caso practico 82-96

CASO PRACTICO Nº 82
CONSULTA
Leyendo la Memoria 1995 de la Asociación, que acabo de recibir, me surgen
algunas preguntas que paso a exponer, con el ruego de que sean consideradas por la
comisión correspondiente y me expongan sus opiniones al respecto.
Cuestión 1ª. Desglose del valor de Construcción entre Edificio y Terreno.
Observo que AECA en su estimación del Solar considera 812.386 (2%), del valor
total de Edificios 40.619.308, con lo que la base para amortizar (40.619.308 – 812.386),
supone el 98%.
En la práctica profesional, según criterio contrastado y compartido con otros colegas
se viene considerando de un 15% a un 20% del valor del edificio, el que corresponde al
suelo, en aquellos casos en que no viene desglosado en escritura, que viene a ser lo
habitual en segundas y posteriores transmisiones.
Me gustaría conocer el criterio y procedimiento a seguir para determinar el desglose
plantado, así como el soporte documental preciso para respaldar documentalmente dicha
valoración, incluso frente a posibles discrepancias que pudieran surgir con terceros
(auditores, hacienda, accionistas...).
Cuestión 2ª. Porcentaje de amortización de Edificios administrativos usados (salvo
valor del suelo).
En AECA se aplica el 4% que considero será el doble del coeficiente máximo de las
tablas de Hacienda, en razón de que se trata de un edificio usado, en cuyo caso el
Reglamento del Impuesto de Sociedades, hoy derogado, en su artículo 61, permitía aplicar
hasta el doble del coeficiente de tablas.
A partir del ejercicio de 1996, qué criterio habrá de seguirse en la amortización de
este tipo de bienes a los que se les venía aplicando el doble del coeficiente de tablas por ser
usados, teniendo en cuenta que la legislación fiscal vigente en estos momentos, no
contempla explícitamente este caso. Yo en principio me inclinaría por seguir con el criterio
de duplicar el coeficiente de las tablas, pero me interesa disponer de un respaldo jurídico en
que basarme. ¿Sería interesante o necesario presentar en Hacienda un Plan de
amortización para que te lo aprueben?.
SOLUCIÓN
Cuestión 1ª.
AECA ha estimado como valor del suelo, asociado a las plantas-propiedad de la misma, un
2 % sobre el valor total. Este pequeño porcentaje se debe a que más o menos el 80% de
dicho valor total ha sido originado por obras de reforma (levantamiento de nuevas paredes y
supresión de las viejas, nuevas instalaciones de agua, calefacción, electricidad, cambio de
cerrajería de puertas y ventanas, etc.), así como otras obras de acondicionamiento de los
despachos y salones.
AECA adquirió las plantas totalmente inhabitables y sin haberse utilizado durante bastante
tiempo ( el edificio debe tener una antigüedad de 100 años, aproximadamente).
Cuestion 2ª.
En principio, el criterio que ha de emplearse para el cálculo de las amortizaciones es el que
se derive de la auténtica causa de depreciación del activo. Si como consecuencia de ello, se
considera razonable tomar como cuota la amortización lineal el 4% o 25 años de vida útil
(sabiendo que la mayor parte del valor de edificios se corresponde con instalaciones, y
reformas), éste es el que prevalece.
El único respaldo jurídico para basarse se encuentra en la correcta ampliación de principios
y normas de contabilidad generalmente aceptados otra cuestión es si fiscalmente se admite
como gasto dicho importe en concepto de amortización. Se ha creído que, por término
medio, en 25 años se renuevan todas las obras realizadas.
Desde el punto de vista fiscal, habrá que esperar a la promulgación del nuevo Reglamento
del Impuesto sobre Sociedades por si se pronuncia de igual modo que el anterior acerca de
los elementos usados.
Si así no fuese y por prudencia, se solicitará un plan de amortización de tales edificios,
manteniendo los mismos criterios que venía empleando a lo largo de la vida útil restante.