El sector inmobiliario en los países mas avanzados en este ámbito

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El sector inmobiliario en los países mas avanzados en este ámbito
como pueden ser, Londres, Paris, Alemania, Estados Unidos, etc,
esta controlado por grandes inversores nacionales e
internacionales de gran profesionalidad que se dedican
fundamentalmente al desarrollo de Proyectos Patrimoniales.
Edificios en alquiler de viviendas, de oficinas, centros comerciales,
hoteles, etc. Esto supone aproximadamente entre un 70-80% del
mercado inmobiliario, por lo que la vivienda en propiedad ocupa un
porcentaje pequeño. Y a esto es lo que va a tender nuestro
mercado inmobiliario en cuanto se recupere la confianza en el
sector.
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Estos inversores necesitan especialistas que les entiendan y
hablen en su mismo idioma, estos profesionales son los
PROFESSIONAL REAL ESTATE ANALYST
(AIP©CERTIFICADOS).
El mercado inmobiliario necesita Optimizar su cartera de activos, ya que es la
única forma en la mayoría de las ocasiones de poder comercializar los mismos.
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Hay que tener muy claro que un activo inmobiliario por
sí solo no tiene capacidad de generar un valor óptimo y
las determinaciones definidas por el planeamiento en
muchas ocasiones no son las adecuadas. Los
PROFESSIONAL REAL ESTATE ANALYST son los
profesionales que se encargan de generar valor al
activo inmobiliario.
En el anterior ciclo inmobiliario sólo las grandes empresas inmobiliarias tenían
analistas pero sin una formación homogénea, y cada uno de ellos utilizaba sus
conocimientos para intentar obtener el máximo rendimiento de los activos, pero
sin aplicar una metodología homogeneizada, ya que no existía una formación
especifica. Estas grandes empresas ocupan tan solo un 4% del mercado
inmobiliario por lo que en el 96% restante de las empresas promotoras, el
Analista era el promotor inmobiliario que aplicaba su intuición.
Ser analista en un ciclo inmobiliario boyante era muy fácil ya que
prácticamente todo se vendía, pero en este nuevo ciclo los
criterios analíticos han cambiado mucho y las técnicas analíticas
aplicadas antes, no sirven ahora. Tiempo atrás, el “AnalistaPromotor” desarrollaba su negocio esbozándolo sobre una
“servilleta”, pero en la presente época que se avecina difícil y
selectiva,
dicho
sistema
le
lleva
a
la
ruina.
La Promoción Inmobiliaria representa
una actividad compleja que requiere un
análisis muy detallado y una amplia
formación.
 Se trabaja con fuertes inversiones,
largos periodos de maduración y con
una tasa de riesgo muy alta.
 Por ello, es importante dominar todas
las áreas de conocimiento que la
integran, para así poder evitar
desviaciones que pueden poner en
peligro la viabilidad del negocio
inmobiliario.
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La mayoría de los proyectos arquitectónicos que se desarrollan,
por no decir la totalidad, necesitan justificar su rentabilidad
económica
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Un Activo Inmobiliario se optimiza a
través del desarrollo del Proyecto
Inmobiliario Óptimo
Como se define el:
!!PROYECTO INMOBILIARIO ÓPTIMO!!
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El PROYECTO INMOBILIARIO ÓPTIMO se define a
través del desarrollo de sus tres componentes básicas
definidas por el tratadista Romano Marco Vitrubio
(Utilitas, Venustas y Firmitas). Para ello es necesario el
desarrollo de tres tipos de proyectos que las definan, por
el siguiente orden:
 UTILITAS: definida a través del
PROYECTO ECONÓMICO ÓPTIMO
 VENUSTAS, definida a través del
PROYECTO ARQUITECTÓNICO ÓPTIMO
 FIRMITAS, definida a través del
PROYECTO ESTRUCTURAL ÓPTIMO
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Con la integración de estos tres tipos de
proyectos, lo que conseguimos es llegar
a obtener el:
PROYECTO
ECONÓMICO
ÓPTIMO
PROYECTO
ARQUITECTÓNICO
ÓPTIMO
PROYECTO
ESTRUCTURAL
ÓPTIMO
PROYECTO INMOBILIARIO ÓPTIMO
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Por lo que nos centraremos en analizar
la componente UTILITAS. Esta
componente está compuesta por dos
variables dimensionales:

1.- Relación entre ubicación y el uso
óptimo a desarrollar.
 2.- Relación entre superficie y forma de los
espacios en función de los usos.
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El objetivo es poder estudiar la primera
variable dimensional de la componente
utilitas, es decir, la implantación de los
usos óptimos en un determinado activo
inmobiliario.
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Hasta ahora dichos usos óptimos, los
definía el promotor inmobiliario con su
intuición o experiencia, parámetros poco
objetivos en la mayoría de las ocasiones.
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El PROYECTO ECONÓMICO ÓPTIMO
se encarga de analizar cuáles son los
usos óptimos a desarrollar en un activo
inmobiliario. Para ello estudiaremos
cuáles son los usos principales,
pudiendo estructurarlos en dos,
Residencial y Patrimonial.
PROYECTO ECONÓMICO ÓPTIMO
PROYECTO
RESIDENCIAL ÓPTIMO
PROYECTO
ECONÓMICO ÓPTIMO
PROYECTO
PATRIMONIAL ÓPTIMO
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Estos dos tipos de proyectos se pueden realizar en
Edificación, Solar o Suelo que necesite Planeamiento,
donde poder ejecutar cualquier tipo de uso.
Con el PROYECTO ECONÓMICO ÓPTIMO tenemos que:
Identificar las primas de riesgo que pueden llegar a afectar a la
Tasa Interna de Retorno (TIR) e intentar hacer que sean lo más
bajas posibles.
El objetivo que se persigue es poder dar fiabilidad, seguridad y garantías, tanto
a los propietarios con relación a su cartera de activos, como a los futuros
inversores a la hora de depositar su capital en activos inmobiliarios. Esto es uno
de los requisitos fundamentales para poder reactivar el sector inmobiliario.