plan especial reforma interior area de

PLAN ESPECIAL REFORMA INTERIOR
AREA DE TRANSFORMACIÓN Y MEJORA
ATM-2 SANTA ADELA
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2000
RICARDO HERNÁNDEZ SORIANO
ARQUITECTO
AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
MEMORIA
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1.-Antecedentes
La actuación del ATM-2 “Santa Adela” se enmarca dentro de los
objetivos, estrategias y propuestas de planeamiento del P.G.O.U.
2000, y de la política municipal de actuaciones sociales de vivienda
y rehabilitación, entre las que se prevén operaciones de
transformación y mejora.
Con esta premisa y dentro de la sistemática de actuaciones en los
barrios, se propone intervenir sobre desarrollos de vivienda social de
promoción pública emprendida en los años 50 y cuyo estado de
deterioro o inadecuación requieren de actuaciones tendentes a su
mejor integración, debido a que han sido objeto del abandono de
propuestas urbanísticas en los últimos tiempos. Se ha delimitado así
en el Plan General, con ese objetivo expuesto, junto a otras dos, una
zona al Sur de la ciudad en el distrito del Zaidín, en el ámbito
denominado Patronato de Santa Adela ATM-2.
Estas operaciones urbanísticas se caracterizan por la necesaria
programación desde el punto de vista del realojo progresivo de la
población afectada en sus mismas zonas.
Mediante un Plan Especial de Reforma Interior y Mejora del Medio
Urbano se definirá la intervención según los casos: ordenación con
sustitución de la edificación, actuaciones de creación de nuevos
espacios libres y equipamientos, rehabilitación de la edificación
existente y reurbanización de los espacios urbanos deteriorados.
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Calificación y Usos del Suelo según PGOU 2000 – plano 1.1
1.2.-Situación y ámbito
Enclavada en el distrito Zaidín se reconoce sin dificultad una zona
diferenciada del resto, conocida como Santa Adela (actuación
urbana de los años 50 del Patronato de Santa Adela), dentro de la
cual se sitúa el ámbito de actuación delimitado por el PGOU 2000
para el Area de Transformación y Mejora Santa Adela.
Delimitación ATM-2 “Santa Adela” según PGOU 2000 – plano 1.3
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Dicha delimitación comprende una superficie de actuación de unos
84.072 m2 según el PGOU, y se encuentra delimitada al Oeste por la
Avenida de Dílar, al Este por la calle Asturias, al Sur por la calle Ebro
y al Norte por la calle Bailén y confluencia de la calle Asturias.
1.3.-Objetivos
Como ya se ha avanzado en los antecedentes expuestos, los
objetivos definidos a nivel general del presente documento se
enmarcan dentro de planteamientos urbanísticos que persiguen
incidir en la recuperación de la ciudad construida, es decir, la
necesidad de intervenir en una zona cuyo estado actual de deterioro,
abandono, inadecuación urbanística y/o social, permite realizar
propuestas encaminadas a conseguir una regeneración de la zona
tanto desde el punto de vista urbanístico promoviendo operaciones
de sustitución de la edificación, regeneración de la trama urbana y
reequipamiento, como desde el punto de vista social fijando como
objetivo el mantenimiento de la población, elaborando estrategias de
realojo y de intervención faseada en el tiempo.
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2. INFORMACIÓN URBANÍSTICA
2.1.-El Área y la ciudad
a) Ámbito
Incluye el ámbito objeto de actuación una superficie de 89.130’00
m2, según la delimitación recogida en Ambito del PERI – plano 2.1.
Sus límites físicos son la Avenida de Dilar al Oeste, al Este las calles
Asturias y Bernarda Alba, al Sur la calle Ebro y al Norte la calle
Bailén, confluencia de la calle Asturias y la calle Fiel de Infantería.
Ámbito del PERI – plano 2.1
Como se puede apreciar, sin variar sustancialmente el ámbito
definido por el PGOU 2000, se han delimitado con mayor claridad
los límites del área para facilitar las soluciones de borde y de
contacto con la trama existente y en concreto:
-adaptación de límites a viarios completos a efectos de
urbanización en todo el borde y entorno próximo,
-inclusión del Centro de Transformación Eléctrico de calle
Asturias para la necesaria continuidad de ésta, que se
contempla en el PGOU en el área de reforma AR 5.01
Bodegas, incluida en el área de reparto IX Sur. No afecta
dicha modificación a los aprovechamientos de área de
reparto, puesto que se refiere a suelo considerado en la ficha
de condiciones urbanísticas como suelo público y por tanto,
sin aprovechamiento.
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-como variante más significativa se considera la inclusión de
parte de la ordenación conocida como La Cruzada, hasta
llegar a la calle Bernarda Alba y calle Fiel de Infantería para
poder resolver conexiones longitudinales y transversales,
dada la configuración de la trama en torno a la confluencia de
las calles Bailén y Asturias; además, hemos de considerar
que las edificaciones que se incluyen responden a
características urbanas y sociales similares al resto del área
objeto del estudio.
Todo ello ha supuesto el incremento de aproximadamente un 4% del
ámbito de los 85.792 m2 inicialmente previstos.
El ámbito, desarrollo urbanístico de la zona sur de la ciudad en los
años cincuenta y sesenta, se encuentra urbanizado y consolidado
por edificación en su totalidad. Cuenta con una edificabilidad total de
105.763’28 m2, de los cuales se destinan 102.677’68 m2 a uso
residencial, plurifamiliar prácticamente en su totalidad, 3.085’60 m2 a
uso terciario, en su mayoría locales comerciales en planta baja, y
8.718’83 m2 de equipamientos, con el desglose que se aporta en el
cuadro de características que se adjunta en el Anexo.
Otros parámetros urbanísticos destacados son:
Número de viviendas
1.458
Suelo privado
Suelo destinado a equipamientos
Espacios libres
Viario
31.566’93 m2
8.718’83 m2
2.263’12 m2
46.581’12 m2
Suelo total afectado
89.130’00 m2
La edificación residencial corresponde en su mayoría a las
actuaciones públicas de los años cincuenta del Patronato de Santa
Adela, tal y como se recoge en los expedientes de la Consejería de
Obras Públicas CU-6248 VP 1º Grupo de 750 viviendas de Renta
Limitada del Instituto Nacional de Vivienda y CU-91 TS 2º Grupo de
500 viviendas de Tipo Social, con la inclusión de una pequeña parte
colindante de la actuación de la Obra Sindical del Hogar y
Arquitectura, conocida como La Cruzada CU-205-TS de 474
viviendas.
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b) Evolución histórica
El primitivo pago del Saedín era una de las 38 divisiones de Vega
que rodeaban la capital durante el siglo XV, aproximadamente
coincidente con lo que hoy conocemos como Zaidín. Estos pagos,
agrupaciones de parcelas de diferentes propietarios, compartían
acequias y Ordenanzas reguladoras de riego. Saedín viene a
significar en árabe “brazo de agua”, por resultar ser la zona de Vega
comprendida entre los ríos Genil y Monachil.
En la década de los cuarenta el problema de la vivienda en Granada
era muy acuciante. Unas 5500 viviendas se encontraban en estado
inhabitable y el hábitat troglodita constituyó una solución de
emergencia para muchas familias que modificaron notablemente la
imagen de los cerros que rodeaban la ciudad. En 1948 se constituye
el Patronato Benéfico de Santa Adela de Viviendas Protegidas,
perteneciente a la obra social del Movimiento. En 1952 una serie de
iniciativas públicas empiezan a atajar el problema: el Patronato de
Santa Adela construye 300 viviendas en Haza Grande.
Antes, en el Anteproyecto de Alineaciones de 1943 realizado bajo el
planteamiento ideológico de Antonio Gallego Burín se preveía un
primer esbozo de ensanche urbano. En concreto, macizaba los
espacios intersticiales entre la ciudad consolidada y el Camino de
Ronda, planteaba una segunda ronda en calle Arabial y proyectaba
el ensanche en el Sur como prolongación natural del Camino de
Ronda al otro lado del río Genil; mantenía el trazado de las vías que
llevaban a Motril y a Dílar, ya presentes como caminos rurales en la
cartografía de Granada de 1940. El Plan de Alineaciones de 1951
limitaba el crecimiento urbano en el Sur hasta la actual calle
Palencia.
A pesar de ello, el Ayuntamiento de Granada cede al Patronato de
Santa Adela el Pago Seco, dentro del Pago del Zaidín, uno de los
suelos más baratos al carecer de derecho de riego. El resultado es
la construcción de un asentamiento no planificado en plena Vega, a
3 km de la ciudad consolidada y sobre terrenos rústicos no
contemplados en el planeamiento vigente. En 1953 el Instituto
Nacional de la Vivienda entrega 322 casas en el barrio del
Generalísimo del Zaidín en torno a la Plaza del Generalísimo (hoy de
Las Palomas). Esta actuación supuso la creación de unas líneas
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poderosas de penetración en los pagos rústicos de la Vega,
quebrando el equilibrio entre la ciudad y su territorio.
La segunda fase del Zaidín está en torno a la hoy Plaza de Federico
Mayo, junto al barrio del Generalísimo. Pertenecía entonces al
término municipal de Armilla y contaba con 400 viviendas
entregadas en 1955. Otra fase de 72 viviendas se entrega en 1962
en el entorno de la Plaza de Federico Mayo.
En 1956 se pone la primera piedra de la construcción de 750
viviendas unifamiliares en la margen izquierda del camino de Dílar.
Esta construcción se dividirá en tres fases: desde calle Ebro hasta
calle Poeta Gracián, desde aquí hasta calle Garellano y desde ésta
hasta calle Bailén, proyectadas respectivamente por los arquitectos
Miguel Castillo Moreno, José Fernández Fígares y Fernando
Wilhelmi. Sin embargo, el terremoto de abril de 1956 obliga al
desalojo de numerosas viviendas del Albaicín y San Ildefonso y
cuevas del Beiro, Barranco del Abogado y
Sacromonte. En
consecuencia, los proyectos originales son sustituidos por viviendas
de Renta Limitada en bloques plurifamiliares que mantienen una
disposición con vacíos urbanos encaminados a alojar determinados
equipamientos y con sendas plazas que respectivamente se
denominarán Jarama, Velázquez y Diego de Siloé.
En 1957 se inicia la construcción de otras 500 viviendas, en este
caso de Tipo Social, para los damnificados de los terremotos entre
las calles Santa Adela y Asturias, en dos fases proyectadas por
Carlos Pfeiffer (las más próximas a calle Bailén) y Ambrosio del
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Valle. Estas viviendas, junto con las 750 anteriores, se entregarán
en marzo de 1959.
El propio Patronato Santa Adela con fondos del Instituto Nacional de
la Vivienda a reintegrar en cincuenta años promueve la construcción
de dos grupos escolares proyectados por Miguel Castillo Moreno en
los vacíos que dejaban las edificaciones: el colegio Reyes Católicos,
que se inaugura en 1960 y el colegio el Doncel en 1961. También en
1961 se inaugura la iglesia del Corpus Christi, según proyecto de
Fernando Wilhelmi.
Evolución histórica durante la década de los cincuenta
Poco después la Obra Sindical del Hogar construye el grupo “La
Cruzada”, integrado por 474 viviendas proyectadas asimismo por
Miguel Castillo, que se entregan en 1960 a pesar de ser declaradas
como medida de urgencia para acoger a los damnificados por el
terremoto de 1956. En 1965 se inaugura el Colegio de Educación
Especial Santa Teresa de Jesús cedido por el Instituto Nacional de
la Vivienda a la asociación Asprogrades; se ampliará en 1981 como
zona de talleres ocupacionales en los terrenos contiguos hacia el
Norte según proyecto de Renato Ramírez.
La Venta del Niño, preexistencia del camino de Dílar, ya estaba
presente desde entonces como venta que atendía a los labradores
de las huertas del Zaidín y a los primeros vecinos del barrio. Junto a
ella se construye en 1956 el cine Central, en el local que desde 1983
ocupa un supermercado.
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Estado actual de la primitiva Venta del Niño
Pocos metros más abajo se construyen el cine Azul (calle Hermanos
Carazo, que funcionará entre 1959 y 1974), el cine Apolo (esquina
de calle Bailén con la Avenida de Dílar, en un solar donde ya existía
un cine de verano, entre 1961 y 1980) y el cine Rex (plaza Sol y
Luna, entre 1959 y 1962).
Antes, en 1955, el Ayuntamiento de Granada acuerda poner en vigor
las Ordenanzas Generales de la Construcción ya redactadas en
1949. Las zonas construidas en el Zaidín no reconocidas en el Plan
de Alineaciones de 1951 se legalizarán englobándose dentro de una
ampliación del perímetro urbano y se regirán a partir de entonces
como zona X de Bloques Abiertos, al igual que el Camino de Ronda
y Arabial.
En 1960 se construye la Casa de las Columnas en la plaza del
Generalísimo, donde estaba previsto construir un gran parque y
equipamientos comunitarios. Este edificio, proyectado por Carlos
Pfeiffer, fue la primera promoción de 40 viviendas libres, que
además incorporaba locales comerciales en su Planta Baja. En 1968
tras este edificio se levantaron otros dos por la Casa Sindical del
Hogar destinados a albergar a la población damnificada por las
lluvias torrenciales de 1962 y 1963, abortándose definitivamente el
proyecto de Plaza del Generalísimo, reducido a lo que hoy
constituye la Plaza de las Palomas.
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Confluencia de Avda de Dílar y calle Ebro, en el límite de la ATM-2
Entre las construcciones de Santa Adela y la Cruzada, colmatando
huecos entre edificaciones y definiendo la actual calle Navarra se
sucedieron construcciones privadas con bloques de viviendas de
mediana altura. Entre la calle Ebro y el río Monachil empezaron a
construirse desde 1965 edificaciones muy dispares que alternaban
bloques con viviendas unifamiliares; en concreto, el bloque ubicado
en la esquina de calle Ebro con Avenida de Dílar, de once plantas de
altura, estuvo paralizado durante años. La iniciativa privada continuó
en su ímpetu constructivo, edificándose a finales de los sesenta los
primeros bloques de calle Palencia, calle Circunvalación y Avenida
de Cádiz. La Hípica terminó de construirse en 1968.
Evolución histórica durante la década de los sesenta
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A principios de los años setenta se levantan sendos edificios en las
plazas Diego de Siloé (52 viviendas y locales comerciales) y Jarama
(48 viviendas y locales comerciales), eliminando las dos grandes
plazas que contemplaban la ordenación original de las 1250
viviendas de Santa Adela. De hecho, aún las calles laterales de
estos edificios conservan el nombre original de las Plazas que
ocuparon como espacios libres públicos el lugar de los bloques de
viviendas. En 1977 la plaza de la Cruzada es ocupada por aulas
prefabricadas para solventar el déficit de equipamientos docentes
del barrio; ya en los años ochenta se desmantelan estas aulas
construyéndose el colegio Generalife.
Plaza Jarama en los años sesenta, antes de la ejecución del edificio en 1973
El Plan General de Ordenación Urbana de la Comarca de Granada
de 1973 califica como Ensanche actual todo el ámbito comprendido
entre la Avenida de Cádiz (antiguo callejón de los Tramposos) y la
calle Pintor Manuel Maldonado (autor de los murales que decoran
las paredes de la iglesia del Corpus Christi). Al amparo de este
Planeamiento, durante los años setenta, entre las calles Bernarda
Alba y Asturias y la actual Pintor Maldonado surgen bloques de
viviendas muy dispares dispuestos con escasa voluntad de creación
de espacios urbanos dignos y con graves carencias de
equipamientos. De igual manera, se conforman bloques en la
avenida de Barcelona y entre la Avenida de Cádiz y la carretera de
Armilla, si bien en este caso, ya durante los años ochenta, surgieron
equipamientos docentes en los solares que las viviendas respetaron.
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Ejecución de edificio en Plaza Diego de Siloé a principios de los setenta
Durante estos años dentro del perímetro de la ATM-2 apenas se
producen cambios significativos que no sean la lenta labor
urbanizadora con asfaltado de calles y dotación de alumbrado
público a los espacios intersticiales entre edificios.
El Plan General de Ordenación Urbana de 1985 califica los edificios
comprendidos entre calles Garellano y Bailén como Manzana
Cerrada Extensiva, mientras que el resto de zona residencial queda
calificada como Agrupación de Bloques Aislados. Ya quedan
definidos los equipamientos religiosos y docentes, en tanto que se
califica como Equipamiento Comunitario Cívico Social el solar que
durante los años noventa contempló la ejecución del Centro de
Salud de calle Poeta Gracián. Al otro lado de la calle Asturias se
califican unas naves industriales como Industrias urbanas de
carácter intensivo y las cocheras de la empresa de autobuses Rober,
como Instalación Industrial de carácter Intensivo.
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Evolución histórica desde los años setenta
El Plan General de Ordenación Urbana de 2000 mantiene las
calificaciones residenciales pero define en las naves industriales de
calle Asturias unas Areas de Reforma en Suelo Urbano que
pretenden el desmantelamiento y traslado de esas actividades,
consolidando el uso residencial de la zona y creando pequeños
espacios libres públicos. No obstante, la aportación del nuevo
planeamiento es notable, con la definición de Areas de
Transformación y Mejora en Suelo Urbano (ATM-2 Santa Adela) que
pretenden definir a través de Planes Especiales de Reforma Interior
operaciones de transformación de ordenaciones con edificación
inadecuada u obsoleta, con realojo de población afectada,
sometidos o no a las regulaciones de subvención pública de
operaciones de transformación de infravivienda. Para facilitar la
viablidad económica de la operación, obteniendo espacios libres,
infraestructura viaria y equipamientos, se admite un incremento
global de hasta el 20% de la edificabilidad existente. En el marco
legal que establece el Planeamiento vigente se enmarca la
redacción del presente documento.
Bibliografía:
Geografía Urbana de Granada. Joaquín Bosque Maurel, 1961
La Planificación Urbana en Granada. Fernando Fernández Gutiérrez, 1978
La reforma de Granada 1938-1951. Delegación en Granada COAAO, 1979
Sobre el Planeamiento en la Comarca de Granada. COAAO, 1980
Guía de Arquitectura de Granada. Eduardo Martín y Nicolás Torices, 1998
Entre Ríos. Historias del Zaidín (1953-1979). Isidro Olgoso, 2001
Memoria del PGOU de Granada. Ayuntamiento de Granada, 2001
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Fotografía aérea del primer núcleo del Zaidín en 1960
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c) El Área y los sistemas generales
A continuación se describen los sistemas generales cercanos al
Área y su incidencia en el ámbito objeto del estudio.
El ámbito de la ATM-2 está situado en el borde Sur del suelo urbano
consolidado, con un uso predominante residencial. Es de destacar la
importancia en la estructura urbana de la ciudad de la avenida de
Dílar, como vía principal del barrio del Zaidín que atravesará el ya
incipiente Campus de Ciencias de la Salud. La reciente operación de
remodelación ha supuesto una notable puesta en valor de la misma,
aumentando la superficie peatonal en detrimento del tráfico rodado e
incorporando de manera integral en toda su longitud mejoras de
infraestructuras urbanas, mobiliario, pavimentación y conexiones.
Tradicional borde urbano desde su génesis, la proximidad del sector
de suelo urbanizable correspondiente al primer cuatrienio S-2
Campus de la Salud, que incluye el Sistema General Campus de
Ciencias de la Salud, modificará sustancialmente su posición relativa
en la zona Sur de la ciudad. Este Sistema General, en proceso de
desarrollo de ejecución de obras de urbanización y edificación
contempla entre sus objetivos la obtención de suelo para crecimiento
residencial en el borde Sur y de dotaciones de carácter general
relativas a las Ciencias de la Salud, Servicios Sanitarios y
Actividades Empresariales de Investigación y desarrollo.
Además, la proximidad del sector de suelo urbanizable T-2 Ronda
Sur, correspondiente asimismo al primer cuatrienio y actualmente ya
en ejecución las obras de urbanización de la Unidad 1, prevé el
crecimiento de suelos para usos terciarios con capacidad de
incorporar zonas de ocio, hoteles y comerciales. Esta operación
permitirá la obtención de suelo para el Sistema General de Espacios
Libres, en concreto el SG.EL-10 que se sitúa junto al Campus de
Ciencias de la Salud y frente a los equipamientos deportivos
cercanos del Estadio Municipal y Palacio de Deportes.
La previsión del metro ligero en superficie como nuevo sistema
alternativo de Transporte Metropolitano modificará notablemente la
relación de la zona Sur con el centro histórico y con el Área
Metropolitana. Su probable recorrido por calle Pintor Maldonado
invertirá la exclusiva consideración de la avenida de Dílar como
principal eje de relación de la zona con su entorno inmediato.
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En el sistema general estratégico de aparcamientos del PGOU,
recoge el aparcamiento ya ejecutado y colindante al área ubicado
la Plaza Rober, entre las calles Asturias y Poeta Gracián y
proceso de movimiento de tierras el situado bajo el espacio libre
calle Cataluña.
se
en
en
de
En cuanto al sistema general de espacios libres, únicamente es
posible determinar la presencia cercana de zonas en torno a los
nuevos crecimientos residenciales en desarrollo del PGOU 1985;
destacamos el Parque del Zaidín, en la calle Pintor Maldonado, y el
espacio libre dispuesto en la mediana del bulevar de la Carretera de
La Zubia.
Por último, reseñar que no existen en el entorno próximo elementos
incluidos en el Catálogo, así como ninguna definición de zonificación
arqueológica que se contemple en el PGOU 2000 y que sea preciso
considerar para el desarrollo de este documento de planeamiento.
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2.2.-Aspectos demográficos y sociales
Uno de los aspectos fundamentales a tener en cuenta en
actuaciones de transformación urbana en ámbitos, como éste,
consolidado por la edificación en su totalidad, es el factor humano.
No podemos obviar que además de los componentes urbanos
existen unas estructuras sociales que hemos de analizar, a fin de
tenerlas en consideración y dar respuestas a las necesidades del
habitante. No olvidamos que uno de los objetivos generales
perseguidos es el mantenimiento de la población en su ámbito, se
deberá de contar con ella y de implicarla necesariamente en el
proceso de transformación.
Como referencia de partida se ha tenido en cuenta un estudio
socioeconómico llevado a cabo por la asociación de vecinos y
puesto a disposición del Ayuntamiento, que si bien está realizado en
un entorno más amplio del que nos ocupa, de forma breve y
esquemática concluía con los siguientes aspectos destacables en
una primera aproximación:
- La población la constituyen en su mayoría mujeres de
avanzada
edad,
que
forman
unidades
familiares
mayoritariamente de dos personas, originaria de la zona
desde su génesis, con un nivel educativo bajo.
Económicamente en su mayoría cuenta con pensiones
mínimas de la Seguridad Social, con una escasa población
activa 14%. Se detecta una escasa o nula cultura sanitaria.
- En cuanto al análisis de la vivienda y la zona se detecta un
estado generalizado de abandono de las viviendas, que en su
mayoría son en régimen de propiedad y con escasa superficie
útil; se detectan viviendas de menos de 60 m2. Se reseñan
las barreras arquitectónicas con las que cuenta la edificación.
En la zona se hace hincapié en la falta de espacios libres, mal
estado de alumbrado público y pavimentaciones y la ausencia
de espacios deportivos. La población la define como zona
tranquila, poco masificada, marginal e insegura, manifestando
su querencia con el barrio.
Con estas premisas iniciales, y en paralelo a la realización del
AVANCE del presente documento y de los trabajos de información
urbanística, se ha llevado a cabo durante el último trimestre del año
2001 un estudio complementario al anterior, ceñido a la delimitación
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específica del Area de Transformación y Mejora que aquí
desarrollamos.
Dicho análisis se ha efectuado sobre el estudio directo de 297
unidades familiares de las 1.370 que compone el área inicial y con
un enfoque de los objetivos predefinidos, procediendo a analizar
diversos aspectos sociales y económicos para el conocimiento de la
población afectada, enfocados a detectar las necesidades y
posibilidades de la intervención social. Dicho trabajo realizado por
doña María del Carmen Maldonado, trabajadora social, se incorporó
a la tramitación del expediente. Cabe reseñar que en el citado
estudio se partió de un análisis diferenciado de cinco áreas
homogéneas detectadas en las primeras tomas de contacto y
trabajos de campo.
a) Población y empleo
Los datos recogidos del Padrón Municipal en el total del área objeto
del estudio (debemos de aclarar que se limita al área inicialmente
prevista en el PGOU 2000) recoge una población de 3.179
habitantes, sobre un total de 1.370 viviendas, lo que supone una
media de 2,32 habitantes por vivienda. De dicha población un
53,60% son mujeres y un 46,39 % son hombres.
Del estudio realizado en el área, sobre un total de 297 viviendas
visitadas se desprende una población de 790 habitantes, lo que
supone una media de 2,64 habitantes por vivienda, algo superior a
los datos del padrón. Más significativo sin embargo es el dato
recogido de dicha población encuestada, donde el 71,23% son
mujeres y un 28,04% son hombres.
En cuanto al estado civil, el 52,2 % son casados, el 45% solteros, el
2,3% separados y el 30% de la población son viudos.
Se ha comprobado que la población encuestada, en un porcentaje
elevado, es la originaria de la zona desde su génesis, lo que se
traduce en que un 35,5% de la población reside desde hace más de
40 años en el área.
En cuanto a la situación ocupacional, tal y como era de esperar por
el dato de población, el porcentaje de jubilados es muy alto, ya que
hay un gran número de personas de más de sesenta y cinco años.
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Existe también un 40% de personas que trabajan de forma eventual,
sin contrato fijo y sin dar de alta; en esta situación se encuentran
mujeres que se dedican al servicio doméstico ocasional.
b) Programa y unidades familiares
La media de miembros por núcleo familiar que se desprende es de
2’6 personas, con la siguiente estructura familiar: en el 25’8% de las
viviendas habita una sola persona, en el 24’4% dos personas, en el
23’7% tres y cuatro y en el 26’10 % restante más de cuatro. No hay
detectados con carácter general problemas de hacinamiento, salvo
casos puntuales y en 13 casos hemos encontrado dos unidades
familiares en la misma vivienda.
Existe por tanto a la vista de los datos un gran porcentaje de
personas solas, habitualmente mayores y de matrimonios también
mayores que viven solos. Este aspecto exigirá atenciones
especiales a ese sector, con el fin de evitar que el problema se
agrave en un futuro.
c) Estructura económica
Del análisis de los niveles de ingresos de la población encuestada
se deduce el siguiente gráfico, en el que se aprecian los ingresos
por término medio al mes de las familias.
Nivel de ingresos pts/mes
30%
24%
14%
6%
< 60.000ptas.
91.000-115.000
26%
61.000-75.000
>116.000
76.000-90.000
Es significativa la variedad económica de la población del área; por
un lado el 30 % de los encuestados no supera las 60.000 ptas/mes
(360,60 euros/mes) y por otro lado el 24 % de los encuestados
cuenta con más de 116.000 ptas/mes (697,17 euros/mes). Los bajos
ingresos de un sector de la población se deben fundamentalmente a
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las bajas pensiones y el gran porcentaje de jubilados y viudas, el
70,7% de la población, recibe algún tipo de pensión.
40,0
35,0
30,0
25,0
% 20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
A-1
< 60.000
A-2
60.000-75.000
A-3
76.000-90.000
A-4
91.000-115.000
A-5
>116.000
Nivel de ingresos comparativo entre áreas
El 26,5% de los encuestados dice que el principal problema de la
familia es la falta de empleo y la escasez de recursos económicos.
d) La población y la vivienda
El tamaño medio de la vivienda es de 77,13 m2, con mínimos de
64,75 m2 y máximos de 104,81 m2. En cuanto al programa de las
mismas, el 50,98% es de dos dormitorios, el 49,02% de tres
dormitorios. Contrastado este dado con la media de 2,62 personas
por vivienda, se deduce que no hay de forma general desajustes en
este aspecto, aunque hay casos excepcionales en los que se dan
mínima superficies y mayor número de habitantes que habrá de
tenerse en consideración.
Las barreras arquitectónicas existentes es uno de los parámetros
significativos del área. Dadas las características de las viviendas, se
ha detectado como un problema que el 95,2% de la población dice
que existen barreras arquitectónicas en su edificio, exceso de
escaleras o escaleras estrechas; este dato se agrava con la elevada
edad media de la población.
El grado de satisfacción que muestran los habitantes es bueno con
respecto a la vivienda, y esto, aunque parezca paradójico, debemos
de ponerlo en consideración con la situación de partida de la
población afectada, la procedencia de la población de habitar en
cuevas o en muy malas condiciones de habitabilidad, hacen que el
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acceso en su día a viviendas con “comodidades” como cocina o
aseo, sea considerado hoy en día como una gran mejoría.
AÑOS EN LA VIVIENDA
De 1 a 9 años
37,0
40,0
De 10 a 19
De 20 a 29
30,0
% 20,0
18,9
18,5
11,1
De 30 a 39
14,1
De 40 a 50
10,0
0,3
0,0
NS/NC
Además hemos de considerar que un amplio porcentaje, el 83,60%
de los encuestados, asegura haber efectuado algún tipo de reformas
en su vivienda a lo largo del tiempo y sin embargo no es así con
respecto a las zonas comunes del edificio, necesitadas de mejoras
según ellos mismos reconocen. Esto es debido a una falta de
acuerdo entre los vecinos, a que no existe identidad como
comunidad en muchos de los casos, y por supuesto al bajo nivel
económico. Nunca han recibido ayudas para la rehabilitación.
El 98% dice que el edificio necesita mejoras, los arreglos han sido
operaciones puntuales, que no han conseguido erradicar el
problema fundamental. Se detectan problemas de mantenimiento de
las zonas comunes, en concreto y de forma significativa en las
tipologías con patio interior común, éste no está atendido y ocasiona
problemas de insalubridad, humedad, que se añaden a otros de
índole constructiva.
Cabe reseñar las diferencias entre los vecinos del Área 1, que no
contribuyen significativamente a los gastos comunes, lo que a su vez
se refleja en el peor estado de las edificaciones y en un bajo grado
de satisfacción de la población con el inmueble y los vecinos del
Área 5, en que la mayor aportación económica para el
mantenimiento de las zonas comunes se traduce en un mayor grado
de identificación con sus edificios.
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2.3.-Estructura Urbana
a) Morfología urbana
La propia evolución histórica de la zona ya determina muchas de las
carencias estructurales del ámbito de actuación de la ATM-2.
Amparada en criterios de necesidad, el área surge como un
crecimiento urbano al margen del Planeamiento entonces vigente,
cuya situación hubo que actualizar para adaptar lo existente a la
legalidad. Sin mayor referente que la Barriada del Comandante
Valdés, el Zaidín surge fuera de la ciudad a ambos lados del camino
de Dílar en varias fases inconexas. Las 1250 viviendas de la 3ª fase
del Patronato de Santa Adela se desarrollan en 750 viviendas de
Renta Limitada a lo largo de la Avenida de Dílar en torno a la Venta
del Niño y en 500 viviendas de Tipo Social a las traseras de éstas
limitadas en su borde Este con la calle Asturias, límite físico de
separación con las huertas que no se edificarán hasta los años
setenta. Este planteamiento deja las viviendas de superficie más
reducida y ocupadas por población con menor poder adquisitivo en
el interior del área, sin la referencia urbana que la avenida de Dílar
fue adquiriendo con el paso de los años, ahondando con el tiempo
las diferencias ya existentes en el momento de su ejecución. La
construcción de edificios residenciales o industrias urbanas al Este
de la calle Asturias en los años setenta aisló completamente esta
bolsa de 500 viviendas salpicada de equipamientos en sus
intersticios, limitada virtualmente al Oeste por la discontinua calle
Santa Adela.
Así pues, las edificaciones próximas en primera o segunda línea a
avenida de Dílar ignoran lo que ocurre en sus traseras, al igual que
las construcciones de la calle Pintor Maldonado, por lo que el núcleo
central de Santa Adela queda aislado, sin ningún motivo urbano que
se encargue de promover la conexión física entre zonas.
El ámbito se encuentra atravesado por un viario transversal (calles
Ebro, Poeta Gracián, Pavía y Garellano) que, lejos de conectar, se
limita a conducir el tráfico proveniente de las edificaciones de los
años setenta que llegan hasta Pintor Maldonado y de la zona de
equipamientos deportivos de la carretera de La Zubia hacia la
avenida de Dílar. Longitudinalmente, a excepción de los límites
físicos de la ATM-2 (calle Asturias y avenida de Dílar), no existe una
continuidad en el viario que permita entender cada una de las áreas
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del ámbito como partes integrantes del todo. Asimismo, existen
numerosas calles sin salida o plazas originales que se han
convertido en aparcamiento permanente de vehículos de los
residentes.
En la configuración morfológica de las viviendas es posible
establecer distinciones entre las originales viviendas de Tipo Social y
de Renta Limitada, separadas por el trazado irregular de calle Santa
Adela.
En las primeras predominan las combinaciones de tipos de viviendas
tales que permiten a los inmuebles adoptar formas estructuradas en
torno a sí mismas, produciéndose una atomización del espacio
público en numerosas placetas a la escala del edificio que las
preside. En las segundas, la morfología de los edificios es más
rotunda, predominando patios interiores de manzana de anchura
muy reducida que no permiten el uso de los mismos como patios
vivideros, y que en algunos casos se han visto reducidos mediante
la ocupación de superficie por parte de las viviendas de planta baja
con estructuras muy rudimentarias.
Edificio de Tipo Social en calle Santa
Adela
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Patio de edificio de Renta Limitada en
calle Poeta Gracián
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Esta multiplicación de espacios libres ha evitado la creación de una
amplia zona verde capaz de estructurar el área y promover la
relación vecinal. Al contrario, cada Comunidad de propietarios
parece vinculada a su placeta más cercana, cuyo estado de
conservación está vinculado al interés del edificio en mantenerla.
Los equipamientos, lejos de coser los dos ámbitos referidos, se
ubican en los vacíos que dejaron las construcciones originales, con
tapias que fueron elevándose con el paso del tiempo hasta constituir
barreras físicas y visuales de relación entre zonas.
En consecuencia, la morfología urbana de la zona acusa desde su
génesis su falta de concepción unitaria y la escasa capacidad
estructurante que los edificios adquieren por sí solos para definir el
área. Si a eso unimos la limitada capacidad económica de los
habitantes, tanto más acusada cuanto más interior es el edificio, se
entiende que un viario inconexo convertido en solución permanente
al aparcamiento de superficie y unos inmuebles mal conservados
hayan dado lugar a una de las zonas más degradadas de Granada
que precisan una urgente solución a sus problemas.
b) Usos del Suelo
Los Usos del Suelo determinan el residencial como el uso
predominante en el ámbito del ATM-2 Santa Adela. Prácticamente
todas las viviendas originales del área correspondientes al Patronato
de Santa Adela mantienen el uso de residencial en vivienda
Plurifamiliar.
Si bien en su concepción existían en cada una de las fases de las
viviendas de Renta Limitada locales de negocio en Planta Baja (un
total de 20, que oscilaban entre los 28’50 m2 en la fase 2ª y los
68’25 m2 en la fase 3ª), en la actualidad la mayoría de aquellos usos
en Planta Baja se han transformado en residenciales. Partiendo de
la aún existente Venta del Niño y del cine Central adyacente
construido en 1956, la idea original era la de potenciar cierta
actividad comercial o de pequeña industria artesanal en la avenida
de Dílar y en calle Poeta Gracián.
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Ubicación original de los locales de negocio en Planta Baja en las viviendas de
Renta Limitada
Sin embargo, la concentración de otros usos a escala de barrio se
produjo en los dos bloques que ocuparon en los años setenta las
Plazas Diego de Siloé y Jarama, en el interior del barrio más próximo
a la avenida de Dílar. En Planta Baja alternan pequeños locales
comerciales con almacenes y talleres artesanales. Posteriormente,
ya en 1983, un supermercado se ubicará en el local que ocupó el
cine Central junto a la Venta El Niño.
Esta implantación mayoritaria de actividades de pequeña escala en
el interior del área contrasta con la definición de usos en Planta Baja
al otro lado de la avenida de Dílar (en las 1ª y 2ª fases del Patronato
de Santa Adela de 1953 y 1955), en su totalidad terciarios o de
pequeño taller artesanal. Esta transformación de usos en Planta
Baja parecía más adecuada a la tipología edificatoria plurifamiliar del
ámbito de la ATM-2 que a la unifamiliar adosada de las fases
previas; sin embargo, la tendencia se ha potenciado con el tiempo,
acentuándose por el planeamiento especial que desarrolló la margen
Oeste de la avenida de Dílar sustituyendo las viviendas originales
por bloques despersonalizados de varias alturas que consolidan el
uso terciario o industrial en Planta Baja.
En el interior de la ATM-2, en los intersticios que se produjeron en
los puntos de contacto entre las manzanas de las viviendas de Tipo
Social y las de Renta Limitada, se fueron implantando diversos
equipamientos docentes que en ningún momento dieron lugar a una
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lectura unitaria del barrio capaz de integrar zonas con habitantes de
diversos orígenes económicos y sociales.
Plaza de Andalucía presidida por la Iglesia con la avenida de Dílar al fondo
Este papel reservado a los equipamientos sí parece haberlo
asumido en exclusiva la Iglesia del Corpus Christi, articuladora del
generoso espacio público que preside, y cuya presencia urbana es
perceptible desde la avenida de Dílar. Esta vocación estructurante
se pretenderá aprovechar para ser potenciada en el desarrollo de la
propuesta de ordenación futura.
c) Estado de la edificación
Las diferencias en el estado de las diversas edificaciones son
notables, observándose en el origen de estas construcciones la
justificación al hecho de que aún hoy es fácil distinguir por su estado
de conservación las viviendas Sociales y las de Renta Limitada.
Ejecutadas en base a un menor presupuesto, con peores calidades
y sistemas constructivos, y con una población con menores recursos
económicos, el paso del tiempo no ha hecho sino acentuar las
condiciones iniciales de partida.
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Estado actual de edificación en calle Asturias
No obstante, ya que cada manzana consta de varios portales y cajas
de escalera, es posible particularizar el estado de conservación en
función de la voluntad de mantenimiento de cada una de las
comunidades de vecinos. Así, la descripción del estado de la
edificación que se acompaña en la documentación gráfica se ha
pormenorizado a nivel de portal.
Aunque las transformaciones y mejoras en el interior de las
viviendas son habituales, problemas inherentes a la pésima calidad
de la construcción original (condensaciones por ausencia de
trasdosados y aislamientos, humedades de capilaridad e
inexistencia de aislamiento térmico) no han sido resueltos en ningún
caso. Las transformaciones se han centrado en modificación de
calidades de solerías, alicatados, sanitarios y carpintería interior y en
mejora de las condiciones de estanqueidad y aislamiento de las
carpinterías exteriores.
Se han detectado tres niveles de conservación:
-
Bueno. Se considera que un portal o comunidad de vecinos
que comparte núcleo de escalera se encuentra en un estado
de conservación Bueno cuando se han producido actuaciones
de mejora en las calidades de portales, escaleras y
carpinterías de zonas comunes, cuando el aspecto exterior
denota un mantenimiento adecuado de aleros, cubiertas,
pinturas, zócalos y carpinterías de viviendas y cuando estas
actuaciones son extensibles a notables modificaciones en la
distribución funcional de alguna de sus viviendas
acompañadas de mejoras en las calidades de los materiales.
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-
Regular. Se considera que un portal se encuentra en un
estado de conservación Regular cuando a pesar de ciertas
mejoras perceptibles en las zonas comunes del inmueble se
detecta una dejadez en el mantenimiento general del edificio
y cuando las reformas en el interior de las viviendas se limitan
a mejoras de calidades de carpinterías exteriores, solados,
alicatados y sanitarios.
-
Malo. Se considera que un portal se encuentra en un estado
de conservación Malo cuando en las zonas comunes apenas
se ha intervenido durante toda la vida del edificio, cuando el
aspecto exterior del inmueble denota una total desvinculación
de los usuarios con la imagen urbana de su edificio y cuando
las modificaciones en el interior se limitan, en el mejor de los
casos, a la reposición de solerías o de alicatados.
En base a ello, se considera que la edificación se encuentra
mayoritariamente en Mal estado en los bloques ubicados en el
extremo Norte de la calle Asturias, en el borde del ATM-2, acentuado
por la excesiva atomización de espacios libres en pequeñas placetas
descuidadas y sin mantenimiento y por la existencia de un viario
adaptado a las lindes de la primitiva parcela rústica que impide
cualquier posibilidad de conexión con otras áreas del entorno
inmediato.
Se encuentran en estado mayoritariamente Malo las manzanas
comprendidas entre calle Asturias, Ebro, Santa Adela y Poeta
Gracían. En este caso, la separación entre bloques da lugar a
placetas convertidas en aparcamiento de residentes en fondo de
saco que denota una escasa atención al espacio público
circundante. La reciente creación de un aparcamiento subterráneo y
de una plaza y equipamiento deportivo en la Plaza Rober, ha
convertido la tradicional trasera de estos bloques en involuntaria
fachada, exigiendo una imagen urbana más adecuada a la nueva
centralidad de este núcleo interior del barrio.
En la avenida de Dílar las edificaciones están mayoritariamente en
Regular estado; de manera puntual se detectan portales en Buen
estado. La presencia de la vía estructurante de esta zona Sur de la
ciudad ha favorecido el mantenimiento de los inmuebles, cuyos
usuarios parecen valorar en igual medida la ascendente calidad del
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espacio urbano y las mejoras en el interior de sus portales y
viviendas.
En el resto del ámbito el estado de conservación es desigual,
mayoritariamente Regular, observándose que la voluntad de
conservación de los inmuebles crece cuanto más próximos están a
calles principales, al espacio público de la avenida de Andalucía o a
otros pequeños espacios libres públicos con mantenimiento de
carácter casi privado por parte de los habitantes del inmueble que
presiden.
Esta realidad puede inducir a una reflexión de aplicación al objetivo
final de este Planeamiento Especial: la valoración del uso de los
espacios públicos y del viario estructurante genera una vocación
urbana que se transmite a la necesidad de mantener
adecuadamente los edificios y las viviendas.
d) Análisis de la propiedad
Uno de los aspectos que también se aporta en el estudio
socioeconómico realizado antes aludido es conocer el estado de la
propiedad de las viviendas afectadas, destacándose que la
población residente lo hace como propietaria de las viviendas, un
96’9% de la vivienda es propia, un 1’6% es alquilada y un 2’3%
cedida.
Hay que hacer constar que debido al acceso de la población a este
tipo de viviendas, promovidas por el Patronato de Santa Adela, de
Tipo Social y de Renta Limitada, de la gente que tiene la vivienda en
propiedad solo el 51’38% tiene formalizadas las escrituras; si bien,
investigado este aspecto se ha comprobado que en la actualidad la
Consejería de Obras Públicas y Transportes, que recibió en su día la
propiedad de las viviendas, se está encargando desde hace tiempo
de trasladar la propiedad mediante escrituras a la población. Esta
casuística afecta a las Áreas 1 y 2, antiguas promociones de Tipo
Social, cuyos propietarios no disponen aún de las escrituras.
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e) Tipologías
Las tipologías edificatorias son muy diversas, y del análisis de la
evolución histórica de la zona se pueden determinar cinco grandes
áreas que corresponden a las cinco fases de 250 viviendas que
construyó el Patronato de Santa Adela.
La 1ª fase de 250 viviendas de Tipo Social responden a un proyecto
de Carlos Pfeiffer Formica Corsi sobre una parcela de 13.714 m2.
Estructurados en torno a las calles Asturias y Santa Adela, paralelas
a la avenida de Dílar, se levantan siete bloques de viviendas cuyas
superficies útiles oscilan entre 45’10 y 48’14 m2. De ellos, el bloque
que limita al Norte la calle Asturias adopta una forma escalonada,
alojando 48 viviendas con acceso desde una escalera abierta.
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El bloque mayor, limitado por las
calles Asturias, Garellano y
Santa Adela, tiene 72 viviendas;
con una disposición lineal,
consta de dieciocho módulos
servidos por una galería de
acceso longitudinal que ha ido
privatizándose con el paso del
tiempo, perdiendo su vocación
inicial de transparencia. Este
edificio es el de mayor interés
tipológico.
Galería longitudinal del Bloque de 72
viviendas
Las 72 viviendas de este bloque corresponden a dos únicos tipos; en
ambos casos constan de tres dormitorios (de 9’00, 9’00 y 6’79 m2),
un aseo (con ducha, inodoro y lavabo) y un estar-comedor-cocina
que oscila entre 18’15 y 18’79 m2. Las superficies útiles totales de
estas viviendas son 45’10 y 45’74 m2 correspondientes a unos 56’00
m2 construidos más parte proporcional de accesos y zonas
comunes.
La 2ª fase de 250 viviendas de Tipo Social responden a un proyecto
de Ambrosio del Valle sobre una parcela de 9.918’76 m2 con trece
bloques distribuidos en base a combinaciones de una misma
tipología: en torno a una escalera central se accede a 4 viviendas
por cada una de las cuatro plantas de que consta. Las viviendas
oscilan entre los 46’90 y los 48’05 m2 útiles para un programa
funcional de vestíbulo, aseo, terraza, comedor-estar, cocina y tres
dormitorios.
Las viviendas de Renta Limitada se desarrollaron igualmente en 3
fases de 250 viviendas cada una. La 1ª fase corresponde a un
proyecto de Fernando Wilhelmi, está comprendida entre calles
Garellano, Santa Adela, Bailén y avenida de Dílar y distribuida sobre
parcela de 18.8317’24 m2 en siete bloques de viviendas según
manzanas con patio interior. La reducida anchura de este patio ha
evitado su uso como patio vividero; al contrario, en muchos casos se
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ha ido privatizando por parte de los usuarios de las Plantas Bajas,
ofreciendo una dudosa imagen fragmentaria e irregular. Las
manzanas se modulan en torno a bloques de escaleras
independientes con dos viviendas por planta, en número variable en
función de las dimensiones exteriores de la manzana. En Planta
Baja las dimensiones de las viviendas son algo inferiores por la
necesidad de liberar superficie para el portal y constan de tipos de
65’74 y 77’10 m2 útiles (tres dormitorios) y de 83’49 m2 útiles (cuatro
dormitorios); en plantas superiores, las superficies útiles son
respectivamente 68’92, 80’28 y 86’67 m2. Todas las viviendas
incorporan lavadero o ropero al programa funcional. Existía una
previsión de locales de negocio, ya comentada en otro apartado de
esta Memoria.
La 2ª fase se desarrolla en una parcela de 18.961’84 m2 en
diecisiete bloques según proyecto de José Fernández Fígares. Estos
bloques adoptan disposiciones y tipologías muy diversas,
comprendiendo manzanas cerradas, bloques lineales y bloques en
forma de estrella. Las superficies útiles van desde los 70’15 a los
77’12 m2 en viviendas de tres dormitorios y son de 81’02 m2 en
viviendas de cuatro dormitorios. Los seis locales de negocio
previstos eran de 28’50 y de 36’96 m2 y constaban de tienda,
almacén y aseo.
La 3ª fase responde a un proyecto de Miguel Castillo Moreno, está
comprendida entre calles Santa Adela, Ebro, avenida de Dílar y
Poeta Gracián y distribuida sobre parcela de 20.444’20 m2 en cinco
bloques con dos hileras paralelas de viviendas separadas por un
patio interior abierto por sus lados menores. Las dimensiones de
este patio han provocado idéntico efecto de crecimiento espontáneo
que en la fase anterior reseñada, aunque agravado porque la
apertura lateral permite su visión desde la calle. Cada bloque lineal
se modula en torno a tres de escaleras independientes con dos
viviendas por planta. Las viviendas poseen una superficie útil
comprendida entre 75’72 y 76’81 m2 en planta baja y 79’43 y 79’99
m2 en plantas superiores. Todos los tipos poseen tres dormitorios y
lavadero, incorporando terrazas en plantas superiores y renunciando
al vestíbulo en plantas bajas por la presencia de los portales. Los
diez locales de negocio previstos tenían una superficie de 68’25 m2
útiles.
Los bloques construidos en los años setenta tienen escaso valor
tipológico y urbano; el de calle Jarama adopta disposición lineal, en
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tanto que el de Plaza Diego de Siloé es una manzana con patios
interiores de ventilación de muy reducidas dimensiones.
f) Alturas de la edificación
A diferencia de lo que ocurre en los bordes exteriores del ATM-2, en
el interior del ámbito existe una homogeneidad absoluta en las
alturas de la edificación, ya que se han mantenido intactos los
volúmenes de las viviendas originales. La tipología plurifamiliar ha
evitado la disparidad de alturas con medianerías vistas en las
actuaciones de sustitución de viviendas unifamiliares que ocurren al
otro lado de la avenida de Dílar.
La altura común a todos los edificios de Tipo Social del interior de
Santa Adela es de cuatro plantas. La propia modulación que dio
origen a su formalización no acepta criterios de diferencias de
alturas capaces de introducir otros matices compositivos a los
edificios.
En cambio, en las viviendas de Renta Limitada ejecutadas en 1ª fase
integradas por siete manzanas, se produce un enriquecimiento
volumétrico de los inmuebles, quedando los bloques que conforman
los lados menores de la manzana con cuatro alturas y el resto con
tres. En las manzanas de mayor longitud, entre calle Navarra,
Galicia y avenida de Dílar, el bloque central de los lados mayores
también se configura con cuatro alturas, acentuando la simetría de la
composición. En las viviendas de la 2ª fase predominan las cuatro
plantas, a excepción de los bloques en estrella, cuya propia
formalización exigió una altura más para reforzar el concepto masivo
de los testeros pequeños. Finalmente, en las parejas de tres bloques
lineales de la 3ª fase, entre las calles Santa Adela, Ebro, avenida de
Dílar y Poeta Gracián, partiendo de una altura unificadora de cuatro
plantas, los bloques centrales elevan un nivel más, en una
composición simétrica que repite de manera monótona el esquema
independientemente de la jerarquía de la calle en que se ubica.
Los bloques de los años setenta que ocuparon espacios públicos en
plaza Diego de Siloé y calle Jarama tienen una altura de cinco
plantas.
Las tensiones de alturas se producen en los bordes del área. Al otro
lado de la avenida de Dílar alternan en una misma manzana edificios
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de ocho, seis, tres y una planta. En calle Ebro la disparidad de
alturas es similar a la escasa personalidad de los edificios que la
integran; un bloque de once plantas resuelve la esquina con la
avenida de Dílar. En el borde Este del ámbito, al otro lado de la calle
Asturias, bloques de nueve plantas alternan con industrias urbanas
en desuso que el Plan General prevé desmantelar. Las renovadas
expectativas generadas por la Plaza Rober parecen quedar
paralizadas por la reducida vocación urbana de los edificios que
constituyen el extremo Sureste de la ATM-2.
g) Imagen urbana
La consecuencia de todo lo expresado hasta el momento es un
barrio cuyo interior posee nula calidad urbana tanto por la
inexistencia de espacios públicos de dimensiones suficientes, como
de equipamientos capaces de definir por sí solos un área de ciudad,
como por la escasa calidad constructiva de las edificaciones
acentuada en el interior del barrio por la limitada voluntad de
mantenimiento de sus usuarios. Con un viario incapaz de articular
diversos ámbitos del área, las vías transversales que la atraviesan
se reducen a conformar rutas alternativas de tráfico para llegar a la
avenida de Dílar. El resto del viario interior se ha convertido en
aparcamiento permanente de residentes.
El único espacio de dimensiones urbanas aceptables es el de la
Plaza de Andalucía, con la presencia de la iglesia del Corpus Christi
y con la referencia visual de la avenida de Dílar, pero alojada en el
interior del barrio, lejos de los ruidos que aquella genera.
En cambio, la zona aparece salpicada de pequeñas placetas a la
escala del edificio más próximo. La propia organización tipológica de
las viviendas de Tipo Social dio lugar a la creación de numerosos
espacios exteriores que, en función de la comunidad de vecinos, se
han convertido en eventuales placetas privadas de acceso a
viviendas de planta baja, en aparcamientos permanentes, en
parterres abandonados o, en cambio, en generosos espacios
públicos meticulosamente conservados que se conforman como
punto de encuentro de los vecinos.
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Transversal a calle Asturias convertida en tendedero de viviendas
h) Equipamientos
Como ya se ha comentado, tres equipamientos docentes de los
años sesenta (Doncel en calle Cataluña, Reyes Católicos en plaza
Velázquez y Santa Teresa de Jesús en calle Santa Adela) se fueron
erigiendo en los intersticios de los puntos de contacto entre las
manzanas de las viviendas de Tipo Social y las de Renta Limitada.
Lejos de coser dispares tramas urbanas y tipologías edificatorias,
tapias que fueron elevándose con el paso del tiempo acentuaron la
diferencia de orígenes de los habitantes de Santa Adela,
convirtiéndose en barrera virtual del barrio.
En el estudio socioeconómico se hace un análisis de los recursos
que se encuentran en el ámbito, en los que además de destacar la
presencia del uso sanitario y el uso religioso, es predominante los
recursos educacionales que se sitúan en el área:
Centro Público Doncel. Comparte:
*Centro Municipal de Educación de Adultos del Zaidín
*Equipo de apoyo externo. Orientación educativa del Zaidín.
*Club de los Angeles Custodios
*Centro Público Reyes Católicos.
*Colegio de educación Especial Santa Teresa de Jesús.
El equipamiento religioso de la iglesia del Corpus ha adoptado un
papel urbano ya comentado en su relación con la plaza de
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Andalucía, en tanto que el Centro de Salud de los años noventa
parece más vinculado a establecer una nueva centralidad
desplazada en torno al polo de atracción que significa la Plaza
Rober.
i) Infraestructuras
Con bajo de nivel de calidad se fue llevando a cabo la urbanización
de todo el interior del área. Si la reciente remodelación de la avenida
de Dílar parece haber aumentado por proximidad la calidad urbana
de la zona, en el interior del ámbito, la calidad del espacio urbano es
escasa.
Centro de Transformación que obstaculiza el tráfico en calle Asturias
Si bien el acerado, asfaltado y alumbrado público son generalizados,
la atomización de espacios públicos, calles sin salida y placetas
unidos a la reducida calidad edificatoria convierte a la zona en
prioritaria para la reconsideración de muchas de las premisas que
están en el ATM-2 desde su génesis.
2.4.-Áreas homogéneas
Una vez analizados con detenimiento todos los aspectos derivados
de la información urbanística, reconocemos dentro del ámbito que se
diversifican varios aspectos diferenciados y potenciados más en
unas áreas o sectores que en otras, que consideramos determinante
tener en cuenta a la hora de elaborar las propuestas de intervención.
Por tal motivo, hemos detectado y definido varias áreas que
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AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
contienen o agrupan unas características determinantes, las hemos
llamado Áreas Homogéneas, y en concreto son cinco.
Se han establecido teniendo en consideración criterios de tipologías
de la edificación, estado de conservación, estructura urbana y
aspectos sociales y de población. Son áreas que indican la
necesidad de diferentes soluciones y por tanto básicas para dotar de
sentido a los objetivos y propuestas que se definen después.
* Area 1. Definida en el interior del ámbito delimitado por calles
Asturias, Pavía, Santa Adela, Cataluña y Fiel Infantería. Procede en
su génesis de la 1ª fase de 250 viviendas de Tipo Social,
promovidas por el Patronato de Santa Adela y de parte del grupo La
Cruzada construido poco después. Sin estructura urbana definida ni
soporte viario estructurante, las viviendas, de escasa superficie y
pésima calidad constructiva, se encuentran en un nivel de
degradación muy avanzado.
* Area 2. Delimitada por calles Asturias, Ebro, Santa Adela, Belchite
y Poeta Gracián, también en el interior de la ATM-2 aunque más al
sur. Procede en su origen de la 2ª fase de 250 viviendas de Tipo
Social, promovidas por el Patronato de Santa Adela. Destacamos
igualmente el grado avanzado de degradación de la edificación, su
estructura urbana imposible, su tipología excluyente de cualquier
proyecto de integración urbana y su elevada densidad.
* Area 3. Entre las calles Santa Adela, Garellano, avenida de Dílar y
Poeta Gracían, incluye la 2ª fase de 250 viviendas de Renta
Limitada, promovidas por el Patronato de Santa Adela. Atravesada
por la calle Pavía, en este área confluyen los caracteres más
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heterogéneos, donde se dan muy dispares respuestas tipológicas en
una estructura urbana dispersa, con pequeños espacios públicos
inconexos. Existen graves problemas de resolución de borde y de
respuesta urbana adaptada al grado estructurante de la avenida de
Dílar, donde junto a bloques plurifamiliares se ubican algunas
viviendas unifamiliares. Area menos densa de todas, que contempla
un mejor grado de conservación de parte de la edificación, debido a
su proximidad a la Avenida de Dílar.
* Area 4. Definida por las calles Cataluña, Garellano, avenida de
Dílar y Bailén, engloba la 1ª fase de 250 viviendas de Renta
Limitada. Con una clara estructura urbana, da una respuesta
adecuada a la avenida de Dílar, tipológicamente diferenciada
mediante manzanas cerradas con patio interior que engloban
viviendas de mayor superficie. Su estado de conservación es bueno
en algunos casos, empeorando cuanto más al interior del área se
ubican las manzanas.
* Area 5. Entre las calles Belchite, Ebro, avenida de Dílar y Poeta
Gracián Ebro, incluye la 3ª fase de 250 viviendas de Renta Limitada.
Al igual que el Área 4, posee una estructura urbana clara, y una
imagen reconocible a la avenida Dílar en aceptable estado de
conservación. Área con una alta densidad de viviendas y una
tipología clara de bloques agrupados con patio interior abierto en sus
lados menores, en los años setenta desapareció la plaza Jarama
con la construcción de un despersonalizado bloque de viviendas en
el interior del conjunto.
m2 suelo
catastral
m2 contruidos
Nº viviendas
Area 1
Area 2
Area 3
Area 4
Area 5
Equipamientos
5.160’48
4.252’79
7.484’22
6.813’77
7.855’67
8.718’83
20.377’29
14.856’77
26.170’12
19.563’71
24.795’39
330
250
318
252
308
Totales
40.285’76
105.763’28
1.458
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ESTADO ACTUAL
Areas Homogéneas / Ámbitos de calificación del PGOU
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3. DIAGNOSIS Y CONCLUSIONES DE LA INFORMACIÓN.
AVANCE DE CRITERIOS
3.1.- Diagnosis y conclusiones derivadas de la información
El área ámbito del ATM-2 ocupa una situación geográfica de
centralidad en el Distrito del Zaidín, habiendo sido origen en los años
cincuenta y sesenta de los desarrollos urbanos en la margen Este
del camino de Dílar; la conformación de la avenida de Dílar como eje
estructurante lineal de la zona Sur, soporte de los desarrollos
contiguos de los años setenta fue generando una gran bolsa interior
muy tensionada en sus bordes y sin apenas relación con el resto del
barrio. La centralidad física nunca pasó de ser otra cosa que
aislamiento y hacinamiento en el corazón del Zaidín. Desapercibida
para todo el planeamiento redactado hasta la fecha, actualmente
define parte de la imagen urbana de la Avenida de Dilar, teniendo
como inminente referencia de futuro los nuevos desarrollos en
marcha previstos en torno al Campus de Ciencias de la Salud que
modificarán la posición relativa del ámbito con respecto a la ciudad
consolidada y al Área Metropolitana.
El área tiene una elevada dosis de marginalidad no reconocible
desde los grandes ejes viales estructurantes del Zaidín. La Iglesia
del Corpus Christi y el trazado discontinuo de la calle Santa Adela
actúan como virtual barrera social dentro del área. La marginalidad
se debe, además de a factores socioeconómicos e históricos
(elevada tasa de paro, escasa capacidad económica de las familias,
limitada cualificación profesional, edad de la población), a la
incapacidad del soporte físico (tanto urbano como edificatorio) para
albergar a la población con unas mínimas condiciones de
habitabilidad, con una adecuada estructura urbana y con zonas
verdes reconocibles.
La degradación de la vivienda ha venido acelerada por las
condiciones constructivas de partida. La edad de la edificación
(viviendas sociales con casi 50 años) no ha hecho sino agravar las
condiciones de habitabilidad, acentuadas por unas tipologías
incapaces de admitir cualquier modificación de la calidad interior del
espacio habitado. Esto ha provocado la huida de la escasa
población con recursos y que los habitantes residentes vean
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inviables mejoras en sus viviendas, contribuyendo a aumentar la
progresiva marginalización si no se actúa radicalmente a corto plazo.
No obstante lo anterior, se percibe el arraigo de la población a su
barrio, al área, al edificio e incluso al vecino; por ello será
imprescindible elaborar una estrategia que contemple el
mantenimiento de la población en el área y que aporte soluciones de
aplicación a la estructura urbana, social y económica del barrio.
Por tanto, la transformación y remodelación que se pretende debe ir
necesariamente vinculada a una concienciación de la población y de
los diversos grupos vecinales a fin de conseguir salvar las
comprensibles cautelas que suponen estas iniciativas integrales y de
asegurar la defensa de sus legítimos derechos.
3.2.- Objetivos
Es necesario acometer una estrategia integral, abarcando tanto
componentes urbanos como sociales, única forma de que el
planteamiento vaya más allá de meros argumentos teóricos y llegue
al individuo, garantizando el éxito de la actuación. No se pueden
sostener argumentos urbanos que planteen la recuperación del
centro histórico de Granada o que desde las intervenciones en los
suelos urbanizables de borde pretendan diluir el paisaje de Vega en
los nuevos desarrollos sin dar respuesta a operaciones que hoy en
día, cincuenta años después, solo se pueden mirar para su
escandaloso rechazo.
-Objetivos urbanos / habitabilidad
Se propone la sustitución del soporte edificatorio más deteriorado,
proceso que habrá de coordinarse con un programa de realojo de la
población y una mejora de las condiciones de habitabilidad y
accesibilidad del resto de las viviendas. La actuación se enfocará de
forma diferenciada por áreas homogéneas.
Reestructuración de la trama urbana de la zona, dotando de una
estructura reconocible, “abriendo” la zona transversalmente y
longitudinalmente y “cosiendo” los bordes de calle Asturias y Bailén,
generando nuevos espacios urbanos que serán la identidad del
nuevo área Santa Adela.
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Aumento y cualificación de las superficies destinadas a zonas libres;
su definición es fundamental a la hora de cualificar los nuevos
espacios de la ciudad.
Adecuación del sistema de equipamientos y servicios que
favorezcan la integración social, con la mejora y creación de nuevos
soportes públicos que sean propicios a satisfacer las demandas
vecinales.
Mejora de las infraestructuras existentes, con un ambicioso plan de
urbanización que además de nuevos trazados viarios y espacios
públicos en operaciones de sustitución incluya una mejora de las
infraestructuras en toda la zona.
Los planteamientos anteriores facilitarán la mejora del soporte
económico, reestructurando la actividad comercial y produciendo
nuevas actividades en torno a la Avenida de Dilar y al nuevo trazado
de la calle Santa Adela que generen un nuevo foco de centralidad.
La vinculación al uso de nuevos espacios públicos pretende
provocar una vocación urbana que se transmita a la necesidad de
mantener adecuadamente unos tipos edificatorios adaptados a las
cambiantes exigencias de los modos de vida.
-Objetivos sociales
Para garantizar el éxito de la operación es preciso mantener la
población existente; la mayoría son aún los primeros moradores de
la zona o los hijos de éstos, que ahora son los propietarios.
Ante la incredulidad que muestra la población frente a atávicas
promesas incumplidas será necesario implicar a los vecinos en la
intervención. Se propone la realización de jornadas informativas
para trabajar conjuntamente y hacer creíbles estas expectativas.
Se buscará la implicación de los agentes sociales, solicitando la
colaboración y coordinación de los profesionales del barrio y de
cuantos recursos disponga la zona, como por ejemplo el Centro de
Día.
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Se propondrá un Plan educativo integral, con elaboración de planes
educativos y de formación para que el ciudadano conozca los
recursos de que potencialmente dispone.
-Coparticipación de los distintos agentes
Dado que se propone la aplicación de un plan integrador de
intervención es necesaria una coparticipación entre los distintos
agentes intervinientes: administración autonómica, municipal,
agentes privados, junto con la participación ciudadana. Todo ello
requiere de una gestión coordinada y conjunta de las diversas
estrategias.
3.3.-Avance de criterios de intervención
En respuesta a la diagnosis efectuada y a fin de cumplir los objetivos
de la actuación, se definen dos Áreas de intervención en las que se
propone actuar mediante sustitución de la edificación con procesos
de realojo y elaborando propuestas para una nueva ordenación, y
dos Áreas de rehabilitación, actuando mediante procesos de mejora
urbana y de mantenimiento de la edificación existente proponiendo
directrices para la mejora de las condiciones de habitabilidad,
constructivas, ambientales y de accesibilidad.
-Area de intervención calle Santa Adela, en torno a la calle
Asturias y la calle Santa Adela, englobando las zonas más
marginales y deterioradas, carentes de estructura urbana
definida y con deficiencia de espacios libres. Se procede a un
reajuste del ámbito en torno a la unión de calle Asturias,
Santa Adela y Bailén. Corresponde a las Areas homogéneas
1 y 2.
-Area de intervención avenida Dílar, entre las calles
Garellano (Iglesia del Corpus Christi y Plaza de Andalucía),
Poeta Gracián (conexión con Pintor Maldonado y nueva Plaza
Rober) y la línea de fachada a la Avenida de Dilar, que aporta
actualmente una imagen urbana discontinua y poco unitaria.
Corresponde al Area homogénea 3.
-Area de rehabilitación calle Cataluña, correspondiente al
Área homogénea 4, donde unas tipologías muy definidas y
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aceptablemente conservadas ofrecen una imagen regular y
reconocible a la avenida de Dílar.
-Area de rehabilitación calle Jarama, correspondiente al
Área homogénea 5, con una estructura urbana aceptable y
una composición jerarquizada que ofrece una visión
equilibrada de la avenida de Dílar.
3.4.- Justificación de la ordenación propuesta
La urbanización de los terrenos del Plan Parcial Campus de
Ciencias de la Salud modificará el nivel de relaciones del barrio del
Zaidín con el centro histórico y con el Área Metropolitana. Una nueva
oferta de tejido residencial se incorporará con el PP-S2 a la poblada
zona Sur de la ciudad, mientras que las políticas de revitalización del
centro histórico tienen ya su soporte legal en el Plan Especial de
Protección. Al tiempo, en el ATM-2 “Santa Adela”, dentro de un
conjunto de actuaciones que incluyen la reorganización de las
infraestructuras, la apertura de un entramado de espacios públicos y
la construcción de equipamientos de ámbito fundamentalmente
local, la construcción pública de nuevos edificios de viviendas se
concibe como una herramienta integrada en el proceso de
revitalización de este barrio destinada a mantener su carácter
residencial, evitar la sustitución de la población residente y equilibrar
la nueva jerarquía urbana que el desarrollo del PGOU 2000
provocará en toda la zona Sur de la ciudad.
Desde el entendimiento de la ciudad, de su construcción y de su
modificación proponemos una actuación sobre el ámbito de Santa
Adela mediante instrumentos disciplinares renovados que recuperen
en la forma y en el espacio urbanos un campo esencial de trabajo
desde el que fijar unos niveles de formalización y orden suficientes.
Así, se plantean diversos contextos, en los que los nuevos
volúmenes edificados afrontan maneras diversas en su relación con
la ciudad. Algunos se insertan en el entramado de las calles
existentes y orientan su capacidad regeneradora al ofrecimiento de
unas buenas condiciones de habitabilidad, a la redefinición de la
planta baja, de la altura edificatoria o de las alineaciones de la calle.
En otros casos, la construcción de viviendas está ligada a la
apertura de nuevos espacios públicos que reconfiguran y recalifican
el tejido evitando la atomización de placetas carentes de capacidad
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AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
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estructurante de la trama urbana. En ambos casos se pretende una
operación de gran escala que plantea la sustitución de amplios
fragmentos del tejido existente por una nueva forma de ciudad.
La nueva estructura viaria del área de Santa Adela establece la
continuidad de las calles Asturias y Bernarda Alba, la corrección del
trazado irregular de la calle Santa Adela y la posibilidad de su
vinculación a calle Cataluña a través de la plaza de Andalucía y la
prolongación de la calle Jarama. Esta estructura longitudinal
actualmente irreconocible queda reforzada con el reconocimiento del
sistema de ejes transversales existentes de calle Ebro y Poeta
Gracián, la potenciación de los de calle Pavía y Garellano y el nuevo
de calle Bailén que implicará parte de la estructura del grupo “La
Cruzada” en torno a las placetas de Marqués de Santillana, José
María Pemán y Mateo Alemán. Este nuevo sistema viario permitirá la
conexión fluida entre calle Pintor Maldonado (futuro soporte del
metro ligero) y avenida de Dílar; no obstante, el soporte edificatorio
será de nueva planta en todos ellos, por lo que su definición urbana
quedará sensiblemente potenciada.
Todos los nuevos elementos de conexión longitudinal adoptan su
configuración desde su apoyo en espacios públicos existentes,
ampliados o de nueva creación. Se plantea la coexistencia de
coches y peatones. A diferencia de lo que ocurre en la actualidad,
unos y otros deberán compartir las nuevas zonas repartiéndose el
predominio del uso de los espacios según las horas del día. La
remodelación de la trama viaria pretende una movilidad fluida que no
trocee el tejido urbano y aumente radicalmente la calidad urbana del
área.
Se proponen cuatro nuevos espacios urbanos en el interior del
ámbito de Santa Adela:
-La nueva Plaza Asturias, conectada visual y físicamente a la
plaza hoy existente de calle Oscar Romero, recalificará
notablemente la zona más degradada del ámbito, aportando
novedosas formas de relación vecinal.
-La nueva Plaza Cataluña, definida formalmente como un
gran patio interior de manzana, será un nuevo espacio público local
que invertirá los términos de relación de las edificaciones del Área
de Rehabilitación de calle Cataluña (Área Homogénea 4),
habitualmente vinculada en exclusiva a la avenida de Dílar.
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AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
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-La nueva Plaza Santa Adela provoca un efecto similar en el
Área Homogénea 5, aportando un espacio público simétrico al
originalmente concebido en la ordenación y destruido con la
edificación del bloque de calle Jarama. Asimismo, pretende
complementar la nueva centralidad que asumirá la Plaza Rober con
la creación de un espacio libre de nivel local en el interior del barrio.
-La ampliación de la plaza de Andalucía hasta la avenida de
Dílar permitirá potenciar el único espacio libre público reconocible en
el área. La creación de una apertura visual transversal de generosas
dimensiones permitirá abrir Santa Adela a la avenida de Dílar,
mostrando el interior del barrio al principal eje estructurante de la
zona Sur. La iglesia del Corpus Christi, la reubicación de un
equipamiento y la redefinición de nuevos usos en planta baja
recualificará la zona, permitiendo su permeabilidad con la avenida
de Dílar y la flexibilidad en el desarrollo de otras funciones urbanas.
La problemática que se pretende suscitar no acaba en el
planeamiento y en la urbanística. También, y muy especialmente, en
la construcción de las arquitecturas, de las que cabrá esperar
novedosas aportaciones respecto a los modelos de agrupación o a
las formas de habitación. Cada nueva plaza aparece presidida por
nuevos tipos edificatorios que, desde su papel de elementos
transformadores del tejido, proponen nuevas relaciones entre
vivienda y espacio público, entre el espacio doméstico y el espacio
urbano. Se plantean usos comerciales en planta baja en torno a las
nuevas edificaciones que configurarán la plaza Rober, la plaza de
Andalucía y la nueva fachada a la avenida de Dílar.
El desarrollo por etapas posibilitará priorizar el Área de Intervención
de calle Asturias y las dos Áreas de Rehabilitación para garantizar el
saneado integral del barrio en su interior, creando los nuevos
espacios libres interiores, realojando a la totalidad de la población en
su mismo ámbito y estableciendo nuevos usos en planta baja y
viviendas libres en torno a la nueva fachada a plaza Rober.
Una vez resueltos estos problemas estructurales, en una segunda
etapa será posible hacer perceptible esta radical renovación del
barrio hacia la avenida de Dílar, con la ampliación de la plaza de
Andalucía, un nuevo equipamiento, el realojo de la población
afectada y la definición de una nueva fachada desdoblada entre la
avenida de Dílar y la plaza de Andalucía con nuevos usos en planta
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baja y viviendas libres que, con un nuevo telón urbano significará la
confirmación de que actuaciones de este tipo deberán estar
presentes con carácter de urgencia en los planteamientos
urbanísticos de futuro de la ciudad.
Además del mantenimiento de los equipamientos existentes en torno
a la calle Santa Adela (Colegio Reyes Católicos, Colegio Santa
Teresa de Jesús, Centro Asprogrades y Centro de Salud) se
incorpora con la nueva ordenación junto al Colegio Reyes Católicos
un nuevo equipamiento, que asimilará otras posibles demandas
vecinales, para lo cual se ha previsto una asignación de usos flexible
desde la Ordenanza que permita potenciar determinados recursos
que ahora se ofrecen desde el Club Angel Custodio. Su
emplazamiento modificará sensiblemente la visión de la calle Pavía,
que junto a las nuevas edificaciones residenciales, tendrá una
imagen continua y reconocible.
Se propone la reubicación del equipamiento de calle Cataluña,
antiguo Colegio Público Doncel, que además de conseguir una
estructura urbana más adecuada al área como ampliación de la
plaza de Andalucía, genera la posibilidad de crear un equipamiento
de nueva planta que se adapte a las necesidades del vecindario,
donde sea compatible mantener los recursos existentes educativos
de Centro de Adultos y Centro de Orientación Educativa e introducir
componentes de ámbito social y asistencial dirigido sobre todo a
sectores de población de la llamada tercera edad (viviendas
tuteladas, centros de día...).
Se ha decidido aplazar la construcción de un nuevo aparcamiento
subterráneo en la plaza Cataluña. Entendemos que la nueva oferta
de aparcamientos públicos en la plaza Rober y el que se encuentra
en ejecución en la adyacente plaza Margarita Xirgú absorberán el
carácter rotatorio del ámbito del PERI. La nueva edificación ya prevé
sótanos de garaje destinados a residentes, por lo que, con el
complemento de los aparcamientos en superficie previstos,
entendemos suficientes las previsiones para evitar la caótica
ocupación del espacio público por vehículos de residentes.
Toda esta nueva estructura descrita aporta un mejor rendimiento del
espacio público, ya que se consigue mantener la superficie de suelo
destinado a la edificación residencial plurifamiliar a pesar de permitir
un aumento sobre la edificabilidad establecida de forma expresa por
el PGOU de 25.080’33 m2 y dotar al ámbito de un viario
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estructurante coherente con menor superficie destinada a viales.
Esto permite generar un aumento del espacio público destinado al
sistema de zonas verdes y equipamientos. En total se consiguen
incorporar 12.882’39 m2 de suelo a la ciudad (aproximadamente un
14% del ámbito), de los cuales 10.206’79 m2 se destinan a los
nuevos espacios libres descritos (además de los 2.242’70 m2
existentes) y 2.101’77 m2 a suelo para nuevos equipamientos
(además de los 8.680’98 m2 establecidos por el PGOU).
Edificabilidad del Área
Tal y como se ha expresado con anterioridad, el PGOU establece
para las Áreas de Transformación y Mejora (ATM) un incremento
global en el ámbito sometido a reforma de un veinte por ciento (20%)
de la edificabilidad existente para facilitar la viabilidad económica de
estas operaciones y obtener los espacios libres, infraestructura viaria
y equipamientos. Para este valor de partida se han considerado las
condiciones de edificabilidad para cada calificación fijadas
expresamente por las ordenanzas del Plan General.
Esta determinación de la edificabilidad para las ATM del PGOU, de
aplicación cuando se actúa desarrollando las mismas mediante la
redacción de Planes de Reforma Interior y/o Mejora Urbana, es por
tanto de aplicación en el ámbito objeto del presente PERI para la
Transformación y Mejora de Santa Adela ATM-2, y sólo será posible
mediante la ejecución del mismo, de acuerdo a las condiciones y
normas establecidas en el PERI, y no será de aplicación para
operaciones puntuales no contempladas en el presente documento.
Se justifica a continuación la edificabilidad establecida de forma
expresa por el PGOU en el ámbito en función de las calificaciones
asignadas, obtenida de la elaboración de un levantamiento de la
edificación existente, del incremento del 20% previsto en el PGOU y
de su aplicación en la Ordenación del PERI.
Uso lucrativo establecido
Equipamientos establecidos
Total establecido por PGOU
Incremento 20%
Total a ordenar
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
Edificabilidad
m2 construidos
Indice de
edificabilidad
bruta
116.720’67
8.680’98
125.401’65
25.080’33
150.481’98
1’41 m2 t/m2 s
1’69 m2 t/m2 s
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AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
Incremento
PERI m2
Ordenación
PERI m2
Uso lucrativo
Equipamientos
Total ordenación
139.699’24
10.782’75
150.481’98
22.978’57
2.101’77
25.080’33
De lo anterior se deduce el número de viviendas estimadas por el
Plan Especial de Reforma Interior, pues a las 1.458 vivendas
existentes que se mantienen (que supone una densidad del área de
unas 163 vdas/Ha con estándares mínimos en algunos casos), hay
que incorporarle las nuevas viviendas que se generan, que pueden
estimarse en 298 viviendas. De todo ello, el número total de
viviendas resultantes sería de 1.756, con una densidad de 197
vdas/Ha. Dicho número de viviendas es una estimación que podrá
variarse una vez se consigan los acuerdos con los propietarios y se
determinen las necesidades reales de la población afectada.
Reservas de espacios libres y equipamientos.
Incremento
dotaciones
Estado Actual
Plan Especial
Spfe. Bruta ámbito
89.130,00 m2
89.130,00 m2
Espacios libres
2.242’70 m2
12.449,58 m2
10.206’79 m2
Equipamientos
8.680’98 m2
10.782’75 m2
2.101’77 m2
Total equipamiento
y espacios libres
10.981,95 m2
23.864,34 m2
12.882,39 m2
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
En este resumen se comprueba cómo se ha condicionado la
actuación al mantenimiento de la superficie de suelo destinada a
equipamiento y a espacios libres, y además, tras la ejecución del
PERI se pretende un aumento de los mismos, con la obtención de
nuevos suelos destinados a equipamientos y a espacios libres.
El incremento de suelo residencial que se produce en el área aporta
sustancialmente un incremento de reservas para equipamiento y
áreas libres, por encima de los estándares antes mencionados.
Además se ha considerado que los espacios libres propuestos estén
por encima del 10% de área del sector; en concreto suponen
12.206’79 m2 de espacios libres, un 14% del ámbito.
Dotaciones
Incremento uso
residencial
17.826’07m2
Módulo
Art.17 LOUA
30 m2 suelo/m2 techo
Dotaciones
55 m2 suelo/m2 techo
18 m2 suelo/m2 techo
Espacios libres
21 m2 suelo/m2 techo
Total
10 % ámbito
Espacios libres
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
Superficie del
ámbito
89.130’00 m2
M2 de suelo
Art. 17 LOUA
5.348 m2
9.804 m2
3.209 m2
3.743 m2
M2 de suelo
PERI
8.913 m2
diciembre de 2003
11.415’23 m2
12.449’58 m2
12.449’58 m2
51
AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
3.5.- Justificación del programa de realojo
El mantenimiento de la población implica una establecer un
programa de realojo de la población afectada fundamentalmente en
las áreas de intervención propuestas en calle Santa Adela y avenida
de Dilar. En total quedan afectadas unas 900 familias.
En el estudio socioeconómico se pulsó la disposición ante el posible
realojo, y si bien el 44% no supo contestar, únicamente el 17% no se
iría de su vivienda en ningún caso debido fundamentalmente a que
gran parte de este sector da por hecho que no se llevará a cabo el
Plan. El 39% de la población estaría dispuesto a aceptar ser
realojados en supuestos de necesidad, siempre con un compromiso
de volver a su vivienda. Destacar que sobre todo en las Áreas 1 y 2
hay una mayor disponibilidad a colaborar en programas de realojo,
tendencia que se invierte en las Áreas 4 y 5, donde se muestran
más reservas a la intervención. Otro dato de interés es la preferencia
casi mayoritaria de la población a que el realojo se efectúe en el
mismo barrio.
El realojo irá directamente implicado con las etapas previstas de
actuación y que se definirán con posterioridad. Este aspecto ha
influido en las propuestas de ordenación encaminadas a posibilitar,
si fuera necesario, reducir en lo posible las necesidades de realojo
de familias afectadas, para ello se propone un plan de realojos que
para la primera etapa sería con sigue:
En la primera etapa, se podrá actuar por fases de ejecución
diferenciadas, en primer lugar será necesario el realojo de las 300
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
familias en torno a la confluencia Bailén y Asturias, y se procederá a
la demolición de la edificación.
Inmediatamente se ejecutará la nueva ordenación prevista que
permitirá el regreso de todas las familias, así como la entrega de 130
viviendas al 56% de la población residente en el sector entorno a la
plaza Rober limitándose el coste económico de la actuación y
eliminando el coste social para la población afectada. Tras ésta
actuación permitirá, tras realojar a las 50 familias restantes del Área
más próximas a la Plaza Rober, demoler toda la edificación
comprendida entre calles Asturias y Santa Adela.
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
diciembre de 2003
53
AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
Finalmente, se ejecutará el resto de la Etapa 1, con viviendas libres
y locales comerciales vinculados al nuevo centro interior de la Plaza
Rober y con un edificio que permitirá entregar sus viviendas tanto a
las 50 familias realojadas anteriormente como a las 48 que, en el
interior del Área 2 ocupaban una situación más marginal.
Los planteamientos anteriores permiten, pues, reducir en este
entorno el realojo de la población a sólo el 21%; el 79% restante se
trasladará de su casa actual a su vivienda definitiva. La demolición
de los últimos tres edificios que ubican estas 48 viviendas permitirá
la creación del espacio libre público de calle Santa Adela,
completando la ejecución del Área de Intervención propuesta. Las
alternativas para llevar cabo los realojos previstos se resumen en las
siguientes:
-Disponibilidad en la zona de viviendas no ocupadas.
-La puesta a disposición de una vivienda de alquiler que cumpla las
condiciones básicas según las características de la población.
-Dada la existencia de un gran número de personas mayores que
viven solas, y que en muchos casos tienen familia en el barrio, otra
alternativa es el traslado del afectado con los familiares durante
algún tiempo. Esto ha venido ocurriendo en las obras que
particularmente han ido haciendo los propietarios de las viviendas.
-Existe un pequeño porcentaje de personas que han solicitado plaza
en residencia de ancianos, por lo que en estos casos podría ponerse
en práctica esta otra vía de solución.
-Acuerdo de compensación económica con el propietario debido a la
necesidad de abandonar la vivienda durante el periodo de ejecución
de obras.
3.6.-Gestión urbanística: sistema de actuación, justificación del
sistema de actuación.
La iniciativa para el desarrollo y la ejecución del Area de
Transformación y Mejora de Santa Adela ATM-2 corresponde al
Ayuntamiento de Granada que mediante Encomienda de Gestión a
la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo S.A. (EMUVYSSA) ha
instado los estudios y trabajos previos para poner en marcha la
actuación y la redacción del instrumento de planeamiento de
acuerdo con las determinaciones del PGOU. Estamos pues en una
actuación que se desarrolla y ejecuta mediante gestión pública.
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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AREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
Para la elección del sistema público de actuación hemos de tener en
cuenta las singularidades de la actuación que se pretende, nos
encontramos en un ámbito edificado y habitado en su totalidad que
se pretende reordenar y alojar a la población. Ello será posible
siempre que se consigan acuerdos con los propietarios que
garanticen la viabilidad económica y social de la ejecución de las
áreas de intervención de Santa Adela y Dílar.
El planteamiento general que se aborda desde el presente PERI,
que habrá de ser desarrollado pormenoriza e individualizadamente,
es convenir con los propietarios de las viviendas existentes que
poniéndolas a disposición del Ayuntamiento que se encargará de los
realojos necesarios, una vez que el Ayuntamiento ejecute las
determinaciones del PERI, reciban por parte de éste una nueva
vivienda de las mismas características debiendo contribuir
económicamente en función de su condición y posibilidades.
Motivado en los planteamientos anteriormente expuestos, el carácter
público de la actuación y por los criterios y objetivos planteados en el
PERI con sustitución de la edificación existente y nueva ordenación
y edificación, el sistema de actuación elegido para el desarrollo y la
ejecución de las dos unidades de ejecución definidas en el PERI es
el de expropiación.
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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55
ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
ANEXOS
Cuadros de características
PROPUESTA DE ORDENACIÓN
•
Plano indicativo
•
Datos Generales de la Propuesta
•
Datos por Áreas de Intervención
•
Equipamientos y espacios libres
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ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
III.-PLAN DE ETAPAS
El presente Plan de iniciativa pública, con la puesta en marcha de la
formulación y elaboración del Plan Especial de Reforma Interior por
parte del Ayuntamiento de Granada, a través de su Empresa
Municipal de Vivienda y Suelo, conlleva una serie de
determinaciones que habrán de tenerse en consideración para llevar
a cabo el desarrollo y ejecución del Plan.
Tal y como hemos planteado es necesario llevar a cabo una gestión
integrada, dando respuestas a necesidades urbanas, sociales,
culturales y económicas, por lo que sería operativa la puesta en
marcha de una Oficina de Gestión, ubicada en el propio área, capaz
de coordinar a todos los agentes implicados, ésta experiencia ha
sido positiva en muchos casos (La Chanca, Almería).
Para las dos Áreas de intervención previstas, calle Santa Adela y
avenida de Dílar, se prevé su desarrollo mediante Unidades de
Ejecución delimitadas en el presente documento, se propone actuar
mediante convenios con la población afectada, con los
procedimientos establecidos en la legislación vigente, permitiendo el
inicio del proceso de ejecución material de la actuación:
-Programa de Realojos.
-Proyectos de Demolición.
-Proyectos de Urbanización.
-Proyectos de Edificación.
-Ejecución de las demoliciones previstas.
-Ejecución material de obras de urbanización.
-Ejecución de obras de edificación residencial.
-Ejecución de los nuevos equipamientos.
Para las dos Áreas de Rehabilitación y Mejora, en calles Cataluña y
Jarama, se procederá a elaboración de un programa de necesidades
por edificios y comunidades, así como de un plan de actuación que
establezca las prioridades, de cara a la intervención en los diversos
edificios. En paralelo se definirá un Plan de Mejora para llevar a
cabo la renovación de las infraestructuras existentes de forma
coordinada con las obras de nueva urbanización de los sectores de
nueva ordenación colindantes.
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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57
ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
Desde el primer momento es necesario la puesta en marcha de un
Proyecto Social de todo el ámbito, que implique a la población en el
proceso, y que debe de dar respuesta a aspectos tan fundamentales
como el realojo necesario para llevar a cabo las obras, así como
intervenir en los procesos de educación y formación de la población
afectada.
1.-CONTENIDO DEL PLAN DE ETAPAS.
El Plan de Etapas tiene por objeto establecer las fases y plazos de
gestión y ejecución de las previsiones del Plan Especial. El Plan de
Etapas como documento integrante del Plan mantiene la vinculación
con éste; podrá ser modificado cuando circunstancias debidamente
justificadas así lo aconsejen, debiendo en este caso tramitarse la
correspondiente modificación.
El artículo 18 de la LOUA 7/2002 regula las previsiones sobre las
unidades de ejecución, sistema de actuación y plazos de los
instrumentos de planeamiento, estableciendo la posibilidad de que
puedan contener la delimitación de la unidad de ejecución y fijación
del sistema de actuación, así como los plazos máximos para la
ejecución y edificación de los solares. El artículo 19.1.b) de la LOUA
7/2002 establece la necesidad de que la documentación del
instrumento de planeamiento contenga la previsión de programación
y gestión. Y en base al Reglamento de Planeamiento (el cual está
vigente con carácter supletorio conforme a la Disposición Transitoria
Novena de la LOUA 7/2002) artículos 45.1.i y 54 por remisión del
artículo 77.3 se establece una única etapa para la ejecución de las
Obras de Urbanización, coincidente con la unidad de ejecución
delimitada por el Plan Especial y coincidente con el ámbito del
sector.
Se define un plan de etapas de la actuación, vinculadas
necesariamente a su vez a las Áreas de Intervención y
Rehabilitación definidas en el presente documento, estableciéndose
las prioridades y plazos óptimos, recogiendo las necesidades más
urgentes del área y estratégicas de cara a la definir la ordenación
más adecuada.
Las áreas de intervención, que conllevan sustitución de la edificación
y nueva ordenación, se desarrollarán en dos etapas, que por orden
de prioridad son:
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
-Etapa 1 Unidad de ejecución–Área de intervención de Santa
Adela
Desarrollo del Área de Intervención de calle Asturias y de las dos Áreas de
Rehabilitación
-Etapa 2 Unidad de ejecución–Área de intervención de
Avenida de Dílar
Imagen final con el desarrollo del Área de Intervención de avenida de Dílar y las
Áreas de Reforma de calle Asturias
Constituye esta única etapa la formalización de la Reparcelación, su
tramitación y aprobación, así como la del Proyecto de Urbanización,
y aplicación y desarrollo del sistema de cooperación previsto. Se
finalizará con la inscripción registral de las fincas resultantes con las
cargas y gravámenes que les correspondan conforme al Proyecto de
Reparcelación aprobado. En caso de que exista común acuerdo
entre todos los propietarios y el Ayuntamiento, se podrá formalizar
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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59
ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
en documento público la propuesta de reparcelación voluntaria en
los términos del artículo 104 de la LOUA 7/2002.
2.-ORDEN DE EJECUCION DE LAS OBRAS.
Las áreas de intervención, que conllevan sustitución de la edificación
y nueva ordenación, se desarrollarán en dos etapas, que por orden
de prioridad son:
-Etapa 1 Unidad de Ejecución–Área de intervención 1 de Santa
Adela.
-Etapa 2 Unidad de Ejecución–Área de intervención 2 de Avenida de
Dílar.
A su vez la Etapa 1, Área de intervención de Santa Adela, si fuese
necesario, se podría realizar su ejecución material en dos fases o
subetapas, atendiendo a la prioridades y urgencias detectadas, y
facilitando la actuación mediante un faseado que equilibre aspectos
tan decisivos como el realojo, y que sirva para activar el resto del
Plan.
Plan de actuación. Etapa 1 - Fase 1
Fase 1 En torno a la confluencia de calle Asturias y Bailén
(aproximadamente corresponde al Área homogénea 1)
Fase 2 En torno a la calle San Lorenzo (Área homogénea 2)
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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60
ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
Plan de actuación. Etapa 1 – Fase 2
Las dos Áreas de rehabilitación propuestas, en las que se interviene
mediante rehabilitación de la edificación existente y mejora urbana
con operaciones de reurbanización, se desarrollarán desde el inicio
de la puesta en marcha del plan, en paralelo a las operaciones de
nueva ordenación.
A su vez la ejecución de las obras para el desarrollo de cada etapa
supone en primer lugar la ejecución de la urbanización para
proceder luego a la edificación, si bien podrán ejecutarse de forma
simultánea.
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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61
ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
*Urbanización. Comprende la ejecución de la totalidad de las obras
del sector necesarias para dotar al mismo de los servicios previstos
por el Plan, así como las necesarias conexiones e infraestructuras
externas, en los términos que deriven del Proyecto de Urbanización
aprobado y descritos en el artículo 113.1 de la LOUA 7/2002, tal y
como determina el artículo 98.1 de la LOUA 7/2002.
*Edificación. Comprende la edificación de las parcelas de acuerdo
con las previsiones del Plan para destinarlas al uso establecido. El
plazo para la ejecución de las obras de edificación será el
establecido por el Ayuntamiento en el momento de concesión de la
licencia de obras en función de las características de las mismas.
Si bien con carácter general no es posible la realización de actos
edificatorios o de implantación de usos antes de la terminación de
las obras de urbanización, podrán autorizarse por el Ayuntamiento
actos de construcción, edificación e instalación en parcelas, aún
antes de ultimar la urbanización, siempre que se cumplan los
requisitos establecidos en el artículo 55.1 de la LOUA 7/2002.
3.-PROGRAMACION DE LAS ACTUACIONES.
De acuerdo con lo expuesto en el contenido de las etapas previstas
y del orden de ejecución que determina el presente PERI, se
establece la siguiente programación en el tiempo de las mismas:
ETAPA 1
Área
Intervención
Santa Adela
ETAPA 2
Área
Intervención
Avda. Dílar
Planeamiento y
Gestión
2003/2004
2005/2006
-
-
Realojos y
Demoliciones
2004/2006
2006/2007
-
-
Nueva
Urbanización
Reurbanización
2005/2007
2007/2009
2004/2005
2004/2005
Nueva
Edificación y
Rehabilitación
2005/2007
2007/2009
2004/2009
2004/2009
Equipamientos
2006/2007
2008/2009
-
-
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
Área
Área
Rehabilitación Rehabilitación
Jarama
Cataluña
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ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
IV.-ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO.
Se justifica a continuación la viabilidad económica del Plan Especial,
con la valoración y estimación de las inversiones necesarias para
llevar a cabo el mismo, según los costos previstos, así mismo se
hace una primera valoración de los recursos económicos necesarios
a fin de llevar a buen término las propuestas.
Como premisa de partida considerar que estamos ante una
actuación de iniciativa pública, donde a su vez está implicada una
población que cuenta con unos recursos limitados, por lo que hemos
de tener en cuenta el factor social de la actuación. Dadas las
diferentes propuestas y alternativas planteadas en el Plan donde se
actúa en una amplia zona con una sustitución de la edificación y
nueva ordenación, y por otro lado se plantea la rehabilitación y
mejora de otro sector del ámbito, igualmente pasamos a justificar
desde el punto de vista económico diferenciadamente ambas
propuestas.
1.-ESTUDIO ECONOMICO.
El estudio económico tiene por objeto obtener el alcance económico
de las previsiones del Plan en relación a las obras de urbanización e
implantación de servicios, así como la evaluación analítica de las
posibles implicaciones del Plan, en función de los agentes
inversores previstos y de la lógica secuencial establecida para su
desarrollo y ejecución (artículo 19.1.3º de la LOUA 7/2002).
1.1.-Costos de indemnizaciones, edificaciones existente y
demoliciones.
1.2.-Costos de urbanización.
a) Inversiones necesarias. Costos previstos:
* Áreas de Intervención.
Es necesario en primer lugar valorar la demolición de las
edificaciones a sustituir, y el programa de realojos necesarios para
llevar a cabo las operaciones de sustitución y nueva ordenación,
teniendo a su vez en cuenta las distintas etapas y fases de ejecución
expuestas con anterioridad, en concreto en cuanto a las fases de
ejecución de la etapa 1 que permitirá una mejor gestión del realojo
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
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ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
de la población y un ahorro de costos por dicho concepto. Se han
estimado unos módulos de demolición de 6’60 €/m2 y de realojo,
unos costos de 240’40 €/mes para cada familia de acuerdo con las
características y programación del realojo expresados más arriba.
Se valoran igualmente los costos de urbanización de la nueva
ordenación, es decir la nueva red viaria y espacios libres propuestos
en base a módulos de 108’18 €/m2 y 36’036 €/m2 respectivamente.
Igualmente se detallan los costes de ejecución de las nuevas
edificaciones residenciales propuestas (en base a 420’71 €/m2 para
vivienda protegida y 528’89 para vivienda libre) y la implantación de
los nuevos equipamientos que genera el Plan (495’83 €/m2).
Por último, se estiman de forma genérica otros costos necesarios
para la gestión y desarrollo de la actuación (gastos de gestión,
gastos generales, costes financieros...) que en función de las
inversiones a realizar y de la programación expuesta se ha estimado
en un 15% del volumen total de las inversiones a realizar.
Costos por Áreas de Intervención
módulo
Programa de realojo
350 familias
Demoliciones 35.343 m2 const.
Nueva urbanización
Viario
Espacios libres
4.327,49 €/familia
periodo 18 meses
6.61 €/m2 const.
Nuevos equipamientos
1.514.550,50
233.659,90
1.929.819,34
14.524 m2
9.944 m2
108,18 €/m2
36,06 €/m2
52.688’68 m2
138 plazas
2.440 m2
2.072’91 m2
451,07 €/m2
5.409,11 €/plazas
150,25 €/m2
358.596,52
24.878.822’48
23.766.282’89
745.922,21
366.617,38
495,83 €/m2 const.
1.027.810’97
Nueva edificación
Vivienda
Garajes
locales
Área de
Intervención
Santa Adela
Costes generales
const.
15% del total
Total inversiones
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
1.571.222,82
4.437.699’48
34.022.362’65
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ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
Costos por Áreas de Intervención
Área de
Intervención Dílar
Módulo
Programa de realojo
317 familias
4.327,49 €/familia
Demoliciones 28.297 m2 const.
Nueva urbanización
Viario
Espacios libres
1.370.884,57
periodo 18 meses
187.077,38
922.332,41
831.988,03
90.344,38
17.799.883’70
17.084.754’34
230.573,11
484.566,01
365.413,03
3.096.838’66
6.61 €/m2 const.
7.691 m2
2.505 m2
108,18 €/m2
36,06 €/m2
39.223 m2
43 plazas
3.225 m2
737 m2 const.
435,58 €/m2
5.409,11 €/plazas
150,25 €/m2
495,83 €/m2 const
Nueva edificación
Vivienda
Garajes
locales
Nuevos equipamientos
Costes generales
15% del total
Total inversiones
23.742.429’75
Resumen Costos por Áreas de Intervención
Área de
Intervención
Santa Adela
Área de
Intervención
Avenida Dílar
Total Costos
euros
Programa de realojos
Demoliciones
Nueva urbanización
Nueva edificación
Nuevos
equipamientos
Costes generales
1.514.550,50
233.659,90
1.929.819,34
24.878.822’48
1.370.884,57
187.077,38
922.332,41
17.799.883’70
2.885.435,07
420.737,28
2.852.151,74
42.678.706’18
1.027.810’97
365.413,03
1.393.224’00
4.437.699’48
3.096.838’66
6.665.014,96
Total inversiones
34.022.362’65
23.742.429’75
57.764.792’40
* Áreas de Rehabilitación.
En las áreas en las que se actúan mediante mejora y rehabilitación
de la edificación existente, se valoran los costes de mejora de la
urbanización e infraestructuras existentes, así como los costes de
ejecución para la rehabilitación de las edificaciones actuales.
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ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
Costos por Área de Rehabilitación
Área de
Rehabilitación
C/ Cataluña
módulo
Mejora de la
Urbanización
Rehabilitación de la
Edificación
Costes generales
4.658 m2 viario
90,15 €/m2
17.327 m2 const.
132,22 €/m2 const.
419.905,52
2.291.044,56
15% del total
406.642,51
Total inversiones
3.117.592,59
Costos por Área de Rehabilitación
Área de
Rehabilitación
C/ Jarama
módulo
Mejora de la
Urbanización
Rehabilitación de la
Edificación
Costes generales
5.328 m2 viario
90,15 €/m2
24.795 m2 const.
132,22 €/m2 const.
480.308,14
3.278.512,50
15% del total
563.823,10
Total inversiones
4.322.643,73
Resumen Costos por Áreas de Rehabilitación
Área de
Rehabilitación
C/ Cataluña
Área de
Rehabilitación
C/ Jarama
Total Costes
euros
419.905,52
480.308,14
900.213,66
2.291.044,56
3.278.512,50
5.569.557,05
406.642,51
563.823,10
970.465,61
3.117.592,59
4.322.643,73
7.440.236,32
Mejora de la
Urbanización
Rehabilitación de la
Edificación
Costes generales
Total inversiones
* Costos totales.
Costos Totales euros
Áreas de Intervención
Áreas de Rehabilitación
57.764.792’40
7.440.236,32
Total inversiones
65.205.028’71
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ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
2.-ESTUDIO FINANCIERO.
Se analizan a continuación los ingresos que supondrá para el
promotor el desarrollo de la actuación, que siendo pública se
supedita la viabilidad de la operación a la obtención de los ingresos
suficientes para garantizar asumir en su totalidad los costos
previstos del sistema, no pretendiéndose la obtención de beneficios
pues todos ellos se vuelcan en la consecución de los objetivos
previstos.
2.1.- Justificación de la viabilidad económica del Plan.
Recursos económicos. Ingresos previstos:
Para hacer viables las propuestas del Plan pasamos a describir y
detallar los recursos económicos con los que contamos. Por un lado
hemos de tener en cuenta la participación de las administraciones
públicas implicadas, así como los recursos económicos derivados de
las determinaciones del Plan General para este tipo de actuaciones,
que podría considerar necesaria la participación de los propietarios
afectados en el área.
Igualmente justificamos desde el punto de vista económico
diferenciadamente las propuestas de sustitución de la edificación y
nueva ordenación, y la rehabilitación y mejora de otro sector del
ámbito.
* Áreas de Intervención.
-Participación de las Administraciones implicadas.
Se tiene previsto la incorporación al Plan de Obras Municipales, en
distintas anualidades, de la ejecución de las obras necesarias para
la urbanización de los dos sectores previstos. Igualmente se prevé
la posibilidad de que el municipio contribuya al proceso con la
aportación de los recursos municipales derivados de la gestión de
ámbitos de desarrollo del Plan General.
Además una parte de las inversiones previstas se acometerá
mediante programas de financiación pública de otras
administraciones implicadas como pueden ser de la disposición de
recursos del Plan Nacional de Vivienda y de la Administración
Autonómica con los recursos del Plan Andaluz de Vivienda
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
diciembre de 2003
67
ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
(promoción pública, cofinanciadas,...) además
implantación de los equipamientos previstos.
de
asumir
la
-Recursos económicos del plan
A los efectos de facilitar la viabilidad económica de la operación,
obteniendo espacios libres, infraestructura viaria y nuevos
equipamientos, el Plan General permite un incremento global en el
ámbito sometido a reforma de un 20% de la edificabilidad existente,
dicha edificabilidad se distribuye entre las zonas sometidas a
sustitución y se traduce en edificaciones residenciales plurifamiliares
que además del uso residencial libre, incorpora otros usos
compatibles con el mismo: uso terciario en planta baja.
El Ayuntamiento, bien
instrumental EMUVYSSA
agentes gestores de la
ingresos por la venta de
financiar la operación.
directamente mediante su empresa
o bien indirectamente mediante otros
actuación en su caso, dispondrán de
la nueva edificabilidad para contribuir a
Ingresos previstos Áreas de Intervención
Áreas
Intervención
Recursos del plan
Nueva edificabilidad
Uso residencial
Garajes
Locales
Administración
Autonómica
Otras aportaciones
32.051 m2
181 plazas
4.122 m2
1.292’17 €/m2
10.818,22 plaza
1.382,33 €/m2
829.288’85
7.864.100’80
Total aportaciones
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
49.071.402’75
41.415.340’67
1.958.097’82
5.697.964’26
57.764.792’40
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ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
*Áreas de Rehabilitación.
-Participación de las Administraciones implicadas.
Se tiene previsto la incorporación al Plan de Obras Municipales, en
distintas anualidades, de la ejecución de las obras necesarias para
la mejora de la urbanización e infraestructuras de los sectores
previstos. Además se prevén otras aportaciones municipales,
mediante los recursos derivados de la intervención municipal en la
rehabilitación de la ciudad.
Por último, una parte de las inversiones previstas se acometerá
mediante programas de financiación pública de la Administración
Autonómica con los recursos del Plan Andaluz de Vivienda para la
rehabilitación.
Se podría considerar una aportación económica de los propietarios
actuales de las viviendas, en función de su capacidad económica,
considerando que la ejecución del Plan supondrá un valor añadido
con la rehabilitación de su vivienda.
Ingresos previstos Áreas de Rehabilitación
Área de
Área de
Rehabilitación Rehabilitación
C/ Cataluña
C/ Jarama
Administración
autonómica
Otras aportaciones
Total aportaciones
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
Total euros
2.063.712’09
2.639.202,56
4.702.914’65
1.053.880’50
1.683.441’17
2.737.321’67
3.117.592,59
4.322.643,73
7.440.236,32
diciembre de 2003
69
ÁREA DE TRANSFORMACION Y MEJORA - 2 “Santa Adela”
Plan General de Ordenación Urbana de Granada 2.000
* Ingresos totales.
Ingresos Totales
Áreas de Intervención
Áreas de Rehabilitación
euros
57.764.792’40
7.440.236,32
Total aportaciones
65.205.028’72
Según lo expuesto, considerando las aportaciones descritas, la
operación se autofinancia, garantizándose la viabilidad de esta
iniciativa urbanizadora asegurando a su vez el mantenimiento y
realojo de toda la población afectada.
Granada, diciembre de 2003
Ricardo Hernández Soriano
Arquitecto
PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR
diciembre de 2003
70