PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD REGISTRAL

ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
ANÁLISIS JURÍDICO
El principio de especialidad registral
A propósito de su consagración legislativa
por la Ley N° 31309
César Enrique DELGADO PÉREZ*
La Ley N° 31309 ha elevado a principio con rango de ley al principio registral de especialidad,
al introducirlo al conjunto de principios registrales contenidos en el Código Civil. Su importancia trasciende a la de ser un principio organizador del Registro, pues va más allá, jugando
un rol fundamental en el ejercicio de la función calificadora del registrador. Su existencia es
una garantía para una adecuada calificación registral.
MARCO NORMATIVO:
Código Civil: art. 2017-A.
Ley N° 31309.
PALABRAS CLAVE: Especialidad Registral /
Folio Real / Folio Personal / Partida Registral /
Principios registrales / Asiento Registral / Calificación Registral
Recibido: 27/08/2021
Aprobado: 16/09/2021
INTRODUCCIÓN
Mediante Ley N° 31309, Ley para la
modernización y el fortalecimiento de los
servicios de la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos, publicada el día
24 de julio de 2021 en el diario oficial El
Peruano, se incorporó al Código Civil el
artículo 2017-A, con el siguiente texto:
*
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“Principio de especialidad. Artículo
2017-A.- Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como
los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro
de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual
se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la
apertura de una partida registral”.
En el presente artículo haremos un estudio del principio registral de especialidad, para conocer sus alcances, así como
las implicancias del reconocimiento de
este principio en el tráfico jurídico y en
la calificación registral.
Notario de la provincia de Chiclayo. Ex registrador público de Sunarp. Ex fiscal adjunto superior.
Maestro en Derecho Civil y Comercial.
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Para ello utilizaremos fundamentalmente
doctrina española, por la semejanza existente entre los sistemas registrales español y peruano, así como jurisprudencia del Tribunal Registral y Casaciones
de la Corte Suprema de Justicia de la
República.
I. LOS PRINCIPIOS
REGISTRALES
El Código Civil en el Título I de su Libro
IX destinado a los Registros Públicos,
consagra los llamados principios registrales, principios hipotecarios o principios
inmobiliarios, que vienen a ser los “rasgos
fundamentales de un sistema registral”
(Hedemann, 1955, p. 135); “aquellos caracteres esenciales o fundamentos en los que
se pueden resumir el contenido general del
derecho registral inmobiliario, y que son
inducidos del conjunto de normas positivas vigentes” (Ruiz, 1991, p.129); o, “las
normas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de publicidad inmobiliaria” (Hernández, 1963, p. 27).
El conocimiento de los principios registrales es de utilidad práctica, por cuanto
como señala Chico y Ortiz (1994), “solamente mediante el conocimiento íntegro de los principios hipotecarios puede
llegarse, de una parte, al entendimiento
de las normas que rigen la inscripción
registral y, de otra, a poder realizar la
labor fundamental del registrador: la calificación (…) solo quien domina los principios –aunque no recuerde el artículo
de la Ley– está en buenas condiciones de
calificar” (pp.72 y 73).
Por ello es fundamental comprender los
alcances del principio registral de especialidad, pues ello contribuirá a conocer el rol que cumple dentro del sistema
registral peruano.
II. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
REGISTRAL
El principio de especialidad registral pertenece al conjunto de principios registrales instrumentales, adjetivos u organizadores, dentro de los cuales se encuentran los
principios de publicidad formal, rogación,
legalidad, titulación auténtica, legalidad,
prioridad excluyente y tracto sucesivo.
El principio de especialidad tiene dos
aspectos, uno referido a la forma de llevar u organizar el registro y otro referido
a la determinación de los elementos de
los derechos inscritos (titular, contenido,
alcances, causa). De ahí que también se
le conozca como principio de determinación. El principio de especialidad recogido en el artículo 2017-A organiza todos
los Registros que conforman nuestro sistema registral, acogiendo las técnicas de
folio real y folio personal. El criterio del
folio real se aplica a los Registros de Bienes, en tanto que el criterio de folio personal se aplica a los Registros de Personas
Jurídicas o Personas Naturales.
Respecto al Registro inmobiliario, como
principio organizador del registro, el
principio de especialidad inspira la adopción del sistema de publicidad por fincas
o folio real (Gordillo, 2020). Nuestro sistema registral inmobiliario al igual que
los sistemas registrales alemán y español,
es un sistema que se organiza en función
de los inmuebles, es un sistema en que el
Registro se lleva por fincas. A esta forma,
técnica o criterio de llevar el Registro por
fincas se le conoce como sistema de folio
real. A diferencia del sistema del folio
real, en el sistema del folio personal el
Registro se lleva por personas; en este sistema el folio está destinado “a recoger el
historial jurídico – inmobiliario de una
persona” (Pau, 2003, p. 34).
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Enseña Hedemann (1955) que en el sistema alemán, en principio, a cada finca
independiente, se destina, en el Registro de su distrito, una hoja registral propia, con la que se puede fijar en cada
momento la situación jurídica de la finca.
Esta hoja recibe el nombre de folio real.
El principio general es el del folio real (un
folio para cada finca). La palabra folio
debe ser entendida aquí en sentido figurado. En realidad, se trata de toda una
serie de folios, por lo que con más propiedad debería hablarse de un cuaderno
registral.
Pues bien, por el principio de especialidad a cada finca o inmueble se le abre un
folio o partida registral en la que se concentra todo su historial jurídico registral,
desde que se inmatricula.
Roca (1968) enseña que “la Ley Hipotecaria adopta el criterio de llevar los Registros por fincas, mediante abrir un registro particular u hoja o folio especialmente
destinado a concentrar el historial jurídico relativo a cada finca a inmatricular.
Es el sistema llamado en Alemania del
folio real” (p. 378).
Comentando la Ley Hipotecaria Española, Domínguez (2019) enseña que “el
Derecho Inmobiliario español sigue el
denominado sistema de folio real y no
de folio personal, ya que el Registro de la
Propiedad se lleva por fincas y los asientos referentes a cada finca se practican
consecutivamente en un mismo folio”
(p. 152).
Gómez y Domínguez (2019) enfatizan
que:
El sistema registral español se caracteriza por la técnica del folio real,
que significa que todas las vicisitudes jurídicas de los derechos inscritos
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se reflejan concatenadamente en el
mismo historial jurídico de la finca.
La técnica del folio real es aplicable
tanto si el folio es en papel como si es
folio electrónico, es decir, es predicable del sistema registral español con
independencia de que se lleve en papel
o –como es la tendencia lógica en la
sociedad actual– se utilicen técnicas
telemáticas o electrónicas. (p. 184).
Gallego (2005) señala que “nuestra legislación se acoge al sistema del folio real.
El Registro se lleva por fincas, y cada una
de ellas dispone de un historial independiente en el que constan, con la adecuada
separación, los actos y negocios que le
conciernen” (p. 123).
Sánchez Calero (2019) enseña que:
Nuestro sistema inmobiliario adopta
el criterio de llevar el Registro por
fincas, con lo que la finca es el eje en
torno al cual gira aquella institución.
Cada finca se inscribe en el Registro
en folio aparte, dándole el Registrador
el número de hojas que estime conveniente, y con un número especial y
correlativo al de la finca últimamente
inmatriculada. Es el sistema llamado
del folio real. (p. 38).
Pues bien, el artículo 2017-A del Código
Civil reconoce al principio de especialidad como un principio organizador de
los distintos Registros que conforman
nuestro sistema registral, al establecer
que por cada bien o persona jurídica que
acceda al Registro se abrirá una partida
registral independiente. Tratándose de
bienes, la primera inscripción será su inmatriculación; en tanto que, tratándose
de personas jurídicas su primera inscripción será su constitución. En cada una
de esas partidas se registrarán todos los
actos posteriores a su inmatriculación o
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constitución, respectivamente. En el caso
de los Registros que integran el Registro
de Personas Naturales, se abrirá una partida por cada persona natural otorgante
del acto inscribible; así, por ejemplo, tratándose del Registro de Testamentos, se
abrirá una partida por cada testador, en
la que se inscribirá el otorgamiento de
su testamento, sus modificaciones, su
ampliación, su nulidad, etc.
Pues bien, el artículo 2017-A
del Código Civil reconoce al
principio de especialidad como
un principio organizador de
los distintos Registros que
conforman nuestro sistema
registral, al establecer que por
cada bien o persona jurídica que
acceda al Registro se abrirá una
partida registral independiente.
Tratándose de bienes, la
primera inscripción será su
inmatriculación; en tanto que,
tratándose de personas jurídicas
su primera inscripción será su
constitución .
El principio de especialidad como principio organizador del Registro ya se encontraba recogido en el Reglamento General de los Registros Públicos, el cual en
su artículo IV de su Título Preliminar
establece que “por cada bien o persona
jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la
primera inscripción de aquellas así como
los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro
de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual
se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral”.
También los Reglamentos de los diversos Registros lo recogen. Así, el Reglamento de inscripciones del Registro de
Propiedad Vehicular, en artículo 9, prescribe que “por cada vehículo se abrirá una
partida registral en la que se extenderá la
primera inscripción, así como los actos
o derechos registrables posteriores”. El
Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, en el segundo párrafo de
su artículo 4, establece que “por cada predio se abrirá una partida registral en la
cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas
por rubros”. El Reglamento del Registro de Sociedades en el artículo III de
su Título Preliminar prescribe que “por
cada sociedad o sucursal se abrirá una
partida registral en la que se extenderá
su primera inscripción, que será la del
pacto social o la decisión de establecer
una sucursal, respectivamente, así como
los actos inscribibles posteriores relativos
a cada una. Para la inscripción del primer
poder otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida en el extranjero se abrirá una partida registral, en
la que se inscribirán todos los poderes y
demás actos que los modifiquen o extingan”. El Reglamento de inscripciones de
los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas, en su artículo 3 establece que “los Registros de Testamentos
y de Sucesiones Intestadas se rigen por el
sistema de folio personal. Se abrirá una
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sola partida por el causante de la sucesión
o el testador, en la cual se extenderán los
actos inscribibles ulteriores”.
III. EL PRINCIPIO DE
ESPECIALIDAD EN EL
REGISTROS DE PREDIOS
¿Cuándo se abre una nueva partida
registral? Cada vez que un inmueble se
inmatricula, se abre una nueva partida
registral en la que correrá inscrito el bien
inmatriculado y el titular del derecho de
propiedad. Sin embargo, las partidas registrales “no sólo se abren por inmatriculación: es decir, no siempre la primera
inscripción de un Registro particular es
inmatriculatoria, pues, a veces, se abren
Registros particulares en relación con
inmuebles que ya han accedido al Registro, pero que se desintegran o integran en
fincas diversas” (Peña, 2001, p. 545). Efectivamente, el Registro abrirá nuevas partidas no solo cuando se inmatricule un
bien, sino también cuando dicho bien se
desintegre o subdivida1, generándose una
nueva partida para cada porción independizada, o cuando dos más bienes se integren o acumulen2, generándose una nueva
partida para la unidad resultante. Para el
caso del derecho de superficie, el Reglamento de Inscripciones del Registro de
1
2
3
98
Predios ha previsto la apertura de una partida especial3.
Pau (2003) enseña que “a través de la inmatriculación se inicia la historia registral del
inmueble. El inmueble pasa de la realidad
extrarregistral a la publicidad registral,
y queda con ello sometida, además de a
las normas civiles a las que ya lo estaba, a
las normas hipotecarias” (p.126). Núñez
(1949) señala que “a la entrada de una
finca en el Registro se le llama inmatriculación” (p. 7). “El régimen de la publicidad registral comienza a partir del acceso
de una finca por primera vez en el Registro, es decir, a partir de la inmatriculación”
(Domínguez, 2019, p. 154).
Cada partida registral está conformada
por un conjunto sistematizado de asientos y anotaciones. Núñez (1949) enseña
que en la partida registral del inmueble:
Cada título llegado al Registro ha producido un asiento. La serie de títulos
inscritos ha engendrado una cadena
de asientos. A este rosario de asientos
se le llama tracto sucesivo formal (…)
La serie de los títulos inscritos ha producido una genealogía de titulares; a
esto se llama tracto sucesivo material
o sustantivo. (p. 25).
Según el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la independización
es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de
una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción
de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.
Según el artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la acumulación es el
acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros predios. Se realiza abriendo
una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación
que consigne la partida en la cual quedan acumulados.
En su artículo 141 establece que la inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de
una partida especial.
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¿Cómo se transgrede el principio de
especialidad? Este principio se transgrede de dos formas: a) cuando en una
misma partida registral corren inscritos
dos o más bienes, situación que origina
un confusionismo registral, pues en una
sola partida corren dos o más historias
jurídico registrales; b) cuando para un
mismo bien se abren dos o más partidas
registrales, patología registral conocida
como duplicidad de partidas registrales.
El primer supuesto se corrige dejando
abierta la partida registral para un solo
bien, y creando nuevas partidas para los
demás bienes, a las que se trasladarán los
asientos que le correspondan. El segundo
supuesto se corrige cerrando las partidas
registrales que se abrieron con posterioridad a la primera partida abierta.
IV. IMPORTANCIA DEL
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
El principio de especialidad al igual que
los demás principios registrales, está
destinado a otorgar seguridad jurídica a
quienes actúan en el tráfico jurídico, función que cumple de la siguiente manera:
1. Es un complemento
de la publicidad registral
El Registro está destinado a publicitar
titularidades o situaciones jurídicas registrales que producen confianza en quienes adquieren derechos inscritos, de lo
que resulta la necesidad de que la información registral esté debidamente sistematizada y ordenada, además de ser clara
y precisa, de tal manera que permita al
usuario del sistema registral acceder y
entender fácilmente el contenido de las
partidas registrales. De ahí que al usuario
del sistema registral le debería bastar con
revisar o consultar la partida registral
del bien para conocer los datos del bien
(ubicación, descripción física), el titular
del derecho de propiedad, cargas o gravámenes que afecten al bien, así como cualquier restricción o limitación al derecho
de propiedad. Así, si quisiéramos saber
quién es el titular del bien, bastaría con
consultar el último asiento de dominio.
Por tanto, por el principio de especialidad registral, para conocer quién es el
propietario del bien, bastará con consultar el folio o partida registral del bien, y
no otras partidas registrales de otros bienes o de otros Registros. Para saber quién
es dueño de un bien inscrito se deberá
consultar la singular partida registral del
Registro propiedad, y no otros registros
como el Registro Personal, el Registro de
Mandatos y Poderes, el Registro de Sucesiones Intestadas, etc. En tanto no se produzcan modificaciones al dominio en el
folio registral del bien, se tendrá por titular a quien aparece como tal en la partida,
de conformidad con el principio registral
de legitimación registral. En otras palabras, para saber quién es dueño de un
bien inscrito bastará revisar el “Registro de Propiedad”, pues como su propio nombre lo dice, es este Registro el
que publica titularidades o propietarios.
En consecuencia, no es posible pretender
rebatir la información del folio del bien
con información que se publica en otros
Registros.
Así lo ha entendido el Tribunal Registral
en diversas Resoluciones. En la Resolución N° 1600-2020-SUNARP-TR-L, estableció que “la inscripción en el Registro Personal del reconocimiento de una
unión de hecho no determina que las instancias registrales deban reputar que los
bienes adquiridos durante la unión de
hecho por uno de los integrantes de dicha
unión son bienes sociales, pues para ello
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se requiere que se solicite la rectificación
de calidad de bien ante el registro de bienes correspondiente. Considerar que con
la inscripción en el Registro Personal se
modifica la calidad del bien implica la
afectación de los principios registrales de
rogatoria, especialidad y legitimación”.
Criterios similares se han seguido en las
Resoluciones N° 2960-2017-SUNARPTR-L, N° 2131-2016-SUNARP-TR-L y N°
466-2020-SUNARP-TR-T.
Domínguez (2019) enseña que “como el
Registro se lleva por fincas y no por personas la consulta del correspondiente folio
debe ofrecer toda la situación y la historia
registral de cada finca (…) De esta manera,
los terceros a quienes la inscripción interese o pueda perjudicar tienen que encontrar todo lo que respecta al inmueble en el
folio abierto a éste” (pp. 152-153). Para tal
efecto, los terceros tendrán que revisar la
integridad de la partida registral, pues “el
registro para cada finca es el folio registral
completo, y al conjunto de todas las inscripciones hay que acogerse para averiguar el total estado jurídico de la finca”
(Domínguez, 2019, p. 316).
Tratándose de partidas registrales que
tengan antecedente registral en una
partida matriz, la consulta debe alcanzar a esta, pues cualquier carga, gravamen, restricción o limitación del derecho
que conste en la partida matriz afectará
a las partidas que se hayan independizado de ella, aun cuando, por omisión
del registrador, no se hayan trasladado a
4
las nuevas partidas registrales. Así lo ha
entendido la jurisprudencia4.
De Reina (2011) enseña que en el sistema
de folio real
El objeto registral es la finca, a la que
se abre una hoja donde se inscriben
los derechos que sobre ella recaigan;
la apertura de folio recibe el nombre
de matriculación (inmatriculación,
en otros lugares). En consecuencia,
para saber si una finca está gravada
en los Registros adscritos a la técnica
del folio real basta con echar un vistazo al folio de matrícula. (p. 18)
Roca (1968) señala que:
El llevar los Registros por fincas
imprime un criterio de orden a la Oficina Registral al comunicarle organicidad y estabilidad. En el registro particular abierto a cada unidad finca se
reúne el historial jurídico producido a
través del tiempo respecto de la misma
reflejado en el Registro, de suerte que
el contenido de éste se encuentra racionalmente distribuido en relación a
cada finca inmatriculada y no desperdigando confusamente en los libros de
la Oficina. (p. 379)
Si no hubiera principio de especialidad,
estaríamos ante una situación caótica,
pues no sabríamos qué partida registral
revisar para saber la situación jurídica de
un bien, pues los asientos estarían diseminados en distintas partidas registrales.
En la Casación N° 1985-2003-Piura de fecha 2 de noviembre de 2004, publicada en el diario oficial
El Peruano el 30 de marzo de 2005, se estableció que tratándose de partidas registrales independizadas de partidas matrices, la publicidad se extiende a estas, aunque el registrador hubiere omitido
trasladar los gravámenes que pesaban sobre el predio matriz a las partidas independizadas (el texto
puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia, Año 10, N° 79, Abril 2005, pp. 184-186).
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Para el registrador, los asientos
registrales que conforman la
partida registral constituyen
el antecedente registral al cual
el título deberá adecuarse, por
lo que le bastará verificar que
quien aparece disponiendo del
derecho sea quien aparezca
como su titular en la partida
registral del bien materia del
acto de disposición .
Lo que busca el principio de especialidad
es que todo el historial jurídico registral
de un bien esté refundido en una sola
partida registral. De ahí que los interesados en solicitar la inscripción de actos
que contengan mutaciones jurídico reales, deben ser diligentes y verificar que:
a) los títulos se registren en la partida
registral correcta, pues algunos pleitos
han ocurrido por haberse practicado el
asiento registral en una partida distinta;
no basta con recoger la anotación de inscripción, sino verificar que el título se
haya inscrito en la partida correcta; b) los
títulos se registren en todas las partidas
registrales en las que deben registrarse,
pues a veces ha ocurrido que los títulos se
registran sólo en algunos Registros o en
algunas partidas, y no en todas en las que
debían ser inscritos. Así, por ejemplo, una
escritura pública de sustitución de régimen patrimonial con liquidación patrimonial y adjudicaciones de bienes inscritos, no solo debe registrarse en el Registro
Personal (Registro de Personas Naturales)
sino también en el Registro de Propiedad,
en las partidas registrales de los bienes
adjudicados. Como en nuestro sistema
rige el principio de rogación, las inscripciones se hacen a instancia de parte, por
lo que corresponde a los interesados solicitar las inscripciones en todas las partidas registrales involucradas en el título.
El principio de especialidad se relaciona
con el principio de publicidad, del cual es
su complemento, puesto que:
Una de las exigencias del Registro de
propiedad derivada del principio de
publicidad, es la que cada finca o entidad hipotecaria aparezca inscrita bajo
folio y número especial, con objeto de
que terceras personas a quienes la inscripción interese sepan donde han de
encontrar cuanto al inmueble haga
relación y cuanto defina su situación
jurídica, sin temor a las limitaciones
consignadas en otros asientos independientes. (Roca, 1968, p. 381).
Dentro de los servicios de publicidad formal, en nuestro sistema contamos con la
lectura de la partida registral, la copia
literal de la partida registral y el certificado registral inmobiliario, los cuales
permiten un conocimiento de la integridad de la partida registral.
El principio de especialidad se relaciona
con el principio de fe pública registral,
por cuanto “el tercer adquirente únicamente ha de atenerse para su protección
por el principio de fe pública registral al
contenido de la hoja, folio o registro particular de la finca inmatriculada en relación a la cual contrata. Para el tercero
hipotecario el Registro de la propiedad
es la correspondiente hoja, folio o registro particular de la finca inmatriculada,
en la exactitud de cuyo contenido ha confiado” (Roca, 1968, p. 380).
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2. El principio de especialidad como
límite a la calificación registral
El principio de especialidad actúa como
un límite al ejercicio de la calificación
registral practicada por el registrador,
por cuanto este deberá ceñirse a confrontar el título sometido a calificación con el
antecedente registral contenido en la partida registral del bien. Es decir, deberá
tener en cuenta al momento de calificar
el título, únicamente la partida registral
directamente vinculada, que es aquella en
la que se encuentra inscrito el bien materia del título cuya inscripción se solicita
y en la que deberá practicar la inscripción. Por tanto, no podrá denegar la inscripción por datos o información que no
consten en la partida registral del bien5.
Para el registrador, los asientos registrales
que conforman la partida registral constituyen el antecedente registral al cual
el título deberá adecuarse, por lo que le
bastará verificar que quien aparece disponiendo del derecho sea quien aparezca
como su titular en la partida registral
del bien materia del acto de disposición.
Como señala Lacruz (1980):
El Registrador se pronuncia en cuanto
a la admisibilidad del acto o contrato
en el Registro desde los libros, es decir,
en cuanto a la compatibilidad de la
situación que se pretende inscribir
con las ya registradas: su engarce con
el asiento anterior (o asientos anteriores) si la finca se halla inmatriculada,
5
o la viabilidad de la inmatriculación
que se intenta. (p. 67).
El registrador no podrá desconocer la
legitimación de los asientos registrales
contenidos en la partida registral involucrada, y denegar la inscripción por
información que fluya de otras partidas
ajenas al bien o de otros Registros. Tampoco podrá volver a calificar los títulos ya inscritos, invocando información
de otros Registros. Así lo ha sostenido
el Tribunal Registral en las Resoluciones N° 613-2015-SUNARP-TR-T, y N°
617-2015-SUNARP-TR-T.
Como sostiene De la Rica (1976), para
los registradores, “los asientos, a los
efectos de la calificación, tienen valor de
cosa juzgada; han de atenerse a su contexto y tienen que dar por existentes y
por incontrovertible cuanto expresen, en
tanto los tribunales no declaren lo contrario” (p. 362).
V. EL PRINCIPIO DE
ESPECIALIDAD
COMO EXIGENCIA DE
DETERMINACIÓN DE LO
PUBLICITADO POR EL
REGISTRO
Otro aspecto del principio de especialidad además del sistema folio real o folio
personal, es el de ser un principio que
exige la determinación o concreción de
lo publicitado por el Registro, de ahí que
Conforme al tercer párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, “la calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran
emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la
base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro”.
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también se le haya llamado como principio de determinación.
De Reina (2011) señala que:
En virtud de este principio, se concluye la necesidad de que, en un primer momento, se identifique el cuerpo
principal (la finca) sobre el cual hayan
de recaer las sucesivas inscripciones,
a través del expediente llamado de
matriculación o apertura de folio
registral. Para luego, determinar con
concreción el tenor y alcance de los
actos que, teniéndolo por objeto, hayan
de volcarse sobre el folio. (p. 40)
Villaró (2010) enseña que el principio de
determinación establece:
Como condición de las inscripciones,
la identificación jurídica y técnica de
los inmuebles, de los actos causales que
originan aquéllas, y de los derechos a
los que sirven de título, así como de
sus titulares. Su finalidad no sólo está
dirigida a lograr una mayor precisión
en la publicidad registral, sino también
a la ordenación de los inmuebles y de
los asientos que es propia de la técnica
real, es decir, la técnica que trata cada
inmueble como una unidad autónoma
de registración. (p. 61)
Roca (1968) señala que “el concepto de
principio de especialidad es expresión
que denota un criterio singularizador o
particularizador, que revela un designio
de concreción, especificación o determinación. Aplicado a la publicidad inmobiliaria registral en nuestro sistema responde al afán de organizarla con claridad
a fin de eliminar toda sombra de confusionismos” (p. 375).
Gordillo (2020) señala que “el principio
de especialidad sirve a la idea de claridad,
y en su aplicación al Registro se traduce
en la determinación exacta y precisa de la
noticia registral acerca del derecho inscrito” (p. 219).
En este aspecto, el principio de especialidad
o determinación exige por parte del Registro concreción y claridad de los asientos
registrales y en cada uno de sus componentes. El Registro deberá especificar los titulares de los derechos inscritos, los alcances
de los derechos inscritos, la causa o título
que contiene el derecho, así como extraer
del título todo aquello que sea publicable y
plasmarlo en los asientos registrales.
Hernández (1963) señala que “se refiere
este principio a la necesidad de concretar
o individualizar los derechos reales que
tienen acceso al Registro (…) La especialidad o determinación se extiende a
la concreción y exacta descripción de los
derechos, de las fincas y de los titulares”
(p. 169). Para este autor, la finca debe ser
descrita con precisión para su fácil individualización e identificación; en relación
con los derechos reales, debe precisarse
su naturaleza, extensión, condiciones,
duración, título constitutivo, valor, etc.
Respecto de los sujetos, el principio de
especialidad exige que el sujeto o sujetos
a cuyo favor se hace la inscripción esté
debidamente identificado en el asiento
(Hernández, 1963). Así, por ejemplo, al
registrarse una hipoteca, deberá indicarse el nombre del acreedor hipotecario, el monto del gravamen, las obligaciones garantizadas, el plazo del crédito
y el título constitutivo. O, en el caso del
Registro de Personas Naturales, cuando
se registre un testamento deberá indicarse el nombre del testador, la fecha de
su defunción, los testigos testamentarios,
los herederos instituidos, las disposiciones patrimoniales, el nombramiento de
albacea y el instrumento notarial.
ACTUALIDAD JURÍDICA | Nº 334 • SETIEMBRE 2021 • ISSN 1812-9552 • pp. 94-104
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CONCLUSIONES
• Nuestro Sistema Registral se organiza
en función del principio de especialidad, en su doble manifestación de folio
real o folio personal. El folio real rige
para los Registros de Bienes, como el
Registro de Predios. El folio personal
rige para los Registros de Personas
Jurídicas y los Registros de Personas
Naturales.
•
La adopción del principio de especialidad le añade calidad a la publicidad registral, pues el Registro no solo
publica derechos, sino que lo hace
de manera ordenada, sistematizada y
determinada, lo que coadyuva al tráfico y a la seguridad jurídica.
•
La especialidad actúa como un límite
al ejercicio de la función calificadora
del registrador, pues delimita el ámbito
registral sobre el cual deberá adecuarse
el título cuya inscripción se solicita.
Le está vedado denegar la inscripción
invocando asientos registrales que no
consten en el folio real o personal, sino
en otros Registros o en otros folios
registrales ajenos a la partida directamente vinculada.
•
Corresponde a los interesados solicitar
la inscripción de los actos y derechos
en todas las partidas registrales en
las que deba registrarse el acto o contrato. Su omisión no perjudica a quienes confían en la publicidad registral.
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