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PORQUE LAS VIVIENDAS NUEVAS CONSTRUIDAS NO PAGAN PLUSVALÍA
El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización[1], no
introduce modificaciones que afecten la forma de determinar el impuesto causado a título de
plusvalía en la compraventa -ahora también transferencia- de inmuebles que comprendan una
nueva construcción.
La plusvalía inmobiliaria consiste en el aumento del valor de venta de un bien frente a
su valor de compra[2]. Consecuentemente, en aplicación de la norma, cada municipio, en uso
de sus facultades, podrá calcular y cobrar el valor del impuesto:
1. Estableciendo un porcentaje razonable de liquidación, en base a su política de fomento
a la construcción y generación de rentas,
2. Determinando el cumplimiento del supuesto o hecho generador que es la existencia de
una plusvalía, y
3. Aplicando el porcentaje al valor de la plusvalía, a saber la diferencia entre el precio de
adquisición o compra y el de venta o transferencia de un mismo bien.
La existencia de plusvalía puede ser consecuencia o no de inversiones públicas o
privadas. En el caso de las primeras, la Ley es expresa sobre su cómputo, en el caso de las
segundas, la Ley, siendo menos explícita, da lugar a que del valor total de la plusvalía previo el
cálculo del impuesto, puedan deducirse mejoras.
En esos casos, el Código Civil ecuatoriano es explícito al definir en los artículos 952 a
956 el concepto de mejoras, de tres formas distintas: mejoras necesarias, útiles y suntuarias.
Para su deducción de la base imponible de la plusvalía, es claro que el administrado,
propietario del bien, deberá realizar los descargos del caso ante su municipio.
Como es evidente, para que exista plusvalía debe existir aumento de valor de un mismo
bien, sobre el cual sea posible liquidar, pues de éste ha existido registro previo a la venta. No
escapará entonces del criterio de la autoridad que:
1. La venta o transferencia de propiedades construidas nuevas no genera plusvalía sobre
las mismas. Solo generan plusvalía las propiedades cuyo código catastral y avalúo, con
o sin mejoras, existía y contaba con un avalúo anterior, previa creación de un nuevo
código catastral y su correspondiente venta o transferencia.
2. Asimilar la construcción total de un inmueble que anteriormente no existía (casa o
departamento) a una mejora, es desnaturalizar el concepto de éstas, ya indicado,
puesto que las mejoras son factores de aumento de valor de un bien, pero que
consideradas respecto al todo, deben tener una relación accesoria, de incremento
de valor. Por ello no es mejora construir integramente una edificación, sobre el
supuesto de que ésta adhiere al suelo, puesto que en realidad lo que existe es un bien
nuevo, cuyo valor supera con creces el valor del inmueble al que se adhiere. Tanto
económica como jurídicamente es indiscutible que la construcción de un inmueble
supera el concepto de “mejora”, que supone adecuar o incrementar el valor de un
mismo bien, dándole sentido al cálculo de la plusvalía y a lo indicado en el numeral 1
inmediatamente anterior.
Por lo expuesto, la construcción nueva escapa del hecho generador señalado en el
COOTAD, igual que sucedía respecto de la Ley Orgánica de Régimen Municipal, y únicamente
cabe determinar plusvalía sobre terreno (o en su momento terreno urbanizado, parcelado
o convertido en alícuotas vía declaratoria de propiedad horizontal), cuando este se venda
o transfiera de manera independiente a una construcción nueva, puesto que efectivamente
ha sufrido incremento de valor (en la ocurrencia el hecho generador), sobre la base de lo
cual deba tributarse, previa deducción de las mejoras introducidas, es decir, las inversiones
realizadas sobre un terreno en obras de infraestructura y otras (necesarias, útiles y suntuarias),
inversiones que el respectivo municipio ha autorizado y aprobado debidamente.
N.B. A pedido de parte APIVE puede ofrecer información sobre el impacto negativo que tiene cada punto
porcentual de impuesto en las posibilidades de acceso a vivienda de los hogares.
[1] Publicado en el Registro Oficial del 19 de octubre del 2010
[2] Conceptualmente es la variación de valor entre un momento y otro, ejemplificado aquí como momento de compra
y momento de venta..