ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL ANÁLISIS JURÍDICO El principio de especialidad registral A propósito de su consagración legislativa por la Ley N° 31309 César Enrique DELGADO PÉREZ* La Ley N° 31309 ha elevado a principio con rango de ley al principio registral de especialidad, al introducirlo al conjunto de principios registrales contenidos en el Código Civil. Su importancia trasciende a la de ser un principio organizador del Registro, pues va más allá, jugando un rol fundamental en el ejercicio de la función calificadora del registrador. Su existencia es una garantía para una adecuada calificación registral. MARCO NORMATIVO: Código Civil: art. 2017-A. Ley N° 31309. PALABRAS CLAVE: Especialidad Registral / Folio Real / Folio Personal / Partida Registral / Principios registrales / Asiento Registral / Calificación Registral Recibido: 27/08/2021 Aprobado: 16/09/2021 INTRODUCCIÓN Mediante Ley N° 31309, Ley para la modernización y el fortalecimiento de los servicios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, publicada el día 24 de julio de 2021 en el diario oficial El Peruano, se incorporó al Código Civil el artículo 2017-A, con el siguiente texto: * 94 “Principio de especialidad. Artículo 2017-A.- Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral”. En el presente artículo haremos un estudio del principio registral de especialidad, para conocer sus alcances, así como las implicancias del reconocimiento de este principio en el tráfico jurídico y en la calificación registral. Notario de la provincia de Chiclayo. Ex registrador público de Sunarp. Ex fiscal adjunto superior. Maestro en Derecho Civil y Comercial. pp. 94-104 • ISSN 1812-9552 • SETIEMBRE 2021 • Nº 334 | ACTUALIDAD JURÍDICA ANÁLISIS JURÍDICO Para ello utilizaremos fundamentalmente doctrina española, por la semejanza existente entre los sistemas registrales español y peruano, así como jurisprudencia del Tribunal Registral y Casaciones de la Corte Suprema de Justicia de la República. I. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES El Código Civil en el Título I de su Libro IX destinado a los Registros Públicos, consagra los llamados principios registrales, principios hipotecarios o principios inmobiliarios, que vienen a ser los “rasgos fundamentales de un sistema registral” (Hedemann, 1955, p. 135); “aquellos caracteres esenciales o fundamentos en los que se pueden resumir el contenido general del derecho registral inmobiliario, y que son inducidos del conjunto de normas positivas vigentes” (Ruiz, 1991, p.129); o, “las normas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de publicidad inmobiliaria” (Hernández, 1963, p. 27). El conocimiento de los principios registrales es de utilidad práctica, por cuanto como señala Chico y Ortiz (1994), “solamente mediante el conocimiento íntegro de los principios hipotecarios puede llegarse, de una parte, al entendimiento de las normas que rigen la inscripción registral y, de otra, a poder realizar la labor fundamental del registrador: la calificación (…) solo quien domina los principios –aunque no recuerde el artículo de la Ley– está en buenas condiciones de calificar” (pp.72 y 73). Por ello es fundamental comprender los alcances del principio registral de especialidad, pues ello contribuirá a conocer el rol que cumple dentro del sistema registral peruano. II. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD REGISTRAL El principio de especialidad registral pertenece al conjunto de principios registrales instrumentales, adjetivos u organizadores, dentro de los cuales se encuentran los principios de publicidad formal, rogación, legalidad, titulación auténtica, legalidad, prioridad excluyente y tracto sucesivo. El principio de especialidad tiene dos aspectos, uno referido a la forma de llevar u organizar el registro y otro referido a la determinación de los elementos de los derechos inscritos (titular, contenido, alcances, causa). De ahí que también se le conozca como principio de determinación. El principio de especialidad recogido en el artículo 2017-A organiza todos los Registros que conforman nuestro sistema registral, acogiendo las técnicas de folio real y folio personal. El criterio del folio real se aplica a los Registros de Bienes, en tanto que el criterio de folio personal se aplica a los Registros de Personas Jurídicas o Personas Naturales. Respecto al Registro inmobiliario, como principio organizador del registro, el principio de especialidad inspira la adopción del sistema de publicidad por fincas o folio real (Gordillo, 2020). Nuestro sistema registral inmobiliario al igual que los sistemas registrales alemán y español, es un sistema que se organiza en función de los inmuebles, es un sistema en que el Registro se lleva por fincas. A esta forma, técnica o criterio de llevar el Registro por fincas se le conoce como sistema de folio real. A diferencia del sistema del folio real, en el sistema del folio personal el Registro se lleva por personas; en este sistema el folio está destinado “a recoger el historial jurídico – inmobiliario de una persona” (Pau, 2003, p. 34). ACTUALIDAD JURÍDICA | Nº 334 • SETIEMBRE 2021 • ISSN 1812-9552 • pp. 94-104 95 Enseña Hedemann (1955) que en el sistema alemán, en principio, a cada finca independiente, se destina, en el Registro de su distrito, una hoja registral propia, con la que se puede fijar en cada momento la situación jurídica de la finca. Esta hoja recibe el nombre de folio real. El principio general es el del folio real (un folio para cada finca). La palabra folio debe ser entendida aquí en sentido figurado. En realidad, se trata de toda una serie de folios, por lo que con más propiedad debería hablarse de un cuaderno registral. Pues bien, por el principio de especialidad a cada finca o inmueble se le abre un folio o partida registral en la que se concentra todo su historial jurídico registral, desde que se inmatricula. Roca (1968) enseña que “la Ley Hipotecaria adopta el criterio de llevar los Registros por fincas, mediante abrir un registro particular u hoja o folio especialmente destinado a concentrar el historial jurídico relativo a cada finca a inmatricular. Es el sistema llamado en Alemania del folio real” (p. 378). Comentando la Ley Hipotecaria Española, Domínguez (2019) enseña que “el Derecho Inmobiliario español sigue el denominado sistema de folio real y no de folio personal, ya que el Registro de la Propiedad se lleva por fincas y los asientos referentes a cada finca se practican consecutivamente en un mismo folio” (p. 152). Gómez y Domínguez (2019) enfatizan que: El sistema registral español se caracteriza por la técnica del folio real, que significa que todas las vicisitudes jurídicas de los derechos inscritos 96 se reflejan concatenadamente en el mismo historial jurídico de la finca. La técnica del folio real es aplicable tanto si el folio es en papel como si es folio electrónico, es decir, es predicable del sistema registral español con independencia de que se lleve en papel o –como es la tendencia lógica en la sociedad actual– se utilicen técnicas telemáticas o electrónicas. (p. 184). Gallego (2005) señala que “nuestra legislación se acoge al sistema del folio real. El Registro se lleva por fincas, y cada una de ellas dispone de un historial independiente en el que constan, con la adecuada separación, los actos y negocios que le conciernen” (p. 123). Sánchez Calero (2019) enseña que: Nuestro sistema inmobiliario adopta el criterio de llevar el Registro por fincas, con lo que la finca es el eje en torno al cual gira aquella institución. Cada finca se inscribe en el Registro en folio aparte, dándole el Registrador el número de hojas que estime conveniente, y con un número especial y correlativo al de la finca últimamente inmatriculada. Es el sistema llamado del folio real. (p. 38). Pues bien, el artículo 2017-A del Código Civil reconoce al principio de especialidad como un principio organizador de los distintos Registros que conforman nuestro sistema registral, al establecer que por cada bien o persona jurídica que acceda al Registro se abrirá una partida registral independiente. Tratándose de bienes, la primera inscripción será su inmatriculación; en tanto que, tratándose de personas jurídicas su primera inscripción será su constitución. En cada una de esas partidas se registrarán todos los actos posteriores a su inmatriculación o pp. 94-104 • ISSN 1812-9552 • SETIEMBRE 2021 • Nº 334 | ACTUALIDAD JURÍDICA ANÁLISIS JURÍDICO constitución, respectivamente. En el caso de los Registros que integran el Registro de Personas Naturales, se abrirá una partida por cada persona natural otorgante del acto inscribible; así, por ejemplo, tratándose del Registro de Testamentos, se abrirá una partida por cada testador, en la que se inscribirá el otorgamiento de su testamento, sus modificaciones, su ampliación, su nulidad, etc. Pues bien, el artículo 2017-A del Código Civil reconoce al principio de especialidad como un principio organizador de los distintos Registros que conforman nuestro sistema registral, al establecer que por cada bien o persona jurídica que acceda al Registro se abrirá una partida registral independiente. Tratándose de bienes, la primera inscripción será su inmatriculación; en tanto que, tratándose de personas jurídicas su primera inscripción será su constitución . El principio de especialidad como principio organizador del Registro ya se encontraba recogido en el Reglamento General de los Registros Públicos, el cual en su artículo IV de su Título Preliminar establece que “por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral”. También los Reglamentos de los diversos Registros lo recogen. Así, el Reglamento de inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular, en artículo 9, prescribe que “por cada vehículo se abrirá una partida registral en la que se extenderá la primera inscripción, así como los actos o derechos registrables posteriores”. El Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, en el segundo párrafo de su artículo 4, establece que “por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros”. El Reglamento del Registro de Sociedades en el artículo III de su Título Preliminar prescribe que “por cada sociedad o sucursal se abrirá una partida registral en la que se extenderá su primera inscripción, que será la del pacto social o la decisión de establecer una sucursal, respectivamente, así como los actos inscribibles posteriores relativos a cada una. Para la inscripción del primer poder otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida en el extranjero se abrirá una partida registral, en la que se inscribirán todos los poderes y demás actos que los modifiquen o extingan”. El Reglamento de inscripciones de los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas, en su artículo 3 establece que “los Registros de Testamentos y de Sucesiones Intestadas se rigen por el sistema de folio personal. Se abrirá una ACTUALIDAD JURÍDICA | Nº 334 • SETIEMBRE 2021 • ISSN 1812-9552 • pp. 94-104 97 sola partida por el causante de la sucesión o el testador, en la cual se extenderán los actos inscribibles ulteriores”. III. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN EL REGISTROS DE PREDIOS ¿Cuándo se abre una nueva partida registral? Cada vez que un inmueble se inmatricula, se abre una nueva partida registral en la que correrá inscrito el bien inmatriculado y el titular del derecho de propiedad. Sin embargo, las partidas registrales “no sólo se abren por inmatriculación: es decir, no siempre la primera inscripción de un Registro particular es inmatriculatoria, pues, a veces, se abren Registros particulares en relación con inmuebles que ya han accedido al Registro, pero que se desintegran o integran en fincas diversas” (Peña, 2001, p. 545). Efectivamente, el Registro abrirá nuevas partidas no solo cuando se inmatricule un bien, sino también cuando dicho bien se desintegre o subdivida1, generándose una nueva partida para cada porción independizada, o cuando dos más bienes se integren o acumulen2, generándose una nueva partida para la unidad resultante. Para el caso del derecho de superficie, el Reglamento de Inscripciones del Registro de 1 2 3 98 Predios ha previsto la apertura de una partida especial3. Pau (2003) enseña que “a través de la inmatriculación se inicia la historia registral del inmueble. El inmueble pasa de la realidad extrarregistral a la publicidad registral, y queda con ello sometida, además de a las normas civiles a las que ya lo estaba, a las normas hipotecarias” (p.126). Núñez (1949) señala que “a la entrada de una finca en el Registro se le llama inmatriculación” (p. 7). “El régimen de la publicidad registral comienza a partir del acceso de una finca por primera vez en el Registro, es decir, a partir de la inmatriculación” (Domínguez, 2019, p. 154). Cada partida registral está conformada por un conjunto sistematizado de asientos y anotaciones. Núñez (1949) enseña que en la partida registral del inmueble: Cada título llegado al Registro ha producido un asiento. La serie de títulos inscritos ha engendrado una cadena de asientos. A este rosario de asientos se le llama tracto sucesivo formal (…) La serie de los títulos inscritos ha producido una genealogía de titulares; a esto se llama tracto sucesivo material o sustantivo. (p. 25). Según el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la independización es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad. Según el artículo 66 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados. En su artículo 141 establece que la inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial. pp. 94-104 • ISSN 1812-9552 • SETIEMBRE 2021 • Nº 334 | ACTUALIDAD JURÍDICA ANÁLISIS JURÍDICO ¿Cómo se transgrede el principio de especialidad? Este principio se transgrede de dos formas: a) cuando en una misma partida registral corren inscritos dos o más bienes, situación que origina un confusionismo registral, pues en una sola partida corren dos o más historias jurídico registrales; b) cuando para un mismo bien se abren dos o más partidas registrales, patología registral conocida como duplicidad de partidas registrales. El primer supuesto se corrige dejando abierta la partida registral para un solo bien, y creando nuevas partidas para los demás bienes, a las que se trasladarán los asientos que le correspondan. El segundo supuesto se corrige cerrando las partidas registrales que se abrieron con posterioridad a la primera partida abierta. IV. IMPORTANCIA DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD El principio de especialidad al igual que los demás principios registrales, está destinado a otorgar seguridad jurídica a quienes actúan en el tráfico jurídico, función que cumple de la siguiente manera: 1. Es un complemento de la publicidad registral El Registro está destinado a publicitar titularidades o situaciones jurídicas registrales que producen confianza en quienes adquieren derechos inscritos, de lo que resulta la necesidad de que la información registral esté debidamente sistematizada y ordenada, además de ser clara y precisa, de tal manera que permita al usuario del sistema registral acceder y entender fácilmente el contenido de las partidas registrales. De ahí que al usuario del sistema registral le debería bastar con revisar o consultar la partida registral del bien para conocer los datos del bien (ubicación, descripción física), el titular del derecho de propiedad, cargas o gravámenes que afecten al bien, así como cualquier restricción o limitación al derecho de propiedad. Así, si quisiéramos saber quién es el titular del bien, bastaría con consultar el último asiento de dominio. Por tanto, por el principio de especialidad registral, para conocer quién es el propietario del bien, bastará con consultar el folio o partida registral del bien, y no otras partidas registrales de otros bienes o de otros Registros. Para saber quién es dueño de un bien inscrito se deberá consultar la singular partida registral del Registro propiedad, y no otros registros como el Registro Personal, el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de Sucesiones Intestadas, etc. En tanto no se produzcan modificaciones al dominio en el folio registral del bien, se tendrá por titular a quien aparece como tal en la partida, de conformidad con el principio registral de legitimación registral. En otras palabras, para saber quién es dueño de un bien inscrito bastará revisar el “Registro de Propiedad”, pues como su propio nombre lo dice, es este Registro el que publica titularidades o propietarios. En consecuencia, no es posible pretender rebatir la información del folio del bien con información que se publica en otros Registros. Así lo ha entendido el Tribunal Registral en diversas Resoluciones. En la Resolución N° 1600-2020-SUNARP-TR-L, estableció que “la inscripción en el Registro Personal del reconocimiento de una unión de hecho no determina que las instancias registrales deban reputar que los bienes adquiridos durante la unión de hecho por uno de los integrantes de dicha unión son bienes sociales, pues para ello ACTUALIDAD JURÍDICA | Nº 334 • SETIEMBRE 2021 • ISSN 1812-9552 • pp. 94-104 99 se requiere que se solicite la rectificación de calidad de bien ante el registro de bienes correspondiente. Considerar que con la inscripción en el Registro Personal se modifica la calidad del bien implica la afectación de los principios registrales de rogatoria, especialidad y legitimación”. Criterios similares se han seguido en las Resoluciones N° 2960-2017-SUNARPTR-L, N° 2131-2016-SUNARP-TR-L y N° 466-2020-SUNARP-TR-T. Domínguez (2019) enseña que “como el Registro se lleva por fincas y no por personas la consulta del correspondiente folio debe ofrecer toda la situación y la historia registral de cada finca (…) De esta manera, los terceros a quienes la inscripción interese o pueda perjudicar tienen que encontrar todo lo que respecta al inmueble en el folio abierto a éste” (pp. 152-153). Para tal efecto, los terceros tendrán que revisar la integridad de la partida registral, pues “el registro para cada finca es el folio registral completo, y al conjunto de todas las inscripciones hay que acogerse para averiguar el total estado jurídico de la finca” (Domínguez, 2019, p. 316). Tratándose de partidas registrales que tengan antecedente registral en una partida matriz, la consulta debe alcanzar a esta, pues cualquier carga, gravamen, restricción o limitación del derecho que conste en la partida matriz afectará a las partidas que se hayan independizado de ella, aun cuando, por omisión del registrador, no se hayan trasladado a 4 las nuevas partidas registrales. Así lo ha entendido la jurisprudencia4. De Reina (2011) enseña que en el sistema de folio real El objeto registral es la finca, a la que se abre una hoja donde se inscriben los derechos que sobre ella recaigan; la apertura de folio recibe el nombre de matriculación (inmatriculación, en otros lugares). En consecuencia, para saber si una finca está gravada en los Registros adscritos a la técnica del folio real basta con echar un vistazo al folio de matrícula. (p. 18) Roca (1968) señala que: El llevar los Registros por fincas imprime un criterio de orden a la Oficina Registral al comunicarle organicidad y estabilidad. En el registro particular abierto a cada unidad finca se reúne el historial jurídico producido a través del tiempo respecto de la misma reflejado en el Registro, de suerte que el contenido de éste se encuentra racionalmente distribuido en relación a cada finca inmatriculada y no desperdigando confusamente en los libros de la Oficina. (p. 379) Si no hubiera principio de especialidad, estaríamos ante una situación caótica, pues no sabríamos qué partida registral revisar para saber la situación jurídica de un bien, pues los asientos estarían diseminados en distintas partidas registrales. En la Casación N° 1985-2003-Piura de fecha 2 de noviembre de 2004, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de marzo de 2005, se estableció que tratándose de partidas registrales independizadas de partidas matrices, la publicidad se extiende a estas, aunque el registrador hubiere omitido trasladar los gravámenes que pesaban sobre el predio matriz a las partidas independizadas (el texto puede verse en Diálogo con la Jurisprudencia, Año 10, N° 79, Abril 2005, pp. 184-186). 100 pp. 94-104 • ISSN 1812-9552 • SETIEMBRE 2021 • Nº 334 | ACTUALIDAD JURÍDICA ANÁLISIS JURÍDICO Para el registrador, los asientos registrales que conforman la partida registral constituyen el antecedente registral al cual el título deberá adecuarse, por lo que le bastará verificar que quien aparece disponiendo del derecho sea quien aparezca como su titular en la partida registral del bien materia del acto de disposición . Lo que busca el principio de especialidad es que todo el historial jurídico registral de un bien esté refundido en una sola partida registral. De ahí que los interesados en solicitar la inscripción de actos que contengan mutaciones jurídico reales, deben ser diligentes y verificar que: a) los títulos se registren en la partida registral correcta, pues algunos pleitos han ocurrido por haberse practicado el asiento registral en una partida distinta; no basta con recoger la anotación de inscripción, sino verificar que el título se haya inscrito en la partida correcta; b) los títulos se registren en todas las partidas registrales en las que deben registrarse, pues a veces ha ocurrido que los títulos se registran sólo en algunos Registros o en algunas partidas, y no en todas en las que debían ser inscritos. Así, por ejemplo, una escritura pública de sustitución de régimen patrimonial con liquidación patrimonial y adjudicaciones de bienes inscritos, no solo debe registrarse en el Registro Personal (Registro de Personas Naturales) sino también en el Registro de Propiedad, en las partidas registrales de los bienes adjudicados. Como en nuestro sistema rige el principio de rogación, las inscripciones se hacen a instancia de parte, por lo que corresponde a los interesados solicitar las inscripciones en todas las partidas registrales involucradas en el título. El principio de especialidad se relaciona con el principio de publicidad, del cual es su complemento, puesto que: Una de las exigencias del Registro de propiedad derivada del principio de publicidad, es la que cada finca o entidad hipotecaria aparezca inscrita bajo folio y número especial, con objeto de que terceras personas a quienes la inscripción interese sepan donde han de encontrar cuanto al inmueble haga relación y cuanto defina su situación jurídica, sin temor a las limitaciones consignadas en otros asientos independientes. (Roca, 1968, p. 381). Dentro de los servicios de publicidad formal, en nuestro sistema contamos con la lectura de la partida registral, la copia literal de la partida registral y el certificado registral inmobiliario, los cuales permiten un conocimiento de la integridad de la partida registral. El principio de especialidad se relaciona con el principio de fe pública registral, por cuanto “el tercer adquirente únicamente ha de atenerse para su protección por el principio de fe pública registral al contenido de la hoja, folio o registro particular de la finca inmatriculada en relación a la cual contrata. Para el tercero hipotecario el Registro de la propiedad es la correspondiente hoja, folio o registro particular de la finca inmatriculada, en la exactitud de cuyo contenido ha confiado” (Roca, 1968, p. 380). ACTUALIDAD JURÍDICA | Nº 334 • SETIEMBRE 2021 • ISSN 1812-9552 • pp. 94-104 101 2. El principio de especialidad como límite a la calificación registral El principio de especialidad actúa como un límite al ejercicio de la calificación registral practicada por el registrador, por cuanto este deberá ceñirse a confrontar el título sometido a calificación con el antecedente registral contenido en la partida registral del bien. Es decir, deberá tener en cuenta al momento de calificar el título, únicamente la partida registral directamente vinculada, que es aquella en la que se encuentra inscrito el bien materia del título cuya inscripción se solicita y en la que deberá practicar la inscripción. Por tanto, no podrá denegar la inscripción por datos o información que no consten en la partida registral del bien5. Para el registrador, los asientos registrales que conforman la partida registral constituyen el antecedente registral al cual el título deberá adecuarse, por lo que le bastará verificar que quien aparece disponiendo del derecho sea quien aparezca como su titular en la partida registral del bien materia del acto de disposición. Como señala Lacruz (1980): El Registrador se pronuncia en cuanto a la admisibilidad del acto o contrato en el Registro desde los libros, es decir, en cuanto a la compatibilidad de la situación que se pretende inscribir con las ya registradas: su engarce con el asiento anterior (o asientos anteriores) si la finca se halla inmatriculada, 5 o la viabilidad de la inmatriculación que se intenta. (p. 67). El registrador no podrá desconocer la legitimación de los asientos registrales contenidos en la partida registral involucrada, y denegar la inscripción por información que fluya de otras partidas ajenas al bien o de otros Registros. Tampoco podrá volver a calificar los títulos ya inscritos, invocando información de otros Registros. Así lo ha sostenido el Tribunal Registral en las Resoluciones N° 613-2015-SUNARP-TR-T, y N° 617-2015-SUNARP-TR-T. Como sostiene De la Rica (1976), para los registradores, “los asientos, a los efectos de la calificación, tienen valor de cosa juzgada; han de atenerse a su contexto y tienen que dar por existentes y por incontrovertible cuanto expresen, en tanto los tribunales no declaren lo contrario” (p. 362). V. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD COMO EXIGENCIA DE DETERMINACIÓN DE LO PUBLICITADO POR EL REGISTRO Otro aspecto del principio de especialidad además del sistema folio real o folio personal, es el de ser un principio que exige la determinación o concreción de lo publicitado por el Registro, de ahí que Conforme al tercer párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, “la calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro”. 102 pp. 94-104 • ISSN 1812-9552 • SETIEMBRE 2021 • Nº 334 | ACTUALIDAD JURÍDICA ANÁLISIS JURÍDICO también se le haya llamado como principio de determinación. De Reina (2011) señala que: En virtud de este principio, se concluye la necesidad de que, en un primer momento, se identifique el cuerpo principal (la finca) sobre el cual hayan de recaer las sucesivas inscripciones, a través del expediente llamado de matriculación o apertura de folio registral. Para luego, determinar con concreción el tenor y alcance de los actos que, teniéndolo por objeto, hayan de volcarse sobre el folio. (p. 40) Villaró (2010) enseña que el principio de determinación establece: Como condición de las inscripciones, la identificación jurídica y técnica de los inmuebles, de los actos causales que originan aquéllas, y de los derechos a los que sirven de título, así como de sus titulares. Su finalidad no sólo está dirigida a lograr una mayor precisión en la publicidad registral, sino también a la ordenación de los inmuebles y de los asientos que es propia de la técnica real, es decir, la técnica que trata cada inmueble como una unidad autónoma de registración. (p. 61) Roca (1968) señala que “el concepto de principio de especialidad es expresión que denota un criterio singularizador o particularizador, que revela un designio de concreción, especificación o determinación. Aplicado a la publicidad inmobiliaria registral en nuestro sistema responde al afán de organizarla con claridad a fin de eliminar toda sombra de confusionismos” (p. 375). Gordillo (2020) señala que “el principio de especialidad sirve a la idea de claridad, y en su aplicación al Registro se traduce en la determinación exacta y precisa de la noticia registral acerca del derecho inscrito” (p. 219). En este aspecto, el principio de especialidad o determinación exige por parte del Registro concreción y claridad de los asientos registrales y en cada uno de sus componentes. El Registro deberá especificar los titulares de los derechos inscritos, los alcances de los derechos inscritos, la causa o título que contiene el derecho, así como extraer del título todo aquello que sea publicable y plasmarlo en los asientos registrales. Hernández (1963) señala que “se refiere este principio a la necesidad de concretar o individualizar los derechos reales que tienen acceso al Registro (…) La especialidad o determinación se extiende a la concreción y exacta descripción de los derechos, de las fincas y de los titulares” (p. 169). Para este autor, la finca debe ser descrita con precisión para su fácil individualización e identificación; en relación con los derechos reales, debe precisarse su naturaleza, extensión, condiciones, duración, título constitutivo, valor, etc. Respecto de los sujetos, el principio de especialidad exige que el sujeto o sujetos a cuyo favor se hace la inscripción esté debidamente identificado en el asiento (Hernández, 1963). Así, por ejemplo, al registrarse una hipoteca, deberá indicarse el nombre del acreedor hipotecario, el monto del gravamen, las obligaciones garantizadas, el plazo del crédito y el título constitutivo. O, en el caso del Registro de Personas Naturales, cuando se registre un testamento deberá indicarse el nombre del testador, la fecha de su defunción, los testigos testamentarios, los herederos instituidos, las disposiciones patrimoniales, el nombramiento de albacea y el instrumento notarial. ACTUALIDAD JURÍDICA | Nº 334 • SETIEMBRE 2021 • ISSN 1812-9552 • pp. 94-104 103 CONCLUSIONES • Nuestro Sistema Registral se organiza en función del principio de especialidad, en su doble manifestación de folio real o folio personal. El folio real rige para los Registros de Bienes, como el Registro de Predios. El folio personal rige para los Registros de Personas Jurídicas y los Registros de Personas Naturales. • La adopción del principio de especialidad le añade calidad a la publicidad registral, pues el Registro no solo publica derechos, sino que lo hace de manera ordenada, sistematizada y determinada, lo que coadyuva al tráfico y a la seguridad jurídica. • La especialidad actúa como un límite al ejercicio de la función calificadora del registrador, pues delimita el ámbito registral sobre el cual deberá adecuarse el título cuya inscripción se solicita. Le está vedado denegar la inscripción invocando asientos registrales que no consten en el folio real o personal, sino en otros Registros o en otros folios registrales ajenos a la partida directamente vinculada. • Corresponde a los interesados solicitar la inscripción de los actos y derechos en todas las partidas registrales en las que deba registrarse el acto o contrato. Su omisión no perjudica a quienes confían en la publicidad registral. REFERENCIAS Chico y Ortiz, J. (1994). Seguridad jurídica y revisión crítica de los principios hipotecarios. Madrid: Marcial Pons. De La Rica, R. (1976). Libro Homenaje a Don Ramón De La Rica y Arenal. Tomo II. Madrid: Centro de Estudios Hipotecarios. 104 De Reina Tartiére, G. (2011). Derecho Inmobiliario Registral. Buenos Aires: Editorial B de F. Domínguez Luelmo, A. (2019). Comentarios a la Ley Hipotecaria. Navarra: Thomson Reuters Aranzadi. Gallego Del Campo, G. (2005). Operadores Jurídicos: El Registrador de la Propiedad Español. 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