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ANALISIS RAZONADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS INDIVIDUALES
FINALIZADOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2005
PLAZA OESTE S.A.
En el análisis se han considerado las principales tendencias observadas al 31 de diciembre
de 2005, comparadas con las cifras al 31 de diciembre de 2004. Cabe señalar que la sociedad
cuenta con dos Centros Comerciales que tienen como nombres de fantasías Mall Plaza Oeste,
ubicado en la comuna de Cerrillos y Mall Plaza Norte, ubicado en la comuna de Huechuraba.
1.- ANALISIS RAZONADO Y TENDENCIAS
1.1.- Balance
1.1.1.- Activos (en miles de $)
Diciembre 2005
Activo Circulante
Activo Fijo
Otros Activos
Total Activos
25.447.002
77.562.827
5.612.396
108.622.225
Diciembre 2004
8.993.005
71.362.462
3.855.161
84.210.628
Var 2005-2004
183,0%
8,7%
45,6%
29,0%
Activo Circulante:
El incremento del 183%, equivalente a M$16.453.997.-, se explica fundamentalmente por el
incremento de las Cuentas por Cobrar a empresas relacionadas, las que se sustentan en
Contratos de Cuentas Corrientes mercantiles entre las sociedades relacionadas de corto plazo
y donde se establece una tasa de interés por los fondos concedidos. Estas corresponden
mayoritariamente a Cuentas por Cobrar a Inversiones Eloisa S.A., filial de Plaza Oeste S.A.
Activo Fijo:
El activo fijo neto presenta una variación del 8,7% equivalente a M$6.200.365.-, producto de
las nuevas inversiones en construcciones, ampliaciones y remodelaciones de los Centros
Comerciales Mall Plaza Oeste y Mall Plaza Norte. Este incremento está dado
fundamentalmente en los Otros Activos Fijos, y este aumento corresponden a las nuevas
inversiones en ejecución, donde se destacan Las Terrazas, ampliación de Tiendas
Departamentales y ampliación del Centro Comercial Mall Plaza Oeste.-
Valor libro y Valor económico de los activos fijos
A partir de las transacciones habituales de las que existe información pública, se puede concluir
que el valor comercial de los activos de Plaza Oeste S.A. se encuentran sobre su valor de
libros. Parte importante de los activos fueron adquiridos hace varios años, experimentando
estos una plusvalía, durante el período posterior a la compra.
Otros Activos:
Estos se incrementaron en M$1.757.235.-, producto básicamente del pago del saldo del capital
suscrito en Plaza Antofagasta S.A., donde Plaza Oeste S.A. posee una participación del 90%
de la propiedad.-
1.1.2.- Pasivos (en miles de $)
Diciembre 2005
Pasivo Circulante
Pasivo Largo Plazo
Patrimonio
Total Pasivos
Diciembre 2004
19.978.713
55.472.607
33.170.905
108.622.225
Var 2005-2004
19.995.567
38.696.430
25.518.631
84.210.628
-0,1%
43,4%
30,0%
29,0%
Pasivo Circulante:
El pasivo circulante no experimento una variaciones significativas, alcanzando a una variación
negativa del 0,1%, que se explica fundamentalmente por una disminución del las Obligaciones
con Bancos de corto plazo en M$7.351.517, producto de re-financiamientos al largo plazo,
efecto que fue compensado con incrementos de las Cuentas por Pagar a Empresas
Relacionadas y Cuentas por pagar a proveedores.-
Pasivo Largo Plazo:
Los pasivos de Largo Plazo se incrementaron en M$16.776.177.-, dado principalmente por el
aumento de las Obligaciones con Bancos en Instituciones Financieras por M$16.092.005.generado por los re-financiamientos de los Pasivos Bancarios de corto plazo y financiamiento
para las nuevas inversiones.
Patrimonio:
El saldo del Patrimonio al 31 de Diciembre se origina a partir del siguiente detalle:
Patrimonio al 01.01.2005
Mas Utilidades Ejercicio 2005
Mas Aumento de Capital
Menos Dividendos pagados 2005
Mas Resultado por Fusiòn
Mas Revalorizacion Capital Propio
Mas Deficit periodo de desarrollo
M$
M$
M$
M$
M$
M$
M$
24.631.883
10.163.367
190
2.442.226
132
793.953
23.606
Patrimonio al 31.12.2005
M$
33.170.905
1.1.3.- Razones
Indicador
Razón de Liquidez
Razón Acida
Razón de Endeudamiento
Deuda Corto Plazo /Deuda Total
Deuda Largo Plazo / Deuda Total
Cobertura Gastos Financieros (1)
Diciembre 2005
Diciembre 2004
Var 2005-2004
1,27
1,27
2,27
26,48%
73,52%
7,8
0,45
0,45
2,30
34,07%
65,93%
5,8
182,2%
182,2%
-1,3%
-22,3%
11,5%
34,5%
(1) : Se utilizó Resultado antes de impuesto, intereses, amortizaciones, depreciación de activos e ítemes
extraordinarios dividido por gastos financieros
La Razón de Liquidez alcanzó a 1,27 (182,2% superior al 2004), lo que se debe principalmente
a que el aumento de los Activos Circulantes no se vio reflejado en el Pasivo Circulante ya que
al cierre del Ejercicio 2005 el 100% de los Pasivos Bancarios de Corto Plazo se encuentran refinanciados en prestamos de largo plazo
Por su parte, la razón de endeudamiento mejoró en un 1,3%, producto que el total de pasivos
exigibles se incrementó en M$16.759.323.-, equivalente a un 28,6%, que se explica
fundamentalmente por el incremento de los pasivos bancarios de largo plazo; Por su parte el
patrimonio se vio incrementado en M$7.652.274, equivalente a un 30%, explicado por: los
mejores resultados del ejercicio (incremento del 20,5%) y al incremento en la reservas para
futuros dividendos en un 43,8%.La cobertura de gastos financieros presenta un incremento del 34,5%, como consecuencia de
los mejores resultados obtenidos en el ejercicio y de los menores gastos financieros, en
comparación a los obtenidos en el ejercicio anterior.-
1.2.- Resultados
Estado de Resultado (en miles de $)
Diciembre 2005
Diciembre 2004
Var 2005-2004
Ingresos de Explotación
Costo de Explotación
Margen de Explotación
Gastos de Adm. y Ventas
Resultado Operacional
Ingresos Financieros
Otros Ingresos fuera de la explotación
(Pérdida) Empresas relacionadas
Gastos Financieros
Corrección Monetaria
Resultado No operacional
Resultado antes de Impuesto
Impuesto Renta
Utilidad Ejercicio
22.375.919
(5.589.206)
16.786.713
(3.051.601)
13.735.112
22.532
48.222
(23.217)
(1.924.907)
(118.101)
(1.995.471)
11.739.641
(1.576.274)
10.163.367
18.881.888
(4.927.562)
13.954.326
(1.983.005)
11.971.321
9.360
58.422
0
(2.253.564)
(64.601)
(2.250.383)
9.720.938
(1.288.034)
8.432.904
18,5%
13,4%
20,3%
53,9%
14,7%
140,7%
-17,5%
R.A.I.I.D.A.I.E.(1)
14.939.873
13.121.212
13,9%
-14,6%
82,8%
-11,3%
20,77%
22,4%
20,5%
(1) : Resultado antes de impuesto, intereses, depreciación, amortización e itemes extraordinarios
Resultado Operacional:
El resultado alcanzó a M$13.735.112, lo que representa un incremento de M$1.763.791.equivalente al 14,7%. Este mayor resultado se explica por el incremento de los ingresos por
arriendo y de los mayores metros cuadrados arrendados en los centros comerciales Mall Plaza
Oeste y Mall Plaza Norte, los que alcanzaron a M$22.375.919, reflejando un incremento del
18,5%.Por su parte los costos de explotación y Gastos de administración y venta se incrementaron en
su conjunto en M$1.730.240, equivalente a un 25%.-, generados por una parte por el
incremento de las operaciones de los centros comerciales antes señalados y por efecto de la
fusión con Aseger S.A. de fecha 01 de abril de 2005.
Resultado No operacional:
El resultado no operacional alcanzó a una pérdida de M$1.995.471.-, lo que representa una
disminución de M$254.912.-, equivalente al 11,3%, respecto del ejercicio anterior, generado
por los menores gastos financieros del período, los cuales se redujeron en M$328.657.- ,
compensado en parte del mayor efecto negativo de la corrección monetaria.-
1.3.- Rentabilidades
Rentabilidad del Patrimonio (1)
Rentabilidad de Activos
Rendimiento de Activos Operacionales
Utilidad por acción ($ por acción)
Diciembre 2005
Diciembre 2004
Var 2005-2004
44,17%
9,36%
13,10%
537
49,36%
10,01%
11,82%
446
-10,5%
-6,5%
10,8%
20,4%
(1) : Se utilizó Utilidad del ejercicio dividido por el Patrimonio menos la Utilidad del Ejercicio
(2) : Los activos operacionales considerados para el rendimiento de los activos operacionales son los Activos fijos
netos.-
La rentabilidad del patrimonio alcanzó al 44,17%, con una disminución del 10,5%, producto de
que los mejores resultados alcanzados en el presente ejercicio, con un crecimiento del 20,5%,
fueron menores al incremento del patrimonio de un 30%, esto último dado por el incremento de
las utilidades acumuladas en un 43,8% respecto del ejercicio anterior.Por su parte, la rentabilidad de los activos se disminuyo en un 6,5% producto a que los
incremento de los activos esta dado por nuevas inversiones en desarrollo y/o ejecución, cuya
operación y efectos en resultados no están presentes en el Ejercicio 2005.-
1.4.- Activo Fijo, Principales Inversiones y Enajenaciones
Activo Fijo (en miles de $)
Diciembre 2005
Terrenos
Construcción y obras de infraestructura
Maquinarias y equipos
Otros activos fijos
Depreciación Acumulada
Total Activo Fijo Neto
12.386.314
58.693.003
941.941
12.118.261
(6.576.692)
77.562.827
Diciembre 2004
12.388.965
57.741.089
941.941
5.644.851
(5.354.384)
71.362.462
Var 2005-2004
0,0%
1,6%
0,0%
114,7%
22,8%
8,7%
El activo fijo neto presenta una variación del 8,7% equivalente a M$6.200.365.-, producto de
las nuevas inversiones en construcciones, ampliaciones y remodelaciones de los Centros
Comerciales Mall Plaza Oeste y Mall Plaza Norte. Este incremento está dado
fundamentalmente en los Otros Activos Fijos, y este aumento corresponden a las nuevas
inversiones en ejecución, donde se destacan Las Terrazas, ampliación de Tiendas
Departamentales y ampliación del Centro Comercial Mall Plaza Oeste.-
1.5.- Principales componentes del Estado de Flujo Efectivo
Flujo Efectivo (en miles de $)
Diciembre 2005
De la Operación
Del Financiamiento
De Inversión
11.551.567
(738.834)
(10.643.070)
Diciembre 2004
8.950.697
4.480.232
(13.198.248)
Var 2005-2004
29,1%
-116,5%
-19,4%
De la Operación:
Las actividades de la operación generaron un flujo positivo de M$11.551.567.-, producto de la
mayor recaudación de deudores por ventas que en parte se vio compensada con un mayor
flujo de pago de proveedores.
Del Financiamiento:
Las Actividades de financiamiento originaron un flujo negativo de M$738.834.- producto de la
obtención préstamos bancarios y pago de préstamos de empresas relacionadas
De Inversión:
Las actividades de inversión generaron un flujo negativo de M$10.643.070.- producto del
aumento de activos fijos descrito anteriormente y el incremento en la Inversión en Plaza
Antofagasta S.A.
2. - ANALISIS DE MERCADO
Mall Plaza Oeste, enfrenta la competencia del centro de San Bernardo, Maipú, Cerrillos, Lo
Espejo, El Bosque y Santiago-Centro, donde se encuentran una gran cantidad de
emplazamientos comerciales y de servicios con multitiendas, tiendas para el hogar
(homecenter), súper e hipermercados, almacenes tradicionales, farmacias y perfumerías,
restaurantes y botillerías, entre otros. Además de su competencia directa, conformada por los
centros comerciales Mall Arauco Maipú y Mall del Centro.
Por su parte Mall Plaza Norte, enfrenta la competencia de los sectores del centro de Santiago,
de Huechuraba y Las Condes, donde se encuentra una amplia variedad de locales comerciales
y de servicios, tiendas para el hogar (homecenter), súper e hipermercados, almacenes
tradicionales, farmacias y perfumerías, restaurantes y botillerías, entre otros. Además de su
competencia directa, conformada por los centros comerciales Mall del Centro y Parque Arauco.
Finalmente, cabe señalar que a nivel nacional sólo el 21% del comercio minorista se realiza en
los centros comerciales (Cámara de Comercio de Santiago (CCS), "Retail en Chile", mayo
2005).
3. - ANALISIS DE RIESGO DE MERCADO
La Sociedad tiene gran parte de sus activos y pasivos indexados de igual forma, minimizando
con ello los riesgos y externalidades ajenas al negocio.
Por otra parte, los contratos son en su mayoría a largo plazo, permitiendo con ello proyectar el
desarrollo sostenible en el tiempo.
4.- RIESGO DE LOS ACTIVOS
La Sociedad cuenta con Pólizas de Seguros que cubren ampliamente los riesgos operativos
sobre sus Activos Fijos, infraestructura, instalaciones y equipamientos
Cristian Somarriva Labra
Gerente General