ANALISIS RAZONADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS INDIVIDUALES FINALIZADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2005 PLAZA DEL TREBOL S.A. En el análisis se han considerado las principales tendencias observadas al 31 de diciembre de 2005, comparadas con las cifras al 31 de diciembre de 2004. Plaza Del Trébol S.A., es una sociedad cuyo giro es la explotación y arrendamiento de bienes inmuebles y, cuenta a la fecha del presente análisis razonado con dos centros comerciales, Mall Plaza Trébol en la ciudad de Concepción, ubicado en la comuna de Talcahuano cuya operación data desde el año 1995 y Mall Plaza Los Angeles, ubicado en la ciudad de Los Ángeles, el que inició sus operaciones en el mes de marzo de 2003. 1.- ANALISIS RAZONADO Y TENDENCIAS 1.1.- Balance 1.1.1.- Activos (en miles de $) Diciembre 2005 Activo Circulante Activo Fijo Otros Activos Total Activos 14.733.173 47.008.771 1.736.947 63.478.891 Diciembre 2004 8.759.452 41.152.061 1.885.691 51.797.204 Var 2005-2004 68,2% 14,2% -7,9% 22,6% Activo Circulante: El aumento del 68,2% equivalente a M$5.973.721.-.-, se explica fundamentalmente por el incremento de las Cuentas por Cobrar a empresas relacionadas, las que se sustentan en Contratos de Cuentas Corrientes Mercantiles entre las sociedades relacionadas de corto plazo y donde se establece una tasa de interés por los fondos concedidos. Activo Fijo: El activo fijo neto presenta una variación del 14,2% equivalente a M$5.856.710.-, producto de las nuevas inversiones en construcciones, ampliaciones y remodelaciones de los Centros Comerciales Mall del Plaza Trébol y Mall Plaza Los Angeles. Este incremento está dado fundamentalmente en los Otros Activos Fijos, cuyo aumento corresponde a las nuevas inversiones en ejecución, donde se destacan Las Terrazas y Auto Plaza en Mall Plaza Trébol y la ampliación de este ultimo Centro Comercial.- Valor libro y Valor económico de los activos fijos A partir de transacciones habituales de las que existe información pública, se puede concluir que el valor comercial de los activos de Plaza del Trébol S.A. se encuentran sobre su valor de libros. Parte importante de los activos fueron adquiridos hace varios años, experimentando éstos una plusvalía, durante el período posterior a la compra. Otros Activos: Estos disminuyeron en M$148.744.-, producto de la disminución de los documentos y cuentas por cobrar a empresas relacionadas largo plazo en M$301.633.- y por otro lado en un incremento de los deudores de largo plazo en M$155.339.- 1.1.2.- Pasivos (en miles de $) Diciembre 2005 Pasivo Circulante Pasivo Largo Plazo Patrimonio Total Pasivos Diciembre 2004 14.031.658 30.574.057 18.873.176 63.478.891 Var 2005-2004 8.360.973 28.475.170 14.961.061 51.797.204 67,8% 7,4% 26,1% 22,6% Pasivo Circulante: El aumento del pasivo circulante por M$5.670.685.-, se genera principalmente por el incremento de los pasivos bancarios de corto plazo por M$4.443.196.- y cuentas y documentos por pagar en M$1.393.570.- efectos compensados por la disminución de provisiones y retenciones en M$164.098.- Pasivo Largo Plazo: Los pasivos de Largo Plazo se incrementaron en M$2.098.887.-, está dado principalmente por el aumento de las Obligaciones con Bancos en Instituciones Financieras en M$1.836.770.- y el incremento de los impuestos diferidos de largo plazo en M$278.629.- Patrimonio: El saldo del Patrimonio al 31 de Diciembre se origina a partir del siguiente detalle: Patrimonio al 01.01.2005 Mas Utilidades Ejercicio 2005 Menos Dividendos pagados 2005 Mas Revalorizacion Capital Propio M$ M$ M$ M$ 14.441.178 5.264.644 1.307.107 474.461 Patrimonio al 31.12.2005 M$ 18.873.176 1.1.3.- Razones Indicador Razón de Liquidez Razón Acida Razón de Endeudamiento Deuda Corto Plazo /Deuda Total Deuda Largo Plazo / Deuda Total Cobertura Gastos Financieros (1) Diciembre 2005 Diciembre 2004 Var 2005-2004 1,05 1,05 2,36 31,46% 68,54% 5,9 1,05 1,05 2,46 22,70% 77,30% 4,0 0,0% 0,0% -4,1% 38,6% -11,3% 47,5% (1) : Se utilizó Resultado antes de impuesto, intereses, amortizaciones, depreciación de activos e ítemes extraordinarios dividido por gastos financieros La Razón de Liquidez no muestra cambios, manteniéndose en 1,05 para ambos períodos, dado que tanto el activo circulante como el pasivo circulante se incrementaron en similares cuantías durante el presente ejercicio. Por su parte, la razón de endeudamiento mejoró en un 4,1%, producto que el total de pasivos exigibles se incrementó en M$7.769.571, equivalente a un 21,1%, que se explica fundamentalmente por el incremento de los pasivos bancarios de corto y largo plazo; Por su parte el patrimonio se vio incrementado en M$3.912.115, equivalente a un 26,1%, explicado por los mejores resultados del ejercicio (incremento del 33,3%) y el incremento en la reservas para futuros dividendos en un 35,1%.-. La Cobertura de Gastos Financieros se incrementó en un 47,5%, como consecuencia de los menores Gastos Financieros y el incremento del Resultado del Ejercicio 1.2.- Resultados Estado de Resultado (en miles de $) Diciembre 2005 Ingresos de Explotación Costo de Explotación Margen de Explotación Gastos de Adm. y Ventas Resultado Operacional Ingresos Financieros Otros Ingresos fuera de la explotación Gastos Financieros Corrección Monetaria Resultado No operacional Resultado antes de Impuesto Impuesto Renta Utilidad Ejercicio R.A.I.I.D.A.I.E.(1) Diciembre 2004 Var 2005-2004 12.703.560 (3.846.424) 8.857.136 (1.480.815) 7.376.321 7.382 2.853 (1.374.630) (37.442) (1.401.837) 5.974.484 (709.840) 5.264.644 11.447.507 (3.602.103) 7.845.404 (1.568.520) 6.276.884 16.565 30.254 (1.759.586) (49.091) (1.761.858) 4.515.026 (565.418) 3.949.608 11,0% 6,8% 12,9% -5,6% 17,5% -55,4% -90,6% -21,9% -23,7% -20,4% 32,3% 25,5% 33,3% 8.139.686 7.067.055 15,2% (1) : Resultado antes de impuesto, intereses, depreciación, amortización e itemes extraordinarios Resultado Operacional: El resultado operacional alcanzó a M$7.376.321.- lo que resulta en un incremento de M$1.009.437 equivalente al 17,5%. Este mayor resultado se explica por los mayores Ingresos de Explotación, que se situaron en M$12.703.560, que representa un crecimiento de M$1.256.053.- equivalente al 11%.-, producto de los mayores ingresos por arriendo y mayores metros cuadrados arrendados de los Centros Comerciales Mall Plaza del Trébol y Mall Plaza Los Angeles. Por su parte los Costos de Explotación y Gastos de Administración aumentaron en conjunto en M$156.616.-, equivalente a un 3,02%.- Resultado No operacional: El resultado no operacional alcanzó a una pérdida de M$1.401.837.-, lo que representa una disminución de M$360.021, equivalente a un 20,4%, respecto del ejercicio anterior, generado por los menores gastos financieros del período, los cuales disminuyeron en M$384.956, y del menor efecto negativo de la corrección monetaria, compensados en parte por los menores ingresos fuera de la explotación en M$27.401.- 1.3.- Rentabilidades Rentabilidad del Patrimonio (1) Rentabilidad de Activos Rendimiento de Activos Operacionales Utilidad por acción ($ por acción) Diciembre 2005 Diciembre 2004 Var 2005-2004 38,69% 8,29% 11,20% 279 35,87% 7,63% 9,60% 209 7,9% 8,7% 16,7% 33,3% (1) : Se utilizó Utilidad del ejercicio dividido por el Patrimonio menos la Utilidad del Ejercicio (2) : Los activos operacionales considerados para el rendimiento de los activos operacionales son los Activos fijos netos.- La rentabilidad del patrimonio alcanzó al 38,69%, incrementándose en un 7,9%, producto de los mejores resultados alcanzados en el presente ejercicio (crecimiento del 33,3% respecto del 2004), en tanto el patrimonio se incrementó en un 26,1%.Por su parte, la rentabilidad de los activos se incremento en un 8,7% producto de los mayores resultados obtenidos respecto del periodo anterior. 1.4.- Activo Fijo, Principales Inversiones y Enajenaciones Activo Fijo (en miles de $) Diciembre 2005 Terrenos Construcción y obras de infraestructura Maquinarias y equipos Otros activos fijos Depreciación Acumulada Total Activo Fijo Neto 9.245.879 33.329.331 854.688 9.069.054 (5.490.181) 47.008.771 Diciembre 2004 9.120.437 33.230.100 854.688 2.650.295 (4.703.459) 41.152.061 Var 2005-2004 1,4% 0,3% 0,0% 242,2% 16,7% 14,2% El activo fijo neto presenta un incremento del 14,2% equivalente a M$5.856.710.-, producto de las nuevas inversiones en construcciones, ampliaciones y remodelaciones de los Centros Comerciales Mall Plaza Trébol y Mall Plaza Los Angeles. Este incremento está dado fundamentalmente en los Otros Activos Fijos, que corresponden a las nuevas inversiones en ejecución, donde se destacan Las Terrazas y Auto Plaza de Mall Plaza Trébol y la ampliación de este ultimo Centro Comercial.- 1.5.- Principales componentes del Estado de Flujo Efectivo Flujo Efectivo (en miles de $) Diciembre 2005 De la Operación Del Financiamiento De Inversión 6.925.626 (986.954) (5.889.773) Diciembre 2004 6.730.231 (6.141.090) (902.463) Var 2005-2004 2,9% -83,9% 552,6% De la Operación: Las actividades de la operación generaron un flujo positivo de M$6.925.626.-, producto del mayor pago de Impuestos se vio compensada con un mayor flujo de pago de proveedores. Del Financiamiento: Las Actividades de financiamiento originaron un flujo negativo de M$986.954.- principalmente por el pago de dividendos De Inversión: Las actividades de inversión generaron un flujo negativo de M$5.889.773.- producto del incremento de activos fijos en el periodo antes señalado. 2. - ANALISIS DE MERCADO Mall Plaza Trébol, enfrenta la competencia del centro comercial de Concepción, que cuenta con una gran variedad de multitiendas, tiendas para el hogar (homecenter), almacenes tradicionales, farmacias y perfumerías, restaurantes y botillerías, entre otros. Además del centro de Talcahuano, supermercados, centros vecinales y otras calles comerciales. Por su parte Mall Plaza Los Angeles, enfrenta la competencia del centro comercial de Los Ángeles y, en segundo término, de Concepción, los que cuentan con una amplia variedad de multitiendas, tiendas para el hogar (homecenter), almacenes tradicionales, farmacias y perfumerías, restaurantes y botillerías, entre otros. Por último, cabe señalar que sólo el 21% del comercio minorista se realiza en los centros comerciales (Cámara de Comercio de Santiago (CCS), "Retail en Chile", mayo 2005). 3. - ANALISIS DE RIESGO DE MERCADO La Sociedad tiene gran parte de sus activos y pasivos indexados de igual forma, minimizando con ello los riesgos y externalidades ajenas al negocio. Por otra parte, los contratos son en su mayoría a largo plazo, permitiendo con ello proyectar el desarrollo sostenible en el tiempo. 4.- RIESGO DE LOS ACTIVOS La Sociedad cuenta con Pólizas de Seguros que cubren ampliamente los riesgos operativos sobre sus Activos Fijos, infraestructura, instalaciones y equipamientos Ricardo Unda Henríquez Gerente General