PROPIEDAD HORIZONTAL. Utilización desviada de la unidad funcional. Violación del

PROPIEDAD HORIZONTAL. Utilización desviada de la unidad funcional. Violación del
destino exclusivo de “casa-habitación” dispuesto en el Reglamento de Copropiedad.
ALQUILERES TEMPORARIOS U HOSPEDAJE INTERNACIONAL CON DESTINO A
TURISTAS. Desarrollo de una explotación de tipo comercial. Contrataciones que han
excedido las simples locaciones temporarias previstas en la ley 23.091. Servicios
adicionales. CONTRATOS COMERCIALES ATIPICOS. Se ordena cesar el uso del bien
bajo apercibimiento de aplicación de una multa diaria
“Consorcio de Prop Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de
la Ley 13.512” – JUZGADO NACIONAL DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Nº 52 –
05/10/2009 (Sentencia no firme)
"... se encuentra controvertido entre las partes la determinación de si las contrataciones
celebradas en la especie, configuran simples locaciones temporarias o por el contrario
han importado el desarrollo, en el inmueble, de una explotación de tipo comercial. Al
respecto, sin perjuicio de lo que se dirá más adelante, preciso que en el primer supuesto
no se encontrarían incumplidas las previsiones del Reglamento; mientras que en el
segundo, sí."
“… la simple locación de un bien amueblado con destino a vivienda, con fines turísticos
por el plazo de días es perfectamente admitido por nuestro ordenamiento, desde que ello
no está prohibido en la ley 23.091 ni en ningún otro texto legal (conf. art. 19 in fine de
la CN) y en orden a lo dispuesto en el art. 1507 del C. Civil, tercer párrafo, de
aplicación supletoria a las disposiciones de la ley 23.091 antes citada (conf. BUERESHIGHTON, “Código Civil y normas complementarias...”, T: 4-A, pag. 255 punto 2-c).
El art. 2° de la ley 23.091, en su inciso b) establece que las locaciones con destino a
viviendas quedan excluidas del plazo mínimo legal de dos años, cuando refieran a
“locaciones de viviendas con muebles que se arrienden, con fines de turismo, en zonas
aptas para ese destino..” precisando que “ Cuando el plazo del alquiler supere los seis
meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo”."
"… “el contrato de pensión u hospedaje no constituye una simple modalidad de la
locación porque lo principal no es el ámbito habitable sino los servicios que presta el
hotelero o posadero, siendo imposible desdoblarlo en un contrato principal por el uso
del espacio y otro accesorio por los servicios adicionales (Conf. Leiva Fernandez, Luis
F. P. "Contrato de Locación de cosas" en Llambías, J. J. (Director), Alterini, A.A.
(Coordinador) "Cód. Civil Anotado", Ed. Abeledo Perrot, Bs. As. 1985, reimp. 2000. T.
III-B, p. 112). (conf. Responsabilidad del posadero. Hospedaje. Concepto y caracteres
Publicado en: Colección de Análisis Jurisprudencial Contratos Civil y Comercial Director: Luis F. P. Leiva Fernández, Editorial LA LEY 2002, 618; Fallo Comentado:
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala B (CNCom)(SalaB) ~ 1979-0528 ~ Roncal Antezana, Hugo c. Hotel Americano y otro)."
"En el caso de autos los servicios adicionales de servicio de mucama, de provisión de
dos celulares, de llamadas locales a EEUU a través del servicio de teléfono IP, con
facturación detallada; el servicio de atención al cliente las 24 horas, el de conserjería, el
de reservas en restaurantes, obtener direcciones, reservar excursiones y viajes, etc., por
intermedio del personal de la empresa APBA, y demás razones que se expondrán llevan
a la íntima convicción del suscripto que las contrataciones de las que fue parte el bien
objeto de autos, deben encuadrarse dentro de la categoría de contratos comerciales
atípicos."
"... las contrataciones aludidas han excedido las simples locaciones temporarias
previstas en la ley 23.091, para incursionar en la modalidad contractual atípica, con
claro destino comercial sobre el bien de autos; siendo imposible el desdoblamiento de
las prestaciones (uso del espacio y servicios) tal como lo señalara la jurisprudencia
citada en el punto anterior."
"En mérito a todo lo expuesto, conforme a lo previsto en el art. 3, 6° inc. a), 15 y cc. de
la ley 13.512 y a la luz del principio de congruencia se concluye que la presente
demanda habrá de prosperar; disponiéndose el cese del uso contrario al Reglamento,
bajo apercibimiento de imponerse al accionado una multa de pesos ochocientos ($800),
por cada día de incumplimiento."