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Tipo de Resolución:
STS 720/2011
28079110012011100081
Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Madrid
1
331/2007
73/2011
Casación
XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ
Sentencia
Resumen:
DOBLE VENTA. Concepto. Buena fe: concepto; es presupuesto tanto en la venta de muebles
como en la de inmuebles. Declaración de hechos probados que acreditan la falta de buena fe de la
adquirente, en escritura pública que inscribió en el Registro de la Propiedad.
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a once de Febrero de dos mil once.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados
los recursos de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 1ª de la
Audiencia Provincial de Murcia, como consecuencia de autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado
de Primera Instancia número 1 de Mula, cuyo recurso fue preparado ante la mencionada Audiencia y en
esta alzada se personaron el Procurador D. Isacio Calleja García en nombre y representación de D. Arsenio
y el Procurador D. José Carlos Naharro Pérez en nombre y representación de Dª María Rosa ; siendo parte
recurrida el Procurador D. Leonardo Ruiz Benito, en nombre y representación de "Dolsa Obras y
Construcciones S.L."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO .- 1.- El Procurador D. Antonio Conesa Aguilar, en nombre y representación de "Dolsa
Obras y Construcciones S.L." , interpuso demanda de juicio ordinario contra D. Arsenio y Dª María Rosa y
alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara
sentencia por la que se declare: 1.- La validez y eficacia del documento privado suscrito el 24 de enero de
2.001 entre Dolsa, Obras y Construcciones, S. L., y D. Arsenio referido a las fincas propiedad de éste,
reseñadas en la escritura otorgada el 6 de octubre de 1.977 en la Notaría de Premiá de Mar, núm. de
protocolo 2.322, identificadas como las registrales números NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 y
NUM004 del Registro de la Propiedad de Mula. 2.- La preferencia del referido documento privado sobre la
escritura pública otorgada entre D. Arsenio y doña María Rosa el 30 de enero de 2.002 ante el Notario de
Murcia D. Pedro Martínez Pertusa, núm. de protocolo 314, y en cuya virtud D. Arsenio vende a doña María
Rosa las fincas registrales números NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 y NUM004 del Registro de la
Propiedad de Mula. 3.- Se condene a D. Arsenio a elevar a escritura pública a favor de "DOLSA OBRAS Y
CONSTRUCCIONES, S.L." el referido documento privado de fecha 24 de enero de 2.001 y en su
consecuencia a formalizar la venta a su favor de las fincas NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 y
NUM004 reseñadas en la escritura pública otorgada en la notaría de Premiá de Mar. 4.- Se condene a D.
Arsenio a recibir el importe del precio de venta de dichas fincas en la forma pactada en el referido
documento privado. 5.- Se decrete la cancelación de los asientos registrales que la inscripción de dicha
escritura pública suscrita entre D. Arsenio y Dª María Rosa , produjo en el Registro de la Propiedad referidas
a dichas fincas. 6.- Se condene a D. Arsenio y Dª María Rosa a estar y pasar por estos pronunciamientos y
al pago de las costas de este procedimiento.
2.- El Procurador D. Octavio Fernández Herrera, en nombre y representación de Dª María Rosa ,
contestó a la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación,
terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la
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demanda interpuesta y se impongan en consecuencia las costas que se causen a la parte actora.
3.- El Procurador D. Ángel Cantero Meseguer, en nombre y representación de D. Arsenio , contestó a
la demanda y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó
suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda
interpuesta y se impongan en consecuencia las costas que se causen a la parte actora. Y formulando
demanda reconvencional alegó los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó
suplicando al Juzgado dictara sentencia por la que estime íntegramente la demanda reconvencional y
declare la nulidad de pleno derecho del contrato privado de 24 de enero de 2001 suscrito entre D. Arsenio y
"DOLSA OBRAS Y CONSTRUCCIONES, S.L." , en su defecto declare su anulabilidad y lo anule,
declarando en cualquier caso que carece de validez y eficacia jurídica y condene a la demandada de
reconvención a estar y pasar por esta declaración, con expresa imposición de costas a la actora por su
temeridad .
4.- El Procurador D. Antonio Conesa Aguilar, en nombre y representación de la "Dolsa Obras y
Construcciones S.L." contestó a la demanda reconvencional y oponiendo los hechos y fundamentos de
derecho que consideró de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia
desestimando la demanda reconvencional con expresa imposición de las costas de la reconvención al
demandado D. Arsenio .
5.- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos
controvertidos. La Ilma. Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia de Mula, dictó sentencia con fecha 29
de diciembre de 2005 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que debo desestimar y desestimo
íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Carmen Ortuño Muñoz, en nombre y
representación de "Dolsa, Obras y Construcciones, S.L.", representada legalmente por D. Salvador Sánchez
Egea y bajo la dirección del Letrado D. José Romero Tamaral, absolviendo a todos los demandados de
todas las pretensiones deducidas de contrario y estimando la demanda reconvencional planteada por la
meritada representación procesal de D. Arsenio , representado por el Procurador D. Octavio Fernández
Herrera y defendido por el Letrado Sr. Palazón Tomás, absolviendo a Dña. María Rosa , representada por el
Procurador D. Ángel Cantero Meseguer y asistida por el Letrado D. Antonio Plaza, debo: 1.- Declarar y
declaro la nulidad de pleno derecho del contrato privado de fecha 24 de enero de 2.001 suscrito entre
"Dolsa Obras y Construcciones, S.L." y D. Arsenio careciendo de validez y eficacia jurídica. 2.- Condenar y
condeno a "Dolsa Obras y Construcciones, S.L." a estar y pasar por el anterior pronunciamiento. Se
imponen expresamente a la actora "Dolsa Obras y Construcciones, S.L." las costas generadas por su
demanda y las de la demanda reconvencional."
SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación
procesal de la parte actora, la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Murcia, dictó sentencia con fecha 26
de octubre de 2006 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que estimando parcialmente el
recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Carmen Ortuño Muñoz, en nombre y representación
de Dolsa, Obras y Construcciones, S.L., contra la sentencia dictada en el juicio ordinario número 2/04,
seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. Uno de Mula , estimando parcialmente la oposición al
recurso sostenida por el Procurador D. Ángel Cantero Meseguer, en nombre y representación de D. Arsenio
, y desestimando totalmente la oposición planteada por el Procurador D. Jorge Ángel Sánchez de la Cuesta,
en nombre y representación de Dª María Rosa , debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución y,
en su lugar, DEBEMOS: a) DECLARAR Y DECLARAMOS la validez y eficacia del documento privado
suscrito el 24 de enero de 2.001 entre Dolsa, Obras y Construcciones, S. L., y D. Arsenio referido a las
fincas propiedad de éste, reseñadas en la escritura otorgada el 6 de octubre de 1.977 en la Notaría de
Premiá de Mar, núm. de protocolo 2.322, cuyas fincas registrales son las que se identifican en dicha
escritura bajo los números NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 y NUM004 del Registro de la Propiedad
de Mula. b) DECLARAR Y DECLARAMOS la preferencia del referido documento privado sobre la escritura
pública otorgada entre D. Arsenio y doña María Rosa el 30 de enero de 2.002 ante el Notario de Murcia D.
Pedro Martínez Pertusa, núm. de protocolo 314, en la parte en que D. Arsenio vende a doña María Rosa las
fincas registrales enumeradas en el párrafo anterior. c) CONDENAR Y CONDENAMOS a D. Arsenio a
elevar a escritura pública el anterior contrato privado de 24 de enero de 2.001, incluyendo las fincas
registrales antes citadas, siempre que en el acto del otorgamiento Dolsa, Obras y Construcciones, S. L.,
esté en condiciones y efectiva y simultáneamente entregue al Sr. Arsenio un número de participaciones que
en ese momento representen la mitad de su capital social y el importe del precio pactado. d) DECRETAR Y
DECRETAMOS la cancelación de los asientos registrales generados por la escritura antes citada referidos a
las fincas números NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 y NUM004 del Registro de la Propiedad de
Mula, librándose el oportuno mandamiento al Sr. Registrador. e) CONDENAR Y CONDENAMOS a todos los
demandados a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos. f) DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS la
demanda reconvencional planteada por el Sr. Arsenio , con expresa condena al actor reconvencional de las
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costas causadas en la primera instancia por dicha acción y sin pronunciamiento en cuanto al resto.
TERCERO .- 1.- La Procuradora Dª Elvira Núñez Herrero, en nombre y representación de D. Arsenio ,
interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS:
PRIMERO .- Al amparo del artículo 477.1 de la L.E.C . se denuncia la infracción por inaplicación de los art.
6.3, 1256 y 1272 del Código civil y de los arts. 39.1 y 40,1.2 de la (Ley 2/1995 de 23 de marzo de LSRL );
infracción del art. 1281.2 del Código civil `por aplicación indebida y 1281.1 por su inaplicación. SEGUNDO .Al amparo del artículo 477.1 de la L.E.C . se denuncia la infracción por inaplicación de los arts. 1274 y 1274
del Código civil. QUINTO .- Al amparo del artículo 477.1 de la L.E.C . se denuncia la infracción por
interpretación errónea del art. 1473 del Código civil y de la jurisprudencia que lo interpreta e infracción por
no aplicación de los arts. 431, 432, 438 y 1462 del Código civil .
2 .- Por Auto de fecha 17 de marzo de 2009, se acordó ADMITIR EL RECURSO DE CASACIÓN
interpuesto por la representación procesal D. Arsenio , en cuanto a los motivos primero, segundo y quinto,
NO ADMITIR el recurso respecto de los restantes motivos, así como el recurso de casación interpuesto por
Dª María Rosa y dar traslado a las respectivas partes recurridas para que formalizaran su oposición en el
plazo de veinte días.
3.- Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Leonardo Ruiz Benito, en nombre y
representación de "Dolsa Obras y Construcciones S.L." presentó escrito de impugnación a los motivos
primero, segundo y quinto del recurso interpuesto por la representación procesal de D. Arsenio .
4 .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para
votación y fallo el día 2 de febrero del 2011, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- La cuestión jurídica que se plantea en el presente proceso es la prevalencia entre el
contrato de compraventa de 24 de enero de 2001 en documento privado y el mismo contrato en escritura
pública inscrita en el Registro de la Propiedad de 30 de enero de 2002 .
* En el primero, el codemandado y recurrente en casación D. Arsenio vende la totalidad de las fincas
de su propiedad que le restan de otras ventas anteriores (fincas números NUM000 , NUM005 , NUM003 y
NUM004 del Registro de la Propiedad de Mula) por un determinado precio a la demandante y parte
recurrida, " DOLSA OBRAS Y CONSTRUCCIONES S.L."
* En el segundo, vende las mismas fincas por el mismo precio, comprendiendo la casa-vivienda del
vendedor que no se incluía en el anterior, a la codemandada (no recurrente) doña María Rosa .
La cuestión fáctica, en lo que aquí interesa destacar, que recoge la sentencia recurrida, de la
Audiencia Provincial, Sección 1ª, de Murcia, y que como hechos probados permanecen incólumes en
casación, es que ni la sociedad DOLSA ni doña María Rosa han llegado a tomar posesión de las fincas y
que esta última las adquirió en calidad de testaferro, careciendo de buena fe; estos dos últimos son
conceptos jurídicos que la sentencia apoya en unos concretos hechos inamovibles.
La entidad DOLSA formuló demanda en la que interesó la declaración de validez y eficacia del
primero de los contratos, de 24 de enero de 2001 y la preferencia de éste sobre el segundo, de 30 de enero
de 2002, con los pronunciamientos inherentes. El demandado, contratante de esta segunda escritura, D.
Arsenio , formuló demanda reconvencional interesando la declaración de nulidad del primero de los
contratos.
Esta sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del presente recurso, revocó la de primera instancia,
estimó la demanda y desestimó la reconvención y, aplicando la doctrina de la doble venta, declaró la
validez de la compraventa en el documento privado de 24 de enero de 2001 y su preferencia sobre la
celebrada en la escritura pública 30 de enero de 2002.
El codemandado y demandante reconvencional D. Arsenio ha formulado el presente recurso de
casación contenido en tres motivos admitidos, siendo el que alcanza verdaderamente la cuestión de fondo
el último de ellos, siendo los dos primeros de escasa o nula trascendencia.
SEGUNDO .- La calificación jurídica que hace la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia es la
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acertada. Se trata de un caso de doble venta, en que una misma cosa es vendida dos (o más) veces por el
dueño a distintos compradores, por lo que se plantea cuál de ellos pasará definitivamente a ser adquirente.
Tal como dice la sentencia 13 de noviembre de 2009 , la doble venta la contempla el artículo 1473 del
Código civil , se da cuando el propietario vende la misma cosa a varios compradores y dispone cuál de ellos
tiene la preferencia en la adquisición de la misma, quedando ineficaz la otra. Lo que consiste, si la cosa es
inmueble, en que la adquiere el que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que presupone
que antes hubo tradición real o instrumental por la escritura pública. Sin embargo, esta preferencia al que ha
inscrito tan sólo se produce si ha mediado buena fe por su parte.
Y a la doble venta también hacían referencia las sentencias de 5 de marzo de 2007 y 7 de
septiembre de 2007 en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y la de 5 de mayo de 2008 en
relación con la venta de cosa ajena.
A la vista de los dos primeros párrafos del artículo 1473 del Código civil (si una misma cosa se
hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya
tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al
adquirente que antes la haya inscrito en el Registro) y de los hechos del presente caso, ninguno de los
contratantes tomó posesión de las fincas y tan solo la del segundo contrato inscribió en el Registro de la
Propiedad. Sin embargo, esta compradora carecía del requisito de la buena fe, como hecho probado (no la
buena fe, sino los elementos fácticos que la eliminan) que declara la sentencia de instancia. Parece que el
Código civil no la exige si se trata de bienes inmuebles, pero no es así. Tal como recuerda la citada
sentencia de 13 de noviembre de 2009 , la exigencia de la buena fe al caso de doble venta de inmuebles
prevista en el aludido párrafo tercero del artículo 1473 que no la contempla expresamente, se deduce de los
principios generales del derecho -ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria . Lo cual ha sido mantenido por una jurisprudencia reiteradísima, desde las
antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908 , 29 de noviembre de 1928 y 31 de octubre de 1929 hasta las
recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de junio de 2004, pasando por las de 30 de junio
de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de noviembre de 1995.
Y en cuanto al concepto de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la
cosa había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos
sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad
registral: así lo expresa la sentencia de 27 de septiembre de 1996 con remisión a otras anteriores. Y añade
la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales
consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección
registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle
su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios
invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes
tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de
su transferente .
TERCERO .- Yendo al análisis del recurso de casación, en los motivos admitidos (primero, segundo y
quinto) del codemandado D. Arsenio (el de la codemandada doña María Rosa no fue admitido), el primero
de ellos alega un conjunto heterogéneo de preceptos del código civil de la ley de sociedades de
responsabilidad limitada, acabando con la cita del artículo 1281, párrafo segundo del código civil sobre
interpretación del contrato para concluir que se revoque ( rectius, se case) la sentencia de la Audiencia
Provincial y se confirme la del Juzgado de Primera Instancia que declara la nulidad del primer contrato,
nulidad que no tiene sentido ni razón de ser en nuestro ordenamiento jurídico. En el desarrollo del motivo se
citan sentencias de esta Sala y resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado que no
constituyen jurisprudencia, todo ello para relacionar el complejo entramado de dos ventas de las mismas
fincas, cuya buena fe se ha negado de la segunda , con la cláusula del contrato en documento privado de
24 de enero de 2001 , cláusula tercera que explica el motivo por el que el comprador (DOLSA) sólo entrega
en pago del precio, pagarés (que por cierto, el vendedor no quiso hacerlos efectivos) por el 50% del mismo.
Este móvil no interesa en Derecho; no forma parte de la causa y si las leyes societarias lo prohiben, será
cuestión entre una y otra de las partes respecto al pago del precio, pero no alcanza a la validez del contrato.
Es decir, es un motivo que está fuera de lugar en un tema de doble venta y es ajeno al tema de nulidad del
contrato; es un simple móvil de las partes respecto al pago del precio.
Lo mismo cabe decir del motivo siguiente, el segundo, que alega la infracción de los artículos 1274 y
1275 del Código civil referidos a la causa de los contratos y los relaciona con la misma estipulación tercera
relativa al móvil del pago del precio en un 50% y el motivo es una adquisición de participaciones de la
sociedad compradora (DOLSA). La causa de todo contrato, como lo define el artículo 1274 es objetiva y es
distinta de los móviles subjetivos de las partes (salvo los casos de la móvil causalizado) que quedan fuera
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del contrato y así se ha pronunciado la jurisprudencia en sentencias, entre otras, de 19 de noviembre de
1990 , 4 de enero de 1991 , 28 de abril de 1993 , 11 de abril de 1994 , 1 de abril de 1998 . En consecuencia,
la sentencia de instancia no ha infringido artículo alguno relativo a la causa de los contratos.
El último de los motivos admitidos del recurso de casación, el quinto, denuncia la infracción del
artículo 1473 del Código civil en relación con una serie hetérogenea de otros preceptos del mismo texto
legal, que nada tienen que ver con el caso. En el desarrollo del motivo plantea la aplicación de aquel
artículo, que es precisamente el meollo de la cuestión. Mantiene que la adquirente doña María Rosa era
poseedora material, aunque poseedora mediata, siendo el Sr. Arsenio poseedor inmediato: la posesión
material la ha negado rotundamente la sentencia de instancia y no puede la parte recurrente hacer supuesto
de la cuestión. Lo relaciona con la tradición instrumental que contempla el artículo 1462, párrafo segundo,
del Código civil : es discutible que el artículo 1473 incluya esta entrega de la posesión, ficta, como tal
posesión, pero lo que no es discutible es que tal tradición instrumental sea considerada como tal posesión,
cuando de la escritura o de los propios hechos probados se desprenda que no hubo transmisión posesoria y
éste es el caso de autos. Pero es que en éste, nada de ello es trascendente porque se ha declarado la falta
de buena fe de tal adquirente y por ello, no se le puede reconocer preferencia en la doble venta.
Y, por todo ello, se desestima el recurso de casación con la condena en costas que impone el artículo
398.1 en su remisión al 394 .1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Primero .- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE
CASACIÓN, interpuesto por la representación procesal de D. Arsenio , contra la sentencia dictada por la
Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Murcia, en fecha 26 de octubre de 2006 , que se CONFIRMA.
Segundo .- En cuanto a las costas, deben imponerse a la parte recurrente.
Tercero. Líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los
autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al
efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Juan Antonio Xiol Rios.-Xavier
O'Callaghan Muñoz.-Francisco Marin Castan.-Rafael Gimeno-Bayon Cobos.- Rubricados.PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan
Muñoz , Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la
Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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