2003_015info.pdf

INFORME ESPECIAL SOBRE LA ADQUISICIÓN DEL EDIFICIO DE LA
SEDE ASUNCIÓN DE LA ENTIDAD BINACIONAL YACYRETÁ
1. OBJETIVO DE LA AUDITORIA
1.1.
Los objetivos de la Auditoría General de la Nación fueron:
¾ Controlar el cumplimiento de los procedimientos realizados para la
adquisición del Inmueble, de acuerdo al Reglamento de Contrataciones de la
Entidad.
¾ Verificar la razonabilidad del proceso de compra del Inmueble.
1.2.
Los objetivos del Tribunal de Tasaciones de la Nación fueron:
¾ Realizar la tasación del Inmueble adquirido por la Sede Asunción de la
Entidad Binacional Yacyretá.
¾ Analizar la razonabilidad de las metodologías aplicadas por la Comisión
Binacional de Tasaciones de la Entidad y por el Tasador externo solicitado
por la Sede Asunción.
2. ALCANCE DEL TRABAJO DE AUDITORIA
Nuestro examen fue realizado de acuerdo con las normas de auditoría aprobadas
por la Auditoría General de la Nación mediante Resolución N° 145/93, dictadas
en virtud de las facultades conferidas por el artículo 119 inc. d) de la Ley
24.156.
Los procedimientos de auditoría aplicados fueron básicamente, la verificación y
control de los siguientes aspectos:
a) La normativa vigente para la adquisición de Inmuebles (Reglamento de
Contrataciones, Actas del Comité Ejecutivo y del Consejo de
Administración).
b) La sustanciación de un expediente de compra, adecuado en sus requisitos
formales (foliatura, correlatividad, integridad, etc.).
c) La fundamentación de la necesidad de compra.
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d) La definición del presupuesto financiero disponible.
e) La documentación que establece las características específicas adecuadas a
las necesidades de la Entidad, que deben ser satisfechas por el Inmueble a ser
adquirido.
f) La documentación por la que se enuncia la forma en que serán ponderados
los elementos de juicio para la determinación de la mejor oferta.
g) El procedimiento utilizado para el relevamiento de edificios ofertados, que
determine y pondere la adecuación de cada uno de ellos a las características
específicas preestablecidas (cuadro comparativo de ofertas).
h) La definición de la oferta más conveniente y los fundamentos de la
desestimación del resto de las ofertas, de corresponder.
i) Metodología aplicada en la negociación de precios y condiciones a fin de
mantener un esquema de igualdad entre los distintos oferentes.
j) Análisis de los antecedentes catastrales e impositivos del Inmueble.
k) La documentación de la que surge que se realizó la tasación competente,
establecida en el artículo 76 inc. i) del Reglamento de Contrataciones.
l) La existencia de la constancia de la intervención de las áreas
correspondientes.
m) La aprobación de la propuesta (adjudicación) por los órganos competentes de
la Entidad (Comité Ejecutivo y Consejo de Administración).
n) La transferencia del inmueble a favor de la Entidad Binacional Yacyretá
(Escritura).
El alcance de nuestra tarea se vio limitada por no haber podido aplicar los
procedimientos de auditoría sobre la documentación expuesta en los apartados
b), d), e), f), g), h) e i), precedentes. Se expone en el acápite 4. las
consideraciones sobre las limitaciones enunciadas.
3. CONSIDERACIONES A TENER EN CUENTA
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El Reglamento Interno de la Entidad Binacional Yacyretá establece cuatro
modalidades a seguir para la adquisición de bienes:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Licitación Pública.
Concurso de Precios.
Concurso Limitado de Precios.
Adquisición Directa.
Dentro de estas cuatro modalidades establece normas a seguir para las tres
primeras, mientras que para la Contratación Directa no existe normativa.
Cabe señalar que el artículo 76 inc. i) dispone el encuadre como Contratación
Directa a la locación y adquisición de inmuebles, previa tasación competente.
En este caso particular, al contarse con tres ofertas, correspondería haberse
aplicado los procedimientos sustantivos de la normativa vigente para el concurso
de precios.
4. COMENTARIOS Y OBSERVACIONES
4.1. Respecto del valor del Edificio adquirido.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación de la República Argentina procedió a la
tasación del inmueble de la calle General Díaz N° 831 de la Ciudad de
Asunción, República del Paraguay, resolviendo fijar al 15 de setiembre de 2000
en un monto de U$S 2.072.600,- al contado y desocupado (Anexo I).
En cuanto a la razonabilidad de las tasaciones realizadas por los tasadores
paraguayos Curt E. Tippach & Asoc. y los integrantes de la Comisión de
Tasaciones de la Entidad Binacional Yacyretá, es opinión del Tribunal de
Tasaciones de la Nación, que si bien se utilizaron procedimientos distintos, los
primeros calcularon su valor por costo reposición depreciado y los segundos
llegaron a su valor por comparación venal de oficinas, ambos casos son de
aplicación usual en la República Argentina y están contemplados en las Normas
TTN N° 4.0 y TTN N° 3.0. Por lo tanto, se entiende que ambos, por los
resultados obtenidos, no merecen observación alguna (Anexo I).
Por lo expuesto precedentemente se considera razonable el valor pagado por la
Entidad Binacional Yacyretá de U$S 2.312.300,-, teniendo en cuenta que el
mencionado valor incluye el mantenimiento y ajuste a nuevo de las instalaciones
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del edificio, así como el equipamiento mobiliario completo de dos de sus siete
niveles y planta baja, siendo los valores tasados por la Comisión de Tasaciones
de la Entidad Binacional Yacyretá de U$S 58.398,- y de U$S 71.657,- por
dichos conceptos. Asimismo, existió un ahorro por la comisión de la
inmobiliaria, ya que se trató de una operación que se negoció directamente con
los dueños del edificio en cuestión.
4.2. Respecto del trámite de adquisición del Edificio.
4.2.1. La Entidad Binacional Yacyretá ha considerado las propuestas del edificio
Citibank, ubicado en las calles Estrella y Chile, el edificio Finansud, ubicado
sobre la Avda. Mariscal López esquina Saraví y el edificio Barrail Hnos.
ubicado en la calle General Díaz 831, por consiguiente, a los efectos de contar
con un marco normativo, correspondería haberse aplicado los procedimientos
sustantivos de la normativa vigente para el concurso de precios.
En la documentación obtenida en la Sede Asunción de la Entidad no constan
diversos antecedentes que posteriormente fueron solicitados al Señor Director,
Dr. Francisco Oviedo Britez, por Nota del 7 de octubre de 2002.
En respuesta del 24 de octubre el Subjefe Departamento Financiero, Lic. Marcos
Gómez, no aporta documentación adicional que supere las falencias que se
detallan a continuación:
a) La definición de las necesidades edilicias requeridas.
b) El presupuesto financiero disponible para la adquisición del inmueble
c) Las solicitudes de ofertas y las de reconsideración de las ofertas de los
edificios Citibank y Finansud.
d) El relevamiento de ofertas y cuadro comparativo con las características
de los edificios, de los precios y de su funcionalidad.
4.2.2. No se ha confeccionado expediente de compra, existiendo una carpeta
conteniendo diversa documentación relacionada con la referida contratación,
careciendo de foliatura y de confiabilidad en la integridad de la totalidad de los
antecedentes.
4.2.3. Se ha observado una incongruencia entre el Memorándum N°184/2000 del
Ing. Osvaldo Nuñez y las Notas D/D N°24292 del Director Arq. Walter Reiser y
del Ing. Hugo Barrail Pecci (ingresada en Mesa de Entrada bajo el N°44318).
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En el referido memo del 2/10/2000, se asevera: “En base al resultado de la
tasación, se ha solicitado a los propietarios del edificio una mejora en el precio
ofertado, y los mismos han aceptado reducir el precio de su oferta en US$
2.450.000. (Dólares Americanos Dos Millones Cuatrocientos Cincuenta Mil), y
han dispuesto realizar el mantenimiento general del edificio antes de su entrega.
Por otra parte, la nota D/D N°24292 es del 10/10/2000 (ocho días después)
donde se solicita a la empresa Barrail Hnos. la reformulación de la propuesta
presentada y la nota de respuesta de la empresa está fechada el mismo día y
recepcionada por la Entidad el 11/10/2000.
Sin perjuicio de las observaciones expuestas precedentemente, la Entidad
cumplimentó con el único requisito previsto por el Reglamento Interno en su
artículo 76 inc. i).
BUENOS AIRES, 6 de noviembre de 2002.
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ANEXO I
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