La banca deberá rebajar los intereses de demora de las

22 Expansión Viernes 25 enero 2013
ECONOMÍA / POLÍTICA
LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA
La banca deberá rebajar los intereses
de demora de las hipotecas del 20% al 6%
El Ministerio de Economía propone reformar la Ley Hipotecaria por varios flancos, para“reforzar la protección
de los deudores”. Se limitan los intereses en porcentaje y duración. La medida converge con las demandas del PSOE.
DESAHUCIOS/
Juanma Lamet.Madrid
El Gobierno va a cerrar en los
próximos días una sustancial
reforma del mercado hipotecario,paraprotegeralosprestatarios ante la oleada de desahucios que se ha producido
en los últimos años. La idea es
“mejorar la posición del deudor”, rebajando de forma
drástica los intereses de demora de las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, que no podrán ser superiores al interés legal del dinero (ahora en el 4%) más un recargo de dos puntos porcentuales. Es decir, como mucho,
del 6%, frente a la media 20%
que se viene cobrando actualmente, según los expertos hipotecarios. Los intereses moratorios van desde el 18% al
29%, según una muestra de
Adicae, que ha analizado
18.000 escrituras. “La media
es cercana al 24%”, apuntan
fuentesdelaasociación.
Asísedesprendedelaspropuestas de enmiendas al Proyecto de Ley de Medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que ultima actualmente el Ministerio de Economía,
a las que ha tenido acceso EXPANSIÓN.
Esto es algo que ya habían
consensuado Gobierno y
PSOE en las negociaciones
que mantuvieron a finales de
2012, pero no se hizo público,
según fuentes de la comisión
que se creó para resolver el
problema de los desahucios.
De hecho, el PSOE incluirá
esta propuesta de intereses de
demora en la enmienda a la
totalidad que ha preparado
para el proyecto, que se debateelmiércolesenelCongreso,
segúnfuentessocialistas.
Hay que recordar que el
Ejecutivo aprobó el 15 de noviembre el Real Decreto-Ley
27/2012, que incluía una serie
de medidas para paliar los
efectos de este “padecimiento
social”. Entre ellas, una moratoria de dos años para las familias en riesgo de exclusión
social que se vieran despojadas de sus casas por una ejecución, así como la creación
deunfondosocialdelabanca,
con 6.000 inmuebles en régimen de alquiler a precios ba-
Las claves de la reforma hipotecaria
LA SITUACIÓN ACTUAL...
...Y LO QUE PROPONE EL GOBIERNO
G Intereses de demora. Actualmente los intereses
moratorios de las hipotecas van desde el 18% al 29%, según
una muestra de Adicae, que ha analizado 18.000 escrituras.
“La media es cercana al 24%”, apuntan fuentes de la
asociación. Los expertos inmobiliarios consensúan una media
del 20%, que jueces y Gobierno consideran“abusivos”.
G Intereses de demora.“Los intereses de demora de
hipotecas constituidas sobre vivienda habitual no podrán ser
superiores al interés legal del dinero [actualmente, del 4%]
incrementado en dos puntos”. Es decir, al 6%.Además, sólo
se podrán pagar durante un periodo máximo de tres años, en
lugar de los cinco que marca la ley ahora.
G Subasta del inmueble. Hoy por hoy los bancos pueden
presentar una nueva tasación del inmueble para valorarlo
antes de subastarlo. Normalmente es más baja que la
valoración por la cual se concedió el préstamo hipotecario a
quien lo ha impagado.Además, la entidad no está obligada a
aceptar la tasación independiente que presente el deudor.
G Subasta del inmueble. El Ministerio de Economía propone
que la tasación independiente –y homologada– que presente
el deudor antes de la subasta prevalezca sobre la que pudiera
realizar el banco.Además, se permite resolver el proceso de
forma extrajudicial, siempre que haya un comprador que
ofrezca al menos el 70% del importe de esa nueva valoración.
G Plazo máximo de las hipotecas. El reglamento hipotecario
no establece un tope para la duración de los créditos. En los
años del boom se concedió infinidad de préstamos para la
adquisición de vivienda a 40 y hasta 50 y 55 años. El plazo
medio se situó en 30 años.Y se demostró que las hipotecas
más largas acababan siendo más morosas.
G Plazo máximo de las hipotecas. El Ejecutivo estudia ahora
limitar el“sobreendeudamiento”de las familias, para frenar el
drama de los desahucios. Para ello,“el plazo de amortización
del préstamo o crédito garantizado con la hipoteca, cuando
financie la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual,
no podrá exceder de la edad legal de jubilación del deudor”.
ratos (entre 150 y 400 euros).
En noviembre no se pudo
plasmar un acuerdo entre el
Ministerio de Economía y el
PSOE, que se pospuso para la
tramitación parlamentaria.
Ahora, al convertir el decreto
en Proyecto de Ley, las posiciones se han acercado mucho más, por la vía de las en-
miendas. Por ejemplo, ahora
la intención del Gobierno es
que “en ningún caso podrá
pactarse que la hipoteca asegure intereses [al banco] por
plazo superior a tres años [los
dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la
anualidad corriente]”, en lugar de los cinco años que
marca la Ley Hipotecaria actualmente. Es decir, los deudores abonarán intereses del
6% y durante un trienio, como mucho, en lugar del 20%
durante un lustro. Una gran
diferencia.
Se trata de un cambio promovido por el PSOE, que a su
vez lo asumió por indicación
de los 47 jueces decanos de
España. Éstos se movilizaron
contra los desahucios en noviembre, a la vista de la oleada
de procedimientos con “cláusulas abusivas”, especialmente en lo concerniente a los interesesmoratorios.
Además, la propuesta que
maneja actualmente el Minis-
Actualmente los
intereses moratorios
van desde el 18%
al 29%, según un
estudio de Adicae
Se regulará un
procedimiento
extrajudicial para
vender el piso cuya
hipoteca no se paga
terio de Economía (fechada el
22 de enero, y sujeta aún a algún retoque) estipula que se
suprimirá el artículo 115 de la
Ley Hipotecaria. Es decir, se
elimina la facultad legal del
acreedor hipotecario de exigir del deudor ampliación de
la hipoteca para asegurar intereses vencidos y no satisfechos. Se permitirá el pacto en
este sentido, pero dejará de
ser un “privilegio” de la entidadfinanciera.
Otra novedad es que el Ejecutivo propone un procedimiento extrajudicial para la
venta del inmueble cuando el
deudorimpagalahipoteca.
¿Cómo? “en cualquier momento anterior a la celebración de la subasta, el deudor
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ECONOMÍA/ POLÍTICA
LA REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA
podría presentar al juzgado
un comprador de la vivienda
que ofrezca un importe igual
o superior al 70% del valor de
tasaciónparasubasta”.Notificado el banco, éste tendrá “un
plazo de 20 días para bien
presentar un comprador por
importe superior o bien adjudicarse el inmueble por ese
importe, poniendo fin al procedimiento”. Además, la tasación para subasta que presente el deudor tendrá prevalencia sobre la del banco (ver información adjunta sobre las
tasadoras,abajo).
La reforma será una revolución en el mercado hipotecario,quelosexpertosvencomo muy positiva. Sobre todo
en el flanco social, ya que cierra un poco la herida de los
desahucios –aunque no con
dación en pago ni retroactividad, como demandan los
afectados–.
Falta el visto bueno del Ministerio de Justicia, y Economía aún sopesa retocar un poco el contenido de las enmiendas, según confirman
fuentes tanto gubernamentales como del Grupo Parlamentario Popular. No en vano, representantes del Tesoro
público se reunieron ayer
mismo con el Banco de España y las entidades, para debatir los pros y los contras de la
reforma. En todo caso, la idea
del Ejecutivo es clara: poner
coto a los intereses de demora
abusivosypaliarladesprotección de los deudores, para frenar el drama de los desahucios. Como apunta un consultor inmobiliario, “más vale
tardequenunca”.
El Ejecutivo quiere que la hipoteca no
supere la edad de jubilación del deudor
El Ministerio de Economía“evalúa”que el plazo de amortización
de la hipoteca de una vivienda habitual“no pueda exceder de la edad legal de jubilación del deudor”.
REFORMA DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO/
mulado inicialmente”, según
rezan las anotaciones del Ministerio de Economía al borradordelaenmienda.
Se trata de una petición
que, de nuevo, tiende la mano
al PSOE, que en su proposición de ley de reforma hipotecaria demandó que las hipotecas no tuvieran un plazo
mayor de 30 años. Lo importante es que el último plazo
J.M.Lamet.Madrid
La reforma hipotecaria que
ultima el Ministerio de Economía guarda una suculenta
novedad en la manga. El departamento que capitanea
Luis de Guindos plantea que
los españoles no puedan endeudarse en la compra de su
vivienda habitual más allá de
su vida laboral activa. Los 65
años, edad de jubilación (a
partir de 2027, 67 años) serían
la frontera infranqueable de
los préstamos hipotecarios,
de manera que se pondría fin
al “sobreendeudamiento” de
los ciudadanos, tras los excesos de la época del boom inmobiliario.
Enconcreto,unaenmienda
gubernamental de modificación de la Ley de regulación
del Mercado Hipotecario
añadiría un párrafo al artículo
5dedichanorma,estipulando
que “el plazo de amortización
del préstamo o crédito garantizado con la hipoteca, cuando financie la adquisición o
rehabilitación de la vivienda
habitual, no podrá exceder de
la edad legal de jubilación del
deudor”.
El Gobierno aún no se ha
decidido a aplicar esta “propuesta”, que tilda de “importante”, ya que considera que
“conviene evaluarla más detenidamente, al hilo de sus
potenciales efectos sobre el
acceso a la vivienda de personas con menos ahorro acu-
sea tal que no sobrepase la
edad con la cual estás jubilado
ylosingresossonmenores.
La vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, ya apuntó, al presentar el Real Decreto de medidas para frenar los desahucios, en el pasado mes de noviembre, que uno de los objetivos primordiales del
Ejecutivo sería “fijar límites
de crédito en los casos de
compra de vivienda habitual
para evitar el sobreendeudamiento”.
Hipotecas largas
El plazo medio de amortización de las hipotecas es, actualmente, de 23,3 años de
media, según el Banco de España. Lo cual da una idea de
que hay un alto porcentaje de
préstamos con una duración
por encima de 30 años, aunque no existen cifras oficiales
nifiables.
Pero “en la época de la burbuja había muchísimas de 40
y 45 años, y el plazo medio se
aproximó a los 30 años. Se ha
observadodespuésquelamorosidad es mucho mayor en
los casos en los que los plazos
son muy altos”, apunta Julio
Rodríguez, expresidente del
BancoHipotecario.
“Creo que limitar el plazo
de las hipotecas a la jubilación
sería razonable, puesto que
parece más normal que el
préstamo se refiera a la vida
activa del prestatario, ya que
en la jubilación desciende
sustancialmente los ingresos”,agregaRodríguez.
Pero, ¿podría esta medida
–de llevarse a cabo– perjudicaralaspersonasquedecidan
comprar una vivienda en una
edad cercana a la de la jubilación? “No, porque en estos
momentos los bancos no están prestando ya a 30 años a
alguien mayor de 40, sino por
un número de años similar a
la edad activa que le quede a
esa persona”, agrega Rodríguez.
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Efe
El proyecto
de Economía no
incluye la posibilidad
de la dación en pago
para los afectados
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El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos.
Cambio radical en las reglas de juego de las tasadoras
J.M.L.Madrid
La segunda de las enmiendas
que ultima el Ministerio de
Economía para reformar el
mercado hipotecario y proteger a los deudores modifica
las reglas de juego de las tasadoras en los procedimientos
deejecución.
En primer lugar, en los procedimientos de subasta se
obligaráalosbancosaaceptar
la tasación del inmueble que
presente el deudor. La enmienda modifica –de forma
sutil, pero muy importante–
el artículo 3 bis I de la Ley
2/1981 de regulación del Mer-
cado hipotecario. En concreto, se estipula que las entidades de crédito “estarán obligadas” (éstas dos palabras son
la novedad) a “aceptar cualquier tasación de un bien
aportadaporelcliente”,siempre que provenga de un tasador homologado. Es decir, se
convierte en materia sancionable.
Por tanto, el inmueble se
subastará en relación al valor
que diga la tasación realizada
poreldeudor,noporelbanco.
Esto se articulará para que las
entidades dejen de presentar
la famosa “segunda tasación”,
Se pone coto a las
segundas tasaciones
de la banca, que bajan
el valor del piso y
perjudican al deudor
que rebaja mucho el valor del
inmueble para adjudicárselo
de manera más barata o subastarlo mejor. Ello perjudica
al prestatario, que cancela
menosdeuda.
Por otro lado, “queda
prohibida la adquisición, de
forma directa o indirecta, de
una participación significativa [de una sociedad de tasa-
ción] a las entidades de crédito”.
Es decir, los bancos no podrán hacerse con más del
10% del capital de una tasadora. Antes la cifra máxima
era del 25%. Con ello “se pretende reforzar la independencia de las tasadoras respecto a las entidades”. Cabe
recordar que el sector financiero llegó a controlar más de
la mitad de las tasadoras.
Y las tasadoras cuyos ingresos deriven ya en al menos un
10% de su relación con una
entidad financiera –o las tasadoras que directamente per-
Se prohibirá que un
banco adquiera más
del 10% del capital
de una tasadora.
Antes era el 25%
tenezcan a un banco– deberán “disponer de mecanismos
adecuados para favorecer la
independencia y así evitar
conflictos de interés”. Esos
mecanismos consistirán en, al
menos, “un reglamento interno de conducta que establezca las incompatibilidades de
sus directivos y administradores”. El Banco de España se
encargará de revisar esos mecanismos de transparencia, y
podrá establecer unos requisitosmínimos.
Por último, la enmienda
establece que el Consejo de
Consumidores y usuarios
también podrá requerir al
Banco de España que incoe
un procedimiento sancionador contra una tasadora, y no
sólo los organismos o autoridades administrativas, como
hasta ahora. Por último, se
elevan las infracciones de las
tasadoras, considerando algunas de ellas como “muy
graves”.