una hipótesis excepcional que requiere texto expreso que la

297
CONSULTA
una hipótesis excepcional que requiere texto
expreso que la consagre y aquí el texto expreso es
la disposición legal del art. 13 de la ley 10.793.
Este análisis nos lleva a concluir que aun
actuando sin la primera copia, el vendedor
puede volver a enajenar, porque la ley no dis­
tingue y no exige que quien va a inscribir cuente
con la copia de la escritura que acredita los
derechos de su enajenante.
c) Conclusión: por lo expuesto, cabe con­
cluir que el negocio otorgado sin la exhibición de
la primera copia que acredite los derechos del
vendedor, es válido y eficaz.
Esc. Silvia Nazábal
Informante
Montevideo, 21 de julio de 1992. La Comi­
sión de Derecho Civil, integrada por los Eses.
Arturo Yglesias, Carlos Fratta, Fernando Seré,
Jorge Machado, Raúl Anido y Roque Molla
aprueba el informe que antecede.
Esc. Roque Molla
Coordinador
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. N9 25.464 de 27 de agosto de 1992,
con la aclaración del Instituto de Investigación y
Técnica Notarial, que expresa: "Con posteriori­
dad a la aprobación del mismo por la referida
Comisión, se promulgó la ley 16.226 que innova
en materia de expedición de segundas copias de
escrituras públicas".
3.1.10. AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. PROPIEDAD
HORIZONTAL.
Al incorporarse a propiedad horizontal "bloques de apartamentos colectivos"
(art. 48 de la ley 13.387), si bien hay pocas cosas en común, rige la autonomía de la
voluntad, por lo cual los problemas de la copropiedad deberán solucionarse por el
Reglamento, asambleas generales, etcétera, de acuerdo a lo previsto en la ley y el
reglamento de copropiedad.
CONSULTA
Hechos.
a) El día 12 de agosto de 1975 el Instituto
Nacional de Viviendas Económicas (INVE),
otorga un reglamento de copropiedad el que es
autorizado por la Escribana M.M. en M. e ins­
cripto en los Registros de Traslaciones de Do­
minio de P. e Hipotecas de la Segunda Sección.
b) Dicho reglamento regula las relaciones
entre los propietarios de 13 fracciones de terre­
no, con padrones propios y distintos cada una,
con un plano diferente de mensura cada una,
constando cada fracción con un edificio de dos
unidades habitacionales totalmente indepen­
dientes de las restantes y solamente con el te­
rreno y una pared medianera en común. La
superficie de cada terreno es de 1.500 metros
aproximadamente y puede ser dividido en dos
fracciones de 750 metros, con 20 metros de frente.
fe- c) Cada padrón tiene un plano de mensura
independiente que expresa que la incorporación
al régimen de la propiedad horizontal se realiza
de acuerdo al art. 49 de la ley 13.387 que permite
la incorporación al régimen de la ley 10.751 de
"Bloques de apartamentos colectivos" sin el
cumplimiento de determinados requisitos prescriptos por el art. 30 de ésta. En el reglamento de
copropiedad se manifiesta que en lo que no se
prevea expresamente en el mismo regirán las
leyes 10.751, 9.723, 13.387 y 14.261.
d) Del art. 34 del reglamento de copropiedad
resulta que: "La administración de los edificios
objeto de este reglamento y la aplicación del
mismo estará a cargo de los siguientes organis­
mos: a) Asambleas de propietarios y promiten­
tes compradores y b) Administrador o Comisión
administradora". Por el art. 39: "La Asamblea se
integra con todos los propietarios y promi­
tentes compradores". Mas existen asimismo
otras disposiciones que se refieren a "los co­
propietarios", como por ejemplo, los arts. 52
(hipoteca recíproca), 32 (procedimiento para la
enajenación de los departamentos), 13 (realiza­
ción de modificaciones en beneficio exclusivo de
cada uno de ellos) y 15 (ampliaciones para fines
comunes) que vuelven sumamente confusa la
aplicación del reglamento.
298
REVISTA DE LA A.E.U. - T. 78 (7-12), 19g2
e) Actualmente se han producido situacio­
nes de hecho que complican la situación de estos
departamentos dado que hay propietarios que
han edificado en la parte de terreno de uso
exclusivo, otros que desean hacerlo y otros que
desean salir del régimen de propiedad horizon­
tal y todos ellos estarían a lo que se resuelva en
asambleas donde se tomaría en cuenta la opi­
nión y el voto de propietarios que no tienen
absolutamente ningún interés en común con
ellos.
Consulta: el suscripto desea consultar:
1) ¿Cuál es la validez del reglamento de
copropiedad referido al regular las relaciones
entre 13 padrones independientes entre sí, con
servicios propios, con planos diferentes, y sin
nada más en común que haber pertenecido al
mismo propietario, imponiéndoles limitaciones
excepcionales?
2) Supuesta la validez del reglamento,
¿cómo se componen las asambleas? y, ¿a quiénes
se refiere cuando habla de copropietarios?
3) Si por copropietarios entendemos, en
sentido estricto y jurídicamente adecuado, los
propietarios de cada padrón, ¿cómo se resuelven
los problemas entre ellos?
Opinión del consultante: El problema se
resolvería según se entienda que ha nacido o no
el régimen de propiedad horizontal y en caso
afirmativo con qué alcance. Si bien es discutible
la conveniencia o no de aplicar este régimen a
estas propiedades, máxime teniendo en cuenta
que otro barrio de INVE en esta ciudad (el 1-1)
fue dividido en propiedad común y es de simi­
lares características, una vez incorporado a propiedad horizontal con los planos respectivos,
entiendo que este régimen es el vigente y de
acuerdo a las disposiciones de la ley 10.751. En
mi opinión el régimen de propiedad horizontal se
aplica a unidades habitacionales que formen
parte de edificios con un terreno en común,
tomando cada terreno construido como un in­
mueble. En este caso han nacido 13 propiedades
horizontales distintas e independientes, para
las cuales el reglamento de copropiedad no es de
esencia. Lo que INVE debió otorgar, si lo en­
tendía oportuno, fue un reglamento de uso de
dichas propiedades y no este reglamento de
copropiedad que tiene consecuencias mucho
más graves y llama a confusión.
En el caso en cuestión existen 13 propieda­
des horizontales diferentes, que están integra­
das por dos unidades cada una, con el terreno y
una pared divisoria en común, respecto de cuyos
propietarios se puede decir estrictamente que
son "copropietarios" y que, por tener intereses en
común, son quienes deben resolver todos los
problemas que se ocasionen con la aplicación del
régimen de propiedad horizontal. Cada grupo de
2 propietarios constituye una asamblea de pro­
pietarios y es, en definitiva, quien en cada caso
debe decidir las controversias entre ellos, sin
intervención de los demás grupos de propieta­
rios y con total prescindencia de los mismos. Las
autorizaciones, de cualquier clase que fueren,
deben darse por aquellos que estén vinculados a
cada inmueble por razón de dominio, y esto sólo
se da en el caso de los que son copropietarios.
Sostener otra cosa sería forzar la realidad,
dando prevalência a la forma antes que al fondo
y a la esencia de la cuestión, y vulnerando el
sentido común.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
En el caso de la consulta planteada caben
las siguientes precisiones:
III) Existe una concepción unitaria de los
bienes que integran la copropiedad.
I) La validez y oponibilidad de los negocios
es máxima si se cumple con el requisito de la
inscripción en el Registro (función esencial de los
Registros, publicidad declarativa).
IV) Todos los problemas deberán ser re­
sueltos por los órganos que legalmente integran
o forman parte de las leyes de propiedad hori­
zontal.
II) La ley 10.751 y los decretos-leyes 14.261
y 14.560, todos de orden público, regulan el
funcionamiento de las asambleas, su compe­
tencia, mayorías especiales, etcétera, rigiendo el
principio de la autonomía de la voluntad en
todos los casos en que la ley no estipula norma
preceptiva.
V) En el caso no debe alarmarse el consul­
tante por la situación de hecho que él plantea, de
una aparente independencia de ciertos bienes,
pues actualmente en Francia existen grandes
conjuntos de edificios que los franceses deno<
minan Sindicatos, los que tienen una única
dirección, por la misma ley, una misma regla-
299
CONSULTA
mentación (cit. Revue Trimestrelle Du Drois Ci­
vil).
VI) El reglamento es válido y oponible como
se expresó.
VID Las asambleas se regirán por las dis­
posiciones de la propiedad horizontal
Esc. Augusto Bessouat
Informante
Montevideo, agosto 4 de 1992. La Comisión
de Derecho Civil aprueba el informe que ante­
cede. El Esc. Roque Molla, confirmando el cri­
terio sustentado por el informante, señala:
I) La ley 10.751 legisla acerca del régimen
de propiedad horizontal de un edificio y los
departamentos en que se divide cada piso, así
como los departamentos de la casa de un solo
piso, cuando sean independientes y tengan sali­
da a la vía pública directamente o por un pa­
saje común (art. Ia de la ley referida). La ley
partió de una situación de hecho, un inmueble
(terreno y edifício), no trató situaciones como la
de la consulta: los llamados conjuntos inmobi­
liarios.
II) Lo dicho en el numeral que antece res­
ponde a la estricta definición legal. No obstante
en Derecho Privado rige el principio de autono­
mía privada, que permite la aplicación del sis­
tema a situaciones no encartadas en la defini­
ción legal.
III) En el sub-examine justamente por de­
cisión voluntaria, el régimen que rige es el de
Propiedad Horizontal.
Esc. Roque Molla
Coordinador
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
A.E.U., Resol. N2 25.582 de 14 de setiembre de
1992.
3.1.11. MANDATO. SUSTITUCIÓN DE MANDATO.
Un mandatario con facultades para sustituir se convierte en tercero si sustituye
el mandato, por lo cual puede adquirir un bien del mandante primitivo, vendido por
el sustituto.
CONSULTA
L Antecedentes
a) Con fecha 6 de noviembre de 1975 los
cónyuges M.A.B. y N.M.M.V., confirieron en M.,
ante el Escribano L.H. N. C., mandato general
de administración, disposición y afecta­
ción a U.M.R. y M.V. para que actuaran en
forma indistinta. De la cláusula tercera del re­
ferido documento resulta que: "en caso de duda
en la interpretación y alcance de este mandato y
sus facultades, se entenderá que el mismo tiene
facultades suficientes y alcance ilimitados, pues
la voluntad de los comparecientes han sido
sustituidas totalmente en la de sus mandata­
rios"
b) Según documento de fecha 28 de julio de
1980 extendido en Caracas, Venezuela, ante el
Esc. L.A.C., el señor A.U.M.V., otorgó poder de
administración y disposición sin limita­
ción alguna, a favor de M.V., el cual fuera
protocolizado por la Escribana I. A.F., en Monte­
video el
c) Según escritura de fecha 8 de julio de 1981
que autorizó el Escribano L.N.C. en M., la señora
M.V., sustituyó los referidos poderes en el señor
A.P.P.F., casado en segundas nupcias y sepa­
rado judicialmente de bienes de la citada señora
M.V.
d) Con fecha 8 de julio de 1981 en uso de la
sustitución relacionada en el apartado anterior,
el señor A.P.P.F., en nombre y representa­
ción de MAJB. y N.M.M.V. de B. y de
A.U.M.V., enajenó por título compraventa y
modo tradición a la señora M.N.V.D. de P. la
propiedad y posesión de las 2/3 avas partes
indivisas del padrón .../601 de M., tal como surge
de la fotocopia de la citada escritura.
Al suscrito le cabe duda: a) si la compra­
venta relacionada en el apartado d) que ante­
cede adolece de nulidad absoluta por haberse
actuado en contra de lo dispuesto en el art. 2070
del Código Civil, puesto que en ninguno de los
dos poderes relacionados en los apartados a) y b)