esrado libre asociado de puerto rico departamento de asuntos del

ESRADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR
OFICINA REGIONAL DE MAYAGUEZ
50 CALLE NENADICH W STE 307
MAYAGUEZ PR 00680-3660
Tels. 787-832-3320, 787-833-0935, 787-833-2905
FAX: 787-833-7403
e-mail: www.daco.gobierno.pr
QUERELLANTE:
QUERELLA NUM.:
MYRNA VARGAS GONZALEZ, FELIPE
RUIZ MENDOZA Y LA SOCIEDAD
LEGAL DE GANACIALES
COMPUESTA POR AMBOS
500007002
QUERELLADO:
SOBRE:
JOSE SANTANA FELICIANO H/N/C
JJSA Realty
DEVOLUCION DE OPCION
RESOLUCION
Con el objeto de resolver lo referente a la querella de epígrafe, el Departamento
convocó a las partes a una vista administrativa que se celebró el 30 de mayo de 2007.
A dicha vista asistieron las siguientes personas:
1. Los querellantes, Myrna Vargas González y Felipe Ruiz Mendoza, por
derecho propio.
2. El querellado, José Santana Feliciano, también por derecho propio
El 23 de enero de 2006 Myrna Vargas González radicó la presente querella y
solicitó que le devolvieran los $5,458.00 que había pagado por una opción para una
residencia. La querellada no quiere devolver dinero alguno indicando que los querellantes
incumplieron contrato. Se resuelve que la querellada tiene que devolver la totalidad del
dinero, $5,458.00
Evaluada la evidencia que obra en el expediente administrativo de este caso, así
como los testimonios vertidos en la vista administrativa, se emiten las siguientes:
DETERMINACIONES DE HECHOS
1. El 16 de agosto de 2004 la Sra. Myrna Vargas suscribió un contrato de
compraventa y la hoja del contrato está identificada como Autoridad para el
Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico.
2. Dicho contrato fue suscrito únicamente por Myrna Vargas González, su esposo no
firmó, y como vendedores Jaime Tavárez y Awilda González Arocho, no existe
otra firma en el contrato. En el mismo se hace constar que el precio de venta sería
por $70,000.00 y la opción sería por un término de 180 días, o hasta el 12 de
febrero de 2005.
3. El querellado se comprometió a conseguirles el préstamo a los querellantes.
4. El 27 de julio de 2004 Myrna Vargas González había hecho un pago de $2,000.00
y el recibo sólo indica que es por concepto de pronto para residencia Isabela. En
23 de agosto de 2004 los querellantes realizaron otro pago de $3,000.00 por el
mismo concepto, para un total de $5,000.00. Existe otro pago, en 22 de febrero de
2005, por la suma de $458.00 para la montura de 14 “screens” y dos puertas a
dicha residencia.
5. El 23 de enero de 2006 Myrna Vargas González radicó la presente querella y
solicitó que le devolvieran los $5,458.00 pagados. El querellado no quiere
devolver el dinero invertido por los querellantes indicando que el préstamo les fue
aprobado y luego no quisieron comprar.
6. En la vista administrativa los querellantes indicaron que cuando contrataron el
querellado les indicó que en más o menos tres meses se realizaría la transacción.
Los tres meses fue verbal, el contrato dice 180 días. Además, cuando se hizo el
contrato la residencia pertenecía a una sucesión, y los herederos no querían
vender y se aguantó la transacción. Todavía en febrero tenían interés en comprar,
pero en marzo le dicen al querellado de terminar el contrato. Santana primero dijo
de devolver la mitad del dinero pagado, pero luego dijo que se había asesorado
con su abogado y que no devolvería nada. También indicaron que no les dieron
copia del contrato, y que para mayo del 2005 les llegó la carta de aprobación del
préstamo pero ya habían decidido no comprar.
7. En la misma vista administrativa el querellado indicó que para la fecha del
contrato firmado en agosto Jaime Tavárez Pérez no era dueño de la propiedad,
sólo era optante y que vino a tener la nuda propiedad en diciembre de 2004.
CONCLUSIONES DE DERECHO
El contrato de promesa de compraventa está reconocido en el artículo 1340 de
Código Civil de Puerto Rico el cual dice lo siguiente:
“La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio,
dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del
contrato.
2
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta regirá para
vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y
contratos en el presente subtítulo.”
En el ordenamiento jurídico moderno, la fuerza vinculante con los contratos es la
voluntariedad de las partes y por tal razón se enfatiza en la libertad contractual. A tales
efectos el Código Civil de Puerto Rico en su Artículo 1206, 31 L.P.R.A. sección 3371
dispone que:
“El contrato existe desde que una o varias personas consienten en
obligarse respecto de otras u otra a dar alguna cosa o prestar algún servicio. Una
vez las partes consienten se perfecciona el contrato y desde entonces obligan no
sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las
consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la
ley”.
Primeramente en este caso nunca hubo contrato. El supuesto contrato no está
completamente lleno y no le dieron copia a los compradores. Segundo y más importante
los que firman como vendedores, Jaime Tavárez Pérez y su esposa Awilda González
Arocho, no eran dueños de la propiedad y el esposo de la querellante nunca lo firmó.
¿Cómo es posible que sin ser dueños de una propiedad firmen, ya sea un contrato de
compraventa o de promesa de vender y más aún sin la firma del esposo de la querellante?
Por lo tanto dicho contrato nunca existió, el mismo es nulo desde su inicio.
En este caso la parte querellante tiene el derecho a que se le devuelva el
depósito hecho de los $5,458.00.
Además de decidirse que hubo contrato, la relación contractual queda regida por
el contrato firmado el 16 de agosto de 2004. Por lo tanto de haberse contratado
efectivamente surge entre ellos el deber de cumplir con lo expuesto en el contrato para
ello. El Artículo 1044 dispone lo siguiente:
“Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las
partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos.”
Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y desde ese momento
cada una de las partes viene obligada, no sólo a cumplir con lo expresamente pactado,
sino también con las consecuencias que, según su naturaleza, sean conforme a la buena
fe, al uso y a la ley, Art. 1210 del Código Civil, 31 L.P.R,A, 3376. El Art. 1208, 31
L.P.R.A. 3373 también nos indica que su validez y cumplimiento no puede dejarse al
arbitrio de una de las partes.
Ciertamente, cuando en un contrato bilateral uno de los contratantes no cumple con
lo que se obligó, el otro tiene el derecho de escoger entre exigir el cumplimiento o la
resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono a intereses en ambos
casos; autorizado en el Art., 1077 31 L.P.R.A. sección 3052.
3
En este caso el supuesto contrato fue firmado el 16 de agosto de 2004 por 180
días, por lo que vencía el 12 de febrero de 2005. La parte querellante todavía en febrero
estaba interesada en comprar. Tanto así que ese mes le dieron $548.00 al querellado para
instalarle a la residencia 14 “screens” y 2 puertas. No es hasta marzo que llaman al
querellado y le indican que ya no tienen interés de continuar con la transacción. Para esta
fecha ya había pasado el término estipulado en el supuesto contrato por un mes y no es
hasta dos meses después, luego de haber pasado tres meses deber transcurrido los 180
días que les informan a los querellantes que les habían aprobado el préstamo.
Por cualesquiera de las dos alternativas procede que el querellado devuelva a
la parte querellante los $5,458.00 pagados por estos.
Por todo lo anterior y en virtud de los poderes conferidos a este Departamento por
la Ley Núm. 5, del 23 de abril de 1973, según enmendada, se emite la siguiente:
ORDEN
Dentro del término de 20 días a partir de la notificación de la presente
Resolución la parte querellada, José J. Santana Feliciano h/n/c JJSA Realty, reembolsará
a los querellantes, Myrna Vargas González y Felipe Ruiz Mendoza, la suma de $5,458.00
más los intereses legales vigentes desde terminado el plazo otorgado de 20 días.
Se apercibe a la parte querellada que de no cumplir con lo ordenado, se le podrá
imponer una multa administrativa de hasta $10,000.00 dólares y se tomará la acción legal
correspondiente para el cobro de la misma. El pago de la expresada multa no le relevará
de cumplir con todo lo ordenado en la presente Resolución. Este Departamento solicitará
el auxilio del Tribunal de Primera Instancia para hacer cumplir la misma.
La parte querellante notificará a este Departamento por escrito si la parte
querellada cumple lo ordenado para procederse al Cierre y Archivo del caso. Igualmente
notificará por escrito, si no cumple para procederse conforme a derecho. De no notificar
en el término de 30 días se procederá al archivo de la querella.
Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento
una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la
fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá
acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones en revisión judicial, dentro
del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Severiano
Aponte Correa vs. Policía de Puerto Rico, 96 JTS 157 (1996). Los términos
comprendidos en los presentes apercibimientos se computan basado en días naturales.
Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida,
dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra
reconsideración como título y en el sobre de envío. Copia de dicha solicitud deberá ser
enviada a la otra parte. De no hacerlo así, la presente resolución advendrá final y firme.
La Reconsideración también será enviada a la siguiente dirección:
4
DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR
OFICINA REGIONAL DE MAYAGUEZ
50 CALLE NENADICH W SUITE 307
MAYAGUEZ P R 00680-3660
Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de
reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de
plano, por lo cual el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal
de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento.
Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el
término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se
archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo
definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá
ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación
de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha
solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a
contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el
Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa días
prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales.
En Mayagüez, Puerto Rico, a 24 de septiembre de 2007.
Lcdo. Víctor Suárez Meléndez
Secretario designado
Por:
Lcdo. José M. del Valle Brás
Juez Administrativo
Remitido por correo hoy: __________________________
CERTIFICO: Que en esta misma fecha se archivó en autos copia de la presente y haber
enviado copia de este documento a las siguientes personas:
Myrna Vargas González
y Felipe Ruiz Mendoza
13 Calle Marbella
Aguadilla, P.R. 00602
José J. Santana h/n/c
JJSA Realty
HC 2 Box 10104
Quebradillas, P.R. 00678
________________________
Firma
5
6