debe considerarse como punto de referencia para futuras

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CONSULTA
debe considerarse como punto de referencia para
futuras contrataciones, el cual coincide plena­
mente con la realidad.
II) A los efectos de que la titulación de los
referidos bienes no mereciera reparos, se otorgue
un negocio de fijación en virtud del cual se
manifestara con precisión qué bien corresponde
a cada una de las partes.
Esc. Rosa Giuliano
Informante
Montevideo, 8 de junio de 1993. La Comisión
de Derecho Civil, integrada por los Eses. Roque
Molla, Ana Aguirre, Fernando Seré, Raúl Anido,
Graciela González, GabrielaPetroni, Jorge Pérez
y Jorge Machado, aprueba por unanimidad el
informe que antecede.
Esc. Roque Molla
Coordinador
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. Nfi 26.333 de 5 de julio de 1993.
3.2.4. PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.
El reglamento de copropiedad tiene fuerza obligatoria tanto para los copropietarios
como para los sucesores en cualquier título. Pero si la voluntad de todos los
propietarios (manifestada en asamblea) es tolerar que las unidades se utilicen para
un destino diferente al establecido hasta tanto cambien la titularidad de aquellas
unidades ocupadas por sus propietarios o venzan los plazos de los contratos de
arrendamiento de aquellas en que vivan arrendatarios, esos copropietarios deberán
abstenerse de entablar la acción de los arts. 10 y 11 de la ley 10.751.
CONSULTA
Situación de hecho: en el edificio T.S.S. -propiedad horizontal, ley 10.751-- el reglamento
de copropiedad que rige el condominio existente
establece: "Capítulo tercero Del uso, goce y
obligaciones - Art. 5s: Los escritorios serán des­
tinados a oficinas o despachos o consultorios
profesionales y los locales 001 y 002 a actividades
comerciales u oficinas"
A pesar de ello, en el mismo se han vendido y
también se han arrendado algunas unidades
exclusivamente para vivienda, alegando sus pro­
pietarios desconocimiento de lo estipulado en el
reglamento de copropiedad.
Se ha creado, en consecuencia, una situación
contraria a las normas que regulan esa copro­
piedad, no aceptada por el resto de los propietarios
-que son mayoría-- que han dado a sus unidades
el destino previsto.
En asamblea ordinaria de fecha 28 de abril, se
plantea la necesidad de dar cumplimiento al
reglamento para el futuro, respetando las situa­
ciones antírreglamentarias ya existentes, hasta
que se modifiquen. O sea, en el caso que el que
utilice la unidad fuera el arrendatario, se admitirá
la ocupación por el mismo hasta el vencimiento
del plazo contractual, si fuera el propietario
quien compró u ocupa el apartamento sólo como
vivienda, continuará en esta situación mientras
que la unidad siga siendo de él y la ocupe
personalmente.
La asamblearesuelve, a efectos de determinar
cuál es la solución legal para el caso planteado,
teniendo especialmente en cuenta el querer de la
misma, autorizar a la suscrita a efectuar la
consulta a esa Institución.
Se consulta: ¿Cómo resolver legalmente una
situación contradictoria con el reglamento de
copropiedad?, atendiendo a la voluntad de la
asamblea de respetar a los propietarios actuales,
pero no permitiendo que esa situación se repita
en el futuro, debiendo el condominio, en adelante,
atenerse estrictamente al reglamento.
Opinión de la consultante: Bastaría con
una escritura de declaratoria con el asentimiento
expreso de los copropietarios que están en infrac­
ción, de acatar lo resuelto por la asamblea.
282
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 79 (7-12), 1993
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Consulta:
¿Cuál es el medio jurídico más idóneo para
hacer cumplir el reglamento de copropiedad?,
teniendo presente que la voluntad de la asamblea
de copropietarios es la de tolerar la situación de
hecho hasta tanto cambie la titularidad de
aquellas unidades que son utilizadas por sus
propietarios como vivienda, o en el caso de las
unidades arrendadas con tal destino, hasta el
vencimiento del plazo contractual.
Análisis:
El reglamento de copropiedad que rige el
edificio regula los derechos y obligaciones de
cada uno de los copropietarios y tiene fuerza
obligatoria, incluso páralos sucesores a cualquier
título, de aquéllos que lo han otorgado según lo
establece el art. 16delaley 10.751conlaredacción
dada por el art. 5e de la ley 14.560.
El referido reglamento no puede sermodificado
si no es por el procedimiento previsto por el art.
1- de la ley 14.560, o en su caso, por el art. 82 de
la misma ley. Por tanto, las disposiciones del
reglamento de copropiedad no se verán modi­
ficadas por ninguna estipulación que se establezca
en los contratos de compraventa de las unidades,
en los contratos de arrendamiento de éstas y
mucho menos aún por el desuso.
Los arts. 10 y 11 de la ley 10.751 establecen
sanciones para aquellos copropietarios que no
dencumplimiento alo establecido en el reglamento
de copropiedad.
Estando legitimadospara entablar esta acción
cualesquiera de los propietarios de las unidades,
o el administrador del edificio (o la copropiedad
en su conjunto como no puede ser de otra manera)
no debiendo probar perjuicio alguno (salvo el
caso en que se solicite indemnización por daños
y perjuicios).
Vale decir, que cada propietario deuna unidad
tiene un interés directo, personal y legítimo en
que se cumplan las estipulaciones establecidas
en el reglamento de copropiedad, encontrándose
en consecuencia legitimado para entablarla acción
de referencia en cualquier momento.
En el caso a estudio, los titulares de la acción
antes referida podrán en cualquier momento
entablarla, no siendo competencia de la asamblea
de copropietarios privarlos de tal derecho (salvo
modificación del reglamento de copropiedad, que
cambie el destino de las unidades).
En consecuencia, se podrá hacer cesar en
cualquier momento la situación irregular, no
siendo necesario para ello el otorgamiento de
ningún otro documento.
Conclusión:
El reglamento de copropiedad tiene fuerza
obligatoria y podrá solicitarse en cualquier
momento la cesación de los actos prohibidos y la
sanción a los infractores.
No obstante ello, si es la voluntad de todos los
copropietarios el tolerar que las unidades se
utilicen para un destino distinto al establecido en
el reglamento de copropiedad, hasta tanto cam­
bien la titularidad de aquellas unidades en que
viven sus propietarios y/o vénzanlos plazos de los
contratos de arrendamiento en aquellos en que
viven arrendatarios, sólo deberán abstenerse de
entablar la acción, notificando a los infractores
que no se tolerará más allá tal violación.
Esc. Jorge Machado
Informante
Montevideo, 29 de junio de 1993. La Comisión
de Derecho Civil, integrada por los Eses. Roque
Molla, Fernando Seré, Wladimiro Hurvich, Raúl
Anido, Graciela González, Ana Aguirre, Rosa
Giuliano, Jorge Pérez, Jacqueline Pamas y
Adriana Goldberg, aprueban por unanimidad el
informe que antecede.
Esc. Roque Molla
Coordinador
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. Ns 26.401 de 19 de julio de 1993.