reglamento de copropiedad. Mayorías.

Jurisprudencia.
-
Rev. AEU., vol
2.1. Modificación de
reglamento
14 de octubre de 1992
Montevideo,
de
segunda
instancia y para sentencia
Administración del Edificio "C.S." art. 32 de la
Ley 10.751" (Ficha N° 147/92), venidos
cimiento del Tribunal
en
virtud del
a cono
de
recurso
que la parte actora interpuso a fs.
252/256 vto. contra la sentencia N° 4, de fecha
apelación
3 de febrero de 1992
(fs. 245/250) que dictara el
Sr. Juez Letrado de Primera Instancia
en
lo
I) Dicho fallo, a cuya relación de las actua
ciones de autos la Sala se remite, no hizo lugar
la demanda, sin
sal.
a
terio de establecer
especial
sus
de autos.
milésimas la valuación
Nicolich y Porro (Régimen de la propiedad
horizontal, Ed. Acali, año 1980, págs. 115 y ss.)
en
los
planos de
mensura
y fraccio
namiento, y sometidas junto con el plano a la
aprobación de la Dirección General de Ca
tastro.
El criterio para el cálculo de las milésimas
en el edificio "C.S." y surge clara
utilizó
mente del
reglamento
de
copropiedad.
La elaboración de este sistema de cálculo
deja
conclusión, antes del fallo, se dice
simplemente que no se ha acreditado el cobro
de sumas indebidas, siendo que se actuó de
lo decidido por la asamblea de
claro que el
en
uso
de
un
bien común
(pa
tio de aire y luz) es tomado en consideración al
fijar las milésimas, y por ejemplo, quien utiliza
patio o terraza (bien común) de 20 metros
cuadrados, se contabilizará en un 10% (dos
un
cuadrados)
metros
a
efectos de estimar el área
resultante.
copropietarios.
en
en
ser
Como
Pero
el cri
es
condenación proce
agravios, dijo el actor: la
fundada, aplicando razona
blemente el derecho vigente, lo que no sucede
II) Fundando
sentencia debe
con
indica cuál
piso o departamento, comprendiendo
en las respectivas cuotas el valor de las partes
de propiedad exclusiva y común, sin hacer
ninguna referencia a precios en dinero, hasta
llegar al importe total del edificio.
se
acuerdo
no
de cada
establecer
RESULTANDO:
caso
copropiedad. Mayorías.
estudian las "normas para el cálculo de cuotas
abstractas en milésimas", las que se habrán de
Civil de Cuarto Turno.
el
1996)
terio que debe seguirse para fijar dicho valor"
Y agrega que las legislaciones más modernas,
como por ejemplo la italiana, adoptan el cri
definitiva estos autos caratulados: "M.S.A. c/
en
-
tra; señala que "la ley
VISTOS:
En
75 80 (ene./dic.
82, n° 1-12, p.
definitiva
no se
sabe porqué el
En el
a-
quo desestima la demanda.
se
primer
caso
de autos al calcular la milésima
consideración que las unidades del
piso tenían el uso de un patio de aire y
tomó
en
planteados en estos
a
saber:
obrados,
expensas comunes; proporción
en que se contribuye a sufragarlas; reglamento
de copropiedad; sus modificaciones; asamblea
de copropietarios; sus atribuciones, etc. Nin
luz (bien común), y por ello en el reglamento
de copropiedad se estipuló que su contribución
en el pago de las expensas comunes era mayor
guno fue dilucidado.
que
Varios
eran
los temas
que el de las otras unidades. Esa contribución
mayor ya estaba determinada al momento en
se
otorga el reglamento
y
no
podía
ser mo
dificada.
Según el art. 5° de la Ley 10.751, cada
propietario debe contribuir a las expensas co
munes,
en
proporción
al valor de
su
piso
o
de
partamento.
Racciatti
(op. cit., pág.
ss.),
estu
regla
mento, dice
que para ello basta
de dos tercios de
Racciatti (Propiedad por pisos
o por depar
Depalma, 3^ ed., pág. 268), co
mentando la ley argentina similar a la nues
tamentos;
156 y
diando el tema de las modificaciones al
una mayoría
votos, pero advierte que esta
proporción sólo puede ser admitida
el objeto de las reformas se refiera
en
cuanto
la regu
lación de la administración del sistema o a moa
76
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 81 (7-12), 1995
dificaciones del régimen de las relaciones de
los propietarios entre sí y semejantes, pero no
cuando tal reforma pueda significar un acto de
disposición
nocidos
de los derechos de
los condóminos
a
en
propiedad
reco
el instrumento
Nada justifica que a los apartamentos del
primer piso se les pretenda cobrar el doble de
gastos comunes por el uso limitado que tienen
de un bien común (patio), uso que por otra par
te ya estaba
constitutivo, en cuyo caso la resolución sólo
puede tomarse por unanimidad de votos.
Se entiende
un
ejemplo, una mayoría de dos
tercios no puede modificar los valores fijados
en el reglamento originario a cada
piso o de
Así,
por
partamento,
a
los efectos de determinar la
dida de la contribución de los
los gastos
o
me
copropietarios
en
comunes.
expensas
contemplado
en
el
en
definitiva,
acto arbitrario de la
reglamento.
que
se
trata de
administración,
que li
forma
quida
en
sando
un
ilegal los gastos comunes, cau
perjuicio, situación que debe cesar.
De nuestra
parte nunca aprobamos la reso
asamblea, ni aceptamos que la ad
ministración liquide los gastos comunes en
forma antirreglamentaria.
lución de la
En nuestro
país, Julio Ramos (Manual
Propiedad Horizontal, pág. 109),
expresa: "Para poder reducir o aumentar las
cuotas de aportes a la copropiedad, es ne
cesario que exista la respectiva variación en
Práctico de
las milésimas
dientes
una
o
nunciara sobre otros
fue omitido
puntos
en
la sentencia que
en
litigio, lo que
impugna.
se
cuotas de dominio correspon
cada unidad. Pero para proceder a
variación en las milésimas de las uni
dades
En otro orden de cosas, en el escrito de de
se solicitó a la Sede
que se pro
manda también
Pide que
a
requiere una modificación del regla
copropiedad, la que debería contar
con la aprobación de la unanimidad de copro
pietarios".
en
todos
sus
revoque la sentencia
términos.
se
apelada
se
mento de
El análisis del
reglamento
de
copropiedad
exime de mayores comentarios, siendo que la
cláusula cuarta establece: Los valores antes
indicados sólo
podrán
ser
sentimiento de todos los
alterados
con
el
con
III) Sustanciado el recurso, la parte de
mandada contestó
a
fs.
258/259, abogando
por
la confirmación de la decisión cuestionada.
IV) Concedida la alzada
autos al
y elevados los
tras deliberar
después del
pasaje a estudio se acordó sentencia en forma
anticipada (art. 200.1 del C.G.P.).
Tribunal,
propietarios.
CONSIDERANDO:
Según
blea del
el sentenciante habría sido la
14.7.86, la
ficar el sistema de
mrnies.
asam
que habría decidido modi
los gastos cototalmente irregular
aportación
Fuera de que
es
a
I. La Sala estima que son de recibo los
que sustentan la apelación del actor,
agravios
por lo que revocará la sentencia
en recurso con
la forma de labrar el acta, se observa que si se
pretendía modificar el reglamento, se debió es
el alcance que
tablecer el texto de la
II. No asiste razón al recurrente al agra
viarse de la falta de fundamentación de la sen
nueva cláusula, y lo que
más grave: nada se dice de quiénes votaron
favor de la modificación, quiénes lo hicieron
es
a
abstuvieron.
en
contra y
iba
Resulta obvio que la empresa accionante no
a apoyar una modificación que era antirre-
quiénes
se
glamentaria, injusta y arbitraria,
día perjudicar directamente.
y que le po
Decir que los apartamentos de uno y dos
dormitorios pagarán una cuota de acuerdo al
metraje,
técnico.
es
utilizar
un
criterio confuso y poco
se
dirá.
tencia de
primer grado, la que se sustenta en
interpretación contextual y sistemática
de las cláusulas del reglamento de copropiedad
y en una tesitura amplificadora respecto del
alcance de las potestades decisorias de la
asamblea de copropietarios, que vincularía en
el caso al actor, obligándole a contribuir a las
una
expensas necesarias
que la prevista en el
en
forma más gravosa
reglamento originario.
Parece claro que la fundamentación jurí
dica de la sentencia, aun escueta, habilita per-
JURISPRUDENCIA
77
fectamente el análisis crítico del fallo en re
curso y la explicitación razonada de los
argu
asamblea que así lo hubiera resuelto en au
sencia de adhesión de aquellos copropietarios
mentos por los cuales
cuyos derechos fueron desconocidos.
arreglada
a
se
entiende que
no es
derecho.
De
III. La resolución de la asamblea aumen
tando los gastos comunes de las unidades de
y dos dormitorios, por la vía de calcularlos
"según metraje", la Sala estima que debe repu
uno
tarse inválida.
Comentando la
ley argentina, similar
nuestra, dice Racciatti
bre el tema
en una
a
obra clásica
(Propiedad por pisos
aceptarse el criterio de la unani
no
midad, ocurrirá que so pretexto de reformar el
Reglamento la mayoría se hallaría facultada
para disponer a su antojo de derechos patri
moniales de la minoría, en detrimento de los
principios básicos del sistema de la propiedad
horizontal (op. cit., pág. 160/161).
la
En el mismo sentido
so
se
pronuncia Ramos
tamentos, págs. 157/161) que la mayoría cali
Olivera (Manual práctico de Propiedad Hori
zontal, T ed., págs. 36/37 y 109), quien
ficada de
comentando nuestra
o
por
depar
copropietarios puede reformar o mo
reglamento de copropiedad en lo ati
nente a la regulación de la administración del
sistema o a modificaciones del régimen de las
relaciones de los propietarios entre sí y seme
jantes, pero no cuando tal reforma pueda
significar un acto de disposición de los dere
chos de propiedad reconocidos a los condóminos
en el instrumento constitutivo, en cuyo caso la
resolución sólo puede tomarse por unanimidad
de votos de los integrantes del condominio.
dificar el
legislación en la materia
hay partes del reglamento de co
propiedad que no pueden alterarse sin el con
dice que
sentimiento
Entre las modificaciones que no puede ha
la mayoría, este autor ejemplifica los casos
de sustracción de
un patio del dominio común,
asignándole el carácter de propiedad exclusiva
del departamento al que sirva, o la conversión
de cualquier otro bien común en privativo, o
viceversa, o la alteración del destino de la uni
dad fijado en el reglamento, o la supresión de
servicio central que conste
un
en
En lo atinente al caso, el autor de la cita
a
los efectos de de
terminar la medida de la contribución de los
copropietarios
en
los
gastos
o
expensas
sobre xui punto tan importante que compromete
derechos adquiridos de los integrantes del
correspondientes a cada unidad, y para poder
proceder a una variación en las milésimas de
las unidades se requiere una modificación del
reglamento de copropiedad, la que debería
contar con la aprobación de la unanimidad de
copropietarios.
Se requeriría dicha unanimidad por cuanto
estarían efectuando variaciones de tal ín
dole
el dominio de la
unidad, que si no se
podrían violarse
derechos adquiridos por los copropietarios
conjuntamente con la adquisición de su uni
en
tomaran
por
unanimidad
'
dad.
Cuando
alguien adquiere
una
La alteración de tales derechos por la vía de
modificación reglamentaria implicará la
regi
dominio sobre el inmueble. Dicha cuota de do
sólo
una
unidad
da por el sistema de la propiedad horizontal,
adquiere también un derecho a una cuota de
minio, conocida generalmente
consorcio.
rá
en
comu
nes; tal reforma requiere el consentimiento
unánime de todos los interesados, al resolver
usurpación
copro
el acto ori
sostiene que la mayoría no puede modificar los
valores fijados en el reglamento originario a
departamento,
los
necesario que exista la respectiva
las milésimas o cuotas de dominio
es
variación
se
o
todos
Esto sería así por cuanto para poder redu
o aumentar las cuotas de aportes a la copro
piedad,
ginario.
cada piso
de
terminación del monto contributivo para el pa
go de gastos comunes.
cir
cer
unánime
pietarios, y ejemplifica con las cláusulas que
fijan los porcentuales que corresponden a las
respectivas unidades o las bases para la de
puede
ser
alterada
la totalidad de los
con
por
milésima,
la conformidad de
copropietarios, (op. cit., pág.
109).
de derechos
aparejada
la
patrimoniales y trae
consiguiente invalidez de la
Nuestra
Jurisprudencia
se
afilia
a
esta te-
78
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 81
sis.
idéntico sentido,
(7-12), 1995
dificación de los valores originarios a aplicar
en la determinación de la contribución de los
tenderse que para modificar la proporción es
tablecida en el reglamento para contribuir a
los gastos comunes es suficiente la mayoría de
pronunció Rodríguez de
c. 570), expresando que
disciplina el sistema de
convocada al efecto, que representaren los 3/4
del valor del edificio (art. 7° del Decreto-ley
Así,
gastos
en
se
comunes,
punto
en
a
la
mo
Vecchi (ADCU, T. XII,
aun cuando la ley que
componentes de la asamblea especialmente
tanto si bien ello
la propiedad horizontal autorice la reforma del
14.560),
reglamento de copropiedad por mayoría y éste
así lo dispusiera, existen ciertas cláusulas que
sólo pueden ser objeto de reforma por el acuer
do unánime de los propietarios, así por
ejemplo, por mayoría de 2/3 de votos no pue
den modificarse los valores fijados en el regla
mento originario a los efectos de determinar la
medida de la contribución de los copropietarios
dificar el texto del
en
los gastos
o
expensas
en
significaría mo
reglamento de copropiedad,
se alteraría la cuota de dominio de cada
unidad que seguiría estando determinada por
las respectivas milésimas, lo cierto es que de
autos no surge acreditado que en la asamblea
no
del 14.7. 86
se
hubiera obtenido dicho quorum
para decidir válidamente.
además, como acertadamente sostiene
apelante, el propio reglamente contiene una
disposición que conforma el sustento jurídico de la
pretensión y dirime la htis, en forma terminante, en
Pero
comunes.
el
podría sostenerse, y la Sa
aplicación de estos con
ceptos medulares, que el principio general de
buena fe obstaría la actuación de la pretensión
IV. Ciertamente
la ha hecho reiterada
si se acreditara que el actor hubiera pro
movido la modificación reglamentaria cuya
invalidez
alega,
prestado
o
su
conformidad
presa votando la reforma del
jación de valores
contribución
dades de
uno
a
a
los
ex
régimen de fi
apoyo de la demanda: los valores en milési
asignados en el art. 3° a cada unidad, a los
mas
efectos de la determinación de la cuota de expensas
sólo
comunes
podrán
ser
gastos
comunes
de las uni
VI) En virtud a la conclusión desestimatoria
pretensión de cobro de gastos comunes
de la
y dos dormitorios.
permiten arribar a dicha conclu
fotocopia del acta de asam
blea extraordinaria del 14.7.86, en la que
consta, irregularmente, por una llamada que
se explícita en el margen superior, que el actor
pidió la revocación de la asamblea del 20.6.86
y renglones más abajo, dice que se aprueba la
modificación de que los departamentos de uno
y dos dormitorios pagarán a partir del mes de
julio una cuota de acuerdo con su metraje,
no
sión. A fs. 34 luce
pero es ostensible el borrado y sobreescrituración de las frases esenciales, enmendaduras
que
no
fueron salvadas al final.
reglamento
acceder
demás, la
no
autorizadas por el
de
copropiedad, no corresponde
tampoco a la imposición del recargo
del 20% por mora, ni al cobro de gastos y ho
norarios, independientemente de la validez o
de tales resoluciones de la
Asamblea, por
trata de rubros accesorios que si
guen la suerte del principal.
no
cuanto
se
VII) La colocación de tendederos, que fue
articulada
tensión y
como
fundamento táctico de la pre
controvertido, configura en prin
cipio una transgresión reglamentaria (art. 11
lit. d). Pero fuera de que no hay agravio es
pecífico sobre el punto, hay que admitir que a
estar
Por lo
el
cuarta).
calculados sobre bases
autos
con
los efectos del cálculo de la
Pero los elementos de convicción obrantes
en
modificados
consentimiento de todos los propietarios (cláusula
a
no
las resultancias de autos
que, ubicados
no
existe
circunstancia de que
el actor hubiera firmado un registro de asis
prueba de
tencia por separado del acta (fs. 201), no per
mite inferir, y ello resulta claro, que la re
estético relevante que meritara el retiro, el
que no puede sustentarse en argumentos me
forma
ramente formales.
mera
reglamentaria de
marras
fue de
su
pro
pia iniciativa ni que hubiera votado a favor,
máxime que ha sido aceptado que fue el actor
quien pidió
reconsideración de lo decidido
en
la asamblea del 20.6.86, que básicamente im
misma solución, aunque sin condi
ponía la
externos del
en
ventanas
edificio, impliquen
un
o
lugares
perjuicio
Por tales fundamentos y
les y
disposiciones lega
reglamentarias citadas, el Tribunal,
FALLA:
cionarla al número de dormitorios.
V. Por otra parte,
aun
cuando
pudiera
en
Revocando la sentencia apelada, salvo en
no hizo lugar al retiro de los tende-
cuanto
JURISPRUDENCIA
79
ieros, en cuya parte se confirma, y en su mé-rito se
demanda, rubros que seUquidaránporlavíadelart.
;ometerá a la administración del edi-ficio "C.S." a
505delC.P.C.
-eintegrar al actor, debidamente reajustadas desde la
fecha en que se hicieron efectivas, las sumas que
lubiere abonado por concepto de gastos comunes en
instancias.
de lo decidido
cumplimiento
en
Sin
condenación
especial
ambas
en
la asamblea
3xtraordinaria de fecha 14 dejulio de 1986, así como
[as mul-tas, gastos y honorarios estimados sobre di
Rochen (Redactor)
Van
—
Rompaey
—
Almirati Cacheiro.
chas sumas, con más los intereses legales des-de la
Como corresponde a toda sentencia, se apli-ca el
NOTA DE JURISPRUDENCIA
ierecho al caso concreto, pero en ésta se manejan
jarlos conceptos, de los cuales quere-mos rescatar
pags. 605 a 624) consignaba que "ciertas decisiones
deben ser resueltas por unanimidad de votos, como
uno:laexígatciadedeter-niinadasTnayoríaspara
modificar el re-glamento de copropiedad o mas
^ené-ricamente las relaciones entre los copropietaríosenxmapropiedadhorizontaL
por ejemplo cam-bios en la naturaleza de los bienes
No
tema nuevo, pero
pretendemos
consignar algunas conclusiones generales.
es
un
Tanto de los dichos de los
zomo
de los doctrinos
iquéllos
se
apoyan,
en
sentenciantes,
que el
extraemos
apelante y
siguiente
la
conclusión:
lor catastral total
—
la
7° de
art.
Ley
) para modificar el reglamento
—
de
no se
posible con ese quorum y entendemos que ciertas
cláusulas requieren acuerdo uná-nime". Al respecto
en una consulta que el fir-mante hacía y que es
publicada en este mismo tomo (pags. VANUM),
decíamos que nopodía-mos sin embargo dejar de
notar que el caso planteado en esa consulta rezaba:
"Cambio de destino de
b) sin perjuicio de ello, hay
consecuencias
yoría sino que
joluntades.
se
no
sería
casos en
suficiente
puedo constatar efectiva y fehacientemente la
verificación del consentimiento de los sujetos
realmente afectados por la alteración de
no
narras". A contrario
en
que por
cados,
no
necesita la unanimidad de
3) No
vía de
o
sostenemos que
constata
se
de los
el
con
posibles perjudi
seria necesaria la unanimidad.
Toda
modificación que implique
o transforme en pro
piedad individual de algún copropieta"io. un bien común de la copropiedad que
lo
tenga asignado el uso exclusivo a
ladie en especial, debe contar con la
cambiar el destino
manimidad de voluntades.
de "cambio de destino de
tenemos dudas que toda
vez
que por
modificación del reglamento se
algún copropietario una cuota ma
una
imponga
compartir que se admitan excepziones al mencionado principio general, pero
"-on algunas precisiones:
caso
sensu
mayoría
esa
esa ma
Podemos
2) En
bien común, sin
afectada'' Y se
estable-cidas en el art. 7° de la Ley 14. 560, sien ellas
sentimiento del
í
un
agregaba en el informe: "en este sentido debe
precisarse queenprincipio no bastan las mayorías
si
copropiedad.
sus
puede sostener el criterio de
que donde la ley no distingue no cabe al intérprete
hacerlo, porque cualquier reforma sería le-galmente
consentimiento de la unidad
a) como principio general, basta una
mayoría determinada de votos (en nues
tro país mayoría de componentes de la
asamblea, que representen 314 del va
14.560
comunes, ya que
a
las milésimas del condominio, es im
prescindible contar con la aceptación de
en
yor
éste, porque ello puede implicar un mayor
aporte en el pago de los gastos comunes y de la
Contribución Inmobiliaria.
sin
embargo
unanimidad
vera
cia
en
el
que
—
sea
como
trabajo
Pero
no
vemos
imprescindible
la
sostiene Ramos Oli
citado
en
la senten
porque reuniéndose las
mayorías
legales, e incluyéndose en esas mayorías
la conformidad del o de los implicados,
sería suficiente.
—
,
un
den común sin consentimiento de la uni-
En definitivalo que queremos d^arsen-títdo es
n.fectada" la Comisión de Derecho Civil de
que si bien admitimos que elprin-cipio general
InA
luestraAsociación (Revista A.E.U. Tomo 65 N" 7-9,
establecido en el art.
7''delaLey 14.560puede o
80
enquelasmismasrepresentenunavariaciónmínir
ma a dicho
principio generaly no aventu-ramos a
decir que toda vez que la mayoría legal obtenida no
comprenda el consentimiento del o de los posibles
perjudicados, debe exigirse la unanimidad.
Consideramos que si la ley exigió determinadas
mayorías mínimas, para facilitar el funcionamiento
efectivo de la co-propiedad, debemos respetar ese
principio y sólo apartarnos de él lo mínimo
necesario:
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 81
1 °)
(7-12), 1995
exigir que en la mayoría que se obténgase
respete el mínimo legal y esté el consenti-miento deli
íl
implicado;
2°)
en
último caso,
exigir
la
unanimidad.i^
Esc. Andrés L. Paselle