I.- DOCUMENTO DE CRITERIOS Y OBJETIVOS. El documento de

I.- DOCUMENTO DE CRITERIOS Y OBJETIVOS.
El documento de criterios y objetivos se redacta con independencia de la
Memoria y expresa las directrices definitorias de la estrategia de evolución
urbana y de ocupación del territorio (DEUT). Tiene carácter normativo y eficacia
vinculante.
Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y de
ocupación del territorio (DEUT) y su finalidad.
El Plan General previene la posible alteración de sus determinaciones que
puede producirse por aprobación de Planes Parciales y de Reforma Interior que
lo mejoren en alguna determinación. Las DEUT tienen por objeto limitar el
alcance de dichas modificaciones identificando los objetivos fundamentales del
Plan General, no modificables, y diferenciándolos de sus previsiones
instrumentales, susceptibles de ser modificadas con mejoras alternativas que
persigan la misma finalidad.
Contenido y forma de las DEUT.
Las DEUT diagnostican los principales problemas y formulan los objetivos
territoriales prioritarios de la ordenación urbanística. Es impropio de las DEUT
la
regulación
directa
del
determinaciones de detalle.
uso
de
terrenos
y
construcciones
y
las
CRITERIOS Y OBJETIVOS (DEUT)
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Las DEUT se ciñen a los aspectos más relevantes de la estructura territorial.
Se formulan atendiendo a las características del término municipal de El
Campello, evitando sustanciarse en meras declaraciones de principio o
postulados teóricos.
En particular, dejan constancia de la finalidad perseguida con la clasificación
del suelo como “no urbanizable” o “urbanizable”, en sus distintas categorías y
áreas territoriales y valoran, limitan y encauzan los eventuales cambios de
planeamiento tendentes a reclasificar suelo que puedan sobrevenir.
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II.- LAS DEUT DEL PLAN GENERAL DE EL CAMPELLO.
El Plan General de Ordenación Urbana de El Campello establece las directrices
definitorias de la estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio
municipal (DEUT) siguientes:
Primera.
El suelo no urbanizable afectado por infraestructuras públicas y el de Dominio
Público (SNUDP) no es modificable, salvo que exista resolución contraria de
los órganos administrativos con competencias en las materias.
Cuando la infraestructura protegida sea de futura implantación, podrán
adecuarse los límites al ámbito definitivo utilizado o a las necesidades reales en
el momento de la implantación. En el caso de quedar obsoleta la reserva para
infraestructura prevista, siempre con informe favorable de la Administración
competente, podrá variarse la protección para adecuar su calificación a la de
los terrenos colindantes.
Segunda.
La delimitación del suelo no urbanizable con 2º grado de protección (SNUP) se
ha realizado, en algunos casos, con criterios de regularización de límites,
siendo susceptible de modificación para su paso a suelo no urbanizable común
en los supuestos y condiciones siguientes:
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En concreto, algunas áreas o enclaves muy determinados podrían
variarse, con medidas específicas respecto a los suelos colindantes de
especial protección.
-
El posible cambio estará basado en un estudio detallado de las
condiciones físicas existentes y los condicionantes que aconsejan su
paso a no urbanizable común.
-
Será imprescindible que no se haya producido alteración de las
condiciones naturales anteriores.
-
Para poder llevar a cabo la modificación, será obligatoria la previa
Declaración de Impacto Ambiental.
En los demás casos, el suelo no urbanizable protegido no es
modificable, a excepción de las actuaciones públicas promovidas por la
Administración.
Tercera.
La red viaria primaria o estructural no puede ser modificada, aunque se puede
precisar y mejorar en su trazado y anchura. En cualquier caso, los trazados de
las vías de titularidad no municipal se deberán adaptar a los proyectos
aprobados por los órganos competentes.
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Cuarta.
En las categorías de suelo no urbanizable común podrán tramitarse
expedientes de identificación de núcleos de viviendas consolidadas, en los
términos recogidos por la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 10/2004, de
Suelo No Urbanizable, con el fin de minimizar su impacto territorial
Quinta.
El suelo no urbanizable común situado entre la Autopista Alicante-La Junquera
y la carretera N-332, por un lado, y la carretera de Aigües y el suelo urbano del
Vincle, por otro, podrá reclasificarse por fases y ordenadamente (sin enclaves o
vacíos) como suelo urbanizable, cuando se den las condiciones siguientes:
-
El uso será residencial, dotacional o terciario. La edificabilidad no
superará el índice de 0,25 m2t/m2 de uso residencial, ni el 0,30 m2t/m2
total.
-
Que estén construidos al menos el 50% de los terrenos clasificados (o nº
de viviendas permitidas) por el Plan General como suelo urbanizable, en
los sectores del Vincle y Soliguers, si su uso predominante es
residencial. Podrá ser anterior si el uso predominante es dotacional o
terciario.
-
El nuevo suelo propuesto deberá estar delimitado por ejes viarios de la
red primaria prevista por el Plan General.
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Deberán contemplarse las medidas compensatorias correspondientes,
con el acuerdo del Ayuntamiento, de conformidad con lo previsto por el
artículo 55.5 LRAU.
-
Deberá resolverse la situación de los núcleos rurales existentes,
pudiendo admitirse la integración de los mismos en el sector o su
situación definitiva como no urbanizable común. En este caso, será
obligatoria la tramitación simultánea del Plan Especial de Núcleos
Rurales correspondiente.
Sexta.
El objetivo urbanístico esencial para El Campello, desde el punto de vista
industrial, se concreta en garantizar una oferta suficiente, urbanizada, bien
comunicada y en condiciones económicas aceptables de suelo industrial. Por
ello, el suelo no urbanizable común situado junto al Polígono El Mesell,
barranco en medio, podrá reclasificarse ordenadamente (sin enclaves o vacíos)
como suelo urbanizable, cuando se den las condiciones siguientes:
-
Que estén construidos al menos el 50% de los terrenos clasificados por
el Plan General como suelo urbanizable industrial en la misma zona.
-
El uso será industrial o terciario. La edificabilidad no superará la prevista
para el suelo urbanizable industrial.
-
El nuevo suelo propuesto deberá estar delimitado conforme al artículo
20 de la LRAU.
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Deberán contemplarse las medidas compensatorias correspondientes,
de acuerdo con el Ayuntamiento, de conformidad con lo previsto por el
artículo 55.5 de la LRAU.
Séptima.
Dentro del suelo no urbanizable común se podrá promover la reclasificación a
suelo urbanizable para una actuación hotelero-golf-residencial, en las
siguientes condiciones:
-
La actuación incluirá, al menos, un campo de golf de 18 hoyos.
-
En cualquier caso, la superficie destinada a campo de golf deberá ser,
como mínimo, de 70 Ha.
-
El momento de iniciar su planteamiento y tramitación será a decisión de
la Corporación municipal, con la única salvedad de que esté aprobado
definitivamente el Plan General.
-
Presentada una propuesta, o de oficio, el Ayuntamiento dará traslado a
todas aquellas empresas que han manifestado su interés por desarrollar
un campo de golf durante la tramitación del Plan General y, con carácter
previo a la presentación de Programas, someterá a información pública
por quince días la decisión de iniciar los trámites. De conformidad con lo
establecido por el artículo 45 de la LRAU, el Ayuntamiento elaborará
unas bases y condiciones para la selección del Urbanizador.
-
Quedan excluidos de esta actuación aquellos terrenos que hayan sufrido
la tala indiscriminada de arbolado o incendio forestal.
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La edificabilidad del sector deberá estar
comprendida en la franja
existente entre 0.10 m²t / m² s y 0.30 m² t / m² s (en función del tamaño
del sector y la tipología que definitivamente se adopte), sin que en el
cómputo se incluya la superficie de suelo destinado a campo de golf.
-
El nuevo suelo propuesto deberá estar delimitado conforme al artículo
20 de la LRAU.
-
En todo caso, la construcción del campo de golf ha de ser previa al inicio
de las obras de edificación residencial y no se concederán licencias de
obras para viviendas hasta tanto se finalice y esté en uso el campo de
golf.
-
Deberán contemplarse las medidas compensatorias correspondientes de
acuerdo con el Ayuntamiento, de conformidad con lo previsto por el
artículo 55.5 de la LRAU.
-
La actuación no responderá únicamente a criterios de propiedad (sí a
condiciones físicas favorables) y deberá contar con Declaración de
Impacto Ambiental positiva que garantice el máximo respeto a la
naturaleza y al arbolado existente.
-
Deberá garantizarse la disponibilidad de agua suficiente para la
actuación, sin que ello suponga perjuicio alguno para el abastecimiento
de los núcleos existentes. Respecto a la dotación de agua, será preciso
el informe de la Confederación Hidrográfica, en los términos exigidos por
la legislación de aguas y la de ordenación del territorio vigente.
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CRITERIOS Y OBJETIVOS (DEUT)
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El agua destinada para el riego del campo de golf será de caudales
reutilizados, esto es, proveniente de la depuración de aguas de consumo
humano, con la correspondiente autorización administrativa.
-
Deberá aportarse informe favorable de la Oficina del Plan de Carreteras
de la COPUT sobre las conexiones (obligatorias) o afecciones a la red
viaria estructurante supramunicipal. La actuación costeará la totalidad de
las conexiones de los servicios e infraestructuras.
-
Se valorará positivamente la implantación de usos hoteleros y las
garantías que se aporten para asegurar el mantenimiento continuado e
indefinido del campo de golf y las actividades hoteleras.
-
Estas implantaciones justificarán de forma especial su integración en el
paisaje y llevarán la obligación de incorporar medidas de ahorro y
eficiencia energética, en los términos contemplados en el capítulo
noveno del título décimo de las Normas Urbanísticas.
-
Las empresas que opten por el desarrollo de estas actuaciones deberán
tener incorporado un Sistema de Gestión Medioambiental, certificado a
través de la NORMA ISO 14.001 o del Reglamento Europeo EMAS, lo
cual es garantía de que las empresas cumplen con las normativas
medioambientales
existentes
y
que
tienen
un
compromiso
medioambiental en su gestión. La justificación de este extremo podrá
diferirse, pero lo insoslayable es que se aporte su obtención antes de la
firma del Convenio del Programa.
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La elección de la propuesta más adecuada será motivada y atenderá,
entre otros aspectos que se determinen por la Administración, al mejor
cumplimiento de las condiciones anteriores y a la prestación de las
garantías económicas precisas para asegurar todos los compromisos.
Octava.
Como complemento de este Plan General, se podrá redactar un Plan Especial
modificativo o un Estudio de Detalle para permitir la homogeneización del
conjunto de la fachada litoral o marítima, en los términos regulados por la
legislación de costas.
Novena.
Mediante Plan Parcial de Mejora, podrán promoverse actuaciones hoteleras,
residencias especiales o de campamentos de turismo en suelo no urbanizable,
condicionado a la Declaración positiva de Impacto Ambiental y a que no se
realice en terrenos que hayan sufrido la tala indiscriminada de arbolado o que
tengan una calidad ambiental alta. Asimismo, será preceptivo el informe
favorable de la Consellería de Medio Ambiente en el que se indiquen todos los
requisitos a tener en cuenta en las nuevas instalaciones y plantaciones.
Estas implantaciones justificarán de forma especial su integración en el paisaje
y llevarán la obligación de incorporar medidas de ahorro y eficiencia energética,
en los términos contemplados en el capítulo noveno del título décimo de las
Normas Urbanísticas.
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Asimismo, las empresas que opten por el desarrollo de estas actuaciones
deberán tener incorporado un Sistema de Gestión Medioambiental, certificado
a través de la NORMA ISO 14.001 o del Reglamento Europeo EMAS, lo cual es
garantía de que las empresas cumplen con las normativas medioambientales
existentes y que tienen un compromiso medioambiental en su gestión.
Décima.
No son modificables mediante Plan Parcial o Plan de Reforma Interior de
Mejora aquellas condiciones que en dichos términos se recojan en las fichas de
planeamiento y gestión de cada sector o unidad de ejecución.
No se considerarán mejoras en los suelos urbanizables, los aumentos de
edificabilidad o la disminución de superficie de suelos públicos. Por el contrario,
para que se pueda tratar de mejora, en general, la nueva ordenación
pormenorizada deberá ir acompañada de un aumento de las dotaciones
públicas.
Decimoprimera.
En la zona de Las Cañadas se delimita un área para la implantación de
vertedero dentro del Plan Zona de Residuos. El suelo no ocupado por la
instalación seguirá teniendo la calificación de protegido en los términos
regulados en las Normas Urbanísticas
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Decimosegunda.
En desarrollo del derecho fundamental de acceso a la vivienda, consagrado por
el artículo 47 de la Constitución, es objetivo prioritario del Plan General
conseguir la moderación del precio del suelo, utilizando los mecanismos que,
dentro de las posibilidades y competencias municipales, puedan controlar los
incrementos del mismo. Se fomentará la construcción de viviendas de
protección oficial en los nuevos sectores con el fin de evitar la segregación
social en el territorio. Para la consecución de dicho objetivo también se
adoptarán, entre otras medidas, las siguientes:
-
Creación del Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.
-
Formulación de oficio del planeamiento de desarrollo.
-
Creación de entes de gestión especializados.
-
Aplicación de los Programas de Actuación Edificatoria definidos en el
artículo 98 de la LRAU.
-
En los casos de enajenación de patrimonio municipal potenciar el
concurso, dando preferencia en las bases a la puesta en el mercado de
viviendas de protección oficial.
-
Actuaciones de renovación urbana para esponjamiento de la trama
existente, consecución de dotaciones e infraestructuras o sustitución de
la edificación obsoleta o deteriorada.
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Por todo ello, en general, se permitirán aquellas modificaciones del Plan
General que tengan como fin la consecución de alguno de los anteriores
objetivos.
Decimotercera.
Para adecuar la ordenación urbanística con los municipios colindantes se
permitirán aquellas modificaciones del Plan General, incluidos cambios de
clasificación de suelo, que persigan dotar de mayor coherencia y calidad
urbanística al territorio, con independencia de la línea divisoria de los términos.
En especial, se utilizará este criterio para la adecuación de los terrenos
afectados por el nuevo viario proyectado por la Generalitat en el límite con los
términos de Alicante y San Juan.
Decimocuarta.
El suelo no urbanizable común situado al Oeste de la carretera de Busot tendrá
la consideración de agrícola, a excepción de la parte más alejada a dicha
carretera y que limita con los términos municipales de Busot y enclave de
Alicante que podrá reclasificarse como suelo urbanizable, cuando se den las
condiciones siguientes:
-
El uso será residencial, estando permitidos los usos terciarios y
dotacionales. La edificabilidad no superará la asignada a los suelos
urbanizables de baja densidad.
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El nuevo suelo propuesto deberá recoger la conexión con la red primaria
viaria prevista por el Plan General.
-
Deberán contemplarse las medidas compensatorias correspondientes,
con el acuerdo del Ayuntamiento, de conformidad con lo previsto por el
artículo 55.5 LRAU.
El Campello, junio de dos mil cinco.
POR EL EQUIPO REDACTOR,
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