Presentación de PowerPoint

Presentación a Inversionistas
Marzo, 2015
Límite de responsabilidad
El material que a continuación se presenta, contiene cierta información general a la fecha respecto al Fideicomiso F/1401
constituido en Deutsche Bank México, S.A. Institución de Banca Múltiple (el “Fideicomiso”, “FUNO” o la “Compañía”). La
información se presenta en forma resumida y no pretende ser completa. No existe representación o garantía alguna, expresa o
implícita, respecto a la exactitud, la imparcialidad o la integridad de esta información.
Este material ha sido preparado con base en información pública de la Compañía únicamente con el propósito de ser utilizado
en las presentaciones relacionadas con la oferta, en México y en otros lugares, de los Certificados Bursátiles de Largo Plazo
(los “CBs”). Este documento no constituye una oferta, en todo o en parte, y usted tiene que leer el prospecto de colocación y los
suplementos de la oferta antes de tomar una decisión de inversión. Usted puede solicitar una copia del prospecto y de los
suplementos a los Intermediarios Colocadores. Usted debe consultar el prospecto de colocación y los suplementos, para
obtener información mas detallada sobre la Compañía, su negocio y sus resultados financieros, así como sus estados
financieros, y tomar una decisión sobre su inversión en base a la información proporcionada únicamente en este prospecto de
colocación.
Esta presentación puede contener ciertas declaraciones a futuro e información relativa a FUNO que reflejan las opiniones
actuales de la Compañía y su gestión con respecto a su desempeño, la gestión del negocio y eventos futuros. Declaraciones a
futuro incluyen, de forma enunciativa más no limitativa, cualquier declaración que pueda predecir, pronosticar, indicar o implicar
resultados futuros, rendimiento o logros y puede contener palabras como "creer", "anticipar", "esperar", "prevé", o cualquier otra
palabra o frase de significado similar. Tales declaraciones están sujetas a una serie de riesgos, incertidumbres y suposiciones.
Advertimos que un número importante de factores podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los planes,
objetivos, expectativas, estimaciones e intenciones expresadas en esta presentación. En ningún caso, ni la Compañía ni Fibra
Uno Administración, S.A. de C.V., F1 Controladora de Activos, S.C., F1 Management, S.C., F2 Services, S.C. o Jumbo
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de negocios realizados o las medidas adoptadas basándose en la información y las declaraciones contenidas en esta
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La información relacionada con el mercado y la posición competitiva de la Compañía, incluyendo las estimaciones de mercado,
utilizados a lo largo de esta presentación se obtuvo a partir de fuentes públicas fidedignas.
Esta presentación y su contenido son propiedad de la Compañía y no puede ser reproducido o difundido en todo o en partes sin
el consentimiento previo por escrito de FUNO.
2
FUNO Hoy
FUNO: Induscutible Lider del Mercado
FUNO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA) que tiene como objeto adquirir,
desarrollar y operar una amplia gama de inmuebles destinados al arrendamiento.

La experiencia de nuestros fundadores y del equipo de gestión nos ha permitido obtener más de Ps$98 mil
millones para invertir en bienes raíces.
Detalles del
líder del
mercado

Portafolio diversificado en términos de sector, ubicación geográfica, base de arrendatarios y generación de
ingresos.

Presencia en 31 de las 32 entidades federativas.
FUNO’s Stock Performance
(% change in price since IPO)
Investment properties
(1)
FUNO11
IPC
91.2
Comportamiento sin
precedente
desde el IPO
49.0
29.5
4.4
IPO
8.2
8.4
11.1
11.2
46.8
107.0
116.7
119.2%
47.6
29.9
13.3
21.0%
1Q'11 2Q'11 3Q'11 4Q'11 1Q'12 2Q'12 3Q'12 4Q'12 1Q'13 2Q'13 3Q'13 4Q'13 1Q'14 2Q'14 3Q'14 4Q'14
Primera FIBRA y lider en el sector inmobiliario en México
(1) Propiedades de Inversión= Propiedades de Inversión + derechos Fiduciarios. Montos en billones de pesos.
4
93.9
104.5
Amplio acceso a los mercados de capital

FUNO ha logrado obtener más de Ps$98 mil millones del mercado público
Jun. 2014

Follow–On por Ps$32,816 mm
Ene 2013

Follow–On por Ps$22,000 mm
Mar. 2012

1Q’15
2014
Follow–On por Ps$8,876 mm
Ene. 2015

Mar. 2011

Ene. 2014
IPO por Ps$3,615 mm

2013
Emisión USD Us$1,000 mm
Dic. 2013
2011
5
Emisión MXN Ps$10,000 mm
2012

Emisión Local Ps$8,500 mm
Diversificación sectorial
Comercial
Métrica Operativa
 No. de Operaciones
 No. de Contratos
 GLA (m )
 Renta Fija Anualizada
2
(1)
Industrial
Oficinas
FUNO
(#)
(%)
(#)
(%)
(#)
(%)
(#)
277
60.9%
102
22.4%
76
16.7%
455
4,003
83.4%
382
8.0%
413
8.6%
4,798
2,164,835
36.4%
3,136,000
52.7%
650,406
10.9%
5,951,240
3,874,590
48.2%
2,382,714
29.6%
1,788,955
22.2%
8,046,259
Distribución Sectorial por RFA(1)
Retail
Industrial
Distribución Sectorial por GLA
Office
Retail
Industrial
Office
10.9%
22.2%
36.4%
48.2%
29.6%
(1) RFA= renta fija anualizada. Cifras en miles de pesos.
Gráficas de perfil de Portafolio como %RFA y %GLA al 4T14
6
52.7%
Diversificación geográfica de la RFA

FUNO tiene presencia en 31 de las 32 entidades federativas.
Retail
Industrial
Office
32.2%
24.3%
8.8%
9.2%
8.7%
5.8%
3.1%
Distrito
Federal
Estado de
México
Diversificación Geografica por RFA al 4T14
7
Jalisco
3.0%
Quintana Nuevo León Tamaulipas Chihuahua
Roo
2.0%
1.7%
1.1%
Veracruz
Coahuila
Hidalgo
Other (21)
Amplia diversificación con inquilinos de alta calidad

Las propiedades de FUNO están ocupadas por arrendatarios de clase mundial
Perfil de vencimientos de los contratos de arrendamiento
Top-ten de arrendatarios
(% del GLA al 4T14)
Industria
Autoservicio
Bancaria
Educativa
Bienes de Consumo
Bancaria
Logistica
Autosrvicio
Entretenimiento
Bienes de Consumo
Educativa
Total
Top Ten de Arrendatarios
% GLA
Industria
11.1% Autoservicio
3.1% Bancaria
2.7% Bancaria
2.1% Entretenimiento
1.9% Hospedaje
1.8% Restaurantes
1.8% Logística
1.7% Bienes de Consumo
1.4% Educativa
1.2% Bancaria
28.8% Total
Top ten arrendatarios y perfil de vencimientos de los contratos de arrendamiento al 4T14
8
% RFA
10.4%
6.2%
3.9%
2.1%
1.6%
1.3%
1.1%
1.0%
0.9%
0.9%
29.5%
12.0%
13.7%
42.6%
11.6%
12.4%
7.7%
2015
2016
2017
2018
2019+
Other
Sólido desempeño financiero
Ingresos e ingreso operativo neto (“INO”) (1)
Income
NOI
81.9%
Margen INO
7,822
6,405
80.2%
3,904
83.7%
1,553
82.8%
531
3,268
1,245
440
2011
2012
Ocupación histórica por segmento
2013
2014
Crecimiento histórico de GLA
(m2)
Industrial
99.6% 98.6%
97.3%
96.5%
Retail
Office
5,951,241
FUNO
4,949,403
98.8%
95.8%
88.4%
94.9%
97.6%
93.2%
95.1%
96.4%
95.3%
94.9%
91.3%
88.0%
1,637,880
706,214
2011
(1)
9
2012
Ingresos e INO en millones de pesos
2013
2014
2011
2012
2013
2014
Sólido perfil crediticio
Nivel de endeudamiento (“LTV”)(1)
Límite de deuda garantizada(2)
Max 60%
Max 40%
14.2%
37.1%
1Q'14
26.0%
25.2%
25.2%
2Q'14
3Q'14
4Q'14
Cobertura de servicio de la deuda (“DSCR”) (3)
1.8x
1.9x
2.1x
1Q'14
9.3%
9.3%
9.0%
2Q'14
3Q'14
4Q'14
Cobertura de activos libres de gravamen(4)
2.1x
Min 1.5x
461.7%
481.6%
468.6%
2Q'14
3Q'14
4Q'14
281.6%
Min 150%
1Q'14
2Q'14
3Q'14
4Q'14
1Q'14
FUNO cumple holgadamente con los covenants financieros de sus emisiones
(1)
(2)
(3)
(4)
10
LTV = Deuda bruta / Activos totales
Límite de Deuda Garantizada = Deuda garantizada / Activos totales
DSCR = EBITDA / Servicio de la deuda (medido por los últimos 12 meses y excluyendo pagos
anticipados de deuda)
Cobertura de activos libres de gravamen = Activos libres de gravamen / Deuda no garantizada
Sólido desempeño financiero y Estructura de Capital Conservadora
Perfil de vencimientos 3T’13 vs. 4T’14
Gracias a la estrategia de endeudamiento de los últimos 18 meses, FUNO a incrementado la vida promedio de su deuda
de 3.1 años (3T´13) a 9.7 años (4T´14) cambiando de deuda garantizada a corto plazo a deuda no garantizada a largo
plazo.
3T’13
4T’14
62.4%
6.9%
2014
(3.1 prom. vida)
(9.9 prom. vida)
13.8%
2015
2016
3.9%
5.0%
2017
2018
1.1%
2019
7.0%
2020+
LTV histórico (1)
2015
2016
0.4%
2.3%
2017
2018
2019
Pasivo CP 3.0%
2020+
Caja y Bancos
13.9%
Otros Activos
2.8%
25.2%
Activos Fijos
83.3%
Capital 72.9%
7.1%
11
12.4%
4.9%
Pasivo LP 24.1%
26.5%
(1)
22.2%
Estructura de capital conservadora
34.0%
2011

57.7%
2012
LTV = Deuda Bruta / Activos Totales
2013
2014
Liabilities + Capital
Assets
Perfil de vencimientos al 4T’14
Pesos vs. USD
MXN
Garantizado vs. No Garantizado
USD
Secured
Tasa Fija vs. Tasa Variable
Unsecured
Fixed rate
Floating rate
24%
36%
37%
63%
64%
76%
43.6%
54.7%
52.3%
22.2%
4.6%
0.3%
2015
12
12.5%
9.6%
12.1%
2.2%
0.3%
0.1%
0.1%
2016
2017
2018
0.0%
2020+
12.2%
12.0%
4.9%
0.2%
2019
19.3%
14.1%
2015
0.4%
2.3%
0.4%
0.0%
0.0% 0.0%
2016
2017
2018
2019
5.5%
2020+
3.1%
1.8%
2015
2.8% 0.3%
2.2%
0.2%
0.2% 0.2%
2016
2017
2018
2019
3.1%
2020+
Perfil de vencimientos pro-forma al 4T’14
Pesos vs. USD
MXN
Garantizado vs. No Garantizado
USD
Secured
Tasa Fija vs. Tasa Variable
Unsecured
Fixed rate
Floating rate
24%
28%
50%
50%
72%
76%
34.2%
59.1%
57.2%
27.3%
14.9%
3.6%
1.7%
0.2%
0.1%
0.1%
0.3%
2015
13
17.4%
9.8%
7.6%
2016
2017
2018
3.9%
0.0%
0.2%
2019
2020+
2015
0.4%
1.8%
0.3%
0.0%
0.0% 0.0%
2016
15.2%
14.8%
2017
2018
2019
4.3%
2020+
2.5%
1.4%
2015
14.9%
1.7%
2.2% 0.2%
0.1%
0.1%
0.1%
2016
2017
2018
2019
2.4%
2020+
Pipeline de Desarrollo

FUNO tiene un crecimiento potencial orgánico derivado de su plataforma de
desarrollo
Descripción del pipeline de desarrollo
(Al 4T'14)
CapEx Total
(MXN$ Miles)
14
CapEx a la fecha
(MXN$ Miles)
NOI estimado anual
(MXN$ Miles)
GLA Total
Fecha Estimada
de Terminación
Industrial
3,410,000
1,871,307
502,200
750,000
2015
Comercial
1,601,000
1,154,000
333,400
169,899
2015 - 2016
Oficinas
4,072,000
2,181,676
778,024
242,350
2015 - 2018
Total
9,083,000
5,206,983
1,613,624
1,162,249
2015 - 2018
Prespectivas de Mercado
Impacto potencial derivado de los movimientos recientes en el mercado
Panorama macroeconómico

Panorama FUNO
La depreciación del peso seguirá estimulando inversión
extranjera

México se convertirá en un destino mucho mas competitivo
para la manufactura

El consumo de petróleo a aumentado por los precios bajos
registrados durante los meses pasados, con lo cual a
mejorado las condiciones económicas en EUA.; por
consiguiente, en México

La extracción del petróleo en aguas profundas del Golfo de
México puede ser rentable aún a precios de Us$40-50
Cobertura
~26% las rentas están denominadas en USD
+
Servicio
de la
Deuda
Suficiente cobertura para el servicio de la
deuda
Cash Flow
Aproximadamente Ps$176 millones de caja
adicional por cada Peso de depreciación ante
el USD
+
=
FUNO esta preparada para continuar entregando buenos
resultados
“México se vera impactado negativamente por la caída en los precios del petróleo, pero en una menor magnitud debido a la exposición en el
sector de manufactura; por otro lado, tendrá un impacto en las finanzas publicas que no será percibido durante el 2015 debido a las coberturas
contratadas por las autoridades Mexicanas.”
“
-Alejandro Werner
Director del Departamento de Western Hemisphere, Fondo Monetario International
Entrevista para El Economista, diciembre 17, 2014
 Por cada Us$10 de caída en el precio del petróleo, El GDP disminuirá aproximadamente 0.2 bps
 Si los precios del petróleo están entre Us$60-70 en 2016, el gobierno Mexicano espera disminuir su ingreso por Us$6-9 billones
 México importa ~50% de sus combustibles, por lo tanto una disminución en el precio del petróleo debería mejorar las finanzas publicas al
vender combustibles a un precio relativamente mas alto.
 Compañías eficientes de petróleo saben que extraer petróleo de aguas profundas del Golfo de México es rentable aun a precios de Us$40-
50
-BBVA Research, Diciembre 2014
16
Análisis de sensibilidad
Análisis de sensibilidades del tipo de cambio y tasas de interés
Hemos realizado un análisis de sensibilidades en el cual hemos construido tres escenarios y medido el impacto que
tenemos en nuestro ingreso por rentas y en el gasto por intereses de nuestras proyecciones para el 2015
Escenarios
2
MXN vs USD
Tipo de cambio incrementa
La tasa variable incrementa
Ps. 1.00
100 bps
Escenarios
1
&
2
combinados
3
2
1
Resultados
3
1
Ingresos por Renta Ps. 252 M
Ingreso por Renta Unaltered
Ingreso por Renta Ps. 252 M
Intereses
Ps. 76 M
Intereses
Intereses
Ps. 143 M
Incremento Neto
Ps. 176 M
Decremento Neto Ps. 65 M
Incremento Neto
Ps. 110 M
Ps. 65 M
La posición financiera de FUNO es resistente a los cambios adversos en el tipo de cambio y tasas de interés.
17
Panorama actual del mercado de oficinas
Mercado de oficinas
Prespectivas del mercado de oficinas
 Aproximadamente 5 millones de m2 para 2014
2015
2016
 89.9% de ocupación
 11 nuevos edificios
 8 nuevos edificios
 Absorción neta promedio anual de 210,000 m2 (1998-2014)
 +258,000 m2 de nuevo
GLA
 +345,000 m2 de nuevo
GLA
 +645,000 de absorción neta en 2014
 Precio: Us$27.66 m2 por
mes
 Precio: Us$31.56 m2 por
mes
 7.1% tasa de absorción neta
 Precio promedio actual de Us$26.41 m2 por mes
 11 submercados dentro de la zona Metropolitana
La demanda de espacio de oficinas esta cubierta para
2015 y 2016
 +2 millones m2 desarrollados desde 2010
Evolución del mercado de oficinas
6.0
5.0
4.0
GLA y Evolución de la Ocupación
CAGR ‘98 – ’14: 8.4%
CAGR ‘10 – ’14: 9.9%
Mas de 2 millones de m2
desarrollados desde 2010
con niveles de ocupación
consistentes
Evolución de la Absorcion Neta
GLA
Occupancy
(Million m2)
Evolución del precio por m2
700,000
26.41
(m2)
24.00
600,000
7.1%
tasa
promedio
de
absorción
500,000
23.50 24.00
23.00
22.00
25.10
25.10 25.10
23.50
22.50
23.50
20.00
400,000
3.0
300,000
210,000 m2 per year
average absorption
2.0
200,000
1.0
-
100,000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
-100,000
Fuente: CBRE MarketView, Coldwell Banker Commercial Blue Brief. Considera edificios de oficina A y A+
18
FUNO en el mercado de oficinas
Desglose GLA
Detalles del portafolio FUNO
GLA Total
555,902 m2
Portafolio Rojo
62,713 m2
GLA Total
Ex Rojo(1)
493,190 m2
Mexico City
437,160 m2
Edificios
33
 Menos de 10% del mercado
Submercados
8 en la Ciudad de
México
3 fuera de la Ciudad
de México
 Aproximadamente 16% de marketshare esperado para ‘15 y ‘16
GLA en
desarrollo
 Superior a la ocupación promedio
90%
 Solo 19% del ingreso total
anualizado provienen de oficinas
25,108 m2
FUNO es una FIBRA altamente diversificada
(1) Portafolio Rojo es excluido para efectos del análisis porque representa oficinas y locales de Banco Santander que tienen un arrendamiento a 20 años
19
 27% de participación en Reforma
119,277 m2
15,183 m2
Ocupación
Southeast
Torre Diana y
Torre Latino
15,738 m2
GLA en
Reforma
Guadalajara
98,000 m2
 2 nuevos edificios en desarrollo
altamente demandados
 Rentas abajo del promedio
Desarrollos
Monterrey
Exposición de FUNO
FUNO Outlook
Prespectivas de adquisiciónes
21

Descompresion en los Cap Rates de ~50 bps durante 2015.

Continuará la volatilidad durante 2015 generando oportunidades interesantes en el
mercado.

Al menos el 85% de las adquisiciones cerradas durante el 2015 serán de
propiedades estabilizadas.

Actualmente analizando un pipeline por mas de Ps$50 billones para 2015-16.
Resumen de perspectivas
22

Apalancamiento por debajo de 40% LTV

Margen INO ~82%

Concluir ~60% de los proyectos en desarrollo durante 2015

Crecimiento en el dividendo por CBFI ~10% sin capital adicional
Anexos
Acuerdo de Adquisición – Portafolio Utah
Portafolio Utah

El 20 de enero de 2015, FUNO firmó un acuerdo para adquirir un edificio de oficinas ubicado en la Ciudad de México.

Este edificio de oficinas cuenta con una ubicación "Premium" al estar ubicado en el corredor Reforma-Lomas.

Esta propiedad no tiene deuda y la adquisición se liquidará 100% con efectivo.

Esta adquisición se concluyó el 5 de marzo de 2015.
Edificio de Oficinas

24

Precio de compra de Us$67.9 mm

Ocupación: 100%

INO anual de Us$6 mm

GLA de 16,348 m2
Esta adquisición aún requiere
aprobación de la COFECE
la
Acuerdo de Adquisición – Portafolio Oregon
Portafolio Oregon

El 8 de enero de 2015, FUNO firmó un acuerdo para adquirir tres centros comerciales estabilizados y consolidados ubicados en la Ciudad de
México. .

La operación se pagará con CBFIs y podría incluir un componente de efectivo (en caso de que FUNO liquide la deuda).
3 centros comerciales
25

Precio de compra de Ps$1,305.9 mm

Ocupación: 99%

INO anual de Ps$110.9 mm

GLA de 32,786 m2

Esta adquisición aún requiere la aprobación de la COFECE
Acuerdo de Adquisición – Portafolio Florida
Portafolio Florida

El 7 de enero de 2015, FUNO firmó un acuerdo para adquirir un edificio de oficinas localizado en el corredor Insurgentes, uno de los
principales corredores de negocios en la Ciudad de México

FUNO considera que este edificio es un ícono en la zona por su ubicación y diseño.

Esta propiedad no tiene deuda y la adquisición se liquidará 100% con efectivo.
Edificios de Oficinas
26

Precio de compra de Ps$640.1 mm

Ocupación: 100%

INO anual de Ps$57.2 mm

GLA de 21,755 m2

Esta adquisición se concluyó el 2 de marzo de 2015
Acuerdo de adquisición – Portafolio Kansas
Portafolio Kansas

El 1 de diciembre, FUNO firmó la compra de un portafolio de 19 propiedades ubicados en siete estados de la República por un precio total de
Ps$10,500 millones.
19 propiedades
27
10 centros
comerciales
estabilizados
8 power centers
2 fashion malls
8 ciudades
7 estados
GLA
Ocupación
INO Proyectado
Cap Rate
297,064 m2
92%
Ps$742 mm
8.52%
5 terrenos
adyacentes para
expansión
En 5 centros
comerciales pera
expansión inmediata
Área
GLA Proyectado
Precio de Adq.
165,081 m2
85,000 m2
Ps$557 mm
2 power centers
en proceso de
estabilización
2 power centers
2 ciudades
2 estados
GLA
INO Proyectado
Precio de Adq.
46,286 m2
Ps$90 mm
Ps$903 mm
7 terrenos para
desarrollo futuro
7 ciudades
6 estados
Área
Precio de Adq.
719,814 m2
Ps$336 mm
Información de la transacción disponible en http://www.bmv.com.mx/eventore/eventore_563025_2.pdf
Acuerdo de adquisición – Portafolio Indiana
Portafolio Indiana

El 29 de octubre, FUNO anunció la firma de un acuerdo para la compra de un portafolio de 13 planteles de educación superior propiedad de
la Universidad ICEL, de los cuales 11 están localizados en el área metropolitana de la Ciudad de México, 1 en la ciudad de Cuernavaca y 1
en la ciudad de Guadalajara.

Como parte del acuerdo, ICEL ha acordado firmar un contrato de arrendamiento con un plazo forzoso de 10 años.
13 Propiedades
28

Precio de compra de Ps$3,040 mm

Ocupación: 100%

INO anual de Ps$247.0 mm

GLA de 148,000 m2

Esperamos crear sinergias con ICEL al poderle ofrecer espacios en
arrendamiento dentro de su amplio portafolio de propiedades a lo largo de la
República.

Como parte de la transacción, FUNO tiene el derecho a desarrollar sobre el
excedente de terreno en los planteles a adquirir.
Acuerdo de adquisición – Portafolio P4
Portafolio P4

El 1 de octubre, FUNO anunció que llegó a un acuerdo para la compra de un portafolio de oficinas denominado P4, localizado en el corredor
Insurgentes, uno de los principales corredores de negocios en la Ciudad de México.
4 propiedades
2 Adquiridas

Precio de compra de Ps$280 mm

Ocupación: 98%

INO anual de Ps$24.3 mm

GLA de 11,675 m2
4 propiedades

Precio de compra de Ps$288 mm

Precio de compra de Ps$568 mm

Ocupación: 98%

Ocupación: 98%

INO anual de Ps$25.0 mm

INO anual de Ps$49.3 mm

GLA de 8,311 m2

GLA de 19,986 m2
Esta operación aún requiere la aprobación por parte de COFECE.
(1)
29

2 pendientes(1)
En espera de que las partes vendedoras cumplan con las condiciones establecidas por FUNO para el cierre.