anejo 4: estudio de vivienda

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE CATARROJA (VALENCIA) M.I. AYUNTAMIENTO
DE CATARROJA
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ANEJO 4: ESTUDIO DE VIVIENDA
El presente Documento ha sido aprobado por R.A. de 21 de marzo de 2011.
La Secretaria del M.I. Ayuntamiento de Catarroja, Mª Remedios Pérez Ibáñez
memoria justificativa
ANEJO 4: Estudio de Vivienda
-Texto Refundido Adaptado al Acuerdo de la CTU de 26 de Enero de 2011100-PG-MJ-A4-02(febrero 2011)
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ÍNDICE
0590
El presente Documento ha sido aprobado por R.A. de 21 de marzo de 2011.
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1.- OBJETO Y ANTECEDENTES ................................................................................... 3 2.- conclusiones extraidas del estudio de vivienda del programa de actuación integrada
“nou mil.lenni” ............................................................................................................................. 4 2.1.- ÁMBITO DEL ESTUDIO ............................................................................................ 4 2.2.- SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA PERSPECTIVA DE LA DEMANDA....................................... 5 2.3.- SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA PERSPECTIVA DE LA OFERTA ......................................... 5 2.4.- EQUILIBRIO OFERTA-DEMANDA ............................................................................... 6 3.- cálculo de indicadores para el plan general ................................................................ 6 3.1.- INDICADORES DEMOGRÁFICOS Y DE VIVIENDA SEGÚN EL ESTUDIO DE NECESIDADES DE LA
GENERALITAT VALENCIANA ........................................................................................... 6 3.2.- INDICADORES DE DEMANDA DE VIVIENDA PROTEGIDA DE CATARROJA .......................... 11 4.- reserva mínima de vivienda protegida según la ley de suelo estatal ........................... 11 5.- conclusiones .......................................................................................................... 12 6.- anejos .................................................................................................................... 12 -Texto Refundido Adaptado al Acuerdo de la CTU de 26 de Enero de 2011100-PG-MJ-A4-02(febrero 2011)
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1.- OBJETO Y ANTECEDENTES
El Plan General de Catarroja, debe contener un estudio de vivienda acorde con lo
especificado en la normativa vigente:
- Articulo 46.4 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana.
En el presente Estudio de Vivienda cabe remarcar el siguiente hito:
El Programa de Actuación Integrada del Sector “Catarroja Nou Mil.lenni” del término
municipal de Catarroja (en adelante PDAI), proponía la creación de un nuevo sector de
suelo urbanizable residencial en un ámbito de la actuación con una extensión de unas 170
hectáreas que incluían el propio sector más la red primaria adscrita y que suponía la
expansión del casco urbano de Catarroja hacia el Oeste.
Dicha alternativa fue sometida a la fase de información pública llevada a cabo
mediante la publicación de los correspondientes edictos el DOGV de fechas 1 de julio de
2005 y 25 de octubre de 2005, así como los BOP nº 244 y 250 de fecha 14 y 21 de octubre
de 2005, respectivamente. Posteriormente el Ayuntamiento en Pleno de fecha 26 de enero
de 2006, estudió y valoró la propuesta, acordando adjudicar provisionalmente el Programa.
Durante la tramitación del Programa, el consistorio municipal tomó la decisión de
revisar su Plan General incorporando la propuesta del Sector “Catarroja Nou Mil.lenni” en
el modelo territorial del Concierto Previo de este nuevo Plan General. Por ello, en el
acuerdo del Ayuntamiento, Pleno de fecha 26 de enero de 2006, se dispone que la
propuesta del Programa será remitida a la Comisión Territorial de Urbanismo junto con el
documento de Concierto Previo para recabar su aprobación definitiva.
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“Los planes de acción territorial y los planes generales deberán incluir en la
memoria justificativa el análisis y diagnóstico sobre la situación de la vivienda,
tanto libre como de protección pública, en su ámbito de ordenación, a los efectos
de establecer las reservas de suelo u otras medidas urbanísticas necesarias
para dar respuesta a las necesidades derivadas de dicho estudio. Su contenido
estará adaptado al grado de complejidad del mercado de la vivienda en el ámbito
objeto del respectivo plan.”
- Orden de 28 de julio de 2008, de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua,
Urbanismo y Vivienda, por la que se implanta el sistema de indicadores
territoriales de demanda de vivienda con protección pública.
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“Directrices relativas a la calidad de vida de los ciudadanos
Las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio fijarán criterios y objetivos que tengan por finalidad la mejora de la
calidad de vida de los ciudadanos y, en concreto y como mínimo, respecto de:
4. Acceso a la vivienda: Objetivos de política de vivienda y, en especial, de
atención a la demanda de la sometida a protección pública, que materialicen
cuantitativa y temporalmente, de forma vinculante, las conclusiones derivadas
del estudio de demanda a que se refiere el artículo 9 de la Ley de Ordenación
del Territorio y Protección del Paisaje, fijando el porcentaje de suelo destinado a
tal fin que debe reservarse en los planes parciales y de reforma interior que
desarrollen el plan.”
- Articulo 9 de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del Territorio y
Protección del Paisaje:
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Más tarde, por resolución de fecha 14 de febrero de 2008 de la Directora General
de Ordenación del Territorio, se declara definitivamente aprobada la Homologación y Plan
Parcial del sector “Nou Mil.lenni”. (BOP nº 162 de fecha 9-7-2008).
Este sector constituye el único suelo urbanizable previsto en el presente Plan
General. Su desarrollo implica la construcción de 11.539 viviendas con un 51´5% de la
edificabilidad bruta del sector destinada a viviendas de protección oficial.
Este importante potencial de viviendas confiere a la actuación un carácter
claramente supramunicipal. Por ello, el Estudio de Vivienda que ha sido tramitado junto con
la Homologación de este sector, no solamente se refiere al ámbito sectorial o municipal,
sino analiza la situación de la vivienda en un ámbito supramunicipal. Este estudio es
plenamente aplicable al presente Plan General. A continuación se expondrán las
conclusiones obtenidas, incluyendo el estudio completo en el anejo.
Con objeto de completar el estudio de vivienda del Plan General además se
incorporan los indicadores de demanda de vivienda protegida, de acuerdo con la Orden de
28 de julio, de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda por la que
se implanta el sistema de indicadores territoriales de demanda de vivienda con protección
pública, así como los datos relevantes del Estudio de necesidades de vivienda y demanda
en la Comunidad Valenciana (2007-2011).
2.- CONCLUSIONES EXTRAIDAS DEL ESTUDIO DE VIVIENDA
PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA “NOU MIL.LENNI”
DEL
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Además de realizar el análisis en el ámbito municipal de Catarroja, se estableció un
área denominada “entorno próximo” que comprendía aquellos municipios ubicados dentro
de una isócrona de 10 minutos de distancia desde Catarroja.
Los municipios comprendidos en el “entorno próximo” eran: Beniparrell, Benetússer,
Alfafar, Alcàsser, Albal, Alaquás, Picanya, Paiporta, Massanassa, Lugar Nuevo de la
Corona, Catarroja, Xirivella, Torrent, Silla, Sedaví y Picassent.
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2.1.- ÁMBITO DEL ESTUDIO
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- Bajo nivel de renta.
- Posible aumento de la tasa de inmigración.
Se trata de una zona con una demanda de vivienda superior a la del resto de zonas
de la provincia de Valencia. La tasa de demanda existente supone una demanda anual
próxima a 3.000 viviendas (alrededor de 250 en Catarroja).
2.3.- SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA PERSPECTIVA DE LA OFERTA
Actualmente en Catarroja y en el entorno próximo existe una baja dotación de
viviendas en comparación con otros ámbitos de referencia (Provincia, Comunidad
Valencia, España).
En relación a la evolución del número de viviendas cabe señalar que:
- A nivel global, mientras en la provincia de Valencia, la Comunidad Valenciana y
España ha crecido el número de visados, en el entorno próximo a Nou Mil.lenni
se mantiene estable, pero en Catarroja se ha reducido drásticamente.
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Actualmente el volumen de población en el entorno próximo es de 296.998
habitantes, que da lugar a un volumen de 104.196 hogares.
En Catarroja este volumen asciende a 23.895 habitantes y 8.658 hogares.
Se trata de una población con unas características socio-demográficas que la
hacen más susceptibles de adquirir nuevas viviendas, concretamente viviendas protegidas:
- Población joven.
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2.2.- SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA PERSPECTIVA DE LA DEMANDA
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- En viviendas protegidas Catarroja en especial y el entorno próximo han
experimentado una disminución muy superior a la del conjunto de la provincia,
de la Comunidad y a la de España.
2.4.- EQUILIBRIO OFERTA-DEMANDA
Así pues, se puede observar que la composición de la oferta (desde la perspectiva
renta libre-protegida) se halla totalmente descompensada en relación a las necesidades de
vivienda protegida de la demanda. Este desequilibrio se produce en todos los ámbitos
analizados:
- En Valencia y su área de influencia.
- En Catarroja.
- En el entorno próximo a Nou Mil.lenni.
3.- CÁLCULO DE INDICADORES PARA EL PLAN GENERAL
3.1.- INDICADORES DEMOGRÁFICOS Y DE VIVIENDA SEGÚN EL ESTUDIO DE
NECESIDADES DE LA GENERALITAT VALENCIANA
Por otro lado, extrayendo las conclusiones del “Estudio de las necesidades y demanda de
viviendas en la Comunitat Valenciana 2008-2011”:
•
Se ha producido un debilitamiento de la demanda de vivienda entre
otros motivos por las condiciones de los mercados, económicos,
ect…, provocando como consecuencia un descenso de las
compraventas.
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Siendo además esta escasa participación de la vivienda protegida una debilidad de
la oferta de la Comunidad Valenciana en su conjunto en comparación con el conjunto de
España.
Supondrá una mejora de los ratios de dotación de vivienda por habitante en
Catarroja y en el entorno próximo que actualmente están por debajo de la media.
Ayudará a cubrir la demanda insatisfecha de Catarroja y de su entorno más
próximo, tanto a nivel global como en términos de vivienda protegida, siendo esta una zona
con unos indicadores sociales y de demanda especialmente enfocados a la vivienda
protegida.
Contribuirá a cubrir la demanda de vivienda insatisfecha en otros ámbitos
geográficos, principalmente en la ciudad de Valencia.
Mejorará sensiblemente la composición de la oferta (renta libre-protegida)
aproximándola a los requerimientos de la demanda.
Será una interesante alternativa para la población residente en otros ámbitos
geográficos, entre otros la ciudad de Valencia, debido principalmente a su excelente
combinación de ubicación e inferior nivel de precios.
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- En la zona ampliada de influencia del proyecto: entorno próximo + ciudad de
Valencia.
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•
La demanda potencial de acceso a la vivienda aumenta ligeramente,
distinguiendo en una disminución de la demanda efectiva pero un
aumento de la demanda que por cualquier motivo no pueden
acceder a una vivienda.
•
Así pues, ya que existe una demanda real de viviendas pero ésta no
puede ser cubierta por la demanda no efectiva, es necesario
convertir a esta demanda en efectiva con ayuda de acciones
políticas públicas ayuda a la vivienda, bajo la condición de vivienda
protegida.
•
De esta manera se cubrirían las necesidades de esa parte de la
población que demanda una vivienda y no puede acceder a ella y por
otro lado, el mercado inmobiliario podría revitalizarse en los años
próximos.
•
Cabe concluir, que existe una demanda efectiva para los próximos 4
años de 186.000 viviendas, equivalentes a 46.500 viviendas anuales,
de las cuales 24.000 son viviendas protegidas.
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En base a lo expuesto, se puede deducir, que existe una demanda real de
viviendas, pero éstas deben dirigirse en su mayoría a una demanda que no puede acceder
a ellas.
Según dicho estudio, la demanda potencial (que responde al total de necesidaddemanda de vivienda, sea con posibilidad de satisfacerla – demanda efectiva- o responda
a necesidades que previsiblemente no se satisfarán por diferentes motivos), existe en la
Comunidad Valenciana una demanda de 366.298 viviendas en los próximos 4 años.
(Incluida la demanda-necesidad de cambio, de primer acceso, de rehabilitación y de
segunda residencia-inversión).
Los datos referentes a la demanda potencial y a la demanda efectiva para el área
funcional en la que está incluida Catarroja se resumen en la siguiente tabla:
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Por otro lado la demanda no efectiva de vivienda, que se identifica como aquella
que manifiesta necesidad-intención de acceder a una vivienda pero ni tiene previsto
llevarlo a cabo en los próximos 4 años, bien por motivos económicos u otros, se refleja en
la siguiente imagen:
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Comparando la demanda satisfecha y la efectiva en 2003 y 2007, relacionado con
el primer acceso, el estudio concluye diciendo que se ha retraído, puesto que no se ha
llegado a la cifra identificada como demanda efectiva, lo que se traduce como un creciente
número de demandantes de primer acceso, que no llegan a efectuarlo por las propias
condiciones del mercado y la ausencia de una capitalización previa. Para los próximos 4
años, se prevé que se mantenga el comportamiento, lo que incrementa la demanda no
efectiva, es decir el crecimiento del grupo de primer acceso que no ve factible acceder en
corto plazo a la vivienda, a pesar de su necesidad.
La evolución para la provincia de Valencia es la siguiente, disminuye la demanda
efectiva en su conjunto, del 18´7% en 2003 al 15´9% en 2007. La demanda de acceso baja
igualmente del 12´7% al 10´2% de los hogares.
El área funcional donde está incluida Catarroja es una de las que más ha acusado
este descenso, pero no se debe olvidar que estos descensos de demanda efectiva no lo
son en cuanto a demanda-necesidad total, y el diferencial con esta es la demanda no
efectiva, es decir, la población no accede a la vivienda, no porque no tenga necesidad de
ella sino que los principales motivos son económicos.
A partir de este estudio podemos deducir que una posible solución para la situación
del mercado actual de la vivienda podría radicar en una amplia oferta de viviendas
protegidas con precios acordes a la situación actual de la economía de la población de
Catarroja y sus alrededores, de modo que se redujese la demanda no efectiva de vivienda,
incrementando la demanda efectiva y facilitando el acceso de primera vivienda a la
población que realmente la necesita.
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3.2.- INDICADORES DE DEMANDA DE VIVIENDA PROTEGIDA DE CATARROJA
La aplicación del indicador territorial de demanda (ITD) se realiza para todo el
ámbito municipal en cuanto determina la necesaria reserva para edificabilidad residencial
de viviendas con protección pública, teniendo en cuenta la población del municipio y la
población horizonte prevista por el planeamiento urbanístico aplicando el correspondiente
ITD conforme la relación del anexo adjunto a la Orden de 28 de julio, por la que se
implanta el sistema de indicadores territoriales de demanda de vivienda con protección
pública.
La reserva resultante se aplicará tanto para la redacción del Plan General o su
revisión, como cuando proceda la adaptación del mismo.
La reserva de edificabilidad residencial con destino a viviendas con protección
pública, en el que procede la redacción de un Plan General o bien su revisión, se
determina mediante la siguiente fórmula:
R = ITD x (P+2Ppt)
Donde:
R: reserva de edificabilidad para vivienda de protección pública.
ITD: indicador territorial de demanda para vivienda de protección pública expresado en
metros cuadrados de techo por habitante.
P: población del municipio referida al último padrón actualizado.
Ppt: población total del municipio que se prevé incluyendo las previsiones del planeamiento.
Procedemos a realizar los cálculos:
Según los cálculos realizados 204.566´09 m2 deben ser destinados a vivienda
protegida, dentro del municipio de Catarroja, según las previsiones del nuevo
planeamiento.
El EI Sector Nou Mil.lenni, destina 740.278´26 m2techo protegido a vivienda de protección
oficial, se cumple por tanto holgadamente la reserva exigida, valor obtenido como el 51´5%
de la edificabilidad bruta del sector.
4.- RESERVA MÍNIMA DE VIVIENDA PROTEGIDA SEGÚN LA LEY DE SUELO
ESTATAL
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De acuerdo con lo dispuesto en el art. 10.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, la
ordenación urbanística deberá destinar como mínimo el 30 por ciento de la
edificabilidad residencial prevista en actuaciones de urbanización a vivienda sujeta a un
régimen de protección pública.
Tal como se ha expuesto anteriormente, en el sector “Nou Mil.lenni” se destinan
un 51,5% de la edificabilidad residencial a vivienda de protección oficial. Con ello se
cumple holgadamente esta reserva mínima exigida.
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R = 1´531 m2techo protegido/hab x (25.650 hab + 2 x 53.983 hab) = 204.566´09 m2techo protegido
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5.- CONCLUSIONES
Con todo ello, y comparando los datos obtenidos, podemos concluir diciendo que
con la reserva de suelo destinado a vivienda protegida efectuada en el EI del Sector Nou
Mil.lenni, se cubren las necesidades de vivienda protegida del municipio, proporcionando
también vivienda para parte de la población del resto de los municipios incluidos dentro del
entorno próximo de Catarroja.
Además, en comparación con otras grandes proyectos futuros destinados a
viviendas protegidas, cabe destacar que Nou Mil.lenni, debido a su ubicación cercana a
Valencia, pero en donde los precios de mercado son inferiores, permitiría ofertar precios
más asequibles.
Con lo que en los próximos años, este EI, cubriría al 100% con las necesidades
generadas en Catarroja y además cubriría entre un 35%-65%, las necesidades del entorno
más próximo.
Por lo tanto, y para concluir, a partir de este estudio podemos deducir que una
posible solución para la situación del mercado actual de la vivienda podría radicar en una
amplia oferta de viviendas protegidas con precios acordes a la situación actual de la
economía de la población de Catarroja y sus alrededores, de modo que se redujese la
demanda no efectiva de vivienda, incrementando la demanda efectiva y facilitando el
acceso de primera vivienda a la población que realmente la necesita.
6.- ANEJOS
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ANEJO 4: Estudio de Vivienda
-Texto Refundido Adaptado al Acuerdo de la CTU de 26 de Enero de 2011100-PG-MJ-A4-02(febrero 2011)
SEGURA&ROLDÁN INGENIEROS S.L.P.
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SEGURA&ROLDÁN INGENIEROS S.L.P.
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M.I. AYUNTAMIENTO
DE CATARROJA
JAVIER SEGURA BONO
RAFAEL ROLDÁN ORTEGA
Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos
Nº Col.:16.765
0629
Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos
Nº Col.:15.428
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Catarroja, febrero de 2011
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