el régimen de las edificaciones en suelo no urbanizable

EL RÉGIMEN DE LAS EDIFICACIONES EN SUELO NO
URBANIZABLE: GESTIÓN, LICENCIAS DE EDIFICACIÓN.
I INTRODUCCIÓN. EL SUELO NO URBANIZABLE COMO
CATEGORÍA Y SITUACIÓN.
Si de alguna utilidad puede tener esta exposición es la de
recordarles a Uds. profesionales del Derecho en primera línea de fuego
del urbanismo que, incluso en el marco de principios sólidamente
consolidados caben modulaciones que es necesario conocer, no sea
que en lugar de completar o limitarse a completar tales principios, los
lleven tan lejos que los desfiguren, aunque también puede ser que la
imaginación de los juristas sea capaz de brindar soluciones novedosas a
problemas ya antiguos.
De este modo un tanto misterioso nos queremos referir al impacto
que para el tratamiento del suelo no urbanizable está llamado a
provocar el Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad
Autónoma de Andalucía, aprobado por Decreto 60/2010, ya que debe
reconocerse que los técnicos que han participado en su elaboración no
se han contentado con una simple labor de recopilación burocrática, sino
que han intentado aprovecha la oportunidad que se les brindaba para
abordar una serie de problemas ya enquistados en nuestra vida jurídica ,
y que inciden con singular intensidad en el estado actual del suelo no
urbanizable de nuestro territorio autonómico.
Así pues, los pilares básicos del régimen jurídico del suelo no
urbanizable deben buscarse en :
A)El Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio que es una norma estatal.
B) La Ley 7/2002, de 17 de diciembre , de Ordenación Urbanística
de Andalucía, que es una norma autonómica con rango de ley.
C) El Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad
Autónoma de Andalucía, aprobado por Decreto 60/2010 que es, como
su nombre indica, una disposición reglamentaria.
D) Y otras normas sectoriales que tendremos ocasión de citar.
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No es ahora momento de analizar en profundidad qué tipo de
relación existe entre la norma estatal y la norma autonómica promulgada
por el Parlamento andaluz.
Por lo tanto, basta indicar que, en su momento, el Tribunal
Constitucional, en la ya mítica sentencia 61//1997 consideró conforme
al sistema constitucional de distribución de competencias la
autoatribución por el legislador estatal de la potestad de definir las
clases básicas de suelo, como instrumento indispensable para regular
de forma coherente las condiciones básicas de ejercicio del derecho de
propiedad.
A su vez , la Ley del Suelo de 2007 va a dar un paso más , y de
este modo , para conjurar el peligro de que encubra o se convierta en
una técnica más de gestión urbanística prescinde de la clasificación
del suelo para poner el acento en su situación con el fin de evitar ,
siquiera sea indirectamente, caer en la tentación de consagrar un
concreto modelo urbanístico, explicando en su Exposición de Motivos
que “ no es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen
del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a
él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está
constitucionalmente encomendada al Estado. …..
Con independencia de las ventajas que pueda tener la técnica de
la clasificación y categorización del suelo por el planeamiento, lo cierto
es que es una técnica urbanística, por lo que no le corresponde a este
legislador juzgar su oportunidad. Además, no es necesaria para fijar los
criterios legales de valoración del suelo...
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Por tanto tenemos que:
A ) A LOS EFECTOS DE LA LEY ESTATAL DEL SUELO , esto
es, en relación con las condiciones básicas que garantizan la igualdad
en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes
constitucionales relacionados con el mismo en todo el territorio estatal,
las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su
valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones
Públicas en la materia , todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta
Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo
urbanizado.
Y está en la situación de suelo rural:
a)—En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial
y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que
deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha
transformación por la legislación de protección o policía del dominio
público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar
sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística
por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas,
ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos
naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros
accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación
territorial o urbanística.
b)—El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial
y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo
urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de
urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se
refiere el apartado siguiente.
Por el contrario, a la inversa , se encuentra en la situación de
suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de
dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, entendiendo
que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con
las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o
puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de
las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
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B) A LOS EFECTOS DE LA LEY AUTONÓMICA, esto es, a los
efectos de considerar el suelo como objeto de actuaciones de
transformación encaminadas a la creación, en su caso, de ciudad,y de la
base física de ese proceso, en definitiva el suelo como asunto de la
gestión urbanística propiamente dicha , la LOUA , en su artículo 46
,atribuye al Plan General de Ordenación Urbanística como función
primordial clasificar la totalidad del suelo de cada término municipal en
todas o algunas de las siguientes clases de suelo: urbano, no
urbanizable y urbanizable, distinguiendo en cada una de éstas las
correspondientes categorías:
a) Suelo no urbanizable de especial protección por legislación
específica, que incluirá en todo caso los siguientes terrenos
clasificados:
----- Tener la condición de bienes de dominio público natural o
estar sujetos a limitaciones o servidumbres, por razón de éstos, cuyo
régimen jurídico demande, para su integridad y efectividad, la
preservación de sus características.
----- Estar sujetos a algún régimen de protección por la
correspondiente legislación administrativa, incluidas las limitaciones y
servidumbres así como las declaraciones formales o medidas
administrativas que, de conformidad con dicha legislación, estén
dirigidas a la preservación de la naturaleza, la flora y la fauna, del
patrimonio histórico o cultural o del medio ambiente en general
-----Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos,
corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales,cuando tales
riesgos queden acreditados en el planeamiento sectorial.
b) Suelo no urbanizable de especial protección por la planificación
territorial o urbanística, que incluirá al menos los terrenos clasificados en
aplicación de los siguientes criterios :
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-----Ser merecedores de algún régimen especial de protección o
garante del mantenimiento de sus características, otorgado por el propio
Plan General de Ordenación Urbanística, por razón de los valores e
intereses en ellos concurrentes de carácter territorial, natural, ambiental,
paisajístico o histórico.
----- Entenderse necesario para la protección del litoral.
----- Ser objeto por los Planes de Ordenación del Territorio de
previsiones y determinaciones que impliquen su exclusión del proceso
urbanizador o que establezcan criterios de ordenación de usos, de
protección o mejora del paisaje y del patrimonio histórico y cultural, y de
utilización racional de los recursos naturales en general, incompatibles
con cualquier clasificación distinta a la de suelo no urbanizable.
c) Suelo no urbanizable de carácter natural o rural.
d) Suelo no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado, que
incluirá aquellos suelos que constituyan
el soporte físico de
asentamientos rurales diseminados, vinculados a la actividad
agropecuaria, cuyas características, atendidas las del municipio,
proceda preservar.
Lo que interesa retener de este esfuerzo clasificatorio es que
lleva aparejado una diferente modalización del contenido del derecho de
propiedad , que sobre la base de un sustrato común, difieren en función
del nivel de protección dispensado a cada categoría
El sustrato común del que participa todo propietario de suelo no
urbanizable se traduce en el derecho a la realización de los actos
precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal,
cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme
a su naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones
adecuados y ordinarios, que no supongan ni tengan como consecuencia
la transformación de dicho destino, ni de las características de la
explotación.
A su vez, en los suelos no urbanizables no adscritos a categorías
de especial protección, el derecho al uso permite la realización de las
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obras o instalaciones precisas para el desarrollo de las actividades
propias de su naturaleza que no estén prohibidas expresamente por la
legislación aplicable por razón de la materia, por los Planes de
Ordenación del Territorio, por el Plan General de Ordenación Urbanística
y por los Planes Especiales, incluidas las segregaciones, edificaciones,
construcciones, obras o instalaciones que, estando expresamente
permitidas por el Plan General de Ordenación Urbanística o Plan
Especial de desarrollo, sean consecuencias de su destino forestal o
agropecuario, y particularmente,del normal funcionamiento y desarrollo
de las explotaciones agrícolas , la necesidad justificada de vivienda
unifamiliar aislada o las características propias de los ámbitos del
Hábitat Rural Diseminado.
Lógicamente, el suelo no urbanizable de especial protección
reclama usos menos intensivos, de suerte que sólo pueden acometerse
segregaciones, obras y construcciones o edificaciones e instalaciones
a) expresamente previstas y permitidas por el Plan General de
Ordenación Urbanística o Plan Especial b) que sean compatibles con el
régimen de protección a que esté sometido c) estando sujetas a su
aprobación y en su caso licencia en los términos que a continuación
estudiaremos.
Esta ponencia no tiene por objeto analizar en profundidad el
significado del suelo no urbanizable. Por ello, sin necesidad de mayores
esfuerzos, dejaremos apuntado que la clasificación del suelo de
especial protección viene siendo reconocida por la Jurisprudencia como
una actividad reglada, no discrecional, sometida a la simple constatación
de la realidad de los valores a preservar .
En todo caso, tras este breve recordatorio de cuál es el marco
legal del suelo no urbanizable, en un afán sistematizador podemos decir
que
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II EL SUELO NO URBANIZABLE ES Y SIGUE SIENDO UNA
TIERRA HOSTIL A LOS INTENTOS DE TRANSFORMACIÓN
URBANÍSTICA .
Lo que no debe extrañar, justamente porque su esencia descansa
en la idea de que conviene al interés público excluir de los procesos de
desarrollo del suelo, reales o potenciales, que conducen a la creación
de ciudad
No está de más que enumeremos las consecuencias que
legalmente derivan de la consideración de este suelo como un espacio
preservado al desarrollo, por su especial naturaleza, o porque no
concurren todavía las condiciones que lo posibilitan.
Tomando como hilo conductor las normas del Texto Refundido
sobre la utilización del suelo rural sabemos que:
a)Los terrenos que se encuentren en el suelo rural han de
utilizarse de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro
de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y
urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier
otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.
b)Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las
condiciones previstas en la legislación de ordenación territorial y
urbanística, podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de
interés público o social por su contribución a la ordenación y el
desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio rural.
c) Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos
en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una
actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de
ordenación territorial y urbanística.
d) Desde que los terrenos queden incluidos en el ámbito de una
actuación de urbanización, únicamente podrán realizarse en ellos
,aparte de las obras de urbanización y de construcción y edificación que
sean simultaneables, y siempre de modo excepcional , usos y obras de
carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente
prohibidos por la legislación territorial y urbanística o la sectorial. Estos
usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin
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derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la
Administración urbanística. La eficacia de las autorizaciones
correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente
aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en
el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación
hipotecaria.
e) Si se trata de suelos portador de valores ambientales,
culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos que sean
objeto de protección por la legislación aplicable, sólo cabrá llevar a cabo
los actos de alteración del estado natural de los terrenos que autorice la
legislación sectorial, y en la medida en que sea posible retener dichos
valores.
f) si se trata de suelos con la condición de espacios naturales
protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000, las
alteraciones en la delimitación primitiva que impliquen reducción de su
superficie total será posible si lo justifican los cambios provocados en
ellos por su evolución natural, científicamente demostrada, teniendo en
cuenta que la alteración deberá someterse a información pública, que
en el caso de la Red Natura 2000 se hará de forma previa a la remisión
y aceptación de la propuesta de descatalogación por la Comisión .
g) las enumeradas tienen condición de normas básicas de
protección mínima que dejan subsistente la eficacia de las normas
adicionales de protección que establezca la legislación aplicable.
Paralelo al régimen de protección urbanística, pero no de menor
importancia, se sitúa el régimen de unidades mínimas de cultivo
previsto en la Ley 19/1995, de 4 de julio ,de Modernización de
Explotaciones Agrarias , conforme al cual --- artículo 25 ---- la división o
segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a
parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo,
sancionándose con nulidad de pleno derecho los actos o negocios
jurídicos, sean o no de origen voluntario en contravención de este
principio.
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Hemos hablado metafóricamente de tierra hostil a fin de insistir en
que la utilización del suelo no urbanizable es de suyo restrictiva y
limitada, precisamente en tributo a las condiciones que determinan su
consideración como tal.
A mi juicio, no puede comprenderse en su justa medida el régimen
de utilización restringida del suelo no urbanizable si no se tienen en
cuenta , cuando menos, tres instituciones jurídicas a las que el
Reglamento presta singular atención.
A) En primer lugar , el atinente las denominadas parcelaciones
urbanísticas, sometidas aquí a un riguroso régimen de interdicción, justo
porque esta clase de operaciones abocan a un suelo en principio
refractario a su transformación en suelo apto para el desarrollo urbano
en un suelo urbanizado de facto, en el que sin intermedio del
correspondiente instrumento autorizante, los propietarios lo gestionan
como si hubiese una aptitud para ser soporte de funciones urbanas de la
que en principio carece.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17
de diciembre, se consideran actos reveladores de una posible
parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de
sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en
pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción,
participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a
los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble,
sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso
pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo
dispuesto en la legislación para las parcelaciones urbanísticas según la
clase de suelo de la que se trate, pero como veremos inmediatamente,
el Reglamento ha querido ir un paso más allá, aprovechando que su
artículo 8 enumera entre los actos sujetos a licencia ,las parcelaciones
urbanísticas a que se refiere la sección sexta del Capítulo II del Título II
de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, salvo que estén contenidas en
proyectos de reparcelación aprobados o sean objeto de declaración de
innecesariedad de la licencia.
Manifiesta el Reglamento que
igualmente, tendrán la
consideración de actos reveladores de posible parcelación urbanística,
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la transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas clasificadas
como suelo no urbanizable, cuando a cada uno de los titulares
corresponda teóricamente una parte de superficie inferior a la mayor de
las fijadas en la ordenación urbanística y territorial vigente, como parcela
mínima edificable o divisible, según el resultado de aplicar a la total
superficie del inmueble objeto de alteración, el porcentaje que
represente cada cuota indivisa enajenada ,añadiendo que “el mismo
régimen se aplicará a las transmisiones de acciones, participaciones u
otros derechos societarios que produzcan el mismo resultado, así como
a las divisiones horizontales.
En estos actos reveladores de parcelación urbanística, se
requerirá la correspondiente licencia urbanística o declaración de
innecesariedad , debiendo esta última condicionarse resolutoriamente al
cumplimiento de las previsiones fijadas en el instrumento de
planeamiento urbanístico, o en su caso, aquellas que garanticen la no
inducción a la formación de nuevos asentamientos. Los Notarios y
Registradores de la Propiedad, para autorizar e inscribir
respectivamente las escrituras públicas de estos actos o negocios
jurídicos, exigirán el previo otorgamiento de licencia urbanística o
declaración de innecesariedad, debiendo los primeros testimoniarlo en
las correspondientes escrituras públicas
Quiero reparar especialmente en este artículo del Reglamento,
puesto que, en mi opinión, salvo que se interprete correctamente, puede
dar lugar a consecuencias nocivas, o gravemente distorsionadoras del
régimen de la propiedad privada, y es que, si el que suscribe no lo ha
entendido mal, por poner un ejemplo la donación de un familiar directo a,
por ejemplo, sus sobrinos queridos ,de una finca compuesta por varias
suertes de tierra ,con la intención firme de constituir una explotación
prioritaria de las prevista en la Ley 19/1995 ,en la que cada donatario
se ve forzado a adquirir una cuota expresiva de una superficie de tierra
inferior a la parcela mínima edificable( simplemente por el azaroso
hecho de que la finca no sea muy extensa , los donatarios sean
muchos,) deviene sospechosa para la autoridades municipales y
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autonómicas , simplemente por el hecho de configurarse negocialmente
como una propiedad por cuotas .
Tan es así que no parece descabellado afirmar que este precepto,
de no corregirse, puede generar efectos amortizadores de la propiedad (
la legislación decimonónica civil se inspira en una adversa orientación
desamortizadora ), en la medida en que interfiere en las transmisiones
de la propiedad con pluralidad de adquirentes , y con independencia, al
menos en principio, del objeto y fines objetivamente deducibles de la
adquisición.
Quiero resaltar , además, que , ontológicamente, una transmisión
intervivos de la propiedad por cuotas proindiviso difiere de la atribución
de derechos de uso mediante la interposición de sociedades, divisiones
horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un
terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho
societario, de la que resulten diversos titulares a los que corresponde el
uso individualizado de una parte del inmueble, puesto que en la
propiedad romana , que conoce y regula el Código Civil, no existe un
uso circunscrito exclusivamente a la cuota ya que la regla general es la
de que cada partícipe puede servirse de las cosas comunes , siempre
que disponga de ellas conforme a su destino y no impida a los otros
copartícipes utilizarlas según su derecho ( que por otro lado es una
expresión ideal , que no recae tampoco sobre una porción concreta y
determinada de los bienes: es en el momento de la división física de la
cuota , si el bien no desmerece por efecto de la misma , artículo 401 CC,
en el que el derecho de cada comunero se especifica en una parte
físicamente independiente del todo),de ahí que sea lícito preguntarse si
no estamos ante un supuesto de extralimitación reglamentaria de los
límites marcados por la norma con rango de ley objeto de complemento.
En cualquier caso, el posible “ultra vires” de la norma
reglamentaria puede reducirse a sus justos términos siempre que : a)
quien esté obligado a aplicar el Reglamento comprenda que , como
mucho, viene a establecer una presunción iuris tantum de parcelación b)
las autoridades locales no olviden que la ratio de la normas sobre
interdicción de la parcelaciones en suelo no urbanizable es la evitación
de núcleos de asentamiento humano, y que la apreciación de este
hecho no puede ser nunca discrecional, puesto que , como tantas veces
habrán escuchado quienes de entre los presentes se hallen
familiarizados con las técnicas de control propias del Derecho
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Administrativo, la realidad es única y la aplicación de un concepto
ciertamente indeterminado no admite más que una solución unitaria, que
lo niegue o afirme.
B) En plano defensivo de la legalidad en el que ahora nos
movemos, una de las novedades del Reglamento ha consistido en
regular el régimen del procedimiento de inmediata demolición de las
actuaciones de urbanización o edificación que sean manifiestamente
incompatibles con la ordenación urbanística atribuido para el que
resultan competentes la Consejería correspondiente
o los
Ayuntamientos, en los términos del artículo 183.5 de la LOUA .
El mérito del Reglamento se cifra en atreverse a definir qué ha de
entenderse a estos efectos por
actuaciones manifiestamente
incompatibles con la ordenación urbanística, reputando que son tales :
Cuando exista una previa resolución administrativa denegatoria de
la licencia para la ejecución de las obras objeto del procedimiento.
Cuando la ilegalidad de las obras o edificaciones resulte evidente
de la propia clasificación o calificación urbanística y, en cualquier caso,
las actuaciones de parcelación o urbanización sobre suelos no
urbanizables, y cualesquiera otras que se desarrollen sobre terrenos
destinados por el planeamiento a sistemas generales o dotaciones
públicas.
En los supuestos de actos sujetos a licencia urbanística
realizados sobre terrenos de dominio público sin haber obtenido
previamente la correspondiente concesión o autorización demanial.
El procedimiento se pretende sumario , en la medida en que , una
vez iniciado mediante acuerdo declarativo de la causa de
incompatibilidad manifiesta con la ordenación urbanística, fundamentado
en los pertinentes informes técnicos y jurídicos, debe concederse
concederá audiencia a los interesados por un período no inferior a diez
días ni superior a quince, con la ambición de que en el plazo de un mes
desde la notificación del acuerdo de inicio del procedimiento se proceda
a dictar resolución acordando la demolición de las actuaciones de
urbanización o edificación, y en otro plazo de dos meses , a su
cumplimiento y ejecución material , de ahí que algunos titulares de
prensa lo hayan bautizado como el proceso de demolición “expres”.
C) La figura de los Proyectos de Actuación o Planes Especiales,
según corresponda, como instrumentos habilitantes para la actuaciones
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de interés público en terrenos que tengan el régimen del suelo no
urbanizable.
De forma más genérica, el artículo 42 de la LOUA considera
actuaciones de interés público las actividades de intervención singular,
de promoción pública o privada, con incidencia en la ordenación
urbanística, en las que concurran los requisitos de utilidad pública o
interés social, así como la procedencia o necesidad de implantación en
suelos que tengan este régimen jurídico.
El Reglamento se atreve con una enumeración más detallada, con
un prurito técnico que en este caso , a mi parecer , no plantea problema
alguno de extralimitación de la norma con rango de ley, puesto que
siempre, y en todo caso, podrá invocarse la formula legal , en el caso de
que algún interprete de la norma reglamentaria piense que fuera de los
supuestos expresamente mencionados, será posible actuar en suelo no
urbanizable sin Proyecto de Actuación: sólo lo será en los casos en que
lo permite la LOUA, por existir entonces otros mecanismos de control ,
es o las actividades de obras públicas ordinarias a que se refiere el
artículo 143 de esta Ley , o la implantación de infraestructuras y
servicios para las que la legislación sectorial establezca un
procedimiento especial de armonización con la ordenación urbanística.
En todo caso, se ha tenido a bien aclarar que requieren
Proyecto de Actuación :
--- la realización de obras de edificación de nueva planta de
vivienda unifamiliar aislada vinculada a un destino relacionado con fines
agrícolas, forestales o ganaderos en suelo no urbanizable
--- las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación
de edificaciones, construcciones o instalaciones existentes que
impliquen un cambio de uso a vivienda o un aumento en volumetría de
dicho uso en terrenos con régimen del suelo no urbanizable.
Como todos Uds saben, la formulación de un Plan Especial como
alternativa al Proyecto de Actuación está pensada en supuestos de
singular trascendencia objetiva o subjetiva ( por la implicación de
diversas Corporaciones Locales igualmente competentes ) y que se
resumen en las circunstancias siguientes:
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a) Que la actuación comprenda terrenos pertenecientes a más de
un término municipal.
b) Que tenga , por su naturaleza, entidad u objeto, incidencia o
trascendencia territoriales supramunicipales.
c) Que afecte a la ordenación estructural del correspondiente Plan
General de Ordenación Urbanística.
d) En todo caso, que vengan referidas a una superficie superior a
50 hectáreas.
Cinco son los límites infranqueables por todo Proyecto o Plan
Especial:
--- que la actuación autorizada resulte compatible con el régimen
de la correspondiente categoría de este suelo
---- que no induzca a la formación de nuevos asentamientos,
considerándose que lo hacen asentamientos los actos de realización de
segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que
por sí mismos o por su situación respecto de asentamientos
residenciales o de otro tipo de usos de carácter urbanístico, sean
susceptibles de generar demandas de infraestructuras o servicios
colectivos, impropios de la naturaleza de esta clase de suelo.
--- que en ningún caso se trate de usos residenciales, aclarando
el texto legal que dichas actividades pueden tener por objeto la
realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para
la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o
equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u
otros análogos, nunca la conversión del suelo en ciudad habitada o
habitable, estrictamente, en ciudad en medio del campo.
--- que no consagren usos a perpetuidad , que irían en contra de
la vocación primigenia de este tipo de suelo; por ello la LOUA establece
que estos actos tendrán una duración limitada, aunque renovable, no
inferior en ningún caso al tiempo que sea indispensable para la
amortización de la inversión que requiera su materialización
--- que se sometan a evaluación ambiental , en tanto quedan
obligados a ello en virtud de la Ley 7/2007, de 9 de julio , de Gestión
Integral de la Calidad Ambiental los Planes Especiales que afecten al
suelo no urbanizable que puedan afectar al suelo no urbanizable .
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La tramitación de un Proyecto de Actuación exige unos requisitos
preestablecidos en la LOUA, en los que no podemos profundizar y que
son de orden sustantivo y procedimental .
Entre estos últimos destacan la necesidad de información pública
por plazo de veinte días, mediante anuncio en el “Boletín Oficial” de la
provincia, con llamamiento a los propietarios de terrenos incluidos en el
ámbito del proyecto, la intervención de la Junta de Andalucía por medio
de la Consejería competente en materia de urbanismo, que deberá
emitir informe en plazo no superior a treinta días, --- con arreglo al
artículo 83,2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y Procedimiento Administrativo Común , su condición es la
preceptivo pero no vinculante --- previa a la resolución por el
Ayuntamiento en Pleno, y finalmente, como regla general no exenta de
críticas doctrinales , que han insistido en la acumulación de trámites
superfluos, la obligación de solicitar licencia , una vez obtenida la
aprobación del Proyecto y es en esto punto que el Reglamento ha
querido oportuno desarrollar aclarando cuales son los efectos del
incumplimiento de la obligación de formular la misma en el plazo
máximo de un año : la caducidad del procedimiento ( se entiende que el
previsto para las actuaciones en suelo no urbanizables cuya primera
fase es la tramitación del Proyecto de Actuación ) , por tanto, el
decaimiento de los derechos y expectativas creados al calor del acuerdo
de aprobación de este último, todo ello sin perjuicio de la posibilidad de
instar el inicio de un nuevo procedimiento, aportando la documentación
técnica o solicitando, en su caso, la incorporación al expediente de la
que constase en el que fue archivado, si no se han alterado las
circunstancias de hecho y de derecho obrantes en aquel.
En el orden sustantivo, pensamos que el abordaje de estas
cuestiones es adecuada para poner de manifiesto que, bajo
determinadas condiciones, en todo caso, el suelo no urbanizable es una
tierra de oportunidades económicas, y a su vez , una fuente de posibles
ingresos para las arcas municipales.
Por tanto
III EL SUELO NO URBANIZABLE ES UNA TIERRA DE
OPORTUNIDADES .
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Primero, porque no está de más recordar que la LOUA creó un
ingreso de Derecho Público que es al suelo no urbanizable lo que la
cesión de aprovechamientos apropiables por el propietario al suelo
urbanizable en curso de transformación, que denomina prestación
compensatoria, y que haciendo honor a su nombre, tiene por finalidad
que
se produzca la necesaria compensación por el uso y
aprovechamiento.
Se trata de un ingreso sometido al principio de afectación, en la
medida en que su importe debe destinarse a engrosar el Patrimonio
Público del Suelo , cuyo sujeto pasivo son, lógicamente las personas
físicas o jurídicas promotoras de los actuaciones solicitadas, y del que la
Ley se ocupa tan solo para señalar su devengo ---- con ocasión del
otorgamiento de la licencia --- y muy sucintamente la base imponible --como máximo , hasta el diez por ciento del importe total de la inversión
a realizar para su implantación efectiva, excluida la correspondiente a
maquinaria y equipos, que las ordenanzas que los municipios
establezcan pueden rebajar de considerarlo oportuno.
Segundo, porque es evidente que de un tiempo a esta parte , el
legislador, al menos , el autonómico, ha descubierto la importancia
económica del suelo urbanizable como base física de prometedoras
actividades económicas que requieren la afectación intensiva o semiintensiva del suelo no urbanizable, y ello aunque éste es un
instrumento , y no la fuente del valor añadido generado.
La necesidad de garantizar el buen fin de este tipo de actividades
ha llevado al legislador a establecer un régimen especial de intervención
y actuación lucrativa en suelo urbanizable, del que es ejemplo
paradigmático la implantación de las actuaciones de producción de
energía eléctrica mediante fuentes energéticas renovables, tal como la
regula la Ley del Parlamento andaluz 7/2007 de 27 de marzo , del
Parlamento andaluz, , de fomento de este tipo de energías y del ahorro
y eficiencia energética de Andalucía
Partiendo de que las actuaciones de producción de energía
eléctrica mediante fuentes de energía renovables tienen la
consideración de Actuaciones de Interés Público, la formula legal para
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favorecer su implantación en el medio rural consiste en eximirlas de la
aprobación de un Plan Especial ni Proyecto de Actuación para su
implantación, siempre que la instalación proyectada exceda de una
determinada capacidad de generación ( 30 MW), y que se sustituye por
la emisión de un informe de la Consejería competente en materia de
urbanismo .
La exceptuación del régimen general de actuaciones en suelo no
urbanizable puede ser discutible , y de hecho supone una rebaja del
nivel ordinario de control propio de este tipo de actividades , pero no
tiene repercusiones sustantivas , puesto que, en todo caso, el promotor
queda obligado a prestar la garantía de restauración de las condiciones
ambientales y paisajísticas de los terrenos y de su entorno inmediato.,
prevista en el apartado 6ª del artículo 52 LOUA y a satisfacer la
prestación compensatoria prevista en su apartado 5ª
El suelo no urbanizable no solamente se explica como tierra de
prohibición u oportunidad, también como tierra de redención .
IV EL SUELO NO URBANIZABLE ES UNA TIERRA DE
REDENCIÓN.
A mi juicio, los aciertos del Reglamento brillan sobre todo en la
tentativa de buscar formulas de reconducción a la legalidad de las
edificaciones emplazadas en suelo no urbanizable, que por su
intensidad, su carácter masificado, y la incidencia que a la larga este
tipo de fenómenos provoca en el diseño de las políticas de ordenación
territorial han pasado a convertirse en un problema de envergadura
nacional, presente en las primeras páginas de los diarios, y verdadero
quebradero de cabeza de los gestores públicos.
En suma, no puede decirse que el Reglamento haya cerrado los
ojos a la suerte de las edificaciones emplazadas en suelo no
urbanizable en contravención del ordenamiento, que es, con mucho, el
mayor reto presente para las autoridades locales encargadas de la
gestión del urbanismo.
17
Tres son las instituciones arbitradas en torno al problema de las
edificaciones ilegales, legalizables o no, en las que se concentra la
energía renovadora de la disposición reglamentaria, siempre a la espera
de lo que, mi parecer representa una de las mayores insuficiencias del
actual marco normativo del urbanismo andaluz , en particular ,y
español , en general: la inexistencia de un estatuto claro y preciso, en lo
formal y sustantivo, de la legalización urbanística, bien entendido que
para que fuese operativo tendría que tener como tener como objeto
referencial el núcleo de población aislado, y contemplarlo desde una
perspectiva más amplia que la puramente local, por el efecto que por
acumulación producen estas situaciones en la planificación territorial.
En cualquier caso, el Reglamento :
A) Regula detalladamente el régimen de lo que la LOUA
denomina, sin más, legalización, para limitarse en el apartado tercero de
su artículo 182 a establecer que regirán para su solicitud, tramitación y
resolución de las mismas reglas establecidas para las aprobaciones o
licencias que deban ser otorgadas, habilitando para que
Reglamentariamente se establezcan los supuestos y condiciones en los
que, con carácter excepcional y en aplicación del principio de
proporcionalidad, quepa la legalización aún con disconformidades no
sustanciales con la ordenación urbanística aplicable, por resultar de
imposible o muy difícil reposición.
A tal fin, establece una serie de criterios a considerar para
establecer la trascendencia de las actuaciones legalizables que, si no
nos equivocamos, recogen las enseñanzas de la práctica de la vida
municipal, y que atañen a la superficie que exceda de lo autorizado, la
visibilidad desde la vía pública, la incidencia de la obra edificada en el
resto del conjunto edificatorio, la solidez de la obra ejecutada y,
finalmente , la afección a barreras arquitectónicas.
Es claro que los criterios enumerados no son ni pueden ser
exhaustivos, y tienen simple carácter orientador, ya que el criterio rector
de las actuaciones legalizadoras es el principio de proporcionalidad, que
es un principio general informador del ordenamiento jurídico, que
necesariamente trasciende tanto del marco de la LOUA como del propio
Reglamento, por pertenecer al Derecho Administrativo Común.
18
De la mano de éste, por proporcionales entendemos aquellas
actuaciones que son necesarias( pues no existe otra medida ) e
idóneas( pues deben ser satisfactivas del objetivo fijado ) para alcanzar
un fin, de ahí que, puesto que estamos hablando de una cualidad o
condición de la actuación urbanística llevada a cabo resulte difícil
comprender cuál es el apoyo legal que tiene la exclusión de este
beneficio de los responsables de los responsables de la infracción que
hayan sido sancionados por infracción urbanística grave o muy grave,
impuesta por resolución firme, ya que , aparte de que desplaza el centro
de gravedad de la acción al sujeto , la poco meditada redacción del
precepto da pie a la introducción como criterio desfavorable de la
reincidencia , puesto que, literalmente, permite tomar en cuenta
sanciones por infracciones urbanísticas desvinculadas del hecho
legalizable.
Por el contrario, como la Ley reserva este expediente a las
disconformidades no sustanciales con la ordenación, parece acertado, y
dictado dentro de los márgenes legales , negar su disfrute en los
supuestos contemplados en el artículo 185.2 de la LOUA, que no son
otros que los usos o actos que por su entidad ameritan que la acción de
restablecimiento de la legalidad se sustraiga del plazo cuatrienal
ordinario, entre ellos, por lo que aquí interesa , los de parcelación
urbanística en terrenos que tengan la consideración de suelo no
urbanizable, o los que afecten a terrenos clasificados como suelo no
urbanizable de especial protección, a los que hay que sumar otros
supuestos igualmente graves --- afectación de la Zona de Influencia del
Litoral, bienes o espacios catalogados , parques, jardines, espacios
libres o infraestructuras o demás reservas para dotaciones…. Por tanto,
interpretando “ a contrario” la norma reglamentaria, debemos concluir
que es factible legalizar por esta vía determinadas actuaciones
realizadas en suelo no urbanizable siempre que no sea de especial
protección , y que no den lugar a la formación de núcleos residenciales,
----puesto que este es el mal que pretenden combatir la proscripción de
las parcelaciones.
Precisamente por esto, el que el Reglamento disponga que la
resolución que ponga fin al procedimiento de legalización , aparte de
motivar la aplicación del principio de proporcionalidad, habrá de
establecer la indemnización sustitutoria del aprovechamiento urbanístico
materializado no deja de ser un acierto a medias, si reparamos en que
19
por una cuestión de principios, los usos legalizables ejecutados en
suelo no urbanizable no generan aprovechamiento alguno, debido a su
ineptitud legal para el desarrollo urbano, con lo que la legalización de
los mismos , a causa de una imperfección técnica , resultaría primada
en comparación con aquellos otros usos que lo hayan generado por
recaer sobre otra clase de suelo. Por ello , no cabe otra opción, salvo
que queramos llegar a conclusiones absurdas, que considerar que
cuando el Reglamento se refiere en este caso a
“aprovechamiento”( como igualmente , en el artículo dedicado al
cumplimiento por equivalencia) se refiere al ganado de hecho, aunque
el planeamiento , en abstracto, no hubiese atribuido a los suelos en
cuestión valores urbanísticos patrimonializables.
b) A mi entender, el denominado CUMPLIMIENTO POR
EQUIVALENCIA previsto en su artículo 51 representa una de la
novedades más ejemplares del Reglamento, uno de cuyos aciertos
radica en su ductilidad , pues en lugar de respuestas taxativas, ofrece
a las Administraciones Locales un amplio abanico de posibilidades de
actuación , amoldable a la realidad plural del hecho urbanístico.
Una de sus más frecuentes manifestaciones tiene lugar cuando
una Corporación se enfrente ante hechos consumados que las más de
las veces el gestor o la autoridad de turno es consciente que no puede
abordar, so pena de afrontar el derribo de verdaderas urbanizaciones del
tamaño de barrios de una ciudad mediana, asentados todos ellas en
suelo indudablemente rural.
Antes echábamos en falta un estatuto de las legalizaciones
urbanísticas , pero este artículo bien podría ser pieza razonable del
mismo, al que deberían añadirse, precisamente , los requisitos y
garantías impuestos al planificador para incorporar como una realidad
asumida , los núcleos urbanos de población radicados aisladamente en
suelo no urbanizable.
En todo caso, el Reglamento presupone que la modificación del
planeamiento ha tenido lugar ( presumimos que este es el caso llamado
20
a mostrar más frecuencia estadística ) , y que la nueva situación legal
entra
en contradicción con resoluciones firmes dictadas en
procedimientos de restablecimiento de la legalidad, cuya ejecución
deviene por ello en altamente problemática.
El sustento en una norma expresa de la LOUA es difícil de
obtener ,por lo que , probablemente deba buscarse extramuros de la
legislación urbanística, a mi juicio en la revocación incondicional de los
actos de gravamen prevista en el artículo 105 de la Ley 30/1992 , de
Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento
Administrativo Común ; en todo caso, la solución del Reglamento es
más realista que draconiana, puesto que posibilita dar salida a
situaciones que en otros casos la fuerza de lo fáctico remitiría a un limbo
jurídico de duración prácticamente indefinida ,permitiendo que si
concurriesen causas de imposibilidad material o legal de ejecutar la
resolución que acordara la reposición de la realidad física alterada en
sus propios términos, el órgano competente para su ejecución adopte
las medidas necesarias que aseguren en lo posible la efectividad del
restablecimiento del orden jurídico perturbado, pero dentro de los
siguientes límites :
a)Indemnidad patrimonial de los intereses municipales , de suerte
que la resolución de inejecución ,previos los informes técnicos y
jurídicos pertinentes , ha de fijar la indemnización por equivalencia en la
parte que no pueda ser objeto de cumplimiento pleno, pudiendo consistir
en una cantidad en metálico, o en la cesión de una porción de terreno o
edificación equivalente al aprovechamiento materializado sin título. La
plena indemnidad obliga a que el acuerdo tome en consideración
aquellos bienes o intereses que, siendo objeto de protección por la
ordenación territorial o el planeamiento urbanístico, hubiesen sido
alterados por los actos objeto del procedimiento de reposición de la
realidad física alterada.
b) seguridad jurídica, puesto que
la valoración del
aprovechamiento urbanístico que se haya materializado de forma
indebida, se realizará de conformidad con la legislación vigente en
materia de valoraciones,
c) inderogabilidad de las sanciones urbanísticas , de modo que
la indemnización deberá abonarse con independencia de las sanciones
por infracciones urbanísticas que, en su caso procedan, sin que pueda
reportar a las personas infractoras de la legalidad urbanística la
21
posibilidad de beneficiarse de la reducción de la sanción que contempla
el artículo 208.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.
d )respeto a la división de poderes, por lo que el cumplimiento
por equivalencia , al entenderse sin perjuicio de la potestad jurisdiccional
de hacer ejecutar lo juzgado, en los casos en que haya recaído
resolución judicial firme no entraña en modo alguno vinculación a los
Jueces y Tribunales integrantes del Poder Judicial. La inejecución de
sentencias firmes que precise las regularizaciones ex post debidamente
tramitadas y aprobadas por los planificadores urbanísticos habrá de
sustanciarse por los cauces previstos en el artículo 18 de la Ley
Orgánica del Poder Judicial, por cierto, redactado en términos
parcialmente miméticos a los de la norma reglamentaria analizada.
C) La tercera formula de signo redencionista arbitrada por el
Reglamento , la constituye la llamada --- art- 53 --- DECLARACIÓN EN
SITUACIÓN DE ASIMILACIÓN A LA DE FUERA DE ORDENACIÓN .
Aclararemos que precisamente este el destino en que han de
quedar, en la medida que contravenga la legalidad urbanística, las
obras, instalaciones, construcciones y edificaciones en los casos de
imposibilidad legal o material de ejecutar la resolución de reposición de
la realidad física alterada.
No obstante ,el Reglamento es más ambicioso, puesto que
extiende la asimilación a los actos de uso del suelo, y en particular las
obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con
infracción de la normativa urbanística, respecto de los cuales ya no se
puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por
haber transcurrido el plazo citado en el artículo 185.1 de la LOUA .
Este mecanismo de integración urbanística puede coexistir con el
régimen --- art. 23 del Reglamento y 174 LOUA --, en los casos en que
las licencias urbanísticas resulten disconformes con la nueva ordenación
urbanística de aplicación, en virtud de la aprobación de un nuevo
instrumento de planeamiento prevalente o de la innovación del vigente al
22
tiempo del otorgamiento , con la potestad , atribuida a los Municipios
para declarar, motivadamente y previa audiencia a los interesados,la
disconformidad con la ordenación urbanística, a fin de proceder a la
inmediata suspensión de la eficacia de la licencia y paralización de los
actos de edificación amparados por la misma ,cuando los mismos, se
hayan iniciado, y en todo caso, con consecuencias indemnizatorias.
Semejante asimilación consagra una distinción ontológica entre
los genuinos y tradiciones supuestos de fuera de ordenación y los
supuestos reglamentarios --- hasta lo que yo alcanzo --- ciertamente
novedosa , ya que la Disposición Adicional Primera de la LOUA ,
siguiendo una inveterada tradición legislativa , tiene la mente puesta en
aquellas situaciones de ilegalidad sobrevenida , donde un uso en primer
tiempo legal, deviene disconforme con un planeamiento posterior : Las
construcciones o edificaciones e instalaciones, así como los usos y
actividades existentes al tiempo de la aprobación de los
instrumentos de planeamiento que resultaren disconformes con
los mismos, quedarán en la situación legal de fuera de ordenación.
Pero también es cierto que el apartado segundo de la DA1ª
abrazó como supuestos asimilables al régimen de fuera de ordenación,
a particularizar en el correspondiente instrumento de planeamiento las
actuaciones de urbanización y subsiguiente edificación en las unidades
resultantes ejecutadas de forma clandestina o ilegal en terrenos que
tengan el régimen del suelo no urbanizable, al margen de la legislación
urbanística, si bien hemos de reconocer que lo hizo dando a entender
que lo hacía con carácter especial, ya que expresamente exigía que se
tratase de usos efectuados con anterioridad a la entrada en vigor de
la LOUA o en contradicción con ella, respecto de las que no fuese ya
legalmente posible, , medida alguna de protección de la legalidad y de
restablecimiento del orden infringido, y que el referido instrumento de
planeamiento determine como incompatibles con el modelo urbanístico
que se adopte.
Queda en pie la duda acerca de la habilitación concedida a la
Administración por la LOUA para extender un régimen especial a
situaciones que pueden originarse incluso con posterioridad a su
entrada en vigor, que yo dejo apuntada, simplemente para poner de
manifiesto las consecuencias que tiene una u otra postura:
23
Mientras que la negativa a reconocer asimilaciones extensivas del
régimen de fuera de ordenación permite a los propietarios un margen
de actuación sobre las edificaciones en que se materializan los usos no
perseguibles por prescripción ( todas la que , en relación con suelo no
urbanizable no supongan parcelación urbanística , o no afecten a
terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección)
aproximable al de los propietarios ordinarios, de atenernos al
Reglamento, estaríamos ante realidades petrificadas urbanísticamente,
donde sólo podrían realizarse las obras de reparación y conservación
que exigiese la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización
conforme al destino establecido, pues toda otra obra debería reputarse
ilegal , no pudiendo dar lugar a incremento del valor patrimonializables
a efectos expropiatorios .
V BREVE REPASO A LA LICENCIA URBANÍSTICA EN EL
REGLAMENTO DE DISCIPLINA .
Para hacer justicia al programa , no quisiera terminar sin dejar
esbozado el tratamiento de la licencia en el nuevo Reglamento de
Disciplina, siguiendo el criterio de participarles a Uds . datos novedosos
y no reglas ya sabidas.
De tener que enumerar las principales reglas al respecto ,
incluiríamos las siguientes :
a)Recordatorio del carácter reglado de la licencia.
b) Prohibición ---- art.. 5 ---- de las licencias con base a las
determinaciones de planeamientos futuros ni siquiera condicionadas a la
aprobación de los mismos.
c) Prohibición de las licencias condicionadas a la aprobación de
otras autorizaciones previas, concedibles en los términos recogidos en
la legislación sectorial.
d) Obligación --- art. 13 ---- de identificación por la solicitud
correspondiente , para actuaciones en suelo no urbanizable, la solicitud
debe identificar suficientemente el inmueble objeto de los actos sujetos a
licencia, mediante su referencia catastral y número de finca registral.
e) Mantenimiento del visado colegial adjuntable con la licencia de
parcelación, de edificación o de ocupación o utilización, en los
términos de los artículos 13 y 14 , el último de los cuales exige
24
f)
g)
que la presentación para su visado de los proyectos al Colegio
Profesional correspondiente con anterioridad a su tramitación
debe acompañarse de u declaración responsable sobre las
circunstancias y normativas urbanísticas de aplicación.
Pese a lo que algunos puedan dudar, los esfuerzos liberadores
acometidos por la denominada Directiva de Servicios (Directiva
2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de
diciembre de 2006 ,cuya transposición ha sido llevada a cabo por
las Leyes 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las
actividades de servicios y su ejercicio. Por expreso mandato de su
artículo primero la Ley 17/2009 se aplica a los servicios que se
realizan a cambio de una contraprestación económica y que son
ofrecidos o prestados en territorio español por prestadores
establecidos en España o en cualquier otro Estado miembro, a la
vez que quedan exceptuados del ámbito de aplicación los
servicios no económicos de interés general. El Urbanismo no tiene
por objeto el mercado de bienes y servicios sino la regulación de
una función pública cuyo objeto mediato es el suelo, y más
mediatamente, la atribución de los contenidos patrimoniales
apropiables de que es susceptible, por tanto, enlaza de forma
inmediata con el Derecho de los Bienes Públicos, inspirado en una
serie de principios, ( inalienabilidad, imprescriptibilidad ) , cuya
filosofía en poco o en nada se asemeja al Derecho del Mercado,
de ahí que el mantenimiento del visado como técnica de control
ejercida casi por delegación por las Corporaciones de Derecho
Público , en cuanto no atañe , condiciona o dificulta el acceso al
mercado de un prestador de servicios, o supone una restricción
para dicha prestación, y si simplemente un control de legalidad ,
retiene toda la legitimidad de que gozaba hasta ahora.
En contrapartida --- artículo 19 --- la resolución por la que se
otorgue la licencia deberá consignar expresamente, además de
cualesquiera otras especificaciones requeridas por las
disposiciones vigentes o que el órgano competente considere
oportuno
deberá incluir, entre otros extremos, el
siguiente :Situación y emplazamiento de las obras, con su
identificación catastral, así como el número de finca registral en
caso de parcelaciones urbanísticas y actuaciones en suelo no
urbanizable.
25
h)
i)
j)
k)
l)
Establecimiento ---- art. 20 --- de un plazo de resolución de tres
meses, a contar desde la fecha en que la solicitud tenga entrada
en el registro del Ayuntamiento competente para resolver, con
remisión a lo previsto en el procedimiento administrativo común
para la suspensión y el sentido del silencio
De acuerdo con el criterio ya consolidado del Tribunal Supremo,
interdicción --- art. 20
---de la adquisición por silencio
administrativo de facultades o derechos que contravengan la
ordenación territorial o urbanística.
Distinción a efectos de caducidad de las licencias --- art. 22 --entre la que precisa de acto aplicativo , por incumplimiento de los
plazos de iniciación o ejecución, y la que tiene lugar sin necesidad
del mismo, por ministerio de ley, que se reserva a los supuestos
de falta de presentación en el municipio, dentro de los tres meses
siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública
en la que se contiene el acto de parcelación licencias municipales
sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad, en
las licencias municipales de este tipo.
Equiparación a la declaración negocial de transmisión de la
licencia con la aportación del documento público o privado que
acredite la transmisión «intervivos» o «mortis causa», bien de la
propia licencia, o bien de la propiedad o posesión del inmueble,
siempre que dicha transmisión incluya la de la licencia.
Reivindicación del carácter real de las medidas de protección de
la legalidad urbanística, de conformidad con el artículo 19 del
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que por ello
alcanzan a los terceros adquirentes de los inmuebles objeto de
tales medidas, dada su condición de subrogados por Ley en las
responsabilidades contraídas por el causante de la ilegalidad
urbanística.
26