FACTORES A TENER EN CUENTA EN LA CREACION DE UNA

FACTORES A TENER EN CUENTA EN LA CREACION DE UNA
EMPRESA INMOBILIARIA ORIENTADA A LA COMPRA VENTA DE
INMUEBLES EN REMATES JUDICIALES.
JAIME AUGUSTO PORRAS APARICIO
UNIVERSIDAD DE LA SABANA
INSTITUTO DE POSGRADOS
ESPECIALIZACION EN GERENCIA ESTRATEGICA
CHIA, ENERO DE 2007
A mi esposa Vilma,
a mis hijos Daniel y Sebastián,
a la memoria de mis padres Estrella
y Antonio.
2
AGRADECIMIENTO
Quiero agradecer al Instituto de Especializaciones de la Universidad de la
Sabana por los aportes a mi formación durante la especialización, yo soy un
ingeniero y me desempeño como Gerente de Operaciones e Ingeniería de una
compañía de tecnología, mi vida profesional ha girado siempre en el área de
tecnología, gracias a las enseñanzas aprendidas durante la especialización de
Gerencia Estratégica, y en especial a materias de la línea de planeación
estratégica y las del área financiera me hicieron cambiar mi forma de pensar,
me permitieron romper paradigmas de pensar vivir solo como empleado en esta
área y vislumbrar la posibilidad de crear empresa. Es así como durante los
periodos tercero y cuarto de la especialización estuve enfocado a investigar en
las materias anteriormente mencionadas para la creación de una empresa, la
cual fuera viable, rentable y sostenible en el tiempo; el fruto de esta investigación
es el proyecto que presento, e igualmente una empresa que estoy en proceso de
constitución.
.
3
CONTENIDO
Pag.
INTRODUCCION.
7
1.0
ASPECTOS RELEVANTES DEL ANTEPROYECTO
9
1.1
JUSTIFICACION.
9
1.2
OBJETIVOS.
10
1.2.1 Objetivos generales
10
1.2.2 Objetivos específicos
10
1.3
11
MARCO TEORICO.
1.3.1 Antecedentes.
11
1.3.2 Mercado inmobiliario de remates
12
1.4
METODOLOGIA.
13
2.0
ASPECTOS DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN LA
CIUDAD DE BOGOTA
2.1
14
EVALUACION DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN LA
CIUDAD DE BOGOTÁ.
2.2
14
COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE
REMATES EN LA CIUDAD DE BOGOTA.
3.0
17
CREACION DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA PARA LA
COMERCIALIZACION DE INMUEBLES EN REMATE.
21
3.1
DEFINICION DEL OBJETIVO DEL NEGOCIO.
21
3.2
SELECCION DEL TIPO DE COMPAÑIA.
22
3.3
PLANEACION ESTRATEGICA.
24
4
3.3.1 Visión.
24
3.3.2 Misión.
24
3.3.3 Objetivos a corto y largo plazo.
24
3.3.4
Estrategias.
25
3.3.4.1 De producto
25
3.3.4.2 De mercadeo
26
3.3.4.3 De administración
27
3.4
PLAN FINANCIERO.
28
3.4.1
Fuentes de financiación.
28
3.4.2
Datos para el análisis financiero
29
3.4.3
Cuenta de resultados.
31
3.4.4
Proyecciones de flujo de Caja
32
3.4.5
Balance.
33
3.4.6
Valor presente neto y TIR.
33
3.5
PROCESOS DEL REMATE DE BIENES INMUEBLES.
34
3.5.1
Aspectos Administrativos.
34
3.5.2
Aspectos legales.
35
3.6
REMODELACION DE BIENES INMUEBLES.
36
3.7
COMERCIALIZACION.
37
3.8
ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA.
39
4.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
41
5.
BIBLIOGRAFIA.
43
6.
ANEXOS.
44
6.1
Pro forma escritura de constitución de una sociedad limitada
44
5
LISTA DE FIGURAS
Pag.
Figura 1. Crecimiento mercado inmobiliario.
15
Figura 2. Registro de venta de viviendas en Bogotá
16
Figura 3. Tasas de préstamos hipotecarios
17
Figura 4. Registro de embargos de viviendas en Bogotá
18
Figura 5. Registro de remates de vivienda en Bogotá
19
6
INTRODUCCION.
En este trabajo de grado se investiga la viabilidad de realizar una empresa en el
sector inmobiliario en el nicho de remates judiciales, esta es una actividad que
generalmente es realizada por personas naturales en una forma informal, a lo
largo de este proyecto se demuestra como se puede realizar en una forma
organizada, a través de una empresa cuyo objeto social sea la adquisición de
bienes
inmuebles
en
remates
judiciales,
su
adecuación
y
posterior
comercialización.
En el capítulo uno se presenta los aspectos relevantes del anteproyecto en
donde se definen los objetivos generales y específicos de este proyecto de
grado.
En el capítulo dos se investigó como es el mercado inmobiliario en la ciudad de
Bogotá, su crecimiento, su sostenibilidad y el comportamiento del mercado de
los remates en esta ciudad.
En el capítulo tres se investigan y desarrollan los aspectos para la creación de la
empresa propuesta como son: selección del tipo de compañía, planeación
estratégica de la compañía en cuanto a la visión, misión, objetivos a corto y largo
plazo, las estrategias en cuanto a producto y mercadeo.
Se elabora el plan
financiero para los tres primeros años, el cual muestra las cuentas de resultados,
7
proyecciones de flujo de caja, balances y valor presente neto, este plan
financiero demuestra la viabilidad y sostenibilidad de la empresa.
En este
capítulo igualmente se describe el proceso de adjudicación de remates judiciales
y los aspectos legales inherentes a este proceso. Se propone una estructura
eficiente en el área administrativa y de mercado para la empresa.
El capítulo cuarto es dedicado a las conclusiones y recomendaciones sobre el
proyecto de creación de la empresa en mención.
8
1.0
ASPECTOS RELEVANTES DEL ANTEPROYECTO
1.1
JUSTIFICACIÓN.
Las estadísticas muestran que el empleo informal sigue creciendo y el año 2005
llegó al 34%, por lo cual el “crear empresa” es una forma de afrontar este
fenómeno del empleo informal y contribuye con la creación de algunos empleos
formales.
En este trabajo de grado se presenta la elaboración de un plan de negocios para
la creación e inicio de operación de una empresa inmobiliaria enfocada en el
nicho de los remates judiciales.
Se ha escogido este sector ya que después de la crisis de la construcción
durante los años 1998 al 2002 la actividad de la construcción ha tenido un
crecimiento sostenido y es así como en el año 2005 fue del 12,6% frente al año
anterior. A este crecimiento sostenido ahora se suma la reducción de las tasas
de interés bancario para el crédito de vivienda nueva o usada, las cuales
actualmente en promedio son del 12% efectivo anual, lo cual hace que este
sector sea aún mas dinámico.
En adición a la oferta de bienes nuevos, se tiene una actividad de adquisición de
bienes en remate provenientes de tres fuentes: mediante remates originados por
9
procesos judiciales, una segunda, por bienes recibidos en dación de pago por
las entidades financieras y por remates realizados por algunos constructores.
En este trabajo se investigan los diferentes aspectos como definir estrategias del
negocio, mercado actual, análisis financiero para mostrar la viabilidad del
negoció y los aspectos legales.
1.2 OBJETIVOS.
1.2.1. Objetivo general.
Elaborar un plan de negocios para la creación e inicio de operación de una
empresa inmobiliaria orientada a la comercialización de bienes inmuebles
adquiridos en remates, incluyendo su remodelación.
1.2.2. Objetivos específicos.
1.
Definir el objetivo del negocio, el plan estratégico y las características
organizacionales para el desarrollo del negocio.
2.
Realizar un análisis del mercado actual en términos de la oferta de bienes
inmuebles en remates y el crecimiento de la demanda del sector
inmobiliario.
3.
Identificar los aspectos legales y procedimientos administrativos para la
compra, saneamiento y venta de los inmuebles.
10
4.
Elaborar el plan financiero, determinar las fuentes de financiamiento, la
evaluación del proyecto y la determinación de la rentabilidad.
5.
1.3
Identificar la documentación necesaria para la constitución de la empresa.
MARCO TEORICO.
1.3.1 Antecedentes
Después de la crisis del sector de la construcción del año 1998 al 2002 la
actividad de bienes inmuebles ha tenido un crecimiento sostenido, y es así como
en el año 2005 se tuvo en la construcción un crecimiento del 12,6%. A este
crecimiento sostenido, se suma la reducción de las tasas de interés hipotecario,
y es así como en la actualidad los préstamos en promedio son del 12% anual, lo
que hace que este sector sea aun más dinámico.
En la actualidad la mayoría de las empresas inmobiliarias en Bogotá están
dedicadas a actividades de arrendamientos de inmuebles, así como a la
intermediación de compra venta de inmuebles usados y a la comercialización de
proyectos de vivienda nueva, pero no especializadas a compraventa de bienes
en remate
11
1.3.2 Mercado inmobiliario de remates.
Lo que se propone en este proyecto es la creación de una empresa inmobiliaria
orientada a la compra de vivienda en remate, remodelación de las mismas y su
comercialización posterior.
La adquisición de una vivienda en un remate judicial tiene un una etapa jurídica,
primero el proceso de escrituración a partir de las sentencias judiciales
respectivas y luego el proceso de obtener el dominio del inmueble adquirido, que
en algunos casos se requiere de un proceso judicial de lanzamiento. Por esta
razón en este tipo de negocios se requiere de una buena asesoría en aspectos
legales, ya que este tipo de diligencia ante los juzgados solo puede ser
desarrollada por profesionales del derecho.
Normalmente los inmuebles de remate judicial no son recibidos en buenas
condiciones por lo que se requiere realizar adecuaciones para su venta a un
precio razonable. Por esta razón se debe realizar un análisis del predio a
comprar, para evaluar y proyectar la posible inversión en la restauración.
La evaluación financiera de la empresa y de cada proyecto es bien importante ya
que de acuerdo a lo mencionado anteriormente, un proceso desde la fecha de
remate hasta la venta del inmueble puede tomar de tres a seis meses, por lo
cual el flujo de caja y los recursos de inversión deben ser analizados con sumo
cuidado; de lo contrario, una carga financiera excesiva puede hacer inviable la
empresa. Igualmente, la mayor parte de la mano de obra requerida en este
12
negocio será por outsoursing, esto para tener los mínimos costos fijos posibles y
que la mayoría sean variables para que estén siempre asociados a cada
proyecto.
Lo atractivo de este tipo de negocio es que el valor de los bienes rematados son
con base en los avalúos catastrales y normalmente este avalúo esta entre el
50% y 70% del avalúo comercial. La base del remate es normalmente del 70%
del avalúo catastral.
1.4
METODOLOGIA.
Lo primero es definir el tipo de compañía a constituir de acuerdo con el número
de socios, capital y responsabilidad que se quiera tener, de acuerdo con lo
establecido en el código de comercio Colombiano.
Investigar y analizar el mercado con base en la oferta de inmuebles en remate
en la ciudad de Bogotá, se realizará con base en los datos suministrados por lo
juzgados, y el comportamiento de la demanda de inmuebles, que se hará con
base en los datos del DANE, Camacol y otros organismos del sector inmobiliario.
Investigar los procesos legales en cada uno de los tipos de remates, los
judiciales y los remates de los inmuebles dados en dación de pago a las
entidades financieras.
13
Elaboración de un plan de negocios para analizar la viabilidad de la compañía,
mediante un análisis financiero completo de acuerdo con las metodologías para
este tipo de negocios.
Las fuentes de datos para el desarrollo de este proyecto son: el DANE,
CAMACOL, ASOLONJAS, FEDELONJAS, ASOBANCARIA, la Cámara de
Comercio de Bogotá Juzgados civiles de Bogotá.
14
2.0
ASPECTOS DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE
BOGOTA.
2.1
EVALUACION DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE
BOGOTA.
Después de la crisis de la construcción
del año 1998 al 2002 el sector
inmobiliario ha tenido una dinámica y crecimiento sostenido como se muestra en
la figura No. 1, y es así como en el año 2005 tuvo un crecimiento del 5.3% y esta
participando con un 3.5% del PIB, lo cual significa que las inversiones en el
sector inmobiliario tiene un estabilidad a mediano y largo plazo.
Figura 1. Crecimiento mercado inmobiliario.
15
El mercado de transacciones inmobiliarias igualmente han tenido un crecimiento
sostenido, desde el año 2002, en el año 2005 se realizaron en la ciudad de
Bogotá 129.311 registros de vivienda entre nueva y usada, esta tendencia se
mantiene, lo que garantiza que el sector inmobiliario sea un sector dinámico y
ofrece oportunidades de negocios.
Registro de venta de viviendas en Bogotá
135.000
Unidades
130.000
128.959
125.000
120.000
115.000
110.000
129.311
126.065
114.163
105.000
2002
2003
2004
2.005
Año
Figura No. 2 Registro de venta de viviendas en Bogotá
La actividad inmobiliaria se ve favorecida igualmente por la baja de las tasas de
intereses hipotecarios desde el primer semestre de 2006, los cuales están en
promedio en el 12% efectivo anual, y adicionalmente con la figura de leasing
habitacional, el cual en algunos casos tiene intereses efectivos anuales del 10%,
lo anterior hace que invertir en finca raíz sea rentable. Algunas de las tasas que
ofrecen algunas entidades financieras son:
16
Entidad Financiera
Crédito Hipotecario
Crédito hipotecario
Pesos
UVR
Davivienda
12.68%
7.5% + UVR
Avvillas
11.90%
7.4% + UVR
BBVA
12.50%
7.8% + UVR
Colpatria
12.68%
7.8% + UVR
Bancafe
11.75%
7.0% + UVR
Figura No. 3. Tasas de préstamos hipotecarios
2.2
COMPORTAMIENTO DEL MERCADO INMOBILIARIO DE REMATES
EN LA CIUDAD DE BOGOTA.
Como se mencionó en el numeral anterior el sector de la vivienda es un sector
dinámico, como un producto de esta actividad dinámica de compra y venta de
viviendas aparece un mercado que son los remates. Un alto porcentaje de las
viviendas son adquiridas con créditos hipotecarios, debido a la crisis de empleo
varios de estos créditos entran en cartera morosa, algunas de estas son
devueltas a las entidades financieras en “dación de pago” de la deuda y otros
créditos son cobrados mediante proceso judicial y el cual termina en un remate
judicial del inmueble. En la siguiente gráfica vemos el comportamiento de los
embargos sobre bienes raíces que han sido registrados en la oficina de registro
y notariado de la ciudad de Bogotá. Aunque el 2004 y 2005 han decrecido, en el
17
2005 existen 34.746 registros de embargos. Desde el 2005 la economía del país
ha crecido, por lo cual crecerá el número de créditos hipotecarios, y por
diferentes motivos un porcentaje de estos créditos no será cancelado, se prevé
que esta cantidad permanecerá constante en los siguientes años.
Registro de Embargos de viviendas en Bogotá
50.000
46.369
Unidades
40.000
45.079
38.733
34.746
30.000
20.000
10.000
0
2002
2003
2004
2.005
Años
Figura No. 4. Registro de embargos de viviendas en Bogotá
En la figura No. 5 podemos apreciar el volumen de remates judiciales de
vivienda que han sido registrados en la oficina de notariado y registro de la
ciudad de Bogota. Vemos que durante los años 2002, 2003 y 2004 permanece
casi constante y en el 2005 crece hasta tener 4984 registros de remates
judiciales en la ciudad de Bogotá.
18
Unidades
Registro de remates de viviendas en Bogotá
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
4.984
2.761
2002
2.603
2.676
2003
Año
2004
2.005
Figura No. 5. Registro de remates de vivienda en Bogotá
Otra fuente de remates son las viviendas dadas en dación de pago a las
entidades financieras, las cuales posteriormente son vendidas por medio de
oferta al mejor postor (remate privado) o vendidas en las condiciones que se
encuentran a precios por debajo del mercado.
Un mercado adicional de remates pero menos representativo es el de algunos
constructores que por motivos económicos no terminan los proyectos o se les
dificulta la venta, terminan haciendo remates de estos bienes.
Podemos concluir que el mercado de viviendas por remate judicial o por remate
privado, es dinámico y ofrece oportunidades de negocio.
Desde el punto de vista de sostenibilidad del negocio, gracias a que la economía
del país ha crecido en los últimos años el mercado de viviendas en general ha
crecido al igual que los créditos hipotecarios, esto es dado por el poder
adquisitivo de la gente gracias al crecimiento económico, pero igualmente
19
siempre habrá una cantidad de créditos que nos es cancelado, por diferentes
razones, esto hace que se mantenga siempre una base de bienes en remate
judicial, como lo muestran lo desarrollado en el numeral 2.2. Otro escenario
sería que la economía no mantenga el crecimiento actual o que entrara en
recesión, obviamente esto no es deseable para el país ni para nadie, pero en
este caso para la empresa proyectada sería una oportunidad de negocio ya que
el número de créditos no pagados aumentaría, esto haría que la base de
remates judiciales aumentara y el precio disminuya, al disminuir el precio
ofertado en los remates judiciales permite que los bienes sean vendidos a menor
precio, esto haría que se puedan ofrecer bienes inmuebles a precios mucho
menores que la vivienda nueva, como hay crisis el mercado inmobiliario estaría
también en crisis, seria un mercado del menor precio, y esto hace que el
mercado de remates judiciales pueda mantenerse en épocas de crisis. Esto
hace que esta empresa sea sostenible en el tiempo.
20
3.0 CREACIÓN
DE
UNA
EMPRESA
INMOBILIARIA
PARA
LA
COMERCIALIZACIÓN DE INMUEBLES EN REMATE.
3.1 DEFINICION DEL OBJETIVO DEL NEGOCIO.
Con base en los datos vistos en el numeral 2.2 existe un mercado de inmuebles
de remate, que motiva la creación de una empresa para desarrollar la actividad
de adquisición de vivienda en remates, su remodelación y posterior
comercialización en la ciudad de Bogota.
Las viviendas serán adquiridas por remate judiciales, ya que estas son las que
permiten obtener un mejor margen de utilidad.
Se deberá reducir al máximo los costos fijos y buscar que la mayoría de costos
sean variables, para que sean imputables a cada proceso de remate, para lograr
esto, la mayoría de las actividades serán realizadas a través de outsoursing, con
esto se evitan costos ociosos.
21
3.2 SELECCIÓN DEL TIPO DE COMPAÑÍA.
Entre las diferentes posibilidades de creación de la empresa, la mejor opción es
crear una empresa de “responsabilidad limitada”. Las principales características
son:
Número de socios:
El número de socios no debe ser mayor a veinticinco. Si
durante su existencia los excede este número, en los siguientes dos meses debe
transformarse en otro tipo de sociedad o disminuir el número de socios.
Responsabilidad: En las compañías de responsabilidad limitada los socios son
responsables hasta el monto de sus aportes.
Capital Social: El capital social se pagará íntegramente al constituirse la
compañía, así como al solemnizarse cualquier aumento del mismo. El capital
estará dividido en cuotas de igual valor, cesibles en las condiciones previstas en
la ley o en los estatutos.
Razón Social: La sociedad girara bajo una denominación o razón social, en
ambos casos seguida de la palabra “Limitada” o de su abreviatura “Ltda.”, que
de no aparecer en los estatutos, hará responsable a los asociados solidaria e
ilimitadamente frente a terceros.
22
Representación de la sociedad: La representación de la sociedad y la
administración de los negocios sociales corresponden a cada uno de los socios,
estos tendrán las siguientes atribuciones:
•
Resolver sobre todo lo relativo a cesión cuotas
•
Resolver sobre el retiro y exclusión de socios
•
Ordenar las acciones que correspondan contra los administradores, el
representante legal, el revisor fiscal o cualquiera otra persona que hubiere
incumplido sus obligaciones u ocasionado daños o perjuicios a la sociedad y,
•
Elegir y remover libremente a funcionarios cuya designación le corresponda.
La junta de socios podrá delegar la representación y administración de la
sociedad en un gerente.
Junta de Socios: En la junta de socios cada socio tendrá tantos votos como
cuotas posea en la compañía.
Registro de socios: La sociedad llevará un libro de registro de socios,
registrando en la cámara de comercio.
Cesión de cuotas: los socios tendrán derecho a ceder sus cuotas, esto
implicará una reforma estatutaria.
23
3.3
PLANEACION ESTRATEGICA.
3.3.1 Visión.
Ser reconocida como la empresa inmobiliaria líder en el manejo de bienes
inmuebles en remates judiciales, que ofrece viviendas a los mejores precios del
mercado.
3.3.2 Misión.
Ser una empresa líder en el mercado inmobiliario en el sector de remates,
ofreciendo excelentes viviendas remodeladas a los clientes, dando bienestar a
los empleados y rentabilidad a los accionistas.
3.3.3 Objetivos a corto y largo plazo.
Corto plazo.
Los objetivos a corto plazo son:
•
Crear una estructura funcional con la mayoría de costos variables.
•
Crear una base de datos de los bienes inmuebles en remate.
•
Seleccionar contratistas eficientes para la remodelación de los bienes
inmuebles.
•
Seleccionar los medios apropiados para el mercadeo de los bienes
inmuebles.
24
Largo Plazo.
Los objetivos a largo plazo son:
•
Crear una metodología para la selección de los inmuebles en remate.
•
Tener un flujo de caja positivo, evitando así gastos financieros.
•
Establecer un stock y rotación adecuada de los bienes inmuebles para
optimizar los recursos financieros.
3.3.4
Estrategias.
3.3.4.1 De producto.
El éxito de la empresa esta en tener una alta rotación de los bienes adquiridos
en remates judiciales en la ciudad de Bogotá. Para esto se requiere una
cuidadosa selección de de bienes raíces a adquirir en remates, que sea fácil su
posterior venta. Inicialmente nos enfocaremos en bienes raíces de estrato 3, 4 y
5 ya que los estratos 1 y 2 son subsidiados y en el estrato 6 el movimiento de
remates es bajo. Igualmente se debe definir el tipo de producto inmobiliario, si se
orienta a mercados de inmuebles comerciales como locales y oficinas, o al
segmento de la vivienda. En este proyecto enfocamos la empresa al segmento
de la vivienda es decir casas y apartamentos.
Se debe crear una base de datos de todos los remates judiciales para
seleccionar las mejores opciones.
25
Los bienes serán adecuados y remodelados de tal forma que se tenga una
calidad de apariencia como apartamentos nuevos y utilizando elementos de
calidad, facilitando así su posterior comercialización.
En el proceso de adecuación, se utilizaran los materiales de mampostería y
elementos de decoración que se estén utilizando en el momento.
Para una
adecuada
remodelación optimizando
costos,
se
utilizará la
subcontratación para la adecuación y remodelación de los apartamentos.
3.3.4.2
De mercadeo
Se debe realizar una segmentación del mercado objetivo, el cual como se
menciono es el de vivienda en los estratos 3,4 y 5 .
Se debe realizar un estudio de mercado del valor del metro cuadrado del valor
de las viviendas nuevas y usadas de cada sector, en el caso del mercado de
viviendas usadas se debe segmentar por años de construcción: de 1 a 10 años,
de 10 a 20 años y más de 20 años. Esto se realizara utilizando las revistas
especializadas, haciendo sondeo directo en cada uno de los sectores y mediante
avisos clasificados.
Para la publicidad de los inmuebles a vender se utilizará la publicación en los
avisos clasificados en un periódico de alta circulación.
26
Diseñar una pagina Web el donde se promocionen los apartamentos. Esta
página debe ser amigable e impactar a los usuarios que ingresen a ella, e invite
a explorar los diferentes apartamentos.
Realizar contactos con entidades financieras, para ayudar a agilizar la solicitud
de créditos hipotecarios, para los futuros clientes.
El área de ventas será con base a comisiones sobre el precio de venta,
utilizando vendedores tipo free-lance.
3.3.4.3 De administración
Se debe tener una organización bastante ligera, en donde la mayoría de los
costos sean variables y tener los mínimos costos fijos. Para esto la mayoría de
las actividades deben ser realizadas por outsoursing. Igualmente cada costo
será asociado a cada proyecto (adquisición y venta de cada inmueble).
Los salarios serán en una parte fija y una variable de acuerdo a la rentabilidad
de cada proyecto.
27
3.4
PLAN FINANCIERO.
3.4.1 FUENTES DE FINANCIACIÓN.
Se tendrán tres fuentes de financiación:
•
Aporte de los socios.
•
Préstamos a largo plazo de los socios
•
Préstamos de entidades financieras
28
3.4.2 DATOS PARA EL ANALISIS FINANCIERO.
Para el análisis financiero se asumen los siguientes datos:
DESCRIPCION
VALOR
Activos
$30.000.000
Tiempo de depreciación (meses)
36
Tasa de financiación
(EA)
18%
Tasa de descuento
(EA)
20%
Utilidad operacional primer año
15%
Utilidad operacional segundo año
20%
Publicidad mensual
$5.000.000
Costo administración mensual
$15.000.000
Inflación primer y segundo año
5%
Inflación tercer año
4%
Arriendo
$1.000.000
Impuesto de renta
38.5%
29
ESTUDIO DE MERCADO
Año
Remates judiciales
(demanda)
2005
4.984
2004
2.603
2003
2.676
2002
2.761
PROYECCION DE MERCADO
Año
Remates judiciales
(demanda)
2009
2.800
2008
2.750
2007
2.700
PROYECCION DE ADJUDICACION DE REMATES
Año
Remates judiciales (ventas)
2009
39
2008
33
2007
27
DISTRIBUCION DE ADJUDICACIONES DE REMATE PRIMER AÑO
MES
Remates adjudicados
MES
Remates adjudicados
1
5%
7
10%
2
7%
8
10%
3
7%
9
10%
4
10%
10
7%
5
10%
11
7%
6
10%
12
7%
5
5%
11
15%
6
10%
12
10%
DISTRIBUCION DE ADJUDICACIONES DE REMATES
DESPUES DEL SEGUNDO AÑO
MES
Remates adjudicados
1
5%
2 – 11
9%
12
5%
DISTRIBUCION DE VENTAS PRIMER AÑO
MES
Venta bienes raíces
MES
Venta bienes raíces
1
0%
7
10%
2
0%
8
10%
3
0%
9
10%
DISTRIBUCION DE VENTAS DESPUES DEL SEGUNDO AÑO
AÑO
MES
1–2
3 – 10
11 - 12
Venta bienes raíces
5%
10%
5%
30
4
0%
10
10%
3.4.3 Cuenta de resultados
ESTADO DE RESULTADOS
2.007
2.008
2.009
INGRESOS
Aportes
0
Ventas productos A y B
2.550.204.000
3.995.937.000
4.696.356.000
Total ingresos
2.550.204.000
3.995.937.000
4.696.356.000
0
248.535.000
248.535.000
1.987.335.000
2.656.500.000
3.155.600.000
Gastos de venta
173.880.000
265.650.000
315.560.000
Inventario final
248.535.000
248.535.000
248.535.000
1.912.680.000
2.922.150.000
3.471.160.000
UTILIDAD BRUTA
637.524.000
1.073.787.000
1.225.196.000
Costos fijos
245.000.000
264.600.000
275.940.000
Depreciación
10.000.000
10.000.000
10.000.000
Costo fijo total
255.000.000
274.600.000
285.940.000
UTILIDAD OPERACIONAL
382.524.000
799.187.000
939.256.000
10.943.214
0
0
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
371.580.786
799.187.000
939.256.000
Impuestos (38,5%)
143.058.603
307.686.995
361.613.560
UTILIDAD NETA
228.522.183
491.500.005
577.642.440
Inventario inicial
Compras
Total costo de venta
Intereses
31
3.4.4
Proyecciones de flujo de Caja.
Al realizar el flujo de caja, se encuentra que el capital inicial es de
$500.000.000 como aporte de los socios.
FLUJO DE CAJA
0
2.007
2.008
2.009
Ingresos
K Social
500.000.000
Ingresos de contado
2.550.204.000
3.995.937.000
4.696.356.000
420.515.550
0
0
0
0
0
0
2.550.204.000
3.995.937.000
4.696.356.000
420.515.550
1.987.335.000
2.656.500.000
3.155.600.000
36.855.000
173.880.000
265.650.000
315.560.000
28.255.500
Costo Fijo
245.000.000
264.600.000
275.940.000
Pago Deuda
0
0
0
10.943.214
0
0
143.058.603
307.686.995
361.613.560
Ingresos por ventas crédito
CxC año anterior
Préstamo bancario
Total Ingresos
0
500.000.000
Egresos
Activos
30.000.000
Costo variable adjudicaciones remate
Costo variable comisión venta
Pago cuentas proveedores año anterior
Costos financieros
Impuestos
Total Egresos
30.000.000
2.417.158.214
3.329.808.603
4.054.786.995
426.724.060
Ingresos – Egresos
470.000.000
133.045.786
666.128.397
641.569.005
-6.208.510
CAJA
470.000.000
603.045.786
1.269.174.183
1.910.743.188
1.904.534.678
Como se observa a partir del primer año ya se tiene un flujo de caja positivo, lo
cual permite realizar inversiones adicionales a las proyectadas.
32
3.4.5
Balance
BALANCE GENERAL
2.007
2.008
2.009
ACTIVOS
Caja y bancos
Inventarios
603.045.786
248.535.000
0
1.269.174.183
248.535.000
1.910.743.188
248.535.000
Cuentas por cobrar
Activos fijos
Depreciación acumulable
TOTAL ACTIVOS
0
30.000.000
-10.000.000
871.580.786
0
30.000.000
-20.000.000
1.527.709.183
0
30.000.000
-30.000.000
2.159.278.188
Impuestos por pagar
Proveedores
Prestamos largo plazo
Total pasivos
143.058.603
0
0
143.058.603
307.686.995
0
0
307.686.995
361.613.560
0
0
361.613.560
Capital social
Utilidad Neta
Utilidad acumulada
Total pasivo + Patrimonio
500.000.000
228.522.183
500.000.000
491.500.005
228.522.183
1.527.709.183
500.000.000
577.642.440
720.022.188
2.159.278.188
Pasivos + Patrimonio
871.580.786
3.4.6 Valor Presente Neto y TIR.
VALOR PRESENTE NETO
Valor Presente Neto
463.383.115
TIR
Tasa Interna de Retorno
36%
33
Como se puede observar, el valor presente neto al cabo de tres años de
operación es de $463.383.115 y se tiene una tasa interna de retorno del 36%, lo
que lo hace un negocio bastante rentable.
3.5.
PROCESOS
DE
LOS
REMATES
JUDICIALES
DE
BIENES
INMUEBLES.
3.5.1 Aspectos administrativos.
Los siguientes son los procesos de los remates judiciales:
1.
Seleccionar el bien inmueble a rematar.
2.
Depósito por el 40% del valor base del remate. Mediante la constitución de
un título judicial en cualquier oficina del banco Agrario.
3.
Asistir puntualmente al sitio fijado para el remate y a la hora indicada.
4.
Subastar de acuerdo a la suma analizada previamente, llegando a un
máximo de acuerdo a las condiciones del bien inmueble.
5.
En caso de ser favorecido, se tienen tres días hábiles para cancelar el
saldo de la adjudicación. Igualmente se debe consignar el 3% del valor del
remate a con destino al Consejo Superior de la Judicatura.
6.
Dentro de los tres días hábiles siguientes a la diligencia de remate, se
deben presentar a la oficina que efectuó el remate los siguientes
documentos:
•
Original y copia de los títulos Judiciales
34
•
Originales de los formularios del impuesto predial del inmueble, pagados
por quien se le adjudico el remate.
7.
•
Originales de los recibos de pago del impuesto de Valorización.
•
Copia del pago correspondiente al 3% del valor de la adjudicación.
El abogado de la oficina que efectuó el remate radicará en el juzgado al
cuarto día hábil siguiente a la fecha de la diligencia, los documentos
aportados por el adjudicatario junto con acta de la diligencia de remate y
demás documentos que exige el ordenamiento legal vigente.
8.
Una vez el juez apruebe el remate, se debe solicitar al juzgado lo siguiente:
•
Sentencia que ordeno rematar el inmueble.
•
Acta de remate y auto probatorio de la misma.
•
Oficio dirigido al notario publico que corresponda, ordenándole la
cancelación de los gravámenes prendarios, hipotecarios o cualquier
limitación de dominio que afecten al bien que le fue adjudicado.
•
Oficio dirigido al registrador de Instrumentos Públicos ordenándole
registrar el desembargo, la cancelación del gravamen hipotecario y
comunicándole a quien fue adjudicado el inmueble.
•
9.
Oficio dirigido al secuestre ordenándole la entrega del inmueble.
Una vez el juzgado entregue los documentos mencionados en el numeral
anterior, se debe realizar el pago de impuesto de beneficencia y realizar el
registro en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
10.
La copia del acta de remate y del auto probatorio se inscribirá y
protocolizará en cualquiera de las notarías del lugar del proceso.
11. Entregar al secuestre el oficio en donde se ordena la entrega del inmueble
al adjudicatario del remate.
35
3.5.2 Aspectos legales.
La subasta pública que se realiza a través de una oficina de remates judiciales
es una diligencia meramente administrativa, por lo tanto, la adjudicación de los
bienes objetos de remate se someterá
a los parámetros que para la venta
forzosa de bienes establece el Código Civil. La entrega material de los bienes
adjudicados debe ser gestionada directamente ante el juzgado comitente.
Las oficinas de remates judiciales no responden por los vicios o daños ocultos
de los bienes rematados. No se ofrece garantía sobre los materiales y elementos
de los bienes, se rematan en el sitio y como se encuentran y como los han
apreciado. Por lo cual es importante un estudio previo sobre deudas de
administración, valorización, servicios públicos, etc.
Como se menciono anteriormente se debe solicitar la restitución del inmueble al
secuestre, este tiene tres días hábiles, si no es posible, se debe solicitar la
restitución mediante proceso judicial. Este proceso puede tomar algunos meses.
3.6
REMODELACIÓN DE BIENES INMUEBLES.
Las oficinas de remates judiciales no son responsables del estado en que son
entregados los bienes inmuebles, por lo que normalmente estos bienes
inmuebles requieren adecuación para ser comercializados a precios del
mercado.
36
Cálculos preliminares muestran que se requiere inversiones entre el 5% y 20%
del valor del remate para una adecuación aceptable, dependiendo del estado en
que hayan quedado. Para efecto de los análisis financieros de este proyecto se
tomará un promedio de inversión en la remodelación del 15% del valor de la
adjudicación.
Para obtener un rendimiento óptimo de los recursos, para la adecuación de los
bienes inmueble se procederá de la siguiente manera:
•
Realizar un inventario de las adecuaciones requeridas y valorizarlo.
•
Definir un porcentaje máximo de inversión en la adecuación del inmueble,
de acuerdo con el valor de compra y del valor de mercado del inmueble.
•
Utilizar outsoursing para realizar todas las reparaciones locativas
requeridas.
•
Adquisición de materiales en almacenes de materiales de construcción de
cadena, asegurando calidad, buen precio y ahorro de horas/hombre en
adquisiciones.
3.7
COMERCIALIZACIÓN.
Segmentación.
Para la comercialización de los bienes inmuebles se recomienda:
37
Definir un nicho de los bienes a rematar y su posterior comercialización, pueden
ser: a) Bienes inmuebles comerciales tales como locales comerciales y oficinas.
b) bienes inmuebles para vivienda. Para este proyecto se toma el segmento de
muebles para vivienda, al igual que se comercializarán viviendas ubicadas en
estratos 3, 4 y 5 en la ciudad de Bogotá.
Estudio de mercado.
Realizar estudio de mercado de los precios de los bienes de acuerdo al nicho
seleccionado. Este estudio es realizado con base en: recopilación de
información
de
oferta
de
vivienda
nueva,
oferta
de
vivienda
usada,
determinación del valor del metro cuadrado de vivienda nueva y usada del
segmento seleccionado.
Este estudio se realizará con base en revistas
especializadas, información del DANE y datos de agremiaciones como
FEDELONJAS y CAMACOL, así como datos adquiridos mediante encuesta
directa y datos de los avisos clasificados de los diarios de mayor circulación en
Bogotá.
Es recomendable tener actualizado estos estudios de mercado, lo cual permitirá
tomar decisiones para adquirir las mejores viviendas en remate y una fácil
comercialización.
Promoción
La promoción de los inmuebles se realizará a través de:
38
•
Anuncios en periódicos de alta circulación.
•
Anuncios en medios especializados a través de páginas web
•
Anuncios en el inmueble.
•
La fuerza de venta será a través de outsoursing, pagando una comisión
entre el 2% y 4% de acuerdo al precio final de venta.
El tiempo de venta promedio estimado es de dos meses.
3.8
ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA.
La estructura de la empresa debe ser la más ligera en cuanto a costos fijos, se
enfoca a que la mayoría de los costos sean variables, y estos costos serán
imputables a cada uno de los proyectos que es el proceso de remate y posterior
comercialización de cada uno de los bienes.
Los procesos de remate son dispendiosos y requieren de varias actividades de
tipo legal ante los juzgados, para realizar estas actividades se requiere de los
servicios de un profesional en Derecho. Estos se contratarán por outsoursing,
pagando entre un 3% y 5% del costo de la adjudicación del remate.
La adecuación y remodelación de cada uno de los inmuebles se realizará por
outsoursing. Para esto se realizara una selección de 3 o 4 compañías
contratistas pequeñas dedicadas a este tipo de actividades de remodelación de
mampostería y pintura, tres proveedores de elementos de construcción y tres
39
compañías de elementos de accesorios de cocina y muebles. Cada compañía es
responsable por entregar cotizaciones completas de las actividades de
mampostería y pintura, con cantidades definidas, esto evita tener personal
dedicado a esta actividad.
Para manejar el área de remodelación se tendrá un Arquitecto y un auxiliar. El
Arquitecto tendrá un salario fijo y comisión sobre la utilidad de cada uno de los
inmuebles.
La contabilidad se hará en su totalidad por Outsourcing.
El área comercial tendrá un director comercial, que tendrá un salario básico y
comisión sobre la utilidad de cada uno de los bienes inmuebles. El área de
ventas será utilizando vendedores por comisión.
40
4.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
Como se analizó en la primera parte de este documento el mercado de la
vivienda ha crecido sostenidamente durante los últimos 4 años, la economía del
país igualmente se ha mantenido y las expectativas tanto del gobierno nacional
como del sector empresarial e industrial es optimista que este crecimiento se
mantendrá durante los próximos años, lo anterior permite asegurar que el sector
de la vivienda continuará siendo un sector dinámico en los siguientes años.
Igualmente se mantiene una oferta de viviendas en remate judicial.
Con base en lo anterior vemos que en la actualidad es una buena oportunidad
para la creación de una empresa inmobiliaria para la adquisición de bienes
inmuebles para vivienda en remates judiciales, su adecuación y posterior
comercialización.
Está igualmente sustentado por el análisis financiero presentado, el cual nos
permite tener una rentabilidad adecuada, e igualmente los riesgos son
moderados.
La mejor opción para el tipo de organización a formar, es una compañía de
responsabilidad limitada, en la cual cada uno de los socios responde solo hasta
el valor de sus aportes.
41
Para disminuir los riesgos, la mayoría de los costos deben ser variables, los
cuales deben ser imputados a cada adquisición.
Igualmente el plan de
adquisición de bienes inmuebles debe variar de acuerdo al flujo de ventas de los
inmuebles.
Desde el punto de vista de sostenibilidad del negocio, podemos concluir que la
economía del país ha crecido en los últimos años, por lo cual el mercado de
viviendas en general ha crecido al igual que los créditos hipotecarios, por este
crecimiento siempre se mantendrá una cantidad de crédito que no es cancelado
por diferentes razones, lo que mantendrá siempre una base de bienes en remate
judicial, como lo muestran lo desarrollado en el numeral 2.2. Otro escenario seria
que la economía entrara en recesión, obviamente esto no es deseable para el
país, pero en este caso para la empresa proyectada seria una gran oportunidad
de negocio, ya que el número de créditos no pagados aumentaría y por esto el
número de remates judiciales aumentaría y el precio disminuye. Esto hace que
esta empresa sea sostenible en el tiempo.
42
5. BIBLIOGRAFÍA.
Fred R. David, Conceptos de Administración Estratégica, Pearson education,
México, 2003.
Weston J. Fred y Copeland, Fnanzas en Administración. Thomas.
McGraw-Hill, Mexico, 2001.
ROSS,
Fundamentos
de
Finanzas
Corporativas,
Mexico, 2004
Código del Comercio, Ediciones Lito Imperio, Bogotá, 2004
Metro Cuadrado, Editorial el Tiempo, Bogotá, Junio 2006
www.dane.gov.co, Bogotá, 2006
43
McGraw-Hill,
6.
ANEXOS.
6.1 Pro forma escritura de constitución de una sociedad Limitada
COMPARECIERON
AAAA, BBBB, CCCC, DDDD, mayores de edad, domiciliados en YYYY,
identificados respectivamente con las cédulas de ciudadanía números HHHH,
IIII, JJJJ y KKKK, expedidas en XXXX, actuando en nombre propio declararon
que han convenido CONSTITUIR UNA SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD
LIMITADA, de carácter comercial, que se regirá por las disposiciones legales
pertinentes y por los siguientes ESTATUTOS:
CAPITULO I ------------ NATURALEZA, DENOMINACION, DOMICILIO,
OBJETO Y DURACION ---ARTICULO PRIMERO. NATURALEZA. La entidad tiene el carácter de
Sociedad de Responsabilidad Limitada. --------- ----------- ------------- ------------ ----------- ARTICULO SEGUNDO. DENOMINACION Y SIGLA. La sociedad se
denominará XXXXXXXXXXX LTDA. y utilizará la sigla YYYYYY LTDA
ARTICULO TERCERO. DOMICILIO. La Sociedad tiene su domicilio principal
en la ciudad de Bogotá D.C., Departamento de Cundinamarca, República de
Colombia, pero podrá crear sucursales, agencias o dependencias en otros
lugares del país o del exterior, con sujeción a las leyes vigentes. ------- ------- ----- ------- ------- ------- ------- -------- ARTICULO CUARTO. OBJETO. El objeto
social principal de la sociedad será: A-) la inversión y financiación en el sector
inmobiliario. Adquisición, administración, arrendamiento, gravámenes o
enajenación de inmuebles urbanos o rurales. B-) La realización de todo tipo de
operaciones de intermediación inmobiliaria: Prestación de servicios
inmobiliarios de Promoción, Avalúos, Titularización y en general todo lo
relacionado con la operación, administración y promoción de negocios relativos
a inmuebles propios o ajenos; promoción de proyectos inmobiliarios propios o
ajenos. Para el cabal desarrollo de su objeto social, la sociedad podrá efectuar
todos los actos, negocios y contratos que fueren convenientes o necesarios
tales como: a) Adquirir, enajenar, usufructuar, gravar, administrar, recibir o dar
en arrendamiento, cualquier clase de bienes. b) Celebrar todo tipo de contratos
relativos a inmuebles de terceros tales como: administración, corretaje,
arrendamiento, titularización de inmuebles, promoción de proyectos,
administración de propiedad horizontal, y en general cualquier contrato que
tenga relación con inmuebles ajenos. c) Celebrar contratos de ejecución de
obra, de asesoría y arrendamiento de servicios, de bienes muebles e
inmuebles, de suministro, de administración y todos aquellos que tengan
relación con el objeto social y su desarrollo. e) Tomar y dar dinero en mutuo o
en cualquier otra operación crediticia, otorgando y exigiendo las garantías del
caso cuando haya lugar a éstas. f) Adquirir los servicios, bienes de capital o de
trabajo que requiera para el logro de su objeto social, a cualquier título. g)
44
Realizar toda clase de operaciones de financiación, crédito, comprar, poseer,
vender, permutar, hipotecar, prendar, titularizar, dar y recibir a cualquier título
bienes muebles e inmuebles. h) Girar, endosar, cobrar y negociar en general
Títulos valores y cualquier otra clase de créditos.
ARTICULO QUINTO. DURACION. El término de duración de la sociedad será
100 años, y en caso de fallecimiento de los socios la sociedad continuará con
uno o más de los herederos del socio difunto, salvo voluntad en contrario, caso
en el cual, uno o más de los socios sobrevivientes tendrán derecho de adquirir
las cuotas del fallecido, por el valor comercial a la fecha de su muerte. Si no se
llegare a un acuerdo respecto del precio y condiciones de pago, serán
determinados por peritos designados por las partes. Si fueren varios los socios
que quisieren adquirir las cuotas, se distribuirán entre ellos a prorrata de las que
posean en la sociedad. ------- ------- ------- ------- ------- ------CAPITULO II ------- CAPITAL, SOCIOS, APORTES Y RESPONSABILIDAD
ARTICULO SEXTO. CAPITAL. El capital de la sociedad asciende a la suma de
MMMMM MILLONES DE PESOS ($M00.000.000.00) dividido en NNNN
mil
(N00.000.oo) cuotas o partes de interés social, de un valor nominal de NNN
pesos ($N.000.oo) cada una. ARTICULO SEPTIMO. SOCIOS. Son socios de la
sociedad: AAAA, BBBB, CCCC y DDDD ------- ---- ----- ----- ----- ----- ----- ----- ---- ----- ARTICULO OCTAVO. APORTES. Los socios han aportado y pagado la
totalidad de sus aportes, a entera satisfacción de la sociedad, por las siguientes
sumas: ----- ----- SOCIOS ------ ----- ----- ----- ----- ----- ----- -- CUOTAS ----- -----APORTES ----- ----AAAA ---------PZ --- ----- ----- -- $ ZZ.000.000.00 ---BBBB -------------PI --- ----- ----- -$ ZI.000.000.00 ---CCCC -----------PJ --- ----- ----- -$ ZJ.000.000.00----DDDD ----------------PK--- ----- ----- -$ ZK.000.000.00 ---T O T A L -----------------------------------------B00.000 --- ----- ----- -- $
SSS.000.000.00 Los socios declaran y aceptan que hacen los mencionados aportes a la
sociedad de la siguiente manera:
ARTICULO NOVENO. RESPONSABILIDAD. La responsabilidad de cada uno
de los socios, por actos sociales se extiende exclusivamente hasta la
concurrencia de sus aportes respectivos en la sociedad. ----- ----- ----- ----- ----- ---- ----- ----- ----- ----- ----CAPITULO III --------------- DIRECCION Y ADMINISTRACION -------------------ARTICULO DECIMO. JUNTA DE SOCIOS. Los aportantes constituyen la Junta
de Socios a la cual corresponde la dirección suprema de la sociedad. En
consecuencia la dirección y administración se ejercerá por a) La Junta de
Socios, b) El Gerente y c) El Subgerente. ----- ----ARTICULO DECIMO PRIMERO. REUNIONES. La junta de socios se reunirá en
forma ordinaria y extraordinaria. Se reunirá ordinariamente dentro del mes de
febrero de cada año, por convocatoria, del Gerente, hecha mediante
comunicación escrita dirigida a cada uno de los socios con quince días
calendario de anticipación. Si convocada la Junta, ésta no se reuniere o si la
convocatoria no se hiciere en la forma indicada, entonces se reunirá por
derecho propio el primer día hábil del mes de marzo. Las reuniones
45
extraordinarias tendrán lugar cuando el gerente lo juzgue conveniente o
necesario, o lo convoque cualquier número de socios que represente al menos
el cuarenta por ciento (40%) de las cuotas partes de interés social. En una y
otra reuniones habrá quórum para deliberar con la asistencia del ochenta por
ciento (80%) de la representación de las cuotas en que se halla dividido el
capital social. A su turno las decisiones requerirán el voto afirmativo del setenta
por ciento (70%) de las cuotas en que se halla dividido el capital social. Las
reuniones pueden ser presénciales o no presénciales. Cuando se trate de
reuniones no presénciales habrá reunión de Junta de Socios, cuando por
cualquier medio, los socios, sus representantes o delegados puedan deliberar y
decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum
requerido. La sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata
de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el representante legal.
Las actas de las reuniones no presénciales deberán sentarse en el libro
respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los socios
dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que concluyó la decisión. --------- ----- ----- ----- ----- ----- ----- ----- ----- ----- ----- ---ARTICULO DECIMO SEGUNDO. DERECHO DE VOTO. En las deliberaciones
de la Junta de Socios, cada uno de ellos tendrá tantos votos cuantas cuotas de
capital posea en la sociedad. -ARTICULO DECIMO TERCERO. FUNCIONES DE LA JUNTA DE SOCIOS.
Corresponde a la Junta de Socios el ejercicio de las siguientes facultades y
atribuciones: - a) Nombrar y remover libremente al Gerente y Subgerente. - b)
Aprobar o improbar en cada una de sus sesiones ordinarias las cuentas y el
balance general. –c) Decretar la distribución de utilidades o la cancelación de
perdidas y determinar la forma de pago de las mismas cuando halla lugar a ello.
–d) Considerar los informes que presente el gerente y exigir informes a
cualquier otro funcionario o empleado de la sociedad. –e) Ordenar la formación
de reservas especiales, el cambio de domicilio social, la apertura de sucursales,
agencias y dependencias, cambiar el término de duración de la sociedad, su
transformación de una o de otra especie y el cambio de su denominación,
aprobar la fusión o escisión a que hubiere lugar según el caso . –f) Reformar los
estatutos. –g) Resolver todo asunto no previsto en estos estatutos y ejercer las
demás funciones y atribuciones que legal o naturalmente le correspondan como
órgano supremo de la sociedad. h) autorizar al Gerente a realizar transacciones
comerciales por valores superiores a FFFFF millones de pesos. ----ARTICULO DECIMO CUARTO. ACTAS. De todas las reuniones,
deliberaciones y resoluciones, se dejará testimonio en un libro de actas que
serán firmadas por los socios. Este libro deberá ser registrado en la Cámara de
Comercio y foliado por ella.
CAPITULO IV ------- ----- ------- REPRESENTACION LEGAL ------- ------- ------ARTICULO DECIMO QUINTO. GERENTE. La Sociedad tendrá un Gerente,
que será reemplazado en sus faltas absolutas, temporales o accidentales, por el
Subgerente, elegidos por la Junta de Socios, para un periodo de diez (10) años
y reelegibles indefinidamente, personas en quienes los socios delegan su
facultad de representar a la sociedad y administrar los negocios sociales. En
caso de falta temporal o absoluta del Gerente, el Subgerente asumirá la
representación de la sociedad para todos los efectos legales. PARAGRAFO:
Inicialmente, para el cargo de Gerente se nombra a NNNN y para el de
Subgerente a MMMM. ------- ------- ---46
ARTICULO DECIMO SEXTO. REPRESENTANTE LEGAL. El Gerente será el
Representante Legal de la sociedad y tendrá a su cargo la inmediata dirección y
administración de los negocios sociales, correspondiéndole de manera
exclusiva el uso de la firma social. ------ARTICULO DECIMO SEPTIMO. EMPLEADOS. Todos los funcionarios y
empleados estarán subordinados al Gerente y bajo sus ordenes e inspección
inmediata. ARTICULO DECIMO OCTAVO. FACULTADES: Corresponde al
Gerente: -a) Representar a la sociedad como persona jurídica. –b) Presidir la
Junta de Socios mientras no se disponga otra cosa. –c) Convocar a la junta de
Socios a reuniones ordinarias o extraordinarias. –d) Elevar a escritura pública y
registrar la reforma de los estatutos. –e) Ejecutar y hacer ejecutar todas las
operaciones en que la sociedad haya de ocuparse y celebrar los contratos a
que hubiere lugar, todo ello sin limitación alguna en cuanto a la cuantía, pero
dentro de las limitaciones establecidas en los estatutos y las leyes, para el
debido cumplimiento y desarrollo del objeto social. –f) Dar cumplimiento a las
ordenes que le imparta la Junta de Socios.-g) Constituir apoderados judiciales,
extrajudiciales y mandatarios especiales para que obren bajo sus ordenes y
representen a la sociedad, activa o pasivamente. –h) Efectuar los
nombramientos de personal que le corresponda suscribiendo para el efecto los
respectivos contratos de trabajo o de prestación de servicios profesionales. –i)
Informar a la Junta de Socios acerca de la marcha de la sociedad. –j) Presentar
anualmente a la Junta de Socios el balance general, la cuenta de pérdidas y
ganancias, un informe sobre la marcha de los negocios sociales y los demás
documentos que señala la ley. –k) Organizar, dirigir y vigilar el desarrollo
administrativo y contable de la sociedad y mantener bajo su custodia y
responsabilidad los valores de la sociedad. –l) Llevar a cabo la liquidación de la
sociedad en caso de que la Junta de Socios no designe otro u otros
liquidadores. –m) Delegar previa aprobación de la Junta de Socios, alguna o
algunas de las funciones a él atribuidas. –n) Las demás funciones que le
delegue la Junta de Socios y las demás que le confieren los estatutos o las
leyes por la naturaleza del cargo que ejerce. ----- ----- ----- ----- ----- ----- ----- ----CAPITULO V --BALANCES, DISTRIBUCION DE UTILIDADES Y RESERVAS
ARTICULO DECIMO NOVENO. BALANCE DE GENERAL E INVENTARIOS.
El treinta y uno (31) de diciembre de cada año se cortarán las cuentas de la
sociedad, se practicará el inventario físico de los activos sociales y se formará
el balance general de los negocios durante el ejercicio; documentos que con la
discriminación de la cuenta de pérdidas y ganancias serán presentados por el
Gerente a la Junta de Socios en su sesión ordinaria siguiente. ------ ------ -----ARTICULO VIGESIMO. LIQUIDACION DE PERDIDAS Y GANANCIAS. Para
liquidar la cuenta de perdidas y ganancias y establecer la cuantía de unas y
otras, será necesario que se hayan apropiado previamente, de acuerdo con las
leyes y con las normas de contabilidad aceptadas en Colombia, las partidas
indispensables para atender el deprecio, desvalorización y garantía del
patrimonio social. Los inventarios se evaluarán según los métodos permitidos
por la legislación fiscal. ------- ------- ------- ARTICULO VIGESIMO PRIMERO.
RESERVAS. De las utilidades líquidas deducidas como se dispone en el
artículo anterior, se tomará el diez por ciento (10%) de ellas para formar la
reserva legal, hasta que ella llegue a la mitad de la cuenta del capital pagado.
La Junta de Socios debe crear o acrecentar con el saldo de las utilidades que
quedan una vez hecha la apropiación indicada, cualquier reserva especial antes
47
de decretar el pago de utilidades observando siempre las disposiciones del
artículo 155 y concordantes del código de Comercio. ------- ------- ------- --ARTICULO VIGESIMO SEGUNDO. DISTRIBUCION DE UTILIDADES. Las
utilidades se repartirán en forma proporcional a los aportes que cada socio
tenga en la sociedad. Dichas utilidades deben ser justificadas por el balance de
fin de ejercicio y aprobadas previamente por la Junta de Socios. ------- ------- ------ ------- ------- -------ARTICULO VIGESIMO TERCERO. BALANCES EXTRAORDINARIOS. LA
Junta de Socios puede ordenar en cualquier tiempo que se corten las cuentas y
se produzca un balance general extraordinario, pero las utilidades que de dicho
documento aparezcan no podrán ser distribuidas en forma alguna aunque así lo
apruebe la Junta de Socios. -------- ------ ------ ------- CAPITULO VI ------- DISOLUCION Y LIQUIDACION ------ ------- ------- ------- --ARTICULO VIGESIMO CUARTO. DISOLUCION. La sociedad se disolverá
además de las causales generales contenidas en el artículo 218 del Código de
Comercio, cuando ocurran pérdidas que reduzcan el capital por debajo del
cincuenta por ciento (50%) o cuando el número de socios exceda de veinticinco
(25) y por acuerdo de la Junta de Socios, aprobado con los requisitos exigidos
en los estatutos y debidamente solemnizados. ------- ------- ------- ------- ------ARTICULO VIGESIMO QUINTO. LIQUIDACION. Disuelta la sociedad, la
liquidación de sus negocios se llevará a cabo por uno (1) o más liquidadores
designados por la Junta de Socios, quienes tendrán dos (2) suplentes
personales cada uno y gozarán de los poderes que señalan las leyes vigentes.
Mientras la Junta no nombre liquidadores, cumplirá sus funciones y
obligaciones el último gerente de la sociedad, quien será reemplazado en sus
faltas absolutas, temporales o accidentales por el subgerente. La liquidación y
división de los haberes sociales, se harán de conformidad con las normas
legales vigentes y a la Junta de Socios corresponderá determinar los bienes
que deben conservarse para ser distribuidos en especie. ------- ------- ------- ------------- -ARTICULO VIGESIMO SEXTO. Durante el periodo de liquidación la Junta de
Socios conservará sus facultades estatutarias limitadas únicamente en cuanto
sean compatibles con el nuevo estado de la sociedad y deberá reunirse en
forma ordinaria como antes para conocer los estados de liquidación que le
deben presentar los liquidadores, confirmar el nombramiento de éstos o
revocarlo, reformar sus poderes o atribuciones, pudiendo ampliárselos pero no
limitárselos en cuanto sean legales y tomar todas las medidas que tiendan a la
pronta y oportuna clausura de la liquidación. ------ -------- -------- -------- ------- ------- -------- -------- -------- -------ARTICULO VIGESIMO SEPTIMO. CAPACIDAD JURIDICA. Disuelta la
sociedad conservará su personería jurídica, pero su capacidad quedará limitada
a la realización de aquellos actos o contratos tendientes a su liquidación. ------- ------ -------- CAPITULO VII ------ ------ DISPOSICIONES VARIAS ------- ------- ------ ------ARTICULO VIGESIMO OCTAVO. ARBITRAMENTO.
Las diferencias que
ocurrieren entre los socios por razón del contrato de sociedad, durante el
término de su duración, en el momento de la disolución o en el periodo de la
liquidación, serán sometidos a la decisión de tres (3) árbitros nombrados así:
dos (2) de común acuerdo por las partes en disputa y el tercero por la Cámara
48
de Comercio de esta ciudad. El Tribunal de Arbitramento funcionará e acuerdo
con las disposiciones legales vigentes que regulan la materia. ------- ------- ------ARTICULO VIGESIMO NOVENO. SOLEMNIZACION DE REFORMAS.
Corresponderá al Gerente solemnizar los acuerdos sobre reformas de los
estatutos que aprobará la Junta de Socios. Para la reforma derivada de la
cesión de cuotas, se estará a lo previsto por el Inciso segundo del artículo 362
del Código de Comercio. ------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- OTORGAMIENTO Y AUTORIZACION Leído el presente público instrumento
por los comparecientes y advertidos sobre la necesidad legal de inscribir su
copia en la Cámara de Comercio, lo firman en prueba de su consentimiento,
junto con el suscrito notario, quien así lo autoriza.
49