expertos
en tasación. La compañía suma alrededor de 100.000 clientes, entre los que se
encuentra más del 90 por ciento de los bancos españoles.
Tinsa ha sido testigo en los últimos 30 años del auge y caída del sector
residencial en España, ¿cómo ven el mercado inmobiliario ahora mismo?
Ahora en España estamos en un proceso de digestión de los activos
inmobiliarios después de la crisis. Todavía hay muchos activos en el balance
de los bancos. A algunos de estos les costará mucho entrar en valor, sobre
24
ENTREVISTA
elEconomista
Inmobiliaria
turismo siempre ha sido el indicador de la recuperación en España. Yo he
vivido cuatro crisis y cuando arranca el turismo viene luego la recuperación
inmobiliaria. Llevamos dos años de récord de ingresos y de turistas, y eso
tiene su efecto en el sector inmobiliario.
La demanda actual es de reposición. ¿Qué opciones tienen los
mileuristas que quieran acceder a una vivienda por primera vez?
De la única forma que pueden acceder a una vivienda es teniendo un trabajo.
Ese es el problema más grave que tiene España: la falta de oportunidades
para la gente joven. Pero esto se va a arreglar, porque son una generación
muy preparada y cuando vuelva la fluidez al mercado laboral subirá la
demanda de primera vivienda. Por otro lado, el alquiler está teniendo un
mayor dinamismo en España y será una opción para los jóvenes.
F. VILLAR
todo solares, porque están en zonas que hasta dentro de 15 años no van a
tener demanda y a día de hoy esos activos no tienen valor. Es algo residual,
pero está ahí. Luego hay otra parte importante de activos en manos de los
bancos que se irán digiriendo poco a poco a medida que la economía se
reactive, y que de hecho ya están saliendo. Según estimaciones del
mercado, se venden entre 150.000 y 200.000 activos cada año y, teniendo
en cuenta que hay 600.000 activos, pienso que nos quedan entre tres y
cuatro años para que se quede reducido a una cantidad marginal.
¿Podemos hablar de recuperación?
Nuestra actividad está muy relacionada con el empleo y el Producto Interior
Bruto (PIB). Una persona que no tiene trabajo no va a asumir riesgos ni a
cambiarse de casa. Es algo de sentido común, pero, cuando lo multiplicamos
por 44 millones de personas, es mercado. Durante la crisis la gente ha
ahorrado y ahora empieza a salir ese apetito comprador. Lo cierto es que el
“El precio medio
de la vivienda
está creciendo
en el entorno
del 2%”
“Nos quedan
cuatro años para
quedarnos con
un ‘stock’
marginal”
¿Cuáles son las perspectivas de crecimiento de la vivienda en España?
A nivel global, la vivienda en España está un 41 por ciento por debajo del
máximo del precio de la vivienda en 2007. En lo que llevamos de año, el precio
medio está creciendo en el entorno del 2 por ciento. Dentro de esa cifra media,
encontramos zonas como Madrid y Barcelona, donde no hay oferta suficiente y
otros mercados, como Málaga, Mallorca, donde empieza a pasar lo mismo.
Pienso que, más que subir, los precios están recuperando la posición perdida,
porque se perdió más de lo que tocaba. No creo que veamos un crecimiento
de doble dígito en la vivienda en el futuro y, si eso ocurriese, sería malo. El
mercado especulativo de la vivienda murió y es difícil ya que vuelva.
¿En qué situación queda el sector inmobiliario después del ‘Brexit’?
El Brexit ha pillado por sorpresa incluso a los propios ingleses, pero seguro
que llegaremos a un acuerdo con ellos, porque al final siempre se impone la
lógica y España es un destino muy bueno frente a otros destinos menos
seguros. En mi opinión no va a tener mucho impacto. Sólo si cayera mucho
la libra podría afectar a la compra de segunda vivienda y al turismo británico,
que es muy importante para la industria hotelera. El Brexit no viene en mal
momento para que se enfríe un poquito la demanda.
¿Es un buen momento para comprar una vivienda?
Sí. Sobre todo en capitales de provincias importantes vamos a ver
crecimiento de precios en los próximos años. El mercado se ha ajustado
mucho y creo que es bastante improbable que los precios bajen más.
BREVES
25
elEconomista
Inmobiliaria
Quabit recorta pérdidas y
mantiene su potencial alcista
El despacho Baker & McKenzie
busca nueva sede en Madrid
En el primer semestre del año, Quabit ha
logrado recortar sus números rojos un 45,3
por ciento gracias a la dación de viviendas.
Así, la inmobiliaria que preside Félix
Abánades, registró hasta junio unas pérdidas
de 3,29 millones de euros, frente a los 6,32
millones del mismo periodo del año pasado.
Además de disminuir su pasivo, el traspaso
de activos también impactó positivamente en
su cifra de negocio, que se situó en 21,07
millones, multiplicándose por cinco. El
balance saneado de la compañía ha llevado
a Arcano a mantener la recomendación
positiva sobre la inmobiliaria, que tiene un
potencial alcista del 66 por ciento en bolsa.
El despacho de abogados Baker & McKenzie
se prepara para cambiar de sede en Madrid.
Actualmente, la firma se ubica en el número
92 de la Castellana, pero su contrato vence
en diciembre del año que viene. Según
fuentes de la empresa, han estado
trabajando en elaborar un análisis de las
prioridades y necesidades que tiene el
despacho y a partir de este mes se iniciará el
proceso de identificación de inmuebles y
negociación con los propietarios. El
despacho, que firmó el contrato con
Pontegadea a finales de 2014 para instalarse
en su actual emplazamiento, necesita
alrededor de 7.000 metros cuadrados.
Media Markt abrirá una tienda
insignia en los Cines Madrid
Housers construirá el primer
edificio mediante ‘crowdfunding’
La cadena de electrónica Media Markt abrirá
un flagship store en el centro de Madrid en
los antiguos Cines Madrid. La firma, que está
pendiente de obtener las últimas licencias,
contará con una tienda de 2.500 metros
cuadrados en el nuevo espacio comercial
que se está construyendo en el antiguo
convento de Plaza del Carmen, a unos cinco
minutos de la Puerta del Sol, donde
competirá cara a cara con Fnac y El Corte
Inglés. El grupo, que apuesta ahora por
grandes tiendas en el centro de las ciudades,
utilizará probablemente este espacio para
instalar un nuevo concepto de tienda digital.
Housers ha captado en tan solo 11 días y con
la implicación de la financiación necesaria a
través de crowdfunding para la construcción
del primer edificio residencial en Madrid
financiado por este modelo y la posterior
venta de sus viviendas. De los 1,04 millones
de euros que costará el proyecto, el 72% ha
sido financiado por 629 pequeños inversores.
El desarrollo constará de cinco viviendas y
tres lofts dúplex. El plazo para la venta de las
viviendas es de 24 meses y en este tiempo la
rentabilidad neta calculada alcanzará el 27,94
por ciento, beneficio que se repartirá en
dividendo entre los participantes.
OPINIÓN
26
elEconomista
Inmobiliaria
Seguro de alquiler, mucho
más que el riesgo de impago
César Crespo
Subdirector general de Negocio
de Mutua de Propietarios
Muchos datos animan a
pensar que el mercado
del alquiler en España
debe seguir creciendo:
La rentabilidad directa
de la operación de
alquiler para el
propietario ya es
mayor que la que
obtendría de una
inversión en renta fija
H
ay muchos datos que animan a pensar que el
mercado de alquiler en España debe seguir
creciendo en los próximos años: La rentabilidad
directa de la operación para el propietario ya es
mayor que la que obtendría de una inversión en
renta fija; La tasa de movilidad en España está por debajo de la
europea, y la lógica de la economía indica que debería
producirse una convergencia que favorecería una movilidad
residencial de alquiler; La tasa de jóvenes viviendo en casa de
sus progenitores en España está muy por encima de la media
europea. En la medida que se consolide la recuperación
económica, esa divergencia debería disminuir, la legislación
desfavorable en términos impositivos a los pisos vacíos, etc.
En cuanto a números, en 2015, según la Encuesta Continua
del Hogar (ECH) del INE, en España había 18.346.200
hogares, de los cuales, un 77,3 por ciento estaban ocupados
en régimen de propiedad y el 17,5 por ciento en alquiler.
Igualmente, el Ministerio de Fomento informaba de que 2014
se cerró con un parque de 25.492.335 viviendas. Eso indicaría
un volumen de 3,2 millones de hogares y de alrededor de 4,6
millones de viviendas alquiladas en España. Aunque, es más
difícil trasladar dichos datos a operaciones de alquiler nuevas
cada año, si usamos como referencia los datos del artículo de
J. Antonio Módenes, Movilidad residencial, trabajo y vivienda
en Europa, podríamos aproximarlas a un intervalo de entre 0,5
y 0,7 millones de nuevos contratos anuales.
Los riesgos del alquiler
Toda operación de alquiler entraña unos riesgos para el
propietario de la vivienda. El más evidente es el de impago de
las rentas y el periodo hasta recuperar el dominio del inmueble.
Este riesgo correlaciona directamente con la solvencia del
inquilino. Por eso, hasta ahora los contratos de alquiler imponían
unas condiciones de garantía de la solvencia del arrendatario,
que se materializaban en una serie de cargas que recaían sobre
su espalda: fianza, depósitos mensuales, avales bancarios, etc.
Pero por otra parte, la realidad también nos dice que el 25 por
ciento de los hogares en España están ocupados por una única
persona -fuente: ECH 2015 INE-, que el 48 por ciento de los
inquilinos en España tienen menos de 35 años -fuente:
Indicadores del Mercado de la Vivienda del Banco de España-, o
que el 45 por ciento de las familias españolas no consiguen
ahorrar más de 100 euros al mes -fuente: informe Genworth-.
Todos estos datos nos hablan de familias que quizás sí pueden
pagar un alquiler mensual adecuado a sus necesidades, pero
que tendrán previsiblemente dificultades para poder acumular
las mensualidades requeridas -fianzas + depósitos + primer mes
de renta para entrar a vivir- o conseguir las garantías bancarias
27
-aval- para garantizar su solvencia ante el arrendador de una
nueva vivienda. Ante esta situación existe un elemento facilitador
en el mercado. En 2003, Mutua de Propietarios introdujo el
seguro de protección de pagos de alquiler en España, y desde
entonces otras compañías han pasado también a ofrecerlo. Este
producto le permite al propietario no cargar la garantía de
solvencia sobre la espalda del potencial inquilino, sino trasladarla
a una compañía de seguros a cambio de una prima
proporcionada que paga él. La tasa de esa prima varía según los
casos, pero orientativamente, casi siempre queda por debajo de
dos semanas de renta. Por tanto, si gracias al seguro el
propietario consigue reducir en dos semanas el periodo que el
piso está deshabitado -al no pedir tantas condiciones de fianzas,
depósitos, avales, etc., a un potencial interesado-, la póliza le
habrá salido gratis o incluso ganará dinero. Sólo con acortar el
periodo que el piso está vacío en dos semanas, ya le sale
directamente rentable la operación. Y el acortamiento nace de la
ampliación de la base de inquilinos elegibles.
El seguro de protección de pagos es un seguro que
técnicamente mitiga el riesgo de impago del inquilino por un
periodo de 6, 9 ó 12 meses, el de daños por actos vandálicos del
inquilino y los gastos jurídicos derivados de la acción judicial para
el desahucio del moroso. Recientemente han salido al mercado
empresas con ofertas de garantía de cobros de alquiler, pero
que no son seguros como tales y, por tanto, no tienen el respaldo
del control de la DGS, ni la garantía que esto representa. Hay
que prevenir a los propietarios de inmuebles para que se
informen bien del servicio o producto que les están vendiendo.
Volviendo al seguro, hay que señalar dos aspectos más en su
propuesta de valor como facilitadora del mercado de alquiler. La
primera se refiere al coste de la tranquilidad. Un estudio de BME
OPINIÓN
-“El largo plazo, un brillante aliado de la inversión en bolsa” de J.
Garrido y D. J. García- analizando la rentabilidad de la renta
variable y la deuda pública entre los años 1980 y 2010, concluía
que, para periodos de 5 años, el sacrificio de rentabilidad que
había que pagar para eliminar el riesgo de la renta variable, era
aproximadamente del 22 por ciento. Eso es lo que los inversores
profesionales pagaban por invertir en renta fija soberana en lugar
de renta variable. Pues bien, el coste de eliminar el riesgo de
impago -el más importante en una operación de alquilercontratando el seguro de protección de pagos de alquiler, es un
orden de magnitud inferior -alrededor del 4 por ciento sólo-. Es
decir, desde un punto de vista puramente financiero, el seguro es
un gran aliado del ratio rentabilidad-riesgo para el propietario.
Y por último, una consideración para los propietarios y
agentes inmobiliarios que actúan bajo esquemas de rentabilidad,
marketing y competencia: el potencial inquilino, evidentemente,
estudiará varios pisos antes de decidirse por uno. ¿Cuál
escogerá? ¿El que le impone la acumulación de varias
mensualidades entre fianzas, depósitos y primer mes de renta, o
el que limita al máximo esas cargas? También para competir en
el mercado de alquiler, el seguro de protección de pagos de
alquiler es un arma muy efectiva.
Para concluir, el seguro de protección de pagos de alquiler
tiene una propuesta de valor clara que va más allá de la
tradicional función del seguro como mitigador de riesgos, y que
entra en su papel de acelerador de operaciones inmobiliarias. El
crecimiento que está experimentando anualmente confirma que
el mercado también lo ve así. El futuro cercano lo vemos
prometedor, con un crecimiento mantenido y una fase de
maduración con nuevos servicios asociados a la operativa del
día a día del propietario, del inquilino y del agente inmobiliario.
elEconomista
César Crespo
Subdirector general de Negocio
de Mutua de Propietarios
El coste de eliminar
el riesgo de impago
contratando un seguro
de protección de pagos
de alquiler es de
alrededor del 4 por
ciento. Desde un punto
de vista financiero,
el seguro es un gran
aliado del ratio
rentabilidad-riesgo
Inmobiliaria
28
LA VIVIENDA EN
LONDRES EVITA
EL CAOS TRAS
EL ‘BREXIT’
Por el momento no se ha vivido un hundimiento del
residencial a gran escala, pero ya hay datos que
demuestran que el divorcio con la UE ha empezado a
notarse en el apetito de los potenciales compradores
EVA. M. MILLÁN
L
INTERNACIONAL
a alargada sombra del referéndum sobre la
continuidad de Reino Unido en la Unión
Europea sobre la industria inmobiliaria se
ha convertido en uno de los principales
quebraderos de cabeza de un Gobierno
obligado a resolver la crisis de un mercado aquejado
de falta de suministro, lastrado por los errores
estratégicos del pasado y marcado por un alza de
precios que amenaza con excluir del mercado a millones
de ciudadanos.
El ladrillo constituye tradicionalmente un sector alérgico a
la incertidumbre, por lo que las dudas proyectadas por el
plebiscito hicieron sospechar lo peor cuando el escrutinio del 23
de junio confirmó el escenario más temido por el Ejecutivo,
Banco Central, constructoras y agencias de la propiedad. Si la
tendencia venía siendo a la baja ya desde marzo, cuando las
transacciones se habían agilizado para evitar las subidas
tributarias que entraron en vigor el mes siguiente, la confirmación
del Brexit podría constituir la última gota para una industria en
plena crisis de identidad.
elEconomista
Inmobiliaria
Transcurridas diez semanas del terremoto
que se llevó por delante a la plana mayor de
la política británica, el mercado inmobiliario
parece haber esquivado el apocalipsis
vaticinado por los defensores del statu quo.
Las ventas han caído, sí, como también el
número de hipotecas aprobadas, que se
encuentran al menor nivel en año y medio,
pero, de momento, el hundimiento a gran escala
anticipado por expertos tanto independientes como
del Gobierno no ha tenido lugar.
La industria, con todo, haría bien en cuidarse de
proclamar victoria y, sobre todo, de bajar la guardia. Si algo
caracteriza los primeros lances del panorama post-referéndum
es la imposibilidad de emitir un diagnóstico certero y, mucho
menos, de predecir tendencias. La economía en sí misma
presenta un cuadro de contrastes que, cuando menos, mantiene
confundidos a los analistas y dificulta la articulación de
respuestas, tanto por parte del sector privado, como de una
Administración forzada a hallar soluciones a los problemas
ISTOCK
INTERNACIONAL
29
estructurales que atañen a un mercado clave para la continuidad
de Reino Unido como una de las potencias del continente.
Para empezar, aunque los indicadores con los que contamos
hasta ahora cubren las semanas posteriores a la histórica
votación, dada la proximidad temporal de la misma, no es menos
cierto que la mayoría de las decisiones en la materia habrían
sido adoptadas antes del 23 de junio. En este sentido, sí se
podría deducir que el Brexit se ha dejado notar: en julio, primer
mes íntegro tras la votación, el volumen de hipotecas aprobadas
por bancos y sociedades inmobiliarias cayó un 12,4 por ciento
en relación al mismo período del año anterior. Así, las 60.912
autorizadas, de acuerdo con datos del Banco de Inglaterra (BoE,
en sus siglas en inglés), suponen más de tres mil menos que la
cifra de junio y obligan a remontarse a enero de 2015 para
encontrar un precedente inferior. Un vistazo al montante
aprobado por los grandes bancos británicos ofrece un panorama
aún más inquietante, puesto que, según un análisis de la
Asociación de Banqueros Británicos (BBA), el total prestado para
la compra de vivienda por parte de los gigantes financieros en
julio fue un 18,6 por ciento inferior al mismo mes de 2015, lo que
evidencia no sólo las reticencias de los compradores, sino el
recelo mismo de las entidades a abrir el grifo.
Imagen de la ‘City’
londinense.
GETTY
Cae el interés de potenciales compradores
Los economistas asumen que la caída está inevitablemente
relacionada con la incertidumbre derivada de un resultado, el del
divorcio de Bruselas, con el que no sólo no se había contado,
sino que ha sembrado más dudas que nunca en torno al estatus
político y, vitalmente, a la fórmula comercial que adoptará Reino
Unido una vez abandone definitivamente la Unión Europea. Los
registradores de la propiedad han detectado ya que el interés de
potenciales compradores ha decaído notablemente desde que
se conociese el veredicto de las urnas. Su peso se ha dejado
notar en una aparente reducción de la disposición de los
hogares a comprometerse a grandes desembolsos, si bien de
acuerdo con la economista jefe de la BBA, “todavía es pronto
para determinar parámetros”, sobre todo, una vez más, porque
“muchas decisiones se habrían adoptado antes del referéndum”.
No en vano, Persimmon, la segunda constructora británica,
registró un aumento de un 29 por ciento en los beneficios del
primer semestre y mantiene que el interés desde la confirmación
de la ruptura ha sido “robusto”.
Igualmente, los datos de la Agencia Tributaria británica
correspondientes a julio no evidencian un claro impacto como
consecuencia del Brexit, pero dejan claro que la tendencia
elEconomista
Inmobiliaria
tampoco mantiene el nivel de hace un año, pues la cantidad de
viviendas vendidas cayó en un 1 por ciento -16.000 menos que
en el mismo período del año anterior-. Además, los datos
relacionados con la solicitud de hipotecas están considerados
como un indicador más a largo plazo, pues reflejan los primeros
movimientos del proceso de compra, a diferencia de las cifras de
propiedades vendidas, que dan cuenta de la fase final y, en
consecuencia, de decisiones adoptadas con notable anterioridad.
Teniendo en cuenta este matiz, el mercado estaría iniciando
una tónica a la baja y, según el responsable económico de
Pantheon Macroeconomics en Reino Unido, Samuel Tombs, “los
datos de las hipotecas en julio facilitan evidencias claras de que
el Brexit ha creado una reticencia en los hogares a empeñarse
en grandes compromisos financieros”. Así, variables que miden
la temperatura del consumidor, como el gasto, indican que los
británicos no han asimilado aún la ruptura con Bruselas, un
fenómeno que se considera simplemente cuestión de tiempo.
A juicio de Howard Archer, de IHS Global Insight, la tendencia
se empezará a materializar a medida que la capacidad adquisitiva
decaiga por la devaluación de la libra, del alza de los precios y de
un mercado laboral menos boyante. Además, los parámetros
reales deberán superar la prueba del verano, un período
habitualmente de menor actividad para la industria inmobiliaria,
por los que los analistas del sector prefieren esperar a los datos
de septiembre y octubre para calibrar la tónica impuesta por el
Brexit. Cualquier fluctuación generará una importante
preocupación para un país que ha tenido tradicionalmente en la
vivienda una fuente constante de inestabilidad, capaz de generar
burbujas que, cuando estallaron, provocaron recesión e, incluso,
la caída de gigantes como Northern Rock.
Antes del referéndum, la imparable subida de precios
amenazaba con reeditar los males del pasado, puesto que la
lenta mejora de los salarios no se correspondía con el aumento
del coste de la propiedad, especialmente en el sureste de Reino
Unido. Consumada la intervención radical del BoE con una
bajada de intereses al inédito 0,25 por ciento, la pelota está
ahora en el tejado del Gobierno, que sigue sin dar respuesta al
problema estructural de Reino Unido: la falta de suministro.
EL TERMÓMETRO
30
LA COMPRA DE
CASAS, EN SU
MEJOR MOMENTO
EN CINCO AÑOS
Las operaciones de compraventa de vivienda
registradas en el segundo trimestre alcanzan
las 107.838 operaciones, el mayor número de
transacciones desde el primer trimestre de 2011.
El crecimiento interanual es del 23,7 por ciento
Compraventas de viviendas registradas
INCREMENTO
2015
2016
Segundo trimestre
120.000
120.000
Inmobiliaria
384.082 operaciones, aumentando en 20.651 con respecto a
los resultados interanuales acumulados del trimestre anterior.
Por otro lado, la vivienda nueva, tras un largo período en
mínimos históricos, ha presentado la segunda subida
intertrimestral consecutiva (0,8 por ciento), al registrarse
19.547 compraventas (18,1 por ciento del total), mientras que
la vivienda usada se incrementó más (10,3 por ciento sobre el
trimestre anterior), alcanzando las 88.291 operaciones (81,9
por ciento del total).
Compras de extranjeros
100.000
100.000
80.000
L
23,7%
Segundo trimestre
EL ECONOMISTA
as compraventas de vivienda registradas en el
segundo trimestre del año han alcanzado las
107.838 operaciones, el mayor número de
transacciones trimestrales de los últimos cinco
años, concretamente desde el primer trimestre de
2011, según los últimos datos facilitados por el Colegio de
Registradores de España. Con respecto al trimestre
precedente se ha incrementado el número de compraventas
un 8,5 por ciento, mientras que en datos interanuales la
tendencia positiva se intensifica, pues con relación al mismo
trimestre de 2015 se ha producido un fuerte incremento del
23,7 por ciento. Los datos interanuales acumulados al
segundo trimestre confirman también esta tendencia positiva,
mostrando que en los últimos doce meses se han inscrito
elEconomista
87.177
80.000
60.000
60.000
40.000
40.000
20.000
20.000
0
0
Fuente: Registradores
107.838
elEconomista
El peso de compra de vivienda extranjera aumenta
ligeramente durante el segundo trimestre en términos
relativos, al presentar una tasa del 13,4 por ciento sobre el
total de compraventas inscritas, cercano a máximos históricos.
Esto ha dado lugar a cifras en torno a 14.000 compras
trimestrales. En términos interanuales se alcanza un 13,4 por
ciento de compra por extranjeros, que supone el máximo
histórico de resultados interanuales, dando lugar a una cifra
superior a las 51.500 compras de vivienda anuales por
extranjeros. Por nacionalidades, continúan encabezando la
clasificación los británicos con un 19,7 por ciento de las
compras realizadas -21,9 por ciento en el primer trimestre,
siendo el segundo trimestre consecutivo con pérdida de peso
relativo-, ascendiendo a la segunda posición los alemanes con
un 7,4 por ciento, seguidos de franceses con un 7,1 por
ciento, suecos con un 6,9 por ciento, italianos con un 6 por
ciento, y belgas con un 5,6 por ciento. Estas seis primeras
nacionalidades alcanzan más de la mitad del total de compras
de vivienda por extranjeros.
Por otro lado, los registradores indican que las
certificaciones de vivienda por inicio de ejecución de hipoteca
del segundo trimestre han sido 11.470, con un ligero
incremento trimestral del 3,7 por ciento. Sin embargo, se
mantienen en mínimos desde su inclusión en el estudio,
representando un descenso del 31,8 por ciento sobre el
mismo período de 2015. Por nacionalidad, el 91,6 por ciento
de las certificaciones son nacionales y el resto de extranjeros.
31
CONSULTORÍA
LA AUSENCIA DE MEGA
OPERACIONES NO FRENA
LA CONTRATACIÓN DE OFICINAS
La absorción en el segundo trimestre ascendió a 130.000 m² en Madrid,
un 27% más, a pesar de no cerrarse ningún gran contrato debido a
la falta de producto ‘prime’ y la intensa actividad de otros años
ALBA BRUALLA
F. VILLAR
E
elEconomista
Inmobiliaria
l mercado de oficinas es uno de los mejores termómetros de la
economía de un país. La obtención de buenos datos en este
sector es sinónimo de que las cosas empiezan a andar bien en
el entramado empresarial y eso es lo que está pasando
precisamente ahora. De hecho, la absorción de superficies de
oficinas en Madrid ascendió a 130.000 m² en el segundo trimestre del año,
según el informe de la consultora inmobiliaria Savills. Esta cifra arroja un
crecimiento del 27 por ciento respecto al mismo periodo de 2015, a pesar de
que en los seis primeros meses del año no se ha producido ninguna mega
operación -más de 10.000 metros cuadrados-. El acumulado semestral
también resiste a la ausencia de grandes contrataciones, pues el crecimiento
se situa en un 5 por ciento. “Esto es una muy buena señal. Se están
cerrando más operaciones pequeñas, lo que demuestra que el sentimiento
en el mercado es positivo y se confía en la buena evolución de la economía a
pesar del año que llevamos, marcado por la incertidumbre política”, explica
Ana Zavala, directora de Agencia Oficinas en Savills.
Los motivos por los que no se están dando operaciones de más de 10.000
metros cuadrados son varios. Por un lado, se encuentra la escasez de
producto de calidad, que es precisamente lo que demandan las grandes
empresas y ahora mismo “sólo lo encuentran fuera de la M30”, indica Zavala,
que aclara que otro factor clave es la evolución de los precios. “Durante los
últimos cuatro años las rentas han caído y han tocado suelo. Ahora están
empezando a subir, por lo que ya se lo piensan más a la hora de hacer un
cambio”, explica la experta.
Además, durante los últimos tres años ha habido mucho movimiento en
este mercado, ya que empresas como EY, KPMG, OBS o BNP Paribas han
realizado importantes mudanzas en la capital. De hecho, el año pasado las
mega operaciones representaron el 20 por ciento de la absorción semestral,
por lo que es lógico que tras varios ejercicios de intensa actividad ahora se
haya frenado.
Zavala apunta también a otro hecho relavante que sin duda está muy
relacionado. “Nos encontramos en un momento único en este mercado, ya
que en pocos meses va a haber en Azca una oferta disponible de unos
100.000 metros cuadrados y todos de buena calidad”. Una disponibilidad de
estas alturas puede compararse únicamente con la que se dio cuando se
levantaron las cuatro torres, si bien en este caso el proceso fue mucho más
escalonado. Sería lógico pues que las grandes compañías estén esperando
o ya en negociaciones con los propietarios de esos inmuebles para conseguir
CONSULTORÍA
32
Actividad en el sector de oficinas
Principales Operaciones - Mdo. Usuarios 2T 2016
USUARIO
ZONA
SUPERFICIE (M2)
SECTOR DE ACTIVIDAD
Banco popular-e
Zona Este
8.100
Banca
Caf Signalling
A-1
5.600
Ingeniería
Manpower Group
Área urbana
4.700
Servicios
Coca-Cola
A-2
4.300
Industria-Fabricación
Pernord Ricard
Zona Este
4.200
Industria-Fabricación
Aegon
Campo de las Naciones
3.600
Seguros
Principales Operaciones - Mdo. Inversión 2T 2016
USUARIO
ZONA
P.E. Las Mercedes
O'donnell, 12
A-2
Varias localizaciones
periferia
Área urbana
José Abascal, 45 *
Ríos Rosas, 24
Portfolio Inmoseguros
COMPRADOR
VENDEDOR
Green Oak
Standard Life
Meridia Capital
Segur Fondo
Mutualidad de la Abogacía
Grupo Zeta
Área urbana
Inm. Colonial
Confidencial
Área urbana
Arcano
Felop
Volumen de inversión por trimestre
1T
2T
3T
4T
3.500
3.000
2.500
2.000
Las
megaoperaciones
supusieron el 20%
de la absorción
semestral en 2015
Las rentas máximas
en Madrid rondan los
30 euros por m²,
llegando incluso a
los 34 euros
En pocos meses
Azca tendrá unos
100.000 m²
de oferta disponible
de alta calidad
1.500
1.000
500
0
Las rentas han
tocado suelo y en
tendencia alcista las
empresas se piensan
más las mudanzas
2000 01
02
03
04
05
06
07 08*
09
Fuente: Savills Research. (*) Sin Ciudad Financiera. (**) Sin Torre Picasso.
10
11
12**
13
14
15 2016
elEconomista
elEconomista
Inmobiliaria
un puesto en el corazón del distrito financiero de Madrid. Sin embargo,
Zavala plantea una duda. ¿Estará la demanda dispuesta a pagar las rentas
que van a pedir sus propietarios por estas oficinas después de haber
realizado una inversión importante en los mismos?.
Las rentas que van a alcanzar los inmuebles que ahora mismo se están
rehabilitando en esa zona van a moverse entre los rángos más altos, indica
la experta. Ahora mismo en los edificios más prime de la capital se está
pagando alrededor de 30 euros por metro cuadrado -algunos incluso rozan
los 35 euros-. Eso sí, tienen que ser perfectos. Con buena ubicación,
generalmente en la Castellana, entre Colón y Gregorio Marañón, y haberse
sometido a una rehabilitación completa, con las mejores certificaciones
ambientales y con párking. La Torre Serrano 47, propiedad de Infinorsa, o
edificios históricos como La Pirámide, en Castellana 31, son algunos de los
inmuebles con las rentas más elevada de Madrid.
“Si no inviertes capex en un inmueble no vas a lograr rentas máximas,
siempre te vas a mover en la media”, asegura Zavala. En el mercado de
clientes, los sectores que están dispuestos a pagar los precios más elevados
son los relacionados con el mundo financiero y los servicios profesionales.
Banca privada, consultoría, agobados... Todos ellos necesitan mucha
representatividad. Sin embargo, otro tipo de empresas pueden ahorrarse los
siete u ocho euros por metro cuadrado que diferencian la renta de un activo
prime situado en CBD de otro situado fuera del distrito financiero, pero con
las mismas calidades.
Más operaciones desde el año 2013
En cuanto al número de operaciones, el informe de Savills refleja que el
mercado mantiene un crecimiento interanual ininterrumpido desde finales del
año 2013, lo que refuerza la sensación de expansión. La variación respecto
al segundo trimestre de 2015 alcanza un 22 por ciento y la comparativa de la
cifra semestral, cerca del 15 por ciento.
Casi el 40 por ciento de los nuevos contratos fue de espacios de trabajo de
entre 500 y 3.000 metros, arrojando una media de superficie contratada de
760 m². “Si eliminamos las operaciones más grandes del análisis, tenemos
un incremento del 30 por ciento de absorción respecto al mismo periodo del
año pasado y una superficie media que ha descendido desde el inicio de la
serie histórica, en el 2000, un 6 por ciento”, según explica Zavala, que añade
que “los nuevos modos de trabajo, como hot desks o tiempo de teletrabajo,
vinculan estrechamente las posibilidades que permiten las nuevas
33
tecnologías con la optimización, flexibilidad y multifuncionalidad de espacios,
lo que facilita implantaciones más eficientes y repercute directamente en
ahorro de espacio y, por consiguiente, de renta”.
En cuanto a superficie disponible, junio cerró con cerca de 1,37 millones
de metros cuadrados vacíos, lo que representa una tasa de disponibilidad del
10,5 por ciento, continuando la tendencia en descenso. La comparativa
respecto al trimestre anterior muestra un decrecimiento del 3 por ciento en el
total de Madrid y del 4 por ciento en la periferia, donde la falta de espacio de
calidad en el centro de la ciudad está dirigiendo la demanda, sobre todo en
los rangos de mayor superficie. El 82 por ciento de las operaciones de más
de 3.000 m² se firmaron fuera del anillo de la M-30, mientras que el mercado
global dejó la cifra en casi el 55 por ciento.
En los próximos 18 meses se espera la incorporación de unos 160.000 m²
nuevos o renovados al mercado, de los que más del 85 por ciento se
localizará dentro de la M-30 y con especial atención por parte de las
compañías inmobiliarias a la eficiencia y calidad de espacios cada vez más
requerida por la demanda. “Esto aliviará la escasez de superficie disponible
de calidad en la ciudad, especialmente urgente en espacios grandes ya que
una empresa en busca de una sede de 5.000 m² dentro de la M-30
actualmente sólo dispondría de una decena de opciones en este momento”,
comenta Zavala.
En cuanto a rentas, a pesar de que se mantiene un mayor número de
contrataciones en la periferia, el valor medio de cierre del mercado en
edificios empresariales se acerca en este segundo trimestre al registrado a
finales de año 2015 tras un primer trimestre de caída debido al fuerte
incremento de contratación en zonas fuera de la M-30, regresando de este
modo a una situación estable.
Los valores teóricos continúan estables en todas las demarcaciones y
categorías de edificios, si bien en prime CBD existe cierta presión alcista por
los acuerdos firmados muy por encima de los 27 euros por m² al mes. Desde
enero, cuatro operaciones superan los 30 euros, mientras que en el total
anual de 2015 había solo seis entradas. En cualquier caso, el volumen de
operaciones en los rangos más altos es todavía escaso para respaldar un
incremento del nivel teórico.
Aunque “entre enero y junio el temido vacío institucional ha ralentizado las
operaciones y la sensación de mercado ha sido de freno, la comparativa
interanual avanza en positivo a pesar de ello y de la ausencia de
megaoperaciones, lo que anima al optimismo”, concluye Zavala.
CONSULTORÍA
Los datos clave del
primer semestre
elEconomista
Las pequeñas operaciones mantienen el mercado
Distribución de operaciones por rangos de renta (1er semestre 2016, %)
<10€
■ En el mercado global, las operaciones
90
siendo las más frecuentes. Sin embargo,
80
voluminoso es de 15-20 euros por m² y
fuera de la M-30 tan solo el 5 por ciento se
sitúa entre 15-20 euros por m².
30
segmento ‘prime’, concretamente en el
20
Paseo de Recoletos y Paseo de la
10
0
y Salamanca) y Área urbana (Salamanca).
fuera de la M-30 se localizan en Pinar de
Chamartín, Arturo Soria, Paus y Campo
<500
90
80
son de tamaño más pequeño y también
de espacio y los nuevos modos de trabajo
40
que se han ido implantando a lo largo de
30
los últimos años. Las nuevas tecnologías
20
permiten también crear ambientes
10
en el primer semestre, 180 se han
producido dentro del Distrito Financiero,
con una superficie media de 650 m² y 160
fuera de CBD con 910 m² de superficie.
OUT
180 operaciones
Renta media:
17,5 €/m2/mes
160 operaciones
Renta media:
10,4 €/m2/mes
500-1.000
1.000-3.000
3.000-5.000
>5.000
70
50
polivalentes y flexibles.
IN
60
puede estar vinculado con la optimización
■ De las 340 operaciones que se dieron
>35€
100
ciento respecto al promedio de la serie
las empresas que cierran las operaciones
30€-35€
Distribución de operaciones por rangos de superficie (1er semestre 2016, %)
descenso. Concretamente cae un 22 por
histórica. Esta cifra puede darse porque
MADRID
340 operaciones
Renta media:
14 €/m2/mes
■ Las operaciones de rentas más altas
media contratada en Madrid ha ido en
25€-30€
50
dentro de la M-30 se localizan en el
■ En el primer semestre la superficie
20€-25€
60
■ Las operaciones de rentas más altas
de las Naciones.
15€-20€
70
40
Castellana: CBD (Castellana, AZCA, CTBA
10€-15€
100
entre 10-15 euros por m² continúan
dentro de la M-30 el grupo más
Inmobiliaria
0
MADRID
340 operaciones
Superficie media:
755 m2
Fuente: Savills Research.
IN
180 operaciones
Superficie media:
650 m2
OUT
160 operaciones
Superficie media:
910 m2
elEconomista
OPINIÓN
34
elEconomista
Inmobiliaria
¿Es necesaria la flexibilización
de los usos urbanísticos?
José Manuel
Serrano Alberca
Presidente de Serrano
Alberca & Conde
La complejidad de
la regulación, la
cantidad de informes
necesarios y la
voluntad política,
hacen prácticamente
inviable una
modificación lógica de
los usos del suelo que
sería buena para el
mercado
E
n nuestro país, la planificación urbanística es muy
rígida. La Ley del Suelo 8/2007, de 28 de mayo y
su Texto Refundido RDL 2/2008, de 20 de junio,
así como las leyes del suelo de las Comunidades
Autónomas, establecen unas normas sobre la
planificación del suelo difíciles de modificar para un cambio de
usos. La Ley del Suelo del Estado en el Título II regula la base
del régimen del suelo fundada en los dos regímenes básicos del
suelo urbano y suelo rústico aunque, como luego veremos, las
leyes de las Comunidades Autónomas siguen contemplando el
suelo urbanizable como una de las formas de clasificación del
suelo.
La ley del Estado no regula la planificación urbanística, que es
competencia de las Comunidades Autónomas; sin embargo, sí
establece unos determinados principios, como son las
situaciones básicas del suelo, la utilización del suelo rural, la
actuación de transformación urbanística, el seguimiento de la
sostenibilidad del desarrollo urbano y las operaciones de
distribución de beneficios y cargas, entre otras.
La planificación se regula en las leyes de las Comunidades
Autónomas. Por ejemplo, la Ley del Suelo de la Comunidad de
Madrid 9/2001, de 17 de julio, en su art. 13 regula la clasificación
del suelo y añade, como hemos dicho, una diferencia en relación
con la Ley del Suelo del Estado de 2008, pues en aquélla el
suelo puede ser urbano, urbanizable y no urbanizable de
protección.
El Título II de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid
regula el planeamiento urbanístico, que es un procedimiento o
proceso que determina y prescribe el uso del suelo. La
regulación de este planeamiento, compleja y rígida, establece
que el suelo para transformarse en suelo urbano necesita la
aprobación o modificación de planes generales, planes de
sectorización o planes parciales, aparte de otros instrumentos de
menor importancia.
Uno de los puntos fundamentales o determinaciones
estructurantes es el régimen de usos de suelo. La Ley del Suelo
de la Comunidad de Madrid, en su art. 38, regula esta cuestión,
que se recoge de forma similar en los artículos correspondientes
de las otras leyes comunitarias. Un plan puede tener diferentes
usos, fundamentalmente el uso de viviendas, el uso terciario o
comercial. Esta determinación viene impuesta en los planes
generales y desarrollada en los planes de sectorización y en los
planes parciales. Si se observa la complejidad de la regulación
de esta materia, veremos cómo nuestra legislación urbanística
es muy poco flexible porque una vez que en el plan general se
han determinado unos usos concretos, viviendas, comercial o
35
terciario, estas determinaciones conllevan una serie de
obligaciones diferentes en cada uso; por ejemplo, la obligación
de establecer escuelas o usos dotaciones concretos y diferentes
para cada uno de los usos que quedan plasmados en los actos
de planeamiento y que son difíciles de modificar. Si tenemos en
cuenta además la cantidad de informes sectoriales que los
planes generales y parciales exigen para su aprobación o
modificación, tanto por la Comunidad respectiva como por los
Ayuntamientos.
Esta situación hace que muchas veces el planeamiento haya
determinado unos usos concretos, por ejemplo el industrial o
terciario, que dada la larga tramitación de los planes, algunas
veces hasta 5 ó 6 años, hacen que los usos previstos en los
planes no se correspondan con la realidad del mercado, es decir,
que un plan en el que haya previsto solo uso industrial o uso
terciario después de haberse realizado los gastos de
urbanización muy costosos, no puede desarrollarse porque en
ese momento no haya demanda de estos productos con el
consiguiente perjuicio de los propietarios que ven que después
de haber hecho grandes inversiones en urbanizaciones, ese
suelo no les sirve para nada.
Un caso concreto de este supuesto se da en Alcobendas,
donde el Sector Valdelacasa, urbanizado hace más de 5 años,
no se ha desarrollado en absoluto porque hay en el mercado un
exceso de terreno o de construcciones comerciales o
industriales y, por tanto, no existe demanda para este producto.
Este terreno, por su situación, tendría sin embargo una
importante demanda de uso residencial.
¿Sería posible transformar ese suelo inutilizado en uso
residencial cuando el mercado en el momento actual así lo
OPINIÓN
demanda? La lógica nos diría que sí, que no debería ser muy
difícil que por los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas
pudiera modificarse el uso de esos suelos desaprovechados con
la urbanización ya completada. Pero este planteamiento de
acuerdo con nuestra legislación es prácticamente imposible. La
cantidad de informes necesarios para esta modificación, sin
contar con la voluntad política de hacerlo, hace prácticamente
inviable que una modificación lógica, que sería buena para el
mercado, se produzca.
En otros países de nuestra cultura, en los planes se permite
una mayor flexibilidad, de tal manera que las previsiones
urbanísticas para usos del suelo permitan atender la demanda
en cada momento concreto, y ello se hace a través de una
normativa más flexible que permita la aprobación en los planes
de usos alternativos según la demanda del mercado, previendo
de antemano las obligaciones que sean necesarias para ello sin
exigir, como es el caso de nuestro país, modificaciones de los
planes generales cuyo trámite ha de recorrer un largo camino
que asusta a quien pretende hacerlo, sobre todo en la situación
de inestabilidad política de los Ayuntamientos y de las
Comunidades Autónomas.
En conclusión, muchos terrenos urbanizados no se
desarrollan causando una pérdida económica para los
propietarios y para la propia Administración porque nuestras
leyes urbanísticas imponen unos criterios para el uso del suelo
muy rígidos. Una solución sería que en los propios planes
generales se pudiera prever el cambio de usos de una manera
más sencilla a la que actualmente regula nuestra legislación. Ya
sabemos que éste no es un tema sencillo, pero habría que darle
una solución a medio plazo en nuestras leyes urbanísticas.
elEconomista
José Manuel
Serrano Alberca
Presidente de Serrano
Alberca & Conde
Muchos terrenos
urbanizados no se
desarrollan causando
una pérdida económica
para los propietarios y
para la Administración
porque nuestras leyes
urbanísticas imponen
unos criterios para el
uso del suelo muy
rígidos
Inmobiliaria
36
TENDENCIA
¿HAY QUE CAMBIAR LA LEY
QUE REGULA LAS SOCIMIS?
Aunque algunos piensan que es mejor no tocar lo que funciona, sí se podrían hacer algunos cambios
para mejorar; por ejemplo, en el tema de la aportación de activos con un tratamiento fiscal neutro
LUZMELIA TORRES
elEconomista
S
Inmobiliaria
ANA MORALES
i hace casi tres años mencionabas el término socimi nadie
sabía muy bien que era eso. Sin embargo, después de la
operación estrella de este verano, la compra por parte de la
socimi Merlin de Metrovacesa, ya todo el mundo se ha
familiarizado con el argot al convertirse la socimi Merlin, el
pasado 21 de junio, en la mayor compañía inmobiliaria española que cotiza
en el Ibex 35.
Las sociedades cotizadas en el mercado inmobiliario son una copia casi
exacta de los Real Estate Investment Trust (Reit), vehículos financieros que
TENDENCIA
37
nacieron en Estados Unidos y que fueron replicados en todo el mundo, para
canalizar las inversiones inmobiliarias a través de sociedades cotizadas en
bolsa. Las socimis están enfocadas a la obtención de beneficios a través del
alquiler de los inmuebles con los que invierten. A diferencia del inversor típico
español, los gestores de las socimis no sólo compran y venden, sino que
también se implican en la gestión de la propiedad de los inmuebles, incluso
invierten en la rehabilitación de los edificios que posteriormente ponen en
alquiler.
En 2009, el Gobierno pensó que los Reits podrían ser el impulso que
necesitaba el sector inmobiliario español para recuperar la buena marcha del
sector y el 26 de octubre de 2009 fue publicada en el Boletín Oficial del
Estado la normativa que articulaba las socimis. La base de estas sociedades
es que obligatoriamente tienen que cotizar en bolsa. Esto ya implica una
transparencia en sí para cumplir con todas las exigencias de información que
los mercados exigen a las sociedades cotizadas: accionistas, cuentas
trimestrales, gobierno corporativo, etc. Además, las socimis españolas que se
crearon en 2009 estaban obligadas a constituirse con un capital inicial de 15
millones euros, dedicar el 90 por ciento de la inversión a activos inmobiliarios
destinados al alquiler y repartir dividendos entre sus accionistas. Para evitar
las tentaciones especulativas se pedía a los accionistas de estas sociedades
que mantuvieran sus inversiones en cartera durante un mínimo de cinco
años. Pero esta Ley pasó sin pena ni gloria.
Fue en el año 2013 cuando se modificaron algunos aspectos de la Ley
para que diera resultados y poder dinamizar el mercado inmobiliario que con
las crisis se encontraba en vía muerta. Se cambiaron algunas medidas, como
rebajar de 15 a cinco millones la cuantía mínima para poner en marcha este
tipo de sociedades y también se permitió que las empresas cotizaran en el
Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en el que las exigencias de información
son menos estrictas y el proceso de salida a bolsa algo más barato. Además,
se estableció el requerimiento de mantener un capital flotante de dos millones
de euros o el 25 por ciento de su capital y se rebajó a tres el número de años
mínimo de mantener la inversión. Pero, sobre todo, el mayor impulso fue en
los incentivos fiscales. Desde 2012, las socimis no pagan Impuesto de
Sociedades por los beneficios derivados de su actividad. Además, tienen una
bonificación del 95 por ciento en los impuestos derivados de la compraventa
de inmuebles, como son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
(AJD) o Transmisiones Patrimoniales.
A cambio de no pagar el Impuesto de Sociedades, este tipo particular de
elEconomista
Distribución del GAV por tipología de activo (2015)
Hoteles
59%
Residencial
12%
Logística
15%
Retail
12%
Inmobiliaria
Merlin a favor de una
nueva legislación
Melin Properties propone cambios en
la Ley. “Sería bienvenido un Real
Decreto como una especie de
reglamento de desarrollo de la
legislación de socimis”, afirma Ismael
Clemente, presidente de Merlín
Properties. “Se podrían atacar un
montón de pequeñas cosas para
mejorar el régimen legislativo actual
como por ejemplo que la aportación de
Oficinas
29%
Centros Comerciales
69%
Residencial
7%
Oficinas
72,19%
Logística
4,6%
Otros
5,6%
Tree Porfolio
31,1%
activos a una socimi debería de tener
un tratamiento fiscalmente neutro, de
tal forma que si un patrimonio, por
ejemplo, un ‘family office’, te aporta un
patrimonio de cinco edificios de
oficinas por 100 millones, pero los
tienes en contabilidad por 70 millones,
la plusvalía de esos 30 millones no
debe ponerse de manifiesto en el
momento de la aportación de los
activos. La aportación tendría que
estar fiscalmente protegida y sólo
Oficinas
36,2%
Oficinas
17%
Fuente: CNMV.
Logística
7%
Centros com.
11,3%
Hoteles
6,6%
Residencial
4,8%
elEconomista
cuando se vendan las acciones se
tendría que poner de manifiesto la
tributación correspondiente, como
ocurre en el resto de órdenes
empresariales en el país, pero en
socimis no ocurre así y eso sería una
sociedades se comprometen a ciertas condiciones: el 80 por ciento de sus
ganancias tienen que provenir del alquiler de inmuebles, al tiempo que el 80 por
ciento de los beneficios se tienen que distribuir en dividendos a sus accionistas.
¿Habría que cambiar la normativa que regula las socimis?
“Pienso que lo que hay que hacer es estarse quieto. Cuando una cosa
funciona es mejor dejarla como está. El dinero quiere estabilidad y es mejor
buena medida para mejorar. Otra
mejora en la legislación que popone
Clemente es adaptar la literalidad del
artículo que se refiere a distribuciones
y hacer que éstas se aproximen más al
‘cash flow’ en vez de al beneficio neto
contable.
TENDENCIA
38
Inmobiliaria
elEconomista
La cotización de las cuatro grandes socimis
Evolución en bolsa, en 2016 (€)
13,5
13,0
11,97€
12,5
11,5
8,5
12,5
10,5€
11,0
8,0
12,0
10,5
11,5
7,5
11,0
7,0
10,5
6,5
10,0
12,0
11,5
11,0
10,0
10,5
E
F
M
A
M
J
J
A
S
6,31€
F
M
A
M
J
J
A
S
E
F
M
Fuente: Bloomberg. Datos a cierre de 05/09/2016.
no tocarla. Es verdad que siempre se puede mejorar. Por decir algunos
ajustes técnicos que se podrían dar sería la capacidad por ejemplo de
comprar deuda. Todavía hay una bolsa que puede ser manejada, que son las
titulizaciones de las hipotecas y creo que en las socimis teniendo un
subyacente de inmuebles dedicados al alquiler podría darse. Sin ir más lejos,
en la cartera de hoteles de algunos bancos”, asegura Antonio Fernández,
presidente de Armabex.
Fernández asegura que siempre hay cosas que se pueden perfeccionar,
pero afirma que la legislación española es muy buena y que el MAB está
haciendo esfuerzos por dar más confort y seguridad a las que cotizan en el
mercado continuo.
Ismael Clemente, presidente de la socimi Merlin Properties, es más
partidario de que haya cambios en la legislación: “Pienso que la obligación de
distribución de dividendo, cuando tú ya has pagado el Impuesto de
Sociedades correspondiente, debería de eliminarse. No puedes ser socimi
para lo bueno, pero no para lo malo. Si una plusvalía se ha generado durante
el período en el que tú no eras socimi y como consecuencia de eso al vender
el activo te obligan a pagar el impuesto pues muy bien, se paga, pero una
vez que has pagado el impuesto, ¿por qué ese beneficio te obligan a
distribuirlo? Ese beneficio se podría ultilizar, por ejemplo, para reducir deuda,
que yo creo que además es un objetivo muy interesante para el Gobierno, ya
que a éste le interesa que las socimis estén muy poco endeudadas, que
tengan niveles de endeudamiento bajo, porque eso es lo que les hace
9,0
8,5
6,0
E
9,5
A
M
J
J
A
S
E
F
M
A
M
J
J
A
S
elEconomista
En 2013 se impulsó la
Ley con nuevos cambios
para dinamizar el sector
Las socimis en 2009 estaban obligadas a
constituirse con un capital inicial de 15
millones, dedicar el 90 por ciento de la
inversión a activos inmobiliarios en alquiler
y repartir dividendos entre sus accionistas.
Se pedía a los accionistas mantener sus
inversiones durante un mínimo de cinco
años. En 2013 se modificó algunos
aspectos de la Ley; se rebajó de 15 a 5
millones la cuantía mínima para poner en
marcha este tipo de sociedades y también
se permitió que las empresas cotizaran en
el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Se
estableció mantener un capital flotante de
dos millones o el 25 por ciento del capital y
se rebajó a tres el número de años mínimo
de mantener la inversión. El mayor
impulso fue que no pagan Impuesto de
Sociedades por los beneficios derivados.
relativamente invulnerables o menos vulnerables a cambios de ciclo o
cambios en la valoración de activos”, afirma Clemente.
José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor del informe
Sociminvest Index sobre el análisis de las socimis, piensa que, “después de
la última reforma en la legislación, las socimis ya están preparadas para
competir con un Reit internacional. Al principio, el primer inversor de las
socimis era un inversor extranjero, porque en 2013 el español todavía no
tenía perspectivas, estaba dentro del agujero de la crisis y no se atrevía a
invertir, pero ahora el inversor español apuesta por estos vehículos”.
“En un plazo de tres o cinco años las grandes socimis que se formen en
España podrán cotizar en otros mercados y eso quiere decir que estarán
más diversificadas, que es la asignatura pendiente de estos vehículos para
diversificar su mix de financiación y hacer más hincapié en el mercado de
renta fija”, apunta Javier Santacruz, economista y coautor de dicho informe.
De las cuatro grandes socimis, Lar España, que fue la primera, ha emitido
bonos por 140 millones y Merlin Properties por 850 millones. Con estas
operaciones, las socimis buscan captar fondos para continuar con su
estrategia de inversión en activos inmobiliarios en España.
“La renta variable no lo es todo, sobre todo cuando en España poco a
poco se va desarrollando un sistema cada vez más moderado frente al
sistema bancario y ahí es donde está la clave, no sólo para reducir costes,
sino para tener más exposición en el mercado y más posibilidad de acceso a
otros inversores que de otra forma no entrarían”, aconseja Santacruz.
40
EXCLUSIVO
EL GOLF APORTA 750
MILLONES AL SECTOR
INMOBILIARIO
L
elEconomista
Inmobiliaria
a industria del golf en España vuelve a estar en el punto de mira
de los inversores. La relación entre el Inmobiliario y el golf en
España ha sido muy estrecha desde los años 90 del siglo
pasado, tomando un auge muy importante entre el año 2000 y
2008, y sigue teniendo una gran importancia, a pesar del gran
colapso sufrido entre 2008 y 2014. “La fuerte crisis económica vivida en los
últimos años ha hecho que el sector se vea obligado a una reconversión,
pero sin embargo no ha impedido que el golf siga aportando un considerable
De los 359 campos de golf que hay en España, 245 tienen vinculación
inmobiliaria, 75 de forma directa y 170 de forma indirecta. Además, se
venden 8.400 viviendas al año vinculadas a campos de golf
LUZMELIA TORRES
Un campo de golf
revaloriza la vivienda
un 25% de media. EE
EXCLUSIVO
41
valor, tanto directo como indirecto. El golf aporta más de 2.000 millones de
euros al año a la economía española”, afirma Francisco Aymerich, consejero
delegado de la consultora Golf Business Partners.
Esta firma ha realizado un estudio, El impacto económico del golf en
España, de donde se desprende que este deporte aporta al sector inmobiliario
747 millones de euros cada año. Jaime Anabitarte, director de la consultora
Golf Business Partners, explica cómo obtienen esta cifra: “Hay que calcular la
venta de 8.400 viviendas en primera línea del campo de golf con un precio
medio de 356.000 euros por vivienda con una revalorización media del 25 por
ciento por vivienda como consecuencia de haber hecho un campo de golf”.
El precio medio de las unidades inmobiliarias vendidas en las promociones
vinculadas a los campos de golf en España es de 356.000 euros según el
informe. El precio medio más alto se ha obtenido en Madrid con 600.000
euros, seguido de Baleares con 500.000, y el precio medio más bajo ha sido
en Andalucía Costa y Levante con 250.000 euros.
Cambio y transformación
Los primeros campos de golf que surgieron fueron fruto de la creación de
unos socios que desarrollaron sus propios campos; luego hubo una explosión
del sector turístico en Canarias y Baleares, dónde se vincularon al sector
hotelero y más tarde llegó una tercera oleada de explosión de la vivienda y los
campos de golf se unieron a desarrollos inmobiliarios. Pero con motivo de la
crisis inmobiliaria, todos estos campos unidos al sector inmobiliario sufrieron
una caída porque no se vendían viviendas, y por este motivo la titularidad de
los campos de golf cambió de manos y pasaron a ser propiedad de los
bancos. Ahora que la crisis se deja atrás, las entidades financieras buscan
sacar esos activos de sus carteras y surgen otros nuevos inversores que son
los fondos de inversión, family office, que valoran tener un campo de golf.
“La localización es fundamental en un campo de golf. En España tenemos
359 campos; 245 tienen vinculación inmobiliaria, 75 de forma directa y 170
de forma indirecta. De esos 359 campos de golf, la mayoría son propiedad de
socios. Los inversores entran porque se dan cuenta que en determinadas
zonas, principalmente en la costa, siempre que el precio de entrada sea
proporcional a la operación, el golf puede ser un buen negocio. La zona de
Alicante ahora se está moviendo mucho. Nosotros hicimos el campo de golf
Vistabella en Orihuela, Alicante, de nueve hoyos durante la crisis y ahora
estamos ampliando otros nueve hoyos, y ya tenemos el primer chalé piloto
en primera línea del campo de golf para vender, porque en esta zona de
El negocio inmobiliario
del golf en cifras
elEconomista
Inmobiliaria
Principales magnitudes del mercado
Número de viviendas totales vinculadas a campos de golf
80.000
■Revalorización
70.000
La revalorización media de una vivienda
60.000
vinculada a un campo de golf, en
comparación a una sin vínculo golfístico,
50.000
es de un 25 por ciento. En concreto, la
40.000
revalorización llega al 40 por ciento, en el
30.000
caso de que la vivienda esté en primera
20.000
línea.
■Número de viviendas
Hay 234.000 viviendas vinculadas, directa
10.000
0
MADRID
CATALUÑA
o indirectamente, a los campos de golf en
COSTA
COSTA
LEVANTE
DEL SOL ANDALUZA
NORTE
INTERIOR BALEARES CANARIAS
España.
■Porcentaje
El número de viviendas vinculadas a los
campos de golf en España supone algo
menos del 1 por ciento del total.
■PIB
El sector inmobiliario supone el 13 por
ciento del PIB en España, con una cifra
de 135.000 millones de euros.
■Aportación
El golf aporta más de 2.000 millones de
euros al año a la economía española.
■Precio
De los
359
Campos de Golf
de España,
245
tienen vinculación
Inmobiliaria,
75
de forma directa y
170
El porcentaje de
Campos de Golf
en España que
tienen alguna
vinculación
Inmobiliaria
es del
68%
del total
El número de
unidades
Inmobiliarias
vinculadas
directa, o
indirectamente,
a los campos de
golf en España
es de
El número de
ventas de
unidades
inmobiliarias
anuales
vinculadas, directa,
o indirectamente, a
campos de golf en
España es de
234.500
8.400
de forma
indirecta
Fuente: Golf Business Partners
elEconomista
El precio medio de las unidades
inmobiliarias vendidas en las
promociones vinculadas a los campos de
golf en España es de 356.000 euros.
■Zonas de Ubicación
La zona que más vivienda tiene vinculada a
campos de golf es la Costa del Sol, con
67.500, seguida de Levante, con 45.000, y
después están Madrid, Andalucía Costa,
Interior y Canarias con 20.000 cada una. La
zona con menos es Baleares, con 11.000.
Torrevieja los extranjeros demandan vivienda con campo de golf”, explica
Gonzalo Millán, director general de Target Ingenieros, la mayor empresa de
diseño y construcción de campos de golf en España.
La zona con más campos vinculados directamente a promociones
inmobiliarias según este informe es la Costa del Sol, con 20 de sus 53
campos de golf. Le sigue Levante con 13 campos y Andalucía Costa e
Interior con 10 cada una. En cuanto a vinculación inmobiliaria indirecta, la
zona con más campos se sitúa en el interior con 28, seguida de Levante y
Costa del Sol con 25 cada una.
La revalorización promedio de una unidad inmobiliaria vinculada a un
42
campo de golf, en comparación a una sin vínculo golfístico es de un 25 por
ciento. Los porcentajes de revalorización varían en función de la situación de
las unidades inmobiliarias respecto al campo de golf. Cuando se trata de
unidades en primera línea de golf y con vistas a un green, lago u otro
elemento singular del campo, la revalorización está en el entorno de un 40
por ciento; en el caso en que estén en primera línea, pero sin vista a un
elemento referencial, el porcentaje se sitúa alrededor del 30-35 por ciento. Y
en los casos que estén en una promoción anexa al campo, pero no en
primera línea, la revalorización se aproxima al 15 por ciento.
“Hay tres objetivos que tiene que tener un promotor inmobiliario cuando
afronta un proyecto residencial con campo de golf: revalorizar el precio de las
unidades inmobiliarias, acelerar el ritmo de venta y crear un activo
operacional, es decir, que el campo de golf sea sostenible a largo plazo”,
apunta Francisco Aymerich, quien asegura que el punto tercero es el que
más dificultad tiene; prueba de ello es la cantidad de campos de golf
vinculados a inmobiliario que se han quedado sin viabilidad por errores
cometidos en su conceptuación, habiéndose tenido que cerrar varios de ellos
y quedando otros muchos en manos de las entidades financieras que los
habían financiado.
Pero no sólo el inmobiliario aporta valor a un campo de golf; también todos
los servicios vinculados a un campo de golf generan valor. Es el caso de las
academias de golf que generan un valor empresarial y comercial. “Nosotros
tuvimos la idea de hacer golf in the city, o lo que es lo mismo, golf en la ciudad,
y encontramos en Alcobendas en el parque empresarial de La Moraleja, 13
hectáreas donde creamos, no sólo una buena academia de jugadores, sino
una forma de ver el golf para aquellos empresarios que a medio día quieran
echar una bolas y disfrutar el golf en su día a día. Esta fórmula ha dado muy
buenos resultados y Madrid ya cuenta con nueve instalaciones de este tipo”,
declara Peter Lewin, consejero delegado de Golf Park Entertaintment,
propietario de la academia de golf en La Moraleja, Madrid.
España tiene una gran oportunidad de crecer en este sector, ya que tiene
una industria de golf muy pequeña y, sin embargo, dos grandes factores a su
favor: el clima y el turismo. En España tan sólo el 0,6 por ciento de la
población juega al golf, mientras que en EEUU es el 11, en Cánada el 17 y
en países como Suecia, a pesar de sus condiciones climáticas, el 5 por
ciento. “En Europa Continental el 1,2 por ciento de su población juega al golf
y con que España se acercara a la Europa Continental estaríamos doblando
el número de jugadores y el número de campos”, afirma Francisco Aymerich.
EXCLUSIVO
elEconomista
Inmobiliaria
Las bases entre
promotor-golf
■ Valor
El golf aporta el ‘valor’ y el
Inmobiliario debe financiar su
desarrollo a cambio del ‘valor’
recibido. Este mandamiento se
ha incumplido sistemáticamente,
sobre todo en el periodo ‘negro’.
El motivo ha sido que muchos
promotores pensaban que el golf
además de ‘valor’ era plusvalía y
lo han exprimido, agotando así
su músculo para crear ese
‘valor’.
■ Explotación
Hay que conseguir que el golf
autofinancie su explotación a
partir de un momento no muy
lejano a su apertura por medio de
un modelo de negocio adecuado.
■ Vínculo
El vínculo entre los compradores
del inmobiliario y el campo de
golf hay que regularlo con
mucho detalle, ya que es una
convivencia a largo plazo.
■ Salida del negocio
El promotor inmobiliario tiene
que prever su salida de la
propiedad del campo de golf, y
sobre todo de su explotación, de
una forma muy meditada, ya que
hacerlo antes de haber vendido
El precio medio de una
vivienda en un campo de
golf es de 356.000
euros. EE
la mayoría de las viviendas es
peligroso, y hacerlo muy tarde
también es malo.
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OPINIÓN
44
elEconomista
Inmobiliaria
EL PERSONAJE
Sobre plano
Por Alba Brualla
El ahorrador privado
escapa a las socimis
L
F. VILLAR
as socimis han cumplido con creces lo que se esperaba de ellas. Tenían
que dinamizar el mercado inmobiliario y desde su nacimiento se mostraron
como los actores más activos, llegando incluso a representar más del 40 por
ciento de la inversión en 2015. Tras el cambio en la regulación, que se modificó en
2013 para que este tipo de vehículos pudieran proliferar, la aparición de nuevas
sociedades no ha cesado y de hecho se sigue trabajando para preparar el
nacimiento de otras muchas. Las primeras en llegar, y a las que ahora se les
conoce como a las cuatro grandes del sector -Merlin, Hispania, Lar y Axiare-,
iniciaron su andadura tocando prácticamente todas las ramas; sin embargo, poco a
poco se han ido especializando. Ese es el camino que van a seguir también el
resto, y muchas de las que se encuentran ahora en proceso de gestación ya se
lanzarán al mercado diseñadas para trabajar con un único tipo de activo.
Su evolución está siendo muy rápida y su recibimiento entre los inversores no
podría haber sido mejor. La confianza que depositan en las socimis es clara,
acudiendo ampliación tras ampliación y también al mercado de bonos en
momentos en los que la economía del país se enfrentaba a situaciones de cierta
inestabilidad. Sin embargo, estas sociedades tienen todavía una labor pendiente:
atraer al inversor particular, que actualmente representan una parte mínima de
su capital. Las socimis, que ahora están participadas principalmente por grandes
fondos de inversión, tienen la estructura perfecta para atraer al ahorrador
privado. Por su seguridad, ya que son vehículos muy transparentes, y por la
elevada rentabilidad que ofrecen frente a otras opciones de inversión. Quien
compre una participación en una socimi cuenta con que va a tener un dividendo
mínimo asegurado y además el acceso a las mismas es muy sencillo, a
diferencia de lo que sucede con los fondos. La aportación es mínima y basta con
el valor de una sola acción. Todas estas ventajas están pasando desapercibidas
a los ojos de los ahorradores que podrían obtener importantes retornos.
Eduardo Fernández Cuesta
Resposable de Real Estate en Arcano
Eduardo Fernández Cuesta, socio y responsable de Real Estate en Arcano,
ha conseguido captar 80 millones de euros para el fondo inmobiliario de la
gestora, de los 100 millones que se había planteado como objetivo. Todo un
récord si tenemos en cuenta que Arcano no tenía experiencia en fondos
inmobiliarios y, sobre todo, en un momento de incertidumbre política en
España y salida de la crisis económica. “El capital proviene principalmente
de inversores españoles, ‘family office’ que vuelven a confiar en el mercado
español, aunque también hay capital extranjero”, afirma Fernández Cuesta,
quien asegura que prevén una inversión de 160 millones, principalmente en
el sector residencial de lujo y de oficinas.
LA CIFRA
250
Son las
unidades de
vivienda nueva
de lujo que
están a la venta
en Madrid
La escasez de ‘residencial prime’ en la capital
española es un hecho constatado, ya que en los dos
últimos años Madrid ha vuelto a estar en el punto de
mira de los inversores. De hecho, el mercado de lujo
en la ciudad no sufrió de igual medida la crisis.
Mientras que a nivel nacional, el precio de la vivienda
cayó un 31% de media desde máximos, en el
segmento ‘prime’ de Madrid el descenso fue del 20%.
EL ‘RETUITEO’
@CBRE_ES
Los productos alternativos, como
residencias de estudiantes y
resorts ganarán peso en
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youtu.be/sgHfppHGUys