PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL

REGISTRAL Y NOTARIAL
ANÁLISIS JURÍDICO
El principio de legitimación registral
o presunción de exactitud registral
The principle of registration legitimation
or presumption of registration accuracy
César Enrique Delgado Pérez*
Resumen: El principio de legitimación registral se encuentra previsto en el artículo 2013 del Código
Civil, constituyendo uno de los efectos más importantes de la inscripción. En virtud de este principio,
los asientos registrales se presumen exactos y veraces, en tanto no sean cancelados, modificados o
rectificados por prueba en contrario. Sobre el particular, el autor refiere que este principio facilita la
prueba de la titularidad de los derechos, así como el tráfico jurídico. Por ello, realiza un análisis integral
del principio de legitimación, explicando su relación con otros principios registrales. Para ello, se vale
de la doctrina española, así como de la jurisprudencia del Tribunal Registral y diversas casaciones de la
Corte Suprema que han delimitado sus alcances y efectos.
Abstract: The principle of registration legitimation is provided for in article 2013 of the Civil Code, constituting
one of the most important effects of registration. By virtue of this principle, registry entries are presumed exact
and truthful, as long as they are not canceled, modified or rectified by proof to the contrary. In this regard, the
author states that this principle facilitates proof of ownership of rights, as well as legal traffic. For this reason,
he carries out a comprehensive analysis of the legitimation principle, explaining its relationship with other
registration principles. To do this, it uses Spanish doctrine, as well as the jurisprudence of the Registry Court
and various cassations of the Supreme Court that have defined its scope and effects.
Palabras clave: Principio de legitimación registral / Asientos registrales / Seguridad jurídica
Keywords: Principle of registry legitimation / Registry entries / Legal security
Marco normativo:
• Código Civil: art. 2013.
Recibido: 20/10/2023 // Aprobado: 9/11/2023
*
Notario público de la provincia de Chiclayo. Ex registrador público de la Sunarp. Ex fiscal adjunto superior.
Abogado por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo. Maestro en Derecho Civil y Comercial.
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INTRODUCCIÓN
En el presente artículo haremos un estudio
del principio registral de legitimación, para
conocer sus alcances y efectos, su relación
con otros principios registrales, y su importancia en la seguridad jurídica.
Por ello, es fundamental comprender los
alcances del principio registral de legitimación, pues ello contribuirá a conocer el rol que
cumple dentro del sistema registral peruano.
II. ANTECEDENTES DEL PRINCIPIO
DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL
EN EL DERECHO ESPAÑOL
Para ello utilizaremos fundamentalmente
doctrina española, por la semejanza existente entre los sistemas registrales español y peruano, así como jurisprudencia del
Tribunal Registral y casaciones de la Corte
Suprema de Justicia de la República.
El principio de legitimación registral estuvo
ausente en la Ley Hipotecaria de 1861, siendo
incorporado indirectamente y de forma poco
afortunada por la Ley Hipotecaria de 1909
(Curiel, 1997, p. 194).
I.
Establecía el artículo 41 de la Ley de 1909 que
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
El Código Civil, en el Título I de su Libro IX
destinado a los Registros Públicos, consagra
los llamados principios registrales, principios hipotecarios o principios inmobiliarios,
que vienen a ser los “rasgos fundamentales
de un sistema registral” (Hedemann, 1955,
p. 135); “aquellos caracteres esenciales o
fundamentos en los que se pueden resumir
el contenido general del derecho registral
inmobiliario, y que son inducidos del conjunto de normas positivas vigentes” (Ruiz,
1991, p. 129); o, “las normas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de
publicidad inmobiliaria” (Hernández, 1963,
p. 27).
El conocimiento de los principios registrales es de utilidad práctica, por cuanto como
señala Chico y Ortiz (1994),
solamente mediante el conocimiento íntegro de los principios hipotecarios puede
llegarse, de una parte, al entendimiento de
las normas que rigen la inscripción registral y, de otra, a poder realizar la labor fundamental del registrador: la calificación (…)
sólo quien domina los principios –aunque
no recuerde el artículo de la Ley– está en
buenas condiciones de calificar. (pp. 72, 73)
214
quien tenga inscrito a su nombre el dominio de inmuebles o derechos reales, se presume a los efectos del Código Civil que
tiene la posesión de los mismos, y, por tanto,
gozará de todos los derechos consignados
en el Libro II del referido Código a favor
del propietario y del poseedor de buena fe;
y será mantenido en ellos por los Tribunales con arreglo a los términos de la inscripción y reintegrado, en su caso, judicialmente
por medio del procedimiento establecido en
la Ley de Enjuiciamiento civil. La posesión
inscrita producirá mientras subsista iguales
efectos que el dominio en favor del poseedor y conforme al artículo 446 del Código
Civil. (López de Haro, 1918, p. 97)
La formulación del artículo 41 por la Ley de
1909 constituyó un fuerte avance en la cristalización normativa del principio de legitimación, pero sin llegar a conseguirlo ya que
“lo que se presumía en el titular registral era
la posesión, cuando lo que el principio de
legitimación presume es la existencia y pertenencia del derecho” (Fernández Gregoraci,
2002, p. 61).
Por Real Decreto de 1927 se modificó el
artículo 41 de la Ley de 1909, quedando
redactado de la siguiente manera:
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quien tenga inscrito a su nombre el dominio
de inmuebles o derechos reales, se presume,
a los efectos del Código Civil, que tiene la
posesión de los mismos, y, por tanto, gozará
de todos los derechos consignados en el
Libro II del referido Código a favor del propietario y del poseedor de buena fe, mientras los Tribunales no declaren que los términos de la inscripción no concuerdan con
la realidad jurídica o que existe un poseedor
de mejor condición a tenor del artículo 445
del mismo cuerpo legal. La posesión inscrita producirá iguales efectos que el dominio en favor del poseedor. (Fernández Gregoraci, 2002, p. 66)
La Ley de 30 de diciembre de 1944 de reforma
de la Ley Hipotecaria introdujo con rigor
científico el principio de legitimación registral, en el primer párrafo de su artículo 24 al
establecer que
a todos los efectos legales se presumirá que
todo derecho real inscrito en el Registro
existe y pertenece a su titular en la forma
determinada por el asiento registral respectivo. En igual forma se presumirá que quien
tenga inscrito el dominio de los inmuebles
o derechos reales tiene la posesión de los
mismos.
Norma que es complementada por la contenida en el artículo 25 que estableció que
“los asientos del Registro, en cuanto se refieren a los derechos inscribibles, están bajo la
salvaguardia de los Tribunales, y producen
todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud, en los términos establecidos en
esta Ley”.
De La Rica y Arenal (1990, p. CXIII) enseñaba que “el artículo 25 hay que interpretarlo en relación con el artículo 24, pues
ambos son efecto del principio de legitimación que informa profundamente la nueva
legislación”.
La exposición de motivos de la Ley de 1944
señalaba que
el principio de legitimación, de tanta trascendencia en el régimen hipotecario, no fue
proclamado por nuestros antiguos legisladores. Estos regularon en forma vaga, incoherente y casuística, algunos de sus efectos.
Columbraron la necesidad del principio,
pero no acertaron a desarrollarlo con rigor
científico. La subsanación de esta señalada deficiencia es uno de los primordiales
objetivos de la presente reforma. El Registro se presumirá exacto e íntegro mientras judicialmente no se declare lo contrario. Igualmente se presume que el derecho
inscrito existe y corresponde al titular. De
este modo, la presunción juris tantum de
exactitud registral, que solo limitada y
taxativamente se reconocía por la legislación en vigor, alcanza a todos los supuestos hipotecarios.
El Texto Refundido de la Ley Hipotecaria de
8 de febrero de 1946, recogió el principio de
legitimación registral en el primer párrafo del
artículo 38, el cual establece que
a todos los efectos legales se presumirá que
los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Este precepto, junto con el tercer párrafo
del artículo 1, y el artículo 97 de esta Ley,
“recoge el principio de legitimación registral
como presunción iuris tantum de exactitud y
como legitimación dispositiva a favor del titular registral” (García García, 2006, p. 157).
El tercer párrafo del artículo 1 de la Ley prescribe que
los asientos del Registro practicados en los
libros que se determinan en los artículos 238
y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus
efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.
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“Ello significa, básicamente, que no cabe
alterar el contenido de los asientos si no es
porque lo declare un Tribunal” (Domínguez
Luelmo, 2019, p. 52).
La redacción actual del artículo 2013 del
Código Civil, con la modificación introducida
por la Ley N° 30313, es la siguiente:
El artículo 97 de la Ley prescribe que “cancelado un asiento se presume extinguido el
derecho a que dicho asiento se refiera”.
El contenido del asiento registral se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique por las instancias registrales
o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo
firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos
que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes.
III. EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
REGISTRAL EN EL DERECHO
PERUANO
El Código Civil de 1936 no reguló el principio
de legitimación registral. El artículo VII del
Reglamento General de los Registros Públicos de 1968 establecía que “el contenido de
las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique en la forma que establecen las leyes
y reglamentos o no se declare judicialmente
su invalidez”.
Artículo 2013.- Principio de legitimación.
IV. DEFINICIÓN DEL PRINCIPIO
DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL
El vigente Reglamento General de los Registros Públicos establece en su artículo VII que
“los asientos registrales se presumen exactos
y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme
a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez”.
La doctrina española considera que el sistema hipotecario español, modelo del sistema
registral peruano, es un sistema registral tendencialmente exacto (Lacruz Berdejo, 1984,
p. 137), es decir, procura mantener una concordancia entre la realidad extrarregistral y el
Registro. Esa vocación de exactitud se construye sobre la base de otros principios registrales, como son el principio de especialidad,
el principio de tracto sucesivo, el principio
titulación auténtica y de calificación registral.
“A partir de ello, cabe concluir que la información ofrecida por el Registro es tendencial
o presumiblemente exacta, y por lo tanto que
tiene sentido establecer legalmente la presunción de que efectivamente lo es” (Martínez
de Aguirre, 2021, p. 474).
El inciso b) del artículo 3 de la Ley N° 26366
establece que es garantía del Sistema Nacional de los Registros Públicos: “La intangibilidad del contenido de los asientos registrales,
salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme”.
Sin embargo, al coexistir en nuestro sistema jurídico, con un sistema consensual
de transmisión de la propiedad y de constitución de derechos reales, en virtud del cual
los derechos reales se constituyen, adquieren,
modifican o extinguen al margen o fuera del
La redacción primigenia del artículo 2013
del Código Civil de 1984 establecía que
“el contenido de la inscripción se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez”.
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Registro, siempre habrá un margen de discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, lo cual conllevará a que
el Registro en ocasiones no constituya un fiel
reflejo de dicha realidad.
Ante este panorama, “el principio de publicidad resuelve estos conflictos en favor del
contenido del Registro, sobre la base de establecer una presunción de exactitud de las
declaraciones registrales” (Sánchez Calero,
2019, p. 159).
Mayoritariamente la doctrina identifica al
principio de legitimación como una presunción de exactitud o veracidad del registro.
El principio de legitimación registral pertenece al conjunto de los principios registrales sustantivos o relativos a los efectos de la
publicidad registral, dentro de los cuales se
encuentran los principios de fe pública registral, inoponibilidad de lo no inscrito y prioridad preferente (Gordillo, 2020, p.155).
También se le conoce como principio de legitimidad registral (Valencia Zea, 2012, p. 615).
Camy Sánchez-Cañete (1983, p. 322) prefiere
llamarlo “presunción de concordancia del
registro con la realidad jurídica”.
García García (1988, p. 673), lo define
como aquel principio hipotecario en virtud
del cual los asientos del Registro se presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado en
los mismos se le considera legitimado para
actuar en el tráfico y en el proceso como tal
titular, es decir, tanto en el ámbito extrajudicial como en el judicial, y en la forma que
el propio asiento determina.
“Se puede definir el principio de legitimación
como aquel principio hipotecario en virtud
del cual el Registro de la Propiedad se presume exacto mientras no se demuestre que no
lo es” (Cano Tello, 1982, p. 262).
“Según el principio de legitimación, el Registro es exacto y corresponde a la realidad jurídica mientras no se demuestre lo contrario”
(Hernández Gil, 1963, p. 155).
Probar la titularidad de
un derecho real no es tarea
sencilla, pues en nuestro
sistema jurídico las vicisitudes
que afrontan los derechos
reales desde su adquisición,
transmisión, modificación
hasta su extinción, se
producen sin necesidad de
inscripción registral (con
excepción de la hipoteca), lo
que conlleva a realizar una
serie de actividades para
conocer quién es el titular de
un derecho real .
Para De Casso (1946), el presupuesto o principio de legitimación es
el que establece una doble presunción: a) La
de que lo que aparece de los asientos registrales es verdadero o exacto, para todos los
efectos jurídicos, mientras los Tribunales
no declaren otra cosa. b) La de que el derecho inscrito existe y subsiste objetivamente
mientras no se cancele, y corresponde al
titular señalado por la inscripción. (p. 111)
Lasarte (2008) enseña que este principio
consiste básicamente en que la inscripción, como regla general y salvo prueba en
contrario, refrenda o autentifica al titular
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registral como verdadero titular del derecho
inscrito (…) Por consiguiente, quien obra en
el Registro como titular de algún bien (propietario) o derecho (usufructuario, superficiario, etc.) se encuentra particularmente
legitimado para llevar a cabo toda suerte de
actos dispositivos (vender el bien, hipotecar
su derecho de usufructo, etc.), frente a cualquiera, mientras tenga vigencia el correspondiente asiento. (pp. 308, 310)
Para Domínguez Luelmo (2019, p. 730), el
apartado 1° del artículo de la Ley Hipotecaria Española “recoge el denominado principio de legitimación registral, a través de la
presunción de exactitud del contenido de los
asientos registrales”.
Según la sentencia del Tribunal Supremo
Español 19-7-2005 (RJ 2005, 9639), el principio de legitimación registral puede definirse como aquel principio hipotecario, en
virtud del cual, los asientos del Registro se
presumen exactos y veraces, y como consecuencia de ello, al titular registral reflejado
en los mismos, se le considera legitimado
para actuar en el tráfico jurídico y el ámbito
procesal y extraprocesal como tal titular, en
la forma determinada que el propio asiento
determine. En esta definición aparecen los
dos aspectos que explican la doble terminología utilizada a propósito de este principio,
pues se trata, por una parte, de una presunción de exactitud, y al mismo tiempo, de una
legitimación del titular registral. Se trata de
dos manifestaciones que aparecen íntimamente relacionadas, formando una unidad,
pero que contemplan el principio de legitimación registral de dos puntos de vista entrelazados. La presunción de exactitud determina
legitimación en el ámbito judicial y extrajudicial; pero a su vez, la legitimación reconocida legalmente determina una mayor fuerza
de la presunción de exactitud. (Domínguez
Luelmo, 2019, pp. 730-731).
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V. LA PRESUNCIÓN DE EXACTITUD
REGISTRAL Y LA PRUEBA DE LOS
DERECHOS REALES
Probar la titularidad de un derecho real no es
tarea sencilla, pues en nuestro sistema jurídico las vicisitudes que afrontan los derechos reales desde su adquisición, transmisión,
modificación hasta su extinción, se producen
sin necesidad de inscripción registral (con
excepción de la hipoteca), lo que conlleva a
realizar una serie de actividades para conocer
quién es el titular de un derecho real o saber
quién es el dueño de un bien. Tendríamos
que revisar los documentos que acrediten la
titularidad del derecho (escrituras públicas,
documentos privados, etc.) y la cadena de
transmisión del dominio, verificar la posesión del bien, indagar en los registros administrativos de contribuyentes, etc.
Para facilitar dicha tarea en nuestro sistema
contamos con el Registro de Propiedad, que
constituye “un instrumento de publicidad jurídica en sentido técnico (publicidad registral)”
(Amorós Guardiola, 1978, p. 253). El Registro
está destinado a dotar de publicidad a situaciones jurídicas y otorgar seguridad jurídica
a quienes registran sus derechos y a quienes
contratan confiados en la publicidad registral.
Para lograr ese objetivo, el Registro se organiza sobre sólidos principios que lo configuran como un instrumento altamente confiable.
Precisamente para facilitar la prueba del
dominio y titularidad de los derechos reales, el sistema registral consagra la presunción de exactitud registral, lo que sirve para
conferir a los favorecidos con ella, legitimación suficiente como para actuar como titulares de dichos derechos reales y ser tenidos
como tales en el tráfico (De Pablo Contreras,
2004, p. 274).
Conforme a la presunción de exactitud registral se presumirá que quien aparece en el
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Registro como titular de un derecho real,
es efectivamente su titular, y ello conferirá
al titular registral legitimación para actuar
como tal.
Con la presunción general legitimadora, “el
que ha inscrito un derecho en el Registro
queda relevado de la prueba de tal derecho; le
basta con acreditar la vigencia de la inscripción” (De La Rica, 1976, p. 342).
Sin embargo, si el registro se debe presumir
exacto es porque de hecho es imposible que
sea exacto. No todas las titularidades acceden al registro, puesto que la inscripción es
voluntaria, y además las titularidades que
acceden pueden presentar inexactitudes en
cuanto al derecho inscrito, y en cuanto a la
realidad de la finca inscrita. (Álvarez Caperochipi, 2006, p. 207)
VI. SALVAGUARDIA JUDICIAL DE LAS
INSCRIPCIONES Y PROHIBICIÓN
DE RECALIFICACIÓN DE TÍTULOS
INSCRITOS
En nuestro sistema la salvaguardia judicial de
las inscripciones está recogida en el artículo
2013 del Código Civil, cuando se exige sentencia judicial para declarar su invalidez.
Ello significa que los asientos registrales
están bajo la protección o tutela de los órganos jurisdiccionales, de tal manera que no
pueden ser invalidados por el Registrador o
Tribunal Registral. No corresponde al registrador “dilucidar si el asiento que practicó es
nulo” (Domínguez Luelmo, 2019, p. 53). En
tanto no sean invalidados judicialmente, los
asientos registrales, aun cuando sean inexactos, conservan su virtualidad, y producen
todos sus efectos jurídicos.
Sobre el particular, tenemos que
Los asientos son intangibles, es decir, que
sustancialmente no se pueden modificar
sino por declaración de voluntad del titular
La presunción de exactitud
del registro quedará
desvirtuada o enervada
cuando en el registro se
extienda el asiento registral
que rectifique o anule el
asiento inexacto o cuando
se registre el acto que
conlleve la adquisición del
derecho por un tercero, o la
transmisión, modificación
o extinción del derecho
inscrito .
o por sentencia de los tribunales. No los
puede cambiar el propio registrador, de cuya
jurisdicción, en cierto modo, han salido.
(Lacruz, 1984, p. 139)
La salvaguardia judicial de las inscripciones consiste en una especial tutela a que se
sujetan tales inscripciones, de manera que
no cabe alteración de su contenido si no es
por declaración de un juez o Tribunal. Ni el
registrador, que es el autor de la inscripción
en cuanto documento público, ni sus superiores jerárquicos (…) pueden alterar el contenido de las inscripciones. (Pau Pedrón,
2003, p. 49)
El principio de salvaguardia judicial de
los asientos registrales significa que, para
declarar la nulidad de un asiento, es preciso que, en el procedimiento judicial oportuno, y con intervención del titular registral
se obtenga la declaración de nulidad, pues,
en caso contrario, se produciría una indefensión de tal titular. (Domínguez Luelmo,
2019, p. 52)
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En tanto no sean cancelados, los asientos producen todos sus efectos, y deben ser tomados en cuenta en la calificación registral, no
pudiendo el registrador recalificar los títulos ya inscritos. Recalificar un título inscrito
supondría desconocer la eficacia del asiento
registral.
Enseña Pau Pedrón (2003, pp. 49, 50) que la
salvaguardia judicial del Registro tiene una
triple consecuencia:
a) La producción de todos los efectos por los
asientos, mientras subsistan. Por tanto,
también el asiento irregular, como todo
asiento del Registro, está bajo la salvaguardia de los tribunales, y, por tanto, es
eficaz hasta que se practique el asiento
rectificador, que quedará a su vez amparado por los tribunales.
b) La competencia de los tribunales para
declarar la inexactitud de los asientos.
Ello sin perjuicio de la rectificación de
errores materiales o de concepto por el
propio registrador. No cabe interponer
recurso impugnativo para que el superior jerárquico del registrador revise un
asiento registral.
c) El sometimiento del registrador a los
asientos anteriores o previos –en el historial del inmueble– al que ha de practicar. La salvaguardia judicial del Registro
impide que el registrador pueda reconsiderar o recalificar un asiento anterior. La
calificación no incluye los asientos anteriores, sino solamente la relación de los
asientos anteriores con el documento que
se vaya a inscribir.
Los asientos registrales solo podrán ser
rectificados, modificados o cancelados
con el consentimiento de todos aquellos
a quienes afecte la rectificación, modificación o cancelación. Así, por ejemplo,
220
si por error en una compraventa se vende
un inmueble distinto al que era objeto del
contrato, corresponderá al vendedor y al
comprador otorgar un instrumento aclaratorio rectificando el bien materia de venta;
o, para aumentar el monto del gravamen
de una hipoteca, será preciso que hipotecante y acreedor hipotecario convengan
en modificar la hipoteca; o, para cancelar
una hipoteca será necesario una escritura
de cancelación de hipoteca otorgada por
el acreedor hipotecario.
Se exceptúan del consentimiento de los
titulares de los asientos registrales, los
supuestos de errores materiales, los cuales pueden ser rectificados de oficio por
el registrador.
En todos los demás supuestos en los que
no haya intervención de los afectados por
una posible rectificación, modificación o
cancelación de los asientos registrales,
será preciso que estos sean emplazados
en el proceso judicial, arbitral, administrativo o notarial, a efectos de ejercer la
defensa de sus derechos. No puede anularse o cancelarse un asiento registral desconociendo la tutela judicial efectiva y el
debido proceso.
El registrador debe proceder en su función calificadora “no solo de acuerdo con
los documentos presentados a inscripción, sino también por lo que resulte de
los asientos registrales” (Rouco Rodríguez, 1995, p. 202).
Para los registradores “los asientos, a los
efectos de la calificación, tienen valor de
cosa juzgada; han de atenerse a su contexto y tienen que dar por existentes y por
incontrovertible cuanto expresen, en tanto
los tribunales no declaren lo contrario”
(De la Rica, 1976, p. 362).
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La modificación efectuada por la Ley
N° 30313 ha previsto que mediante laudo
arbitral firme se declare la invalidez
de los asientos registrales. Igualmente,
ha previsto la cancelación administrativa de asientos registrales a cargo del
jefe zonal de la Oficina Registral, en los
casos de suplantación de identidad o falsedad documentaria. Esta Ley ha sido
reglamentada por el Decreto Supremo
N° 010-2016-JUS.
VII. DESVIRTUACIÓN DE LA
PRESUNCIÓN DE EXACTITUD
La presunción de exactitud es una presunción
iuris tantum, por lo que puede ser desvirtuada
por prueba que acredite que la inscripción es
inexacta. “Quien pretenda desvirtuar la titularidad registral, debe probar la inexactitud
del Registro” (Hernández Gil, p. 157).
Corresponderá al favorecido con la presunción acreditar la vigencia o supervivencia
de la inscripción, a través de un certificado
registral (por ejemplo, certificado de gravamen, certificado registral inmobiliario). No
será necesario acreditar la titulación que dio
lugar a la inscripción, pues el asiento por sí
solo proclama la titularidad de un derecho.
En cuanto presunción, es de carácter iuris
tantum. Lo cual quiere decir que produce
una inversión de la carga de la prueba y
que permite la prueba en contrario. El titular registral queda protegido al exonerársele de la necesidad de asumir la carga de
la prueba. Tendrán que ser quienes impugnen la situación del titular registral, considerando inexacto el Registro, los que soporten la necesidad de probarlo. (Díez-Picazo,
1995, p. 433)
Corresponderá a quien pretenda rebatir la
exactitud del registro acreditar con prueba en
contrario que la inscripción es inexacta. “El
adversario, si quiere refutar la presunción,
debe hacer todas las afirmaciones y probarlas en caso de ser discutidas, de las cuales
debe resultar la inexactitud de la presunción”
(Rosenberg, 1956, p. 206). Incumbe pues al
adversario o a quien pretenda destruir la presunción de exactitud, “la carga de la afirmación y prueba de todas las circunstancias, de
las cuales resulta la inexistencia o la existencia del derecho” (Rosenberg, 1956, p. 207).
Así, por ejemplo, en un proceso de tercería excluyente de dominio, corresponderá
al tercerista probar que el bien materia de
embargo no es propiedad de quien aparece
como su titular registral, sino que él es el verdadero dueño, para lo cual deberá probar que
ha adquirido la propiedad del bien antes que
el embargo, con documento público o documento privado de fecha cierta. Así quedará
desvirtuada la presunción de que el deudor
demandado es el titular del bien embargado,
y, por tanto, se declarará fundada la demanda
de tercería.
Mientras la rectificación no tenga lugar,
los asientos se imponen a todos, producen
todos sus efectos, especialmente a los funcionarios públicos y al propio registrador, e,
incluso a los interesados, que, dado el carácter causalista de la inscripción, solo podrán
rectificar el Registro mediante el otorgamiento e inscripción de los correspondientes actos de modificación de la situación
jurídica inscrita. (Curiel, 1997, p. 201)
La presunción de exactitud del registro quedará desvirtuada o enervada cuando en el
registro se extienda el asiento registral que
rectifique o anule el asiento inexacto o cuando
se registre el acto que conlleve la adquisición
del derecho por un tercero, o la transmisión,
modificación o extinción del derecho inscrito. En tanto no ocurra ello, la presunción
se exactitud seguirá surtiendo todos sus efectos. “Si solo se practica la prueba en contrario, la presunción quedará destruida para el
caso concreto, pero el poder legitimador del
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asiento, al no rectificarse el Registro, continuará produciendo sus efectos en los demás
casos que puedan presentarse en el futuro”
(Sánchez Calero, 2019, p. 161).
VIII. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Y
FACULTAD DISPOSITIVA
La facultad de disposición corresponde al
propietario según se desprende del artículo
923 del Código Civil. Ello quiere decir que
corresponde al titular del derecho el poder de
disposición de tal derecho. De tal manera que
es el titular del derecho quien está legitimado
para disponer de su derecho.
Cuando el titular del derecho registre su
adquisición, habrá coincidencia entre titular
civil y titular registral. Sin embargo, en ocasiones el titular del derecho pudiendo registrar su adquisición no lo hace, dejando que el
Registro publicite como titular a quien ya no
lo es. Sin embargo, ello no le impedirá disponer de su derecho. Bastará que exhiba el
título de su adquisición para acreditar que es
el verus dominus, desvirtuando así la publicidad registral.
Teniendo en cuenta que nuestro sistema registral es declarativo, de tal manera que los derechos reales no requieren de inscripción para
su nacimiento, constitución o modificación,
con excepción de la hipoteca, en la práctica pueden ocurrir dos supuestos: que haya
identidad entre titular civil y titular registral, o que el titular registral no sea el titular real del derecho inscrito. En el primer
supuesto, el Registro será exacto, no habrá
forma de desvirtuar la presunción de exactitud registral. En el segundo supuesto, el
Registro será inexacto, pues no reflejará la
realidad extrarregistral.
“En principio, el poder de disponer del derecho subjetivo corresponde a su titular y se
presenta como una facultad que integra el
222
contenido del derecho” (Cuena Casas, 1996,
p. 490). En estos casos estaremos ante una
legitimación ordinaria, la misma que puede
ser directa, cuando el acto dispositivo es realizado por el titular del derecho, o indirecta,
cuando el acto es celebrado por representante del titular.
Sin embargo, cuando el titular registral no sea
el verdadero titular del derecho, y disponga
del derecho, estaremos ante un supuesto de
legitimación extraordinaria o aparente.
Para Sanz Fernández (1947, p. 319), si el
Registro es exacto y el titular registral es el
verdadero dueño, el acto dispositivo practicado por él será válido y eficaz tanto en el
Derecho Civil como en el Derecho Registral; en cambio, si el Registro es inexacto y el
titular registral no es dueño, entonces entran
en juego dos poderes dispositivos respecto
de la misma cosa: el del titular inscrito, que
puede disponer apoyándose en la legitimación
registral, y el del verdadero dueño no inscrito,
que puede ejercitar actos de disposición de la
misma manera que puede ejercitar todas las
facultades emanadas del dominio.
La eficacia legitimadora del Registro constituye uno de los pilares básicos del sistema
registral, de manera que los asientos registrales conforman un título de legitimación,
que actúa como signo suficiente que habilita al sujeto, respecto de todos, como titular de los derechos reales en la forma que
manifiesta el Registro, aunque resulte no ser
tal titular o carecer sus derechos del alcance
que el Registro manifiesta. (Castillo Martínez, 2002, p. 135)
Resulta indudable que la facultad de disponer de un derecho sólo corresponde a su
verdadero titular, y que éste puede resultar
no ser quien figura como tal en el Registro,
pero la fuerza legitimadora de la inscripción
confiere, formalmente, al titular registral la
posibilidad de realizar cualquier acto con
relación al derecho inscrito, aunque no le
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otorgue materialmente, por este solo hecho,
el poder de disposición. (Ruiz Serramalera,
1991, p. 243)
Cuando el titular registral no sea el verdadero titular del derecho, y disponga del derecho a favor de un tercero, este podrá ser mantenido en su adquisición, siempre que reúna
los requisitos previstos en el artículo 2014
del Código Civil para constituirse en un tercero registral, a pesar de que su transmitente
carezca del poder de disposición del derecho. Este tercero será protegido atendiendo
a razones de protección del tráfico jurídico,
confianza depositada en el Registro, buena fe
del sub adquirente. La fe pública registral está
llamada a suplir la ausencia de poder de disposición del transferente; “el principio de fe
pública registral subsana la falta de poder de
disposición del transmitente” (Cuena Casas,
2008, p. 370).
IX. NO CONVALIDACIÓN DE LOS ACTOS
NULOS O ANULABLES
El último párrafo del artículo 2013 del Código
Civil prescribe que “la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables
con arreglo a las disposiciones vigentes”.
Como antecedente en el Derecho peruano
tenemos al Reglamento Orgánico del Registro de la Propiedad Inmueble de 1905 que en
su artículo 96 establecía que “la inscripción
no da valor a los contratos que son nulos con
arreglo a las leyes”.
En España el artículo 33 de la Ley Hipotecaria establece que “la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con
arreglo a las leyes”.
La inscripción no tiene efectos convalidantes
de los actos nulos o anulables que pudieran
registrarse. Los actos nulos o anulables inscritos no se convierten en válidos por inscribirse. Sin embargo, en tanto no sean anulados,
gozarán de la presunción de exactitud prevista en el artículo 2013 del Código Civil, y
en tal virtud desplegarán todos los efectos de
las inscripciones.
Esta regla deja abierta la posibilidad de
demandar la nulidad del título inscrito y,
por consiguiente, la cancelación del asiento
registral.
Cuando el titular registral
no sea el verdadero titular
del derecho, y disponga del
derecho a favor de un tercero,
este podrá ser mantenido en
su adquisición, siempre que
reúna los requisitos previstos
en el artículo 2014 del Código
Civil para constituirse en un
tercero registral, a pesar de
que su transmitente carezca
del poder de disposición del
derecho .
Las causales de nulidad y de anulabilidad
están previstas en los artículos 219 y 221 del
Código Civil.
Ambas instituciones constituyen supuestos
de invalidez o de ineficacia estructural de los
negocios jurídicos.
La doctrina enseña que “el negocio nulo,
siendo inválido del todo (non valet), no
puede sanarse (non potest convalescere). Ni
siquiera la voluntad del declarante o de las
partes puede producir esto; el negocio se debe
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repetir, rehacer ex novo, renovar, o sea se
debe realizar otro negocio, correspondiente al
primero” (Cariota Ferrara, 1956, p. 280). En
cambio, “el negocio anulable puede sanarse
(potest convalescere)” (Cariota Ferrara, 1956,
p. 291), a través de la confirmación del negocio jurídico. A la confirmación se suele llamar también convalidación. “La convalidación hace posible que el negocio convalidado
produzca sus efectos normales y definitivos” (Cariota Ferrada, 1956, p. 291). “Efecto
de la convalidación es la convalecencia del
negocio: éste, de anulable (o sea inválido) se
convierte en válido” (Cariota Ferrada, 1956,
p. 292).
Puede ocurrir que pese al control de legalidad
a que están sometidos los títulos presentados
al Registro, lleguen a registrarse negocios o
actos jurídicos inválidos. Algunas causales de
nulidad serán imperceptibles por el registrador, como ocurre con un negocio con simulación absoluta o con un negocio viciado de
error, violencia o dolo.
“A pesar de la titulación auténtica y de la
calificación registral, pueden tener acceso al
Registro actos o negocios nulos (p. ej., en los
casos de falsedad del título o de simulación)”
(Sánchez Calero, p. 152).
“No admitiendo nuestro sistema el principio
de que la inscripción tenga el valor de cosa
juzgada, si un acto nulo o ineficaz llega a
asentarse en el Registro, no por ello quedan
sanados los vicios que pueden afectarle” (De
Cossío, 1975, p. 589).
“El asiento en el Registro de un título inválido
no tiene la virtualidad de eliminar los vicios
incursos” (Coghlan, 1995, p. 71).
La inscripción que se verifica en el Registro de la Propiedad no tiene virtudes taumatúrgicas de convertir en válido lo que en la
realidad es nulo. De ahí que la inscripción
no tiene efectos convalidantes, pues inscrito
224
un acto nulo o anulable, la inscripción no lo
convalida, no lo purifica, siguiendo tan nulo
o anulable como anteriormente a la misma.
(Chico y Ortiz, 2000, p. 270)
X. EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL Y LA NO
CONVALIDACIÓN DE LOS ACTOS
NULOS
La jurisprudencia española ha establecido que
“el artículo 34 solo protege frente a la nulidad
del acto adquisitivo anterior, no del propio”
(Fernández Arroyo, 2002, p. 252).
El principio de fe pública registral tiene por
función sanar el defecto de titularidad del
transferente; evita que la nulidad del título
del transferente alcance al título del tercer
adquirente; impide que la nulidad del título
del transferente se propague al título del sub
adquirente.
Enseña Hernández Gil (1963) que los principios de legitimación y fe pública
constituyen instrumentos de técnica legislativa ideados para resolver el conflicto entre
la realidad extrarregistral y la que ofrece
el Registro, resolviéndose en favor de esta
con presunción iuris tantum de veracidad de
los asientos (legitimación) o con presunción
iuris et de iure (fe pública), según se trate
de proteger al mero titular o al tercero que
adquiera de un titular inscrito y, a su vez,
publique su derecho (…) Hay, pues, cierta
correlación e interdependencia entre uno y
otro principio. (pp. 155-156)
Algunos autores entienden que la fe pública
registral tiene un efecto convalidante para
la adquisición del tercero (Sánchez Calero,
2019, p. 176).
Gómez Gálligo considera que el artículo 34
que regula el principio de fe pública registral
debe leerse como una excepción al artículo
33 que regula la no convalidación de títulos
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nulos, de tal manera que en cierta manera
la inscripción del tercero hipotecario convalidará la nulidad del contrato precedente
(2006, p. 257).
Para Sanz Fernández (1947, pp. 246, 406) la
fe pública registral es convalidante de la falta
de previo derecho en el transferente, excluyendo la aplicación del principio nemo dat
quod non habet.
Para la mayoría de la doctrina, el principio
de fe pública registral no convalida el acto
del transmitente. Lo que hace este principio es impedir que la nulidad del acto del
transferente alcance al tercero registral. El
acto de adquisición del transferente podrá ser
declarado nulo, a pesar de haberse inscrito
la adquisición del tercero registral, pero ello
no afectará a este, quien será mantenido en
su adquisición.
Por ello, si bien el artículo 34 no puede
crear lo inexistente, ni convalidar lo anulable, sí origina un derecho inexpugnable por
obra de la inscripción, el cual no puede ser
destruido por la declaración de nulidad o
inexactitud del acto o contrato anterior que
sirvió de base para su adquisición. (Camy
Sánchez-Cañete, 1983, p. 464).
Para Peña Bernaldo de Quirós (2001),
en relación con la disposición de los bienes
o derechos inscritos, el principio de legitimación tiene como consecuencia más radical el que quien adquiera, en determinadas
condiciones, de persona que en el Registro aparece con facultades para transmitir
obtendrá, respecto del verdadero dueño o
titular de un derecho real, una posición inatacable. (pp. 609-610)
Ahora bien,
Por supuesto, el subadquirente, esto es,
quien compra mediante contrato válido al
titular registral que lo fue en virtud de un
acto nulo, sí se encuentra protegido por
la fe pública, lo cual no convalida el acto
anterior pese a que ha servido de puente
para la última transmisión. (Rams Albesa,
2020, p. 217)
Lo que hace el principio
de fe pública registral es
impedir que la nulidad del
acto del transferente alcance
al tercero registral. El acto de
adquisición del transferente
podrá ser declarado nulo,
a pesar de haberse inscrito
la adquisición del tercero
registral, pero ello no afectará
a este, quien será mantenido
en su adquisición .
Lo que sí se requiere para constituirse en
tercero registral es que además de reunir los
requisitos previstos en el artículo 2014 del
Código Civil, es que el título del subadquirente no esté inmerso en causales de nulidad
o anulabilidad, pues el único defecto que sana
la fe pública registral es la ausencia de poder
de disposición del transferente. Si el título de
quien pretende ser tercero registral es nulo
o anulable, se aplicará la regla de la no convalidación de los actos nulos, pudiendo ser
impugnado el título del subadquirente.
XI. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Y FE
PÚBLICA REGISTRAL
Los principios registrales de legitimación y fe
pública registral constituyen efectos del principio de publicidad registral.
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Algunos estudiosos consideran a ambos principios como manifestaciones de una presunción de exactitud del contenido del Registro.
Así, Roca Sastre (1995) señala que inscripción tiene una
función o efecto legitimador y protector
del titular inscrito y, en especial, de los
terceros adquirentes por negocio jurídico
registrado, en el amplio sentido de presunción de exactitud del contenido del Registro, que es el seguido por los denominados sistemas de desenvolvimiento técnico.
El Registro con efecto de exactitud de lo
registrado o publicado solamente se presume a favor de todo titular registral por el
solo hecho de tener la posición de tal titular y en beneficio del tercer adquirente que
confió en el Registro e inscribió su adquisición, aunque en este último caso más
que presumirse el contenido del Registro
vale en definitiva como exacto. En el primer caso surge la llamada legitimación
registral y en el segundo la denominada fe
pública registral. (p. 511)
Por su parte, Ruiz Serramalera (1991) señala
que tanto el principio de legitimación como
el de fe pública
se pueden comprender dentro de un principio de carácter superior o más amplio, el de
exactitud registral, que se manifiesta en dos
direcciones: la que se produce en favor del
titular registral, por el mero hecho de figurar inscrito a su nombre el correspondiente
derecho; y la que se produce en favor del tercero hipotecario, cuando adquiere del titular registral confiando en que es verdad lo
que consta inscrito. (p. 239)
El alcance de la presunción de exactitud
es distinto según se trate de proteger al titular registral o al tercero que adquiere del
titular registral, a título oneroso, de buena fe
e inscribe, a su vez la adquisición realizada.
En el primer caso, la presunción es iuris
tantum, lo que significa que se mantiene
226
como verdadera la titularidad publicada
por el Registro, mientras no se demuestre
que no concuerda con la realidad jurídica.
A este efecto de la presunción de exactitud
se le denomina principio de legitimación.
En el segundo caso, la presunción es iuris
et de iure, lo que quiere decir que, aunque
se demuestre lo contrario, el contenido del
Registro se mantiene como exacto e íntegro, siempre que se trate de proteger al tercer adquirente que confió en las declaraciones del Registro. Son las consecuencias del
principio de fe pública registral. (Sánchez
Calero, 2019, p. 159)
Señala la exposición de motivos de la Ley
Hipotecaria Española de 1944, siguiendo
la doctrina de Gonzalez y Martínez (1931,
p. 158), que la presunción legitimadora sería
insuficiente para garantizar por sí sola el tráfico inmobiliario, si el que contrata de buena
fe, apoyándose en el Registro, no tuviera la
seguridad de que sus declaraciones son incontrovertibles. La inscripción solamente protege
con carácter juris et de jure a los que contrataren a título oneroso mientras no se demuestre haberlo hecho de mala fe.
La fe pública permite al Registro cumplir
su fin esencial: dar seguridad al tráfico
inmobiliario. En aras de esta seguridad,
el contenido del Registro se reputa exacto
en beneficio del tercero que adquiera en
las circunstancias señaladas por la Ley.
Y no podrá perjudicarle aquello que, con
anterioridad a la publicación de su derecho, no constaba inscrito o anotado en los
libros del Registro. (Hernández Gil, 1963,
p. 165)
“La protección del artículo 34 de la Ley es de
carácter absoluto, juris et de jure” (González
y Martínez, 1931, p. 170).
“Tanto la legitimación registral cuanto la
fe pública registral se asientan en un presupuesto común: en el llamado principio de
exactitud del registro” (Lasarte, 2008, p. 309).
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Inicialmente en España, el Derecho Registral Inmobiliario surge con la finalidad de
proteger el tráfico jurídico, asegurando la
firmeza de las adquisiciones y protegiendo
a los adquirentes que inscriben sus derechos
frente a actos que no han accedido al Registro. Se busca tutelar a quien inscribe frente a
quien no inscribe. Para proteger a quien inscribe su derecho frente actos no inscritos, se
consagra el principio de inoponibilidad de lo
no inscrito, declarándose que lo no inscrito es
inoponible al titular registral (artículo 23 de
la Ley Hipotecaria de 1861). Igualmente, se
consagra el principio de fe pública registral
para proteger a los terceros frente al decaimiento del derecho de su transferente por causas desconocidas por el tercero (artículo 34
de la Ley Hipotecaria de 1861).
La protección del tercer adquirente, comúnmente denominado tercero hipotecario, constituye la finalidad última de la fe
pública registral. Por consiguiente, consiste
ésta en una presunción iuris et de iure legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del Registro se reputa siempre exacto
en favor del tercer adquirente, quien, por
tanto, puede consolidar su adquisición en
los términos publicados por el Registro.
(Lasarte, 2008, p. 322, 323)
Podemos definir el principio de fe pública
registral como aquel principio hipotecario
por virtud del cual el contenido del Registro se presume exacto e íntegro, sin admitir prueba en contrario respecto del titular
registral que haya adquirido de otro titular registral, a título oneroso y de buena fe.
(Cano Tello, 1982, p. 271).
Para Díez-Picazo (1995) el centro de gravedad del principio de fe pública
consiste en hacer inatacable la adquisición
llevada a cabo por estos terceros, que han
celebrado un negocio jurídico adquisitivo
de carácter oneroso, confiando en la veracidad del Registro, los cuales son protegidos
convirtiendo para ellos su expectativa en
una situación jurídica absolutamente firme
y transformando para ellos la presunción de
exactitud registral en una presunción iuris
et de iure. (p. 451)
El Tribunal Supremo de España ha establecido que
el contenido registral por el que entra en
juego la protección que el artículo 34 de
la Ley Hipotecaria dispensa, no deriva del
asiento por el que el adquirente constata su
derecho, sino de los asientos que le anteceden, siendo estos los que pregonan con
presunción iuris et de iure que el Registro,
para dicho subadquirente, es exacto e íntegro cualquiera que sea la realidad jurídica
extrarregistral. (Lasarte, 2008, p. 328)
XII. JURISPRUDENCIA RELACIONADA
Resolución N° 613-2015-SUNARP-TR-T
(16/12/2015)
Principio de legitimación.- Transferido
el bien por quien aparece como titular
registral no cabe indagar si dicho bien
tenía la calidad de social o propio, pues
significaría hacer un nuevo examen al
título ya inscrito.
Resolución N° 617-2015-SUNARP-TR-T
(21/12/2015)
Principio de legitimación.- Transferido
el bien por quien aparece como titular
registral no cabe indagar si dicho bien
tenía la calidad de social o propio, pues
significaría hacer un nuevo examen al
título ya inscrito.
Resolución N° 2131-2016-SUNARP-TR-L
(21/10/2016)
Verificación del estado civil. Si existe
adecuación entre el título presentado y
la partida registral, con relación al legitimado para el acto de que se trate, no
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procederá que el Registrador deniegue la
inscripción sobre la base de información
obrante en otros registros.
Lo que sí se requiere para
constituirse en tercero
registral es que además
de reunir los requisitos
previstos en el artículo 2014
del Código Civil, es que el
título del subadquirente no
esté inmerso en causales de
nulidad o anulabilidad, pues
el único defecto que sana la fe
pública registral es la ausencia
de poder de disposición del
transferente .
Resolución N° 2960-2017-SUNARP-TR-L
(28/12/2017)
Verificación del estado civil. Si existe
adecuación entre el título presentado y
la partida registral, con relación al legitimado para el acto de que se trate, no
procederá que el Registrador deniegue la
inscripción sobre la base de información
obrante en otros registros.
Resolución N° 466-2020-SUNARP-TR-T
(05/10/2020)
Verificación del estado civil. Si existe
adecuación entre el título presentado y
la partida registral, con relación al legitimado para el acto de que se trate, no
procederá que el registrador deniegue la
228
inscripción sobre la base de información
obrante en otros registros.
Resolución N° 1600-2020-SUNARP-TR-L
(11/09/2020)
Unión de hecho. La inscripción en el
Registro Personal del reconocimiento de
una unión de hecho no determina que las
instancias registrales deban reputar que
los bienes adquiridos durante la unión de
hecho por uno de los integrantes de dicha
unión son bienes sociales, pues para ello
se requiere que se solicite la rectificación
de calidad de bien ante el registro de bienes correspondiente. Considerar que con
la inscripción en el Registro Personal se
modifica la calidad del bien implica la
afectación de los principios registrales
de rogatoria, especialidad y legitimación.
Resolución Nº 3221-2021-SUNARP-TR
(30/12/2021)
Verificación del estado civil. No corresponde denegar la inscripción del acto
otorgado por el titular con derecho inscrito cuando se advierte discrepancia
entre el estado civil señalado en el título
inscrito y el que obra en otros registros.
Resolución N° 824-2023-SUNARP-TR
(24/02/2023)
Transferencia de bienes adquiridos
durante la vigencia de la unión de
hecho. La inscripción en el Registro Personal del reconocimiento de unión de
hecho no determina que deban reputarse
como sociales aquellos bienes adquiridos
en calidad de propios por los convivientes,
durante la vigencia de dicha unión, será
necesario que se solicite la rectificación de
la calidad del bien ante el registro de bienes correspondiente. Considerar que con
la inscripción en el registro personal de la
unión de hecho se modifica la calidad de
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todos los bienes inscritos en los registros
de bienes a nombre de uno de los convivientes implica la afectación de los principios registrales de rogación, especialidad y legitimación.
Resolución Nº 1642-2023-SUNARP-TR
(14/04/2023)
Verificación del estado civil. No corresponde denegar la inscripción del acto
otorgado por el titular con derecho inscrito cuando se advierte discrepancia
entre el estado civil señalado en el título
inscrito y el que obra en otros registros.
Casación Nº 4824-2017-Lima Sur (El
Peruano, 14 de enero de 2021)
Reivindicación. El derecho de propiedad
de los demandantes, en el presente proceso de reivindicación, se encuentra inscrito en el registro, inscripción que surte
efecto legal en tanto no sea modificada
por las instancias competentes, conforme
al artículo 2013 del Código Civil.
Casación Nº 830-2016-Lima (El Peruano, 4
de febrero de 2020)
Nulidad de Acto Jurídico. Los artículos
2013 y 2014 del Código Civil desarrollan el principio e instituto de la buena fe
registral según el cual se protege al tercero quien efectuó un acto jurídico basado
en la buena fe, con quien tiene facultades inscritas en el registro para poder
efectuarlos.
Casación N° 1085 -2017-Tumbes (El
Peruano, 9 de enero de 2020)
Mejor derecho de propiedad. Que uno
de los requisitos para la aplicación del
principio de fe pública registral a fin de
desplegar los efectos benéficos de este
principio registral en favor de los terceros
adquirentes, el artículo 2014 del Código
Civil señala que es que el adquirente debe
tener título válido y ser tercero respecto
de las relaciones jurídicas anteriores afectadas por alguna patología. Siendo que
este principio registral establece una
protección extraordinaria a favor del tercero adquirente –en contra de la regla del
Derecho común–, el título que ampara su
derecho debe ser válido, ello sin perjuicio
de la legitimación registral que protege
a las inscripciones, conforme al artículo
2013 del Código Civil (“el contenido de
la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su
invalidez”).
Casación N° 426-2016-Piura (El Peruano,
02 de mayo de 2018)
Nulidad de Acto Jurídico. El principio
de legitimación recogido en el artículo
2013 del Código Civil, prescribe que el
contenido de las inscripciones registrales se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o
se declare judicialmente su invalidez.
Este principio registral es también conocido como de “credibilidad general del
asiento”, conforme al cual este produce
todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido.
Casación Nº 6621-2021-Lima (El Peruano,
18 de abril de 2023)
Publicidad Registral. De esta manera,
tenemos que la fe pública registral tiene
estrecha conexión con la presunción iuris
tantum de exactitud y validez del contenido de la inscripción. El contenido de la
inscripción se presume cierto y produce
todos sus efectos mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez (artículo 2013 del Código Civil). Esto
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es, lo que se conoce como legitimación,
la cual tiene dos lados o facetas: legitimación activa y legitimación pasiva. La legitimación activa habilita al titular registral a celebrar actos jurídicos respecto del
derecho inscrito; la pasiva protege al tercero que contrata con quien tiene derecho inscrito.
Casación Nº 800 -2015 -Huánuco (El
Peruano, 30 de enero de 2017)
Nulidad de Acto Jurídico. Principio de fe
pública registral: El tercero que adquiere
en base a la legitimación dispositive del
titular registral mantiene su adquisición
a non domino, una vez que ha inscrito su
derecho, con los demás requisitos exigidos por la ley.
Casación Nº 4110-2015 -Arequipa (El
Peruano, 02 de mayo de 2017)
Nulidad de Acto Jurídico. Principio de
legitimación.- El Segundo comprador
actuó de buena fe, pues, la primera adjudicación no contaba con publicidad registral, por lo que celebró el acto jurídico con
quien aparecía en los Registros Públicos
con facultades para otorgarlo en representación de la propietaria del inmueble,
no habiéndose podido desvirtuar tal aseveración en el decurso del presente proceso; por lo tanto, el acto jurídico materia de cuestionamiento fue celebrado en
estricta observancia del principio de legitimación previsto en el artículo 2013 del
Código Civil.
Casación Nº 2385-2016-Lima Norte (El
Peruano, 02 de enero de 2018)
Reivindicación. Toda inscripción registral se presume como cierta, es posible
que se niegue la “exactitud” del Registro, y ello se da en el caso de autos,
mediante la publicidad posesoria de la
230
parte demandada, quien desde la fecha
del contrato (doce de junio de mil novecientos ochenta y seis) se ha encontrado en posesión constante junto con su
esposo e hijos, sin oposición efectiva de
parte del demandante, hasta el inicio del
presente proceso.
Casación Nº 3691-2012-Cusco (El Peruano,
28 de febrero de 2014)
Divorcio por separación de hecho. Por el
principio de legitimación registral el contenido de las inscripciones se presumen
ciertos y producen todos sus efectos, por
lo que al encontrarse inscrita la propiedad
del inmueble a favor de la Sociedad conyugal debe procederse a su liquidación.
Š REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Amorós, M. (1978). Comentario al artículo 605 del
Código Civil español. Comentarios al Código
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hipotecaria. (V). Pamplona: Aranzadi.
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hipotecario. Madrid: Civitas.
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