Derecho Real de Superficie:

Derecho Real de Superficie:
Evolución de la Figura en
nuestro Régimen Jurídico y en
el Anteproyecto de Reforma
Nicholson y Cano, Abogados
Agustín A. Perez Cambiasso
Page 1
El Derecho Real de Superficie en el Código Civil
Nota de Vélez Sarsfield al art. 2.503 Cód. Civil: “… Hemos juzgado
que era más conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y
estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase
en suelo ajeno. El derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces
y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos
…”
Art. 2.614 Cód. Civil (texto inicial): “Los propietarios de bienes raíces
no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie,
ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que
el de cinco años, cualquiera que sea el fin de la imposición; ni hacer en
ellos vinculación alguna.”
Page 2
Derecho Real de Superficie Forestal - Ley 25.509
Origen convencional:
se constituye por
contrato, gratuito u
oneroso, instrumentado
en escritura pública,
que debe inscribirse
Se ejerce por la
posesión, y requiere por
ende la tradición
posesoria
Temporario y con plazo
máximo legal: no puede
superar 50 años
Page 3
Derecho Real de Superficie en el Anteproyecto de Reforma de
Código Civil y Comercial - Arts. 2.114 a 2.128
Art. 2.114: “… derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble
ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y
jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado
o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración ...”
Page 4
Características y Notas Distintivas (en el Anteproyecto)
Admite construcciones,
plantaciones o forestaciones
sobre la rasante, vuelo y
subsuelo del inmueble ajeno
También puede constituirse el
derecho sobre plantaciones,
forestaciones o construcciones
ya existentes, atribuyendo al
superficiario la propiedad
El superficiario puede hacer
propio lo forestado, plantado
o construido
Admite su constitución sobre
una parte del inmueble, y aún
sobre construcciones ya
sometidas a propiedad
horizontal
Page 5
Características y Notas Distintivas (en el Anteproyecto)
Plazos: (i) 70 años para
construcciones, y (ii) 50
años para forestaciones y
plantaciones
El superficiario puede
constituir derechos reales de
garantía sobre el derecho de
superficie o sobre la
propiedad superficiaria
El superficiario puede afectar la construcción al
régimen de Propiedad Horizontal, con separación del
Constitución por
contrato oneroso o
gratuito
terreno perteneciente al propietario, y puede transmitir y
gravar como inmuebles independientes a las viviendas,
locales y demás unidades privativas, durante el plazo del
derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento
del propietario (art.2.120)
Page 6
Características y Notas Distintivas (en el Anteproyecto)
El derecho subsiste en caso de
destrucción, si el superficiario
construye nuevamente dentro de los 6
Extinción por no uso por 10
años en el caso de derecho a
construir, y por 5 años en el
caso de derecho a plantar o
forestar
años, o planta o foresta dentro de los
3 años
Transmisibilidad con todos
los derechos y obligaciones
Al producirse la extinción del derecho de superficie
el propietario original hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de derechos reales o
personales constituidos por el superficiario
(excepciones si se extinguiera antes del
vencimiento del plazo legal o convencional)
Indemnización a favor del superficiario por las plantaciones, forestaciones o
construcciones remanentes, salvo pacto en contrario
Page 7
Algunas posibles aplicaciones en el mercado
inmobiliario (casos de figuras actuales):
• “Proyectos en Construcción”
• Locaciones Especiales (con construcción y plazo
extenso)
• Usufructos a Personas Jurídicas
Page 8
Muchas gracias
por vuestra atención
Page 9