ANALISIS RAZONADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS INDIVIDUALES FINALIZADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2005 PLAZA OESTE S.A. En el análisis se han considerado las principales tendencias observadas al 31 de diciembre de 2005, comparadas con las cifras al 31 de diciembre de 2004. Cabe señalar que la sociedad cuenta con dos Centros Comerciales que tienen como nombres de fantasías Mall Plaza Oeste, ubicado en la comuna de Cerrillos y Mall Plaza Norte, ubicado en la comuna de Huechuraba. 1.- ANALISIS RAZONADO Y TENDENCIAS 1.1.- Balance 1.1.1.- Activos (en miles de $) Diciembre 2005 Activo Circulante Activo Fijo Otros Activos Total Activos 25.447.002 77.562.827 5.612.396 108.622.225 Diciembre 2004 8.993.005 71.362.462 3.855.161 84.210.628 Var 2005-2004 183,0% 8,7% 45,6% 29,0% Activo Circulante: El incremento del 183%, equivalente a M$16.453.997.-, se explica fundamentalmente por el incremento de las Cuentas por Cobrar a empresas relacionadas, las que se sustentan en Contratos de Cuentas Corrientes mercantiles entre las sociedades relacionadas de corto plazo y donde se establece una tasa de interés por los fondos concedidos. Estas corresponden mayoritariamente a Cuentas por Cobrar a Inversiones Eloisa S.A., filial de Plaza Oeste S.A. Activo Fijo: El activo fijo neto presenta una variación del 8,7% equivalente a M$6.200.365.-, producto de las nuevas inversiones en construcciones, ampliaciones y remodelaciones de los Centros Comerciales Mall Plaza Oeste y Mall Plaza Norte. Este incremento está dado fundamentalmente en los Otros Activos Fijos, y este aumento corresponden a las nuevas inversiones en ejecución, donde se destacan Las Terrazas, ampliación de Tiendas Departamentales y ampliación del Centro Comercial Mall Plaza Oeste.- Valor libro y Valor económico de los activos fijos A partir de las transacciones habituales de las que existe información pública, se puede concluir que el valor comercial de los activos de Plaza Oeste S.A. se encuentran sobre su valor de libros. Parte importante de los activos fueron adquiridos hace varios años, experimentando estos una plusvalía, durante el período posterior a la compra. Otros Activos: Estos se incrementaron en M$1.757.235.-, producto básicamente del pago del saldo del capital suscrito en Plaza Antofagasta S.A., donde Plaza Oeste S.A. posee una participación del 90% de la propiedad.- 1.1.2.- Pasivos (en miles de $) Diciembre 2005 Pasivo Circulante Pasivo Largo Plazo Patrimonio Total Pasivos Diciembre 2004 19.978.713 55.472.607 33.170.905 108.622.225 Var 2005-2004 19.995.567 38.696.430 25.518.631 84.210.628 -0,1% 43,4% 30,0% 29,0% Pasivo Circulante: El pasivo circulante no experimento una variaciones significativas, alcanzando a una variación negativa del 0,1%, que se explica fundamentalmente por una disminución del las Obligaciones con Bancos de corto plazo en M$7.351.517, producto de re-financiamientos al largo plazo, efecto que fue compensado con incrementos de las Cuentas por Pagar a Empresas Relacionadas y Cuentas por pagar a proveedores.- Pasivo Largo Plazo: Los pasivos de Largo Plazo se incrementaron en M$16.776.177.-, dado principalmente por el aumento de las Obligaciones con Bancos en Instituciones Financieras por M$16.092.005.generado por los re-financiamientos de los Pasivos Bancarios de corto plazo y financiamiento para las nuevas inversiones. Patrimonio: El saldo del Patrimonio al 31 de Diciembre se origina a partir del siguiente detalle: Patrimonio al 01.01.2005 Mas Utilidades Ejercicio 2005 Mas Aumento de Capital Menos Dividendos pagados 2005 Mas Resultado por Fusiòn Mas Revalorizacion Capital Propio Mas Deficit periodo de desarrollo M$ M$ M$ M$ M$ M$ M$ 24.631.883 10.163.367 190 2.442.226 132 793.953 23.606 Patrimonio al 31.12.2005 M$ 33.170.905 1.1.3.- Razones Indicador Razón de Liquidez Razón Acida Razón de Endeudamiento Deuda Corto Plazo /Deuda Total Deuda Largo Plazo / Deuda Total Cobertura Gastos Financieros (1) Diciembre 2005 Diciembre 2004 Var 2005-2004 1,27 1,27 2,27 26,48% 73,52% 7,8 0,45 0,45 2,30 34,07% 65,93% 5,8 182,2% 182,2% -1,3% -22,3% 11,5% 34,5% (1) : Se utilizó Resultado antes de impuesto, intereses, amortizaciones, depreciación de activos e ítemes extraordinarios dividido por gastos financieros La Razón de Liquidez alcanzó a 1,27 (182,2% superior al 2004), lo que se debe principalmente a que el aumento de los Activos Circulantes no se vio reflejado en el Pasivo Circulante ya que al cierre del Ejercicio 2005 el 100% de los Pasivos Bancarios de Corto Plazo se encuentran refinanciados en prestamos de largo plazo Por su parte, la razón de endeudamiento mejoró en un 1,3%, producto que el total de pasivos exigibles se incrementó en M$16.759.323.-, equivalente a un 28,6%, que se explica fundamentalmente por el incremento de los pasivos bancarios de largo plazo; Por su parte el patrimonio se vio incrementado en M$7.652.274, equivalente a un 30%, explicado por: los mejores resultados del ejercicio (incremento del 20,5%) y al incremento en la reservas para futuros dividendos en un 43,8%.La cobertura de gastos financieros presenta un incremento del 34,5%, como consecuencia de los mejores resultados obtenidos en el ejercicio y de los menores gastos financieros, en comparación a los obtenidos en el ejercicio anterior.- 1.2.- Resultados Estado de Resultado (en miles de $) Diciembre 2005 Diciembre 2004 Var 2005-2004 Ingresos de Explotación Costo de Explotación Margen de Explotación Gastos de Adm. y Ventas Resultado Operacional Ingresos Financieros Otros Ingresos fuera de la explotación (Pérdida) Empresas relacionadas Gastos Financieros Corrección Monetaria Resultado No operacional Resultado antes de Impuesto Impuesto Renta Utilidad Ejercicio 22.375.919 (5.589.206) 16.786.713 (3.051.601) 13.735.112 22.532 48.222 (23.217) (1.924.907) (118.101) (1.995.471) 11.739.641 (1.576.274) 10.163.367 18.881.888 (4.927.562) 13.954.326 (1.983.005) 11.971.321 9.360 58.422 0 (2.253.564) (64.601) (2.250.383) 9.720.938 (1.288.034) 8.432.904 18,5% 13,4% 20,3% 53,9% 14,7% 140,7% -17,5% R.A.I.I.D.A.I.E.(1) 14.939.873 13.121.212 13,9% -14,6% 82,8% -11,3% 20,77% 22,4% 20,5% (1) : Resultado antes de impuesto, intereses, depreciación, amortización e itemes extraordinarios Resultado Operacional: El resultado alcanzó a M$13.735.112, lo que representa un incremento de M$1.763.791.equivalente al 14,7%. Este mayor resultado se explica por el incremento de los ingresos por arriendo y de los mayores metros cuadrados arrendados en los centros comerciales Mall Plaza Oeste y Mall Plaza Norte, los que alcanzaron a M$22.375.919, reflejando un incremento del 18,5%.Por su parte los costos de explotación y Gastos de administración y venta se incrementaron en su conjunto en M$1.730.240, equivalente a un 25%.-, generados por una parte por el incremento de las operaciones de los centros comerciales antes señalados y por efecto de la fusión con Aseger S.A. de fecha 01 de abril de 2005. Resultado No operacional: El resultado no operacional alcanzó a una pérdida de M$1.995.471.-, lo que representa una disminución de M$254.912.-, equivalente al 11,3%, respecto del ejercicio anterior, generado por los menores gastos financieros del período, los cuales se redujeron en M$328.657.- , compensado en parte del mayor efecto negativo de la corrección monetaria.- 1.3.- Rentabilidades Rentabilidad del Patrimonio (1) Rentabilidad de Activos Rendimiento de Activos Operacionales Utilidad por acción ($ por acción) Diciembre 2005 Diciembre 2004 Var 2005-2004 44,17% 9,36% 13,10% 537 49,36% 10,01% 11,82% 446 -10,5% -6,5% 10,8% 20,4% (1) : Se utilizó Utilidad del ejercicio dividido por el Patrimonio menos la Utilidad del Ejercicio (2) : Los activos operacionales considerados para el rendimiento de los activos operacionales son los Activos fijos netos.- La rentabilidad del patrimonio alcanzó al 44,17%, con una disminución del 10,5%, producto de que los mejores resultados alcanzados en el presente ejercicio, con un crecimiento del 20,5%, fueron menores al incremento del patrimonio de un 30%, esto último dado por el incremento de las utilidades acumuladas en un 43,8% respecto del ejercicio anterior.Por su parte, la rentabilidad de los activos se disminuyo en un 6,5% producto a que los incremento de los activos esta dado por nuevas inversiones en desarrollo y/o ejecución, cuya operación y efectos en resultados no están presentes en el Ejercicio 2005.- 1.4.- Activo Fijo, Principales Inversiones y Enajenaciones Activo Fijo (en miles de $) Diciembre 2005 Terrenos Construcción y obras de infraestructura Maquinarias y equipos Otros activos fijos Depreciación Acumulada Total Activo Fijo Neto 12.386.314 58.693.003 941.941 12.118.261 (6.576.692) 77.562.827 Diciembre 2004 12.388.965 57.741.089 941.941 5.644.851 (5.354.384) 71.362.462 Var 2005-2004 0,0% 1,6% 0,0% 114,7% 22,8% 8,7% El activo fijo neto presenta una variación del 8,7% equivalente a M$6.200.365.-, producto de las nuevas inversiones en construcciones, ampliaciones y remodelaciones de los Centros Comerciales Mall Plaza Oeste y Mall Plaza Norte. Este incremento está dado fundamentalmente en los Otros Activos Fijos, y este aumento corresponden a las nuevas inversiones en ejecución, donde se destacan Las Terrazas, ampliación de Tiendas Departamentales y ampliación del Centro Comercial Mall Plaza Oeste.- 1.5.- Principales componentes del Estado de Flujo Efectivo Flujo Efectivo (en miles de $) Diciembre 2005 De la Operación Del Financiamiento De Inversión 11.551.567 (738.834) (10.643.070) Diciembre 2004 8.950.697 4.480.232 (13.198.248) Var 2005-2004 29,1% -116,5% -19,4% De la Operación: Las actividades de la operación generaron un flujo positivo de M$11.551.567.-, producto de la mayor recaudación de deudores por ventas que en parte se vio compensada con un mayor flujo de pago de proveedores. Del Financiamiento: Las Actividades de financiamiento originaron un flujo negativo de M$738.834.- producto de la obtención préstamos bancarios y pago de préstamos de empresas relacionadas De Inversión: Las actividades de inversión generaron un flujo negativo de M$10.643.070.- producto del aumento de activos fijos descrito anteriormente y el incremento en la Inversión en Plaza Antofagasta S.A. 2. - ANALISIS DE MERCADO Mall Plaza Oeste, enfrenta la competencia del centro de San Bernardo, Maipú, Cerrillos, Lo Espejo, El Bosque y Santiago-Centro, donde se encuentran una gran cantidad de emplazamientos comerciales y de servicios con multitiendas, tiendas para el hogar (homecenter), súper e hipermercados, almacenes tradicionales, farmacias y perfumerías, restaurantes y botillerías, entre otros. Además de su competencia directa, conformada por los centros comerciales Mall Arauco Maipú y Mall del Centro. Por su parte Mall Plaza Norte, enfrenta la competencia de los sectores del centro de Santiago, de Huechuraba y Las Condes, donde se encuentra una amplia variedad de locales comerciales y de servicios, tiendas para el hogar (homecenter), súper e hipermercados, almacenes tradicionales, farmacias y perfumerías, restaurantes y botillerías, entre otros. Además de su competencia directa, conformada por los centros comerciales Mall del Centro y Parque Arauco. Finalmente, cabe señalar que a nivel nacional sólo el 21% del comercio minorista se realiza en los centros comerciales (Cámara de Comercio de Santiago (CCS), "Retail en Chile", mayo 2005). 3. - ANALISIS DE RIESGO DE MERCADO La Sociedad tiene gran parte de sus activos y pasivos indexados de igual forma, minimizando con ello los riesgos y externalidades ajenas al negocio. Por otra parte, los contratos son en su mayoría a largo plazo, permitiendo con ello proyectar el desarrollo sostenible en el tiempo. 4.- RIESGO DE LOS ACTIVOS La Sociedad cuenta con Pólizas de Seguros que cubren ampliamente los riesgos operativos sobre sus Activos Fijos, infraestructura, instalaciones y equipamientos Cristian Somarriva Labra Gerente General