COMITÉ CONSULTIVO NÚMERO 134 NOVIEMBRE 2009 publicación mensual Sondro Schiponi (ltolio) / Fronosco Fernóndez Segado (España) / Eduardo Goldo de Enterrio (EspOlio) / Antonio Pérez luño (Espcño) / Néstor SogJés ¡Argentino) / Germón Bidort Campos (Argentino) / Ati io Aníbol Alterini (Argentino) / Luis Moísset de Esponés (Argentino) / Jorge W. Peyrono (Argentino) / Agustín Squello (Chile) / Monuel Rivocobo y ~ivo(obo (Chile) / Fernando Vidol Romirez (Perú) / Corlos Fernóndez Sessolego (Perú) / Ferfl{]ndo de Trozegnies (Perú) / Domingo Gordo Belounde (Perú) / Guillermo Figollo Adrionzén (Peru) COMITÉ 'DlRECTIVO Wolter Gutiérrez ComJcho DIRECTOR Césor Londo Arroyo / Carlos Romos Núñez / Javier ~eves Mujico / Gostón ;emóndez Croz / José Palomino Manchego / Juan MOIQles Godo / Carlos Mesío Romírez / Víctor Garóo Tomo / Elviro Mortinez Coco / Manuel Muro Rojo / YUli Veao Mere / Luis Bromont-Arios Talles / Raúl Canelo / Alfredo Bullord /Juan Espinozo Espinozo I Miguel Torres t.léndez / Molionello Ledesmo Nor¡óez / Somuel Abad Yuponqui / OSVloldo Hundskopf hebio. • ([) (Ol)711J.a9OOITELEFAJ<: (01)241.2323 UNA PUBUCACIÓN DEL GRUPO EMPRESARIAL E.maU:[email protected] wwN.gacetajurtdica.com.pe ;-.. , ~. .' . :¡,;,,~, . • ' l " . . , 1 f.,... 1 1 1 . . . la jurisprudencia ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL . . El principio de fe pública r~gistral en ENTRE CORCHETES COMENTARIOS Y ANOTACIONES Inmuebles independizados de un predio matriz constituido como patrimonio familiar no pueden desafectarse 307 ---- ~ __ n._'_._~_~ TENDENCIAS. JURISPRUDENCIALES __.__ ------..-J 277 Transferencia de propiedad por mandato sin representación no requiere valorización 314 ~rincipio de fe pública registral 319 EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL EN LA JURISPRUDENCIA Análisis y crítica jurisprudencial César Enrique DELGADO PÉREZ¡*¡ TEMA ~ RELEVAN~ En el presente artículo, el autor hace una revisión de las casaciones de la Corte Suprema de Justicia de la República que se han ocupado de los presupuestos y alcances del principio de fe pública registral, a fin de hacer predecible la configuración de este principio y por consiguiente de la protección registral de quienes contratan e inscriben sus derechos confiando en la publicidad registral. 1. CONCEPTO José Manuel García García señala que el principio de fe pública registral "es aquel principio hipotecario en virtud del cual el tercero que adquiere en base a la legitimación dispositiva de un titular registral es mantenido en la adquisición a non domino que realiza, una vez que ha inscrito su derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley"(I). (*) (1) En la exposición de motivos del artículo 2014 del IX Libro de Registros Públicos del Código Civil peruano de 1984, se señala que "si se pretendiera dar una definición de este principio, se diría que es aquel que protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien aparece en el registro como titular registral que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar Abogado y egresado de la maestría en Derecho Civil y Comercial por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo con tesis sustentada y aprobada. Registrador Público de la Zona Registral N° JI Sede Chiclayo. GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registra! o Hipotecario. Editorial Civitas, Madrid, 1993, p. 227. DIÁLOGO CON LA .JURISPRUDENCIA N° 134-~~~~-----------277 L L_ IURISPRUDENCIA REGISTRAL dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes". De acuerdo con ello podemos señalar que el principio de fe pública registral protege a quien adquiere e inscribe un derecho ya registrado, manteniéndolo como su titulár, auñ. cuando el derecho de su transferente devenga en ineficaz. Para lograr tal protección se requiere reunir un conjunto de requisitos previstos en el artículo 2014 del Código Civil peruano de 1984. Este principio registral guarda relación con la garantía consagrada en el inciso d) del artículo 3 de la Ley N° 26366: "La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe' del registro". 11.ANTECEDENTES DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL EN EL DERECHO PERUANO En el Perú, el antecedente de este principio 10 encontramos en el segundo párrafo del artículo 90 del Reglamento Orgánico de la Ley de 1888 que creó el Registro de la Propiedad Inmueble, el que estableció 10 siguiente: "Los contratos o actos que se ejecuten por persona que en el regÍstro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se anule el derecho del otorgante, en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro". El Código Civil de 1936 en su artículo 1052 estableció que "los actos que se ejecuten o los contratos que se otorguen por persona que en el registro aparezca con derecho para ello, una vez inscritos, no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubiesen contratado por título oneroso, aunque se anule el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro". En la exposición de motivos del Libro de Registros Públicos del Código Civil de 1984(2), se señala que: "En cuanto a la influencia española, ella se ha producido directamente en el principio de fe pública registral (... ) nuestro código no contiene ninguna novedad, pero sí un perfeccionamiento respecto del principio de fe pública registra!. La influencia de la Ley Hipotecaria española continúa vigente". (2) (3) Más adelante se señala que "este artículo o sus similares constituyen en todo sistema registral donde aparecen, la médula central de su estructura y la expresión más clara de los alcances de la protección que el registro brinda al tráfi.c()pa~~onia!. ~onsagra el principio de fe pública registral y constituye, respetando la importancia de otras modificaciones o innovaciones, el más trascendental avance en materia de Derecho Registral". La principal influencia extranjera en este principio lo constituye el artículo 34 de la Ley Hipotecaria española del 8 de febrero de 1946, el cual establece lo siguiente: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante, por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviera su causante o transferente". 111.FUNDAMENTOS DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL En nuestro Código Civil coexisten el sistema que regula la transferencia de la propiedad y el sistema registral que busca proteger de una manera más efectiva a quienes registran los derechos que adquieren. Al primero suele denominársele Derecho Común y está constituido por las normas contenidas en los distintos libros que conforman el Código Civil, con excepción del Libro IX, como es el caso de las normas que regulan los requisitos de validez de los actos jurídicos y las normas que regulan la transferencia de la propiedad. Al segundo se le conoce como Derecho Registral y sus normas las encontramos principalmente en el Libro de Registros Públicos del Código Civil así como también en la Ley N° 26366 Ylos reglamentos aprobados por la Sunarp. Ambos sistemas se complementan y por ello es preciso interpretarlos en forma sistemática. Ahora bien, es una regla en el Derecho Común que los actos jurídicos que adolecen de ineficacia estructural no llegan a producir efectos jurídicos(3). Así, un contrato de Exposición de motivos oficial del Libro IX del Código Civil de J 984. Libro de Registros Públicos. Separata especial publicada en el diario oficial El Peruano, 19 de noviembre de 1990. El recordado profesor Lizardo raboada Córdova enseñaba que "en los supuestos de ineficacia originaria el negocio no produce nunca efectos jurídicos por haber nacido muerto o deja de producir retroactivamente todos los efectos jurídicos que hubieran producido por haber nacido gravamente enfermo. La ineficacia originaria se presenta en dos supuestos: la nulidad y la anulabilidad, recibiendo ambas el nombre genérico de invalidez en el Código Civil peruano". Asimismo señalaba que "el negocio nulo nunca produce los efectos jurídicos que tenía que haber producido y se dice por ello que nace muerto". rABOADA CÓRDOVA, Lizardo. Actojurídico. negocio jurídico y contrato. Grijley. Lima, 2002, pp. 298 Y 300. 278 1 -~ _--------- ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL compraventa que adolezca de causales de nulidad no surtirá el efecto jurídico de transferir la propiedad al compradOl.(4). De igual manera, los actos jurídicos que tengan como sustento al acto jurídico nulo, sufrirán el arrastre de la nulidad, "pues por Derecho Civil la nulidad absoluta y la anulabilidad perjudican a terceros civiles, por el efecto de arrastre o en cadena de toda nulidad"(5). Sin embargo, cuando se trata de derechos inscritos el panorama es distinto, por cuanto entran a regir las normas del Derecho Registral que constituyen una excepción al efecto civil de arrastre de nulidades. El Derecho Registral neutraliza los efectos de la nulidad del títUlo que sustentaba el derecho del transferente, protegiendo al adquirente que reúna los requisitos exigidos por el artículó 2014 del Código Civil. La razón por la que nuestro sistema prefiere proteger al tercero registral sacrificando al verdadero propietario del bien, encuentra su fundamento en la seguridad del tráfico inmobiliario o seguridad dinámica. El Derecho Civil brinda seguridad jurídica a los derechos, estableciendo que los titulares de estos no se vean privados de ellos sin su consentimiento. Esta versión de la seguridad jurídica también ha sido trasladada al ámbito registral cuando el adquirente de un derecho lo registra, dotando a su derecho de una mayor eficacia. La protección registral a los titulares de derechos inscritos está implícita en el artículo 2013 del Código Civil, el que exige el emplazamiento judicial del titular registral para despojarlo de su derecho inscrito y cancelar su inscripción registra1(6). Esta protección se relaciona con la garantía de intangibilidad de los asientos registrales prevista en el artículo 3 inciso b) de la Ley N° 26366, según la cual, para rectificar, modificar o cancelar una inscripción, se requiere el consentimiento de su titular o una sentencia firme en la cual haya sido demandado. Es decir, no se puede alterar el contenido de las inscripciones a espaldas de su titular, salvo los casos de rectificaciones de errores previstos en elReglamento General de los Registros Públicos. (4) Frente a esta seguridad, llamada también seguridad de derechos o estática, encontramos a la seguridad dinámica o seguridad del tráfico jurídico, que busca proteger a quienes adquieren e inscriben derechos, confiando en la información publicitada por el registro. Esta versión de la seguridad jurídica la encontramos consagrada en el artículo 2014 del Código Civil, que regula el principio de fe pública registral, el cual mantiene en su derecho al tercero registral a pesar de la nulidad del título de su transferente. "La protección registral supone, así, quedar un titular verdadero privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió de quien parecía titular, pero no lo era"(7). - La Corte Suprema de Justicia de la República, ha resaltado los fundamentos del principio de fe pública registral. Así, hemos encontrado las siguientes casaciones: En la Caso N° 203-2001-La Libertad, de fecha 10 de octubre del 2001, se estableció que "el artículü2013 del Código Civil recoge el principio registral que señala que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. El numeral 2014 del mismo código establece el principio que determina que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Ambos principios preconizan que el tercero que actúa bajo la fe pública registral se halla protegido por las garantías registrales y se halla protegido de la seguridad jurídica que le confiere el registro"(S). En la Caso N° 1951-2001-Puno de fecha 26 de junio del 2002(9),se estableció que "el fundamento del principio de la fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger (7) (8) En la CasoW 2173-2008-Lima de fecha 25/11/2008 (El Peruano, 30/09/2009, p. 25621), se estableció que "la nulidad de un acto es un instituto legal que sanciona al acto jurídico por vicio intrínseco insubsanable al tiempo de su celebración siendo su finalidad la declaración de la invalidez del acto realizado". GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 231. La jurisprudencia registral ha establecido que "se encuentra dentro del ámbito de calificación registral, la evaluación de la adecuación del título presentado con el antecedente registral, lo cual implica determinar que el procedimiento notarial de prescripción adquisitiva de dominio se haya seguido contra el titular registral en el caso de que el predio se encuentre inscrito" (Resolución N° 316-2007-SUNARP- TR-L); y, que "a efectos de verificar la adecuación del título presentado con el derecho inscrito, se requiere acreditar la notificaciún o emplazamiento del titular registral en el procedimiento de prescripción adquisitiva seguido en sede notarial" (Resolución N° 520-2007-SUNARP-TR-L). LACRUZ BERDEJO, José Luis. Elementos de Derecho Civil. Tomo III Bis. Segunda edición, Dykinson, Madrid, 2003, p. 45. Su texto puede verse en Jurisprudencia Sistematizada del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. (9) Ídem (5) (6) DIÁLOGO CON LA .JURISPRUDENCIA N° 134----------------278 1_-, ~-_. IURISPRUDENCIA REGISTRAL las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirentes y que se hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales". _ febrero del 2007, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, en un proceso de nulidad de acto jurídico, consideró 10 siguiente: "Que, ahora bien, además del derecho de familia, nuestro Código Civil ha contemplado también en su Libro IX, el Derecho En la Caso N° 1766-2002-Piura(lO) del " La protección registral Registral, el mismo que descansa en 15 de octubre del 2002, publicada en el a los titulares de derechos el principio de la fe pública registralla diario oficial El Peruano e131 de enero inscritos está implícita en cual responde a la necesidad de asegude12003, se estableció que "este Suprerar el tráfico patrimonial, cuyo objeel artículo 2013 del Código mo Tribunal en reiterada y uniforme juto consiste en proteger las adquisiciorisprudencia ha establecido que el funCivil, el que exige el emplanes que por negocio jurídico efectúen damento del principio de la fe pública zamiento judicial del titular terceros adquirientes y que se hayan registral radica en la necesidad de aseconfiados en el contenido del registro; registral para despojarlo gurar el tráfico patrimonial, cuyo obpara ello, la ley reputa exacto y sufijeto consiste en proteger las adquisiciode su derecho inscrito y ciente el contenido de los asientos renes que por negocio jurídico efectúen gistrales, vale decir la ley ha prefericancelar su inscripción reterceros adquirientes y que se hayan do la seguridad jurídica que produce el gistra/. " confiado en el contenido del registro; efecto erga omnes de las inscripciones para ello, la ley reputa exacto y sufiregistrales; de tal modo que el conteniciente el contenido de los asientos redo y alcance de las normas registrales gistra1es, vale decir, la ley ha preferido la seguridad jurídideben ser armonizadas con las disposiciones del derecho ca que produce el efecto erga omnes de las inscripciones de familia. Que, entonces, continuando con el fundamenregistrales". to de la fe pública registral, se tiene que, en consonancia con dicho propósito, se contempla, entre otros, los princiEn la Caso N° 2186-2003-Junín(ll) del 25 de mayo del pios de publicidad y legitimación, recogidos en los artícu2004, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de los dos mil doce y dos mil trece del Código Sustantivo, marzo del 2005, se estableció que "el fundamento del en cuyas virtudes se presume de modo jure et de jure que principio de fe pública registral radica en la necesidad toda persona tiene conocimiento del contenido de las insde asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiscripciones, y de modo juris tantum que dicho contenido se te en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se efectúen los terceros adquirentes y que se hayan producirectifique o se declare judicialmente su invalidez". do confiados en el contenido del registro; para ello, la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos reEn la Caso N° 2884-2005-Puno, de fecha 30 de octubre gistrales: es así que las inscripciones del registro se condel 2006, publicada en el di~rio oficial El Peruano el 2 de sideran exactas y completas, respecto de terceros adquiabril del 2007, se estableció que "el fundamento del prinrientes de buena fe, ya que quien adquiere el derecho de cipio de fe pública registral radica en la necesidad de asehipoteca, confiado en la exactitud del registro deviene en gur~ el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en protetitular de la hipoteca. Que, el legislador, al redactar el Cóger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los digo Civil, está de acuerdo con esta posición (exposición terceros adquirientes y que se hayan producido confiados de motivos oficial al Libro de los Registros Públicos: docen el contenido del registro; para ello, el Código Civil en tor Jack Bigio Chrem); siendo esto así, la fe pública regissu artículo dos mil doce reputa exacto y completo el contral protege la adquisición efectuada a título oneroso y con tenido de los asientos registra1es". buena fe de quien aparece en el registro como titular regisEn la Caso N° 292-06-Lima de fecha 30 de octubre del tral, que se inscribe en el registro, contra cualquier inten2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de to de enervar dicha adquisición que se fundamente en cauabril del 2007, la Sala Civil Transitoria de la Corte Supresas no inscritas antes". ma de Justicia de la República, consideró que el artícuEn la Caso N° 336-2006-Lima de fecha 28 de agosto del lo dos mil catorce del Código Civil "consagra el principio 2006, publicada en el diario oficial El Peruano elIde de fe pública registral que (... ) busca proteger al tercero (10) Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia. N° 53, año 9, febrero, 2003, pp. 152-153: (11) Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia. N° 79, año 10, abril, 2005, pp. 311-315. 280---------------------------- ------------------ __ que ha adquirido, de buena fe, un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, y que supone a veces un sacrificio en la seguridad del derecho". A continuación desarrollemos cada uno de los requi;itos que debe reunir quien pretenda ser considerado un tercero registra!. IV. REQUISITOS DEL PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL El princípio de fe pública registral exige la concurrencia de los requisitos contenidos en el artículo 2014 del Código Civil, los que han sido desarrollados por la jurisprudencia. Asimismo, la jurisprudencia ha establecido que los requisitos deben concurrir copulativamente, de tal manera que ante la ausencia de alguno de ellos, no se configurará el citado principio registra!. En la Caso N° 2250-2001-Camaná-Arequipa(12) de fecha 22 de octubre del 2001, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de febrero del 2002, se estableció que "el artículo dos mil catorce del Código Civil consagra el principio de buena fe registral, el que para su aplicaCión requiere la concurrencia copulativa de los siguientes requisitos: a) que el adquirente lo haga a título oneroso; b) que el adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía cono-. cimiento de la inexactitud del registro, es decir se trata de una presunción iuris tantum; c) que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) que el adquirente inscriba su derecho; y e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos que gocen del principio de publicidad registral, resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante. Que, en ese entendido queda claro que el principio antes mencionado busca proteger al tercero que ha adquirido un derecho de quien finalmente carecería de capacidad para otorgarlo, lo que implica la búsqueda de la seguridad en el tráfico inmobiliario, búsqueda que implica a veces un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que el legislador para amorigerar dicho sacrificio dificulta el acceso al principio mencionado, el que para ser alegado deberá reunir copulativamente los requisitos señalados". ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL v. ADQUISICiÓN ONEROSA El tercero registral a que se refiere el artículo 2014 del Código Civil debe haber adquirido un derecho a título oneroso, esto es, ha debido despojarse de parte de su patrimonio a cambio del derecho adquirido. De ahí que, quienes adquieren derechos a título gratuito, esto es, sin desprendersede parte de su patrimonio, no pueden convertirse en terceros registrales. Señala Fernando Tarazana que "el argumento que se da para proteger solamente al que adquiere en forma onerosa es el de que solo en estos casos el adquirente experimenta disminución de patrimonio, situación que no se presenta en el caso del adquirente a título gratuito. Es más, en este último caso se dice que es preferible proteger el derecho del titular extrarregistral, en razón de que de no hacerlo, experimentaría una disminución de su patrimonio"(I3). Serán adquirentes a título oneroso quienes adquieren el derecho de propiedad como consecuencia de la celebración de contratos con prestaciones recíprocas (por ejemplo, compraventa, permuta). También quienes adquieren la propiedad del bien por dación que hace de él su deudor (dación en pago), los que adquieren por adjudicación judicial, por transacción, por ejercer la opción de compra proveniente de un contrato de arrendamiento financiero y todos aquellos que se desprendan de parte de su patrimonio para adquirir la propiedad del bien registrado. También son terceros onerosos quienes adquieren derechos reales de goce, siempre y cuando hayan asumido contraprestaciones a cambio de usar y disfrutar del bien. Asimismo, los acreedores hipotecarios, por cuanto hah recibido en garantía el inmueble en respaldo de un crédito concedido al titular del bien o a un sujeto garantizado por é!. No estarán protegidos quienes adquieren algún derecho sobre el bien inscrito a título gratuito. Así tenemos a los herederos, a los donatarios, a los anticipados, a quienes reciben un derecho real limitado o de goce a título gratuito. También quedan excluidos los embargantes por cuanto ellos no adquieren un derecho real de parte del titular registra!. (12) Su texto se puede ver en Diálogo con la Jurispfudenci~~ N°41, año S, febrero, 2002, p. 239-241. También puede verse en Jurisprudencia Sistematizada del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. Igual criterio se acogió en la CasoN° 3371-2001-Lima de fecha 25 de setiembre del 2002, en la Caso N° 695-99-Callao de fecha 22 de julio de 1999, en la Caso N° 292-2006-Lima de fecha 30 de octubre del 2006 (El Peruano, 2 de abril del 2007, p.19196), en la CasoW 5072-2006-Lambayeque de fecha 29 de abril de1200S (El Peruano, 30 de enero del 2009, p. 23716), en la CasoN° 315S2005 Lambayeque de fecha 10 de julio del 2006, (El Peruano, 1 de diciembre del 2006, p. IS131), en la'Cas. W 3047-2007-Lima de fecha II de . setiembre del 2007 (El Peruano, 31 de enero del 200S, p. 214S9), en la CasoW 120S-2006-Piura (El Peruano, 2 de julio del 2007, p. 19753), en la CasoW 30S8-06-Lima de fecha 13 de junio del 2007 (El Peruano, l.de octubre del 2007, p. 20454). (13) TARAZONAALVARADO, Fernando. "Algunas consideraciones referentes a la fe pública registral". En: Diálogo con la Jurisprudencia, N° 61, año 9, octubre, 2003, p. 63. DIÁLOGO CON LA .JURISPRUDENCIA N° 134----------------281 I_~ JLUDENCIAREGISTRAL En la Caso N° 5312-06-Lima de fecha 15 de agosto del 2007, publicada e130 de mayo del 2008 (p. 22167), en un proceso de tercería de propiedad, se estableció que "debe apreciarse que la protección que brinda este principio a los terceros que de buena fe "adquirieron un derecho inscrito en el registro rige solo cuando se trata de la adquisición de tal derecho a título oneroso, circunstancia que no es la que se presenta en autos, pues la inscripción de un embargo no es el resultado de una adquisición a titulo oneroso de algún derecho, sino el cumplimiento de un mandato judicial que persigue asegurar el cumplimiento de una decisión definitiva a recaer en un proceso determinado, específicamente en el proceso sobre obligación de dar suma de dinero". En la Caso N° 2533-2006-Lima de fecha 23 de agosto del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de noviembre del 2006 (p. 17820), en un proceso sobre mejor derecho de propiedad, en el que se enfrentaban el comprador del bien que no registró su derecho, dejando que el bien continuara a nombre del vendedor, y el heredero del vendedor que en esa circunstancia había inscrito su derecho, estableció lo siguiente: "El título que tiene inscrito el demandado es la sucesión intestada de su padre y causante ( ... ), por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 660 del Código Civil, es el continuador de su personalidadjurídica, en sus bienes, derechos y obligaciones. Como ya se ha establecido en la instancia, dicho causante vendió al demandante el diecisieté de mayo de mil novecientos ochenta y seis los derechos y acciones que le correspondían en el inmueble materia de autos, por lo que a la fecha de su fallecimiento y sucesión, dicho bien ya no se encontraba entre sus derechos, ya no formaba parte de su patrimonio, por lo que resultaba imposible su transmisión sucesoria ( ... ) El recurrente no es un tercero que ha adquirido un bien. No es un acreedor de este. En ese sentido, la inscripción de tal sucesión, en la partida registral correspondiente a un inmueble que había sido transferido anteriormente por su causante, no le otorga un mejor derecho. Esa inscripción no es válida ( ... )". Este criterio ha sido recogido en el artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, al establecerse que "las transferencias a favor de terceros por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aun cuando en la partida registral del predio se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que su inscripción no perjudique a terceros". De acuerdo con esta norma, a pesar de que los herederos hubiesen inscrito la traslación de dominio por sucesión, (14) LACRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit., p. 182. (15) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 300. (16) Ibídem, p. 305. e8e _ ello no será obstáculo para registrar la transferencia del bien que hubiera hecho el causante a favor de un tercero. Ello se fundamenta en el hecho de que al producirse la sucesión, dicho bien ya no era parte de la masa hereditaria, así como en que los herederos no son terceros registrales. Distinto es el caso de quien, confiando en la traslación de dominio por sucesión, adquiere de los herederos la propiedad e inscribe su derecho, a pesar de que extrarregistralmente el bien era de quien adquirió onerosamente del causante. En este último supuesto, serán protegidos quienes adquirieron de los herederos sacrificándose a quien adquirió del causante y no registró su derecho. VI. LA BUENA FE REGISTRAL En la exposición de motivos del artículo 2014 del Código Civil de 1984, se señala que "siendo el concepto de buena o mala fe tan personaIísimo resulta quizá ocioso afirmar que este requisito debe ser cumplido por el adquiriente y solo por él. La circunstancia de que el transferente del derecho tenga buena o mala fe es absolutamente irrelevante para los efectos de impedir o permitir al adquiriente constituirse en tercero registral". En ello concuerda Lacruz Berdejo, para quien no se exige, "ni ello tendría sentido, la buena fe del transferente, aunque este sepa que enajena lo que no es suyo, en perjuicio de su verdadero dueño, el tercero que ignora tal circunstancia será protegido por el registro"(I4). Precisa José Manuel García GarCÍa(IS)que son tan distintas las manifestaciones de la buena fe según los distintos campos jurídicos, siendo una de sus manifestaciones la buena fe en el Derecho Hipotecario. VII. LA BUENA FE COMO COMO CREENCIA DESCONOCIMIENTO Y . El mismo GarCÍa GarCÍa señala que se suele distinguir dos aspectos en el concepto de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: un aspecto negativo y un aspecto positivo. En sentido negativo, "puede definirse la buena fe de dicho precepto, como el desconocimiento, o sea, aspecto negativo del no conocimiento de una inexactitud registra!' Recuérdese que el párrafo segundo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria dice que la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conoCÍa la inexactitud del registro. Si el conocimiento de la inexactitud del registro desvirtúa la buena fe del tercero, es que la buena fe es el desconocimiento de la inexactitud del registro"(I6). 1 1, ------------------ __ ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL En sentido positivo, la buena fe es entendida como creencia en algo. Así, Juan Vallet de Goytisolo, citado por GarCÍa GarCÍa(17l,señala que la buena fe del tercer adquirente es "aquella creencia fundada en la inscripción a favor del transferente de que este es el titular real y puede disponer de dicho derecho". entendemos que lo verdaderamente definitorio del concepto de buena fe hipotecaria del artÍCulo 34 de la Ley Hipotecaria es la situación de desconocimiento, indepen~ dientemente de que lleve o no consigo ese otro estado positivo de creencia. Puede o no llevarlo consigo. Lo importante es desconocer o conocer y no creer o dejar de creer. En Derecho hipotecario lo que importa es el horno ignorans o el horno sapiens, y no el hombre creyente. No estamos en religión sino en Derecho hipotecario"(2\). J I Otros autores acogen una posición mixta y consideran que ambos aspectos definen a la buena fe. Así, LacruzBerdejo señala que "buena fe, pues, será, al igual que en los artículos 433 y 1950 del Código Civil, la ignorancia del adquirente de que la titularidad de su causante está viciada o no existe ya en él, y, correlativamente, la creencia de que es dueño de la cosa y puede transmitir su dominio"(18). Cristóbal Montes, citado por Lacruz Berdejo, con mayor detalle expresa que "la creencia del tercer adquirente de que su transferente es titular real del derecho enajenado; de que este no soporta más limitaciones o gravámenes que los registralmente proclamados, de que la titularidad de su causante no padece vicio que.pueda provocar su destrucción; creencia o confianza que descansa en la ignorancia o desconocimiento, por parte del adquirente, de las causas que excluyen, limitan o vician el derecho o titularidad del transferente, y que no constan expresa o claramente en el registro"(I9). Roca Sastre señala que "aunque el artÍCulo 34.2 de la Ley Hipotecaria entiende por buena fe el desconocimiento de la inexactitud del registro por parte del tercer adquirente, ya hemos dicho que este sentido negativo de la buena fe hipotecaria equivale al sentido positivo de la misma buena fe, o sea, la creencia o confianza en la exactitud del registro, entendido también este concepto en sentido amplio de creer y confiar, no solo en que el contenido registral es exacto, sino también, que la titularidad registral del transferente no adolece de vicio alguno de carácter jurídicoreal"(20). GarCÍa García prefiere la definición de la buena fe hipotecaria como desconocimiento de la inexactitud registra!. Señala que "sin negar que se trata de dos aspectos muy unidos, pues al haber desconocimiento ello puede llevar consigo un estado de creencia correlativo, sin embargo, (17) Ídem. (18) LACRUZ BERDEJO, (19) Ibídem, p. 183. Para Francisco Avendaño Arana, "la buena fe consiste en desconocer la inexactitud de la información que publicita el registro. Para tener buena fe y quedar amparado por el artículo 2014 del Código Civil, el tercero debe desconocer los vicios o las causas de rescisión o resolución del derecho de la persona que figura en el registro como titular de un derecho"(22). Para Günther Gonzales Barrón, "la buena fe consiste en la ignorancia de la inexactitud del registro en cuanto a los motivos de nulidad o ineficacia afectantes del negocio antecedente, y en cuya validez confía el tercer. La creencia del tercero respecto a que el transmitente es el verdadero dueño, se perturba cuando conoce la existencia de un titular distinto extrarregistro (.") La buena fe implica confiar en la exactitud de los pronunciamientos del registro y principalmente desconocer la inexactitud del mismo. Por tanto, la buena fe es un estado psicológico o un hecho intelectivo, consistente en el desconocimiento o ignorancia de una determinada situación jurídica"(23). Fernando Tarazana considera que de la redacción del artÍCulo 2014 del Código Civil "se desprende que se recoge el aspecto negativo, por cuanto se menciona que la "buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro"(24). En la exposición de motivos del artículo 2014 del Código Civil, se establece que "la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen del registro, ellas deben ser además desconocidas por José Luis. Ob. cit., p. 182. (20) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 306. (21) Ídem. (22) AVENDAÑO ARANA, Francísco. La protección Jurídica, p. 6. (23) GONZALES risprudencia, (24) TARAZONAALVARADO, de la fe pública registral en materia hipotecaria. Cuadernos jurisprudenciales, BARRÓN, Günther. "El requisito de la buena fe en el principio de fe pública registral en la jurisprudencia". N° 58, año 9, julio, 2003, p. 122. N° 30, Gaceta En: Diálogo con la Ju- Fernando. Ob. cit., p. 62. DIÁLOGO CON LA .JURISPRUDENCIA N° 134 1._ 283 IURISPRUDENCIA REGISTRAL quien pretende ampararse en el principio estudiado. Como puede resultar más o menos diabólico para una persona el tener que probar que no conoce determinada situación, el artículo 2014 en su última part.e establece la presunción de buena fe, esto es la presunción de desconocimiento de la existencia de las razones de nulidad, rescisión y resolución. De este modo, el adquiriente se encuentra en la muy cómoda posición procesal de no tener la obligación de probar su buena fe e incluso no teniendo siquiera la obligación de alegarla. Quien quiera impedir la aplicación de este principio tendrá que probar que el adquiriente conocía, aun cuando no aparecían del registro, la existencia de las razones de nulidad, rescisión y resolución". En la misma exposición de motivos, se señala lo siguiente: "El tipo de conocimiento que debe tener el adquiriente de la inexactitud registral a efectos de señalar su mala fe, debe ser un conocimiento perfecto, directo, probado de un modo concluyente, por mérito de actos realizados por el mismo adquiriente o de hechos que forzosamente deben ser conocidos por él, o dicho de otro modo, cuya ignorancia no es posible sustentar. Acudamos a un ejemplo: Si una persona jurídica propietaria de un bien inmueble, inicia tratos con una persona con el objeto de venderle dicho inmueble, esta persona se preocupará de acudir al registro de la propiedad y si este es válido, acudirá también al registro de personas jurídicas o al mercantil, si fuera el caso, con el objeto de comprobar si los representantes de la persona jurídica, con los que está negociando, tienen facultades suficientes para transferir propiedad. Si las consultas al registro son positivas podrá concluir la negociación con la seguridad que le otorga el registro y con el convencimiento de que va a poder constituirse en tercero registral y ampararse en el principio de fe pública registra!. Puede suceder que en esas circunstancias, alguna tercera persona le comunica mediante carta simple, por conducto notarial o verbalmente, al futuro adquiriente, que se debe abstener de celebrar el contrato de compraventa, porque él, el remitente, es el verdadero propietario o el verdadero representante de la persona jurídica, en otros términos le comunica la existencia de una inexactitud registra!. En este caso, debe determinarse si la noticia verbal o la carta que le hubiera sido remitida al futuro adquiriente destruye o no su buena fe. Una comunicación de esta naturaleza no destruye la buena fe del adquiriente, pues lo contrario sería admitir que la seguridad que otorga el registro tiene menos fuerza que la simple comunicación de un tercero. La seguridad que una persona adquiere de la manifestación de los libros del registro no puede ser desvirtuada por el dicho de una persona, aún en el caso de que fuese ajustado a la (25) Sp texto se puede wr en Jurisprudencia 284 _ verdad. En este caso un instrumento privado o una manifestación verbal no pueden enervar un instrumento público, como es el título inscrito. Distinto es el caso del adquiriente que ha participado o ha conocido (pero no porque terceros lo afirmen; sino porque lo conoce directamente) de los actos orientados a despojar al verdadero propietario o a imponer falsos representantes a la persona jurídica. En este caso no goza de buena fe". La jurisprudencia ha recogido las dos versiones de la buena fe, como desconocimiento de la inexactitud del registro y como creencia en la legitimidad del derecho del transferente. En la Caso N° 811-2005-Piura(25) de fecha 21 de noviembre del 2005, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República estableció que "la buena fe que es el requisito primero del artículo 2014, en el caso de la transferencia de un bien por compraventa consiste en la creencia o persuasión personal de que el vendedor es dueño legítimo y puede transferir su dominio, y se presume en el adquiriente, por lo establecido en la misma norma, como también por lo que establecen los artículos 1381 y 1382 del mismo Código Sustantivo". En la Caso N° 336-2006-Lima de fecha 28 de agosto del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 1 de febrero del 2007, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, en un proceso de nulidad de acto jurídico, consideró lo siguiente: "Que otro de los pilares del derecho registral es la buena fe con que actúa el usuario de los registros públicos; es así que el artículo 2014 del Código Civil, que regula el principio de buena fe pública registral, establece claramente que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos; dispositivo que concluye señalando que 'la buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro'; lo que significa que la presunción de buena fe del tercero adquiriente puede ser quebrada acreditando el interesado que el referido tercero, pese a lo que le informaba el registro, conocía por otros medios, que dicha información era inexacta y perjudicaba un futuro acto jurídico. Que, armonizando la disposiciones del derecho de familia y registrales precitada se concluye: i) que aun cuando el terreno o la fábrica o ambos hayan sido de propiedad de una sociedad conyugal si en los registros públicos aparece inscrito solo Sistematizada del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. ----------------- ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL a nombre de uno de los cónyuges con estado civil de solrespecto al estado civil del otorgante don Lucio Saturtero, el adquiriente de algún derecho respecto del referinino León Molina", do bien o bienes de parte de la referida En la Caso N° 425-2008-Arequipersona, conserva su derecho una vez pa, de fecha 3 de julio del 2008, puque inscriba este así se anule, rescinblicada en el diario oficial El Peruada o resuelva el del otorgante, lo que " La jurisprudencia ha no el 30 de enero del 2009 (p. 23788) significa que con mayor razón el título la Sala Constitucional y Social Permarecogido las dos versiodel adquiriente no puede ser de objeto nente de la Corte Suprema de Justicia de nulidad ni de cualquier declaración nes de la buena fe, como de la República, en un proceso de terde ineficacia; ii) que la precitada condesconocimiento de la cería de propiedad contra una hipoteservación de derechos del adquirieninexactitud del registro y ca, en el que acreedor hipotecario recite desaparece si se acredita, ya sea bió la hipoteca de quien aparecía como por la misma información que apacomo creencia en la lesu titular en el registro con el estado cirece en los registros o cualquier otro gitimidad del derecho del vil de soltero, pero que en realidad hamedio válido, que dicho adquirientransferente. " bía sido casado al momento de adquirir te tomó conocimiento ose encontró el inmueble, estableció que "es necesaen la aptitud de conocer sobre el real rio destacar que debido a los principios estado civil del otorgante y de la nade legitimidad y buena fe registral, esturaleza del bien o bienes que aparetablecidos en los artículos 2012 y 2014 del Código Civil, cen a su nombre, haciéndose. acreedor el título del terquien adquiere derechos de una persona que en el Regiscero de la declaración de nulidad y en la extensión que tro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adcorresponda conforme a los artículos doscientos dieciquisición una vez inscrito su derecho; por esta razón, en nueve y doscientos veinticuatro del Código Civil". el presente caso, resulta ajustado a derecho que los órgaEn la Caso N° 2504-2005-Cañete de fecha 14 de noviemnos jurisdiccionales declaren liminarmente improcedente bre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el la demanda de tercería de propiedad, pues no resulta razo2 de abril del 2007, la Sala de Derecho Constitucional y nable exigir que el acreedor hipotecario antes de aceptar Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la la constitución de la garantía hipotecaria se vea precisado República, en un proceso de tercería de propiedad de prode revisar en todas las notarías, la existencia de probables piedad en que se pretendía la suspensión de la ejecución transferencias del bien que le es dado en garantía". hipotecaria, consideró lo siguiente: "Que por lo expresaEn la Caso N° 4468-2008-Lima de fecha 12 de marzo del do en los considerandos precedentes, la norma aplicable al 2009, publicada en el diario oficial El Peruano elide caso es la contenida en el artículo 2014 del Código Civil, octubre del 2009 (p. 25812), se estableció que "conforsegún la cual el tercero que de buena fe adquiere el título me aparece en la exposición de motivos de la versión ofioneroso algún derecho de persona que en el registro aparecial del Código Civil, la buena fe se exige a una persona a ce con facultades para otorgarlo, mantiene su derecho real efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar de garantía inscrito, puesto que el contenido de la inscripla existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. ción se presume cierto y produce todos sus efectos, mienEn otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, tras no se rectifique su inscripción; situación que ocurrió rescisión o resolución, que no aparecen en el registro, ellas en el caso de autos, por cuanto el Banco de Crédito aceptó además deben ser desconocidas por quien pretende ampala garantía hipotecaria respecto al predio materia sublitis, rarse en el principio estudiado. Que, el principio de bueotorgada por el ejecutado don Lucio Saturnino León Mana fe registral protege al tercero que ha adquirido de buelina, porque las condiciones de soltero y propietario únina fe, un derecho de quien finalmente carecería capacidad co de este, respecto al predio rústico objeto de la hipotepara otorgarlo, lo que implica lograr la seguridad en el tráca se encontraba inscrito en el asiento número uno de la fico inmobiliario". ficha 486 desde el veintiséis de marzo de mil novecientos noventa, y que las posteriores rectificaciones no le son VIII. BUENA FE SUBJETIVA Y BUENA FE OBJETIVA oponibles al Banco de Crédito del Perú en virtud al princiDe otro lado en la doctrina se distingue entre buena fe subpio de la buena fe registral prevista en el artículo 2014 del jetiva y buena fe objetiva. La primera se refiere al descoCódigo Civil. Que por la razones expuestas la demanda nocimiento de la inexactÍ1ud registral no solo por lo que de tercería de derecho de propiedad no puede prosperar, y consta en el registro sino también por lo que resulta de la por no haber demostrado los terceristas que el Banco realidad extrarregistral; de ahí que se actuará de mala fe de Crédito del Perú conocía la inexactitud del registro DIÁLOGO ~ CON LA .JURISPRUDENCIA N° 134~~~~~~~~~~~~ IURISPRUDENCIA REGISTRAL _ si tenemos conocimiento de la inexactitud del registro inclusive por información extrarregistra1. La segunda se refiere al desconocimiento de la inexactitud por no constar esta en el registro. El hipotecarista español Manuel Amorós Guardiola señalaba que en la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria española "no se parte de que haya otros medios de conocimiento distintos al registro, sino que se parte de que la implantación del sistema registral evitará supuestos de mala fe, pues permitirá conocer oportunamente todos los gravámenes y ventas"(26). Señala Francisco Avendaño Arana que "existen dos criterios para entender la buena fe: uno objetivo y otro subjetivo. El primero atiende exclusivamente a la información que consta del registro. No interesa si el adquirente conoce una realidad distinta a la que aparece en el registro. Basta que el vicio o la inexactitud no conste del registro, para que el tercero tenga buena fe. El criterio subjetivo, en cambio, pone énfasis en la realidad extrarregistra1. Sin perjuicio de la inexactitud del registro, el adquirente debe ignorar que lo publicado es inexacto. Para este criterio lo importante no es solo que el registro omita informar los vicios, sino además que el adquirente desconozca en realidad dichos vicios. Un ejemplo puede facilitar la comprensión de los criterios objetivo y subjetivo. Imaginemos que A, casado, le vende un inmueble a B. Luego B le vende el mismo bien a C. Supongamos que en el registro A figura como soltero y como tal vende el inmueble a B (es decir que en la compraventa no participa su esposa). La buena fe objetiva (también llamada registra!), consiste en que en el registro A aparezca como soltero. Si eso es así, C tiene buena fe registra1. La buena fe subjetiva (o civil), por su parte, significa que sin perjuicio de que en el registro A figure como soltero, en realidad C debe desconocer que A era casado. Si C sabe que A es casado, más allá de lo que diga el registro, C tendría mala fe civil. Existe discrepancia en la doctrina sobre el tipo de buena fe que debería exigir la fe pública registral. En mi opinión debería tratarse únicamente de la registral. En cualquier caso, el Código Civil adopta el criterio subjetivo, cuando en el último párrafo del artículo 2014 se dispone que la buena fe se presume mientras no se pruebe que el tercero conocía la (26) inexactitud del registro. Lajurisprudencia en forma unánime, por lo demás, es del mismo parecer. Es decir, para tener buena fe y quedar protegido por la fe pública registral, el vicio no debe aparecer en el registro y el tercero debe desconocer la inexactitud del registro"(27). Para Fernando Cantuarias Salaverry, en aplicación de los artículos 1135 y 2014 del Código Civil, "es necesario para efectos de gozar de protección registral, que el que inscriba tenga buena fe registral (es decir que en el registro no exista inscripción anterior que perjudique su derecho, cosa que en todo caso se presume de iure según el artículo 2012); pero además, que no conozca de relaciones contractuales anteriores no inscritas (buena fe civil). La consecuencia de la ausencia de la buena fe civil o registral será la pérdida del derecho inscrito. En otras palabras, el Derecho sancionará al que carece de buena fe, declarando que el titular inscrito con anterioridad (ausencia de buena fe registral) o el titular de un derecho anterior no inscrito pero conocido (mala fe civil), podrá hacer prevalecer su derecho frente al que registró"(28). Considera Cantuarias Salaverry que "debe eliminarse la buena fe civil, bastando para todos los casos la buena fe objetiva que emana del registro"(29). Para Gastón Fernández Cruz, el sistema exige la buena fe civil porque "si la transferencia de la propiedad opera con el consenso o con la tradición y no con la inscripción registral, ¿cómo no va a ser relevante el conocimiento de anteriores transferencias, cuándo se desea acceder al registro para oponerlo a terceros?"(30). Señala García García que en su opinión "las referencias a la buena fe en la exposición de motivos y en los autores antiguos, se explican CQmo buena fe objetiva derivada del conocimiento del registro y no como exigencia de un requisito específico de estado de ánimo o creencia del comprador"(31) . El criterio subjetivo de la buena fe ha sido recogido por diversas casaciones. Así tenemos a las siguientes: En la Caso N° 1788-2003 del 21/11/2003(32), publicada en el diario oficial El Peruano el 30/04/2004, se estableció lo siguiente: "Debe señalarse que el artículo dos mil catorce GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 194. (27) AVENDAÑO ARANA, Francisco. Ob. cit., p. 7. (28) CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. "La función económica del Derecho: a propósito de los derechos de prenda e hipoteca". En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. PUCP, Segunda edición, Lima, 1994, p. 80. (29) Ibídem, p. 83. (30) FERNÁNDEZ (31) GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Ob. cit., p. 195. (32) Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia. 2S6 CRUZ, Gastón. "La buena fe en la concurrencia sobre bienes inmuebles". En: Derecho N° 41, puep, 1987, p. 205. N° 68, año 9, Mayo, 2004, pp. 93-96. 1I ---------------- ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL del Código Civil dispone qu'e el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía de la inexactitud del registro. Que, si bien de la norma sindicada se desprende que la subsistencia del derecho del tercero es procedente siempre que la anulación, resolución o rescisión del derecho del enajenante no se produzca por causas que consten en los registros públicos, también lo es que el dispositivo no limita dicho supuesto, pues puede darse el caso en que el tercero haya tomado conocimiento de la situación descrita por motivos extrarregistrales, lo que no es prohibitivo por el artículo en comento; y en este caso, ya quedó establecido en la recurrida que la compradora conocía de la venta irregular desde que su representante legal formaba parte del estudio jurídico que asumió la defensa .de la recurrente legal de su vendedora en el proceso de nulidad de acuerdos, de manera que la buena fe registral invocada ha quedado desvirtuada por completo, infiriéndose de lo anotado que la recurrente tenía conocimiento de la inexactitud de los datos que aparecen en el registro". En la Caso N° 3783-2001-Lambayeque(33) de fecha 28 de octubre del 2002, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República estableció que "examinadas las pruebas actuadas en la secuela del proceso se llega a la conclusión de que si bien el recurrente celebró un contrato de mutuo con garantía hipotecaria con quienes en el registro público estaban facultados para hacerlo, existen indicios que demuestran que el recurrente tenía conocimiento que el inmueble era materia de diversos litigios, por tanto, al no haber obrado de buena fe, los principios registrales antes mencionados no lo protegen". En la Caso N° 78-06-Piura de fecha 11 de julio del 2006, publicada elIde diciembre del 2006 (p. 18143), la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia estableció que "en el caso de autos, se tiene establecido que la recurrente estuvo en la posibilidad de conocer la existencia de acreencias a favor de Molinera Inca Sociedad Anónima y del perjuicio que la celebración del acto jurídico hubiera causado a sus intereses; es decir, que de alguna forma tuvo conciencia de la inexactitud del registro y que la información que estos le brindaban no era del todo exacta, circunstancias suficientes para destruir la presunción de buena fe que la amparaba". (33) Su texto puede verse en Jurisprudencia (34) Ídem. Sistematizada En la Caso N° 1618-2005-Arequipa de fecha 18 de abril del 2006, publicada el 30 de noviembre' del 2006 (p. 17900), se estableció que "otro de los pilares del derecho registral es [a buena fe con que actúa el usuario de los registros públicos; es así que el artículo dos mil catorce del Código Civil, que regula el principio de buena fe pública registral, establece claramente que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el' del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos; dispositivo que concluye señalando que: "La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro; Que, de este principio registral se puede inferir: 1) que, sea cual fuere la causal que ha dado lugar a la declaración de nulidad, rescisión o resolución del título del transferente, esta no afecta el título del adquiriente registral, quien conserva su derecho inscrito al haber procedido con buena fe de acuerdo a la información que aparecía en los registros públicos; y, Ir) que la presunción de buena fe del tercero adquiriente puede ser quebrada acreditando el interesado que el referido tercero, pese a lo que informaba el registro, conocía por otros medios, que dicha información era inexacta y perjudicaba un futuro acto jurídico". La buena fe objetiva fue recogida en la Caso N° 3088-06Lima de fecha 13 de junio del 2007, publicada elIde octubre del 2007 (p. 20454), en la que se estableció que "en la buena fe objetiva, la protección al tercero no se basa en la buena fe que ha demostrado en su intervención contractual, pues en realidad la buena fe consiste en estar convencido de haber obrado de manera diligente, prudente y honesta, esto es, estar convencido de la certeza, licitud y legitimidad de su conducta, por ello, para sostener dicho convencimiento se debe verificar la realización de las diligencias necesarias de la manera antes descrita, por consiguiente, en el caso concreto, no se llega a evidenciar que el tercero en mención haya actuado de buena fe". Una de las diligencias que debió hacerse, conforme a esta sentencia, es revisar los títulos archivados. IX. LA BUENA FE COMO LEALTAD Y EQUIDAD EN LOS NEGOCIOS La Caso N° 3017-2000-Lima de fecha 30 de mayo del 2001(34),estableció que "el artículo 2014 del Código Civil, del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. 1_ DIÁLOGO CONLA.JURISPRUCENCIA N°134----------------287 ------------------------------------------------------------ IURISPRUDENCIA REGISTRAL al establecer que el tercero que adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, supedita esa adquisición al principio de la buena fe, entendida esta como la indispensable lealtad y equidad en ia regulación y ejecución de los contratos; esto es, a la indispensable conciencia de obrar con rectitud al adquirir la propiedad por medios legítimos". En la Caso N° 4312-2006-Piura de fecha 21 de junio del 2007, publicada el 29 de febrero del 2008, se estableció que "la buena fe es la base de la contratación, siendo también sustento de la institución registral; conociéndose a esta disposición que revela los efectos de la buena fe, como el 'principio de la fe pública registral'. x. MOMENTO EN QUE DEBE ESTAR PRESENTE LA BUENA FE Alfredo Bullard(35) se pregunta hasta cuándo es exigible la buena fe: ¿hasta el momento de celebración del contrato o hasta el momento de la inscripción? Para él, la buena fe debe estar presente en el momento de celebrar el contrato, en el "momento donde el individuo hace la evaluación de sus costos y beneficios y puede predecir las consecuencias de sus actos"(36).Sin embargo, señala, se debe "destacar que la buena fe al momento del contrato no es suficiente para asegurar la adquisición. El individuo debe llegar a inscribir su derecho, y podría ser que un tercero logre esto antes"(37). Para Aníbal Torres Vásquez, el artículo 2014 del Código Civil exige "que el adquirente actúe de buena fe, tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de su inscripción, buena fe que se presume iuris tantum mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro"(38). Para Fernando Tarazona "la posición mayoritaria es la que entiende que la buena fe se debe de determinar al momento de la adquisición del derecho, debido a que es en ese momento en que el tercero toma la decisión de adquirir el derecho, a partir de la información obrante en el registro. Exigir que este desconocimiento se mantenga hasta (35) BULLARD GONZÁLEZ, la fecha en que se ingresa el título al registro sería agregar una incertidumbre en las transacciones, situación que conllevaría un aumento de los costos de transacción, por cuanto el tercero que ya ha contratado basado en la información registral, vería burlada esta segurídad si posteriormente se entera de una causal de nulidad, rescisión o resolución"(39). En el Derecho español, Sanz Fernández considera que "la buena fe ha de tenerse en el momento en que el adquiriente lleva a cabo su inscripción en el registro, pues, por hipótesis, su adquisición es una adquisición a non domino que solo en ese momento se realiza y solo a partir de ese momento despliega su manto protector el artículo 34 (de la Ley Hipotecaria)"(40). Lacruz Berdejo cita a Roca Sastre, para quien "la buena fe debe existir en el momento del otorgamiento del acto dispositivo, sin que el adquirente quede privado de la protección registral por la circunstancia de que descubra con posterioridad la existencia de la inexactitud (malafides superveniens non nocet), y aunque ello ocurra antes de la inscripción (también así, seguramente, en la hipoteca)"(41). Díez-Picazo señala lo siguiente: "Nosotros creemos como la doctrina general que la buena fe hay que referirla al momento de celebración del negocio adquisitivo sin que tenga que perdurar hasta el momento de la inscripción. Ello se deduce, a nuestro juicio, de la razón de fondo de la protección del artículo 34, que es la protección de la fe pública y del tráfico jurídico, que ha de cristalizar por consiguiente en el momento en que el acto jurídico o de comercio se lleva a cabo"(42). En la exposición de motivos del Libro de Registros PÚblicos del Código Civil de 1984 se acoge la posición de que la buena fe debe persistir hasta el momento de la inscripción. Se señala que "es incuestionable que la buena fe del adquiriente debe existir en el momento de la celebración del contrato mediante el cual adquiere el derecho del cual se trate". Más adelante se señala que "si en el momento de la celebración de dicho contrato, el adquiriente conocía de la existencia de razones de nulidad, rescisión y resolución Alfredo. Derecho y economia. Análisis económico de las instituciones legales. Segunda edición, Palestra, Lima, 2006, p.174. (36) Ibidem, p. 175. (37) (38) Ídem. TORRES V ÁSQUEZ, Aníbal. "La acción reivindicatoria". (39) (40) TARAZONAALVARADO, Fernando. Ob. cit., p. 62. DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo III, p. 460. (41) i...ACRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit. p. 188. (42) DÍEZ-PICAZO, 1 288 Luis. Ob. cit. p. 461. En: Jus Doctrina & Práctica. Grijley. Lima, diciembre 2008, p. 216. 1 ; j j -------------------- ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL que no aparecían de los registros, le faltará el requisito de buena fe pública registral" y siguiendo la línea de Sanz Hemández y de Cano Tello consideran "que la buena fe debe subsistir hasta el momento de la inscripción del derecho del adquiriente, por cuanto todos los requisitos para el funcionamiento del principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el tiempo, es decir debe haber algún momento en el que todos ellos se produzcan y el único momento posible de que esto ocurra es el de la inscripción. Solo cabe hablar de buena fe cuando media inscripción del derecho del adquiriente. Antes de ella, no tiene sentido referirse a la buena fe desde que todavía no es tercero del registro por cuanto no ha inscrito su derecho". La jurisprudencia ha sido uniforme en sostener que la buena fe debe estar presente tanto en el momento de la celebración del negocio jurídico como en el momento de la inscripción registra!. En la Caso N° 695-99-CalIao de fecha 22 de julio de 1999(43),se estableció que uno de los requisitos del principio de buena fe registral es "que el adquiriente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum". En la Caso N° 2937-99-La Libertad(44), de fecha 12 de setiembre del 2000, en un proceso de ejecución de hipoteca, en el que el banco acreedor amparándose en la buena fe registral celebró un contrato de mutuo con garantía hipotecaria con quien aparecía como único titular con el estado civil de soltero, se declaró infundada la contradicción a la ejecución que se sustentaba en el hecho que a la fecha de la celebración de la escritura de constitución de hipoteca, quien aparecía como único titular era en realidad casado y por no haber intervenido su cónyuge, se estableció que la buena fe debe estar presente al momento de la celebración del acto jurídico inscrito, al considerarse que "de 1 1 Sistematizada los hechos y de las pruebas en autos no se ha establecido en las instancias inferiores que a la fecha del otorgamiento de la escritura de crédito con garantía hipotecaria, el banco hubiera conocido que el bien hipotecado tenía la calidad de bien social (... ) en consecuencia el banco demandante al amparo de buena fe registral celebró válidamente con dicho emplazado la constitución de garantía hipotecaria sobre el bien sublitis". En la Caso N° 1884-2002 La Libertad-Lima(45) de fecha 21 de octubre del 2003, publicada en el diario oficial El Peruano elIde junio del 2004, en un proceso de nulidad de hipoteca, en el que la hipoteca había sido constituida por quienes aparecían como cónyuges titulares en el registro, cuando en la realidad no eran cónyuges sino que uno de ellos era casado con otra persona, se estableció que el acreedor hipotecario "no puede ser perjudicado en su adquisición de su derecho real de hipoteca, puesto que cuando celebró el contrato de crédito con garantía hipotecaria el diecisiete de junio de mil novecientos noventicuatro hasta por la suma de cuarenticinco mil dólares americanos, en los Registros Públicos aparecían como propietarios los codemandados don José Guillermo Vilela Cesias y doña Juana Evangelina Pinillos Pineda -como consta del asiento registral número uno- por lo que su derecho real de garantía no puede ser declarado ineficaz por causas que no conoció o no pudo conocer al momento de su realización". En la Caso N° 3088-06-Lima de fecha 13 de junio del 2007, publicada en el diario oficial El Peruano elIde octubre del 2007 (p. 20454), se estableció que "uno de los requisitos que tiene que cumplir quien alega el principio de la buena fe registral para que su derecho resulte oponible, es que actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo". En la Caso N° 2250-2001-Camaná-Arequipa(46) de fecha 22 de octubre del 2001, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de febrero del 2002, se estableció que para la (43) Su texto puede verse en Jurisprudencia (44) Su texto se puede ver en el artículo titulado "Abajo la buena fe. Algunas consideraciones sobre la fe pública registral a propósito de fallos judiciales cuestionables de César Carranza Alvarez". En: Revista Peruana de Jurisprudencia. N° 17, año 4, julio, 2002. Editora Normas Legales, p. XIII - XXVIII. (45) Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia. (46) Su texto se puede ver en Diálogo con la Jurisprudencia. N°41, año 8, febrero, 2002, p. 239-241. También puede verse en Jurisprudencia Sistematizada del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. Igual criterio se acogió en la Caso W 3371-2001-Lima de fecha 25 de setiembre del 2002 (www. pj.gob.pe), en la Caso N° 695-99-Callao de fecha 22 dejulio de 1999, en la Caso W 292-2006-Lima de fecha 30 de octubre del 2006 publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de abril del 2007, p. 19196, en la Caso W 5072-2006-Lambayeque de fecha 29 de abril del 2008 publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de enero del 2009, p. 23716, en la Caso W 31 58-2005-Lambayeque de fecha 10 de julio del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano ell de diciembre del 2006, p. 18131, en la Caso N° 3047-2007-Lima de fecha 11 de setiembre del 2007, publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de enero del 2008, p. 21489, en la Caso N° 1208-2006-Piura, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de julio del 2007, p. 19783, en la Caso N° 3088-06-Lima de fecha 13 de junio del 2007, publicada en el diario oficial El Peruano ell de octubre del 2007, p.20454. DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. :.ro 71, año 10, agosto, 2004, pp. 294-296. 1 N°134----------------289 IURISPRUDENCIA REGISTRAL _ nulidad de una hipoteca constituida por quien aparecía en aplicación del principio de fe pública registral se requiere el registro como propietario pero que fuera de él ya no era que "el adquirente actúe de buena fe tanto al momento de tal por haber vendido el predio, se esla celebración del acto jurídico del que tableció que "cuando el banco (acreenace su derecho, como al momepto' de dor) procedió a efectuar la inspección inscripción del mismo, buena fe que se " La buena fe-diligencia exiocular en el predio para su valorizapresumirá mientras no'se acredite que ge no solo el desconocimiención el dos de mayo de mil novecientenía conocimiento de la inexactitud to de la inexactitud registral, tos noventisiete debió advertir la posedel registro, es decir se trata de una presión del actor y con mayor diligencia sunción iuris tantum". sino además, obliga a una descubrir la irregularidad en el ofreciconducta diligente del terceXI. BUENA FE.DILlGENCIA miento de garantía hipotecaria por parro al momento de la adquisite de Tomás Paico García, quien ya no Para Günther Gonzales Barrón(47) no era propietario del bien. Que, la referise puede exigir una buena fe-creencia ción. La buena fe debe estar da inspección ocular consta en el cero una buena fe-diligencia, basta con el presente tanto en el momento tificado de valorización de fojas ( ... ) simple desconocimiento. La buena fede la celebración del negocio presentado por el mismo banco, en la diligencia exige no solo el desconocicual no se consigna la persona o perjurídico como en el momento miento de la inexactitud registral, sino sonas que se hallaron en el predio, además, obliga a una conducta diligende la inscripción registral. " sino que simplemente se indica que se te del tercero al momento de la adquiefectuó en presencia del señor Albersición, imponiéndole deberes de verifito Monsalve, como representante del cación e información, los cuales por su cliente, que es genérico, pues bien puede entenderse que carácter subjetivo y variable conllevan gran inseguridad dicha persona llegó al predio juntamente con el tasador; en el tráfico inmobiliario. La interpretación histórica del tampoco se identifica el plan de cultivo y riego que se reartículo 2014 del Código Civil exige una buena fe-descofiere le fue presentado al tasador, esto es, no se consigna nocimiento y no una subjetivísima buena fe-diligencia. su número, dado que es el actor quien cuenta con el refeEn España, para Vallet de Goytisolo, "al menos el ordenarido plan aprobado por la Administración Técnica Distrito miento hoy vigente, impone al tercero, para ser de buena de Riego de Chancay; con todo lo cual se evidencia neglife, cierta obligación de diligencia, por cuanto, con arreglo gencia en el actuar del banco, bajo cuyas circunstancias al artículo 36, para demostrar la mala fe de un adquirenno puede alcanzarle los efectos del principio de buena fe te basta probar que conoció la posesión de hecho de la finregistral; máxime si al banco le era conocido que su conca, a título de dueño, por persona distinta de su transmitratante, Tomás Paico García, era casado y no exigió la tente, o que tuvo medios racionales y motivos suficientes participación de la cónyuge de este en el contrato de otorpara conocerla"(48). gamiento de escritura pública (..) Que siendo ello así, desPara Lacruz Berdejd49), al tercero hipotecario le es exiapareciendo el principio de la buena fe registral el referido gible un grado mínimo de diligencia en la formación de contrato de garantía hipotecaria puede ser objeto de revisu buena fe: no la tendrá quien desconozca la situación sión sin restricción alguna en cuanto a los efectos de una real por culpa lata, y enseña que la jurisprudencia espaposible nulidad; que en ese sentido, resulta incuestionable ñola no es decisiva, pues algunas sentencias exigen dilique el citado contrato ha sido celebrado por persona que gencia en la averiguación de la realidad extrarregistral, en no era el propietario, violándose el artículo mil noventitanto que otras prescinden de ella, por razones de segurinueve, inciso primero del Código Civil que establece los dad jurídica. requisitos para la validez de la hipoteca; e incurriéndose en la causales de nulidad previstas en el artículo doscienEn la Caso N° 2125-99-Lambayeque(50) de fecha 19 de tos diecinueve, incisos primero y tercero del Código Civil, octubre del 2001, publicada en el diario oficial El Peruaestos son, en ausencia de la manifestación de la voluntad no el 31 de mayo del 2002, en la que se demandaba la (47) GONZALES BARRÓN, Günlher. "El requisito de la buena fe en el principio de fe pública registral: la visión jurisprudencial". En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 58, año 9, Gaceta Jurídica, Lima, julio, 2003, p. 123. " ..... (48) Cit. por LA CRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit., p. 184. (49) (50) ídem, p. 184. Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia. p/'/ldencia, Año 9, N° 58, julio, 2003, p. 127 .• 1 2SO Año 8,1'\° 45. Junio 2002, pp. 285-287. También puede verse en Diálago con la J,l/ris- J -, J --------- ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL del agente y objeto jurídicamente imposible; debiendo por tanto prevalecer el derecho de propiedad garantizado por la Ley Fundamental en su artÍCulo setenta ( ... )". En la Caso W 2023-2001-Lima, de fecha 1 de julio del 2002, se estableció que "en el caso de autos el Banco demandado alude que está protegido por el principio antes citado (fe pública registral) toda vez que cuando celebró la escritura pública de mutuo con garantía hipotecaria materia de nulidad el otorgante (... ) aparecía en condición de soltero, por lo que desconocía la condición de casado. Sin embargo, la fe registral invocada por la entidad bancaria recurrente no resulta atendible, pues en el Registro de Personas Jurídicas corre inscrito ( ... ) la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada Distribuidora Comercial F ex Wa ( ... ) apareciendo en dicho instrumento la accionante y el citado ca demandado en su condición de casados. Es más, la presunción de buena fe se desvanece si se tiene en cuenta que el Banco recurrente no ha podido enervar el mérito de los documentos de foj as ( ... ), mediante los cuales se verifica lá existencia de una cuenta corriente en la propia entidad bancaria a favor de la citada empresa ( ... ), la misma que constituye una persona jurídica de la cual la actora y su cónyuge son sus titulares, documentos que han sido otorgados con anterioridad al acto jurídico materia de nulidad"(51). En la Caso N° 1474-2005-La Libertad, de fecha 13 de octubre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de abril del 2007, se estableció que "si bien es cierto el denunciante pudo haber procedido con buena fe al adquirir la propiedad de su inmueble, también lo es que se evidencia escasa diligencia en la celebración del negocio, bajo cuyas circunstancias no puede alcanzarle los efectos del principio de la buena fe registral toda vez que se encontraba en aptitud razonable de conocer la presunta inexactitud del Registro". En la Caso N° 148-2006-Lambayeque, de fecha 7 de marzo del 2007, publicada en el diario oficial El Peruano el 31 de agosto del 2007, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, consideró que los codemandados "no están amparados en la fe que otorga el registro ya que su desconocimiento sobre la inexactitud de aquel no les resultaba ajena en vista de que la indicada escritura pública ( ... ) figuraba inscrita como antecedente dominial, de cuyo contenido quedaba claramente establecido que se trataba de un bien social, en razón de que en la citada cláusula (cuarta) se consignó que don Octavio Piscoya Ruiz era casado con la accionante no pudiendo tomarse como válida, la (51) 1I Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia, DIÁLOGO J.- CON LA JURISPRUDENCIA declaración que se trataba de la transferenda de un bien correspondiente al tercio de libre disposición del vendedor toda vez que dicha figura solo opera mortis causa conforme al artículo 1622 del Código Civil. Siendo esto así, es forzoso concluir que los citados emplazados no pueden argumentar que adquirieron la propiedad de los predios sub litis de quien en el registro aparecía con facultades para otorgarlo, pues, por el acotado principio registral, toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones, las que comprenden toda la documentación obrante en los Registros Públicos siendo que debido a su falta de diligencia no verificaron los antecedentes dominiales de los predios y bajo su cuenta, costo y riesgo celebraron con doña Amanda Morales Parraguez la compraventa contenida en la escritura pública del dos de diciembre de mil novecientos noventa y ocho". En la Caso N° 3088-06-Lima de fecha 13 de junio del 2007, publicada elide octubre del 2007 (p. 20454), se estableció que "en la buena fe objetiva, la protección al tercero no se basa en la buena fe que ha demostrado en su intervención contractual, pues en realidad la buena fe consiste en estar convencido de haber obrado de manera diligente, prudente y honesta, esto es, estar convencido de la certeza, licitud y legitimidad de su conducta, por ello, para sostener dicho convencimiento se debe verificar la realización de las diligencias necesarias de la manera antes descrita, por consiguiente, en el caso concreto, no se llega a evidenciar que el tercero en mención haya actuado de buena fe". Una de las diligencias que debió hacerse, conforme a esta sentencia, es revisar los títulos archivados. XII. PRESUNCIÓN DE LA BUENA FE En la exposición de motivos del Libro de Registros Públicos del Código Civil de 1984 se señala que "la buena fe que se le exige a una persona a efectos de constituirse en tercero registral, es la de ignorar la existencia de inexactitud en lo publicado por el registro. En otros términos, si en verdad existen razones de nulidad, rescisión o resolución, que no aparecen del registro, ellas deben ser además desconocidas por quien pretende ampararse en el principio estudiado. Como puede resultar más o menos diabólico para una persona el tener que probar que no conoce determinada situación, el artículo 2014 en su última parte establece la presunción de buena fe, esto es la presunción de desconocimiento de la existencia de las razones de nulidad, rescisión y resolución. De este modo, el adquiriente se encuentra en la muy cómoda posición procesal de no tener la obligación de probar su buena fe e incluso no teniendo siquiera la obUgación de alegarla. Quien quiera N° 58, año 9, julio, 2003, p. 129. N° 134----------------291 I ,-, - ----------------------------------------------------------- IURISPRUDENCIA REGISTR~: impedir la aplicación de este principio tendrá que probar que el adquiriente conocía, aun cuando no aparecían del registro, la existencia de las razones de nulidad, rescisión y resolución". En la Caso N° 1951-2001-Puno de fecha 26 de junio del 2002(52),se estableció que "es un principio consagrado en el Derecho Civil que la buena fe se presume y la mala fe debe probarse". En la Caso N° 1618-2005-Arequipa de fecha 18 de abril del 2006, publicada el 30 de noviembre del 2006 (p. 17900), se estableció "que la presunción de buena fe del tercero adquiriente puede ser quebrada acreditando el interesado que el referido tercero, pese a lo que informaba el registro, conocía por otros medios, que dicha información era inexacta y perjudicaba un futuro acto jurídico". En la Caso N° 1899-99-Lambayeque, de fecha 9 de diciembre de 1999, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, estableció que "en la sentencia de vista se ha determinado que la adquisición de la recurrente no fue de buena fe, pues estaba en aptitud de conocer de la inexactitud del registro a partir de la anotación preventiva que obra a fojas veintiocho, apreciación que corresponde al análisis probatorio de los jueces de mérito"(53). En la Caso N° 2250-0l-Camaná~Arequipa, de fecha 22 de octubre del 2001(54),en un caso en el que un banco recibió una garantía hipotecaria de quien en el registro aparecía como soltero, cuando en realidad era casado, estableció que "el acto jurídico del matrimonio civil se inscribe en los Registros Civiles, los que por su naturaleza no gozan del principio de publicidad registral consagrado en el artículo dos mil doce del Código Civil, es decir que su contenido no se presume conocido sin admitir prueba en contrario, no habiéndose acreditado en autos que el recurrente haya tenido conocimiento del verdadero estado civil de César Carrazco Cuba, en tal sentido se presume que actuó de buena fe tanto al momento de adquirir el derecho real de garantía como al inscribirlo". En la Caso N° 2273-200l-Lima(55) del 9 de setiembre del 2002, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, se estableció que "es un hecho establecido por las instancias de mérito que del testimonio de escritura pública de fecha veintiuno de diciembre de mil novecientos setentitrés, obrante a fojas uno, se aprecia (52) Su texto se puede ver en Jurisprudencia (53) (54) Ídem. Ídem. (55) Ídem. (56) Ídem. _1 292 Sistematizada que el inmueble materia de litis fue adquirido por el demandado don Antonio Santiago Bisso Smith quien se declaró como soltero, título que fue inscrito en la oficina de los registros públicos, tal como se advierte del asiento que en fotocopia legalizada obra a fojas diez; y si bien el emplazado al adquirir dicho bien ya se encontraba casado con la accionante, tal como se observa de la partida de matrimonio de fojas veinte, sin embargo, tal hecho no consta en los registros públicos; por ende no se encuentra bajo el amparo de la buena fe registra!. Con su derecho inscrito y en aplicación del principio de legitimidad, ya que el aludido asiento no había sido anulado o rectificado, el demandado don Antonio Santiago Bisso Smith celebraba un mutuo con garantía hipotecaria sobre el bien objeto de controversia a favor del codemandado don Miguel Ángel Femández Montalvo, de quien se presume su buena fe registral, pues el otorgante era la persona que se encontraba registra1mente legitimado para hacerlo, procediéndose a inscribir tal acto jurídico, recibiendo de esta forma, el citado codemandado, la protección registra1 de sus derechos. Los magistrados de la Sala Civil Superior se han limitado a demostrar que el bien inmueble materia de litis pertenecía a la sociedad conyugal conformada por la actora y el demandado don Antonio Santiago Bisso Smith, pero han obviado aplicar las normas registrales, ya que si bien el registro a efectos de establecer el derecho de propiedad sobre un inmueble no es constitutivo, es decir, que el derecho se constituye fuera del registro, sin embargo, para que un derecho de propiedad inmobiliario tenga la certeza necesaria para su protección y posibilidad de tráfico comercial requiere de su inscripción. Por ello si bien el inmueble en referencia podría ser de propiedad de la citada sociedad conyugal, sin embargo, a efectos del tráfico comercial, quien aparecía registralmente como propietario era únicamente el emplazado don Antonio Santiago Bisso Smith y con base en ello actuó el codemandado Miguel Ángel Fernández Montalvo, cuya presunción de buena fe no ha sido destruida, manteniendo su derecho una vez inscrito aunque el titular sea casado y se trate de un bien social, quedando sin efecto entonces la presunción iuris tantum de calificar el bien hipotecado como bien social, ya que como se ha señalado, el bien no se encuentra inscrito a nombre de la sociedad conyugal". En la Caso N° 3783-2001-Lambayeque(56) de fecha 28 de octubre del 2002, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República, estableció que del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. l ----------------- ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL "examinadas las pruebas actuadas en la secuela del proceso se llega a la conclusión de que si bien el recurrente celebró un contrato de mutuo con garantía hipotecaria con quienes en el registro público estaban facultados para hacerlo, existen indicios que demuestran que el recurrente tenía conocimiento que el inmueble era materia de diversos litigios, por tanto, al no haber obrado de buena fe, los principios registrales antes mencionados no lo protegen". En la Caso N° 2235-2003-Piura de fecha 17 de mayo del 2005, la Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema de Justicia de la República(57l, estableció 10 siguiente: "Que, el artículo 2012 del Código Civil consagra el principio de publicidad registral, según el cual se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones; habiéndose establecido en autos que la Dirección de Reforma Agraria y Asentamiento Rural del Ministerio de Agricultura con fecha veinticuatro de junio de mil novecientos noventa según el Título de Propiedad número cero cincuentiuno mil trescientos sesenta, adjudicó a don Paulina Campos Ordinbla el predio rústico denominado 'La Polvareda' ubicado en el distrito de la Huaca, provincia de Paita, departamento de Piura, el que fuera independizado en la fecha seis mil novecientos veintiuno a nombre del citado adjudicatario, registrándose su condición de soltero. Que, igualmente se ha establecido que la adquisición efectuada por el recurrente don Martín Alfredo Talledo Juárez se hizo de su anterior propietario, quien aparecía en calidad de soltero en el indicado asiento registral; en tal virtud, en aplicación del aludido principio de publicidad registra1, cuando este compró el predio 10 hizo con pleno entendimiento de que el adjudicatario lo había adquirido como soltero, y a la fecha de transferencia, se encontraba registrada como cónyuge de esta a doña Pascual a Sosa Calderón quién realmente era su conviviente, 10 cual no podía ser cuestionado por el comprador, toda vez que no consta en los Registros de la Propiedad Inmueble variación alguna respecto a la titularidad del citado predio. Que, el numeral 2014 del Código Civil recoge el principio de buena fe registral, estableciendo que el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud que no consten en registros públicos; que la aplicación de dicho artículo, presupone la existencia de la buena fe del tercero que adquiere a título oneroso algún derecho de quien aparezca en el registro con facultades 1] (57) Anales judiciales para hacerlo. Que, si bien la sentencia de primera instancia ha establecido el actuar doloso y de mala fe en el codemandado don Paulina Campos Ordinola a quién se le adjudicó a título gratuito el predio en litis por la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, por haber registrado el inmueble como soltero cuando se encontraba casado con la demandante doña Clara Peralta de Campos, 10 que ha sido corroborado por la Sala de mérito al reproducir sus fundamentos; sin embargo, dicha situación no emerge del fallo en relación al comprador don Martín Alfredo Talledo Juárez, porque cuando adquirió de su transferente este aparecía como soltero, por ende la adquisición se encontraba protegida por los principios de publicidad y fe pública registral contenidos en los dispositivos que han sido inaplicados por las instancias de mérito, lo que determina que deba ampararse el recurso en dicho aspecto". En la Caso N° 3158-2005-Lambayeque 'de fecha 10 de julio del 2006, publicada elIde diciembre del 2006 (p. 18131), la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, estableció que "debe precisarse que el acto jurídico de matrimonio civil se inscribe en los Registros Civiles, 10 que por su naturaleza no goza del principio de publicidad registral consagrado en el artículo dos mil doce del Código Civil, es decir, su contenido no se presume conocido sin admitir prueba en contrario, no habiéndose acreditado en autos que la entidad financiera demandada haya tenido conocimiento del verdadero estado civil de Isael Bustamente Medina; en tal sentido se presume que actuó de buena fe". En la Caso N° 78-06-Piura de fecha 11 de julio del 2006, publicada el 1 de diciembre del 2006 (p. 18143), la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, estableció que "en el caso de autos, se tiene establecido que la recurrente estuvo en la posibilidad de conocer la existencia de acreencias a Javor de Molinera Inca Sociedad Anónima y del perjuicio que la celebración del acto jurídico hubiera causado a sus intereses; es decir, que de alguna forma tuvo conciencia de la inexactitud del registro y que la información que estos le brindaban no era del todo exacta, circunstancias suficientes para destruir la presunción de buena fe que la amparaba". En la Caso N° 450-2004-Lambayeque de fecha 24 de mayo del 2005, publicada el 30 de setiembre del 2005, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, estableció que "el solo hecho de la inscripción obtenida por parte de los actores como herederos del multicitado causante en los Registros Púplicos, así como en el respectivo de la Corte Suprema de Justicia de la República. Tomo XCIV, año 2005, Lima, 2007, p. 459. 1_ 1 ¡ 293 DIÁLOGO -l CON LA .JURISPRUDENCIA N° 134-----_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-_-~ --- IURISPRUDENCIA REGISTRAL _ registro de la propiedad inmueble no le otorga los beneficios registrales, contenidos en los artículos dos mil doce, dos mil trece y dos mil dieciséis del Código Civil, pues estos conocían de la inexactitud del registro respecto al nuevo titular del derecho de propiedad sobre el bien sub júdice". En la Caso N° 2837-2000-Callao de fecha 23 de mayo del 2001, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia, estableció que "en la sentencia apelada se declara como un hecho acreditado que el bien inmueble sublitis a la fecha de la transferencia se encontraba inscrito en el asiento dos C, de la Ficha ciento sesentiocho doscientos nueve del Registro de Propiedad Inmueble de Lima a favor del codemandado Mario Fernando López, figurando con el estado civil de soltero, tal como se aprecia del documento obrante a fojas cuatro vuelta. Que, la sociedad conyugal conformada por los codemandados Nicanor Gil Rodríguez y Trinidad Celsa Trelles San Miguel de Gil, adquirió el bien inmueble submateria, al haber presumido como cierto el contenido de dicha inscripción registral en aplicación de lo establecido en el artículo 2014 ya referido ( ... ) no obra prueba alguna que demuestre que los codemandados, compradores del inmueble hubieran conocido que el real estado civil del codemandado, vendedor (... ) era casado y no soltero"(S8). XIII. TRACTO SUCESIVO O PREVIA INSCRIPCiÓN DEL DERECHO DEL TRANSFERENTE Enseña Lacruz Berdejo que "en el acto de adquisición ha de figurar como transmitente la persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir la finca. De modo que dicho transmitente, al parecer, ha de ser ya titular registral en el momento de contratar con el adquirente, y ha de serlo todavía: de lo contrario, al tercero adquirente le faltaría un requisito para ser tercero hipotecario"(S9). En la doctrina se discute si merece protección quien adquiere de quien aún no tiene su derecho inscrito. Así, por ejemplo, si un predio está inscrito a favor de A, quien le vendió a B que no registró su derecho; luego B le vende a C, quien logra inscribir ambas transferencias bajo un mismo asiento de presentación o bajo distintos asientos de presentación. Vallet de Goytisolo, citado por Lacruz Berdejo, señala que "si la finca se halla inmatriculada e inscrita a nombre de un causante inmediato o mediato del transferente, y el tercero ha comprado en vista del posible enlace registral entre la (58) Su texto se puede ver en Jurisprudencia (59) LA CRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit., p. 181. (60) Ídem. (61) DÍEZ-PICAZO, __~294 Sistematizada inscripción vigente y el título del transferente, su adquisición será protegida por la fe pública, siempre que el título de dicho transferente llegue a estar inscrito, dando entrada al del tercer adquirente"(60). Para Díez-Picazo, "según el artículo 34 (de la Ley Hipotecaria española), el tercero adquiere el derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo. El tercero debe por consiguiente haber adquirido de un titular inscrito. El fundamento de esta exigencia se encuentra en que solamente se puede o se debe proteger a quien ha confiado en las declaraciones registrales, en la presunción de exactitud del Registro y en la fuerza legitimadora de una inscripción previa de la que parece deducirse lícitamente que el que tiene un derecho inscrito a su favor puede disponer válidamente del mismo, cualquiera que sea la realidad jurídica, concordante o no con el Registro. Para despertar esta confianza es necesario que el adquirente adquiera de un titular inscrito. Ello significa que el Registro ha de publicar la titularidad del disponente como titular del derecho del que dispone, pero significa también que el Registro debe publicar una plena facultad o poder de disposición del disponente. Inversamente, significa que en el Registro no debe aparecer la existencia de otra titularidad, ni tampoco las circunstancias o factores que puedan anular, resolver o limitar el derecho del otorgante"(61). Señala Díez-Picazo que la deducción lógica del principio de fe pública parece necesario exigir que el transferente tenga su derecho previamente inscrito. Sin embargo, señala, hay que admitir que, partiendo de una inscripción registral vigente y pudiendo derivar de ella el derecho del disponente, hay también razones o argumentos de protección del tráfico jurídico que favorecen claramente la tesis que considera tercero registral a quien adquiere el derecho de quien no tiene inscrito su derecho al momento del contrato de adquisición. De lo antes señalado se puede afirmar que este requisito tiene relación con el principio registral de tracto sucesivo recogido en el artículo 2015 del Código Civil. Sobre este principio registral, Lacruz Berdejo enseña que "cada titularidad registral, salvo la que consta en el asiento de inmatriculación o primer asiento, debe apoyarse sobre otra anterior, vigente y suficiente para servirle de base. Tratándose de transmisiones de propiedad, esta regla quiere decir que cada adquirente solo puede inscribir su del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. Luis. Ob. cit., p. 463. ~~_l -------------------- ANÁLISIS derecho si lo ha recibido del último titular según el Registro: tracto sucesivo (...). La iniciación, pues, del proceso de inscripción requiere que, en el título formal que se presente, el otorgante sea el último y vigente titular registral del derecho según el folio de la finca enajenada, de tal forma que los sucesivos titulares del derecho inscrito se sigan los unos a los otros perfectamente escalonados, en concatenación ininterrumpida; es decir, que como explica Roca Sastre, el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y el titular inscrito de hoy sea el transferente de mañana"(62). I Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL pueda quedar amparado por la eficacia negativa del artículo 32"(641. Es decir, quien inmatricula un predio queda protegido por el principio de oponibilidad registral, previsto en la primera parte del artículo 2022 del Código Civil(65). XIV. CAPACIDAD DISPOSITIVA DEL OTORGANTE En cuanto al término "otorgarlo" utilizado en el artículo 2014 del Código Civil, la exposición de motivos, señala lo siguiente: "Sentido del término 'otorgarlo'. En el texto del proyecto que fuera presentado a la consideración de " La palabra 'transmitirlo' solo la Comisión Revisora del Código Civil En la CasoN° 3405-2001-La Libertad puede hacer alusión a derechos de fecha 27 de setiembre del 2002(631,la se empleó el término 'transmitirlo', el mismo que posteriormente fuera sustiSala Civil Permanente de la Corte Suque ya existen y que son objeto tuido por el de 'otorgarlo', a propuesta prema de Justicia de la República, esde transferencia a favor de quien del doctor Jorge Avendaño Valdez. Ditableció que ]a fe pública registral "es se va a convertir en tercero recha sustitución se explica por cuanto oponible solo cuando hay terceros de la palabra 'transmitirlo' solo puede habuena fe que adquieren la cosa o el degistral El vocablo 'otorgarlo' es cer alusión a derechos que ya existen recho de quien respecto de ellos aparemás apropiado porque incluye los ce legitimado para disponer".' y que son objeto de transferencia a facasos en que se transmite derevor de quien se va a convertir en terceEn la Caso N° 4312-2006-Piura de fechos, como también aquellos en ro registra!' Con ese alcance se hubiera cha 21 de junio del 2007, publicada excluido el caso del acreedor hipoteque se constituye derechos. " el 29 de febrero del 2008, se establecario a quien no es posible transmitirció que "de otro lado, el artículo 2015 le un derecho, que antes de la constitudel Código Civil determina que ningución de hipoteca no existía, siendo que na inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inssi es posible otorgarle un derecho. El vocablo 'otorgarlo' crito o se inscriba el derecho de donde emane. Que, esta es más apropiado porque incluye los casos en que se transdisposición reconoce el sistema del tracto sucesivo de las mite derechos, como también aquellos en que se constituinscripciones, para establecer la historia de estas; permiye derechos". tiendo al mismo tiempo, comprobar fácilmente de donde emana el derecho que se trata de inscribir". En la Caso N° 695-99-CaIlao, de fecha 22 de julio de 1999, se estableció que uno de los requisitos del princiEn cuanto al inmatriculante, Díez-Picazo sostiene que pio de buena fe registral es "que el otorgante aparezca "una consecuencia que se deduce a nuestro juicio con toda registralmente con capacidad para otorgar el derecho evidencia del artículo 34, es que, con arreglo a él, no puedel que se tratase". de ser nunca tercero protegido el inmatriculante, que inscribe por primera vez y hace ingresar la finca en el RegisEn la Caso N° 203-2001-La Libertad, de fecha 10 de octro de la Propiedad. Si el tercero del artículo 34 tiene que tubre del 2001(661,en la que un acreedor hipotecario ceadquirir de un titular inscrito, el inmatriculante no puelebró el contrato de hipoteca con un apoderado del prode serlo nunca, porque no puede confiar en ningún asienpietario, se estableció que "en aplicación de las normas to anterior, dado que no existe. Ahora bien, el hecho de sustantivas contenidas en los artículos 2013 y 2014, se lIeque el inmatriculante no pueda ser nunca un tercero proga a la conclusión que el Banco Standard Chartered actegido por el artículo 34, no significa, en cambio, que no tuó de buena fe, contratando con quien en el registro 1 t (62) LACRUZ BERDEJO, (63) (64) Su texto se puede ver en Jurisprudencia DÍEZ-PICAZO, Luis. Ob. cit., p. 464. (65) Lacruz Berdejo señala que "aunque la finca sobre la que se va a contratar no figure en el Registro, todo el que adquiere fiado en la apariencia de titularidad (al menos, extrarregistral) de su transmitente, y lleva entonces su titularidad sobre la finca (y la finca misma) al Registro, es protegido (dadas ciertas circunstancias) de tal modo que su adquisición deviene válida y eficaz, una vez inscrita, como si la situación aparente fuera real. O sea que la protección de la LH (Ley Hipotecaria) cubre también, frente a la doble venta, al adquirente que inmatricula en el Registro la finca que antes no figuraba en él". LACRUZ BERDEJO, José Luis. Ob. cit., p. 45. (66) Su texto se puede ver en Jurisprudencia 1 1 DIÁLOGO José Luis. Ob. cit. p. 47. Sistematizada Sistematizada CON LA .JURISPRUDENCIA del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. del Poder Judicial, <www.pj.gob.pe>. N° 134 -IURISPRUDENCIA REGISTRAL aparecía con facultades suficientes e indubitables no solo para gravar el inmueble de propiedad del demandante, sino también para recibir el dinero materia del préstamo, sin advertirse que en el mencionado poder exista alguna estipulación que señale que el dinero a recibir necesariamente debía entregarse al actor. Si la intención de los celebrantes del poder hubiera sido [a de fijar la entrega del préstamo al demandante, lo habría estipulado expresamente, lo que no ha ocurrido en el caso de autos". xv. LA NULIDAD, RESCISiÓN O RESOLUCiÓN DEL NEGOCIO JURíDICO TERCERO PRECEDENTE AL DEL De lo expuesto por el artículo 2014 del Código Civil peruano de 1984 se desprende que uno de los elementos que integra el supuesto del principio de fe pública registral, es la preexistencia de un derecho inscrito y afectado por causales de invalidez, rescisión o resolución. Siendo que, sobre la base de tal derecho, posteriormente, un tercero adquiere el suyo inscribiéndolo en el registro. En otros términos, el principio que tratamos se plantea como hipótesis nonnativa la nulidad, rescisión o resolución de un derecho inscrito en el registro, interrogándose sobre el destino de los derechos ulteriores, der¡"vados de aquel, también inscritos en el registro. A diferencia de lo que sucedería en el derecho común, en el que la nulidad del derecho del transferente conllevaría la nulidad del título de adquirente, el artículo 2014 establece una excepción a la regla de arrastre de nulidades, al establecer que la nulidad, rescisión o resolución del derecho del transferente, por causas que no consten en los Registros Públicos, no conlleva la nulidad, rescisión o resolución del derecho del tercero registral. En la exposición de motivos del artículo 2014 del Código Civil de 1984, se establece que "si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, "el derecho común" establece que será nulo también el del adquiriente. Nulo el derecho del otorgante es también nulo el del adquiriente, porque nadie puede transferir más de lo que tiene y nadie puede adquirir mayor o diverso derecho que aquel que se le transmite. Esa solución, dada por "el derecho extrarregistral", es sacrificada, sin embargo, por la "seguridad del tráfico", que expresa que si esa nulidad no aparece del registro, el adquiriente adquiere bien y la nulidad del título del otorgante no lo perjudica. La seguridad del tráfico sacrifica la aplicación del derecho común. Ante esta consecuencia inevitable e incontrovertible que resulta de la aplicación del principio estudiado, parece procedente hacer lo posible para que el derecho común sacrificado sea lo menor posible haciendo más dificil acogerse al principio de fe (67) Ídem. 1 298 pública registra!' Es en busca de ello que el artículo 2014 exige que las causas de nulidad, rescisión y resolución no aparezcan de los registros públicos. En consecuencia, quien quiera ampararse en el principio de fe pública registral, deberá asegurarse que el derecho del otorgante no padece de causas de nulidad, rescisión y resolución en ninguno de los registros en los que podría aparecer. Siendo que estas causas pueden resultar del Registro de la Propiedad Inmueble, será necesario verificar si existen en la partida correspondiente al inmueble, pero también pueden aparecer de los registros de mandatos y personal, casos en los que no será necesario revisar estos registros de todo el país, sino solamente los de mandatos y personal del lugar de celebración del contrato. Esto para aplicación de lo dispuesto en los artículos2034 y 2038 del Código Civil". En la misma exposición de motivos se señala lo siguiente: "Efectos de la anulación, rescisión y resolución: El Artículo 2014 se refiere a las razones de nulidad, rescisión o resolución, en el sentido de que, si aparecen del registro, o si, no apareciendo son conocidas por quien pretende ser tercero, este no podrá ampararse en el principio de fe pública registral. Siendo que el acto nulo y también el anulable son nulos desde el momento de su celebración, bastará que en el registro aparezca (o no apareciendo sea conocida) para que ello impida la constitución en tercero registral. En este sentido nada importará la fecha de la resolución que establezca dicha nulidad. Los efectos de la misma se retrotraen al momento de la celebración del acto en cuestión y afectarán al tercero en la medida que conste del registro. En los casos de rescisión y resolución ocurre algo diferente. Las causas que pueden producir la rescisión y la resolución pueden aparecer del registro. En efecto, puede constatar que el precio de venta de un bien sea el de la décima parte de su valor real (rescisión) o que una de las cláusulas del contrato prevea la resolución del contrato por falta de pago (resolución). En estos casos, resultan del registro las razones por las cuales una persona puede demandar u obtener la rescisión o la resolución del contrato, respectivamente. Esta situación no tiene por qué impedir la constitución del tercero registral sino aparece del registro que se haya producido efectivamente la causal de rescisión o de resolución. Lo contrario ocurrirá cuando la rescisión o la resolución misma consten del registro o se han anotado las demandas correspondientes, por cuanto el tercero no podrá alegar que no conocía la rescisión o resolución que se habían ya producido. Esa situación evitará que el tercero civil pueda constituirse en tercero registral, toda vez que carecerá de buena fe". En la Caso N° 383-2001-Apurímac, de fecha 19 de octubre del 2001(67),en la que se demandaba la nulidad de una -------------------_ ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL compraventa inscrita por haberse declarado nula la compraventa que le servía de antecedente registral y que estaba contenida en una escritura fraguada, se estableció que "al haberse determinado que la adquisición de los esposos Villavicencio-Matos se realizó de buena fe, conforme al análisis probatorio efectuado por los jueces de mérito con base en la prueba actuada no puede concluirse, bajo el razonamiento que habiéndose declarado nula judicialmente la escritura pública fraguada por el demandado Wilfredo Ustua, que sirve de antecedente a la transferencia hecha a favor de los recurrentes, que la escritura pública de estos también carece de eficacia legal. El principio de buena fe registral que preceptúa el artículo 2014 del Código Sustantivo tiene por finalidad proteger al tercero que actuando de buena fe y amparado en la presunción de veracidad de las inscripciones adquiere un derecho; en tal sentido, la declaración de nulidad de la escritura fraguada no enerva ni debe afectar la adquisición de los recurrentes". En la Caso N° 3256-01-La Libertad, de fecha 24 de abril del 2002(68),la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, en un proceso en el que se había demandado la nulidad de varias transferencias inscritas en los registros públicos y en el que las instancias inferiores declararon solamente la nulidad de la primera transferencia que había dado origen a las posteriores, estableció que "nuestro ordenamiento jurídico al regular la inscripción de derechos reales adopta la posición de proteger al tercero que adquiere un inmueble de buena fe, a título oneroso y de quien aparece como propietario en el Registro, ello al amparo del artículo dos mil catorce del Código Civil ( ... ) Que, del texto de la norma antes descritas se desprende que para que la anulación, resolución o rescisión del derecho del otorgante alcance a un tercero deben existir causas que consten en los registros públicos, y en cuanto a la buena fe debe acreditarse que el tercero conoCÍa de la inexactitud del registro. Que, en el caso de autos el inmueble materia de litis fue transferido a terceros, en dos partes, una a Jesús Enrique Núñez Rojas y la otra a Daniel Rodríguez Risco y David Fischman Falincausky, quienes al adquirirlo tenían como obligación verificar si quien les vendía el inmueble aparecía en los registros públicos como propietario, siendo que al verificarlo y adquirirlo han cumplido con las exigencias previstas en el artículo dos mil catorce antes referido, por lo tanto, no tienen por qué responder de los vicios que pudiera presentar la compra hecha por su vendedor, ello en atención al principio de la buena fe registral amparado por nuestro (68) Ídem. (69) Ídem. (70) Ídem. DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA N° 134 ordenamiento jurídico, razón por la cual resulta un imposible jurídico declarar la nulidad de las escrituras públicas de compraventa celebradas por los antes citados Jesús Enrique Núñez Rojas, Daniel Rodríguez Risco y David Fischman Falincausky, así como también sus consecuentes inscri pciones registrales". En la Caso N° 1618-2005-Arequipa de fecha 18 de abril del 2006, se estableció que "la nulidad del título del transferente no alcanza o no afecta el título del tercero adquiriente de buena fe en base a la información registral; salvo que se acredite que el adquiriente conoCÍa de la inexactitud del registro"(69). A fin de evitar la constitución de terceros registrales, es de vital importancia que en las partidas registrales se publicite la existencia de procesos judiciales en lo que se esté discutiendo el derecho del titular registral, mediante una medida cautelar de anotación de demanda. Luego de anotada la demanda podrán continuar inscribiéndose actos jurídicos, pero una vez dictada la sentencia que declare la nulidad del acto jurídico del cual surgió el derecho del titular registral y del cual se desprendieron los actos jurídicos posteriores, sus efectos se retrotraerán a la fecha de la anotación de demanda, quedando sin efecto todos los actos jurídicos inscritos con posterioridad a la anotación de demanda. No será necesario que judicialmente se declare la nulidad de cada uno de los actos inscritos con posterioridad. Al respecto, el Tercer Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Vigésimo Quinto Pleno del Tribunal Registral (El Peruano, 15/06/2007), ha establecido que: "La sentencia firme que declara la nulidad de una transfec rencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de presentación de la anotación de la demanda respectiva, enervando los asientos registrales incompatibles que hubieran sido extendidos luego de la referida anotación, tales como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En consecuencia, en la expedición de certificados de dominio y de gravámenes no serán considerados dichos asientos enervados". XVI. EFECTOS DE LAS RECTIFICACIONES DE LOS ASIENTOS REGISTRALES LUEGO DE INSCRITO EL DERECHO DEL TERCERO REGISTRAL En la Caso N° 793-2001-Tacna, de fecha 8 de noviembre del 2001(70),en un caso en que del registro aparecía como titular del bien una persona como soltera y en esa IURISPRUDENCIA REGISTRAL condición constituyó hipoteca sobre el bien a favor de un banco, siendo posteriormente rectificado su estado civil por el de casado, se estableció que "el demandado Banco del Sur del Perú (hoy Bancosur) para asegurar el pago de la línea de crédito comprobó la situación legal del inmueble submateria, verificando que el dominio del bien fue adquirido por el emplazado Félix Meléndez Quispe como soltero, como igualmente aparece en la escritura del poder inscrito otorgada por este, razón por lo que procede a gravar con garantía y a elevar a escritura pública la constitución de hipoteca respaldado en los principios de fe pública registral y de publicidad, cuya inscripción se produce el cuatro de diciembre de mil novecientos noventicinco. Que con posterioridad a dichos actos, con fecha tres de agosto de mil novecientos noventiocho se produce la rectificación de la ficha registral en la que mediante la aclaración hecha constar en el asiento tres-C se precisa el verdadero estado civil del aludido demandado como casado. Que, sin embargo, esto no desvirtúa la calidad de bien propio del inmueble contenido en la ficha registral al momento de suscribirse la escritura de otorgamiento de garantía hipotecaria, el veintitrés de noviembre de mil novecientos noventicinco. Que, siendo así, en virtud del principio de buena fe registral contenido en el artÍCulo 2014 del Código Sustantivo, cuya finalidad precisamente es proteger al tercero que actuando de buena fe y amparado en la presunción de veracidad de las inscripciones, adquiere un derecho de quien aparecía con facultades para otorgarlo; se tiene que el derecho inscrito del Banco demandado se encuentra protegido por la fe registra!. Que si bien es cierto el bien submateria podía ser de la sociedad conyugal conformada por la recurrente y el demandado Félix Meléndez Quispe, es de acotar que para tener la certeza de protección de un derecho inmobiliario para efectos del tráfico patrimonial, este debe encontrarse inscrito en los Registros Públicos. Consecuentemente, cuando la sala de vista concluye que, si bien los actos celebrados por el aludido demandado como propietario y como otorgante del poder especial adolecen de vicios de nulidad, no resultan oponibles al derecho inscrito de Bancosur como tercero registral, por encontrarse protegido por el principio de fe registral, y que la aclaración del estado civil carece de efect&' por extemporáneo; el ad quem no incurre en la inaplicación del artÍCulo 219 del Código Civil al no haberse desvirtuado la buena fe en la actuación de dicha entidad bancaria, dejándose en todo caso a salvo, el derecho de la accionante para que 10 haga valer con arreglo a ley". Las inexactitudes registrales se pueden rectificar en mérito al título archivado que dio lugar a la inscripción, en mérito a documentos aclaratorios otorgados por los interesados o en mérito a documentos fehacientes que acrediten la discorda:1cia entre el registro y la realidad extrarregistral. _ El artÍCulo 86 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que "la rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice". Asimismo, el artículo 87 del citado Reglamento establece que "en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto". En el segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en el Sexto Pleno del Tribunal Registral (El Peruano, 02/12/2003), se estableció que "la existencia de una hipoteca no es obstáculo para la rectificación del estado civil del constituyente de dicha garantía". En la Res. N° 132-2003-SUNARP- TR- T de fecha 8 de julio del 2003, que sirve de sustento al citado precedente, se estableció que "en efecto, como lo establecen con meridiana claridad los artÍCulos 86 y 87 del Reglamento, toda rectificación surte efectos desde que se presenta el título rectificatorio, y la rectificación realizada en modo alguno perjudica los derechos de terceros adquiridos de buena fe antes de la rectificación. Ello significa que el Banco de la Vivienda mantiene incólume su calidad de acreedor hipotecario, y está legitimado para comportarse como tal, en virtud a la presunción de exactitud a que se refiere el primer considerando". En la Res. N° 593-2003-SUNARP-TR-L de fecha 19 de setiembre del 2003, que también sirvió de sustento al citado precedente, se estableció que "la rectificación de la condición del inmueble no será oponible a los adquirentes o titulares de derechos inscritos o anotados con anterioridad, en virtud del principio de prioridad (artÍCulo 2016 del Código Civil) y fe pública registral (artÍCulo 2014 del Código Civil)". De otro lado, en el segundo precedente de observancia obligatoria aprobado en el Octavo Pleno del Tribunal Registral (El Peruano, 01/10/2004), se ha establecido que "si existe adecuación entre el título presentado y la partida registral, con relación al estado civil de los intervinientes, no procederá que el Registrador deniegue la inscripción sobre la base de información obrante en otros registros, en los que se consigne un estado civil distinto". XVII. LA INEXACTITUD REGISTRAL El principio de fe pública registral parte, también, de la consideración que no siempre existe conformidad o concordancia entre el contenido del Registro (verdad oficial) y la realidad extrarregistral, es decir, que no siempre el Registro es exacto, aunque exista la presunción de legitimidad de los asientos registrales que está llamada a salvar dicha discordancia en protección de los terceros 298----------------------------- -, 1 ---------------------------- re registrales. Dicho de otro modo, el principio de pública registral, presupone que el Registro no siempre es fiel reflejo de la realidad como sería, por ejemplo, el caso en que en el Registro no aparezca anotada demanda alguna, cuando en el mundo real se está discutiendo judicialmente el derecho de propiedad de quien aparece como propietario del inmueble. En este caso, la eventual nulidad del título del titular registral no aparece del Registro, por lo que, en principio, sería desconocida por quien confíe en la publicidad registra!. A esto alude el artículo 2014 del Código Civil cuando impone que el tercero registral "mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque. después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos". Ahora, siendo que el vocablo "causas que no consten en los registros públicos" que utiliza el artículo 2014 del CC. es demasiado amplio, conviene precisar su significado. En verdad, no todo lo que obra en el Registro es relevante para los fines del principio de fe pública registra!. Para nosotros es claro que solo las partidas registrales hacen el Registro Público y son las únicas cuyo contenido se presume conocido. Sin embargo, la jurisprudencia civil no ha sido muy afortunada a la hora de definir este tema pues como veremos a continuación, algunas veces se ha dado por incluir a los denominados títulos archivados que, ciertamente, existen y se conservan en el Registro, en los alcances de la publicidad registral, presumiéndose que el contenido de los mismos también se reputa conocido en forma absoluta. Sin embargo, el Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos ha venido a resolver el asunto excluyendo, con claridad, a estos últimos de los alcances del principio de publicidad materiaFl. Para Alfredo Bullard(721, el conocimiento de la inexactitud del registro, en sentido estricto, no es tal, pues el registro nos da siempre información exacta respecto de quién puede transmitir la facultad de exclusión absoluta. 1 j 1 Ii Roca Sastre precisa que "la inexactitud registral constituye una situación tabular anómala que interesa al derecho inmobiliario registral, en cuanto la misma ha de ser (71) 1 ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL rectificada para lograr la concordancia entre el contenido del registro de la propiedad y la realidad jurídica extrarregistral, a fin de que sea un reflejo exacto de esta, y muy especialmente para que tal inexactitud no sirva de soporte para que sea mantenido en su adquisición un tercero amparado en la fe pública registral"(73). Para Fredy Luis Silva Villajuán, "las inexactitudes registrales constituyen discordancias entre lo registrado y la realidad extrarregistral, discordancias que pueden versar sobre los actos o derechos inscritos o sobre la base material respecto del que recaen tales actos o derechos, esto es, en el caso del Registro de Predios, el bien inmueble registrado. Las inexactitudes registrales pueden tener origen en un error u omisión del registrador al extender el respectivo asiento de inscripción, en la ambigüedad o inexactitud del título archivado que sustenta la inscripción o en la falta de incorporación al Registro de algún acto o derecho surgido en la esfera extrarregistral"(74). Para Manuel Albaladejo, "el Registro puede no reflejar la realidad jurídica extrarregistral como, por ejemplo, si no aparece inscrita una finca existente, o lo aparece una antigua finca hoy cubierta por el mar, o una, que existe y está inscrita, cambió de dueño, sin aparecer todavía registrada a favor del nuevo. Cuando la realidad jurídica extrarregistral y el Registro están en desacuerdo se puede calificar a este de inexacto"(75). La Ley Hipotecaria española en su artículo 39 establece que "por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral". Las inexactitudes pueden provenir de la discordancia entre el asiento registra1 y el título archivado que le dio origen así como de la discordancia entre el registro y la realidad extrarregistra1. En cuanto a la primera, por ejemplo, puede ocurrir que en el asiento se pub licite que el titular del bien tiene el estado civil de soltero y como tal se entendería que es un bien propio, pero en el título archivado donde consta la escritura pública traslativa de dominio a su favor aparece que el adquirente tiene el estado civil de casado, con lo cual el bien tendría la condición de bien Artículo VIII del Título Preliminar. Principio de fe pública registral.- La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales. 1-- (72) BULLARD , (73) ROCA SASTRE, Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNILL, 1996, p. 201. (74) SILVA VILLAJUÁN, Fredy Luis. "Rectificación o determinación del área, linderos y medidas perimétricas Diálogo con la Jurisprudencia. W 14, año 127, abril, 2009, p. 277. (75) ALBALADEJO, í ¡ DIÁLOGO GONZÁLEZ, Alfredo. Ob. cit., p. 175. Luis. Derecho Hipotecario. Tomo nI, Oetava edición, Editorial Bosch, Barcelona, de un predio por mutuo acuerdo". En: Manuel. Derecho Civil Ilf. Derecho de Bienes. Novena edición, Librería Bosch S.L., Barcelona, 2002, p. 930. CON LA .JURISPRUDENCIA N° 134 IURISPRUDENCIA REGISTRAL _ social. En cuanto a la segunda, por ejemplo, puede ocurrir en el registro como titular, añadiéndole la ley, como requique en el asiento registral y en el título archivado el titusito de validez, que se haya adquirido a título oneroso y de lar aparezca como soltero, sin embarbuena fe". go, en la realidad extrarregistral es caEn la Caso N° 1843-2000-Junín(78) del sado mucho antes de adquirir el bien, 28 de noviembre del 2000, publica" El tercero protegido con lo cual el bien tiene en realidad la da en el diario oficial El Peruano el 30 calidad de bien socia!' por el ártículo 2014 del de enero del 2001, se entendió a la inCódigo Civil debe descoFernando Tarazana señala que "dado exactitud en el registro como "discorque en un sistema declarativo dichas sidancia entre el registro y la realidad nocer las inexactitudes tuaciones jurídicas y derechos se consjurídica". registrales, de lo contratituyen extrarregistralmente, es perfecEn la Caso N° 4309-2007-Cusco de ferio conocería las causatamente posible que exista un desfase cha 20 de noviembre del 2007, publicaentre esta realidad extrarregistral y la les que podrían anular, da el 30 de mayo del 2008 (p. 22201), registral, máxime cuando la inscriprescindir o resolver el la Sala Civil Permanente de la Corte ción no es obligatoria"(76). Suprema de Justicia de la República, derecho de su transfeJorge Luis Gonzales Loli(77)señala que estableció que "en virtud del principio rente y el suyo. " el concepto de inexactitud registral vide buena fe registral regulado por el argente, comprende dos supuestos básitículo 2014 del Código Civil, quedará cos: a) Que la inexactitud provenga de protegido el derecho del tercer adquierrores u omisiones cometidos en algún asiento o partida rente que confie en el contenido del registro, no siéndole registral (errores en los asientos registrales), cuya rectifioponible cualquier prueba o declaración en contrario que cación está prevista en el Título VI del NRGRP; b) Que la no se encuentre sustentada en la información registra!. De inexactitud provenga de causas distintas a errores u omilo cual se desprende que, aunque el acto del cual emane siones en los asientos registrales, en cuyo caso se requesu derecho sea declarado nulo, el tercero mantendrá su adrirá, como supuesto general aplicable, la presentación de quisición, en compensación a su buena fe; por ende, para título modificatorio que permita concordar lo registrado que el referido tercero adquiriente de un derecho mantencon la realidad extrarregistra!. Este supuesto puede deberga válidamente su adquisición, es necesario que haya acse a la falta de registración de un título. Así, si en la partuado con la aludida buena fe registral, es decir, que el retida de un predio sigue apareciendo como titular el señor ferido derecho le haya sido transferido por quien según Pérez, cuando dicho señor ya ha vendido el inmueble al los registros, sea la persona facultada para hacerlo, aunseñor Gómez. que dicha información sea inexacta o provenga de un acto jurídico nulo o anulable, y siempre que el tercer adEl tercero protegido por el artículo 2014 del Código Civil quiriente no conozca de la inexactitud de la información debe desconocer las inexactitudes registrales, de lo contraregistral. En tal supuesto, el derecho del tercer adquiriente rio conocería las causales que podrían anular, rescindir o no devendrá en nulo aunque se declare imlo el acto jurídiresolver el derecho de su transferente y el suyo. co del cual provenga; consecuentemente, no existirá bueEn la Caso N° 2199-2006-Lambayeque, publicada en na fe en la adquisición de un derecho efectuada por aquel el diario oficial El Peruano el 3 de julio del 2007 (pp. que haya estado en condición de conocer de la inexactitud 19979-19980), la Sala Civil Permanente de la Corte Sudel Registro a partir de la anotación preventiva de la deprema de Justicia de la República, estableció que "tercemanda, realizada de acuerdo a las normas reglamentarias ro en lenguaje jurídico es la persona que pueda descoregistrales; con lo cual, no podrá mantener su adquisición nocer un cambio no inscrito. Tercero es la persona que por haber incurrido en un supuesto de mala fe, de acuerdo desconoce la discrepancia entre el asiento registral y al artículo 2014 del Código Civil". la realidad. Tercero es la persona que no es sujeto del cambio real no transcrito en el registro, pero que ha adEn la Caso N° 2029-2005-La Merced-Junín de fecha 15 quirido derecho sobre la cosa por parte de quien aparece de marzo del 2007 (El Peruano, 3 de enero del 2008), se (76) TARAZONAALVARADO, (77) GONZALES p.377. Femando. Ob. cit., p. 63. (78) Su texto se puede ver en Diálogo con la Jurisprudencia, LOLI, José Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Primera edición, Gaceta Jurídica, Lima, 2002, N° 38, año 7, Lima, noviembre de! 2001, pp. 194-195. 300----------------------------- --- ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL estableció que: "Los registros públicos, tienen como principal finalidad publicitar situaciones jurídicas; asegurar el tráfico patrimonial, proteger al tercero de buena fe ( ... ) que una situación que se mantuvo oculta, no puede prevalecer sobre la publicidad del Registro Público, sin poner en grave riesgo la seguridad jurídica ( ... ) el orden público exige que se respeten los contratos celebrados al amparo de la fe del registro ( ... ) la seguridad es la razón fundamental del Derecho". XVIII. EXTENSiÓN DE LOS REGISTROS PÚBLICOS En la Exposición de Motivos del Libro de Registros PÚblicos del Código Civil de 1984 se da a la expresión que "no conste en los registros públicos" un contenido amplio, al establecerse que "quien quiera ampararse en el principio de fe pública registral,deberá asegurarse que el derecho del otorgante no padece de causas de nulidad, rescisión y resolución en ninguno de los registros en los que podría aparecer. Siendo que estas causas pueden resultar del Registro de la Propie4ad Inmueble, será necesario verificar si existen en la partida correspondiente al inmueble, pero también pueden aparecer de los registros de mandatos y personal, casos en los que no será necesario revisar estos registros de todo el país, sino solamente los de mandatos y personal del lugar de celebración del contrato. Esto por aplicación de lo dispuesto en los artículos 2034 y 2038 del Código Civil". De acuerdo con ello, para ser considerado tercero registral tendríamos que verificar o revisar todas las partidas registrales que podrían estar involucradas, como podría ser el Registro de Personas Jurídicas si en el acto jurídico interviene una persona jurídica representada por un directivo, el Registro Personal para ver si no está registrada la interdicción civil de uno de los contratantes, el Registro de Mandatos y Poderes para ver si el poder con que interviene algún apoderado está vigente o es suficiente. Al respecto, la Caso N° 1167-98-Lambayeque de fecha 16 de diciembre de 1998, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República estableció que "la inexactitud del registro no debe provenir solamente del registro de la propiedad inmueble tal como era concebido por el artículo mil cincuentidós del Código Civil de 1936 sino que las causas de inexactitud pueden provenir de cualquiera de los registros previstos en el Código Civil, tal como expresan los juristas antes citados, en la Exposición de Motivos Oficial del citado Código Sustantivo". ~ j ] I 1 En la Caso N° 1985-2003-Piura(79) de fecha dos de noviembre del 2004, publicada en el diario oficial El Perua: no el 30 de marzo del 2005, se estableció que tratándose (79) Su texto se puede ver en Diálogo con la Jurisprudencia, de partiMs registrales independizadas de partidas matrices, la publicidad se extiende a estas, aunque el Registrador hubiere omitido trasladar los gravámenes que pesaban sobre el predio matriz a las partidas independizadas. En la Caso N° 849-2008-La Libertad de fecha 31 de julio del 2008, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de enero del 2009, p. 23791, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema de la República, ha establecido que "corresponde a esta Sala de Casación determinar si el principio de publicidad contemplado en el artículo 2012 del Código Civil es aplicable también respecto de todas las partidas registrales que conforman el Registro o únicamente respecto de la partida registral donde se desea inscribir cualquier título. Que, para tal efecto el dispositivo legal en cuestión, complementado además en los artículos 1 y 11del Título Preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, establece una presunción jure el de jure, en virtud de la cual se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de la inscripciones; por lo que al no admitir prueba en contrario y estar referida en términos generales a las inscripciones, no solo tienen una naturaleza imperativa, sino que además se extiende a todo el registro, es decir, a todas las partidas registrales que se encuentran debidamente organizadas y distribuidas en las respectivas unidades registrales. Que, en ese sentido, el recurrente no puede alegar que su obligación de conocer el registro se encontraba circunscrita únicamente a la. partida registral en la que constaban los antecedentes registrales del bien inmueble que adquirió; por cuanto la norma jurídica analizada está referida al conocimiento de todas las inscripciones registrales sin excepción". Otro problema es el relacionado con el principio de publicidad registral, en cuanto si la publicidad registral se extiende solo a los asientos registrales o también a los títulos archivados, esto es, si para ser tercero protegido debe revisarse solo los asientos o también los títulos archivados, o en otros términos, si las causales de nulidad, resolución o rescisión solo deben aparecer de los asientos registrales o también pueden constar en los títulos archivados. En la jurisprudencia nacional existen dos posiciones en cuanto a los alcances de la publicidad registra!. Una de ellas estima que la presunción de conocimiento alcanza solo a los asientos registrales y por excepción a los títulos archivados cuando los asientos contienen información incompleta o insuficiente. La otra sostiene que la presunción de conocimiento alcanza no solo a los asientos registrales sino también a los títulos archivados. N° 79, año 10, abril, 2005, pp. 184-186. 1 CIÁLOGO _1 301 CON LA .JURISPRU_C_E_N_C_I_A_NO 134---------------- _ '1 URISPRUDENCIA REGISTRAL En la Declaración de la Antigua, se estableció que para que el principio de fe pública registral produzca sus efectos, "es necesario que la ley prescriba que, al menos frente a tercero de buena fe, el contenido del asiento registral se imponga sobre el del título que"la motivó, en caso de discordancia entre ambas. Mediante esta técnica se posibilita una fundamental transformación jurídica: la inscripción queda independizada, al menos frente a terceros, del título causal. En consecuencia, frente a tercero, es la inscripción y no el título la que delimita el contenido del derecho". En el Ir Encuentro Iberoamericano sobre Relaciones entre el Registro de la Propiedad y los Tribunales de Justicia, llevado a cabo en Cartagena de Indias, se estableció sobre el principio de fe pública registral que "conviene recordar que, aunque los asientos son dependientes de los derechos que publican por lo que, la eficacia de estos condiciona la vigencia o la cancelación de aquellos, la necesidad de dotar al tráfico jurídico inmobiliario y mobiliario de un alto nivel de seguridad aconseja la protección de las adquisiciones realizadas a título oneroso y de buena fe por un tercero que ha actuado confiado en los datos jurídicos publicados por el Registro sin que en el mismo constara la amenaza de ninguna causa de resolución". En la exposición de motivos del Código Civil de 1984 se señala que "limitar la aplicación del principio de fe pública registral al solo contenido del asiento, tendría lógica si el público y en particular el que pretende ser tercero, tuviera acceso solamente a los asientos. Sucede, sin embargo, que tenemos acceso también a los libros, títulos archivados, índices y demás documentos, lo cual puede permitir que la publicidad y sus distintas manifestaciones puedan extenderse al concepto más general del término inscripción, esto es, a todo lo que tiene acogida en el registro y no solo al ténnino restringido de asiento. También tendría sentido si, como en el caso del sistema francés, nuestro sistema fuera de transcripción, pues en este caso la integridad del título se transcribe en el asiento, de tal modo que cuando una persona estudia el asiento en verdad se encuentra examinando la integridad del título. Título y asiento, pues, se confunden. Pero en nuestro sistema, que es de inscripción, lo que aparece del asiento no es sino un resumen del título. Por ejemplo, si en un contrato de constitución de hipoteca se pacta en una de sus cláusulas la prohibición de arrendar el bien por parte del propietario, es probable que esta cláusula no aparezca de los asientos, que no es sino un breve resumen del acto, en los que no se señala sino quien es el acreedor hipotecario, cuál es el monto de la garantía, el monto del crédito, plazo para pagar, etc. En este caso, si aplicamos el principio de fe pública registral al solo contenido del asiento, el tercero que inscribe el contrato de arrendamiento (lo que le otorga un derecho que perjudica el derecho del acreedor hipotecario) puede 302 alegar que desconocía la cláusula de prohibición de arrendamiento y defender así suposición de tercero registral. Pero si el principio se aplica a la esencia o espiritualidad de los derechos del acreedor hipotecario, al decir de Chico de Ortiz, o a los documentos que sirvieron para la inscripción, al decir de las ejecutorias antes señaladas, el arrendatario no podrá constituirse en tercero registral, porque no podrá invocar que ignoraba la existencia de la prohibición. Concluyendo, parte de la jurisprudencia nos puede llevar a señalar que el principio de fe pública registral se extiende al título representado por el asiento y no solo al asiento mismo. Por otro lado, así parecieran entenderlo los bancos y las instituciones financieras, pues se ha adoptado la costumbre de exigir, a quienes pretenden celebrar contratos de mutuo con garantía hipotecaria, la presentación de títulos de todas las transferencias efectuadas y gravámenes constituidos en los últimos 30 años. No siendo suficiente para este tipo de instituciones de presentación de copias literales de los asientos. Pero si intentamos una respuesta puramente legalista tenemos que concluir que el Código del 84 al igual que el Código del 36, permite la vigencia del artículo VIII del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y por lo tanto aceptando lo ordenado por este artículo bien puede concluirse que el principio se aplica respecto del contenido solo del asiento". La doctrina también se encuentra dividida en este tema. Una primera posición considera que nuestro sistema registral es un sistema causal en tanto que otros entienden que se trata de un sistema de inscripción. Entre quienes sostienen que la publicidad registral comprende tanto a los asientos registrales como a los títulos archivados está Hernán Günther Gonzáles Barrón. Sostiene este autor que "la publicidad no puede existir sin el hecho, ni puede ser diferente a él, ya que la publicidad es un concepto relacional, que se encuentra en relación a un hecho preexistente, al cual le sirve. Es obvio, pues, que la publicidad nunca puede reemplazar o sobreponerse al hecho, pues ello implicaría el absurdo lógico consistente en admitir la publicidad sobre el vacío, es decir, sobre nada a qué referirse. Así pues, un evento que sucede en la realidad (hecho) puede ser objeto de narración, como ocurre cuando lo relata un periódico (publicidad), pero jamás la narración (publicidad) podrá modificar o derogar el acaecimiento del evento (hecho), el cual existe por sí mismo, y se encuentra en el mundo del "ser", de los hechos reales, de las situaciones concretas ( ... ) Resulta incoherente la pretensión de separar el título con respecto a la inscripción o asiento (... ) El asiento registral no puede vivir solo, ni siquiera en Alemania, y por eso se ha creado el artificio técnico del negocio abstracto, cuya finalidad es que las vicisitudes o pato logias del negocio causal (venta, ---------------- ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCJAL permuta, etc.) no afecten la transferencia del derecho (... ) El asiento no tiene vida propia porque está conectado causalmente con el título que le dio origen. En nuestro sistema causalista de atribuciones patrimoniales no cabe que el asiento registral publique algo distinto del título. Los sistemas abstractos, como el alemán, pueden justificar una solución legal de este tipo, pero no el nuestro que es causalista, y aun así debe recordarse que la inscripción germana siempre está conectada a un negocio (abstracto), esto es, a un título ( ... ). La inscripción no es más que un resumen del título, un mero extracto con fines simplificadores, y que no se encuentra regulado en las leyes sustantivas, sino en reglamentos registrales"(80). Entre quienes sostienen que' la publicidad registral comprende solamente a los asientos de inscripción tenemos a Jorge Avendaño Valdez, quien sostiene que "se debe mantener la protección al tercero registral, pero restringiendo la buena fe a la de carácter registral, es decir, a la que resulta del examen del asiento de inscripción. En este sentido, debe modificarse el artículo 2014 del Código Civil"(81). I También Fernando Tarazona, quien considera que "fundamentamos ello en razón de que en nuestro sistema registral se ha optado por el principio de inscripción como técnica registral, según se desprende del artículo 2010 del Código Civil, que señala que la inscripción registral se hace en virtud del título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria. Asimismo, ello se desprende de los artículos 1, 31,48 Y 50 del Reglamento General de los Registros Públicos. Mediante el sistema de inscripción, el registrador, previa calificación de su legalidad, extrae del título aquellos elementos que merecen ser publicados con efectos erga omnes, y los incorpora a la partida mediante un asiento. En este sentido se diferencia del sistema de transcripción, en donde se copia todo el contenido del título, así como del de archivamiento, donde el registrador se limita a archivar los títulos que le son presentados, formando legajos ( ... ). Solo la información contenida en los asientos registrales va a gozar de la publicidad registra!. Lo acabado de afirmar se desprende del artículo 2012, que regula la publicidad registral, en el sentido de que se establece la presunción de conocimiento de los asientos de inscripción; y del artículo 2013, que recoge el principio de J . legitimación, mediante el cual se establece la presunción de validez del contenido de los asientos registrales, salvo que sean rectificados o anulados por el Poder Judicial"(82). Martín Luque Rázuri señala que "en esctricto, solo es información registral aquella que consta en los asientos de inscripción (en tomos, fichas o partidas electrónicas), porque solo ellos (no los títulos) gozan de los efectos establecidos por los principios registrales de publicidad, legitimación y fe pública registral, según los artículos 1, VII Y VIII del Título Preliminar del RGRP"(83). Como ejemplo de Jurisprudencias que han acogido las posiciones contradictorias de los alcances de la publicidad registral, tenemos a las siguientes casaciones: En la Caso N° 3088-06-Lima de fecha 13 de junio del 2007(841, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de octubre del 2007, la Sala de Derecho Constitucional de la Corte Suprema de Justicia de la República, estableció que "forman parte de la publicidad de los registros públicos, los títulos archivados, lo que guarda concordancia con el artículo 160 del Reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solo un resumen, en el que consta el título que da origen al asiento; dicho título está a disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del título archivado que le dio origen, más aún cuando el artículo 185 del Reglamento, dispone que para conseguir la manifestación de los libros y.demás documentos, no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción o documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. En tal contexto, es menester precisar que cuando el Código Civil emplea el término 'registro público' su concepto y alcances no pueden ser interpretado de manera restrictiva, limitándolo solo al conocimiento del asiento registral, dado que la presunción absoluta de que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones implica el conocimiento tanto del asiento registral como de los títulos y documentos que lo sustentan y que se encuentran archivados en los registros públicos, de lo cual además se 1 1 ¡ 1 1 1 (80) GONZALES BARRÓN, Günther. "Fundamentos cia. N° 116, año 13, mayo, 2008, pp. 304-305. (81) AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. "Clasificación vil? UPC, Lima, 2001, p. 175. que explican la primacía del título frente al asiento registral", En: Diálogo con la Jurispruden- de los bienes y transferencia (82) TARAZONAALVARADO, (83) LUQUE RÁZURI, Martín. "Agenda pendiente para la publicidad registral". p.71. (84) Su texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia, DIÁLOGO CON de propiedad". En: VY.AA ¿Por qué hay que cambiar el Código Ci. Fernando. Ob. cit., p. 65. LA .JURISPRUDENCIA En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 61, año 9, octubre, 2003, N° 114, año 13, marzo, 2008, p. 255. N°134--------------_- -_-~30:J _ .. IURISPRUDENCIA REGISTRAL _ buena fe de naturaleza objetiva, la prodesprende la obligación de que tienen tección al tercero no se basa en la buelos funcionarios de la entidad registral na fe que ha demostrado en su interde dar a conocer los títulos archiva" Parte de la jurisprudencia vención contractual, pues en realidad dos, índices y demás documentos que nos puede llevar a señalar la buena fe consiste en estar convenobran en las oficinas registrales. Que, que el principio de fe pública cido de haber obrado de manera dien tal sentido, en el caso de autos, el ligente, prudente y honesta, esto es, tercero registral Juan José Amaya Meregistral se extiende al título estar convencido de la certeza, licidina se encontraba en la obligación de representado por el asiento tud y legitimidad de su conducta, efectuar la búsqueda de todo aquello y no solo al asiento mismo. por ello, para sostener dicho convencique pudiera afectar su futuro derecho miento se debe verificar la realización Por otro lado, así parecieran de propiedad, por consiguiente, en el de las diligencias necesarias de la macaso de autos se verifica una interpretaentenderlo los bancos y las nera antes descrita, por consiguiente, ción errónea del artículo 2012 del Cóinstituciones financieras. " en el caso concreto, no se llega a evidigo Civil que rige el principio de pudenciar que el tercero en mención haya blicidad. Que, por su parte, el artículo actuado de buena fe". 2014 del Código Sustantivo consagra La Caso N° 2458-2005-Lima (El Peel principio de la buena fe registral en ruano, 31/01/07), estableció lo siguiente: Primero.- Que, el que para su aplicación deben concurrir copulativamendel análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que te, los siguientes requisitos: a) el adquiriente obtenga el corresponde a esta Sala de Casación determinar si el prinderecho a título oneroso, b) el adquiriente actúe de buena cipio de publicidad contemplado en el artículo dos mil fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del doce del Código Civil es aplicable también respecto de que nace su derecho, como al momento de la inscripción cualquier título archivado y si, por cuyo conocimiento, al del mismo, buena fe que se presume mientras no se acretercero adquiriente ya no le es aplicable el principio de dite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, buena fe registral recogido por el artículo dos mil catorce es decir, se trata de una presunciónjuris tantum; c) el otordel mismo Cuerpo Legal; Segundo.- Que, a fin de resolgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar ver la materia del recurso, es preciso iniciar por el princiel derecho del que se tratase; d) el adquiriente inscriba su pio de fe pública registral previsto en el artículo dos mil derecho; y, e) que ni de los asientos registrales ni de los tícatorce del Código Civil para luego seguir con el princitulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o re.pio de publicidad regulado en el artículo dos mil doce del suelvan el derecho del otorgante. Que, en ese entendido, el mismo Código; que en ese sentido debe indicarse que el principio de buena fe registral persigue proteger al tercero, fundamento del principio de fe pública registral radica en que ha adquirido un derecho de quien finalmente tiene cala necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo obpacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad jeto consiste en proteger Ías adquisiciones que por negoen el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la cio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se haseguridad en tal tráfico puede importar un sacrificio de la yan producido confiados en el contenido del registro; para seguridad del derecho, por ello es que para morigerar tal ello, el Código Civil en su artículo dos mil doce reputa sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio exacto y completo el contenido de los asientos registrade la buena fe registral, el que para ser alegado debe cumles; Tercero.- Que, el legislador, concuerda con esta inplir con los requisitos señalados en el considerando preceterpretación, según la cual, la fe pública registral protedente; en consecuencia, la norma que contiene el mencioge la adquisición efectuada a título oneroso y con buena nado principio debe ser interpretada en forma restrictiva. fe de quien aparece en el registro como titular registral, Que, uno de los requisitos que tiene que cumplir quien aleque se inscribe en el registro, contra cualquier intento de ga el principio de la buena fe registral para que su dereenervar dicha adquisición que se fundamente en causas no cho resulte oponible es que actúe de buena fe tanto al moinscritas antes (exposición de motivos oficial del Código mento de la celebración del acto jurídico del que nace su Civil. Editorial Cuzco, mil novecientos noventiocho, páderecho, como al momento de la inscripción del mismo. ginas ciento noventicuatro y ciento noventisiete); CuarQue, en tal sentido, en el caso de autos se aprecia también to.- Que, si bien es verdad el artículo ciento ochenticuatro la interpretación errónea del artículo 2014 del Código Cidel Reglamento General de los Registros Públicos, vigenvil, pues a don Juan José Amaya Medina no le alcanzan te a la fecha de los hechos, establece que a fin de asegurar los efectos de la buena fe registral dado que se encontrala publicidad de los Registros, los funcionarios de los misba a su alcance conocer de la ampliación en el plazo del mos están obligados a manifestar a toda persona los libros, usufructo de cinco años más, esto es, hasta el cuatro de los títulos archivados, índices y demás documentos que octubre de dos mil,quince, ello en el entendido que en la 304 ------------------------- -- ---, -------------------- 1 1 1 .! J ! ¡ 1 I J t i ..J ANÁLISIS Y CRíTICA JURISPRUDENCIAL obran en las oficinas registrales, ello no debe ser interpretado como que el principio de publicidad registral se extiende también por regla general a los títulos archivados, sino en el sentido de que dicha extensión alcanzará a los títulos archivados si existiera insuficiente información en el asiento de inscripción; dado que estimar que los interesados deben recurrir a los títulos archivados o a procedimientos extraordinarios para la determinación de con quien están contratando generaría un obstáculo para la realización de actos jurídicos y una elevación del costo de los mismos, lo cual atentaría contra la fe pública registral y la seguridad jurídica; Quinto.- Que, en este caso, el demandado Ricardo Antonio Montalbán Ahuite mantiene o conserva la eficacia de su derecho en virtud del principio de fe pública registral, toda vez que cuando adquirió por compraventa el inmueble sub júdice de parte de Noelia Irene Lau Vilcachagua, en la Ficha Registral número uno seis tres nueve cuatro cuatro uno, continuada a la Partida número cuatro nueve cero tres cuatro nueve ocho dos, su vendedora no aparecía con el estado civil de casada, sino que se identificó como soltera; derecho conservado que ha sido transmitido al litisconsorte necesario Vicente Inoñán Ventura; por consiguiente, la interpretación que desarrollan los juzgadores del artículo dos mil catorce del Código Civil para la desestimación de la presente demanda se encuentra arreglada a ley; y si bien se ha producido la inaplicación expresa del artículo dos mil doce del mismo Código; su aplicación no desvirtúa el criterio y sentido de la sentencia de vista sino que, por el contrario, la sustenta más". En la Caso N° 2884-2005-Puno, de fecha 30 de octubre del 2006, publicada en el diario oficial El Peruano el 2 de abril del 2007, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la República, se consideró también lo siguiente: "que, por tanto, el principio de publicidad registral se aplica por regla general al contenido de la inscripción de cualquiera de los Registros contemplados en el artículo dos milocha del Código Sustantivo y si bien es verdad el artículo ciento ochenticuatro del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a la fecha de los hechos, establece que a fin de asegurar la publicidad de los Registros, los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales, ello no debe ser interpretado como que el principio de publicidad registral se extiende automática e ineludiblemente a los títulos archivados, sino en el sentido (85) En atención a lo antes expuesto somos de la opinión que el tercero solo debe revisar los asientos registrales y si de ellos no se desprenden causales de nulidad, tendría buena fe. A los títulos archivados solo se debe acudir cuando la información contenida en el asiento es insuficiente o contradictoria. Esta posición ha sido recogida en la Ley de Garantía Mobiliaria - Ley N° 28677, la que en su artículo 40 establece que "si existiese discrepancia entre el acto jurídico inscribible y la información en el asiento electrónico, prevalecerá frente a terceros la información contenida en este último". XIX. LA AOQUISICIÓN INMOBILIARIA A NON DOMINO El principio se plantea como supuesto normativo la adquisición de un derecho de quien no es titular de este. Cuando hablamos de la adquisición a non domino estamos aludiendo a la circunstancia de haber adquirido el derecho de propiedad de persona que no era propietaria del inmueble o, de quien ha dejado de serlo. Guillermo Franklin Sierra Vásquez señala que: "elemento común y típico de toda adquisición a non domino es un acto de disposición de una determinada situación jurídica (normalmente un derecho subjetivo) por parte de un sujeto que no ostenta la titularidad ni está facultado para disponer de él; pero que en virtud de una especial tutela basada en la buena fe, apariencias y/o la publicidad registral que generó la confianza de la otra parte en la regularidad del acto, el negocio jurídico celebrado que de ordinario sería ineficaz (no inválido) logra obtener una relevancia y eficacia jurídica propia, produciéndose de esta manera el doble efecto: la pérdida del derecho del anterior titular y la adquisición (a non domino) del derecho a favor del tercero"(85). SIERRA V ÁSQUEZ, Guillermo Franklin. "Algunas consideraciones sobre la adquisición a non domino y el principio de fe pública registral". En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 120, año 14, Lima, setiembre, 2009, p. 135. i ~ de que dicha extensión alcanzará a los títulos archivados en tanto y en cuanto la información contenida en la inscripción resultare insuficiente para el negocio o acto jurídico a celebrarse o por la naturaleza de dicho negocio se requiera el conocimiento de toda información relevante; dado que estimar que los interesados deben recurrir obligatoriamente a los títulos archivados o a procedimientos extraordinarios para la determinación de con quien están contratando generaría un obstáculo para la realización de actos jurídicos y una elevación del costo de los mismos, 10 cual atentaría contra la fe pública registral y la seguridad jurídica". DIÁLDGD CDN LA ~URISPRUDENCIA N° 134 ~IURISPRUDENCIA REGISTRAL _ En la Caso N° 951-2005-Sullana de fecha 25 de noviembre del 2005, se estableció que "toda enajenación exige, aparte de la validez intrínseca del acto mismo, la preexistencia de la facultad de disponer en el enajenan te, sin la cual, en principio, la transmisión es ineficaz. El Registro de la Propiedad ha sido instituido para dar seguridad al que realiza una adquisición inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que esta resulte ineficaz por no existir derecho en el transferente. En sistemas registrales como el peruano, en que la inscripción, en principio, no forma parte del iter adquisitivo del Derecho real, pues no es constitutivo, la seguridad en el tráfico inmobiliario se consigue haciendo válida, dadas ciertas condiciones, aun a la adquisición a non domino inscrita, que queda dotada de una protección que la hace invulnerable. El Registro garantiza quién es el propietario de la finca, por eso el artículo 2013 del Código Civil, contiene una presunción de iuris el de (86) Su texto se puede ver en Jurisprudencia 306 Sistematizada iure, esto es que no admite prueba en contrario, de tal manera que el contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez ( ... ). Tal protección al adquiriente de buena fe y a título oneroso que inscribe su derecho, se justifica: a) precisamente en la buena fe, de quien cree en la titularidad del que le transmite, lo que se debe proteger; y, b) en la negligencia del titular verdadero, quien al no cuidar se inscriba su derecho, dio lugar a que se realice una transacción en la que él no intervino"(86). El principio de fe pública registral protege las adquisiciones a non domino, es decir, a aquellas que en el derecho común no tendrían protección. Así, por ejemplo, se protege a quien adquiere la propiedad de quien aparece como titular en el Registro, pero que en realidad ya no era propietario; también a quien adquiere del titular registral cuya adquisición sufría de una causal de nulidad. del Poder Judicial <www.pj.gob.pe>.