La legislacion sobre arrendamientos urbanos. Un analisis

La legislación sobre arrendamientos urbanos. Un análisis
económico
Santos Pastor
Universidad Carlos III de Madrid e Instituto de Derecho y
Economía
Notas para la intervención en los Cursos de Verano de la UNED
Denia, 18 a 22 de julio de 1994.
Sesión del 18 de julio de 1994
Ïndice
I. Introducción
II. El mercado de alquileres de vivienda y la justificación de su
intervención
A. La teoría de los mercados
B. Relación entre precio de la vivienda en propiedad y renta
del alquiler
C. La justificación de la intervención
D. Otros aspectos
E. El mercado español
III. "Quiénes somos y a dónde vamos"
A. Los problemas
B. El contenido básico de la reforma
IV. La duración mínima de cuatro años
V. La convulsión en los contratos pre 1985
VI. Aspectos procesales
VII. Otros aspectos
VIII. Conclusiones
1
I. Introducción
Paradigma:
La ley creará incentivos y producirá unos resultados que conviene
prever (o atisvar) y evaluar. Ex post debemos determinar y
evaluar los efectos que ha producido la legislación previa: ley
del 64 y DL del 85.
Quienes les hablarán en días sucesivos se formularán preguntas y
proporcionarán respuestas- importantes para los profesionales
encargados de aplicar la norma una vez que se apruebe. Mi
planteamiento se centra en otras preguntas y utiliza otros
instrumentos.
En cuanto a las preguntas, ¿qué efecto producirá la reforma en
los oferentes de viviendas de alquiler, en los promotores, en los
demandantes en conjunto, en los demandantes jóvenes y
trasladados, en los precios...
En cuanto a los instrumentos, los característicos del análisis de
los mercados y del estudio de los incentivos creados por el
sistema jurídico, comúmmente llamado AED.
La lógica última, y primera, de mi planteamiento es como sigue:
esta reforma pretende unos fines u objetivos; me parece que es
central saber si los va a conseguir.
En pocos casos en tan clara la cuestión: a los juristas prácticos
les interesa, además de conocer la norma, identificar cómo
interpretar ciertas lagunas o contradicciones de la norma. Los
juristas académicos tratan de proporcionar criterios para los
juristas prácticos. Pero unos y otros valoran la norma
constantemente desde la perspectiva de su eficacia. ¿En base a
qué? a la intuición en el mejor de los casos.
Véase, como ilustración, cualquier artículo o capítulo de tratado
jurídicos (charla de pantaleón, capítulos de los manuales de DIEZ
PICAZO, ALBALADEJO..)
Quién gana y quién pierde. Cuanto ganan o pierden. Efectos netos.
Pedrol y Pepi in mind. Ley aprobada por el Congreso el 30 de
junio de 1994. D-L 2/1985 de abril.
II. El mercado de alquileres de vivienda y la justificación de su
intervención
A. La teoría de los mercados
Como el mercado de otros activos, hay una oferta y una demanda
cuya interacción se produce a unos precios efectivos. Éstos, a
diferencia de los precios a secas, contienen además del precio
1
monetario (la "renta") otras prestaciones. Los derechos que se
transfieren o intercambian a cambio del precio o renta no se
limitan sólo a los contenidos en el manojo característico del
derecho a usufructuar la vivienda, sino a poder prorrogar o no la
estancia, a poder adquirir la vivienda en caso de venta a un
precio especial (capitalización de las rentas) o a otras
facultades. Es importante, creo yo, definir la transacción en
términos de un conjunto de diferentes derechos que se
intercambian por dinero y otras prestaciones (cuidar la vivienda,
no modificar su estructura sin permiso del arrendador, etc).
Supongamos que sólo hay un tipo standard de vivienda [que haya
más tipos no es relevante a los efectos que siguen]. La cantidad
de viviendas que se demandan en un período (un año, por ejemplo)
depende del precio (renta o alquiler), del precio de los bienes
sustitutivos (vivienda en propiedad, vivienda en pensión...) y de
los complementarios (e.g., facilidades de transporte), de los
ingresos y de la población.
Análogamente, el número de viviendas que se ofrecen en alquiler
dependen de los precios, de los costes de producción, de los
precios de los bienes sustitutivos en la producción [ojo, los
limones no son sustitutivos de las naranjas para los
consumidores, pero sí lo son para los productores de naranjas,
que pueden cultivarlos en lugar de éstas, o de albaricoques,
manzanas, etc] y de la tecnología
Los deseos de los demandantes y oferentes convergen alquilando un
determinado número de viviendas a un alquiler también
determinado. Ni más ni menos. Aumentos en la demanda por
cualquiera de las razones apuntadas, o de la oferta, por razones
equivalentes, hacen variar la cantidad de viviendas alquiladas y
los precios o rentas pagados.
El funcionamiento de este mercado sencillamente descrito depende
de cuán sensible sea la demanda de viviendas de alquiler y la
oferta a cada uno de los factores de los que depende, esto es, de
cuán elástica sea la demanda y la oferta. A corto plazo la oferta
suele ser bastante rígida, y tanto acorto como a largo plazo,
también lo es la oferta de viviendas de alquiler de las zonas
céntricas.
Con oferta rígida, un aumento de la demanda motivado, por
ejemplo, por un aumento de la población, se traduce en mayores
precios sin cambio de la cantidad de viviendas alquiladas. Por
otra parte, una reducción de la oferta de viviendas de alquiler
ocasionada por ejemplo por haber sido transformadas como locales
de oficina y copadas por las empresas se traduce en mayores
rentas y menor número de viviendas alquiladas. Estas dos
situaciones parecen haberse producido en los años ochenta, junto
a otras que comentaremos luego.
1
FIGURA: A) EFECTOS DE UN AUMENTO DE LA DEMANDA CON OFERTA RÍGIDA.
B) DE UNA REDUCCIÓN DE LA OFERTA
B. Relación entre precio de la vivienda en propiedad y renta
del alquiler
Una vivienda de 20 millones puede estar alquilada ahora por unas
100.000 Pt mensuales, 1,2 millones al año. Si el propietario
vendiera (sin costes, para simplificar) el piso y colocara ese
dinero en un intermediario financiero a largo plazo que le diera
el 10% obtendría 2 millones. El alquiler resultaría poco
atractivo.
¿Cuál debe ser la renta anual a cobrar por un piso cuyo precio de
venta en el mercado es de 20 M, si i=10%, "para no perder
dinero"?
R = V*i 20*0,1 = 2 millones
¿En cuánto se está valorando un piso cuya renta es de 100.000 Pt
anuales? [o, desde el inquilino, el piso que disfruto en
alquiler, cuánto vale en el mercado].
V = R/i = 1,2/0,1 = 12 millones; o también
Hay un encadenamiento entre la evolución de los precios de la
propiedad y del alquiler (renta).
En general, el valor de un activo viene dado por el flujo de
servicios que puede generar. si V el valor o precio de la
vivienda, i el tipo de interés a largo plazo, R la renta anual
del arrendamiento, V=R/i, R=V*i. Cualificaciones por inflación,
renta no perpetua, incertidumbre y aversión al riesgo, mercados
financieros imperfectos ...
La preferencia por la propiedad resulta a menudo para cubrirse
del riesgo de que mis ingresos futuros no puedan bastar para
pagar mi alquiler y me vea en la calle; es también una forma de
autoestímulo al ahorro forzoso. El alquiler tiene el "encanto" de
que es la única forma de acceder a un techo cuando uno arranca
(joven) o carece de medios para comprar.
C. La justificación de la intervención
Fallos del mercado. Los poderes públicos pueden mejorar el tamaño
del pastel social (eficiencia) cuando hay monopolios, fallos de
información (incluida agencia), efectos externos o bienes
públicos, y el remedio no es peor que la enfermedad debido a los
fallos de lo público (falta de reglas de decisión apropiadas,
disociación entre los ciudadanos y los políticos, y entre éstos y
los funcionarios, grupos de interés buscadores de renta,...)
Aunque no haya fallos en la eficiencia de los mercados, para
1
conseguir otros objetivos en los que aquéllos no aciertan:
redistribución, estabilidad de las unidades familiares, reducción
de la conflictividad social, reducción de la delincuencia....
D. Otros aspectos
La demanda de vivienda tiende a ser poco sensible a las
variaciones de precio (baja elasticidad precio) por su carácter
"necesario". Pero al mismo tiempo, el efecto renta es positivo
porque el precio (y la renta del alquiler) representa una prte
importante de los ingresos de los individuos; la estimación es
que la elasticidad renta de la vivienda en propiedad es del 1,5
(KOHLER, reproducido en Samuelson p 525-6).
La oferta a largo es más elástica que a corto, claro
La vivienda representa el activo más importante, el 40%
aproximadamente de la riqueza, para el americano medio (mejor,
para el mediano) (Samuelson, p 746 citando a US Dep COmmerce)
Javier R-C: el alquiler representa QUÉ porcentaje del gasto (ver
en EPF)
El efecto de los controles: como los arrendatarios suelen ser, en
promedio, más pobres que los que pueden comprar una vivienda, la
escasez de viviendas castiga más a los pobres.
E. El mercado español
VER DATOS DEL INFORME MOPTMA
Destacar la evolución decreciente tanto en % como en número
absoluto de viviendas si comparamos la misma fuente (INE) y no la
sesgamos mezclando, como hace MOPTMA. (No sabemos -¡qué poco se
sabe y cuán poco se publica de la información pública disponible
(encuestas) sobre un tema tan central que afecta a 2 millones de
hogares, 6 millones de personas?!-.
La distribución porcentual del parque actual 25, 55, 20% (<1965,
65-85, >1985)
La distribución de inquilinos por ingresos: sólo el 10% gana más
de 2,5 veces el SMI. pág 7
Una cuarta parte tiene más de 65 años y otra cuarta menos de 35
(página 7)
APARTE. En el mercado español de la segunda mitad se produjo
una subida dramática de los precios de las viviendas EN
PROPIEDAD. Las expectativas de vendedores y compradores
agrandaron el propio aumento: los vendedores previendo aumentos
de precio retiran la oferta momentáneamente esperando los futuros
aumentos (o piden precios tan altos que ya anticipan el mejor
escenario que prevén); los compradores previendo las subidas
anticipan la compra. [ILUSTRA GRÁFICAMENTE LOS EFECTOS DE LA
EDUCCIÓN DE LA OFERTA A CONSTANCIA DE LA DEMANDA, Y DE AUMQNTO DE
LA DEMANDA A CONSTANCIA DE LA OFERTA, Y DE AMBOS: PRECIOS
MAYORES. El papel de los especuladores del suelo, y el papel de
la industria constructora (que comienza con los pisos de mayores
1
precios, cuya venta se posponga menos) acentúan el proceso
III. "Quiénes somos y a dónde vamos"
A. Los problemas
Los problemas. En general, tanto en propiedad como en alquiler,
hay ahora un problema de escasez y carestía. Más concretamente,
en el caso del alquiler, tal como se explicitan en la propia
norma (página 6), hay además un dualismo esquizoide:
Por una parte, unas viviendas, contratadas antes de 1985 de
duración excesiva, rentas bajas y escasa conservación.
Por otra, unas viviendas contratadas después de 1985 de alta
rotación y elevadas rentas.
Más explícitamente (página 8):
Una legislación insatisfactoria:
Inquilinos post 85 a disgusto (altas rentas y rotación),
Caseros pre 85 a disgusto (bajas rentas y enorme duración)
Demandantes de techo (sin medios para comprar) que no acceden
Potenciales inversores, que no confían en la garantía de la
actual legislación A quiénes se refiere, propietarios
particulares, empresas, .. A problemas derivados de los
juicios, ...??????
Y un parque inmobiliario infrautilizado:
Viviendas vacías
Viviendas deterioradas
Degradación del centro de las ciudades
Inexistencia de una adecuada oferta de vivienda de alquiler.
Una primera interpretación.
Un mercado de vivienda en propiedad cargado de turbulencia (quizá
con un componente especulativo) en la segunda mitad de los
ochenta que todavía no se ha asentado (qué pasa con la rigidez a
la baja de los precios; sólo parecen ajustar "tragándose" la
inflación).
Los oferentes de alquiler tienen que mantener el precio del
alquiler alineado con el de la propiedad, de ahí que prefieran
períodos cortos para ajustar mejor a estas variaciones del precio
de la propiedad. Si además hubiera incertidumbres adicionales
sobre los procesos de desahucio y en general lapsos en el ajuste
(lags) a las nuevas circunstancias, agravarían la tendencia a los
aumentos de precio y a la preferencia por períodos cortos.
Los demandantes parecen reaccionar moviéndose hacia los
sustitutivos: la demanda de vivienda en propiedad. Esto los que
1
pueden, porque los que no (niveles de renta bajo), sencillamente
sufren estos altos precios del alquiler, se ven desplazados a
zonas para los que hay oferta (periferia de las ciudades) y
presionan sobre las instituciones públicas para acceder a la
propiedad subvencionada.
B. El contenido básico de la reforma
Muy claro en pag 16 y sts. Nuevo régimen. 1 plazo mínimo de 4
años, con aumentos de IPC en ese período, 2 cambios procesales.
Régimen "transitorio": (pre 85 sobre todo): 3 actualización de
rentas y 4 supresión de la prórroga forzosa. [En locales y
afines, libertad de mercado hacia el futuro y cambios más
drásticos en la actualización de rentas y acortamiento de las
duraciones]
La filosofía parece ser la de dar a los dos lados (demanda y
oferta).
Sobre los contratos que se celebren en adelante. A "favor" de los
demandantes, ya veremos cuán discutible es que así sea, la
duración mínima. A favor de los oferentes, las medidas procesales
Sobre los contratos ya celebrados. Esta es la verdera "sustancia"
de la reforma, acabar con las ventajas que disfrutan los
arrendatarios actuales, tanto en duración como en rentas.
Aunque, como decimos, la Ley aprobada por el Congreso contiene
más cambios, limitaré mi consideración aquí al tema de la
duración mínima, en los instrumentos procesales, y en cuanto a
los arrendamientos de renta antigua, en la reducción de su
duración y en la actualización de rentas. Me centraré en los
alquileres de viviendas, primeras viviendas, para ser más
preciso, aunque haré algunas reflexiones al final sobre los
locales de negocio y otros locales asimilados (segundas
viviendas..).
Una pregunta previas de carácter general. AUN RECONOCIENDO ESTOS
PROBLEMAS, ¿ES LA REFORMA LA MEDIDA MÁS ADECUADA A ESTOS FINES?
TENIENDO EN CUENTA QUE YA EXISTE EL DL DE 1985, LOS CAMBIOS SOBRE
LOS CONTRATOS FUTUROS SE LIMITAN A LOS DOS SEÑALADOS (Y
PRINCIPALMENTE AL DE LA DURACIÓN MÍNIMA)
HAY UNA MEZCLA, AL SEÑALAR LOS OBJETIVOS, ENTRE MEDIDAS SOBRE LOS
ALQUILERES FUTUROS Y SOBRE LOS PREEXISTENTES. VER PÁG 14.
Digresión
Frecuentemente los poderes públicos regulan estos mercados. España no
ha sido ni, como resulta obvio de esta comunicación, es ahora una excepción. Entre
los variados controles destacan la fijación de rentas máximas (ejemplo español en
los cincuenta), duración a gusto del inquilino (prórroga forzosa), plazos mínimos
(ahora).
Los economistas han sido siempre muy críticos con estas regulaciones, a las que
1
culpan, entre otras cosas, del destrozo de los centros de las ciudades. El
argumento: omo los inquilinos no se apropian de todos los beneficios de la
inversión reparadora o de mejora, y lo mismo sucede a los arrendadores ambos
carecen de incentivos para acometer esas reformas y de ahí el estado lamentable de
muchas vivienedas alquiladas.
El problema, por cierto, resulta a mi entender de la inadecuada definición de los
derechos "de propiedad". Una buena definición de qué derechos tiene el inquilino o
el casero sobre esos gastos podría llegar a hacer desaparecer esos malos
incentivos y esos desastres urbanísticos. El problema aquí, como en otros casos,
puede deberse a lo costoso de definir -y proteger efectivamente- los derechos.
Aunque esto es algo que merecería ser considerado con mucha más cautela.
Otra digresión. La regulación -de corte redistributivo- suele comportar la
irrenunciabilidad de los beneficios otorgados por la norma arrendaticia, y en el
pasado pre85 la prórroga forzosa, el tanteo o retracto, pre 64 también precios
privilegiados, capitalización de la renta como precio de adquisición, etc
IV. La duración mínima
El artículo 9 establece "llegado el vencimiento del contrato,
éste se prorrogará por plazos anuales y hasta un máximo de cinco
años... salvo que el arrendatario manifieste...su voluntad de no
renovarlo" [por cierto, en la Exp Mot se habla de cuatro y aquí
de cinco ¿¿error??: SÍ: fué una enmienda introducida por PP y
aceptada por PSOE; el CES había propuesto 6 años]. Durante ese
período la renta establecida libremente al inicio se actualizará
con las variaciones del IPC.
Justificación. ¿Por qué esta medida? Veamos, en primer lugar, lo
que se dice en la exposición de motivos: que el DL 2/1985 [aunque
había conseguido aumentar la oferta y paliar la tendencia a la
reducción del % de viviendas en alquiler] había permitido
contratos con alta rotación (un año) y elevadas rentas (sometidas
a constantes revisiones por encima del ipc). Sigamos
Antes de nada, qué evidencias hay de ello. No tan contundentes.
Del 20% que representan sobre el total los contratos posteriores
al DL 2/1985, la mitad justamente son contratos indefinidos, y la
otra mitad temporales. No sabemos cuál es la distribución de la
duración de esos contratos temporales. Tampoco conocemos cómo ha
ido evolucionando el mercado, pero algunos conjeturan que éste
podría estar ya evolucionando hacia contratos de alquiler de
duración creciente. [MOPTMA, 1994:6]
Si el mercado produce una distribución de duraciones, ¿por qué
alterar los resultados producidos por el mercado?
¿Hay fallos en el mercado que produzcan resultados ineficientes
(menos alquileres, a precios "excesivos"...? No parece que haya
especial presencia de monopolios, fallos de información,
presencia de bienes públicos ni efectos externos.
1
¿Hay razones distributivas que justifiquen esa intervención
imponiendo una duración mínima de cuatro años? Incluso suponiendo
que los caseros sean más ricos que los inquilinos, ¿por qué
imponer este gravamen a los caseros y no, por ejemplo, a los
banqueros, a los agentes de bolsa o a los abogados, o por qué no
a los contribuyentes? Tampoco hay razones que lo justifiquen.
Efectos previsibles. ¿Puede una ley cambiar los resultados del
mercado? Puede, pero pagará por ello. En este caso, reducirá la
oferta de alquileres a corto plazo (especialmente relevante para
jóvenes y trabajadores desplazados, en este último caso con
efectos desastrosos sobre el mercado de trabajo y la economía en
su conjunto). ¿Que esta restricción de la oferta no será muy
grave? No lo sabemos, pero la ley lo supone. En todo caso, no se
ve el efecto social beneficioso de esta medida
TRAER AQUÍ EL GRÁFICO DE TDC
Alguien puede decir, como la propia EM de la Ley que no es tan
larga la duración como para suponer un freno. La pregunta, en
todo caso, sigue siendo por qué y para qué adoptarla. El deseo de
proporcionar estabilidad a las unidades familiares es loable,
pero el precio de que unos lo consigan [aquellos con un casero
que pudiendo hacerlo a 1 o 4 años prefiriera el de 1 pero el de 4
no le disuade de alquilarlo en 4 años (una redistribución)]
consiste en que otros no tengan acceso a vivienda en períodos
cortos [caseros que desean recuperar el piso para sus hijos al
cabo de dos años, aunque la ley abre la puerta a esos contratos
de duración menor cuando se establece expresamente tal deseo de
recuperación 9-3]. Por otra parte, pudiera aducirse que la
entidad de este segmento que se vería afectado negativamente es
pequeña relativamente y por tanto no va a inhibir, dejar vacíos,
un número importante de pisos por esta razón. A esto sólo podemos
responder que es una cuestión empírica que al parecer nadie
conoce ahora.
Uno de los efectos previsibles y observables informalmente es la caza y captura
del inquilino de renta antigua porque ahora, desaparecida la prórroga forzosa, es
mucho más rentable quitarse de encima al inquilino incluso si es post 64. Pepi es
un ejemplo, aunque los caseros perdieron el primero (y el recurso), vuelven a la
carga y la desahucian. Hace unos días aparecía en la prensa el caso de una familia
que había ganado las cuatro intentonas anteriores pero sucumbido en la quinta: un
magistrado decidió en ésta que la casa era una nave comercial y por tanto no era
habitable. Sin embargo no hemos conseguido detectar rastro de este aumento de
litigiosidad en la información del INE, que es la única que desagrega. Quizá la
fuente no es buena? Quizá desmenuzando se viera mejor. Fíjate que la frecuencia de
litigios de los nuevos contratos es menor (el inquilino está vencido por la no
prórroga), y estos contratos van incrementando su importancia paulatinamente en el
conjunto. En otras palabras imaginemos que había 2 millones de contratos en 1985,
todos con prórroga, claro. De ellos había 50.000 pleitos (25 cada mil contratos).
1
En 1990 hay los mismos contratos, pero el 20% son post 85 que no tienen
prácticamente relevancia judicial. Si ahora hay los mismos 50.000 pleitos, quiere
decir que hay 31 de cada mil [(50.000/(2mill-20%)) = 50.000/1.600.000 = 31 por
mil], más pleitos, un 24% más (per contrato) que cinco años antes. Los otros
contratos se han ido terminando (fallecimiento...)
VER CUADRO O GRÁFICO DE EVOLUCIÓN DE LITIGIOSIDAD EN JD, JPI Y JDJPI DESDE 1960
POR GRUPOS: arrendamientos, cognición...
V. La convulsión en los contratos pre 1985
La reducción gradual de la duración de los contratos.
Acortamiento de los períodos de subrogación. Justificación
aducida. Justificación en welfare (fallos de mercado,
redistribución). Efectos en oferta, demanda, rentas, abandono....
La revisión de las rentas para recuperar la inflación. Incluye la
posibilidad de que el arrendatario no acepte la actualización a
cambio de resolver el contrato en periodos cortos. Justificación
aducida. Justificación en welfare (fallos de mercado,
redistribución). Efectos en oferta, demanda, rentas, abandono....
Con menos de 3,5 veces el SMI (unos 2,8 mill Pt anuales) se
estima hay unos 415 contratos. Por el contrario, se estima que
1,2 millones de viviendas SÍ verán afectada su renta por la
actualización. Las postboyerianas no están afectadas, claro.
Una pregunta común a ambos grupos de medidas y de carácter más
general. Por qué tocar derechos preexistentes. Se hace
drásticamente tanto en duración como en rentas. En éstas
justificable porque debió hacerse. Pero, en cuanto a la duración,
cuando el arrendador contrató lo hizo sabiendo qué entrañaba.
Esto no es sino una redistribución contra los inquilinos, ex
post, con escasa incidencia en el mercado. Esas viviendas se
alquilarán, ahora a precios muy superiores (los del mercado),
pero tendremos una viuda abandonada pidiendo ayuda.
VI. Aspectos procesales
Si usted es un casero de la ley del 64 y su inquilino no paga, se
las verá y deseará para hacer que pague o exigirle el abandono de
la vivienda (resolución del contrato). Si es casero del DL del
85, aunque tiene el arma sustanciosa de no renovar el contrato a
la terminación del que tenga, puede tener problemas tanto para
exigir el pago, como para hacer que se vaya a la terminación del
contrato.
Si usted es inquilino del 64 y la vivienda tiene el techo lleno
de goteras y su casero es "perezoso" en el arreglo o en la
compensación del arreglo que usted realice, puede tener costes no
desdeñables suscitados por divergencias sobre el importe del
1
arreglo, sobre la comunicación "fehaciente" del problema... Si es
inquilino post 85 con un contrato de larga duración, sus
problemas pueden parecerse a los del anterior inquilino, con la
debilidad de que si usted quiere que le prorroguen el contrato,
exigir el cumplimiento se parece a exigir el cumplimiento de
obligaciones laborales en un mercado con 1 de cada cinco parados.
Si su contrato es de corta duración, su problema es idéntico al
de los trabajadores temporales.
En general, pues, uno de los problemas de los contratos de
arrendamiento de viv -común con otros contratos- se refiere a la
exigibilidad del cumplimiento de lo acordado, mejor, a los fallos
existentes en los mecanismos encargados de asegurar el
cumplimiento de las obligaciones. En los contratos de alquiler la
judicialización de los conflictos es un rasgo sobresaliente. Un
fenómeno frecuentemente aducido en la etapa anterior a 1985 era
el de que no había forma de echar a un inquilino aunque fuera en
los casos más ostentosos, el impago reiterado, si no era, en el
mejor de los casos, a través de un pleito costoso y de notable
duración. Estas dificultades (costes) de la exigibilidad de las
obligaciones contractuales (pago, dejar libre el local al
finalizar el plazo acordado...) parecen seguir existiendo, y es
razonable actuar sobre esta fase de los contratos.
Algunas de las reformas procesales (paso a cognición, juicio
verbal en reclamaciones de la renta) parecen ir en esa dirección
de hacer más expeditivo y efectivo el cumplimiento de las
obligaciones de cada parte (i.e., de los inquilinos realmente en
un mercado de insuficiencia de oferta). Si funcionara, esto
podría constituir una garantía mayor para los caseros y, en
consecuencia, inducir un aumento de oferta de alquileres.
Exclusión de los acuerdos sobre sumisión de competencia, que se
impone al juez de primera instancia del lugar donde se halle el
inmueble. Esta medida puede paliar el problema de concentración
de la congestión judicial en los lugares de celebración de los
contratos, trasladándose a aquellos órganos donde se hallen los
inmuebles (segundas residencias, ...)
Es interesante el efecto desincentivador que en la litigiosidad
injustificada puede tener la limitación de la ENERVACIÓN
(desactivación) de la acción de desahucio (entre otros, cuando el
arrendador no haya reclamado el pago cuatro meses antes).
Se establece el acceso al recurso de casación en ciertos
supuestos (procesos seguidos en cognición, disconformidad de las
decisiones en primera y segunda instancia, entre otras). Esta
medida se atribuye a la necesidad de disponer de una doctrina
jurisprudencial elaborada por el supremo en materia tan
importante y con cambios de la envergadura de los acometidos en
esta Ley. Es muy probable que esto se traduzca en un apreciable
1
aumento de demanda de tutela judicial, y esto ejercerá cierta
presión sobre la Sala Primera del TS, que no es la más cargada de
trabajo, por cierto.
Se facilita la acumulación de acciones en ambos lados, lo cual
puede redundar en mayor economía procesal y congruencia en las
decisiones.
[Ver en otro momento la trascendencia de la tramitación de los
procesos arrendaticios como juicio de cognición]
VII. Otros aspectos
Viviendas para uso distinto de la vivienda. La remisión al
mercado (libertad de pactos de las partes) de todo lo que no sea
primera vivienda es congruente con la lógica de que el sistema de
mercado es el mecanismo más apropiado de asignar recursos. Nada
especial que comentar. (pág 17)
Las rentas. Aunque una de las quejas sobre el DL 2/1985 se
refería a las "rentas altas y sometidas a constantes revisiones
por encima del IPC" [MOPTMA (1994:6)], no se hace nada para
paliarlo. De forma que de las dos preocupaciones consideradas
sólo se adoptan medidas, y ya hemos dicho con qué posibles
efectos, en relación a una de ellas (la falta de estabilidad). La
única vía de afectación favorable sería si la ley produjera un
aumento apreciable de la oferta de viviendas en alquiler, algo
poco clara, como hemos dicho.
VIII. Conclusiones
Una ley de estas características es -como el derecho de
contratos- una norma que puede reducir sustancialmente los costes
de transacción y facilitar así la contratación (el intercambio).
Las partes no tienen que contemplar todos los escenarios, sino
sólo los que sean singulares e importantes. Da certidumbre.
Dentro de esta lógica de reducción de los costes de transacción
hay que incluir también la reducción de los costes de resolución
de los contratos y los mecanismos de compensación por
incumplimientos.
Las mejoras en la eficiencia más claramente identificable en lo
que cambia la nueva Ley sobre lo que ya había son, curiosamente,
las procesales (reduce los costes de proteger efectivamente los
derechos de las partes en los contratos EX ANTE) y las que se
refieren al mercado de viviendas de alquiler de locales y afines
(alinea con el mercado pura y simplemente).
Los demás cambios centrales tienen un fuerte componente
redistributivo: a favor de los nuevos contratantes que pudieran
disfrutar de un contrato de 5 años, contra los inquilinos pre 85
1
y a favor de sus arrendadores tanto en rentas como en
acortamiento de duración.
En la medida que impone condiciones que ninguna de las partes no
hubieran deseado producirán resultados (paretiano) ineficientes,
o que alguna no hubiera deseado (arrendador potencial) puede que
produzca resultados, además de distributivamente distintos
(algunos ganarán respecto a la falta de esa imposición),
resultados netos ineficientes. No está claro que los efectos
netos de la duración mínima sean positivos.
La parte del león de esta Ley es el régimen transitorio. RESUMIR
OBJECCIONES.
Yo creo que algunos de los problemas que intenta atacar la Ley
provienen de otra sede y tienen solución en otra sede. Así, mi
impresión es que hay que atacar el problema de fondo: el mercado
de vivienda y sus inputs (suelo), con toda la parafernalia de
instituciones públicas y mediadores privados y la endiablada
legislación que regula estos mercados y actuaciones.
Quizá deban adoptarse medidas de otro tipo para redistribuir en
estabilidad a favor de los inquilinos: bonificaciones fiscales,
alguna forma más expeditiva de asegurar que esos inquilinos se
irán... También aumentando la oferta de viviendas públicas en
alquiles. Y desde luego, facilitando la oferta de viviendas con
carácter general.
Dejar al mercado que vaya encontrando su equilibrio. Ofertar un
mayor número de viviendas públicas en alquiler (España es uno de
los países comunitarios con menor oferta pública de alquiler).
Adoptar medidas procesales y de otra índole para evitar costes
adicionales de la resolución de los contratos.
Por qué han de pagar los propietarios de inquilinos pobles la no
actualización.
En general la superioridad de la redistribución vía subvención a
favor de los necesitados (cash o in kind).
¿Se ha facilitado mucho en España el acceso a la propiedad en
lugar de al usufructo (alquiler)? Sí vía incentivos fiscales
(IRPF) capitalizados por los promotores y las financieras, vía
VPO (a las que no acceden los grupos de renta muy baja porque no
pueden pagarlas), ... Debió facilitarse el alquiler más en lugar
de primarse la propiedad, como se ha hecho.
Para qué esta reforma. Ahora ya es posible alquilar por períodos
de duración pactada (no prórroga forzosa), con rentas libres...
Más datos, Más datos, Más datos .... Necesitamos disponer de más
información. Genérese, que no es tan costosa.
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INTERCALAR Yo he sido inquilino en mi juventud y casero (de
pequeña monta) ahora. No tenía problema en invertir para mejorar
la casa cuando contemplé que pasaría una larga temporada en la
vivienda [me apropiaría de la mayor parte -suficiente en todo
caso- de los beneficios que acarrearían los costosos gastos de
reforma]. Las pegas las solía poner el arrendador, que
inicialmente no me autorizaba -en ejercicio de sus derechos- a
realizar la obra de mejora para ver si así me marchaba, dejaba
libre la casa y la alquilaba a precios superiores (con cláusula
de revisión). Como casero ahora, el problema radica en los
temores sobre lo difícil que resulte hacer que se vaya el
inquilino que no quiera irse o exigir que me mague el que no
quiera pagar, obligándome a un pleito, a perder meses de
alquiler, a posibles destrozos... Pero el problema de nuevo tiene
solución en otra sede: mejora del sistema judicial.
CÍNICO EUROPEO: la mejor forma de destruir una ciudad, aparte de
un bombardeo, es el control de los alquileres
REFERENCIAS
TUCKER, periodista, artículos citados en Stiglitz p 151-53
Referencias citadas en Samuelson (p 509, etc supra)
DAN's cap 9 efectos de controles en mercados competitivos;
housing supply p 277-8....
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ALQUILER DE VIVIENDAS
1- DURACIÓN MÍNIMA
2- RÉGIMEN TRANSITORIO
*REDUCCIÓN DE LA DURACIÓN (SUBROGACIÓN)
*ACTUALIZACIÓN DE RENTAS (con opción a no actualizar,
resolviendo el contrato)
3- ASPECTOS PROCESALES
*JPI DEL LUGAR DEL INMUEBLE
*COGNICIÓN (salvo desahucio)
*ENERVACIÓN LIMITADA (en desahucio)
*ACCESO A CASACIÓN
ALQUILER DE LOCALES Y AFINES
- NO HAY DURACIÓN MÍNIMA NI REDISTRIBUCIONES ANÁLOGAS O
VINCULADAS: CONDICIONES DE MERCADO.
- EL RÉGIMEN TRANSITORIO ES MÁS DRÁSTICO
*REDUCCIÓN DE LA DURACIÓN (SUBROGACIÓN)
*ACTUALIZACIÓN DE RENTAS (con opción a no actualizar,
resolviendo el contrato)
- ASPECTOS PROCESALES: COMO EN VIVIENDA
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