Derecho civil - Asociación de Escribanos del Uruguay

Derecho civil
DERECHO DE HABITACIÓN. USUFRUCTO. DERECHOS REALES.
VALIDEZ DE LOS CONTRATOS.
Habiéndose constituido en único acto y sobre un mismo bien, derecho de usufructo
a favor de una persona y de habitación a favor de otra, se consulta sobre la validez
y eficacia de tal constitución.
CONSULTA
Relación de hechos
Se constituyó por escritura pública derecho real de usufructo y derecho real
de habitación. Este último con facultad de arrendar. Se efectuó la tradición
ficta y se inscribieron estos derechos reales en los Registros pertinentes.
Consulta
Se plantea la duda de si es válida o eficaz la constitución simultánea de
ambos derechos reales en el mismo acto, siendo beneficiarios dos personas
distintas y, en caso de no ser así, si es válida o eficaz la renuncia del derecho real de habitación realizada también por escritura pública e inscripta
en el Registro.
Opinión de la consultante
La consultante considera que es válida y eficaz la constitución de ambos
derechos reales y no existe impedimento legal alguno para este pronunciamiento.
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 97, ene. - jun. , 2011 — Consultas técnicas
Resumen
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El art. 499 del C. Civil establece que se puede constituir el usufructo a
favor de dos o más personas para que lo gocen simultáneamente por igual
o según las cuotas determinadas por el constituyente.
Por aplicación del principio general de Derecho de que quien puede lo
más puede lo menos, salvo casos muy excepcionales, si se puede constituir
usufructo de dos o más personas simultáneamente, también se puede
constituir usufructo y derecho de habitación con facultad de arrendar por
el mismo acto.
El art. 544 del C. Civil establece que los derechos de uso y habitación
se determinan por el título constitutivo, recibiendo más o menos extensión
según sus disposiciones.
El Dr. Álvaro Guillot, en su libro Comentarios del Código Civil. De los
Bienes, enseña que el alcance de este artículo no es más que la aplicación
del Derecho común: las partes pueden derogar todas las leyes, siempre
que la derogación esté permitida.
Este mismo autor, en otra parte de su obra, analizando el art. 520 del
antiguo C. Civil que corresponde al actual 545, expresa que: “en otros
términos, el principio de que el uso y la habitación se limitan a las necesidades personales o del habitador, no es de esencia de estos derechos
[las negritas me pertenecen]: la ley solo ha previsto el caso general. Sería
pues, un error, creer que todo derecho de uso ha de tener el carácter de
alimenticio, el uso puede ser constituido a favor de una persona que tenga
mucho más de lo necesario para vivir y puede tener por objeto el simple
placer de cazar en el predio ajeno ...”.
Guillot, estudiando el art. 524 del antiguo Código, que corresponde al
549 del actual, se pregunta: “¿Hay razón para prohibir la enajenación, el
préstamo y el arrendamiento de los objetos en que se ejerce el derecho de
uso, estando como están, prohibidas la enajenación, el préstamo, etcétera
del derecho de uso? Desde el punto de vista teórico, nos parece que no
[el énfasis me pertenece]. Los objetos o las cosas aisladamente consideradas, no son bienes; los bienes son los derechos o las relaciones jurídicas
entre las personas y las cosas; en consecuencia, no es exacto decir que se
venden, arriendan, prestan, etcétera las cosas: lo que se vende, arrienda,
etcétera son los derechos que existen respecto de las cosas [...] Las partes
tienen amplia libertad para constituir los derechos que quieran; pero, si
los derechos que se establecen son de uso o habitación, no por la denominación que le den las partes, sino por lo que resulta de las cláusulas del
testamento o del contrato, esos derechos no pueden ni cederse, ni arrendarse, ni trasmitirse de modo alguno; más si las partes dan tanta amplitud a los derechos de uso y habitación que los convierte en un verdadero
usufructo, entonces, como los derechos se califican por su naturaleza y no
por la designación errónea que le den las partes, resultará que el derecho
constituido podrá enajenarse o arrendarse de acuerdo con el art. 487 que
corresponde al actual 511 del C. C. ...”
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De acuerdo con lo expresado por Guillot, al haberse constituido un derecho real de usufructo por escritura pública y simultáneamente un derecho
real de habitación con facultad de arrendar, se constituyó un derecho real
de usufructo y un derecho real de usufructo encubierto.
El derecho real de habitación con facultad de arrendar, como con acierto
lo indica Guillot, es un verdadero usufructo y, si puede constituirse usufructo de dos o más personas simultáneamente, con la misma razón puede
constituirse un usufructo y un derecho real de habitación con facultad de
arrendar que equivale este último a un usufructo.
INFORME
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Habiéndose constituido en único acto y sobre un mismo bien, derecho de
usufructo a favor de una persona y de habitación a favor de otra, se consulta sobre la validez y eficacia de tal constitución.
La consultante se manifiesta en sentido afirmativo, lo que, como se dirá,
comparte el informante que se pronunciará en tal sentido: afirmando la
validez y eficacia del negocio en estudio.
La constitución de estos derechos en todo caso implica el traspaso o,
por lo menos, tratamiento jurídico separado, de atributos que típicamente
forman parte del derecho de propiedad, del dominio, produciéndose una
limitación de este con la contracara del nacimiento de otro derecho real, o
transformándose en dos derechos reales; todo lo cual es a lo que la ley llama
desmembramiento del dominio. Lo hasta aquí expresado a nadie sorprende,
con mayores, menores o sin matices estamos de acuerdo. Pero en todo caso
partimos de la coexistencia de dos derechos: el del nudo propietario por
un lado y el del usufructuario o el usuario o el habitador por el otro, pero
uno solo de estos. Y justamente, en una primera aproximación al caso en
estudio nos parece que la simultaneidad del derecho de usufructo y el de
habitación no es posible. Y no lo es en razón de que ambos derechos si bien
son distintos, están formados por algunos atributos que les son comunes y
que por tanto no pueden coexistir como derechos cuya titularidad corresponda en forma exclusiva a personas diversas.
Desde el art. 541 del C. Civil al 493 del mismo código se va desde la
expresión mínima uso y habitación, a la máxima usufructo. El derecho
de habitación queda comprendido en el derecho de usufructo, pero el de
usufructo no lo queda en el de habitación. El usufructo contiene todos los
atributos de la habitación pero además tiene otros no comprendidos en esta.
Es por esto que si se constituye cualquiera de ellos, no se podrá constituir
el segundo en razón de haberse transferido ya, y por tanto no se tienen en
el patrimonio del constituyente atributos del derecho de propiedad, que
son necesarios incluir en la tradición tendiente a constituir el segundo.
Descartada ya la posibilidad de coexistencia de derechos exclusivos solo
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será posible la concurrencia simultánea. Como bien cita la consultante,
el art. 499 del C. Civil permite la constitución de usufructo a favor de dos
o más personas para que lo gocen simultáneamente por igual o según las
cuotas determinadas por el constituyente. En el caso no sería por igual, pero
tal desigualdad no obedece a que uno tenga más cuotas indivisas que el otro
en el mismo derecho. Por el contrario, acá concurren simultáneamente dos
derechos diversos que, sin embargo, están formados por algunos atributos
comunes y otros que solo corresponden al usufructo. Por tanto, solamente
corresponde que se gocen por igual aquellos atributos que son comunes
a ambos derechos, esto es, los correspondientes al derecho de habitación
y su extensión acordada de conformidad al art. 544 en lo que refiere a la
facultad de arrendar contractualmente conferida. Por el contrario, los
restantes atributos que corresponden al usufructo solo corresponden al
usufructuario.
Lo expresado se fundamenta en el hecho de no existir norma que lo
prohíba y se está en materia de Derecho Privado. Además, por si fuera
poco, no se trata de la creación de un derecho real nuevo, sino del derecho
de propiedad y los elementos que lo integran; esto último para quienes
entienden que constituyen un número cerrado, lo que en esta área de los
mismos no se comparte.
Se consulta además sobre la eventual renuncia a su derecho por parte
del titular de la habitación. Tal negocio que sin duda es de naturaleza
abdicativa, no traslativa, no es título hábil para transferir derechos a nadie (más allá de lo que opine, a nuestro entender con error grave, algún
organismo del Estado). Si se produce tal renuncia, el derecho acrecerá al
usufructuario de conformidad al art. 513 del C. Civil y este pasará a ser
titular en forma exclusiva del derecho de usufructo.
En la cláusula cuarta de la escritura en la cual se constituyen los derechos relacionados se expresa: “El presente derecho de usufructo y de habitación se constituye a partir del acto de matrimonio civil de los beneficiarios
y de por vida de ambos”. Esta cláusula podría entenderse que comprende
la condición prohibida a que refiere el num. 4.° del art. 1409 del C. Civil.
Sin perjuicio de reconocerse que es un tema muy dudoso, se entiende que
este numeral solo pretende cerrar una vía de escape al numeral 5.° dada la
imposibilidad de casarse con dos personas, y por tanto debe ser examinado
en cada caso. No obstante, en este caso concreto el título es donación y sin
dificultad puede sostenerse que queda comprendido en los arts. 1644 y ss.
del C. Civil, donación por causa de matrimonio, y la condición es ni más ni
menos que la establecida en el art. 1647 y, por tanto, condición lícita.
La cláusula de tradición parece ser mezcla de más de un tipo; se refiere
entre otros a la entrega de documentos, que no se sabe cuáles son. La tradición debió ser por uso de uno y paciencia del otro. Este tipo de tradición
que va más allá de la declaración y que requiere un comportamiento como
lo expresa claramente el art. 768 del C. Civil, al que se comprometen nor-
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malmente las partes en las cláusulas, compromiso que faltó: sin duda ya
se ha producido y, por tanto, está subsanado.
Esc. Jorge Machado Giachero
Informante
Montevideo, 21 de diciembre de 2010. La Comisión de Derecho Civil integrada por los Escs. Sandra Bochard, Claudia Bermúdez, Miguel Burdín,
Daniella Cianciarulo, Adriana Goldberg, Alicia González Bilche, Jorge
Machado, M.a del Rosario Marchese, Roque Molla, Aída Noblía, Mildred
Secondo, Adriana Silva Fierro y Juan Pablo Villar, aprueba el informe
que antecede.
Escs. Enrique Arezo y Roque Molla
Coordinadores alternos
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(Aprobado por Comisión Directiva Nacional el 7/2/2011.
Expediente 4674/2007)
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