Compra Venta de inmuebles

Compra Venta de inmuebles
Jueves, 13 de marzo de 2014
Luis Delgado Giménez
Abogado especialista en el área de Inmueble
Licenciado en Derecho por Universidad Complutense de Madrid
Número de colegiado: 53.058
CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL
La compra de una casa es una operación compleja y muy importante debido al alcance de
la misma.
Habitualmente, cuando se va a comprar una vivienda, el vendedor (bien sea el promotor,
constructor, una inmobiliaria, o incluso un particular) suele requerir el pago de una cierta
suma de dinero, lo que comúnmente se conoce como “arras” o "señal".
Teniendo en cuenta la voluntad de las partes las arras pueden ser de tres tipos:
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Arras confirmatorias: Son las entregas a cuenta del precio de compraventa. Si
una de las partes se echa atrás, la parte contraria puede exigir el cumplimiento
del contrato o su resolución y la indemnización por lo daños y perjuicios
ocasionados por el no cumplimiento (siempre justificados).
Arras penitenciales: Si la parte que no cumple el contrato es el comprador y se
echa atrás, perderá la señal entregada. Por el contrario si el que no cumple el
contrato es el vendedor, quien no quiere vender, entonces está obligado a
devolver el doble de lo entregado al comprador.
Arras penales: Sirven de garantía del cumplimiento del contrato. En estos
casos se pierde la cantidad entregada como señal, y la parte a quien se le han
frustrado sus expectativas podrá pedir una indemnización por los daños
causados, siempre que los pueda demostrar.
CONSIDERACIONES PREVIAS
Antes de comprar una vivienda de segunda mano es muy conveniente informarse de la
situación jurídica de la misma.
Comprobando en el Registro de la Propiedad la identidad de los titulares de la vivienda, así
como la existencia de posibles cargas o gravámenes, tales como una hipoteca, un embargo,
etc.
A la hora de adquirir un inmueble y evitar sorpresas y perjuicios económicos futuros, es
conveniente exigir al transmitente una certificación sobre el estado de deudas con la
comunidad, que deberá ser expedido previamente a la firma de la escritura, con la finalidad
de que sea incorporado a la misma.
El vendedor deberá aportar justificantes de que el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ha
sido pagado.
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A partir de junio de 2.013, el vendedor deberá poner a disposición de los compradores el
certificado de eficiencia energética del inmueble.
Salvo que los contratantes dispongan de otra cosa, los gastos de otorgamiento de
escritura pública son de cuenta del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a
la venta de cuenta del comprador.
El comprador está obligado a pagar el IVA, en caso de primera transmisión, o el Impuesto
de Transmisiones Patrimoniales en caso de segunda o sucesivas transmisiones.
El impuesto sobre le incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía
municipal) corresponde su pago al vendedor, salvo pacto en contra.
Si el comprador constituye hipoteca para la compra del inmueble tiene que pagar la
escritura notarial, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1%) y los honorarios del
Registrador de la Propiedad, amen de los gastos financieros de la concesión del préstamo.
VICIOS OCULTOS
En el caso de viviendas de segunda mano, el vendedor estará obligado al saneamiento por
los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se
la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador,
no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. El plazo para exigir esta
responsabilidad se extinguirá a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa
vendida.
En el caso de viviendas nuevas, el promotor y/o constructor responderá de los daños
materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o
acabado de las obras dentro de un plazo de un año; durante tres años por daños causados
por vicios y defectos de los elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el
incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; y diez años para los daños provocados
por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los
muros de carga u otros elementos estructurales y siempre que comprometan directamente
la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Los plazos se contarán a partir de la fecha del Certificado Final de Obra y no desde la
fecha de la escritura de compraventa.
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