Compraventa en Derecho Civil Uruguayo: Apuntes

Tratado de Derecho Civil Uruguayo
Compraventa.
Art. 1661: ob.: dar cosa y pagar precio.
Cosa por precio no sólo es cvta, puede ser arrendamiento o renta vitalicia.
Elementos típicos/esenciales:
1261: elementos esenciales comunes a todos los contratos
-
consentimiento (elemento generador de cualquier relación contractual).
-
capacidad
-
objeto
-
causa
Típicos de la compraventa:
Objeto = cosa y precio. Si bien es elemento esencial general a todos los contratos, estudiando su función se
puede individualizar la particularidad que caracteriza a la compraventa como contrato diferente del resto.
Cosa por precio. Encierran el núcleo del instituto y lo clasifican como contrato de cambio.
Transferencia definitiva del bien de un patrimonio a otro, transferencia definitiva de los bienes que sirven de
objeto al negocio (temporaria sería contrato de crédito, hay ob. de restituir). Nota distintiva fundamental.
Hay doble desplazamiento de bienes en sentido inverso, cosa y precio respectivamente entre vendedor y
comprador. Contrato bilateral.
Oneroso por prestaciones equivalentes.
Consensual, por el 1664 se perfecciona cuando hay acuerdo de voluntades entre la cosa y el precio. Además
de los que son solemnes por requerir escritura pública.
Perfeccionamiento.
Formación, 1261 cuando reúne todos sus elementos esenciales.
Surge la obligación, etapa de ejecución o cumplimiento es posterior.
Importante para el régimen de riesgos, pereciendo después del perfeccionamiento, perece para el comprador:
1682 + 1557.
Si perece antes el contrato no se forma por falta de objeto: 1672.
Caso de cvta de cosa genérica (para entender el correcto uso de “perfeccionamiento”): en el d. francés no
está perfecta hasta verificada la concentración y es a partir de esta que el riesgo gravita sobre el comprador.
Inaplicable en nuestro derecho.
Uy: Compraventa de cosa genérica está perfecta aunque no se haya procedido a la operación de pesar,
contar o medir porque basta con que esté determinada en cuanto al género. Por el 1283 el objeto existe y por
el 1664 el acuerdo puede realizarse.
Si la cosa perece en el período que va desde el acuerdo hasta la concentración, la pérdida la sufre el
vendedor porque el género no perece. Siendo cuerpo cierto y determinado a partir de la concentración, los
riesgos gravitan sobre el comprador.
¿Venta traslativa (real) u obligacional?
En nuestro código es negocio obligacional, la venta por sí sola no transfiere el dominio, el vendedor se obliga
a transferir.
Venta con efecto personal (705) pero que carece de efecto real.
Nuestro código se mantiene en la línea del derecho romano, donde la venta era negocio obligacional. La
tradición transfería el dominio cuando se encontraba justificada por una venta. El desplazamiento de la
propiedad operaba con el modo.
Corresponde determinar si el vendedor se obliga o no a transferir el dominio.
En el derecho romano no. Se obliga a entregar la cosa y conferir la posesión.
¿Qué sucedía si el vendedor era propietario?
En el derecho romano no podía conservar el dominio, con la tradición lo transfería al comprador. Porque
estaba obligado a proporcionar una posesión libre, exenta de obstáculos, incluso en el futuro.
Contenido de la obligación del vendedor. Finalidad de la compraventa.
1661: “vendedor se obliga a dar”, aspecto obligacional de la venta. El contrato no transfiere, el vendedor se
obliga a transferir, el vendedor no da, se obliga a dar.
¿A dar: tenencia, posesión o propiedad?
Nuestro código guarda silencio al respecto y lo vuelve una cuestión opinable.
Amézaga: la ley no obliga al vendedor a transferir la propiedad. Narvaja expone lo mismo al anotar el 1661.
Por el: 1661 + 1669 + 1686
Gamarra: lo fundamenta en el 1333, las notas de Narvaja, la ausencia de un artículo que imponga la
obligación de transferir la propiedad, y una explicación del 1686 que sea compatible con la postura (ya que
Bayley desarrolló un planteo contrario con el mismo artículo como base, por lo que por sí solo no es
suficiente).
1333: El 1661 dice que hay obligación de dar pero no explica en qué consiste, por eso vamos a este artículo.
En uy entendemos el dar en sentido amplio, no sólo incluye transferencia de propiedad (sentido restringido)
sino entrega de una cosa incluso con la mera finalidad de transferir posesión o tenencia. Porque se usa en
contratos donde no se transfiere el dominio, arrendamiento, comodato, depósito, prenda o anticresis.
Objeto de la ob de dar: entrega de la cosa. El vendedor cumple cuando entrega, no es necesario que
transfiera el dominio.
Notas de Narvaja: Ob. del vendedor es procurar al comprador la libre posesión y goce de la cosa. Además
discrepa con el proyecto Vélez Sarsfield que habla de la ob. de transferir la propiedad.
1668: Entrega y tradición no son sinónimos, la dicotomía responde a las distintas posibilidades que pueden
surgir de la venta. El vendedor cumple entregando, además, cuando es propietario la transferencia entraña
tradición, independiente de la voluntad del vendedor.
1732: prohíbe la reserva de dominio. A pesar de la voluntad de mantener el dominio, la propiedad se
transfiere.
Obligación contractual de transferir el dominio: cláusula “título perfecto”. El vendedor se obliga a transferir la
plena propiedad de la cosa vendida, no sólo la pacífica posesión de la cosa.
Si el contrato nada dice, el comprador no puede accionar contra el vendedor, aunque descubra que
éste no es propietario. Ha de esperar la evicción y si esta no se produce tiene que dejar al vendedor en
paz.
Estipulada la cláusula, el comprador puede pedir la resolución del contrato en caso de que el vendedor no sea
propietario.
Según la reglamentación legal de nuestro contrato, no coincide la finalidad del mismo (transferencia de
dominio) con el contenido de la obligación del vendedor (Entregar la cosa). La desarmonía se puede eliminar
pactando la cláusula título perfecto.
Compraventa y transferencia de la propiedad.
705 + 1247: compraventa no transfiere por sí sola la propiedad, produce efecto personal, genera obligaciones.
Modo: 769 n. 3°, necesario para producir efecto real.
Cvta es título hábil para transferir el dominio, el depósito (2243) no lo es porque la función de este último es la
custodia y en el primero la transmisión definitiva de un bien.
Finalidad de la cvta: transferencia de la posesión.
Traslación del derecho de propiedad en nuestro derecho: con la yuxtaposición de dos negocios, el
obligacional (contrato) y el real (tradición).
Contenido de la obligación del vendedor:
Entregar la cosa. No transfiere el dominio ni se obliga a transferirlo.
Venta de cosa ajena:
La venta de cosa ajena vale, la crítica es que se priva al propietario de su derecho de propiedad por un
negocio en el que no ha tenido parte.
Relación interna: Produce sus efectos entre las partes contratantes.
Relación externa: Negocio ineficaz respecto al dueño.
Aunque fuera negocio con eficacia real, la ausencia de legitimación en el vendedor sólo determinaría la
ineficacia del negocio, no su invalidez.
¿Debe suprimirse la tradición?
No, porque interesa a la sociedad que las transmisiones se hagan públicas y la tradición contribuye a eso.
Se asocia con la publicidad, exigida por la transferencia de derechos reales por ser estos absolutos, oponibles
a terceros, concebible sólo si hay medios para que éstos se enteren de su existencia.
Razón que explica:
-
La entrega de la cosa en la prenda común
-
La inscripción en la prenda sin desplazamiento y la hipoteca
Pero no hemos respondido todavía si la tradición es una forma de publicidad que sirva para advertir a los
terceros la transferencia del derecho real.
Gamarra entiende que no, que no llena el cometido de publicidad y es un resabio histórico que a día de hoy
carece de finalidad.
En materia de publicidad el medio adecuado es el registro, no la tradición.
Venta sucesiva de una misma cosa.
1680: remite a los arts 1337, 1341 y ss.
1337 vinculado por la parte de transferencia de la propiedad al 769 y al 1732. Que dicen que para adquirir el
dominio por cvta y tradición se requiere:
a. pago del precio
b. que el comprador haya afianzado, dado en prenda o constituido hipoteca
c. p que obtenga plazo para el pago
→ Si se pactó pago al contado y no se hizo, no se transfiere el dominio.
Entonces, si el vendedor vende nuevamente la cosa, el segundo comprador de buena fe
que pagó el precio, obtiene la propiedad, a pesar de que su título es de fecha posterior.
→ Si los dos compradores distintos pagan el precio u obtiene el plazo para el pago, o aseguran el
cumplimiento de su obligación
Es preferido el primero que adquirió la posesión, siempre que se encuentre de buena fe, sea el primer o
segundo comprador.
Plantea un conflicto de derechos que normalmente se resuelve mediante la inscripción en el registro.
Venta sucesiva y tradición ficta.
1337. Hipótesis:
-
A vende a B haciéndole tradición ficta, A vende a C haciéndole tradición real.
-
Ambos pagaron el precio, dieron garantía u obtuvieron plazo para el pago.
-
Ambos están de buena fe.
-
C consiguió posesión efectiva real, en tanto que B no la obtuvo.
→ 767 cláusulas de tradición ficta surtirán efecto real sólo si constan en instrumento público
→ 1337 limitado a los bienes muebles y para la venta de estos no se acostumbra realizar escritura pública.
→ El primer comprador puede resultar vencido por el segundo.
Defensa del primer comprador:
Ambos compradores trataron con un vendedor que estaba en contacto material con la cosa cuando contrató
con B, si este contacto era signo visible de un derecho y sirve para indicar que el vendedor es propietario, con
un derecho de disponer, es un elemento que no puede conferir a ninguno de los dos compradores preferencia
sobre el otro.
El segundo comprador adquirió la posesión efectiva de la cosa, porque A quedó con la tenencia en virtud de
la cláusula del constituto posesorio 767, 1°.
El primer comprador adquirió la posesión conjuntamente con la propiedad por la tradición ficta. 758 tradición
transfiere posesión. 767 tradición ficta equivale a la real. Por el régimen del 1337 debe ser preferido el primer
comprador. Puede perder la posesión pero no la propiedad frente al segundo comprador.
Transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles. La máxima “posesión vale título”.
Derecho romano: permitía reivindicar los bienes muebles en tanto que el derecho de propiedad del dueño no
se hubiera extinguido por la prescripción adquisitiva de un tercero.
677 inc 1: reivindicación
1212 + 1214: prescripción
En nuestro ordenamiento rige el principio de legitimidad, quien no es dueño no puede transferir el dominio
(769 y 775).
El código protege al propietario pero también al poseedor en una forma más leve con los plazos de
prescripción.
Consentimiento.
Formación.
1664: cuando se forma el acuerdo de voluntades respecto a cosa y precio ya existe consentimiento.
Para que quede perfecta, complementando con el 1661 deben estar de acuerdo en comprar y vender, “esa
cosa por tal precio”.
La obligación de transferir el dominio no se encuentra implícita en ese acuerdo, debe estipularse
expresamente. Si las partes no dicen nada ha de entenderse que el vendedor no se obliga a transferir el
dominio.
Perfeccionamiento = formación, conclusión, la cvta nace.
Se consagra la naturaleza consensual del contrato.
Compraventa Solemne.
1252, observancia de solemnidades sin las que el contrato no se considera perfecto, 1264 y 1664,
1°.
La escritura pública es en este caso requisito de validez, su ausencia determina la nulidad absoluta
del contrato 1560.
Usufructo: cuando recae sobre bien inmueble tbn requiere solemnidad.
Inmuebles por destino: vendidos por separado no requieren escritura pública.
1261: la solemnidad tiene únicamente orígen legal.
Venta a prueba.
1685. La decisión del comprador depende de su mero arbitrio, facultad omnipotente que no acarrea
responsabilidad. No está obligado a explicar los motivos de su rechazo ni su resolución queda sometida a
control de clase alguna, tampoco está obligado a realizar una prueba efectiva.
El contrato de cvta no se forma hasta que el comprador no haya otorgado aprobación y esta llegue a
conocimiento del vendedor.
Hay formación progresiva de la cvta. Vendedor obligado desde un principio y comprador en tanto apruebe la
cosa.
Fenómeno que coincide con el llamado contrato de opción, no consagrado por nuestro ordenamiento.
-
Opción: propuesta contractual vuelta irrevocable por acuerdo inter partes.
-
Aceptación definitiva del promisario, la cual, uniéndose con la propuesta perfecciona el contrato.
La Doctrina lo entiende como un contrato de compraventa bajo condición suspensiva.
Críticas:
1685: Pérdida, daño o mejora corresponde al vendedor.
1425: riesgos en las obligaciones sometidas a condición suspensiva. En caso de pérdida la obligación se
extingue y el aumento y deterioro corresponden al acreedor (comprador)
1413: la condición potestativa es de ningún efecto
Calificación correcta: compraventa de formación sucesiva:
La venta a prueba es un contrato unilateral que deviene bilateral en su realización.
Porque primero está obligado sólo el vendedor mediante propuesta irrevocable. después con la aceptación
del comprador se perfecciona, nace la cvta.
Venta a ensayo.
Venta en la que se estipula que la cosa vendida será sometida a ensayo, examen destinado a determinar si
reúne las cualidades pactadas. Ensayo que se eleva al rango de condición, haciéndose bajo la condición
suspensiva de que resulte satisfactorio, comprobando la existencia de las cualidades.
Nada impide que se considere condición resolutoria, caso en el que el contrato está perfecto y es eficaz
desde un principio, aunque dependa del cumplimiento de la condición.
Diferencias con la venta a prueba:
-
Momento de perfeccionamiento: desde que las partes convienen en la cosa y el precio.
-
No existe formación progresiva.
-
Decisión del comprador: no cuenta su voluntad sino el resultado del ensayo.
Venta Forzada.
Ejecución forzada mediante venta de bienes, acreedor inicia juicio ejecutivo contra su deudor, en
consecuencia se rematan y transfieren a un tercero los bienes del ejecutado, satisfaciendo a los acreedores
con el dinero obtenido.
Gamarra no lo considera contrato de compraventa ni instituto que pertenezca al derecho privado.
-
Ausencia de consentimiento
-
1711 y 1725 se fundan en que el deudor no ha consentido, por eso se reduce el contenido del
saneamiento por evicción al pago del precio y se excluye la responsabilidad por vicios ocultos.
-
Prima el interés público, para cuya actuación hay previsto un procedimiento judicial (juicio ejecutivo)
-
El juez no es representante del deudor porque no actúa su interés, sino que ejerce una función
pública.
De formación progresiva: un primer momento (remate) y un segundo momento (otorga la escritura de venta y
hace tradición al comprador, el juez 770 ccu).
Capacidad y Legitimación.
Capacidad.
Principios fundamentales:
Son capaces los mayores de edad, no dementes ni sordomudos que no puedan darse a entender por escrito.
La incapacidad del sujeto resulta en la nulidad del negocio:
Absoluta: si el sujeto es absolutamente incapaz
Relativa: 1280 menor púber bajo patria potestad sin emancipación ni habilitación.
Capacidad limitada: la del menor emancipado o habilitado, que tiene la celebración de ciertos contratos
prohibida por ley.
395: tutores
431: curadores
271: padres
Legitimación para disponer. (Venta de cosa ajena)
Negocio sobre patrimonio ajeno, la relación externa e interna.
Cuando la cosa vendida no pertenece al vendedor sino a un tercero. No coinciden el sujeto del negocio con el
del patrimonio.
Irrelevante respecto del tercero propietario porque:
-
Nadie puede transferir más derechos de los que tiene
-
No ha sido parte del contrato de compraventa y los contratos no surten efectos respecto de terceros
1293
1669: vale “sin perjuicio de los derechos del dueño”.
Están los requisitos del 1261 y no existe vicio del consentimiento, no hay nulidad, además la ley afirma su
validez.
La legitimación para disponer es requisito de eficacia en el negocio dispositivo, en el obligacional
(compraventa) sólo puede incidir en el período de ejecución, provocando el incumplimiento de la parte que
carece de legitimación.
La tradición, el negocio real, traslativo, resulta ineficaz.
Objeto.
Cosa
1282 y 1668: énfasis en la nota de comerciabilidad.
1283: determinada por lo menos en cuanto al género, aunque los componentes pueden estar indeterminados.
“Venta de cosa genérica”.
1261: el objeto debe servir de materia a la obligación, pero por el 1283 puede ser cosa tanto presente como
futura. “Venta de cosa que no existe pero se espera que exista”
●
En este caso, por el 1672 si la cosa no existe, el contrato es absolutamente nulo por ausencia de
objeto.
Determinado, posible, lícito y dentro del comercio de los hombres: cualidades del objeto.
Significado de la palabra cosa en el artículo 1661:
Concepción amplia que incluye objetos corporales y derechos (ej: usufructo, d. de autor).
460: Bien o cosa es todo lo que tiene medida de valor y puede ser objeto de propiedad. Corporal o incorporal.
Si bien hay diferencias respecto a la postura de que cosa y bien son sinónimos, desde un punto de vista
dogmático por cosa se entiende aquello que es objeto de derecho o de relación jurídica, o punto de referencia
objetivo.
Sólo pueden ser objeto del contrato las cosas consideradas en sentido jurídico, un primer descarte elimina las
cosas comunes a todos, que en puridad no son cosas. Pero además hay cosas en sentido jurídico que
tampoco pueden ser objeto, las que no están en el comercio de los hombres.
Venta de cosa futura:
Venta de cosa que todavía no existe en la naturaleza pero puede llegar a existir. Ej: edificio que va a
construirse, la cosecha del año próximo, el parto de un animal.
No ha nacido el derecho y por ende no existe en ningún patrimonio ni tiene titular.
1283 y 1671.
También lo son las cosas que aunque existen todavía no pertenecen a nadie y son susceptibles de
apropiación, por ejemplo el producto de la caza o la pesca.
Compra de la esperanza (Emptio Spei): Cuando el comprador debe el precio aunque la cosa no llegue a
existir. Se consideraba venta bajo condición suspensiva, porque de otro modo sólo está obligado a pagar el
precio si la cosa nace. Los ejemplos más famosos son la caza y la pesca, en los que se pacta que el precio
debe ser pagado sin importar lo que se produzca.
Algunos autores la conciben como cláusula del contrato porque se presume la emptio rei speratae.
Compra de la cosa esperada (Emptio rei speratae): Distinto contenido de la obligación del comprador.
Cuando en el ejemplo de la pesca se estipula un precio por cada pescado, porque si nada se pesca, nada se
debe pagar.
¿Existe o no el objeto en la venta de cosa futura?
Primera postura.
Hay dos exigencias
-
Que un objeto sea puesto como base de un contrato
-
Que un objeto exista en el momento que se contrata
El objeto que es determinable se toma en cuenta para el momento en que ha de nacer. Por eso el contenido
del 1283.
Obstáculos a lo expuesto:
1. Cosa cuya existencia se espera, no llega a existir, “no habrá venta por falta de objeto”. Pero: no es
posible sostener que hay objeto en un comienzo y luego no lo hay, por ende, tampoco contrato.
Si hay objeto el contrato se forma y la existencia del objeto no puede cuestionarse luego, no puede
admitirse entonces el “no hay contrato por falta de objeto”.
2. Se hacen jugar dos nociones distintas de objeto al mismo tiempo, porque para el perfeccionamiento
objeto es la posibilidad de existencia y en el período de ejecución es la cosa actual y existente, se
estaría sustituyendo una especie por otra y esto es cuestionable
3. Si había objeto cuando el contrato se formó, no puede resolverse por falta de objeto por ser este un
elemento constitutivo. En cambio la nulidad refiere a los vicios originarios, no supervenientes. Aunque
el objeto perezca luego de la formación, la calidez y vigencia del contrato no resultan afectadas, sería
un problema de riesgos.
Segunda postura.
En la cvta de cosa futura hay objeto desde el principio, la cosa que se espera que exista. Si existe, se cumple
la condición y se producen los efectos del contrato de cvta cuya existencia era válida, aunque ineficaz porque
dependía de condición suspensiva.
Apoyo en el 1671 y el 1283.
Observaciones de Gamarra: La aplicación de la teoría de las condiciones no es más que una apariencia para
encubrir la realidad: la cvta de cosa futura carece de objeto en tanto la cosa no existe.
-
Es más lógico entonces pensar que los efectos no se producen por ausencia de un requisito esencial.
-
La condición afecta a todo el contrato e igual hay obligaciones eficaces, la del vendedor de desarrollar
una actividad.
-
La ley permite este fenómeno y es posible entonces interpretar el pasaje del 1283 en favor de la teoría
de la condición suspensiva.
Efectos:
→ La venta de cosas futura tiene dos etapas.
1ero: Contrato produce el surgimiento de obligaciones a cargo del vendedor, de contenido negativo: no
impedir el nacimiento del derecho. De contenido positivo: Hacer, obligación preliminar.
2do: Si la cosa llega a existir nacen las obligaciones normales del contrato de compraventa (entregar y
responder por evicción y vicios). Si la cosa no nace, el comprador no está obligado a pagar el precio y puede
repetir lo que hubiere adelantado. Antes de este momento no es posible hablar de riesgos porque estos
suponen la presencia de la cosa.
→ Emptio Spei (compra de la esperanza)
Como la cosa puede no llegar a existir y el comprador igual debe pagar el precio, precio que funciona como
equivalente de la obligación de actividad que debe desarrollar el vendedor, no estamos ante una compraventa
sino ante un contrato innominado, aunque previsto expresamente por la ley, que tiene afinidades con la venta
y con el arrendamiento de obra.
Contrato aleatorio donde el vendedor tiene la misma obligación que en la venta de cosa futura, pero se
presenta como definitiva en vez de preliminar.
Venta de frutos pendientes:
464: Hasta que no se separan del inmueble son cosa futura, es presente cuando se separa del inmueble.
466: reputa muebles los frutos. Influye en la ausencia de solemnidad.
El comprador de los frutos pendientes es titular de una acción personal, sólo puede adquirir la propiedad
luego de que se proceda a separarlos
Venta de cosa que ha perecido.
1672. Venta de cosa presente que al tiempo del contrato ha perecido total o parcialmente.
La cosa existió aunque haya perecido por completo al tiempo del contrato.
Por el 1261 y el 1560 la venta es nula absolutamente si la cosa perece totalmente al tiempo de celebrarse el
contrato. El comprador puede repetir el precio.
Si la cosa perece parcialmente: el comprador que ignoraba la circunstancia puede rescindir el contrato o
reclamar la parte existente haciendo que por tasación se fije el precio.
Si el comprador lo sabía carece de este derecho porque el conocimiento hace suponer que ha querido
comprar la cosa en el estado en que se hallaba y aceptado el precio la opción desaparece.
Basta con cualquier pérdida, no tiene que ser considerable.
Venta de cosa genérica.
El género no perece.
Por el 1683 se dividen las obligaciones en de especie y de género, para saber en presencia de cuál estamos
se atiende al modo de cómo las partes han considerado a la cosa en el contrato.
Si se vende una especie, el objeto aparece determinado en su concreta individualidad. Ej: “mi auto de tal
marca y modelo, padrón tal”
Régimen de riesgos para este caso: Al ser cosa cierta y determinada la cosa perece para el acreedor. Si se
destruye completamente el objeto de la venta, luego de perfeccionada ésta, se extingue la obligación del
vendedor por imposibilidad superviniente, subsistiendo la del comprador que queda igualmente obligado a
pagar el precio.
Cuando se vende un género: El objeto está designado a través de los caracteres comunes que señalan el
género, se atiende al grupo, no a los individuos particulares. Ej: vino, trigo.
Con la concentración el género se concreta, deviene especie y a partir de entonces la cosa queda
individualizada.
Antes de la concentración:
-
El deudor puede enajenar o destruir la cosa 1362
-
Si perece, perece para el deudor 1558 y su obligación no se extingue porque habrá otras cosas del
género que satisfagan la obligación
El género no perece.
La norma (1683) comprende dos tipos de venta:
1. Venta en masa. Donde la cosa perece para el comprador. 1683 inc. 1
Las cosas se consideran un complejo que constituye unidad particular. Individualizadas porque se
determina el lugar, ej: todas las semillas del granero.
Venta de cosa cierta y determinada
Requiere dos elementos:
a. Determinación
b. Que el precio sea único (aunque que no se respete este punto Gamarra lo entiende indiferente
porque no cambia la situación de la cosa comprada, que sigue estando individualizada, pero
para el código el precio por unidad de medida vuelve la venta genérica e invierte el régimen de
riesgos)
2. Venta al peso, cuenta o medida. Donde la cosa perece para el vendedor. 1683 inc. 2
Precio.
Contraprestación que asume el comprador como contrapartida de la transferencia del derecho que realiza el
vendedor. Relación obligacional de la cvta se traba sobre la base: cosa por precio. De ella resulta la
bilateralidad y onerosidad del negocio.
Debe consistir en dinero.
1661 Y 1662. En todo o en parte.
1778: puede haber precio entregando los frutos naturales de la cosa arrendada.
Igualmente el pago del precio en dinero por sí solo no sirve para individualizar a la cvta, siendo esencial la
conjunción “cosa por precio” como nota distintiva.
Sirve igualmente para diferenciarla de la permuta donde la ecuación es “cosa por cosa”.
El contenido de la obligación del comprador también puede ser “cosa y dinero”, el legislador por el artículo
1662 primero atiende a la voluntad de las partes, siempre que se hubiere manifestado. En caso de ausencia
de manifestación, aplica el criterio cuantitativo, si es mayor el valor económico de la cosa es permuta y si lo es
el del dinero, es compraventa.
Crítica: por el principio de equivalencia subjetiva nacido del contrato conmutativo 1250, se debería atender al
valor que le asignaron los contratantes a cada cosa, no el que se observa objetivamente.
El precio en dinero también sirve para diferenciarla (la cvta) de los contratos en que una parte se obliga a
cambio de la transferencia de un derecho, a hacer o no hacer alguna cosa.
Precio cierto (determinado o determinable)
Requisito de carácter general por el 1283. esto quiere decir que no es específico del contrato de compraventa.
La entrega de la cosa.
De las obligaciones del vendedor en general.
1685 inc. 1: En general las obligaciones son dos, lo que no quita que puedan haber más.
Precepto poco preciso e inexacto porque saneamiento es garantía, no forma parte del contenido de la
obligación del vendedor. Se obliga a entregar la cosa y responde por evicción y vicios ocultos.
En puridad, sólo tiene la obligación de entregar la cosa, quedan absorbidas por falta de autonomía la
obligación de conservarla y pagar los gastos de entrega.
En caso de incumplimiento rige el 1431.
Si bien la compraventa no impone al vendedor la obligación de transferir la propiedad, esta se puede estipular
en el contrato mediante la cláusula “título perfecto”. Por la que se transfiere la plena propiedad de la cosa
vendida además de la posesión pacífica de la cosa. Es título perfecto el que emana del verdadero propietario,
el palabras de Gamarra, que dice que con el primer concepto, que es de Amézaga, la venta de cosa ajena
puede ser a título perfecto si se cumple un evento posterior a la celebración del contrato.
La obligación de entregar
1661: “entrega” puede asumir diversos sentidos:
-
transferir sólo propiedad
-
transferir sólo posesión
-
transferir propiedad y posesión
Se entiende en sentido amplio porque mientras no haya cláusula título perfecto es entrega en sentido de
transferir posesión. Con la cláusula varía el contenido de la obligación de dar, se dilata.
1687: lugar de la entrega
1688 inc 1: tiempo
1334: obligación de custodiar
Riesgos
Venta pura.
Caso fortuito o fuerza mayor pueden hacer total o parcialmente imposible la ejecución de una obligación.
1549: por imposibilidad superviniente la obligación se extingue y el deudor queda liberado sin incurrir en
responsabilidad. ¿Debe el comprador pagar el precio?
1682: por aplicación de las normas generales es, a pesar de que no ha de recibir la cosa, la obligación del
comprador de pagar el precio subsiste.
1557: Extinguida por imposibilidad la obligación de dar, no se extingue la obligación recíproca del acreedor.
1549: vendedor se libera y sigue pudiendo exigir la contraprestación.
El riesgo lo sufre el comprador, que sin recibir la cosa queda obligado a pagar el precio.
Si la cosa se deteriora lo hace para quien la tiene que recibir.
Los riesgos sólo pueden producirse a partir del perfeccionamiento del contrato porque contemplan un
incidente en la etapa de ejecución de la obligación, que nace cuando el contrato se perfecciona.
Venta bajo condición suspensiva.
1674.
Obligaciones puras: la cosa perece para el comprador/acreedor de la cosa.
Obligaciones condicionales: Si la cosa perece estando pendiente la condición y esta luego se cumple, perece
para el deudor (vendedor), el acreedor no está obligado a pagar el precio. Se extingue toda la relación jurídica
bilateral.
Los deterioros o aumentos son de cuenta del acreedor (comprador).
Venta bajo condición resolutoria.
1428 que remite para resolver esta cuestión al 1425.
Si la cosa perece el comprador no está obligado a restituirla, pero la obligación se extingue, por ende no
puede reclamar el precio pagado.
Los aumentos y deterioros afectan al acreedor (vendedor).
Cumplimiento de la obligación de entregar
1458 el vendedor debe entregar la misma cosa que se compró y no una cosa distinta, si hace esto último, el
comprador puede rechazar la prestación.
Hay incumplimiento cuando
-
No se entrega la cosa o la cantidad debida
-
Cuando se entrega una cosa distinta
-
Cuando faltan las calidades esenciales de la cosa o las estipuladas especialmente en el contrato.
La excepción a esto es que el acreedor consienta, su conformidad extingue la obligación.
Que acepte la cosa le quita la posibilidad de ejercitar la resolución del contrato por incumplimiento por el
hecho de que se le entregó una cosa distinta o carente de las cualidades esenciales o pactadas.
Aceptar la cosa no lo priva de
-
Accionar por vicios aparentes ejercitando la acción estimatoria
-
la garantía por vicios ocultos
Excepción de contrato no cumplido.
1688. No estipulado plazo, la obligación de entregar deviene exigible inmediatamente después del contrato.
Pero para que el comprador pueda exigir la entrega debe haber pagado el precio o estar pronto para hacerlo,
excepto si goza de plazo para el pago.
Contrato bilateral, no estoy obligado a cumplir en tanto el otro no cumpla.
Saneamiento.
1686 obligaciones del vendedor
-
Entrega de la cosa, se cumple entregando la cosa debida por el 1458.
-
Saneamiento
No sirve que el vendedor entregue la cosa si después al comprador se le priva de ella (evicción). Esto sucede
cuando el objeto vendido pertenece a un tercero que lo reivindica.
Y aunque esto no pasara, la finalidad del contrato se frustra si la cosa se revela inapta para el uso al que se
iba a destinar.
Parte de la doctrina entiende que por el saneamiento el vendedor se obliga, si no cumple ha de indemnizar.
Resulta difícil dilucidar la obligación incumplida.
Gamarra lo ubica en la zona de las garantías. Para fundamentarlo compara la obligación de entregar con el
saneamiento.
a. Obligación de entregar: Si no se hace, se incumple con la obligación y se determina la responsabilidad
del vendedor. Como es contrato bilateral el código ratifica por el 1431 el régimen de la condición
resolutoria tácita, por el 1688 si el vendedor no entrega la cosa o entrega algo diferente, el comprador
puede cumplir con su obligación correlativa o resolver el contrato.
b. Evicción y vicios ocultos: El código emplea distinto lenguaje. 1696 “responde” el vendedor ante el
comprador de la posesión pacífica y los defectos ocultos, desapareció la deuda y pasó a un primer
plano la responsabilidad.
Los efectos del saneamiento no se despliegan por el incumplimiento de una obligación del vendedor
deudor. No se obliga a que un tercero no prive al comprador de la cosa comprada ni tampoco a dar
una cosa exenta de vicios. Responde si tales hechos se producen.
Sanear: asegurar el reparo o satisfacción de un daño, reparar o remediar.
“Asegura la posesión útil y pacífica”, la aseguradora responde si se produce el daño, no puede obligarse a
que no se produzca.
Saneamiento por evicción.
1697 define evicción: se produce cuando el comprador es privado de la cosa en todo o en parte por sentencia
judicial.
Presupuestos.
-
Que se haya cumplido la obligación de entregar
-
Que la privación surja de una turbación de derecho (+ actual, anterior al contrato de venta). Requiere
que alguien alegue un derecho sobre la cosa y lo ejercite judicialmente, aunque su pretensión resulte
infundada.
1705: Cuando el comprador es demandado por un tercero, debería hacer citar al vendedor para que
comparezca en defensa de la cosa vendida. Carga del comprador, si no lo hace pierde la garantía 1713, 2°
La citación tardía hace caer la garantía también, se debe citar tempestivamente, antes de la contestación de
la demanda.
Si el vendedor citado no comparece al juicio, el comprador no queda facultado para desinteresarse.
Actos que debe cumplir el comprador que sigue el juicio por sí solo:
-
Continuar el pleito
-
Prohibido aceptar juicio arbitral a menos que el vendedor consienta
-
Si es pertinente, oponer la prescripción y apelar a la sentencia que le resulte desfavorable.
Hay dos juicios en juego:
1. juicio de evicción: tercero contra el comprador
2. saneamiento: que debe seguir el comprador que ha sufrido evicción contra el vendedor.
El comprador puede reclamar por saneamiento contra el vendedor y sus herederos. Pero, el art 1716 extiende
este principio si el vendedor es insolvente. En cuyo caso el comprador puede reclamar contra los vendedores
anteriores.
Saneamiento por vicios ocultos.
1718: vicio es un defecto, anomalía o imperfección de la cosa que hace funcionar la garantía cuando
repercute sobre el uso a que se destina el objeto, o disminuya de tal modo ese uso que de haberlo conocido
el comprador, no hubiera comprado o no habría dado tanto precio (1718).
El vendedor debe restituir el precio recibido en su totalidad o en parte proporcional a la incidencia del vicio. Al
comprador por el 1720 se le confieren dos acciones:
a. Redhibitoria: rescinde el contrato. El comprador debe restituir la cosa y el vendedor el precio. En este
caso el vendedor sólo está obligado a resarcir los gastos del contrato
b. Estimatoria: contenido aún más limitado, ya que se circunscribe a una reducción o rebaja del precio,
que padece el vendedor, pero sin imponer a éste indemnización de perjuicio alguno.
Hay dos diferencias importantes entre el régimen de garantía por vicios y el de resolución del contrato bilateral
por incumplimiento.
-
En el régimen común, la acción se confiere al acreedor entre el cumplimiento y la resolución (arts.
1431, 1688, 1731)
En la garantía por vicios ocultos la alternativa del comprador oscila entre una acción de rescisión y la
rebaja del precio (1720)
-
La resolución del contrato bilateral por incumplimiento apareja la reparación completa de los daños y
perjuicios.
En la garantía por vicios y exclusivamente cuando se ejercita la acción redhibitoria, el comprador tiene
derecho sólo a una reparación parcial de los perjuicios, los gastos del contrato. El resarcimiento total se
puede obtener sólo si se puede probar que el vendedor conocía o debía conocer del vicio 1721.
El vendedor puede exonerarse de responsabilidad por vicios ocultos con una cláusula que así lo estipule. A
diferencia del saneamiento por evicción, con esto no se debería ni restituir el precio, la exoneración resulta
total.
-
Pacto que carece de valor respecto del vicio oculto que tuvo conocimiento y sobre el que no advirtió al
comprador 1719.
El vicio es distinto de la falta de calidad, ante esta última opera la resolución del contrato bilateral por
incumplimiento.
En el 1718 se equipara vicio a defecto, un vicio es que las semillas no germinen, que el animal comprado esté
enfermo.
Es una alteración que incide sobre el uso, se alude al aspecto funcional del vicio.
La calidad en cambio, se vincula con la determinación del objeto. La cosa entregada puede no corresponder a
la que se compró, el vendedor se obligó con una cosa y entregó otra. El vicio es haber entregado la cosa a la
que se obligó pero con defectos.
Es importante que el vicio sea oculto para el comprador, de otra manera, no rige la garantía.
Esto implica que no lo debía conocer ni estar en condiciones de poder conocerlo (por ejemplo, en razón de su
profesión)
De ser aparente el vicio, de estar a la vista, se entiende que el comprador fija un precio acorde.
Quedan fuera de la garantía los vicios de entidad leve, mínima o insignificante, que afecten en esta ínfima
magnitud el uso al que la cosa se destina.
El vicio debe ser anterior al contrato, surge implícitamente del 1724.
Obligaciones del comprador.
¿El comprador está obligado a recibir la cosa comprada?
La respuesta no tiene que ver con la obligación del comprador sino con la mora del acreedor.
1481: oblación y consignación, permite al deudor liberarse de su deuda, pero no hay rastros de la pretendida
obligación del acreedor de recibir la cosa.
Cuando el acreedor se niega a recibir la cosa, el deudor tiene el único camino de extinguir su obligación,
accionando este mecanismo se libera de la misma.
Pacto de reserva de dominio.
Temática que surge a raíz de que se establecen plazos para el pago de bienes, el comprador se hace con la
cosa al momento de la venta y tiene la posibilidad de pagar con posterioridad, pero el vendedor se desprende
de la cosa sin cobrar el precio, siguiendo la fe del deudor y siente la necesidad de tutelar eficazmente su
crédito contra el peligro de la insolvencia del deudor.
Es un pobre remedio no entregar la cosa hasta recibir el pago del precio porque se vende desde la urgencia
de poner los bienes en circulación.
Bienes inmuebles: hipoteca colma la función de garantía, sin privar al deudor de la posesión de la cosa.
Bien mueble: en el derecho comparado hay cláusula de pacto de reserva de dominio.
Implica que no obstante la entrega de la cosa vendida, la propiedad no se transfiere al comprador entre tanto
no se pague el precio.
Reteniendo la propiedad del bien el vendedor puede:
-
defenderse de los acreedores del comprador y
-
reivindicar la cosa si el comprador quiebra.
-
Además se tutela contra el peligro de que el bien pase de un patrimonio a otro donde no pueda
alcanzarlo, porque el comprador por no ser propietario no puede enajenar.
Desempeña una función de garantía.
El 1732 prohíbe esta cláusula en nuestro ordenamiento.
O sea que se sigue la línea común, si el comprador incumple, ahora propietario porque se hizo la
compraventa seguida de tradición, el vendedor puede exigir la ejecución de la prestación o solicitar la
resolución del contrato por incumplimiento más daños y perjuicios.
Por el 1430, si el comprador enajenó el bien a un tercero de buena fe, el vendedor no puede perseguir la
cosa, tiene sólo una acción personal contra el comprador.
El artículo 769 y el 1732 pueden parecer contradictorios, la realidad es que tienen distintas fuentes normativas
que fueron tomadas como referencia.
Guillot armoniza ambas disposiciones de la siguiente manera:
-
769: Si no se paga el precio no se transfiere el dominio. Rige en caso de que no se haya estipulado
plazo para el pago, cuando debe hacerse al contado.
-
1732: Si se estipuló plazo para el pago, se dio fiador, prenda o hipoteca el dominio se transfiere y rige
este artículo.
Gamarra acepta el planteo pero entiende que no son dos normas contradictorias, sino que la primera es el
principio general y la segunda la excepción.
Pacto comisorio.
Ni este ni la condición resolutoria tácita son condiciones porque no operan de pleno derecho.
El evento previsto es el incumplimiento de uno de los contratantes, si la resolución se produjera aquí la suerte
del contrato quedaría entregada por entero a una sola de las partes, que con su sola voluntad aniquilaría la
relación jurídica.
Esto no puede ser porque los contratos se hacen para ser cumplidos, voluntaria o forzosamente, es el
derecho de la parte a la que le incumplieron, accionar por el procedimiento de la ejecución forzada. Fundado
todo en el 1253.
En la condición resolutoria ordinaria el contrato se resuelve automáticamente, en estos dos institutos de
verificarse el incumplimiento el contrato no queda resuelto, en ese momento se abre la opción del acreedor de
pedir la ejecución forzada o la resolución.
Pacto comisorio
Condición resolutoria tácita
1737 a 1741
1431
Requiere estipulación expresa, ya que si las partes
nada dicen al respecto opera el estatuto de la
Comprendida implícitamente en todos los contratos
condición resolutoria tácita.
bilaterales, por ende se aplica a la cvta.
Siempre es expreso, no existe el pacto comisorio
tácito.
Funcionamiento:
-
1740: No basta incumplimiento para extinguir el contrato
-
Si el deudor no pagó ni dedujo oposición, al vencer el plazo de las 24hs subsiguientes a la notificación
judicial, el contrato está resuelto → opera cuando el acreedor optó por la resolución del contrato en
lugar del cumplimiento
Ejecutada, opera retroactivamente, esto quiere decir que se pueden pedir restituciones en caso de que
corresponda.
Respecto de terceros, los alcanza el efecto retroactivo en caso de probarse que están de mala fe.
Retroventa.
1784: Pacto mediante el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al
comprador la cantidad determinada que se estipulare o el precio de la compra.
Naturaleza jurídica: se estipula una condición ordinaria potestativa.
La venta produce sus efectos normales y se transmite la propiedad, pero el vendedor se reserva el derecho
de resolver el negocio. Si lo decide, se extinguen los derechos que habían nacido (1427) con carácter
retroactivo (1421 y 1428) sin que sea necesario realizar un segundo contrato.
Si el comprador con pacto retro vende o hipoteca, o constituye cualquier otro derecho real menor, se
extinguen si se resuelve el derecho del comprador ante el ejercicio del rescate.
Quedan a salvo los terceros de buena fe.
Ejercicio del derecho de rescate: tres posturas.
1. Basta la manifestación de voluntad del vendedor llevada al conocimiento del comprador
2. Además se requiere el reembolso del precio o la cantidad estipulada
3. Posición intermedia se contenta con ofertas reales del vendedor.
Gamarra adopta la segunda postura. Al momento del rescate, el vendedor debe entregar el precio pero no
está obligado a pagar los gastos ni el reembolso de las mejoras.
Como se trata del cumplimiento de una condición resolutoria ordinaria, no se requiere una segunda escritura
pública que devuelva el bien al patrimonio del vendedor.
Resulta un medio al que recurre el vendedor para procurarse dinero momentáneamente, con la intención de
restituirlo readquiriendo luego la cosa.
Permuta.
Difiere estructuralmente de la compraventa sólo porque el objeto del negocio es cosa por cosa (objetos
corporales y derechos).
1661 y 1769: artículos en los que se definen ambos institutos.
Contrato de cambio, persigue la transferencia definitiva de un bien de un contratante a otro.
Otra diferencia es que el contenido de la obligación del permutante es más amplio y rico que el de la
obligación del vendedor. Impone la obligación de transferir la cosa y el dominio de la misma al co-permutante.
1661 recoge concepción amplia de dar, que equivale a transferir la posesión o tenencia, el 1769 la recoge en
sentido restringido que corresponde con el dare romano, transferir la propiedad.
Consagrada la ob. de transferir la propiedad también en el 1772, de forma indirecta. Consagra una excepción
de contrato no cumplido.
Forma: Consensual, salvo que recaiga sobre bienes raíces o derechos de sucesión hereditaria, pasa a ser
solemne y requerir escritura pública.
Legitimación: se llena con la calidad de propietario.
En caso de evicción la primera opción es poder reclamar la cosa que entregó a cambio.
Riesgos: 1774: Régimen opuesto al que rige en la compraventa. El perecimiento fortuito de una de las cosas
permutadas hace extinguir la obligación correlativa, confiriendo derecho al co-permutante para recuperar la
cosa que hubiere entregado. El riesgo recae sobre el deudor (permutante que debía entregar cosa que
pereció fortuitamente) porque no recibe la contraprestación (a diferencia de la venta donde el comprador paga
el precio).
Diferencias con la cvta:
-
Contenido de la obligación del vendedor es distinto al de la obligación de los permutantes
-
La estructura es diversa, cosa por cosa
-
Distintos los principios que rigen los riesgos
-
Los efectos de la resolución contra terceros (Evicción)
-
Los gastos del contrato. 1673 los gastos de la venta son de cargo del vendedor, como en la permuta
esta figura no existe, los gastos se abonarán por mitades.
-
La solemnidad
Promesa de enajenación de inmuebles a plazos
Ley 8733: establece el régimen de protección aplicable a adquirentes de bienes inmuebles.
Promitente enajenante: cede el bien
Promitente adquirente: compra el bien
Arts: 1732 en sede de compraventa y 769 inc. 2: si celebro compraventa no puedo transferir sólo posesión, no
puedo pactar la cláusula de reserva de dominio, por lo que el vendedor queda expuesto a que no le paguen el
precio.
Promesa de compraventa:
Se pacta el pago del precio y la compraventa: coloca al contrato definitivo, la compraventa, dentro del
preliminar, sin dar la certeza de que el comprador va a adquirir el bien.
Espina dorsal de la ley:
Art. 1→ “Parte se obliga a adquirirlo” ¿se obliga? tiene inmersa la cláusula de título perfecto.
Contenido obligacional:
-
transferir el dominio
-
pagar el precio
Art. 15→ Inscripción y nacimiento del derecho real en favor del comprador.
-
El vendedor se reserva el dominio. Consagra cláusula de título perfecto y le deja al vendedor su
propiedad.
-
“El derecho real del comprador respecto de cualquier enajenación o gravamen posterior”
Le interesa adquirir el dominio, cumple además la función de garantía.
Arts. 16, 17 y 31→ Artículos clave.
Situación final: transferir la propiedad para el promitente adquirente.
Quien tiene dos derechos:
-
El derecho personal de adquirir el dominio
-
El derecho real de garantía
Primer momento
Con el consentimiento se forma el
contrato de PEIP, surgen:
→ obligación de transferir la
propiedad
→ obligación de pagar el precio
Art. 1 contiene: definición,
tipología y obligaciones.
Inscripción
Nace un derecho real (que por su
naturaleza es de garantía) a favor
del adquirente.
Art. 15: habilita a exigir la entrega
y transferencia de dominio
El registro cumple la función
instrumental
Se busca garantizar la
transferencia de la propiedad
Art. 16: Adquiero el dominio
habiendo pagado la mitad o
realizado construcciones
equivalentes al 40% siempre que
pueda garantizar el saldo
pendiente constituyendo hipoteca.
Art. 17: cesión del contrato. Si el
promitente enajenante vende,
transfiere la promesa de
compraventa.
Art. 19: Otorgada la traslación de
dominio, se cancela la inscripción
Art. 18→ La inscripción en el registro es requisito para que el negocio quede amparado por las disposiciones
de la 8733, sino se rige por el código civil
Art. 44 → Habilita a que una vez celebrado el contrato se conceda la ocupación del bien. ¿En qué calidad
ocupa el promitente adquirente? ¿Mero tenedor o poseedor?
Tesis del doble contrato: Peyrano - Suscrita la promesa y pagado el precio, se celebra un nuevo contrato de
compraventa para transferir el dominio.
-
Este nuevo contrato materializa la transferencia de la propiedad
Queda autorizada la traslación de dominio por parte del promitente enajenante cuando suscribe la promesa
de enajenación, esto surge de la letra de la ley. El documento mediante el cual se debería dejar asentada la
transferencia de la propiedad, al decir de Gamarra, está consagrado también en la ley y se denomina
“escritura de traslación de dominio”.
Art. 15: habla de “transferencia y entrega”
Art. 16: habla de “traslación”
Art. 31: consagra la escritura de traslación de dominio
Más allá del análisis doctrinario, en la práctica se sigue la tesis del doble contrato, porque aunque lo
planteado afirma la seguridad jurídica de realizar la escritura, en la realidad se sostiene la idea de que
celebrar un segundo contrato, el de compraventa, protege mejor el derecho del promitente adquirente.
Por el artículo 2 de la ley estamos ante un contrato solemne, se debe otorgar en escritura pública y en caso
de tratarse de documento privado, debe estar protocolizado (sujeto a ciertas formalidades).
Cuando el promitente enajenante no es propietario:
Estamos ante una hipótesis de promesa de enajenación de inmuebles a plazo de cosa ajena.
Ineficaz: porque no puedo transferir más derechos de los que tengo, no surge el derecho real.
Sin embargo, el contrato en la medida que reúna el resto de elementos es perfecto, válido y existente.
Inscripción en el registro del contrato de PEIP.
Se inscriben en el registro de propiedad sección inmobiliaria por el artículo 17 de la ley 16871 (ley de
registros).
Es un registro descentralizado, esto quiere decir que se inscribe en el lugar donde radica el inmueble.
Plazo de inscripción de la promesa en el registro: 30 años con posibilidad de reinscribir por 5 años más por
única vez. Con la reinscripción el plazo empieza a correr de cero, por lo que si hay otras promesas o se
trabaron embargos contra el inmueble, pasan a tener prioridad.
Por el artículo 55 de la ley de registros, puedo inscribir una reserva de prioridad para que la inscripción que
haga una vez celebrado el contrato tenga prioridad respecto de otras que se hayan hecho posterior a la
reserva inscripta.
La inscripción es fundamental para que la ley 8733 ampare el contrato. También produce el nacimiento del
derecho real en favor del promitente adquirente.
Respecto al nacimiento del derecho real: Peyrano entiende que sólo es un derecho personal que cuenta con
la nota de la inmediatez, Gamarra en cambio defiende la idea de que se constituye un derecho real porque
además de la inmediatez, a partir de la inscripción el promitente enajenante pasa a tener prioridad respecto
de cualquier enajenación o gravamen posterior.
Para que sean inscribibles en el registro amparados en la ley 8733 los contratos de promesa deben cumplir
con los requisitos que la misma establece en sus artículos 1 y 4.
Art. 4: habla de “prestaciones sucesivas o periódicas”, esto es pagos en cuotas. Los artículos 15 y 31 de la ley
protegen los derechos de las partes en mayor medida que el código civil, es por eso que atendiendo a la
evolución de la economía y el hecho de que personas que también celebran promesas de naturaleza diferente
a la que en un principio se mencionaba en la ley, se amplió el alcance de la misma.
Actualmente, por el artículo 51 quedan comprendidas en la ley
-
la promesa típica del art. 1
-
promesas que se celebran en un plazo menor a un año
-
promesas que se pagan de una sola vez, no en cuotas
Con la promesa se consagra un derecho real de garantía: no garantiza el pago del precio sino la transferencia
de propiedad en favor del promitente adquirente.
Yglesias: Es un derecho de adquisición, no de garantía. Habilita al promitente adquirente a adquirir el dominio,
gravamen que le permite exigir la transferencia de la propiedad, antes de eso sólo hay expectativa, pero en
base a este derecho se le permite poder adquirir.
Que se entienda como una u otra va a influir en el plazo de prescripción de la acción.
Personal: prescribe a los 10 años
Real: prescribe a los 20 años
Hipótesis en la que el promitente adquirente desea hipotecar una construcción que realizó en un terreno sobre
el que celebró una promesa de enajenación:
-
Adquirente no puede hipotecar por aplicación del principio de accesión, arts. 731 y 751, el dueño lo es
también de las cosas que contiene su terreno
-
Excepción: establecer derecho de superficie en favor del promitente adquirente, la construcción
pasaría a ser suya y podría enajenar.
Art. 44: derechos del promitente adquirente. “Se le puede permitir la ocupación” ¿En calidad de qué? tres
teorías.
a. Mero tenedor: reconoce el dominio en otra persona, no tiene ánimo de dueño porque tiene la cosa a
nombre de otro
b. Posición intermedia: mero tenedor hasta el pago, ahí aunque todavía no haya operado la transferencia
de la propiedad pasa a ser poseedor. Basado en el artículo 1999 se plantea la inversión del título por
el pago del precio
c. Poseedor: Tiene ánimo de dueño y ejerce actos materiales sobre la cosa.
Art. 44: “gozar y hacer gozar” si concedo la ocupación, por esta parte, puede obtener los frutos, que es
una característica de quien es poseedor.649 n°4: puede arrendar el bien
Art. 16: Construcciones o mejoras: 666 ccu, puedo exigir que transfiera la propiedad y construya en
garantía
Art. 35: Cesión de la transferencia del compromiso. Mero tenedor no estaría habilitado.
Artículos del régimen general que también lo fundamentan: 647 y 758.
Consecuencia de entenderlo poseedor:
El poseedor puede adquirir por prescripción, el plazo opera desde el momento en que ingresa al inmueble.
Obligación de enajenar:
1. Transferir el dominio por los artículos: 1, 15, 16, 31, 36
2. Obligación de entregar → exigible cuando se haga la transferencia de la propiedad
-
44 ocupación (+ 39: hay obligación de conservar el bien que es del promitente enajenante)
-
4 lit. i) obligación de declarar ocupantes, si no se cumple el adquirente puede rescindir el
contrato por el artículo 27
3. Saneamiento. Por evicción y vicios ocultoS
4. 33 → Título perfecto y excepción
5. Inscripción: art. 48
Obligaciones del adquirente:
1. Pago del precio: 1, 15, 51, 521 de la ley 13892, 36
2. No sustraer el bien → No alterarlo, contrapartida de la ocupación. Art. 39: (rango de obligación
principal) porque sino el enajenante puede pedir la resolución del contrato
3. Caumon desarrolla ¿hay obligación de adquirir el dominio?
Art. 1: lo establece
Art. 45: plazo para el 31 y capacidad del enajenante de forzar a adquirir la propiedad al adquirente.
Supuestos de la ejecución forzada de las obligaciones emergentes de la promesa de enajenación de
inmuebles a plazo.
Obligación de transferir el dominio (ob. del enajenante)
Cuando:
-
Se haya pagado
-
O cumplido la obligación del art. 15
-
En cualquier momento si se decide cancelar la deuda. Art. 16
Por aplicación del art. 31 de la ley se puede ejercitar la ejecución forzada específica por:
-
Resistencia del enajenante
-
Fallecimiento o incapacidad
Siguiendo el CGP, tanto las promesas inscriptas como las que no lo están, pueden ser ejecutadas
forzosamente, difieren en el régimen.
Promesas inscriptas: Art 31 de la 8733 + art 367 CGP (proceso monitorio 354 a 360)
El juez otorga la escritura en representación
Con el documento inscripto intimo al pago y constituyo en mora por el 1336.
La oficina actuaria verifica la legitimidad del negocio, está establecido por decreto que se requiere
escrituración judicial.
Por peritaje se puede contradecir la cédula catastral de la dirección general de catastro que analizó las
mejoras realizadas en el inmueble (que deben ser del 40%)
Promesas no inscriptas: rigen los artículos de CGP 398.4 y 398.1
Los regímenes de promesa no inscrita se rigen por el ccu.
Primero tiene lugar un proceso ordinario, donde se dicta sentencia cuyo contenido es afirmar que el
adquirente tiene derecho a escriturar o a que le transfieran el dominio.
En caso de incumplimiento tiene lugar un segundo proceso, el de ejecución.
Supuesto de ejecución forzada por mora del acreedor:
El adquirente cumplió con su obligación, el enajenante está en condiciones de transferir pero el adquirente no
acciona para ejecutar el inmueble → art. 45 ley 8733
Ej: S.A. que sigue pagando impuestos por el bien que tiene en su patrimonio pero prometió vender, quiere
que se ejecute el bien con celeridad.
Entrega de la cosa. (Ob. del promitente enajenante)
Según el momento pactado por las partes. Puede ser antes o después de otorgar la escritura.
364 CGP → proceso de entrega de la cosa habiendo cumplido, certificado en documento público privado,
habilita a exigir la entrega.
Es necesario también constituir en mora la obligación de entregar
Ejemplo: si pactada la ocupación no se la concedieron, puede solicitarla antes de haber pagado.
Obligación de pagar el precio. (Ob. del promitente adquirente)
Incumplimiento contractual.
354 CGP → Considerando que es título ejecutivo, porque en la peip tiene la obligación de pagar el precio
líquido.
¿Es exigible? Sí, por el 1502 del ccu. También requiere constitución en mora.
Resolución por incumplimiento:
Incumplimiento del adquirente: art. 39, pago del precio
Incumplimiento del enajenante: no transferencia de dominio, no entrega de la cosa, no declarar gravámenes u
ocupantes.
Por el artículo 40, el no pago de cualquier precio no es suficiente para pedir la resolución.
-
Requisito en favor del adquirente.
-
Requiere previa interpelación por el artículo 22 consagra un régimen especial de constitución en mora.
Momentos del mecanismo para constituir en mora: Aplicación conjunta de los artículos 22 y 40.
1. Verifico que se cumpla el supuesto de las cuotas
2. Constituyo en mora al adquirente por el 1336
3. Transcurren 20 días de plazo
4. Intimación por el artículo 40. Este plazo no es renunciable en forma anticipada por aplicación del
artículo 5
5. Resolución del contrato por el no pago del precio
Riesgos.
Daño parcial→ 1710
Pérdida total → 38
La pérdida la sufre el deudor de la cosa, vendedor, enajenante.
●
debe devolver el precio
●
Régimen que protege al promitente adquirente
Por ser régimen de derecho público, las disposiciones son indisponibles, art. 5.
Régimen de mejoras
Que haya realizado el adquirente como poseedor ocupante.
Art. 25
-
Si no se dice nada las mejoras son del dueño
-
Pueden estar prohibidas
-
Si son para el adquirente, se indemnizar las mejoras pactada la resolución
Cláusula penal
Art. 47
Estipulación de la sanción
Art. 46
Contrato de Cesión de Crédito.
Negocio jurídico tendiente a realizar la transferencia del crédito a título singular. Sucesión, acontece cuando
se reemplaza un sujeto por otro dentro de una relación jurídica que permanece incambiada.
A título universal: transfiere relaciones activas y pasivas
A título particular: cuando se verifica relación jurídica singular → contiene la cesión de crédito por operar
respecto a una relación obligacional singular
Cambia el acreedor, lado activo. Modificación subjetiva activa. Cedente traspasa al cesionario los derechos de
crédito que tiene respecto del cedido.
1760 y 1761:
-
Crédito permanece igual y los accesorios tbn
-
Subsisten las excepciones que el deudor hubiera podido oponer al cedente, que ahora puede oponer
al cesionario.
Cesión del contrato: Cesionario sustituye al cedente en la totalidad de la relación jurídica bilateral. Se vuelve
acreedor del crédito y deviene deudor de este. Se ceden créditos, deudas y derechos potestativos.
Transmitir deudas requiere el consentimiento del acreedor porque a éste no le es indiferente la persona del
obligado, puede cambiar la solvencia económica. La cesión de deuda es trilateral, a diferencia de la de crédito
que es bilateral, requiere sólo dos partes para formarse.
1758 y 1759: La cesión debe notificarse al cedido, deudor, que puede o no aceptarla. El acto de notificación
sirve para marcar el momento a partir del cual debe pagarle al cesionario. Que se niegue no afecta la
traslación del crédito sino las excepciones que puede oponer el nuevo acreedor.
Pago con subrogación: 1468. El crédito continúa en favor del tercero que ha hecho el pago. También se cede
el lado activo de la relación singular pero a raíz de un pago. La subrogación se produce sólo por la suma
pagada, mientras que nuestro negocio lo hace por la totalidad del crédito.
Novación: Produce la extinción de la obligación originaria y su sustitución por una nueva. Ajena al ámbito de
la sucesión, aniquila la relación jurídica (extinguiendo las garantías) y la reemplaza, no la mantiene inalterada.
Existen dos causas que conforman el contrato de cesión.
Causa genérica: Constante. Considerada en base a los efectos de la sucesión, transferir el crédito. Efecto que
por sí solo no es suficiente para dar contenido al contrato, forma una parte de un esquema contractual más
amplio.
Causa variable: Implica que la cesión puede originarse en distintas causas, una compraventa o una permuta,
o una donación, por ejemplo. Es la relación fundamental en la que se origina la cesión. Va a disciplinar
aspectos relativos al régimen aplicable fuera de lo establecido por la figura de la sucesión.
Perfeccionamiento:
-
El contrato de cesión se perfecciona con el acuerdo de voluntades entre cedente y cesionario
-
El crédito se transfiere con la notificación de la cesión o la aceptación del deudor. Requisito de eficacia
respecto del deudor porque lo liga con el nuevo acreedor e impide que pague lícitamente a otra
persona. 1758.
El crédito es un derecho personal que se transfiere con la cesión. Por eso se encuentra título + acto que
marca nítidamente en el tiempo el momento en que el traspaso tiene lugar.
Hasta que no se notifica al cedido:
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Puede pagar válidamente al cedente, con lo que extingue su deuda. Significa que hasta entonces el
cedente sigue siendo acreedor
-
Si el cesionario reclama el pago del crédito en deudor puede negarse lícitamente porque para él ese
sujeto es tercero ajeno al negocio
-
Los acreedores del cedente están en condiciones de embargar el crédito hasta tanto la cesión no se
notifique al deudor 1757.
1758: eficacia de la cesión respecto del deudor (Que es tercero aunque sea sujeto pasivo de la relación
obligacional)
1757: eficacia de la cesión respecto de los demás terceros
Cesión de Créditos Litigiosos
Cesión de créditos, diferente porque el derecho que el cedente transfiere al cesionario ha sido contestado
judicialmente por el cedido, por ende existe incertidumbre en cuanto al fundamento de la pretensión crediticia.
Es litigioso desde que hay demanda y contestación sobre el fondo del derecho (1764 inc 2°)
Por el sólo hecho de estipularse, genera un derecho potestativo llamado retracto litigioso en beneficio de un
tercero, el cedido.
Derecho de liberarse abonando al cesionario el precio de la cesión con sus intereses y los gastos que hubiere
realizado (1764 inc 1°)
Triple relación jurídica.
1. Procesal litigiosa, A y B
2. Contrato de cesión de créditos A y C
3. Retracto litigioso B y C
Cesión de Derechos Hereditarios.
1767: Se vende o cede a título oneroso un derecho de herencia.
776: herencia
780: testador puede disponer a título universal o de herencia
Por estos arts, el 1767 y el 1768 operan respecto del conjunto de elementos activos y pasivos que se
transmitieron al heredero enajenante por sucesión a título universal por causa de muerte.
Donación
Acto de liberalidad → contrato gratuito → donación
Art. 1613, consagra:
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la naturaleza contractual del instituto.
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Que la donación entraña acto de liberalidad y es contrato gratuito porque el donante “se desprende del
objeto donado en favor del donatario”.
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Por esto último, hay enriquecimiento del donatario y empobrecimiento del donante, utilidad y gravamen
respectivamente. (1249)
Se diferencia de otros contratos gratuitos por la naturaleza del beneficio provocado por el contrato.
Comodato: comodatario se beneficia con el uso, no se obtiene la propiedad sino la mera tenencia y el uso
2218, en forma temporaria 2216
Depósito: Beneficio deriva de la actividad que desarrollan el mandatario y el depositario, realizando actos
jurídicos o custodiando una cosa en favor de uno u otro.
Donación: en el paradigma de la gratuidad es el negocio que ilustra el altruismo y el desinterés por oposición
a los contratos onerosos.
Sirve para determinar los rasgos fisionómicos de la gratuidad.