SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES

Oficio 155-030596 del 26 de junio de 2002
Ref: La ley 550 de 199 y la propiedad horizontal.
Se recibió su comunicación radicada en esta Entidad con el número 2002-01-062639 de 7 de mayo de 2.002, y una
comunicación en el mismo sentido remitida por el Ministerio de Desarrollo Económico, radicada en este Despacho
con el No. 2002-01-080562 de 17 de junio de 2.002, en las cuales formula los siguientes interrogantes:
1.- Dentro de un proceso de reestructuración puede obligarse a una persona sin ánimo de lucro a capitalizar
pasivos?
Al respecto la Ley 550 de 1999 en su artículo 33 numeral 17 establece:
"Las daciones en pago, al igual que las capitalizaciones, y las conversiones de créditos en bonos de riesgo,
requerirán del consentimiento individual del respectivo acreedor..." (subrayado extratextual).
Como puede observarse de la norma transcrita, la capitalización de pasivos no puede imponerse por mayoría de
votos a ningún acreedor, toda vez que para su validez se necesita el consentimiento individual del destinatario del
pago.
En consecuencia, una vez aprobada la capitalización de pasivos, solamente se hará efectiva para aquellos
acreedores que consientan en ella, no pudiendo obligarse a una persona sin ánimo de lucro a capitalizar pasivos.
2.- Dentro de un proceso de reestructuración, se deben respetar el régimen de propiedad horizontal y los
reglamentos de propiedad horizontal vigentes para unidades privadas sobre los cuales hay pasivos a cargo del
empresario a título de propiedad o tenencia.?
Para responder su interrogante es necesario definir los conceptos y hacer las siguientes consideraciones:
PROMOCIÓN DE UN ACUERDO DE REESTRUCTURACIÓN:
En primer término es necesario aclarar que la Promoción de un Acuerdo de Reestructuración no es un proceso, es
un mecanismo de solución universal, que convoca a todos los acreedores, sin distingo ni excepción, a un concurso
sobre el patrimonio del deudor, patrimonio que es la prenda común de todos y cada uno de ellos, para evitar la
violación al principio de la par conditium creditorum y tiene su campo de aplicación y unos efectos axiológicos
determinados en la Ley 550 de 1999.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
"Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido
al régimen de propiedad horizontal" (art. 3º. Ley 675 de 2001), y de los ocupantes, al tenor de lo dicho por la Corte
Constitucional.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
"Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por
construirse." (art. 3 Ley 675 de 2001).
El Régimen de Propiedad Horizontal estuvo regulado por las leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998 y sus
decretos reglamentarios, hoy en día derogadas, y actualmente está regido por la Ley 675 de Agosto 3 de 2.001
que las reemplazó.
Tenían las anteriores y tiene la ley vigente, un objeto sobre el cual recae con la finalidad de regular una forma
especial de dominio garantizando la seguridad, la convivencia pacífica y la función social de la propiedad sobre
aquellos inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.
La ley establece obligaciones a cargo de los propietarios y copropietarios. Unas de hacer y otras de omitir; estas
generan obligaciones pecuniarias por la trasgresión de las mismas. Otras obligaciones son única y exclusivamente
de consustancial calidad económica, como las expensas ordinarias y extraordinarias, los intereses y contribuciones a
cargo de los mencionados.
El Régimen de Propiedad Horizontal contiene normas de derecho público que tienen en cuenta el interés público
sobre el particular, privado, regla la manera como el derecho privado está limitado por la función social que cumple
la vivienda y en concordancia con lo estatuido en la Constitución en el sentido de que la propiedad es una función
social que implica obligaciones.
La Ley 675 de 2001 más que la facultad de disposición de dominio, lo que regla es el derecho-deber de los
propietarios de inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.
Si la normatividad urbanística es innegablemente de derecho público y teniendo en cuenta los predicamentos
reiterativos que hace la ley respecto del sometimiento de los inmuebles limitados por la propiedad horizontal al
acatamiento de las mencionadas normas urbanísticas se concluye sin duda que lo que es objeto de regulación es un
instituto civil, más la norma que regula la materia es de corte incuestionablemente público y lo público es de la
esfera más íntima del derecho constitucional. En auxilio de esta afirmación se recurre como argumento legal a toda
la normatividad expedida respecto al control y vigilancia sobre las urbanizaciones como también las de reforma
urbana.
Todo lo anterior nos demuestra claramente que tanto la Regulación sobre Propiedad Horizontal como el Reglamento
de Propiedad Horizontal se deben respetar durante un Acuerdo de Reestructuración, toda vez que los acreedores
solamente están facultados para tomar decisiones respecto de la cuantía, plazos y formas de pago de las acreencias
de la empresa que lo tramita, dentro de los parámetros determinados por la Ley 550 de 1999.
3.- Con ocasión de un acuerdo de reestructuración en el cual es acreedora una propiedad horizontal, se pueden
aprobar en el acuerdo disposiciones que impliquen modificaciones al reglamento de propiedad horizontal?
Tautológicamente los terceros a una relación jurídica: acto, contrato, providencia judicial, administrativa o arbitral
son simplemente terceros. Los acreedores de la empresa en reestructuración son terceros con respecto a la
copropiedad.
La facultad de reformar o modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal es exclusiva, excluyente y potestativa
únicamente de la Asamblea General de Propietarios (art. 38 numeral 6 y 46 de la Ley 675 de 2001).
Las decisiones que se adoptan en un Acuerdo de Reestructuración se contraen al pago de las acreencias de la
empresa en Reestructuración, sin extenderse a temas sobre los cuales no están facultados los acreedores.
4.- Si dentro de un proceso de reestructuración es acreedora del empresario una propiedad horizontal, su acreencia
qué naturaleza, prelación y/o calificación tiene?
La calificación de los créditos como acto jurisdiccional, en el cual se tenía en cuenta la prelación de créditos
establecida en el Código Civil, como se hacía en concordatos (Ley 222 de 1.995), no existe en el Acuerdo de
Reestructuración.
La Ley 550 de 1999 en su artículo 34 numeral 12 solamente estableció prelación legal para los créditos pensionales,
laborales, de seguridad social, fiscales y de adquirentes de vivienda (C.S.T. arts. 157 y 354, Ley 100 de 1993 arts.
126 y 270, Decreto 2610 de 1979 art. 10, Ley 338 de 1997 art. 125 parágrafo 3º).
El orden de pago o prelación podrá pactarse con el voto favorable de un número plural de acreedores internos y
externos que representen por lo menos el sesenta por ciento (60%) de los créditos externos e internos de la
empresa, conforme a la lista de votantes y de votos admisibles, y con votos provenientes de diferentes clases de
acreedores, en las proporciones previstas en el artículo 29 de la citada Ley 550.
En cuanto a los créditos por expensas, la Ley 675 de 2001 que es posterior a la Ley 550 de 1999, estableció una
solidaridad para su pago entre el propietario, tenedor y futuro adquirente.
Las expensas son de naturaleza civil, tienen una acción real de persecución contra el inmueble integrante de la
Propiedad Horizontal y una acción personal contra el propietario actual, el propietario futuro y contra quien la ocupe
a cualquier título. Como puede verse las expensas exigibles por la Propiedad Horizontal y establecidas en la nueva
ley que reforma el Código Civil, se convierten en crédito preferente en el sentido de que persigue su satisfacción en
cabeza del tradente, del adquirente y del tenedor y de la cosa hállese ésta en cabeza de cualquier titular de
dominio, equiparable esto a una acreencia hipotecaria.
5.- Puede un deudor solidario en su calidad de arrendatario de un bien sometido al régimen de propiedad horizontal,
obligar a la propiedad horizontal acreedora a participar en un proceso de reestructuración?
El arrendatario en sentido lato no es un deudor solidario, es coarrendatario, obligado principal al pago de las
expensas, si a ello se comprometió en los términos del contrato de arrendamiento. La obligación de pagar el canon
de arrendamiento le es debida al arrendatario y por tal exigible a él que la contrajo.
En un Acuerdo de Reestructuración todo acreedor participa por mandato legal por el simple hecho de estar incluidos
en la relación de acreedores y en los demás documentos que está obligado el empresario a entregarle al promotor
(art. 20 Ley 550 de 1999). Tan grave es no incluir a algún acreedor en el citado listado, que el legislador estableció
la sanción de prisión de uno a seis años a quienes suscriban y certifiquen los estados financieros o el estado de
inventario o la relación de acreedores internos y externos, a sabiendas de que en tales documentos no se incluye a
todos los acreedores (art. 21 ibídem.).
6.- Puede un promotor y/o un acuerdo de reestructuración desconocer el mandato de la LEY 675/01 que establece
el interés moratorio para el incumplimiento de las expensas comunes?
El artículo 30 de la Ley 675 de 2001 establece:
"Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del
pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media
veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia
Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con el quórum que señale
el reglamento de propiedad horizontal, establezca un interés inferior."
Considera este Despacho que el interés de mora estipulado en el artículo 30 de la Ley 675 de 2001 para el
incumplimiento en el pago de las expensas, por tratarse de un interés legal, debe respetarse en el Acuerdo de
Reestructuración, salvo que la Asamblea haya establecido uno inferior.
7.- ¿Puede un promotor y/o un acuerdo de reestructuración desconocer un título ejecutivo expedido por un
administrador de una propiedad horizontal conforme a lo establecido en el artículo 48 de la Ley 675 de 2.001?
Los procesos ejecutivos que versen sobre obligaciones causadas con anterioridad a la fecha de inicio de la
negociación se suspenden o no pueden iniciarse, en virtud de lo dispuesto por el artículo 14 de la Ley 550 de 1.999,
en atención a que tales obligaciones son el objeto de negociación del Acuerdo de Reestructuración.
De otro lado, para efectos de la determinación de derechos de voto y acreencias, los promotores tienen las
facultades de amigables componedores, en los términos del artículo 130 de la Ley 446 de 1.998, en virtud de lo
dispuesto por el artículo 25 de la Ley 550 de 1.999. Tales facultades implican que el promotor es una especie de
juez, quien está en capacidad de determinar, con base en los documentos que le sean aportados, la existencia,
cuantía y bases de liquidación de las acreencias objeto del Acuerdo de Reestructuración.
8.- Para efectos de expedir el paz y salvo de que trata el artículo 29 de la LEY 675/01, éste se debe expedir cuando
exista una deuda por expensas comunes a cargo de un empresario que la haya incluido en un proceso de
reestructuración?
El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 estipulado:
"Participación en las expensas comunes necesarias.- Los propietarios de los
bienes comunes o privados de un edificio o conjunto estarán obligados a
contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y
la prestación de los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad
y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de
propiedad horizontal. Para efecto de las expensas comunes ordinarias,
existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo
propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas
comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la
transferencia del derecho de dominio. En la escritura de transferencia de
dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario
exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes
expedido por el representante legal de la copropiedad. En caso de no
contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal
circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la
copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que
existan con la copropiedad." (subrayado extratextual).
La reestructuración de una acreencia no equivale a su cancelación, es un compromiso de pagar la deuda en la forma
y fechas acordadas; por lo tanto, el administrador en su calidad de representante legal de la copropiedad no puede
expedir un paz y salvo por una acreencia que no ha sido cancelada.
9.- Teniendo en cuenta que conforme al artículo 8 de la Ley 550 de 1999 el promotor actúa como amigable
componedor, sus decisiones son en derecho o en equidad?
Las decisiones adoptadas por el Promotor tienen los efectos de la transacción, es decir, tienen el carácter de cosa
juzgada. Tales decisiones son en derecho, toda vez que al determinar la existencia y cuantía de la acreencia así
como el derecho de voto que ella le otorga al acreedor, debe ajustarse a los lineamientos establecidos en los
artículos 22 y 25 de la Ley 550 de 1999, tanto es así, que si los acreedores no están de acuerdo con la decisión
adoptada por el Promotor, pueden demandarlo ante la Superintendencia de Sociedades, en Proceso Verbal Sumario
(art. 26 ibídem.).
En los anteriores términos se da respuesta a sus interrogantes, advirtiéndole que tienen el alcance establecido en el
artículo 25 del C.C.A.