Análisis Jurisprudencial: Revista de Derecho 2009

COMITÉ CONSULTIVO
NÚMERO 134
NOVIEMBRE
2009
publicación mensual
Sondro Schiponi (ltolio) / Fronosco Fernóndez Segado
(España) / Eduardo Goldo de Enterrio (EspOlio) / Antonio
Pérez luño (Espcño) / Néstor SogJés ¡Argentino) / Germón Bidort Campos (Argentino) / Ati io Aníbol Alterini
(Argentino) / Luis Moísset de Esponés (Argentino) / Jorge
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COMITÉ 'DlRECTIVO
Wolter Gutiérrez ComJcho
DIRECTOR
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Mujico / Gostón ;emóndez Croz / José Palomino Manchego / Juan MOIQles Godo / Carlos Mesío Romírez / Víctor
Garóo Tomo / Elviro Mortinez Coco / Manuel Muro Rojo /
YUli Veao Mere / Luis Bromont-Arios Talles / Raúl Canelo
/ Alfredo Bullord /Juan Espinozo Espinozo I Miguel Torres
t.léndez / Molionello Ledesmo Nor¡óez / Somuel Abad
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UNA PUBUCACIÓN DEL GRUPO EMPRESARIAL
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la jurisprudencia
ANÁLISIS Y CRíTICA
JURISPRUDENCIAL .
. El principio de fe pública r~gistral en
ENTRE CORCHETES
COMENTARIOS Y ANOTACIONES
Inmuebles independizados de un predio matriz constituido como patrimonio familiar no pueden
desafectarse
307
----
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n._'_._~_~
TENDENCIAS.
JURISPRUDENCIALES
__.__ ------..-J
277
Transferencia de propiedad por mandato sin representación no requiere valorización
314
~rincipio de fe pública registral
319
EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL EN LA JURISPRUDENCIA
Análisis y crítica
jurisprudencial
César Enrique DELGADO PÉREZ¡*¡
TEMA
~
RELEVAN~
En el presente artículo, el autor hace una revisión de las casaciones de la
Corte Suprema de Justicia de la República que se han ocupado de los presupuestos y alcances del principio de fe pública registral, a fin de hacer
predecible la configuración de este principio y por consiguiente de la protección registral de quienes contratan e inscriben sus derechos confiando
en la publicidad registral.
1. CONCEPTO
José Manuel García García señala que el principio de fe
pública registral "es aquel principio hipotecario en virtud
del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación
dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su
derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley"(I).
(*)
(1)
En la exposición de motivos del artículo 2014 del IX Libro de Registros Públicos del Código Civil peruano de
1984, se señala que "si se pretendiera dar una definición
de este principio, se diría que es aquel que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de
quien aparece en el registro como titular registral que se
inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar
Abogado y egresado de la maestría en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo con tesis sustentada y aprobada.
Registrador Público de la Zona Registral N° JI Sede Chiclayo.
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registra! o Hipotecario. Editorial Civitas, Madrid, 1993, p. 227.
DIÁLOGO
CON
LA .JURISPRUDENCIA
N°
134-~~~~-----------277
L
L_
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes".
De acuerdo con ello podemos señalar que el principio de
fe pública registral protege a quien adquiere e inscribe un
derecho ya registrado, manteniéndolo como su titulár, auñ.
cuando el derecho de su transferente devenga en ineficaz.
Para lograr tal protección se requiere reunir un conjunto
de requisitos previstos en el artículo 2014 del Código Civil peruano de 1984.
Este principio registral guarda relación con la garantía consagrada en el inciso d) del artículo 3 de la Ley
N° 26366: "La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe' del registro".
11.ANTECEDENTES DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL EN EL DERECHO PERUANO
En el Perú, el antecedente de este principio 10 encontramos en el segundo párrafo del artículo 90 del Reglamento
Orgánico de la Ley de 1888 que creó el Registro de la Propiedad Inmueble, el que estableció 10 siguiente: "Los contratos o actos que se ejecuten por persona que en el regÍstro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no
se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule el derecho del otorgante, en virtud de título anterior no
inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro".
El Código Civil de 1936 en su artículo 1052 estableció
que "los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el registro aparezca con derecho
para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a
los que con ella hubiesen contratado por título oneroso,
aunque se anule el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro".
En la exposición de motivos del Libro de Registros Públicos del Código Civil de 1984(2), se señala que: "En cuanto
a la influencia española, ella se ha producido directamente
en el principio de fe pública registral (... ) nuestro código
no contiene ninguna novedad, pero sí un perfeccionamiento respecto del principio de fe pública registra!. La influencia de la Ley Hipotecaria española continúa vigente".
(2)
(3)
Más adelante se señala que "este artículo o sus similares
constituyen en todo sistema registral donde aparecen, la
médula central de su estructura y la expresión más clara de
los alcances de la protección que el registro brinda al tráfi.c()pa~~onia!. ~onsagra el principio de fe pública registral y constituye, respetando la importancia de otras modificaciones o innovaciones, el más trascendental avance en
materia de Derecho Registral".
La principal influencia extranjera en este principio lo constituye el artículo 34 de la Ley Hipotecaria española del 8
de febrero de 1946, el cual establece lo siguiente: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición
una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se
anule o resuelva el del otorgante, por virtud de causas que
no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero
se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito
no gozarán de más protección registral que la que tuviera
su causante o transferente".
111.FUNDAMENTOS DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
En nuestro Código Civil coexisten el sistema que regula la transferencia de la propiedad y el sistema registral
que busca proteger de una manera más efectiva a quienes registran los derechos que adquieren. Al primero suele
denominársele Derecho Común y está constituido por las
normas contenidas en los distintos libros que conforman
el Código Civil, con excepción del Libro IX, como es el
caso de las normas que regulan los requisitos de validez de
los actos jurídicos y las normas que regulan la transferencia de la propiedad. Al segundo se le conoce como Derecho Registral y sus normas las encontramos principalmente en el Libro de Registros Públicos del Código Civil así
como también en la Ley N° 26366 Ylos reglamentos aprobados por la Sunarp. Ambos sistemas se complementan y
por ello es preciso interpretarlos en forma sistemática.
Ahora bien, es una regla en el Derecho Común que los
actos jurídicos que adolecen de ineficacia estructural no
llegan a producir efectos jurídicos(3). Así, un contrato de
Exposición de motivos oficial del Libro IX del Código Civil de J 984. Libro de Registros Públicos. Separata especial publicada en el diario oficial
El Peruano, 19 de noviembre de 1990.
El recordado profesor Lizardo raboada Córdova enseñaba que "en los supuestos de ineficacia originaria el negocio no produce nunca efectos
jurídicos por haber nacido muerto o deja de producir retroactivamente todos los efectos jurídicos que hubieran producido por haber nacido gravamente enfermo. La ineficacia originaria se presenta en dos supuestos: la nulidad y la anulabilidad, recibiendo ambas el nombre genérico de
invalidez en el Código Civil peruano". Asimismo señalaba que "el negocio nulo nunca produce los efectos jurídicos que tenía que haber producido y se dice por ello que nace muerto". rABOADA CÓRDOVA, Lizardo. Actojurídico. negocio jurídico y contrato. Grijley. Lima, 2002, pp.
298 Y 300.
278
1
-~
_---------
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
compraventa que adolezca de causales de nulidad no surtirá
el efecto jurídico de transferir la propiedad al compradOl.(4).
De igual manera, los actos jurídicos que tengan como sustento al acto jurídico nulo, sufrirán el arrastre de la nulidad, "pues por Derecho Civil la nulidad absoluta y la
anulabilidad perjudican a terceros civiles, por el efecto de
arrastre o en cadena de toda nulidad"(5).
Sin embargo, cuando se trata de derechos inscritos el panorama es distinto, por cuanto entran a regir las normas
del Derecho Registral que constituyen una excepción al
efecto civil de arrastre de nulidades. El Derecho Registral
neutraliza los efectos de la nulidad del títUlo que sustentaba el derecho del transferente, protegiendo al adquirente
que reúna los requisitos exigidos por el artículó 2014 del
Código Civil.
La razón por la que nuestro sistema prefiere proteger al
tercero registral sacrificando al verdadero propietario del
bien, encuentra su fundamento en la seguridad del tráfico
inmobiliario o seguridad dinámica.
El Derecho Civil brinda seguridad jurídica a los derechos, estableciendo que los titulares de estos no se vean
privados de ellos sin su consentimiento. Esta versión de
la seguridad jurídica también ha sido trasladada al ámbito registral cuando el adquirente de un derecho lo registra,
dotando a su derecho de una mayor eficacia. La protección
registral a los titulares de derechos inscritos está implícita en el artículo 2013 del Código Civil, el que exige el emplazamiento judicial del titular registral para despojarlo de
su derecho inscrito y cancelar su inscripción registra1(6).
Esta protección se relaciona con la garantía de intangibilidad de los asientos registrales prevista en el artículo 3 inciso b) de la Ley N° 26366, según la cual, para rectificar,
modificar o cancelar una inscripción, se requiere el consentimiento de su titular o una sentencia firme en la cual
haya sido demandado. Es decir, no se puede alterar el contenido de las inscripciones a espaldas de su titular, salvo
los casos de rectificaciones de errores previstos en elReglamento General de los Registros Públicos.
(4)
Frente a esta seguridad, llamada también seguridad de
derechos o estática, encontramos a la seguridad dinámica o seguridad del tráfico jurídico, que busca proteger a
quienes adquieren e inscriben derechos, confiando en la
información publicitada por el registro. Esta versión de
la seguridad jurídica la encontramos consagrada en el artículo 2014 del Código Civil, que regula el principio de
fe pública registral, el cual mantiene en su derecho al tercero registral a pesar de la nulidad del título de su transferente. "La protección registral supone, así, quedar un
titular verdadero privado de su derecho en beneficio de
otra persona que adquirió de quien parecía titular, pero
no lo era"(7).
- La Corte Suprema de Justicia de la República, ha resaltado
los fundamentos del principio de fe pública registral. Así,
hemos encontrado las siguientes casaciones:
En la Caso N° 203-2001-La Libertad, de fecha 10 de octubre del 2001, se estableció que "el artículü2013 del Código Civil recoge el principio registral que señala que el
contenido de la inscripción se presume cierto y produce
sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. El numeral 2014 del mismo código
establece el principio que determina que el tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no
se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Ambos
principios preconizan que el tercero que actúa bajo la
fe pública registral se halla protegido por las garantías
registrales y se halla protegido de la seguridad jurídica
que le confiere el registro"(S).
En la Caso N° 1951-2001-Puno de fecha 26 de junio del
2002(9),se estableció que "el fundamento del principio de
la fe pública registral radica en la necesidad de asegurar
el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger
(7)
(8)
En la CasoW 2173-2008-Lima de fecha 25/11/2008 (El Peruano, 30/09/2009, p. 25621), se estableció que "la nulidad de un acto es un instituto
legal que sanciona al acto jurídico por vicio intrínseco insubsanable al tiempo de su celebración siendo su finalidad la declaración de la invalidez
del acto realizado".
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 231.
La jurisprudencia registral ha establecido que "se encuentra dentro del ámbito de calificación registral, la evaluación de la adecuación del título
presentado con el antecedente registral, lo cual implica determinar que el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio se haya
seguido contra el titular registral en el caso de que el predio se encuentre inscrito" (Resolución N° 316-2007-SUNARP- TR-L); y, que "a efectos
de verificar la adecuación del título presentado con el derecho inscrito, se requiere acreditar la notificaciún o emplazamiento del titular registral
en el procedimiento de prescripción adquisitiva seguido en sede notarial" (Resolución N° 520-2007-SUNARP-TR-L).
LACRUZ BERDEJO, José Luis. Elementos de Derecho Civil. Tomo III Bis. Segunda edición, Dykinson, Madrid, 2003, p. 45.
Su texto puede verse en Jurisprudencia Sistematizada del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>.
(9)
Ídem
(5)
(6)
DIÁLOGO
CON
LA .JURISPRUDENCIA
N°
134----------------278
1_-,
~-_.
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los
terceros adquirentes y que se hayan producido confiados
en el contenido del registro; para ello la ley reputa exacto
y completo el contenido de los asientos
registrales".
_
febrero del 2007, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, en un proceso de nulidad de acto jurídico, consideró 10 siguiente: "Que, ahora bien, además del derecho de familia,
nuestro Código Civil ha contemplado
también
en su Libro IX, el Derecho
En la Caso N° 1766-2002-Piura(lO) del
" La protección registral
Registral,
el mismo que descansa en
15 de octubre del 2002, publicada en el
a los titulares de derechos
el principio de la fe pública registralla
diario oficial El Peruano e131 de enero
inscritos está implícita en
cual responde a la necesidad de asegude12003, se estableció que "este Suprerar el tráfico patrimonial, cuyo objeel artículo 2013 del Código
mo Tribunal en reiterada y uniforme juto consiste en proteger las adquisiciorisprudencia ha establecido que el funCivil, el que exige el emplanes que por negocio jurídico efectúen
damento del principio de la fe pública
zamiento judicial del titular
terceros adquirientes y que se hayan
registral radica en la necesidad de aseconfiados en el contenido del registro;
registral para despojarlo
gurar el tráfico patrimonial, cuyo obpara ello, la ley reputa exacto y sufijeto consiste en proteger las adquisiciode su derecho inscrito y
ciente el contenido de los asientos renes que por negocio jurídico efectúen
gistrales, vale decir la ley ha prefericancelar su inscripción reterceros adquirientes y que se hayan
do la seguridad jurídica que produce el
gistra/. "
confiado en el contenido del registro;
efecto erga omnes de las inscripciones
para ello, la ley reputa exacto y sufiregistrales; de tal modo que el conteniciente el contenido de los asientos redo y alcance de las normas registrales
gistra1es, vale decir, la ley ha preferido la seguridad jurídideben ser armonizadas con las disposiciones del derecho
ca que produce el efecto erga omnes de las inscripciones
de familia. Que, entonces, continuando con el fundamenregistrales".
to de la fe pública registral, se tiene que, en consonancia
con dicho propósito, se contempla, entre otros, los princiEn la Caso N° 2186-2003-Junín(ll) del 25 de mayo del
pios
de publicidad y legitimación, recogidos en los artícu2004, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de
los dos mil doce y dos mil trece del Código Sustantivo,
marzo del 2005, se estableció que "el fundamento del
en
cuyas virtudes se presume de modo jure et de jure que
principio de fe pública registral radica en la necesidad
toda
persona tiene conocimiento del contenido de las insde asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiscripciones, y de modo juris tantum que dicho contenido se
te en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
efectúen los terceros adquirentes y que se hayan producirectifique o se declare judicialmente su invalidez".
do confiados en el contenido del registro; para ello, la ley
reputa exacto y completo el contenido de los asientos reEn la Caso N° 2884-2005-Puno, de fecha 30 de octubre
gistrales: es así que las inscripciones del registro se condel 2006, publicada en el di~rio oficial El Peruano el 2 de
sideran exactas y completas, respecto de terceros adquiabril del 2007, se estableció que "el fundamento del prinrientes de buena fe, ya que quien adquiere el derecho de
cipio de fe pública registral radica en la necesidad de asehipoteca, confiado en la exactitud del registro deviene en
gur~ el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en protetitular de la hipoteca. Que, el legislador, al redactar el Cóger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los
digo Civil, está de acuerdo con esta posición (exposición
terceros adquirientes y que se hayan producido confiados
de motivos oficial al Libro de los Registros Públicos: docen el contenido del registro; para ello, el Código Civil en
tor Jack Bigio Chrem); siendo esto así, la fe pública regissu artículo dos mil doce reputa exacto y completo el contral protege la adquisición efectuada a título oneroso y con
tenido de los asientos registra1es".
buena fe de quien aparece en el registro como titular regisEn la Caso N° 292-06-Lima de fecha 30 de octubre del
tral, que se inscribe en el registro, contra cualquier inten2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de
to de enervar dicha adquisición que se fundamente en cauabril del 2007, la Sala Civil Transitoria de la Corte Supresas no inscritas antes".
ma de Justicia de la República, consideró que el artícuEn la Caso N° 336-2006-Lima de fecha 28 de agosto del
lo dos mil catorce del Código Civil "consagra el principio
2006, publicada en el diario oficial El Peruano elIde
de fe pública registral que (... ) busca proteger al tercero
(10) Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia. N° 53, año 9, febrero, 2003, pp. 152-153:
(11) Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia. N° 79, año 10, abril, 2005, pp. 311-315.
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__
que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la seguridad
del derecho".
A continuación desarrollemos cada uno de los requi;itos
que debe reunir quien pretenda ser considerado un tercero registra!.
IV. REQUISITOS DEL PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA
REGISTRAL
El princípio de fe pública registral exige la concurrencia
de los requisitos contenidos en el artículo 2014 del Código
Civil, los que han sido desarrollados por la jurisprudencia.
Asimismo, la jurisprudencia ha establecido que los requisitos deben concurrir copulativamente, de tal manera que
ante la ausencia de alguno de ellos, no se configurará el citado principio registra!.
En la Caso N° 2250-2001-Camaná-Arequipa(12) de fecha 22 de octubre del 2001, publicada en el diario oficial
El Peruano el 2 de febrero del 2002, se estableció que
"el artículo dos mil catorce del Código Civil consagra el
principio de buena fe registral, el que para su aplicaCión
requiere la concurrencia copulativa de los siguientes
requisitos: a) que el adquirente lo haga a título oneroso;
b) que el adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de inscripción del mismo, buena fe
que se presumirá mientras no se acredite que tenía cono-.
cimiento de la inexactitud del registro, es decir se trata de
una presunción iuris tantum; c) que el otorgante aparezca
registralmente con capacidad para otorgar el derecho del
que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; y
e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos que gocen del principio
de publicidad registral, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Que, en ese
entendido queda claro que el principio antes mencionado
busca proteger al tercero que ha adquirido un derecho de
quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo
que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, búsqueda que implica a veces un sacrificio de
la seguridad del derecho, por ello es que el legislador para
amorigerar dicho sacrificio dificulta el acceso al principio
mencionado, el que para ser alegado deberá reunir copulativamente los requisitos señalados".
ANÁLISIS
Y CRíTICA
JURISPRUDENCIAL
v. ADQUISICiÓN ONEROSA
El tercero registral a que se refiere el artículo 2014 del Código Civil debe haber adquirido un derecho a título oneroso, esto es, ha debido despojarse de parte de su patrimonio a cambio del derecho adquirido. De ahí que, quienes
adquieren derechos a título gratuito, esto es, sin desprendersede parte de su patrimonio, no pueden convertirse en
terceros registrales.
Señala Fernando Tarazana que "el argumento que se da
para proteger solamente al que adquiere en forma onerosa
es el de que solo en estos casos el adquirente experimenta disminución de patrimonio, situación que no se presenta
en el caso del adquirente a título gratuito. Es más, en este
último caso se dice que es preferible proteger el derecho
del titular extrarregistral, en razón de que de no hacerlo,
experimentaría una disminución de su patrimonio"(I3).
Serán adquirentes a título oneroso quienes adquieren el
derecho de propiedad como consecuencia de la celebración de contratos con prestaciones recíprocas (por ejemplo, compraventa, permuta). También quienes adquieren
la propiedad del bien por dación que hace de él su deudor (dación en pago), los que adquieren por adjudicación
judicial, por transacción, por ejercer la opción de compra
proveniente de un contrato de arrendamiento financiero y
todos aquellos que se desprendan de parte de su patrimonio para adquirir la propiedad del bien registrado. También son terceros onerosos quienes adquieren derechos
reales de goce, siempre y cuando hayan asumido contraprestaciones a cambio de usar y disfrutar del bien. Asimismo, los acreedores hipotecarios, por cuanto hah recibido
en garantía el inmueble en respaldo de un crédito concedido al titular del bien o a un sujeto garantizado por é!.
No estarán protegidos quienes adquieren algún derecho sobre el bien inscrito a título gratuito. Así tenemos a los herederos, a los donatarios, a los anticipados, a quienes reciben
un derecho real limitado o de goce a título gratuito. También quedan excluidos los embargantes por cuanto ellos no
adquieren un derecho real de parte del titular registra!.
(12) Su texto se puede ver en Diálogo con la Jurispfudenci~~ N°41, año S, febrero, 2002, p. 239-241. También puede verse en Jurisprudencia Sistematizada del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. Igual criterio se acogió en la CasoN° 3371-2001-Lima de fecha 25 de setiembre del 2002, en la Caso
N° 695-99-Callao de fecha 22 de julio de 1999, en la Caso N° 292-2006-Lima de fecha 30 de octubre del 2006 (El Peruano, 2 de abril del 2007,
p.19196), en la CasoW 5072-2006-Lambayeque de fecha 29 de abril de1200S (El Peruano, 30 de enero del 2009, p. 23716), en la CasoN° 315S2005 Lambayeque de fecha 10 de julio del 2006, (El Peruano, 1 de diciembre del 2006, p. IS131), en la'Cas. W 3047-2007-Lima de fecha II de .
setiembre del 2007 (El Peruano, 31 de enero del 200S, p. 214S9), en la CasoW 120S-2006-Piura (El Peruano, 2 de julio del 2007, p. 19753), en
la CasoW 30S8-06-Lima de fecha 13 de junio del 2007 (El Peruano, l.de octubre del 2007, p. 20454).
(13) TARAZONAALVARADO, Fernando. "Algunas consideraciones referentes a la fe pública registral". En: Diálogo con la Jurisprudencia, N° 61,
año 9, octubre, 2003, p. 63.
DIÁLOGO CON LA .JURISPRUDENCIA N° 134----------------281
I_~
JLUDENCIAREGISTRAL
En la Caso N° 5312-06-Lima de fecha 15 de agosto del
2007, publicada e130 de mayo del 2008 (p. 22167), en un
proceso de tercería de propiedad, se estableció que "debe
apreciarse que la protección que brinda este principio
a los terceros que de buena fe "adquirieron un derecho
inscrito en el registro rige solo cuando se trata de la adquisición de tal derecho a título oneroso, circunstancia
que no es la que se presenta en autos, pues la inscripción
de un embargo no es el resultado de una adquisición a titulo oneroso de algún derecho, sino el cumplimiento de un
mandato judicial que persigue asegurar el cumplimiento
de una decisión definitiva a recaer en un proceso determinado, específicamente en el proceso sobre obligación de
dar suma de dinero".
En la Caso N° 2533-2006-Lima de fecha 23 de agosto del
2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de
noviembre del 2006 (p. 17820), en un proceso sobre mejor derecho de propiedad, en el que se enfrentaban el comprador del bien que no registró su derecho, dejando que el
bien continuara a nombre del vendedor, y el heredero del
vendedor que en esa circunstancia había inscrito su derecho, estableció lo siguiente: "El título que tiene inscrito el
demandado es la sucesión intestada de su padre y causante ( ... ), por lo que de conformidad con lo establecido en el
artículo 660 del Código Civil, es el continuador de su personalidadjurídica, en sus bienes, derechos y obligaciones.
Como ya se ha establecido en la instancia, dicho causante
vendió al demandante el diecisieté de mayo de mil novecientos ochenta y seis los derechos y acciones que le correspondían en el inmueble materia de autos, por lo que a
la fecha de su fallecimiento y sucesión, dicho bien ya no
se encontraba entre sus derechos, ya no formaba parte de
su patrimonio, por lo que resultaba imposible su transmisión sucesoria ( ... ) El recurrente no es un tercero que ha
adquirido un bien. No es un acreedor de este. En ese sentido, la inscripción de tal sucesión, en la partida registral
correspondiente a un inmueble que había sido transferido
anteriormente por su causante, no le otorga un mejor derecho. Esa inscripción no es válida ( ... )".
Este criterio ha sido recogido en el artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al establecerse que "las transferencias a favor de terceros por el
causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun
cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito
la sucesión a título universal, siempre que su inscripción
no perjudique a terceros".
De acuerdo con esta norma, a pesar de que los herederos
hubiesen inscrito la traslación de dominio por sucesión,
(14)
LACRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit., p. 182.
(15)
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 300.
(16)
Ibídem, p. 305.
e8e
_
ello no será obstáculo para registrar la transferencia del
bien que hubiera hecho el causante a favor de un tercero.
Ello se fundamenta en el hecho de que al producirse la sucesión, dicho bien ya no era parte de la masa hereditaria,
así como en que los herederos no son terceros registrales.
Distinto es el caso de quien, confiando en la traslación de
dominio por sucesión, adquiere de los herederos la propiedad e inscribe su derecho, a pesar de que extrarregistralmente el bien era de quien adquirió onerosamente del causante. En este último supuesto, serán protegidos quienes
adquirieron de los herederos sacrificándose a quien adquirió del causante y no registró su derecho.
VI. LA BUENA FE REGISTRAL
En la exposición de motivos del artículo 2014 del Código
Civil de 1984, se señala que "siendo el concepto de buena
o mala fe tan personaIísimo resulta quizá ocioso afirmar
que este requisito debe ser cumplido por el adquiriente y
solo por él. La circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante
para los efectos de impedir o permitir al adquiriente constituirse en tercero registral".
En ello concuerda Lacruz Berdejo, para quien no se exige,
"ni ello tendría sentido, la buena fe del transferente, aunque este sepa que enajena lo que no es suyo, en perjuicio
de su verdadero dueño, el tercero que ignora tal circunstancia será protegido por el registro"(I4).
Precisa José Manuel García GarCÍa(IS)que son tan distintas
las manifestaciones de la buena fe según los distintos campos jurídicos, siendo una de sus manifestaciones la buena
fe en el Derecho Hipotecario.
VII. LA BUENA FE COMO
COMO CREENCIA
DESCONOCIMIENTO
Y
.
El mismo GarCÍa GarCÍa señala que se suele distinguir
dos aspectos en el concepto de buena fe del artículo 34
de la Ley Hipotecaria: un aspecto negativo y un aspecto positivo.
En sentido negativo, "puede definirse la buena fe de dicho
precepto, como el desconocimiento, o sea, aspecto negativo del no conocimiento de una inexactitud registra!' Recuérdese que el párrafo segundo del artículo 34 de la Ley
Hipotecaria dice que la buena fe del tercero se presume
siempre, mientras no se pruebe que conoCÍa la inexactitud
del registro. Si el conocimiento de la inexactitud del registro desvirtúa la buena fe del tercero, es que la buena fe es
el desconocimiento de la inexactitud del registro"(I6).
1
1,
------------------
__
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
En sentido positivo, la buena fe es entendida como creencia en algo. Así, Juan Vallet de Goytisolo, citado por GarCÍa GarCÍa(17l,señala que la buena fe del tercer adquirente
es "aquella creencia fundada en la inscripción a favor del
transferente de que este es el titular real y puede disponer
de dicho derecho".
entendemos que lo verdaderamente definitorio del concepto de buena fe hipotecaria del artÍCulo 34 de la Ley
Hipotecaria es la situación de desconocimiento, indepen~
dientemente de que lleve o no consigo ese otro estado positivo de creencia. Puede o no llevarlo consigo. Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de creer.
En Derecho hipotecario lo que importa es el horno ignorans o el horno sapiens, y no el hombre creyente. No estamos en religión sino en Derecho hipotecario"(2\).
J
I
Otros autores acogen una posición mixta y consideran que
ambos aspectos definen a la buena fe. Así, LacruzBerdejo
señala que "buena fe, pues, será, al igual que en los artículos 433 y 1950 del Código Civil, la ignorancia del adquirente de que la titularidad de su causante está viciada o no
existe ya en él, y, correlativamente, la creencia de que es
dueño de la cosa y puede transmitir su dominio"(18).
Cristóbal Montes, citado por Lacruz Berdejo, con mayor
detalle expresa que "la creencia del tercer adquirente de
que su transferente es titular real del derecho enajenado;
de que este no soporta más limitaciones o gravámenes que
los registralmente proclamados, de que la titularidad de su
causante no padece vicio que.pueda provocar su destrucción; creencia o confianza que descansa en la ignorancia
o desconocimiento, por parte del adquirente, de las causas
que excluyen, limitan o vician el derecho o titularidad del
transferente, y que no constan expresa o claramente en el
registro"(I9).
Roca Sastre señala que "aunque el artÍCulo 34.2 de la Ley
Hipotecaria entiende por buena fe el desconocimiento de
la inexactitud del registro por parte del tercer adquirente,
ya hemos dicho que este sentido negativo de la buena fe
hipotecaria equivale al sentido positivo de la misma buena fe, o sea, la creencia o confianza en la exactitud del registro, entendido también este concepto en sentido amplio
de creer y confiar, no solo en que el contenido registral es
exacto, sino también, que la titularidad registral del transferente no adolece de vicio alguno de carácter jurídicoreal"(20).
GarCÍa García prefiere la definición de la buena fe hipotecaria como desconocimiento de la inexactitud registra!.
Señala que "sin negar que se trata de dos aspectos muy
unidos, pues al haber desconocimiento ello puede llevar
consigo un estado de creencia correlativo, sin embargo,
(17)
Ídem.
(18)
LACRUZ BERDEJO,
(19)
Ibídem, p. 183.
Para Francisco Avendaño Arana, "la buena fe consiste en
desconocer la inexactitud de la información que publicita
el registro. Para tener buena fe y quedar amparado por el
artículo 2014 del Código Civil, el tercero debe desconocer los vicios o las causas de rescisión o resolución del derecho de la persona que figura en el registro como titular
de un derecho"(22).
Para Günther Gonzales Barrón, "la buena fe consiste en
la ignorancia de la inexactitud del registro en cuanto a los
motivos de nulidad o ineficacia afectantes del negocio antecedente, y en cuya validez confía el tercer. La creencia
del tercero respecto a que el transmitente es el verdadero
dueño, se perturba cuando conoce la existencia de un titular distinto extrarregistro (.") La buena fe implica confiar en la exactitud de los pronunciamientos del registro y
principalmente desconocer la inexactitud del mismo. Por
tanto, la buena fe es un estado psicológico o un hecho intelectivo, consistente en el desconocimiento o ignorancia
de una determinada situación jurídica"(23).
Fernando Tarazana considera que de la redacción del artÍCulo 2014 del Código Civil "se desprende que se recoge
el aspecto negativo, por cuanto se menciona que la "buena
fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro"(24).
En la exposición de motivos del artículo 2014 del Código
Civil, se establece que "la buena fe que se le exige a una
persona a efectos de constituirse en tercero registral, es
la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen
razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen del registro, ellas deben ser además desconocidas por
José Luis. Ob. cit., p. 182.
(20)
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 306.
(21)
Ídem.
(22)
AVENDAÑO ARANA, Francísco. La protección
Jurídica, p. 6.
(23)
GONZALES
risprudencia,
(24)
TARAZONAALVARADO,
de la fe pública registral en materia hipotecaria.
Cuadernos jurisprudenciales,
BARRÓN, Günther. "El requisito de la buena fe en el principio de fe pública registral en la jurisprudencia".
N° 58, año 9, julio, 2003, p. 122.
N° 30, Gaceta
En: Diálogo con la Ju-
Fernando. Ob. cit., p. 62.
DIÁLOGO CON LA .JURISPRUDENCIA
N° 134
1._
283
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
quien pretende ampararse en el principio estudiado. Como
puede resultar más o menos diabólico para una persona el
tener que probar que no conoce determinada situación, el
artículo 2014 en su última part.e establece la presunción
de buena fe, esto es la presunción de desconocimiento de
la existencia de las razones de nulidad, rescisión y resolución. De este modo, el adquiriente se encuentra en la
muy cómoda posición procesal de no tener la obligación
de probar su buena fe e incluso no teniendo siquiera la
obligación de alegarla. Quien quiera impedir la aplicación
de este principio tendrá que probar que el adquiriente conocía, aun cuando no aparecían del registro, la existencia
de las razones de nulidad, rescisión y resolución".
En la misma exposición de motivos, se señala lo siguiente: "El tipo de conocimiento que debe tener el adquiriente de la inexactitud registral a efectos de señalar su mala
fe, debe ser un conocimiento perfecto, directo, probado de
un modo concluyente, por mérito de actos realizados por
el mismo adquiriente o de hechos que forzosamente deben
ser conocidos por él, o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar. Acudamos a un ejemplo: Si
una persona jurídica propietaria de un bien inmueble, inicia tratos con una persona con el objeto de venderle dicho
inmueble, esta persona se preocupará de acudir al registro
de la propiedad y si este es válido, acudirá también al registro de personas jurídicas o al mercantil, si fuera el caso,
con el objeto de comprobar si los representantes de la persona jurídica, con los que está negociando, tienen facultades suficientes para transferir propiedad. Si las consultas al registro son positivas podrá concluir la negociación
con la seguridad que le otorga el registro y con el convencimiento de que va a poder constituirse en tercero registral
y ampararse en el principio de fe pública registra!. Puede
suceder que en esas circunstancias, alguna tercera persona
le comunica mediante carta simple, por conducto notarial
o verbalmente, al futuro adquiriente, que se debe abstener
de celebrar el contrato de compraventa, porque él, el remitente, es el verdadero propietario o el verdadero representante de la persona jurídica, en otros términos le comunica la existencia de una inexactitud registra!. En este caso,
debe determinarse si la noticia verbal o la carta que le hubiera sido remitida al futuro adquiriente destruye o no su
buena fe. Una comunicación de esta naturaleza no destruye la buena fe del adquiriente, pues lo contrario sería admitir que la seguridad que otorga el registro tiene menos
fuerza que la simple comunicación de un tercero. La seguridad que una persona adquiere de la manifestación de los
libros del registro no puede ser desvirtuada por el dicho
de una persona, aún en el caso de que fuese ajustado a la
(25)
Sp texto se puede wr en Jurisprudencia
284
_
verdad. En este caso un instrumento privado o una manifestación verbal no pueden enervar un instrumento público, como es el título inscrito. Distinto es el caso del adquiriente que ha participado o ha conocido (pero no porque
terceros lo afirmen; sino porque lo conoce directamente)
de los actos orientados a despojar al verdadero propietario
o a imponer falsos representantes a la persona jurídica. En
este caso no goza de buena fe".
La jurisprudencia ha recogido las dos versiones de la buena fe, como desconocimiento de la inexactitud del registro y como creencia en la legitimidad del derecho del
transferente.
En la Caso N° 811-2005-Piura(25) de fecha 21 de noviembre del 2005, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República estableció que "la buena fe
que es el requisito primero del artículo 2014, en el caso de
la transferencia de un bien por compraventa consiste en la
creencia o persuasión personal de que el vendedor es
dueño legítimo y puede transferir su dominio, y se presume en el adquiriente, por lo establecido en la misma norma, como también por lo que establecen los artículos 1381
y 1382 del mismo Código Sustantivo".
En la Caso N° 336-2006-Lima de fecha 28 de agosto del
2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de febrero del 2007, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, en un proceso de nulidad de acto jurídico, consideró lo siguiente: "Que otro de
los pilares del derecho registral es la buena fe con que actúa el usuario de los registros públicos; es así que el artículo 2014 del Código Civil, que regula el principio de buena fe pública registral, establece claramente que el tercero
que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho
de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos; dispositivo que concluye señalando que
'la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro'; lo que significa que la presunción de buena fe del tercero adquiriente
puede ser quebrada acreditando el interesado que el referido tercero, pese a lo que le informaba el registro, conocía
por otros medios, que dicha información era inexacta y perjudicaba un futuro acto jurídico. Que, armonizando la disposiciones del derecho de familia y registrales precitada se concluye: i) que aun cuando el terreno o la
fábrica o ambos hayan sido de propiedad de una sociedad
conyugal si en los registros públicos aparece inscrito solo
Sistematizada del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>.
-----------------
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
a nombre de uno de los cónyuges con estado civil de solrespecto al estado civil del otorgante don Lucio Saturtero, el adquiriente de algún derecho respecto del referinino León Molina",
do bien o bienes de parte de la referida
En la Caso N° 425-2008-Arequipersona, conserva su derecho una vez
pa,
de fecha 3 de julio del 2008, puque inscriba este así se anule, rescinblicada
en el diario oficial El Peruada o resuelva el del otorgante, lo que
"
La
jurisprudencia
ha
no
el
30
de enero del 2009 (p. 23788)
significa que con mayor razón el título
la
Sala
Constitucional
y Social Permarecogido
las
dos
versiodel adquiriente no puede ser de objeto
nente
de
la
Corte
Suprema
de Justicia
de nulidad ni de cualquier declaración
nes de la buena fe, como
de la República, en un proceso de terde ineficacia; ii) que la precitada condesconocimiento de la
cería de propiedad contra una hipoteservación de derechos del adquirieninexactitud del registro y
ca, en el que acreedor hipotecario recite desaparece si se acredita, ya sea
bió la hipoteca de quien aparecía como
por la misma información que apacomo creencia en la lesu titular en el registro con el estado cirece en los registros o cualquier otro
gitimidad del derecho del
vil de soltero, pero que en realidad hamedio válido, que dicho adquirientransferente. "
bía sido casado al momento de adquirir
te tomó conocimiento ose encontró
el inmueble, estableció que "es necesaen la aptitud de conocer sobre el real
rio destacar que debido a los principios
estado civil del otorgante y de la nade legitimidad y buena fe registral, esturaleza del bien o bienes que aparetablecidos en los artículos 2012 y 2014 del Código Civil,
cen a su nombre, haciéndose. acreedor el título del terquien adquiere derechos de una persona que en el Regiscero de la declaración de nulidad y en la extensión que
tro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adcorresponda conforme a los artículos doscientos dieciquisición una vez inscrito su derecho; por esta razón, en
nueve y doscientos veinticuatro del Código Civil".
el presente caso, resulta ajustado a derecho que los órgaEn la Caso N° 2504-2005-Cañete de fecha 14 de noviemnos jurisdiccionales declaren liminarmente improcedente
bre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el
la demanda de tercería de propiedad, pues no resulta razo2 de abril del 2007, la Sala de Derecho Constitucional y
nable exigir que el acreedor hipotecario antes de aceptar
Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la
la constitución de la garantía hipotecaria se vea precisado
República, en un proceso de tercería de propiedad de prode revisar en todas las notarías, la existencia de probables
piedad en que se pretendía la suspensión de la ejecución
transferencias del bien que le es dado en garantía".
hipotecaria, consideró lo siguiente: "Que por lo expresaEn la Caso N° 4468-2008-Lima de fecha 12 de marzo del
do en los considerandos precedentes, la norma aplicable al
2009, publicada en el diario oficial El Peruano elide
caso es la contenida en el artículo 2014 del Código Civil,
octubre del 2009 (p. 25812), se estableció que "conforsegún la cual el tercero que de buena fe adquiere el título
me aparece en la exposición de motivos de la versión ofioneroso algún derecho de persona que en el registro aparecial del Código Civil, la buena fe se exige a una persona a
ce con facultades para otorgarlo, mantiene su derecho real
efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar
de garantía inscrito, puesto que el contenido de la inscripla existencia de inexactitud en lo publicado por el registro.
ción se presume cierto y produce todos sus efectos, mienEn otros términos, si en verdad existen razones de nulidad,
tras no se rectifique su inscripción; situación que ocurrió
rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas
en el caso de autos, por cuanto el Banco de Crédito aceptó
además deben ser desconocidas por quien pretende ampala garantía hipotecaria respecto al predio materia sublitis,
rarse
en el principio estudiado. Que, el principio de bueotorgada por el ejecutado don Lucio Saturnino León Mana
fe
registral
protege al tercero que ha adquirido de buelina, porque las condiciones de soltero y propietario únina
fe,
un
derecho
de quien finalmente carecería capacidad
co de este, respecto al predio rústico objeto de la hipotepara otorgarlo, lo que implica lograr la seguridad en el tráca se encontraba inscrito en el asiento número uno de la
fico inmobiliario".
ficha 486 desde el veintiséis de marzo de mil novecientos noventa, y que las posteriores rectificaciones no le son
VIII. BUENA FE SUBJETIVA Y BUENA FE OBJETIVA
oponibles al Banco de Crédito del Perú en virtud al princiDe otro lado en la doctrina se distingue entre buena fe subpio de la buena fe registral prevista en el artículo 2014 del
jetiva y buena fe objetiva. La primera se refiere al descoCódigo Civil. Que por la razones expuestas la demanda
nocimiento de la inexactÍ1ud registral no solo por lo que
de tercería de derecho de propiedad no puede prosperar, y
consta en el registro sino también por lo que resulta de la
por no haber demostrado los terceristas que el Banco
realidad extrarregistral; de ahí que se actuará de mala fe
de Crédito del Perú conocía la inexactitud del registro
DIÁLOGO
~
CON LA .JURISPRUDENCIA
N°
134~~~~~~~~~~~~
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
_
si tenemos conocimiento de la inexactitud del registro inclusive por información extrarregistra1. La segunda se refiere al desconocimiento de la inexactitud por no constar
esta en el registro.
El hipotecarista español Manuel Amorós Guardiola señalaba que en la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria española "no se parte de que haya otros medios de conocimiento distintos al registro, sino que se parte de que
la implantación del sistema registral evitará supuestos de
mala fe, pues permitirá conocer oportunamente todos los
gravámenes y ventas"(26).
Señala Francisco Avendaño Arana que "existen dos criterios para entender la buena fe: uno objetivo y otro subjetivo. El primero atiende exclusivamente a la información que consta del registro. No interesa si el adquirente
conoce una realidad distinta a la que aparece en el registro. Basta que el vicio o la inexactitud no conste del registro, para que el tercero tenga buena fe. El criterio subjetivo, en cambio, pone énfasis en la realidad extrarregistra1.
Sin perjuicio de la inexactitud del registro, el adquirente
debe ignorar que lo publicado es inexacto. Para este criterio lo importante no es solo que el registro omita informar los vicios, sino además que el adquirente desconozca en realidad dichos vicios. Un ejemplo puede facilitar la
comprensión de los criterios objetivo y subjetivo. Imaginemos que A, casado, le vende un inmueble a B. Luego B
le vende el mismo bien a C. Supongamos que en el registro A figura como soltero y como tal vende el inmueble a
B (es decir que en la compraventa no participa su esposa).
La buena fe objetiva (también llamada registra!), consiste en que en el registro A aparezca como soltero. Si eso es
así, C tiene buena fe registra1. La buena fe subjetiva (o civil), por su parte, significa que sin perjuicio de que en el
registro A figure como soltero, en realidad C debe desconocer que A era casado. Si C sabe que A es casado, más
allá de lo que diga el registro, C tendría mala fe civil. Existe discrepancia en la doctrina sobre el tipo de buena fe que
debería exigir la fe pública registral. En mi opinión debería tratarse únicamente de la registral. En cualquier caso,
el Código Civil adopta el criterio subjetivo, cuando en el
último párrafo del artículo 2014 se dispone que la buena fe
se presume mientras no se pruebe que el tercero conocía la
(26)
inexactitud del registro. Lajurisprudencia en forma unánime, por lo demás, es del mismo parecer. Es decir, para tener buena fe y quedar protegido por la fe pública registral,
el vicio no debe aparecer en el registro y el tercero debe
desconocer la inexactitud del registro"(27).
Para Fernando Cantuarias Salaverry, en aplicación de los
artículos 1135 y 2014 del Código Civil, "es necesario para
efectos de gozar de protección registral, que el que inscriba tenga buena fe registral (es decir que en el registro
no exista inscripción anterior que perjudique su derecho,
cosa que en todo caso se presume de iure según el artículo 2012); pero además, que no conozca de relaciones contractuales anteriores no inscritas (buena fe civil). La consecuencia de la ausencia de la buena fe civil o registral
será la pérdida del derecho inscrito. En otras palabras, el
Derecho sancionará al que carece de buena fe, declarando
que el titular inscrito con anterioridad (ausencia de buena
fe registral) o el titular de un derecho anterior no inscrito
pero conocido (mala fe civil), podrá hacer prevalecer su
derecho frente al que registró"(28).
Considera Cantuarias Salaverry que "debe eliminarse la
buena fe civil, bastando para todos los casos la buena fe
objetiva que emana del registro"(29).
Para Gastón Fernández Cruz, el sistema exige la buena fe
civil porque "si la transferencia de la propiedad opera con
el consenso o con la tradición y no con la inscripción registral, ¿cómo no va a ser relevante el conocimiento de anteriores transferencias, cuándo se desea acceder al registro
para oponerlo a terceros?"(30).
Señala García García que en su opinión "las referencias
a la buena fe en la exposición de motivos y en los autores antiguos, se explican CQmo buena fe objetiva derivada del conocimiento del registro y no como exigencia de
un requisito específico de estado de ánimo o creencia del
comprador"(31) .
El criterio subjetivo de la buena fe ha sido recogido por diversas casaciones. Así tenemos a las siguientes:
En la Caso N° 1788-2003 del 21/11/2003(32), publicada en
el diario oficial El Peruano el 30/04/2004, se estableció lo
siguiente: "Debe señalarse que el artículo dos mil catorce
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 194.
(27)
AVENDAÑO ARANA, Francisco. Ob. cit., p. 7.
(28)
CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. "La función económica del Derecho: a propósito de los derechos de prenda e hipoteca". En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. PUCP, Segunda edición, Lima, 1994, p. 80.
(29)
Ibídem, p. 83.
(30)
FERNÁNDEZ
(31)
GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 195.
(32)
Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia.
2S6
CRUZ, Gastón. "La buena fe en la concurrencia
sobre bienes inmuebles".
En: Derecho N° 41, puep, 1987, p. 205.
N° 68, año 9, Mayo, 2004, pp. 93-96.
1I
----------------
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
del Código Civil dispone qu'e el tercero que de buena fe
adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en registros públicos. La
buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conocía de la inexactitud del registro. Que, si bien de la
norma sindicada se desprende que la subsistencia del derecho del tercero es procedente siempre que la anulación,
resolución o rescisión del derecho del enajenante no se
produzca por causas que consten en los registros públicos,
también lo es que el dispositivo no limita dicho supuesto,
pues puede darse el caso en que el tercero haya tomado
conocimiento de la situación descrita por motivos extrarregistrales,
lo que no es prohibitivo por el artículo en comento; y en este caso, ya quedó establecido en la
recurrida que la compradora conocía de la venta irregular
desde que su representante legal formaba parte del estudio
jurídico que asumió la defensa .de la recurrente legal de su
vendedora en el proceso de nulidad de acuerdos, de manera que la buena fe registral invocada ha quedado desvirtuada por completo, infiriéndose de lo anotado que la recurrente tenía conocimiento de la inexactitud de los datos
que aparecen en el registro".
En la Caso N° 3783-2001-Lambayeque(33)
de fecha 28 de
octubre del 2002, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República estableció que "examinadas las pruebas actuadas en la secuela del proceso se llega a la conclusión de que si bien el recurrente celebró un
contrato de mutuo con garantía hipotecaria con quienes en
el registro público estaban facultados para hacerlo, existen
indicios que demuestran que el recurrente tenía conocimiento que el inmueble era materia de diversos litigios,
por tanto, al no haber obrado de buena fe, los principios registrales antes mencionados no lo protegen".
En la Caso N° 78-06-Piura de fecha 11 de julio del 2006,
publicada elIde diciembre del 2006 (p. 18143), la Sala
Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia estableció que "en el caso de autos, se tiene establecido que la recurrente estuvo en la posibilidad de conocer la existencia
de acreencias a favor de Molinera Inca Sociedad Anónima y del perjuicio que la celebración del acto jurídico hubiera causado a sus intereses; es decir, que de alguna forma tuvo conciencia de la inexactitud del registro y que
la información que estos le brindaban no era del todo
exacta, circunstancias suficientes para destruir la presunción de buena fe que la amparaba".
(33)
Su texto puede verse en Jurisprudencia
(34)
Ídem.
Sistematizada
En la Caso N° 1618-2005-Arequipa
de fecha 18 de abril
del 2006, publicada el 30 de noviembre' del 2006 (p.
17900), se estableció que "otro de los pilares del derecho
registral es [a buena fe con que actúa el usuario de los registros públicos; es así que el artículo dos mil catorce del
Código Civil, que regula el principio de buena fe pública
registral, establece claramente que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el' del otorgante
por virtud de causas que no consten en los registros públicos; dispositivo que concluye señalando que: "La buena
fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro; Que, de este principio registral se puede inferir: 1) que, sea cual fuere la causal que ha
dado lugar a la declaración de nulidad, rescisión o resolución del título del transferente, esta no afecta el título del
adquiriente registral, quien conserva su derecho inscrito al
haber procedido con buena fe de acuerdo a la información
que aparecía en los registros públicos; y, Ir) que la presunción de buena fe del tercero adquiriente puede ser quebrada acreditando el interesado que el referido tercero, pese
a lo que informaba el registro, conocía por otros medios,
que dicha información era inexacta y perjudicaba un futuro acto jurídico".
La buena fe objetiva fue recogida en la Caso N° 3088-06Lima de fecha 13 de junio del 2007, publicada elIde octubre del 2007 (p. 20454), en la que se estableció que "en
la buena fe objetiva, la protección al tercero no se basa
en la buena fe que ha demostrado en su intervención contractual, pues en realidad la buena fe consiste en estar convencido de haber obrado de manera diligente, prudente y
honesta, esto es, estar convencido de la certeza, licitud y
legitimidad de su conducta, por ello, para sostener dicho
convencimiento se debe verificar la realización de las diligencias necesarias de la manera antes descrita, por consiguiente, en el caso concreto, no se llega a evidenciar que
el tercero en mención haya actuado de buena fe". Una de
las diligencias que debió hacerse, conforme a esta sentencia, es revisar los títulos archivados.
IX. LA BUENA FE COMO LEALTAD Y EQUIDAD EN
LOS NEGOCIOS
La Caso N° 3017-2000-Lima
de fecha 30 de mayo del
2001(34),estableció que "el artículo 2014 del Código Civil,
del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>.
1_
DIÁLOGO
CONLA.JURISPRUCENCIA
N°134----------------287
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IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
al establecer que el tercero que adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, supedita esa adquisición
al principio de la buena fe, entendida esta como la indispensable lealtad y equidad en ia regulación y ejecución
de los contratos; esto es, a la indispensable conciencia
de obrar con rectitud al adquirir la propiedad por medios
legítimos".
En la Caso N° 4312-2006-Piura de fecha 21 de junio del
2007, publicada el 29 de febrero del 2008, se estableció
que "la buena fe es la base de la contratación,
siendo
también sustento de la institución registral; conociéndose a esta disposición que revela los efectos de la buena fe,
como el 'principio de la fe pública registral'.
x. MOMENTO EN QUE DEBE ESTAR PRESENTE LA
BUENA FE
Alfredo Bullard(35) se pregunta hasta cuándo es exigible la
buena fe: ¿hasta el momento de celebración del contrato o
hasta el momento de la inscripción?
Para él, la buena fe debe estar presente en el momento de
celebrar el contrato, en el "momento donde el individuo
hace la evaluación de sus costos y beneficios y puede predecir las consecuencias de sus actos"(36).Sin embargo, señala, se debe "destacar que la buena fe al momento del
contrato no es suficiente para asegurar la adquisición. El
individuo debe llegar a inscribir su derecho, y podría ser
que un tercero logre esto antes"(37).
Para Aníbal Torres Vásquez, el artículo 2014 del Código
Civil exige "que el adquirente actúe de buena fe, tanto al
momento de la celebración del acto jurídico del que nace
su derecho, como al momento de su inscripción, buena fe
que se presume iuris tantum mientras no se acredite que
tenía conocimiento de la inexactitud del registro"(38).
Para Fernando Tarazona "la posición mayoritaria es la que
entiende que la buena fe se debe de determinar al momento de la adquisición del derecho, debido a que es en ese
momento en que el tercero toma la decisión de adquirir
el derecho, a partir de la información obrante en el registro. Exigir que este desconocimiento se mantenga hasta
(35)
BULLARD
GONZÁLEZ,
la fecha en que se ingresa el título al registro sería agregar una incertidumbre en las transacciones, situación que
conllevaría un aumento de los costos de transacción, por
cuanto el tercero que ya ha contratado basado en la información registral, vería burlada esta segurídad si posteriormente se entera de una causal de nulidad, rescisión o
resolución"(39).
En el Derecho español, Sanz Fernández considera que "la
buena fe ha de tenerse en el momento en que el adquiriente lleva a cabo su inscripción en el registro, pues, por hipótesis, su adquisición es una adquisición a non domino que
solo en ese momento se realiza y solo a partir de ese momento despliega su manto protector el artículo 34 (de la
Ley Hipotecaria)"(40).
Lacruz Berdejo cita a Roca Sastre, para quien "la buena fe
debe existir en el momento del otorgamiento del acto dispositivo, sin que el adquirente quede privado de la protección registral por la circunstancia de que descubra con
posterioridad la existencia de la inexactitud (malafides superveniens non nocet), y aunque ello ocurra antes de la inscripción (también así, seguramente, en la hipoteca)"(41).
Díez-Picazo señala lo siguiente: "Nosotros creemos como
la doctrina general que la buena fe hay que referirla al momento de celebración del negocio adquisitivo sin que tenga que perdurar hasta el momento de la inscripción. Ello se
deduce, a nuestro juicio, de la razón de fondo de la protección del artículo 34, que es la protección de la fe pública
y del tráfico jurídico, que ha de cristalizar por consiguiente en el momento en que el acto jurídico o de comercio se
lleva a cabo"(42).
En la exposición de motivos del Libro de Registros PÚblicos del Código Civil de 1984 se acoge la posición de
que la buena fe debe persistir hasta el momento de la
inscripción.
Se señala que "es incuestionable que la buena fe del adquiriente debe existir en el momento de la celebración del
contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se
trate". Más adelante se señala que "si en el momento de
la celebración de dicho contrato, el adquiriente conocía de
la existencia de razones de nulidad, rescisión y resolución
Alfredo. Derecho y economia. Análisis económico de las instituciones
legales. Segunda edición, Palestra, Lima, 2006,
p.174.
(36)
Ibidem, p. 175.
(37)
(38)
Ídem.
TORRES V ÁSQUEZ, Aníbal. "La acción reivindicatoria".
(39)
(40)
TARAZONAALVARADO,
Fernando. Ob. cit., p. 62.
DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, p. 460.
(41)
i...ACRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit. p. 188.
(42)
DÍEZ-PICAZO,
1
288
Luis. Ob. cit. p. 461.
En: Jus Doctrina & Práctica. Grijley. Lima, diciembre 2008, p. 216.
1
;
j
j
--------------------
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
que no aparecían de los registros, le faltará el requisito de
buena fe pública registral" y siguiendo la línea de Sanz
Hemández y de Cano Tello consideran "que la buena fe
debe subsistir hasta el momento de la inscripción del
derecho del adquiriente, por cuanto todos los requisitos
para el funcionamiento del principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir debe haber algún momento en el que todos ellos se produzcan y el
único momento posible de que esto ocurra es el de la inscripción. Solo cabe hablar de buena fe cuando media inscripción del derecho del adquiriente. Antes de ella, no tiene sentido referirse a la buena fe desde que todavía no es
tercero del registro por cuanto no ha inscrito su derecho".
La jurisprudencia ha sido uniforme en sostener que la buena fe debe estar presente tanto en el momento de la celebración del negocio jurídico como en el momento de la
inscripción registra!.
En la Caso N° 695-99-CalIao de fecha 22 de julio de
1999(43),se estableció que uno de los requisitos del principio de buena fe registral es "que el adquiriente actúe
de buena fe tanto al momento de la celebración del
acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la
inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum".
En la Caso N° 2937-99-La Libertad(44), de fecha 12 de setiembre del 2000, en un proceso de ejecución de hipoteca, en el que el banco acreedor amparándose en la buena
fe registral celebró un contrato de mutuo con garantía hipotecaria con quien aparecía como único titular con el estado civil de soltero, se declaró infundada la contradicción
a la ejecución que se sustentaba en el hecho que a la fecha
de la celebración de la escritura de constitución de hipoteca, quien aparecía como único titular era en realidad casado y por no haber intervenido su cónyuge, se estableció
que la buena fe debe estar presente al momento de la celebración del acto jurídico inscrito, al considerarse que "de
1
1
Sistematizada
los hechos y de las pruebas en autos no se ha establecido
en las instancias inferiores que a la fecha del otorgamiento
de la escritura de crédito con garantía hipotecaria, el banco hubiera conocido que el bien hipotecado tenía la calidad de bien social (... ) en consecuencia el banco demandante al amparo de buena fe registral celebró válidamente
con dicho emplazado la constitución de garantía hipotecaria sobre el bien sublitis".
En la Caso N° 1884-2002 La Libertad-Lima(45) de fecha
21 de octubre del 2003, publicada en el diario oficial El
Peruano elIde
junio del 2004, en un proceso de nulidad de hipoteca, en el que la hipoteca había sido constituida por quienes aparecían como cónyuges titulares en
el registro, cuando en la realidad no eran cónyuges sino
que uno de ellos era casado con otra persona, se estableció que el acreedor hipotecario "no puede ser perjudicado en su adquisición de su derecho real de hipoteca, puesto que cuando celebró el contrato de crédito con garantía
hipotecaria el diecisiete de junio de mil novecientos noventicuatro hasta por la suma de cuarenticinco mil dólares americanos, en los Registros Públicos aparecían como
propietarios los codemandados don José Guillermo Vilela Cesias y doña Juana Evangelina Pinillos Pineda -como
consta del asiento registral número uno- por lo que su derecho real de garantía no puede ser declarado ineficaz por
causas que no conoció o no pudo conocer al momento de
su realización".
En la Caso N° 3088-06-Lima de fecha 13 de junio del
2007, publicada en el diario oficial El Peruano elIde octubre del 2007 (p. 20454), se estableció que "uno de los
requisitos que tiene que cumplir quien alega el principio
de la buena fe registral para que su derecho resulte oponible, es que actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al
momento de la inscripción del mismo".
En la Caso N° 2250-2001-Camaná-Arequipa(46)
de fecha
22 de octubre del 2001, publicada en el diario oficial El
Peruano el 2 de febrero del 2002, se estableció que para la
(43)
Su texto puede verse en Jurisprudencia
(44)
Su texto se puede ver en el artículo titulado "Abajo la buena fe. Algunas consideraciones sobre la fe pública registral a propósito de fallos judiciales cuestionables de César Carranza Alvarez". En: Revista Peruana de Jurisprudencia. N° 17, año 4, julio, 2002. Editora Normas Legales,
p. XIII - XXVIII.
(45)
Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia.
(46)
Su texto se puede ver en Diálogo con la Jurisprudencia. N°41, año 8, febrero, 2002, p. 239-241. También puede verse en Jurisprudencia Sistematizada del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. Igual criterio se acogió en la Caso W 3371-2001-Lima de fecha 25 de setiembre del 2002 (www.
pj.gob.pe), en la Caso N° 695-99-Callao de fecha 22 dejulio de 1999, en la Caso W 292-2006-Lima de fecha 30 de octubre del 2006 publicada en
el diario oficial El Peruano el 2 de abril del 2007, p. 19196, en la Caso W 5072-2006-Lambayeque
de fecha 29 de abril del 2008 publicada en el
diario oficial El Peruano el 30 de enero del 2009, p. 23716, en la Caso W 31 58-2005-Lambayeque de fecha 10 de julio del 2006, publicada en el
diario oficial El Peruano ell de diciembre del 2006, p. 18131, en la Caso N° 3047-2007-Lima de fecha 11 de setiembre del 2007, publicada en el
diario oficial El Peruano el 31 de enero del 2008, p. 21489, en la Caso N° 1208-2006-Piura, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de julio
del 2007, p. 19783, en la Caso N° 3088-06-Lima de fecha 13 de junio del 2007, publicada en el diario oficial El Peruano ell de octubre del 2007,
p.20454.
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>.
:.ro 71, año 10, agosto, 2004, pp. 294-296.
1
N°134----------------289
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
_
nulidad de una hipoteca constituida por quien aparecía en
aplicación del principio de fe pública registral se requiere
el registro como propietario pero que fuera de él ya no era
que "el adquirente actúe de buena fe tanto al momento de
tal por haber vendido el predio, se esla celebración del acto jurídico del que
tableció que "cuando el banco (acreenace su derecho, como al momepto' de
dor) procedió a efectuar la inspección
inscripción del mismo, buena fe que se
" La buena fe-diligencia exiocular en el predio para su valorizapresumirá mientras no'se acredite que
ge no solo el desconocimiención el dos de mayo de mil novecientenía conocimiento de la inexactitud
to de la inexactitud registral,
tos noventisiete debió advertir la posedel registro, es decir se trata de una presión del actor y con mayor diligencia
sunción iuris tantum".
sino además, obliga a una
descubrir la irregularidad en el ofreciconducta diligente del terceXI. BUENA FE.DILlGENCIA
miento de garantía hipotecaria por parro
al
momento
de
la
adquisite de Tomás Paico García, quien ya no
Para Günther Gonzales Barrón(47) no
era propietario del bien. Que, la referise puede exigir una buena fe-creencia
ción. La buena fe debe estar
da inspección ocular consta en el cero una buena fe-diligencia, basta con el
presente tanto en el momento
tificado de valorización de fojas ( ... )
simple desconocimiento. La buena fede la celebración del negocio
presentado por el mismo banco, en la
diligencia exige no solo el desconocicual no se consigna la persona o perjurídico como en el momento
miento de la inexactitud registral, sino
sonas que se hallaron en el predio,
además, obliga a una conducta diligende la inscripción registral. "
sino que simplemente se indica que se
te del tercero al momento de la adquiefectuó en presencia del señor Albersición, imponiéndole deberes de verifito Monsalve, como representante del
cación e información, los cuales por su
cliente, que es genérico, pues bien puede entenderse que
carácter subjetivo y variable conllevan gran inseguridad
dicha persona llegó al predio juntamente con el tasador;
en el tráfico inmobiliario. La interpretación histórica del
tampoco se identifica el plan de cultivo y riego que se reartículo 2014 del Código Civil exige una buena fe-descofiere le fue presentado al tasador, esto es, no se consigna
nocimiento y no una subjetivísima buena fe-diligencia.
su número, dado que es el actor quien cuenta con el refeEn España, para Vallet de Goytisolo, "al menos el ordenarido plan aprobado por la Administración Técnica Distrito
miento hoy vigente, impone al tercero, para ser de buena
de Riego de Chancay; con todo lo cual se evidencia neglife, cierta obligación de diligencia, por cuanto, con arreglo
gencia en el actuar del banco, bajo cuyas circunstancias
al artículo 36, para demostrar la mala fe de un adquirenno puede alcanzarle los efectos del principio de buena fe
te basta probar que conoció la posesión de hecho de la finregistral; máxime si al banco le era conocido que su conca, a título de dueño, por persona distinta de su transmitratante, Tomás Paico García, era casado y no exigió la
tente, o que tuvo medios racionales y motivos suficientes
participación de la cónyuge de este en el contrato de otorpara conocerla"(48).
gamiento de escritura pública (..) Que siendo ello así, desPara Lacruz Berdejd49), al tercero hipotecario le es exiapareciendo el principio de la buena fe registral el referido
gible un grado mínimo de diligencia en la formación de
contrato de garantía hipotecaria puede ser objeto de revisu buena fe: no la tendrá quien desconozca la situación
sión sin restricción alguna en cuanto a los efectos de una
real por culpa lata, y enseña que la jurisprudencia espaposible nulidad; que en ese sentido, resulta incuestionable
ñola no es decisiva, pues algunas sentencias exigen dilique el citado contrato ha sido celebrado por persona que
gencia en la averiguación de la realidad extrarregistral, en
no era el propietario, violándose el artículo mil noventitanto que otras prescinden de ella, por razones de segurinueve, inciso primero del Código Civil que establece los
dad jurídica.
requisitos para la validez de la hipoteca; e incurriéndose
en la causales de nulidad previstas en el artículo doscienEn la Caso N° 2125-99-Lambayeque(50) de fecha 19 de
tos diecinueve, incisos primero y tercero del Código Civil,
octubre del 2001, publicada en el diario oficial El Peruaestos son, en ausencia de la manifestación de la voluntad
no el 31 de mayo del 2002, en la que se demandaba la
(47)
GONZALES BARRÓN, Günlher. "El requisito de la buena fe en el principio de fe pública registral: la visión jurisprudencial". En: Diálogo con
la Jurisprudencia. N° 58, año 9, Gaceta Jurídica, Lima, julio, 2003, p. 123.
" .....
(48)
Cit. por LA CRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit., p. 184.
(49)
(50)
ídem, p. 184.
Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia.
p/'/ldencia, Año 9, N° 58, julio, 2003, p. 127 .•
1
2SO
Año 8,1'\° 45. Junio 2002, pp. 285-287. También puede verse en Diálago con la J,l/ris-
J
-,
J
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ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL
del agente y objeto jurídicamente imposible; debiendo por
tanto prevalecer el derecho de propiedad garantizado por
la Ley Fundamental en su artÍCulo setenta ( ... )".
En la Caso W 2023-2001-Lima, de fecha 1 de julio del
2002, se estableció que "en el caso de autos el Banco demandado alude que está protegido por el principio antes
citado (fe pública registral) toda vez que cuando celebró
la escritura pública de mutuo con garantía hipotecaria materia de nulidad el otorgante (... ) aparecía en condición
de soltero, por lo que desconocía la condición de casado.
Sin embargo, la fe registral invocada por la entidad bancaria recurrente no resulta atendible, pues en el Registro
de Personas Jurídicas corre inscrito ( ... ) la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada Distribuidora Comercial F ex Wa ( ... ) apareciendo en dicho instrumento la
accionante y el citado ca demandado en su condición de
casados. Es más, la presunción de buena fe se desvanece
si se tiene en cuenta que el Banco recurrente no ha podido enervar el mérito de los documentos de foj as ( ... ), mediante los cuales se verifica lá existencia de una cuenta corriente en la propia entidad bancaria a favor de la citada
empresa ( ... ), la misma que constituye una persona jurídica de la cual la actora y su cónyuge son sus titulares, documentos que han sido otorgados con anterioridad al acto
jurídico materia de nulidad"(51).
En la Caso N° 1474-2005-La Libertad, de fecha 13 de octubre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano
el 2 de abril del 2007, se estableció que "si bien es cierto
el denunciante pudo haber procedido con buena fe al adquirir la propiedad de su inmueble, también lo es que se
evidencia escasa diligencia en la celebración del negocio,
bajo cuyas circunstancias no puede alcanzarle los efectos
del principio de la buena fe registral toda vez que se encontraba en aptitud razonable de conocer la presunta inexactitud del Registro".
En la Caso N° 148-2006-Lambayeque,
de fecha 7 de marzo del 2007, publicada en el diario oficial El Peruano el
31 de agosto del 2007, la Sala de Derecho Constitucional
y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de
la República, consideró que los codemandados "no están
amparados en la fe que otorga el registro ya que su desconocimiento sobre la inexactitud de aquel no les resultaba
ajena en vista de que la indicada escritura pública ( ... ) figuraba inscrita como antecedente dominial, de cuyo contenido quedaba claramente establecido que se trataba de
un bien social, en razón de que en la citada cláusula (cuarta) se consignó que don Octavio Piscoya Ruiz era casado con la accionante no pudiendo tomarse como válida, la
(51)
1I
Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia,
DIÁLOGO
J.-
CON LA JURISPRUDENCIA
declaración que se trataba de la transferenda de un bien
correspondiente al tercio de libre disposición del vendedor toda vez que dicha figura solo opera mortis causa conforme al artículo 1622 del Código Civil. Siendo esto así,
es forzoso concluir que los citados emplazados no pueden
argumentar que adquirieron la propiedad de los predios
sub litis de quien en el registro aparecía con facultades para
otorgarlo, pues, por el acotado principio registral, toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, las que comprenden toda la documentación obrante en los Registros Públicos siendo que debido a su falta
de diligencia no verificaron los antecedentes dominiales
de los predios y bajo su cuenta, costo y riesgo celebraron
con doña Amanda Morales Parraguez la compraventa contenida en la escritura pública del dos de diciembre de mil
novecientos noventa y ocho".
En la Caso N° 3088-06-Lima de fecha 13 de junio del
2007, publicada elide octubre del 2007 (p. 20454), se estableció que "en la buena fe objetiva, la protección al tercero no se basa en la buena fe que ha demostrado en su
intervención contractual, pues en realidad la buena fe consiste en estar convencido de haber obrado de manera diligente, prudente y honesta, esto es, estar convencido de la
certeza, licitud y legitimidad de su conducta, por ello, para
sostener dicho convencimiento se debe verificar la realización de las diligencias necesarias de la manera antes descrita, por consiguiente, en el caso concreto, no se llega a
evidenciar que el tercero en mención haya actuado de buena fe". Una de las diligencias que debió hacerse, conforme
a esta sentencia, es revisar los títulos archivados.
XII. PRESUNCIÓN DE LA BUENA FE
En la exposición de motivos del Libro de Registros Públicos del Código Civil de 1984 se señala que "la buena fe
que se le exige a una persona a efectos de constituirse en
tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si
en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen del registro, ellas deben ser además
desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado. Como puede resultar más o menos diabólico para una persona el tener que probar que no conoce
determinada situación, el artículo 2014 en su última parte
establece la presunción de buena fe, esto es la presunción
de desconocimiento de la existencia de las razones de nulidad, rescisión y resolución. De este modo, el adquiriente se encuentra en la muy cómoda posición procesal de
no tener la obligación de probar su buena fe e incluso no
teniendo siquiera la obUgación de alegarla. Quien quiera
N° 58, año 9, julio, 2003, p. 129.
N°
134----------------291
I
,-,
-
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IURISPRUDENCIA
REGISTR~:
impedir la aplicación de este principio tendrá que probar
que el adquiriente conocía, aun cuando no aparecían del
registro, la existencia de las razones de nulidad, rescisión
y resolución".
En la Caso N° 1951-2001-Puno de fecha 26 de junio del
2002(52),se estableció que "es un principio consagrado en
el Derecho Civil que la buena fe se presume y la mala fe
debe probarse".
En la Caso N° 1618-2005-Arequipa
de fecha 18 de
abril del 2006, publicada el 30 de noviembre del 2006
(p. 17900), se estableció "que la presunción de buena fe
del tercero adquiriente puede ser quebrada acreditando el
interesado que el referido tercero, pese a lo que informaba
el registro, conocía por otros medios, que dicha información era inexacta y perjudicaba un futuro acto jurídico".
En la Caso N° 1899-99-Lambayeque,
de fecha 9 de diciembre de 1999, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, estableció que "en la
sentencia de vista se ha determinado que la adquisición
de la recurrente no fue de buena fe, pues estaba en aptitud de conocer de la inexactitud del registro a partir de la
anotación preventiva que obra a fojas veintiocho, apreciación que corresponde al análisis probatorio de los jueces
de mérito"(53).
En la Caso N° 2250-0l-Camaná~Arequipa,
de fecha 22
de octubre del 2001(54),en un caso en el que un banco recibió una garantía hipotecaria de quien en el registro aparecía como soltero, cuando en realidad era casado, estableció que "el acto jurídico del matrimonio civil se inscribe
en los Registros Civiles, los que por su naturaleza no gozan del principio de publicidad registral consagrado en el
artículo dos mil doce del Código Civil, es decir que su
contenido no se presume conocido sin admitir prueba en
contrario, no habiéndose acreditado en autos que el recurrente haya tenido conocimiento del verdadero estado civil de César Carrazco Cuba, en tal sentido se presume
que actuó de buena fe tanto al momento de adquirir el
derecho real de garantía como al inscribirlo".
En la Caso N° 2273-200l-Lima(55) del 9 de setiembre del
2002, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de
Justicia de la República, se estableció que "es un hecho
establecido por las instancias de mérito que del testimonio
de escritura pública de fecha veintiuno de diciembre de
mil novecientos setentitrés, obrante a fojas uno, se aprecia
(52)
Su texto se puede ver en Jurisprudencia
(53)
(54)
Ídem.
Ídem.
(55)
Ídem.
(56)
Ídem.
_1
292
Sistematizada
que el inmueble materia de litis fue adquirido por el demandado don Antonio Santiago Bisso Smith quien se declaró como soltero, título que fue inscrito en la oficina de
los registros públicos, tal como se advierte del asiento que
en fotocopia legalizada obra a fojas diez; y si bien el emplazado al adquirir dicho bien ya se encontraba casado con
la accionante, tal como se observa de la partida de matrimonio de fojas veinte, sin embargo, tal hecho no consta
en los registros públicos; por ende no se encuentra bajo
el amparo de la buena fe registra!. Con su derecho inscrito y en aplicación del principio de legitimidad, ya que
el aludido asiento no había sido anulado o rectificado, el
demandado don Antonio Santiago Bisso Smith celebraba
un mutuo con garantía hipotecaria sobre el bien objeto de
controversia a favor del codemandado don Miguel Ángel
Femández Montalvo, de quien se presume su buena fe registral, pues el otorgante era la persona que se encontraba
registra1mente legitimado para hacerlo, procediéndose a
inscribir tal acto jurídico, recibiendo de esta forma, el citado codemandado, la protección registra1 de sus derechos.
Los magistrados de la Sala Civil Superior se han limitado
a demostrar que el bien inmueble materia de litis pertenecía a la sociedad conyugal conformada por la actora y el
demandado don Antonio Santiago Bisso Smith, pero han
obviado aplicar las normas registrales, ya que si bien el registro a efectos de establecer el derecho de propiedad sobre un inmueble no es constitutivo, es decir, que el derecho se constituye fuera del registro, sin embargo, para que
un derecho de propiedad inmobiliario tenga la certeza necesaria para su protección y posibilidad de tráfico comercial requiere de su inscripción. Por ello si bien el inmueble
en referencia podría ser de propiedad de la citada sociedad conyugal, sin embargo, a efectos del tráfico comercial,
quien aparecía registralmente como propietario era únicamente el emplazado don Antonio Santiago Bisso Smith y
con base en ello actuó el codemandado
Miguel Ángel
Fernández Montalvo, cuya presunción de buena fe no
ha sido destruida, manteniendo su derecho una vez inscrito aunque el titular sea casado y se trate de un bien social, quedando sin efecto entonces la presunción iuris tantum de calificar el bien hipotecado como bien social, ya
que como se ha señalado, el bien no se encuentra inscrito
a nombre de la sociedad conyugal".
En la Caso N° 3783-2001-Lambayeque(56)
de fecha 28
de octubre del 2002, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, estableció que
del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>.
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ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
"examinadas las pruebas actuadas en la secuela del proceso se llega a la conclusión de que si bien el recurrente celebró un contrato de mutuo con garantía hipotecaria
con quienes en el registro público estaban facultados para
hacerlo, existen indicios que demuestran que el recurrente tenía conocimiento que el inmueble era materia de diversos litigios, por tanto, al no haber obrado de
buena fe, los principios registrales antes mencionados no
lo protegen".
En la Caso N° 2235-2003-Piura de fecha 17 de mayo del
2005, la Sala de Derecho Constitucional y Social de la
Corte Suprema de Justicia de la República(57l, estableció
10 siguiente: "Que, el artículo 2012 del Código Civil consagra el principio de publicidad registral, según el cual se
presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones; habiéndose establecido en autos que la Dirección de
Reforma Agraria y Asentamiento Rural del Ministerio de
Agricultura con fecha veinticuatro de junio de mil novecientos noventa según el Título de Propiedad número cero
cincuentiuno mil trescientos sesenta, adjudicó a don Paulina Campos Ordinbla el predio rústico denominado 'La
Polvareda' ubicado en el distrito de la Huaca, provincia
de Paita, departamento de Piura, el que fuera independizado en la fecha seis mil novecientos veintiuno a nombre del citado adjudicatario, registrándose su condición de
soltero. Que, igualmente se ha establecido que la adquisición efectuada por el recurrente don Martín Alfredo Talledo Juárez se hizo de su anterior propietario, quien aparecía en calidad de soltero en el indicado asiento registral;
en tal virtud, en aplicación del aludido principio de publicidad registra1, cuando este compró el predio 10 hizo con
pleno entendimiento de que el adjudicatario lo había adquirido como soltero, y a la fecha de transferencia, se encontraba registrada como cónyuge de esta a doña Pascual a
Sosa Calderón quién realmente era su conviviente, 10 cual
no podía ser cuestionado por el comprador, toda vez que
no consta en los Registros de la Propiedad Inmueble variación alguna respecto a la titularidad del citado predio.
Que, el numeral 2014 del Código Civil recoge el principio
de buena fe registral, estableciendo que el tercero que de
buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud que no consten en registros públicos; que
la aplicación de dicho artículo, presupone la existencia de
la buena fe del tercero que adquiere a título oneroso algún
derecho de quien aparezca en el registro con facultades
1]
(57)
Anales judiciales
para hacerlo. Que, si bien la sentencia de primera instancia ha establecido el actuar doloso y de mala fe en el codemandado don Paulina Campos Ordinola a quién se le adjudicó a título gratuito el predio en litis por la Dirección
General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, por
haber registrado el inmueble como soltero cuando se encontraba casado con la demandante doña Clara Peralta de
Campos, 10 que ha sido corroborado por la Sala de mérito al reproducir sus fundamentos; sin embargo, dicha situación no emerge del fallo en relación al comprador don
Martín Alfredo Talledo Juárez, porque cuando adquirió de
su transferente este aparecía como soltero, por ende la adquisición se encontraba protegida por los principios de publicidad y fe pública registral contenidos en los dispositivos que han sido inaplicados por las instancias de mérito,
lo que determina que deba ampararse el recurso en dicho
aspecto".
En la Caso N° 3158-2005-Lambayeque
'de fecha 10
de julio del 2006, publicada elIde
diciembre del 2006
(p. 18131), la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema
de Justicia, estableció que "debe precisarse que el acto jurídico de matrimonio civil se inscribe en los Registros Civiles, 10 que por su naturaleza no goza del principio de publicidad registral consagrado en el artículo dos mil doce
del Código Civil, es decir, su contenido no se presume
conocido sin admitir prueba en contrario, no habiéndose
acreditado en autos que la entidad financiera demandada haya tenido conocimiento del verdadero estado
civil de Isael Bustamente Medina; en tal sentido se presume que actuó de buena fe".
En la Caso N° 78-06-Piura de fecha 11 de julio del 2006,
publicada el 1 de diciembre del 2006 (p. 18143), la Sala
Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, estableció que "en el caso de autos, se tiene establecido que la recurrente estuvo en la posibilidad de conocer la existencia
de acreencias a Javor de Molinera Inca Sociedad Anónima y del perjuicio que la celebración del acto jurídico hubiera causado a sus intereses; es decir, que de alguna forma tuvo conciencia de la inexactitud del registro y que
la información que estos le brindaban no era del todo
exacta, circunstancias suficientes para destruir la presunción de buena fe que la amparaba".
En la Caso N° 450-2004-Lambayeque
de fecha 24 de
mayo del 2005, publicada el 30 de setiembre del 2005, la
Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, estableció que "el solo hecho de la inscripción obtenida por
parte de los actores como herederos del multicitado causante en los Registros Púplicos, así como en el respectivo
de la Corte Suprema de Justicia de la República. Tomo XCIV, año 2005, Lima, 2007, p. 459.
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DIÁLOGO
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CON LA .JURISPRUDENCIA
N° 134-----_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-~
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IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
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registro de la propiedad inmueble no le otorga los beneficios registrales, contenidos en los artículos dos mil doce,
dos mil trece y dos mil dieciséis del Código Civil, pues
estos conocían de la inexactitud del registro respecto
al nuevo titular del derecho de propiedad sobre el bien
sub júdice".
En la Caso N° 2837-2000-Callao de fecha 23 de mayo
del 2001, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de
Justicia, estableció que "en la sentencia apelada se declara como un hecho acreditado que el bien inmueble sublitis a la fecha de la transferencia se encontraba inscrito en
el asiento dos C, de la Ficha ciento sesentiocho doscientos nueve del Registro de Propiedad Inmueble de Lima a
favor del codemandado Mario Fernando López, figurando
con el estado civil de soltero, tal como se aprecia del documento obrante a fojas cuatro vuelta. Que, la sociedad
conyugal conformada por los codemandados Nicanor Gil
Rodríguez y Trinidad Celsa Trelles San Miguel de Gil, adquirió el bien inmueble submateria, al haber presumido
como cierto el contenido de dicha inscripción registral en
aplicación de lo establecido en el artículo 2014 ya referido
( ... ) no obra prueba alguna que demuestre que los codemandados, compradores del inmueble hubieran conocido que el real estado civil del codemandado, vendedor (... ) era casado y no soltero"(S8).
XIII. TRACTO SUCESIVO O PREVIA INSCRIPCiÓN
DEL DERECHO DEL TRANSFERENTE
Enseña Lacruz Berdejo que "en el acto de adquisición ha
de figurar como transmitente la persona que en el Registro
aparezca con facultades para transmitir la finca. De modo
que dicho transmitente, al parecer, ha de ser ya titular registral en el momento de contratar con el adquirente, y ha
de serlo todavía: de lo contrario, al tercero adquirente le
faltaría un requisito para ser tercero hipotecario"(S9).
En la doctrina se discute si merece protección quien adquiere de quien aún no tiene su derecho inscrito. Así, por
ejemplo, si un predio está inscrito a favor de A, quien le
vendió a B que no registró su derecho; luego B le vende a C, quien logra inscribir ambas transferencias bajo un
mismo asiento de presentación o bajo distintos asientos de
presentación.
Vallet de Goytisolo, citado por Lacruz Berdejo, señala que
"si la finca se halla inmatriculada e inscrita a nombre de un
causante inmediato o mediato del transferente, y el tercero
ha comprado en vista del posible enlace registral entre la
(58)
Su texto se puede ver en Jurisprudencia
(59)
LA CRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit., p. 181.
(60)
Ídem.
(61)
DÍEZ-PICAZO,
__~294
Sistematizada
inscripción vigente y el título del transferente, su adquisición será protegida por la fe pública, siempre que el título
de dicho transferente llegue a estar inscrito, dando entrada
al del tercer adquirente"(60).
Para Díez-Picazo, "según el artículo 34 (de la Ley Hipotecaria española), el tercero adquiere el derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. El tercero debe por consiguiente haber adquirido
de un titular inscrito. El fundamento de esta exigencia se
encuentra en que solamente se puede o se debe proteger
a quien ha confiado en las declaraciones registrales, en la
presunción de exactitud del Registro y en la fuerza legitimadora de una inscripción previa de la que parece deducirse lícitamente que el que tiene un derecho inscrito a su
favor puede disponer válidamente del mismo, cualquiera que sea la realidad jurídica, concordante o no con el
Registro. Para despertar esta confianza es necesario que
el adquirente adquiera de un titular inscrito. Ello significa
que el Registro ha de publicar la titularidad del disponente como titular del derecho del que dispone, pero significa también que el Registro debe publicar una plena facultad o poder de disposición del disponente. Inversamente,
significa que en el Registro no debe aparecer la existencia de otra titularidad, ni tampoco las circunstancias o factores que puedan anular, resolver o limitar el derecho del
otorgante"(61).
Señala Díez-Picazo que la deducción lógica del principio
de fe pública parece necesario exigir que el transferente
tenga su derecho previamente inscrito. Sin embargo, señala, hay que admitir que, partiendo de una inscripción registral vigente y pudiendo derivar de ella el derecho del
disponente, hay también razones o argumentos de protección del tráfico jurídico que favorecen claramente la tesis
que considera tercero registral a quien adquiere el derecho
de quien no tiene inscrito su derecho al momento del contrato de adquisición.
De lo antes señalado se puede afirmar que este requisito
tiene relación con el principio registral de tracto sucesivo
recogido en el artículo 2015 del Código Civil.
Sobre este principio registral, Lacruz Berdejo enseña que
"cada titularidad registral, salvo la que consta en el asiento de inmatriculación o primer asiento, debe apoyarse
sobre otra anterior, vigente y suficiente para servirle de
base. Tratándose de transmisiones de propiedad, esta regla
quiere decir que cada adquirente solo puede inscribir su
del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>.
Luis. Ob. cit., p. 463.
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ANÁLISIS
derecho si lo ha recibido del último titular según el Registro: tracto sucesivo (...). La iniciación, pues, del proceso
de inscripción requiere que, en el título formal que se presente, el otorgante sea el último y vigente titular registral
del derecho según el folio de la finca enajenada, de tal forma que los sucesivos titulares del derecho inscrito se sigan
los unos a los otros perfectamente escalonados, en concatenación ininterrumpida; es decir, que como explica Roca
Sastre, el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y el titular inscrito de
hoy sea el transferente de mañana"(62).
I
Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
pueda quedar amparado por la eficacia negativa del artículo 32"(641. Es decir, quien inmatricula un predio queda protegido por el principio de oponibilidad registral, previsto
en la primera parte del artículo 2022 del Código Civil(65).
XIV. CAPACIDAD DISPOSITIVA DEL OTORGANTE
En cuanto al término "otorgarlo" utilizado en el artículo
2014 del Código Civil, la exposición de motivos, señala lo
siguiente: "Sentido del término 'otorgarlo'. En el texto del proyecto que
fuera presentado a la consideración de
" La palabra 'transmitirlo' solo
la Comisión Revisora del Código Civil
En la CasoN° 3405-2001-La Libertad
puede hacer alusión a derechos
de fecha 27 de setiembre del 2002(631,la
se empleó el término 'transmitirlo', el
mismo que posteriormente fuera sustiSala Civil Permanente de la Corte Suque ya existen y que son objeto
tuido por el de 'otorgarlo', a propuesta
prema de Justicia de la República, esde transferencia a favor de quien
del doctor Jorge Avendaño Valdez. Ditableció que ]a fe pública registral "es
se va a convertir en tercero recha sustitución se explica por cuanto
oponible solo cuando hay terceros de
la palabra 'transmitirlo' solo puede habuena fe que adquieren la cosa o el degistral El vocablo 'otorgarlo' es
cer
alusión a derechos que ya existen
recho de quien respecto de ellos aparemás apropiado porque incluye los
ce legitimado para disponer".'
y que son objeto de transferencia a facasos en que se transmite derevor de quien se va a convertir en terceEn la Caso N° 4312-2006-Piura de fechos, como también aquellos en
ro registra!' Con ese alcance se hubiera
cha 21 de junio del 2007, publicada
excluido el caso del acreedor hipoteque se constituye derechos. "
el 29 de febrero del 2008, se establecario a quien no es posible transmitirció que "de otro lado, el artículo 2015
le un derecho, que antes de la constitudel Código Civil determina que ningución de hipoteca no existía, siendo que
na inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inssi es posible otorgarle un derecho. El vocablo 'otorgarlo'
crito o se inscriba el derecho de donde emane. Que, esta
es más apropiado porque incluye los casos en que se transdisposición reconoce el sistema del tracto sucesivo de las
mite derechos, como también aquellos en que se constituinscripciones, para establecer la historia de estas; permiye derechos".
tiendo al mismo tiempo, comprobar fácilmente de donde
emana el derecho que se trata de inscribir".
En la Caso N° 695-99-CaIlao, de fecha 22 de julio de
1999, se estableció que uno de los requisitos del princiEn cuanto al inmatriculante, Díez-Picazo sostiene que
pio de buena fe registral es "que el otorgante aparezca
"una consecuencia que se deduce a nuestro juicio con toda
registralmente con capacidad para otorgar el derecho
evidencia del artículo 34, es que, con arreglo a él, no puedel que se tratase".
de ser nunca tercero protegido el inmatriculante, que inscribe por primera vez y hace ingresar la finca en el RegisEn la Caso N° 203-2001-La Libertad, de fecha 10 de octro de la Propiedad. Si el tercero del artículo 34 tiene que
tubre del 2001(661,en la que un acreedor hipotecario ceadquirir de un titular inscrito, el inmatriculante no puelebró el contrato de hipoteca con un apoderado del prode serlo nunca, porque no puede confiar en ningún asienpietario, se estableció que "en aplicación de las normas
to anterior, dado que no existe. Ahora bien, el hecho de
sustantivas contenidas en los artículos 2013 y 2014, se lIeque el inmatriculante no pueda ser nunca un tercero proga a la conclusión que el Banco Standard Chartered actegido por el artículo 34, no significa, en cambio, que no
tuó de buena fe, contratando con quien en el registro
1
t
(62)
LACRUZ BERDEJO,
(63)
(64)
Su texto se puede ver en Jurisprudencia
DÍEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit., p. 464.
(65)
Lacruz Berdejo señala que "aunque la finca sobre la que se va a contratar no figure en el Registro, todo el que adquiere fiado en la apariencia de
titularidad (al menos, extrarregistral) de su transmitente, y lleva entonces su titularidad sobre la finca (y la finca misma) al Registro, es protegido
(dadas ciertas circunstancias) de tal modo que su adquisición deviene válida y eficaz, una vez inscrita, como si la situación aparente fuera real. O
sea que la protección de la LH (Ley Hipotecaria) cubre también, frente a la doble venta, al adquirente que inmatricula en el Registro la finca que
antes no figuraba en él". LACRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit., p. 45.
(66)
Su texto se puede ver en Jurisprudencia
1
1
DIÁLOGO
José Luis. Ob. cit. p. 47.
Sistematizada
Sistematizada
CON LA .JURISPRUDENCIA
del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>.
del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>.
N° 134
-IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
aparecía con facultades suficientes e indubitables
no
solo para gravar el inmueble de propiedad del demandante, sino también para recibir el dinero materia del
préstamo, sin advertirse que en el mencionado poder
exista alguna estipulación que señale que el dinero a recibir necesariamente debía entregarse al actor. Si la intención de los celebrantes del poder hubiera sido [a de fijar la
entrega del préstamo al demandante, lo habría estipulado
expresamente, lo que no ha ocurrido en el caso de autos".
xv. LA NULIDAD, RESCISiÓN O RESOLUCiÓN DEL
NEGOCIO JURíDICO
TERCERO
PRECEDENTE AL DEL
De lo expuesto por el artículo 2014 del Código Civil peruano de 1984 se desprende que uno de los elementos que
integra el supuesto del principio de fe pública registral,
es la preexistencia de un derecho inscrito y afectado por
causales de invalidez, rescisión o resolución. Siendo que,
sobre la base de tal derecho, posteriormente, un tercero
adquiere el suyo inscribiéndolo en el registro. En otros términos, el principio que tratamos se plantea como hipótesis
nonnativa la nulidad, rescisión o resolución de un derecho
inscrito en el registro, interrogándose sobre el destino de
los derechos ulteriores, der¡"vados de aquel, también inscritos en el registro.
A diferencia de lo que sucedería en el derecho común, en
el que la nulidad del derecho del transferente conllevaría
la nulidad del título de adquirente, el artículo 2014 establece una excepción a la regla de arrastre de nulidades, al
establecer que la nulidad, rescisión o resolución del derecho del transferente, por causas que no consten en los Registros Públicos, no conlleva la nulidad, rescisión o resolución del derecho del tercero registral.
En la exposición de motivos del artículo 2014 del Código
Civil de 1984, se establece que "si una persona adquiere de
otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es
nulo, "el derecho común" establece que será nulo también
el del adquiriente. Nulo el derecho del otorgante es también
nulo el del adquiriente, porque nadie puede transferir más
de lo que tiene y nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aquel que se le transmite. Esa solución, dada por
"el derecho extrarregistral", es sacrificada, sin embargo, por
la "seguridad del tráfico", que expresa que si esa nulidad no
aparece del registro, el adquiriente adquiere bien y la nulidad del título del otorgante no lo perjudica. La seguridad del
tráfico sacrifica la aplicación del derecho común. Ante esta
consecuencia inevitable e incontrovertible que resulta de la
aplicación del principio estudiado, parece procedente hacer
lo posible para que el derecho común sacrificado sea lo menor posible haciendo más dificil acogerse al principio de fe
(67) Ídem.
1
298
pública registra!' Es en busca de ello que el artículo 2014
exige que las causas de nulidad, rescisión y resolución no
aparezcan de los registros públicos. En consecuencia, quien
quiera ampararse en el principio de fe pública registral, deberá asegurarse que el derecho del otorgante no padece de
causas de nulidad, rescisión y resolución en ninguno de los
registros en los que podría aparecer. Siendo que estas causas pueden resultar del Registro de la Propiedad Inmueble,
será necesario verificar si existen en la partida correspondiente al inmueble, pero también pueden aparecer de los
registros de mandatos y personal, casos en los que no será
necesario revisar estos registros de todo el país, sino solamente los de mandatos y personal del lugar de celebración
del contrato. Esto para aplicación de lo dispuesto en los artículos2034 y 2038 del Código Civil".
En la misma exposición de motivos se señala lo siguiente: "Efectos de la anulación, rescisión y resolución: El Artículo 2014 se refiere a las razones de nulidad, rescisión o
resolución, en el sentido de que, si aparecen del registro,
o si, no apareciendo son conocidas por quien pretende ser
tercero, este no podrá ampararse en el principio de fe pública registral. Siendo que el acto nulo y también el anulable son nulos desde el momento de su celebración, bastará
que en el registro aparezca (o no apareciendo sea conocida) para que ello impida la constitución en tercero registral. En este sentido nada importará la fecha de la resolución que establezca dicha nulidad. Los efectos de la
misma se retrotraen al momento de la celebración del acto
en cuestión y afectarán al tercero en la medida que conste
del registro. En los casos de rescisión y resolución ocurre
algo diferente. Las causas que pueden producir la rescisión y la resolución pueden aparecer del registro. En efecto, puede constatar que el precio de venta de un bien sea el
de la décima parte de su valor real (rescisión) o que una de
las cláusulas del contrato prevea la resolución del contrato
por falta de pago (resolución). En estos casos, resultan del
registro las razones por las cuales una persona puede demandar u obtener la rescisión o la resolución del contrato,
respectivamente. Esta situación no tiene por qué impedir
la constitución del tercero registral sino aparece del registro que se haya producido efectivamente la causal de rescisión o de resolución. Lo contrario ocurrirá cuando la rescisión o la resolución misma consten del registro o se han
anotado las demandas correspondientes, por cuanto el tercero no podrá alegar que no conocía la rescisión o resolución que se habían ya producido. Esa situación evitará que
el tercero civil pueda constituirse en tercero registral, toda
vez que carecerá de buena fe".
En la Caso N° 383-2001-Apurímac,
de fecha 19 de octubre del 2001(67),en la que se demandaba la nulidad de una
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ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
compraventa inscrita por haberse declarado nula la compraventa que le servía de antecedente registral y que estaba contenida en una escritura fraguada, se estableció que
"al haberse determinado que la adquisición de los esposos
Villavicencio-Matos se realizó de buena fe, conforme al
análisis probatorio efectuado por los jueces de mérito con
base en la prueba actuada no puede concluirse, bajo el
razonamiento que habiéndose declarado nula judicialmente la escritura pública fraguada por el demandado
Wilfredo Ustua, que sirve de antecedente a la transferencia hecha a favor de los recurrentes, que la escritura pública de estos también carece de eficacia legal.
El principio de buena fe registral que preceptúa el artículo 2014 del Código Sustantivo tiene por finalidad proteger
al tercero que actuando de buena fe y amparado en la presunción de veracidad de las inscripciones adquiere un derecho; en tal sentido, la declaración de nulidad de la escritura fraguada no enerva ni debe afectar la adquisición de
los recurrentes".
En la Caso N° 3256-01-La Libertad, de fecha 24 de abril
del 2002(68),la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, en un proceso en el que se
había demandado la nulidad de varias transferencias inscritas en los registros públicos y en el que las instancias
inferiores declararon solamente la nulidad de la primera
transferencia que había dado origen a las posteriores, estableció que "nuestro ordenamiento jurídico al regular la
inscripción de derechos reales adopta la posición de proteger al tercero que adquiere un inmueble de buena fe, a
título oneroso y de quien aparece como propietario en el
Registro, ello al amparo del artículo dos mil catorce del
Código Civil ( ... ) Que, del texto de la norma antes descritas se desprende que para que la anulación, resolución o
rescisión del derecho del otorgante alcance a un tercero deben existir causas que consten en los registros públicos, y en cuanto a la buena fe debe acreditarse que el
tercero conoCÍa de la inexactitud del registro. Que, en el
caso de autos el inmueble materia de litis fue transferido a
terceros, en dos partes, una a Jesús Enrique Núñez Rojas y
la otra a Daniel Rodríguez Risco y David Fischman Falincausky, quienes al adquirirlo tenían como obligación verificar si quien les vendía el inmueble aparecía en los registros públicos como propietario, siendo que al verificarlo
y adquirirlo han cumplido con las exigencias previstas en
el artículo dos mil catorce antes referido, por lo tanto, no
tienen por qué responder de los vicios que pudiera presentar la compra hecha por su vendedor, ello en atención
al principio de la buena fe registral amparado por nuestro
(68) Ídem.
(69) Ídem.
(70) Ídem.
DIÁLOGO
CON LA JURISPRUDENCIA
N° 134
ordenamiento jurídico, razón por la cual resulta un imposible jurídico declarar la nulidad de las escrituras públicas
de compraventa celebradas por los antes citados Jesús Enrique Núñez Rojas, Daniel Rodríguez Risco y David Fischman Falincausky, así como también sus consecuentes
inscri pciones registrales".
En la Caso N° 1618-2005-Arequipa
de fecha 18 de abril
del 2006, se estableció que "la nulidad del título del
transferente no alcanza o no afecta el título del tercero
adquiriente de buena fe en base a la información registral; salvo que se acredite que el adquiriente conoCÍa de
la inexactitud del registro"(69).
A fin de evitar la constitución de terceros registrales, es de
vital importancia que en las partidas registrales se publicite la existencia de procesos judiciales en lo que se esté
discutiendo el derecho del titular registral, mediante una
medida cautelar de anotación de demanda. Luego de anotada la demanda podrán continuar inscribiéndose actos jurídicos, pero una vez dictada la sentencia que declare la
nulidad del acto jurídico del cual surgió el derecho del titular registral y del cual se desprendieron los actos jurídicos posteriores, sus efectos se retrotraerán a la fecha
de la anotación de demanda, quedando sin efecto todos
los actos jurídicos inscritos con posterioridad a la anotación de demanda. No será necesario que judicialmente se
declare la nulidad de cada uno de los actos inscritos con
posterioridad.
Al respecto, el Tercer Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Vigésimo Quinto Pleno del Tribunal
Registral (El Peruano, 15/06/2007), ha establecido que:
"La sentencia firme que declara la nulidad de una transfec
rencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento
de presentación de la anotación de la demanda respectiva,
enervando los asientos registrales incompatibles que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación, tales como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En consecuencia, en la expedición de certificados
de dominio y de gravámenes no serán considerados dichos
asientos enervados".
XVI. EFECTOS DE LAS RECTIFICACIONES DE LOS
ASIENTOS REGISTRALES LUEGO DE INSCRITO
EL DERECHO DEL TERCERO REGISTRAL
En la Caso N° 793-2001-Tacna, de fecha 8 de noviembre del 2001(70),en un caso en que del registro aparecía
como titular del bien una persona como soltera y en esa
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
condición constituyó hipoteca sobre el bien a favor de un
banco, siendo posteriormente rectificado su estado civil
por el de casado, se estableció que "el demandado Banco
del Sur del Perú (hoy Bancosur) para asegurar el pago de
la línea de crédito comprobó la situación legal del inmueble submateria, verificando que el dominio del bien fue
adquirido por el emplazado Félix Meléndez Quispe como
soltero, como igualmente aparece en la escritura del poder
inscrito otorgada por este, razón por lo que procede a gravar con garantía y a elevar a escritura pública la constitución de hipoteca respaldado en los principios de fe pública registral y de publicidad, cuya inscripción se produce
el cuatro de diciembre de mil novecientos noventicinco.
Que con posterioridad
a dichos actos, con fecha tres
de agosto de mil novecientos noventiocho se produce
la rectificación de la ficha registral en la que mediante la aclaración hecha constar en el asiento tres-C se
precisa el verdadero estado civil del aludido demandado como casado. Que, sin embargo, esto no desvirtúa la calidad de bien propio del inmueble contenido
en la ficha registral al momento de suscribirse la escritura de otorgamiento de garantía hipotecaria, el veintitrés de noviembre de mil novecientos noventicinco.
Que, siendo así, en virtud del principio de buena fe registral contenido en el artÍCulo 2014 del Código Sustantivo,
cuya finalidad precisamente es proteger al tercero que actuando de buena fe y amparado en la presunción de veracidad de las inscripciones, adquiere un derecho de quien
aparecía con facultades para otorgarlo; se tiene que el derecho inscrito del Banco demandado se encuentra protegido por la fe registra!. Que si bien es cierto el bien submateria podía ser de la sociedad conyugal conformada por la
recurrente y el demandado Félix Meléndez Quispe, es de
acotar que para tener la certeza de protección de un derecho inmobiliario para efectos del tráfico patrimonial, este
debe encontrarse inscrito en los Registros Públicos. Consecuentemente, cuando la sala de vista concluye que, si
bien los actos celebrados por el aludido demandado como
propietario y como otorgante del poder especial adolecen
de vicios de nulidad, no resultan oponibles al derecho inscrito de Bancosur como tercero registral, por encontrarse
protegido por el principio de fe registral, y que la aclaración del estado civil carece de efect&' por extemporáneo; el ad quem no incurre en la inaplicación del artÍCulo
219 del Código Civil al no haberse desvirtuado la buena
fe en la actuación de dicha entidad bancaria, dejándose en
todo caso a salvo, el derecho de la accionante para que 10
haga valer con arreglo a ley".
Las inexactitudes registrales se pueden rectificar en mérito
al título archivado que dio lugar a la inscripción, en mérito
a documentos aclaratorios otorgados por los interesados o
en mérito a documentos fehacientes que acrediten la discorda:1cia entre el registro y la realidad extrarregistral.
_
El artÍCulo 86 del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos, establece que "la rectificación surtirá
efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificación
de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice".
Asimismo, el artículo 87 del citado Reglamento establece
que "en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto".
En el segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en el Sexto Pleno del Tribunal Registral (El Peruano, 02/12/2003), se estableció que "la existencia de una
hipoteca no es obstáculo para la rectificación del estado civil del constituyente de dicha garantía".
En la Res. N° 132-2003-SUNARP- TR- T de fecha 8 de
julio del 2003, que sirve de sustento al citado precedente,
se estableció que "en efecto, como lo establecen con meridiana claridad los artÍCulos 86 y 87 del Reglamento, toda
rectificación surte efectos desde que se presenta el título
rectificatorio, y la rectificación realizada en modo alguno
perjudica los derechos de terceros adquiridos de buena fe
antes de la rectificación. Ello significa que el Banco de la
Vivienda mantiene incólume su calidad de acreedor hipotecario, y está legitimado para comportarse como tal, en
virtud a la presunción de exactitud a que se refiere el primer considerando".
En la Res. N° 593-2003-SUNARP-TR-L
de fecha 19 de
setiembre del 2003, que también sirvió de sustento al citado precedente, se estableció que "la rectificación de la
condición del inmueble no será oponible a los adquirentes
o titulares de derechos inscritos o anotados con anterioridad, en virtud del principio de prioridad (artÍCulo 2016 del
Código Civil) y fe pública registral (artÍCulo 2014 del Código Civil)".
De otro lado, en el segundo precedente de observancia
obligatoria aprobado en el Octavo Pleno del Tribunal Registral (El Peruano, 01/10/2004), se ha establecido que "si
existe adecuación entre el título presentado y la partida registral, con relación al estado civil de los intervinientes,
no procederá que el Registrador deniegue la inscripción
sobre la base de información obrante en otros registros, en
los que se consigne un estado civil distinto".
XVII. LA INEXACTITUD REGISTRAL
El principio de fe pública registral parte, también, de la
consideración que no siempre existe conformidad o concordancia entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad extrarregistral, es decir, que no siempre el Registro es exacto, aunque exista la presunción de
legitimidad de los asientos registrales que está llamada a
salvar dicha discordancia en protección de los terceros
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re
registrales. Dicho de otro modo, el principio de
pública registral, presupone que el Registro no siempre es fiel
reflejo de la realidad como sería, por ejemplo, el caso en
que en el Registro no aparezca anotada demanda alguna,
cuando en el mundo real se está discutiendo judicialmente
el derecho de propiedad de quien aparece como propietario del inmueble. En este caso, la eventual nulidad del título del titular registral no aparece del Registro, por lo que,
en principio, sería desconocida por quien confíe en la publicidad registra!.
A esto alude el artículo 2014 del Código Civil cuando impone que el tercero registral "mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque. después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
consten en los registros públicos". Ahora, siendo que el
vocablo "causas que no consten en los registros públicos"
que utiliza el artículo 2014 del CC. es demasiado amplio,
conviene precisar su significado.
En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe pública registra!. Para
nosotros es claro que solo las partidas registrales hacen el
Registro Público y son las únicas cuyo contenido se presume conocido. Sin embargo, la jurisprudencia civil no ha
sido muy afortunada a la hora de definir este tema pues
como veremos a continuación, algunas veces se ha dado
por incluir a los denominados títulos archivados que, ciertamente, existen y se conservan en el Registro, en los alcances de la publicidad registral, presumiéndose que el
contenido de los mismos también se reputa conocido en
forma absoluta. Sin embargo, el Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos ha venido a resolver el asunto excluyendo, con claridad, a estos últimos de los alcances del principio de publicidad materiaFl.
Para Alfredo Bullard(721, el conocimiento de la inexactitud
del registro, en sentido estricto, no es tal, pues el registro
nos da siempre información exacta respecto de quién puede transmitir la facultad de exclusión absoluta.
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Roca Sastre precisa que "la inexactitud registral constituye una situación tabular anómala que interesa al derecho inmobiliario registral, en cuanto la misma ha de ser
(71)
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ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
rectificada para lograr la concordancia entre el contenido del registro de la propiedad y la realidad jurídica extrarregistral, a fin de que sea un reflejo exacto de esta, y muy
especialmente para que tal inexactitud no sirva de soporte
para que sea mantenido en su adquisición un tercero amparado en la fe pública registral"(73).
Para Fredy Luis Silva Villajuán, "las inexactitudes registrales constituyen discordancias entre lo registrado y la
realidad extrarregistral, discordancias que pueden versar
sobre los actos o derechos inscritos o sobre la base material respecto del que recaen tales actos o derechos, esto es,
en el caso del Registro de Predios, el bien inmueble registrado. Las inexactitudes registrales pueden tener origen en
un error u omisión del registrador al extender el respectivo
asiento de inscripción, en la ambigüedad o inexactitud del
título archivado que sustenta la inscripción o en la falta de
incorporación al Registro de algún acto o derecho surgido
en la esfera extrarregistral"(74).
Para Manuel Albaladejo, "el Registro puede no reflejar la
realidad jurídica extrarregistral como, por ejemplo, si no
aparece inscrita una finca existente, o lo aparece una antigua finca hoy cubierta por el mar, o una, que existe y está
inscrita, cambió de dueño, sin aparecer todavía registrada
a favor del nuevo. Cuando la realidad jurídica extrarregistral y el Registro están en desacuerdo se puede calificar a
este de inexacto"(75).
La Ley Hipotecaria española en su artículo 39 establece
que "por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral".
Las inexactitudes pueden provenir de la discordancia entre el asiento registra1 y el título archivado que le dio origen así como de la discordancia entre el registro y la realidad extrarregistra1. En cuanto a la primera, por ejemplo,
puede ocurrir que en el asiento se pub licite que el titular
del bien tiene el estado civil de soltero y como tal se entendería que es un bien propio, pero en el título archivado donde consta la escritura pública traslativa de dominio
a su favor aparece que el adquirente tiene el estado civil
de casado, con lo cual el bien tendría la condición de bien
Artículo VIII del Título Preliminar. Principio de fe pública registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de
aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.
1--
(72)
BULLARD
,
(73)
ROCA SASTRE, Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNILL,
1996, p. 201.
(74)
SILVA VILLAJUÁN, Fredy Luis. "Rectificación o determinación del área, linderos y medidas perimétricas
Diálogo con la Jurisprudencia. W 14, año 127, abril, 2009, p. 277.
(75)
ALBALADEJO,
í
¡
DIÁLOGO
GONZÁLEZ,
Alfredo. Ob. cit., p. 175.
Luis. Derecho Hipotecario.
Tomo nI, Oetava edición, Editorial Bosch, Barcelona,
de un predio por mutuo acuerdo". En:
Manuel. Derecho Civil Ilf. Derecho de Bienes. Novena edición, Librería Bosch S.L., Barcelona, 2002, p. 930.
CON LA .JURISPRUDENCIA
N° 134
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
_
social. En cuanto a la segunda, por ejemplo, puede ocurrir
en el registro como titular, añadiéndole la ley, como requique en el asiento registral y en el título archivado el titusito de validez, que se haya adquirido a título oneroso y de
lar aparezca como soltero, sin embarbuena fe".
go, en la realidad extrarregistral es caEn la Caso N° 1843-2000-Junín(78) del
sado mucho antes de adquirir el bien,
28
de noviembre del 2000, publica"
El
tercero
protegido
con lo cual el bien tiene en realidad la
da en el diario oficial El Peruano el 30
calidad de bien socia!'
por el ártículo 2014 del
de enero del 2001, se entendió a la inCódigo Civil debe descoFernando Tarazana señala que "dado
exactitud en el registro como "discorque en un sistema declarativo dichas sidancia entre el registro y la realidad
nocer las inexactitudes
tuaciones jurídicas y derechos se consjurídica".
registrales, de lo contratituyen extrarregistralmente, es perfecEn la Caso N° 4309-2007-Cusco de ferio conocería las causatamente posible que exista un desfase
cha 20 de noviembre del 2007, publicaentre esta realidad extrarregistral y la
les que podrían anular,
da el 30 de mayo del 2008 (p. 22201),
registral, máxime cuando la inscriprescindir o resolver el
la Sala Civil Permanente de la Corte
ción no es obligatoria"(76).
Suprema de Justicia de la República,
derecho de su transfeJorge Luis Gonzales Loli(77)señala que
estableció que "en virtud del principio
rente y el suyo. "
el concepto de inexactitud registral vide buena fe registral regulado por el argente, comprende dos supuestos básitículo 2014 del Código Civil, quedará
cos: a) Que la inexactitud provenga de
protegido el derecho del tercer adquierrores u omisiones cometidos en algún asiento o partida
rente que confie en el contenido del registro, no siéndole
registral (errores en los asientos registrales), cuya rectifioponible cualquier prueba o declaración en contrario que
cación está prevista en el Título VI del NRGRP; b) Que la
no se encuentre sustentada en la información registra!. De
inexactitud provenga de causas distintas a errores u omilo cual se desprende que, aunque el acto del cual emane
siones en los asientos registrales, en cuyo caso se requesu derecho sea declarado nulo, el tercero mantendrá su adrirá, como supuesto general aplicable, la presentación de
quisición, en compensación a su buena fe; por ende, para
título modificatorio que permita concordar lo registrado
que el referido tercero adquiriente de un derecho mantencon la realidad extrarregistra!. Este supuesto puede deberga válidamente su adquisición, es necesario que haya acse a la falta de registración de un título. Así, si en la partuado con la aludida buena fe registral, es decir, que el retida de un predio sigue apareciendo como titular el señor
ferido derecho le haya sido transferido por quien según
Pérez, cuando dicho señor ya ha vendido el inmueble al
los registros, sea la persona facultada para hacerlo, aunseñor Gómez.
que dicha información sea inexacta o provenga de un
acto jurídico nulo o anulable, y siempre que el tercer adEl tercero protegido por el artículo 2014 del Código Civil
quiriente no conozca de la inexactitud de la información
debe desconocer las inexactitudes registrales, de lo contraregistral. En tal supuesto, el derecho del tercer adquiriente
rio conocería las causales que podrían anular, rescindir o
no devendrá en nulo aunque se declare imlo el acto jurídiresolver el derecho de su transferente y el suyo.
co del cual provenga; consecuentemente, no existirá bueEn la Caso N° 2199-2006-Lambayeque,
publicada en
na fe en la adquisición de un derecho efectuada por aquel
el diario oficial El Peruano el 3 de julio del 2007 (pp.
que haya estado en condición de conocer de la inexactitud
19979-19980), la Sala Civil Permanente de la Corte Sudel Registro a partir de la anotación preventiva de la deprema de Justicia de la República, estableció que "tercemanda, realizada de acuerdo a las normas reglamentarias
ro en lenguaje jurídico es la persona que pueda descoregistrales; con lo cual, no podrá mantener su adquisición
nocer un cambio no inscrito. Tercero es la persona que
por haber incurrido en un supuesto de mala fe, de acuerdo
desconoce la discrepancia
entre el asiento registral y
al artículo 2014 del Código Civil".
la realidad. Tercero es la persona que no es sujeto del
cambio real no transcrito en el registro, pero que ha adEn la Caso N° 2029-2005-La Merced-Junín
de fecha 15
quirido derecho sobre la cosa por parte de quien aparece
de marzo del 2007 (El Peruano, 3 de enero del 2008), se
(76)
TARAZONAALVARADO,
(77)
GONZALES
p.377.
Femando. Ob. cit., p. 63.
(78)
Su texto se puede ver en Diálogo con la Jurisprudencia,
LOLI, José Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Primera edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2002,
N° 38, año 7, Lima, noviembre de! 2001, pp. 194-195.
300-----------------------------
---
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
estableció que: "Los registros públicos, tienen como principal finalidad publicitar situaciones jurídicas; asegurar el tráfico patrimonial, proteger al tercero de buena fe
( ... ) que una situación que se mantuvo oculta, no puede prevalecer sobre la publicidad del Registro Público,
sin poner en grave riesgo la seguridad jurídica ( ... ) el orden público exige que se respeten los contratos celebrados
al amparo de la fe del registro ( ... ) la seguridad es la razón
fundamental del Derecho".
XVIII. EXTENSiÓN DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
En la Exposición de Motivos del Libro de Registros PÚblicos del Código Civil de 1984 se da a la expresión que
"no conste en los registros públicos" un contenido amplio,
al establecerse que "quien quiera ampararse en el principio de fe pública registral,deberá asegurarse que el derecho del otorgante no padece de causas de nulidad, rescisión y resolución en ninguno de los registros en los que
podría aparecer. Siendo que estas causas pueden resultar del Registro de la Propie4ad Inmueble, será necesario verificar si existen en la partida correspondiente al inmueble, pero también pueden aparecer de los
registros de mandatos y personal, casos en los que no
será necesario revisar estos registros de todo el país,
sino solamente los de mandatos y personal del lugar de
celebración del contrato. Esto por aplicación de lo dispuesto en los artículos 2034 y 2038 del Código Civil".
De acuerdo con ello, para ser considerado tercero registral
tendríamos que verificar o revisar todas las partidas registrales que podrían estar involucradas, como podría ser el
Registro de Personas Jurídicas si en el acto jurídico interviene una persona jurídica representada por un directivo,
el Registro Personal para ver si no está registrada la interdicción civil de uno de los contratantes, el Registro de
Mandatos y Poderes para ver si el poder con que interviene algún apoderado está vigente o es suficiente.
Al respecto, la Caso N° 1167-98-Lambayeque
de fecha 16
de diciembre de 1998, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República estableció que "la
inexactitud del registro no debe provenir solamente del registro de la propiedad inmueble tal como era concebido por
el artículo mil cincuentidós del Código Civil de 1936 sino
que las causas de inexactitud pueden provenir de cualquiera de los registros previstos en el Código Civil, tal
como expresan los juristas antes citados, en la Exposición de Motivos Oficial del citado Código Sustantivo".
~
j
]
I
1
En la Caso N° 1985-2003-Piura(79) de fecha dos de noviembre del 2004, publicada en el diario oficial El Perua:
no el 30 de marzo del 2005, se estableció que tratándose
(79)
Su texto se puede ver en Diálogo con la Jurisprudencia,
de partiMs registrales independizadas de partidas matrices, la publicidad se extiende a estas, aunque el Registrador hubiere omitido trasladar los gravámenes que pesaban
sobre el predio matriz a las partidas independizadas.
En la Caso N° 849-2008-La Libertad de fecha 31 de julio del 2008, publicada en el diario oficial El Peruano el
30 de enero del 2009, p. 23791, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de la
República, ha establecido que "corresponde a esta Sala de
Casación determinar si el principio de publicidad contemplado en el artículo 2012 del Código Civil es aplicable
también respecto de todas las partidas registrales que conforman el Registro o únicamente respecto de la partida registral donde se desea inscribir cualquier título. Que, para
tal efecto el dispositivo legal en cuestión, complementado además en los artículos 1 y 11del Título Preliminar del
Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, establece una presunción jure el de jure,
en virtud de la cual se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido
de la inscripciones; por lo que al no admitir prueba en contrario y estar referida en términos generales a las inscripciones, no solo tienen una naturaleza imperativa, sino que
además se extiende a todo el registro, es decir, a todas
las partidas registrales que se encuentran debidamente
organizadas y distribuidas en las respectivas unidades
registrales. Que, en ese sentido, el recurrente no puede
alegar que su obligación de conocer el registro se encontraba circunscrita únicamente a la. partida registral en la
que constaban los antecedentes registrales del bien inmueble que adquirió; por cuanto la norma jurídica analizada
está referida al conocimiento de todas las inscripciones registrales sin excepción".
Otro problema es el relacionado con el principio de publicidad registral, en cuanto si la publicidad registral se extiende solo a los asientos registrales o también a los títulos
archivados, esto es, si para ser tercero protegido debe revisarse solo los asientos o también los títulos archivados, o
en otros términos, si las causales de nulidad, resolución o
rescisión solo deben aparecer de los asientos registrales o
también pueden constar en los títulos archivados.
En la jurisprudencia nacional existen dos posiciones en
cuanto a los alcances de la publicidad registra!. Una de
ellas estima que la presunción de conocimiento alcanza
solo a los asientos registrales y por excepción a los títulos
archivados cuando los asientos contienen información incompleta o insuficiente. La otra sostiene que la presunción
de conocimiento alcanza no solo a los asientos registrales
sino también a los títulos archivados.
N° 79, año 10, abril, 2005, pp. 184-186.
1
CIÁLOGO
_1
301
CON LA .JURISPRU_C_E_N_C_I_A_NO
134----------------
_
'1
URISPRUDENCIA
REGISTRAL
En la Declaración de la Antigua, se estableció que para
que el principio de fe pública registral produzca sus efectos, "es necesario que la ley prescriba que, al menos frente
a tercero de buena fe, el contenido del asiento registral se
imponga sobre el del título que"la motivó, en caso de discordancia entre ambas. Mediante esta técnica se posibilita una fundamental transformación jurídica: la inscripción
queda independizada, al menos frente a terceros, del título
causal. En consecuencia, frente a tercero, es la inscripción
y no el título la que delimita el contenido del derecho".
En el Ir Encuentro Iberoamericano sobre Relaciones entre el Registro de la Propiedad y los Tribunales de Justicia, llevado a cabo en Cartagena de Indias, se estableció
sobre el principio de fe pública registral que "conviene recordar que, aunque los asientos son dependientes de los
derechos que publican por lo que, la eficacia de estos condiciona la vigencia o la cancelación de aquellos, la necesidad de dotar al tráfico jurídico inmobiliario y mobiliario
de un alto nivel de seguridad aconseja la protección de las
adquisiciones realizadas a título oneroso y de buena fe por
un tercero que ha actuado confiado en los datos jurídicos
publicados por el Registro sin que en el mismo constara la
amenaza de ninguna causa de resolución".
En la exposición de motivos del Código Civil de 1984 se
señala que "limitar la aplicación del principio de fe pública
registral al solo contenido del asiento, tendría lógica si el
público y en particular el que pretende ser tercero, tuviera
acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que
tenemos acceso también a los libros, títulos archivados,
índices y demás documentos, lo cual puede permitir que
la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción,
esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo
al ténnino restringido de asiento. También tendría sentido si, como en el caso del sistema francés, nuestro sistema
fuera de transcripción, pues en este caso la integridad del
título se transcribe en el asiento, de tal modo que cuando
una persona estudia el asiento en verdad se encuentra examinando la integridad del título. Título y asiento, pues, se
confunden. Pero en nuestro sistema, que es de inscripción, lo que aparece del asiento no es sino un resumen
del título. Por ejemplo, si en un contrato de constitución
de hipoteca se pacta en una de sus cláusulas la prohibición de arrendar el bien por parte del propietario, es probable que esta cláusula no aparezca de los asientos, que no
es sino un breve resumen del acto, en los que no se señala sino quien es el acreedor hipotecario, cuál es el monto
de la garantía, el monto del crédito, plazo para pagar, etc.
En este caso, si aplicamos el principio de fe pública registral al solo contenido del asiento, el tercero que inscribe
el contrato de arrendamiento (lo que le otorga un derecho
que perjudica el derecho del acreedor hipotecario) puede
302
alegar que desconocía la cláusula de prohibición de arrendamiento y defender así suposición de tercero registral.
Pero si el principio se aplica a la esencia o espiritualidad
de los derechos del acreedor hipotecario, al decir de Chico
de Ortiz, o a los documentos que sirvieron para la inscripción, al decir de las ejecutorias antes señaladas, el arrendatario no podrá constituirse en tercero registral, porque
no podrá invocar que ignoraba la existencia de la prohibición. Concluyendo, parte de la jurisprudencia
nos puede llevar a señalar que el principio de fe pública registral se extiende al título representado por el asiento y
no solo al asiento mismo. Por otro lado, así parecieran
entenderlo los bancos y las instituciones financieras, pues
se ha adoptado la costumbre de exigir, a quienes pretenden celebrar contratos de mutuo con garantía hipotecaria,
la presentación de títulos de todas las transferencias efectuadas y gravámenes constituidos en los últimos 30 años.
No siendo suficiente para este tipo de instituciones de presentación de copias literales de los asientos. Pero si intentamos una respuesta puramente legalista tenemos que
concluir que el Código del 84 al igual que el Código del
36, permite la vigencia del artículo VIII del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y por lo tanto aceptando lo ordenado por este artículo bien puede concluirse que el principio se aplica
respecto del contenido solo del asiento".
La doctrina también se encuentra dividida en este tema.
Una primera posición considera que nuestro sistema registral es un sistema causal en tanto que otros entienden que
se trata de un sistema de inscripción.
Entre quienes sostienen que la publicidad registral comprende tanto a los asientos registrales como a los títulos
archivados está Hernán Günther Gonzáles Barrón.
Sostiene este autor que "la publicidad no puede existir sin
el hecho, ni puede ser diferente a él, ya que la publicidad
es un concepto relacional, que se encuentra en relación
a un hecho preexistente, al cual le sirve. Es obvio, pues,
que la publicidad nunca puede reemplazar o sobreponerse al hecho, pues ello implicaría el absurdo lógico consistente en admitir la publicidad sobre el vacío, es decir, sobre nada a qué referirse. Así pues, un evento que sucede
en la realidad (hecho) puede ser objeto de narración, como
ocurre cuando lo relata un periódico (publicidad), pero jamás la narración (publicidad) podrá modificar o derogar
el acaecimiento del evento (hecho), el cual existe por sí
mismo, y se encuentra en el mundo del "ser", de los hechos reales, de las situaciones concretas ( ... ) Resulta incoherente la pretensión de separar el título con respecto a
la inscripción o asiento (... ) El asiento registral no puede
vivir solo, ni siquiera en Alemania, y por eso se ha creado
el artificio técnico del negocio abstracto, cuya finalidad es
que las vicisitudes o pato logias del negocio causal (venta,
----------------
ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCJAL
permuta, etc.) no afecten la transferencia del derecho (... )
El asiento no tiene vida propia porque está conectado causalmente con el título que le dio origen. En nuestro sistema causalista de atribuciones patrimoniales no cabe que el
asiento registral publique algo distinto del título. Los sistemas abstractos, como el alemán, pueden justificar una
solución legal de este tipo, pero no el nuestro que es causalista, y aun así debe recordarse que la inscripción germana siempre está conectada a un negocio (abstracto), esto
es, a un título ( ... ). La inscripción no es más que un resumen del título, un mero extracto con fines simplificadores,
y que no se encuentra regulado en las leyes sustantivas,
sino en reglamentos registrales"(80).
Entre quienes sostienen que' la publicidad registral comprende solamente a los asientos de inscripción tenemos a
Jorge Avendaño Valdez, quien sostiene que "se debe mantener la protección al tercero registral, pero restringiendo
la buena fe a la de carácter registral, es decir, a la que resulta del examen del asiento de inscripción. En este sentido,
debe modificarse el artículo 2014 del Código Civil"(81).
I
También Fernando Tarazona, quien considera que "fundamentamos ello en razón de que en nuestro sistema registral
se ha optado por el principio de inscripción como técnica
registral, según se desprende del artículo 2010 del Código Civil, que señala que la inscripción registral se hace en
virtud del título que conste en instrumento público, salvo
disposición contraria. Asimismo, ello se desprende de los
artículos 1, 31,48 Y 50 del Reglamento General de los Registros Públicos. Mediante el sistema de inscripción, el registrador, previa calificación de su legalidad, extrae del título aquellos elementos que merecen ser publicados con
efectos erga omnes, y los incorpora a la partida mediante un asiento. En este sentido se diferencia del sistema de
transcripción, en donde se copia todo el contenido del título, así como del de archivamiento, donde el registrador
se limita a archivar los títulos que le son presentados, formando legajos ( ... ). Solo la información contenida en los
asientos registrales va a gozar de la publicidad registra!.
Lo acabado de afirmar se desprende del artículo 2012, que
regula la publicidad registral, en el sentido de que se establece la presunción de conocimiento de los asientos de
inscripción; y del artículo 2013, que recoge el principio de
J
.
legitimación, mediante el cual se establece la presunción
de validez del contenido de los asientos registrales, salvo
que sean rectificados o anulados por el Poder Judicial"(82).
Martín Luque Rázuri señala que "en esctricto, solo es
información registral aquella que consta en los asientos
de inscripción (en tomos, fichas o partidas electrónicas),
porque solo ellos (no los títulos) gozan de los efectos establecidos por los principios registrales de publicidad, legitimación y fe pública registral, según los artículos 1, VII Y
VIII del Título Preliminar del RGRP"(83).
Como ejemplo de Jurisprudencias que han acogido las posiciones contradictorias de los alcances de la publicidad
registral, tenemos a las siguientes casaciones:
En la Caso N° 3088-06-Lima de fecha 13 de junio del
2007(841, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de
octubre del 2007, la Sala de Derecho Constitucional de la
Corte Suprema de Justicia de la República, estableció que
"forman parte de la publicidad de los registros públicos,
los títulos archivados, lo que guarda concordancia con el
artículo 160 del Reglamento antes citado, porque como el
asiento registral es solo un resumen, en el que consta el título que da origen al asiento; dicho título está a disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de
la publicidad de los registros. Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del
título archivado que le dio origen, más aún cuando el artículo 185 del Reglamento, dispone que para conseguir la
manifestación de los libros y.demás documentos, no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción
o documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. En tal contexto, es menester precisar
que cuando el Código Civil emplea el término 'registro público' su concepto y alcances no pueden ser interpretado de manera restrictiva, limitándolo solo al
conocimiento del asiento registral, dado que la presunción absoluta de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones implica el conocimiento tanto del asiento registral como de los títulos y
documentos que lo sustentan y que se encuentran archivados en los registros públicos, de lo cual además se
1
1
¡
1
1
1
(80)
GONZALES BARRÓN, Günther. "Fundamentos
cia. N° 116, año 13, mayo, 2008, pp. 304-305.
(81)
AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. "Clasificación
vil? UPC, Lima, 2001, p. 175.
que explican la primacía del título frente al asiento registral", En: Diálogo con la Jurispruden-
de los bienes y transferencia
(82)
TARAZONAALVARADO,
(83)
LUQUE RÁZURI, Martín. "Agenda pendiente para la publicidad registral".
p.71.
(84)
Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia,
DIÁLOGO
CON
de propiedad".
En: VY.AA ¿Por qué hay que cambiar el Código Ci.
Fernando. Ob. cit., p. 65.
LA .JURISPRUDENCIA
En: Diálogo con la Jurisprudencia.
N° 61, año 9, octubre, 2003,
N° 114, año 13, marzo, 2008, p. 255.
N°134--------------_-
-_-~30:J _
..
IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
_
buena fe de naturaleza objetiva, la prodesprende la obligación de que tienen
tección al tercero no se basa en la buelos funcionarios de la entidad registral
na fe que ha demostrado en su interde dar a conocer los títulos archiva" Parte de la jurisprudencia
vención contractual, pues en realidad
dos, índices y demás documentos que
nos puede llevar a señalar
la buena fe consiste en estar convenobran en las oficinas registrales. Que,
que el principio de fe pública
cido de haber obrado de manera dien tal sentido, en el caso de autos, el
ligente, prudente y honesta, esto es,
tercero registral Juan José Amaya Meregistral se extiende al título
estar convencido de la certeza, licidina se encontraba en la obligación de
representado por el asiento
tud y legitimidad de su conducta,
efectuar la búsqueda de todo aquello
y no solo al asiento mismo.
por ello, para sostener dicho convencique pudiera afectar su futuro derecho
miento se debe verificar la realización
Por otro lado, así parecieran
de propiedad, por consiguiente, en el
de
las diligencias necesarias de la macaso de autos se verifica una interpretaentenderlo los bancos y las
nera antes descrita, por consiguiente,
ción errónea del artículo 2012 del Cóinstituciones financieras. "
en el caso concreto, no se llega a evidigo Civil que rige el principio de pudenciar que el tercero en mención haya
blicidad. Que, por su parte, el artículo
actuado de buena fe".
2014 del Código Sustantivo consagra
La Caso N° 2458-2005-Lima (El Peel principio de la buena fe registral en
ruano, 31/01/07), estableció lo siguiente: Primero.- Que,
el que para su aplicación deben concurrir copulativamendel análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que
te, los siguientes requisitos: a) el adquiriente obtenga el
corresponde a esta Sala de Casación determinar si el prinderecho a título oneroso, b) el adquiriente actúe de buena
cipio de publicidad contemplado en el artículo dos mil
fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del
doce del Código Civil es aplicable también respecto de
que nace su derecho, como al momento de la inscripción
cualquier título archivado y si, por cuyo conocimiento, al
del mismo, buena fe que se presume mientras no se acretercero adquiriente ya no le es aplicable el principio de
dite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro,
buena fe registral recogido por el artículo dos mil catorce
es decir, se trata de una presunciónjuris tantum; c) el otordel mismo Cuerpo Legal; Segundo.- Que, a fin de resolgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar
ver la materia del recurso, es preciso iniciar por el princiel derecho del que se tratase; d) el adquiriente inscriba su
pio de fe pública registral previsto en el artículo dos mil
derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los tícatorce del Código Civil para luego seguir con el princitulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o re.pio de publicidad regulado en el artículo dos mil doce del
suelvan el derecho del otorgante. Que, en ese entendido, el
mismo Código; que en ese sentido debe indicarse que el
principio de buena fe registral persigue proteger al tercero,
fundamento del principio de fe pública registral radica en
que ha adquirido un derecho de quien finalmente tiene cala necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo obpacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad
jeto consiste en proteger Ías adquisiciones que por negoen el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la
cio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se haseguridad en tal tráfico puede importar un sacrificio de la
yan
producido confiados en el contenido del registro; para
seguridad del derecho, por ello es que para morigerar tal
ello, el Código Civil en su artículo dos mil doce reputa
sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio
exacto y completo el contenido de los asientos registrade la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumles; Tercero.- Que, el legislador, concuerda con esta inplir con los requisitos señalados en el considerando preceterpretación, según la cual, la fe pública registral protedente; en consecuencia, la norma que contiene el mencioge la adquisición efectuada a título oneroso y con buena
nado principio debe ser interpretada en forma restrictiva.
fe de quien aparece en el registro como titular registral,
Que, uno de los requisitos que tiene que cumplir quien aleque se inscribe en el registro, contra cualquier intento de
ga el principio de la buena fe registral para que su dereenervar dicha adquisición que se fundamente en causas no
cho resulte oponible es que actúe de buena fe tanto al moinscritas antes (exposición de motivos oficial del Código
mento de la celebración del acto jurídico del que nace su
Civil. Editorial Cuzco, mil novecientos noventiocho, páderecho, como al momento de la inscripción del mismo.
ginas ciento noventicuatro y ciento noventisiete); CuarQue, en tal sentido, en el caso de autos se aprecia también
to.- Que, si bien es verdad el artículo ciento ochenticuatro
la interpretación errónea del artículo 2014 del Código Cidel Reglamento General de los Registros Públicos, vigenvil, pues a don Juan José Amaya Medina no le alcanzan
te a la fecha de los hechos, establece que a fin de asegurar
los efectos de la buena fe registral dado que se encontrala publicidad de los Registros, los funcionarios de los misba a su alcance conocer de la ampliación en el plazo del
mos están obligados a manifestar a toda persona los libros,
usufructo de cinco años más, esto es, hasta el cuatro de
los títulos archivados, índices y demás documentos que
octubre de dos mil,quince, ello en el entendido que en la
304 -------------------------
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ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL
obran en las oficinas registrales, ello no debe ser interpretado como que el principio de publicidad registral se extiende también por regla general a los títulos archivados,
sino en el sentido de que dicha extensión alcanzará a
los títulos archivados si existiera insuficiente información en el asiento de inscripción; dado que estimar que
los interesados deben recurrir a los títulos archivados o a
procedimientos extraordinarios para la determinación de
con quien están contratando generaría un obstáculo para
la realización de actos jurídicos y una elevación del costo de los mismos, lo cual atentaría contra la fe pública registral y la seguridad jurídica; Quinto.- Que, en este caso,
el demandado Ricardo Antonio Montalbán Ahuite mantiene o conserva la eficacia de su derecho en virtud del principio de fe pública registral, toda vez que cuando adquirió
por compraventa el inmueble sub júdice de parte de Noelia Irene Lau Vilcachagua, en la Ficha Registral número uno seis tres nueve cuatro cuatro uno, continuada a la
Partida número cuatro nueve cero tres cuatro nueve ocho
dos, su vendedora no aparecía con el estado civil de casada, sino que se identificó como soltera; derecho conservado que ha sido transmitido al litisconsorte necesario Vicente Inoñán Ventura; por consiguiente, la interpretación
que desarrollan los juzgadores del artículo dos mil catorce del Código Civil para la desestimación de la presente
demanda se encuentra arreglada a ley; y si bien se ha producido la inaplicación expresa del artículo dos mil doce
del mismo Código; su aplicación no desvirtúa el criterio y
sentido de la sentencia de vista sino que, por el contrario,
la sustenta más".
En la Caso N° 2884-2005-Puno, de fecha 30 de octubre
del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de
abril del 2007, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, se consideró también lo
siguiente: "que, por tanto, el principio de publicidad registral se aplica por regla general al contenido de la inscripción de cualquiera de los Registros contemplados en
el artículo dos milocha del Código Sustantivo y si bien
es verdad el artículo ciento ochenticuatro del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a la fecha de
los hechos, establece que a fin de asegurar la publicidad de
los Registros, los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales, ello no debe ser interpretado como que el
principio de publicidad registral se extiende automática e
ineludiblemente a los títulos archivados, sino en el sentido
(85)
En atención a lo antes expuesto somos de la opinión que
el tercero solo debe revisar los asientos registrales y si de
ellos no se desprenden causales de nulidad, tendría buena fe. A los títulos archivados solo se debe acudir cuando la información contenida en el asiento es insuficiente
o contradictoria.
Esta posición ha sido recogida en la Ley de Garantía Mobiliaria - Ley N° 28677, la que en su artículo 40 establece
que "si existiese discrepancia entre el acto jurídico inscribible y la información en el asiento electrónico, prevalecerá frente a terceros la información contenida en este
último".
XIX.
LA AOQUISICIÓN INMOBILIARIA A NON DOMINO
El principio se plantea como supuesto normativo la adquisición de un derecho de quien no es titular de este. Cuando hablamos de la adquisición a non domino estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho de
propiedad de persona que no era propietaria del inmueble
o, de quien ha dejado de serlo.
Guillermo Franklin Sierra Vásquez señala que: "elemento común y típico de toda adquisición a non domino es un
acto de disposición de una determinada situación jurídica
(normalmente un derecho subjetivo) por parte de un sujeto que no ostenta la titularidad ni está facultado para disponer de él; pero que en virtud de una especial tutela basada en la buena fe, apariencias y/o la publicidad registral
que generó la confianza de la otra parte en la regularidad
del acto, el negocio jurídico celebrado que de ordinario
sería ineficaz (no inválido) logra obtener una relevancia
y eficacia jurídica propia, produciéndose de esta manera
el doble efecto: la pérdida del derecho del anterior titular y la adquisición (a non domino) del derecho a favor
del tercero"(85).
SIERRA V ÁSQUEZ, Guillermo Franklin. "Algunas consideraciones sobre la adquisición a non domino y el principio de fe pública registral". En:
Diálogo con la Jurisprudencia. N° 120, año 14, Lima, setiembre, 2009, p. 135.
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de que dicha extensión alcanzará a los títulos archivados en tanto y en cuanto la información contenida en
la inscripción resultare insuficiente para el negocio o
acto jurídico a celebrarse o por la naturaleza de dicho
negocio se requiera el conocimiento de toda información relevante; dado que estimar que los interesados deben recurrir obligatoriamente a los títulos archivados o a
procedimientos extraordinarios para la determinación de
con quien están contratando generaría un obstáculo para
la realización de actos jurídicos y una elevación del costo
de los mismos, 10 cual atentaría contra la fe pública registral y la seguridad jurídica".
DIÁLDGD
CDN LA ~URISPRUDENCIA
N° 134
~IURISPRUDENCIA
REGISTRAL
_
En la Caso N° 951-2005-Sullana de fecha 25 de noviembre del 2005, se estableció que "toda enajenación exige,
aparte de la validez intrínseca del acto mismo, la preexistencia de la facultad de disponer en el enajenan te,
sin la cual, en principio, la transmisión es ineficaz. El
Registro de la Propiedad ha sido instituido para dar seguridad al que realiza una adquisición inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que esta resulte ineficaz por no existir
derecho en el transferente. En sistemas registrales como el
peruano, en que la inscripción, en principio, no forma parte del iter adquisitivo del Derecho real, pues no es constitutivo, la seguridad en el tráfico inmobiliario se consigue
haciendo válida, dadas ciertas condiciones, aun a la adquisición a non domino inscrita, que queda dotada de una
protección que la hace invulnerable. El Registro garantiza
quién es el propietario de la finca, por eso el artículo 2013
del Código Civil, contiene una presunción de iuris el de
(86)
Su texto se puede ver en Jurisprudencia
306
Sistematizada
iure, esto es que no admite prueba en contrario, de tal manera que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o
se declare judicialmente su invalidez ( ... ). Tal protección
al adquiriente de buena fe y a título oneroso que inscribe
su derecho, se justifica: a) precisamente en la buena fe, de
quien cree en la titularidad del que le transmite, lo que se
debe proteger; y, b) en la negligencia del titular verdadero,
quien al no cuidar se inscriba su derecho, dio lugar a que
se realice una transacción en la que él no intervino"(86).
El principio de fe pública registral protege las adquisiciones a non domino, es decir, a aquellas que en el derecho
común no tendrían protección. Así, por ejemplo, se protege a quien adquiere la propiedad de quien aparece como
titular en el Registro, pero que en realidad ya no era propietario; también a quien adquiere del titular registral cuya
adquisición sufría de una causal de nulidad.
del Poder Judicial <www.pj.gob.pe>.