Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU INFORME DE TASACION Comuna: LA LIGUA Número de Rol de Avalúo: 00488 − 00147 Dirección o Nombre del bien raíz: LT RETAZO 5 PC BR 699/2013 Destino del bien raíz SII: SITIO ERIAZO PROFESIONAL ACTUANTE: Juan Luis Menares Rodríguez Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU CONTACTO: +56 9 4105 5309, [email protected] INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU OBJETIVO Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar TERRENO Y OBRAS, en ZONA NORTE de la comuna de LA LIGUA. Su utilización tiene por objeto VALORIZAR COSTE DE SUELO Y OBRAS. IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ Comuna: LA LIGUA Número de Rol de Avalúo: 00488 − 00147 Dirección o Nombre del bien raíz: LT RETAZO 5 PC BR 699/2013 Destino del bien raíz SII: SITIO ERIAZO Coordenadas: -32.287027, -71.472074. Permiso de obras: 131 del 17.08.2017 Recepción de obras: *** Instalaciones interiores: Res 42.185/2018 MINSAL. Propietario (Reg. TGR): MAURICIO ANDRÉS HERNÁNDEZ MUÑOZ RUT: 11.839.368-6 Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU Fecha: 23/ 03/ 2024 I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización La propiedad se encuentra localizada en el sector NORTE de la comuna de LA LIGUA, en la zona denominada QUINQUELLES, LOS MOLLES. Se trata de áreas de EXTENSIÓN URBANA, inscrita al plano regulador inter comunal PREMVAL BORDE COSTERO NORTE. Como sector urbano muestra preponderancia del DESTINO HABITACIONAL con comercio minorista y servicios públicos básicos cercanos. Se ubica en específico entre calles COSTANERA CATALINA DE LOS RÍOS Y LISPERGER por el ORIENTE –hoy vía de acceso-, OCEANO PACÍFICO por el PONIENTE, DIAGONAL NORTE por el costado SUR y QUEBRADA EL ARRAYÁN por el NORTE. Se distancia aproximadamente 1.00 KM del centro de LA BALLENA. Tiene vistas PANORÁMICAS AL OCEANO PACÍFICO. Cuenta con todos los servicios básicos operativos –vinculados a redes públicas y particulares-. B. Características generales y composición El terreno posee una pendiente promedio del 2%. Existen evidencias en los estratos de cortes de terrenos del sector. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de roca, granodiorita y gravilla de densidad media. La llegada al firme se puede garantizar mediante zapatas aisladas o corridas de hormigón. La pendiente no se encuentra intervenida dado que posee un plano adecuado para obras de arquitectura. No se estima necesario ejecutar nivelación ni contención. El lote no está cercado. Los suelos son de pendiente aceptable para diversos usos. Posee construcciones de un piso en su interior. No registra la presencia de árboles protegidos. Posee estacionamientos, patio y acceso a la playa. C. Infraestructura y urbanización El sitio se encuentra urbanizado. Tiene factibilidad vigente de servicios eléctricos mediante conexión a red pública -en control de operador local autorizado-. Respecto a la electricidad se observa red aérea pública activa y empalme en regla. El suministro de agua potable está operativo. El alcantarillado está igualmente operativo. La fuente de agua dulce y los alcantarillados son fuente particular y colector particular –según resoluciones adjuntas-. Los servicios de fuerza eléctrica también se hayan operativos –empalmando a red aérea de carácter públicoLa pavimentación de recorrido vehicular en la ruta de acceso COSTANERA CATALINA DE LOS RÍOS Y LISPERGER es en carpeta de MAICILLO con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO -presumiblemente relleno compactado de arena, gravilla chancada y de canto natural, según ley de caminos-. No tiene veredas. Los escurrimientos de agua lluvia replican solución material en calzadas. Cuenta con empalme sin zarpa en el acceso de estacionamiento. No se verifica la presencia de vegetación protegida. No está cercado totalmente –sólo costado sur-, ni presenta portón. Se registra en el plan regulador que está sujeto a consideraciones por riesgo, que condicionan la arquitectura. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características El lote posee tres obras, locales comerciales y servicios higénicos -en un nivel-. Cuenta con espacios adecuados para estacionamiento exterior –no requiriendo corte o nivelaciones para ser habilitado-. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media del tipo C3. En un radio de 300 metros cuenta con centros minoristas de enseres y áreas verdes. Está inmediato a la playa –a quien presta servicios comerciales desde sus locales-. Existen instituciones de salud y educación en niveles básicos dentro de la comuna –requiriendo viajes de 15 a 30 minutos- adquiribles en Pichicuy o La Ligua. La cota promedio de 7.00 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo, propio de las PLANICIES LITORALES de la CORDILLERA DE LA COSTA. B. Emplazamiento general Se encuentra a cinco cuadras de la ruta 5-CH PANAMERICANA. Dista 9 kilómetros del centro de LOS MOLLES por su cara septentrional y tiene acceso al CENTRO DE BALLENA a 1.00 km igualmente por el NORTE. Con respecto al plan regulador PREMVAL NORTE, se halla dentro de las zonas denominadas ZEU 17 y en su ribera costera en la ZPC. Posee una trama vial de capacidad media –VIA LOCAL- y programas de servicios privados –en escala minorista- consolidados. Se integra al casco histórico de LA LIGUA de manera indirecta, al estar enlazada con el centro por la CARRETERA PANAMERICANA, que se extiende hasta el CENTRO por el SUR de la comuna. En la ciudad se verifica presencia de instituciones públicas y privadas en escala media, áreas verdes, esparcimiento, instituciones de gobierno en general, además de empresas terciarias. Dentro de la localidad de QUINQUELLES –inmediata al sitio- tiene acceso a MINIMERCADOS Y SERVICIOS DE TURISMO. Prima el destino RESIDENCIAL del tipo VIVIENDA UNIFAMILIAR dentro del sector. Actividades familiares suelen ser gastronomía y hoteles. C. Terreno: Deslindes y Superficies Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de ESCRITURA ADJUNTA. Los metros lineales y área aproximada son los siguientes: Al Norte (norponiente) : limitando -110.90m- con OCEANO PACÍFICO –Playa Quinquelles-. Al Sur (suroriente) : limitando -146.40m- con CATALINA DE LOS RÍOS Y LISPERGER. Al Oriente (nororiente) : limitando -59.90m- con QUEBRADA EL ARRAYÁN Al Poniente (surponiente) : limitando -30.10m- con OTRO PROPIETARIO Superficie : 5689.00 M2 Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra deudas Programa y estado actual Destino : Sitio con construcción habitable –como destino comercial-. Programa : Locales comerciales, pérgolas y servicios higiénicos. Cuenta con explanada de estacionamientos. Materialidad : Obras de carpintería de madera. Conservación : Locales de playa en estado de conservación óptimo. No registra rellenos, accidentes ni situaciones que requieran nivelación o tala. NOTA: Se adjunta KMZ y datos LIDAR en la carpeta digital. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU D. Foto georreferenciada Coordenadas: -32.287027, -71.472074. III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES, ZEU 17 y ZPC, PREMVAL NORTE. NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo). NOTA 2: Rasantes y distanciamientos según OGUC. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU IV. ANTECEDENTES DE VALORIZACION SIMPLE a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según tabla 2022 del servicio de impuestos internos (disponible al momento de la elaboración del informe). Además se corregirá a la UF actual además de cotejar con ejemplos de mercado homologables al caso. b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización –si procede-. c) Los costos de ejecución se hará en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. En su defecto se planteará valor por metro cuadrado de proyectos. Los siguientes recuadros muestran: 1.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es homologable a los terrenos del entorno en general. Factores de ajuste Factor Superficie Factor frente fondo Factor altura Factor casos excepcionales Factor prom. de ajuste (*) 1 1 1 1 1 2.- Áreas homogéneas homologables al caso, dando la mitad del valor promedio de compraventas en pesos por m2 según catastro SII. Se corrige al valor de la UF actual. ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2022) Area Homogénea AH HMB 600 HBB 056 WSS 055 VSS 066 SSS 089 Promedio $/m2 Promedio con ajuste UF 2022 UF 2024 Valor $/m2 15.413 3.018 3.286 1.840 1.804 5.072 5.072 30996 37198 CORRECCIÓN A UF 2024 ÁREAS HOMOGENEAS HMB 600 HBB 056 WSS 055 VSS 066 SSS 089 PROMEDIO $/M2 Promedio con ajuste $/M2 18.497 3.622 3.943 2.208 2.165 6.087 6.087 FACTOR CORRECCIÓN 1,200090334 3.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-. Proyectos según C.A. Rango 650-6500 UF A. Trabajos preparatorios 0.90% B. Proyecto 3.40% C. Estructura 0.90% D. Inspección 2.80% % PROMEDIO 8.00% INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU V. VALORIZACION SIMPLE Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial, se considera como primer factor el promedio de las áreas homogéneas –consideradas homologables al caso-, cifra que alcanza preliminarmente 6.087 $/m2. Considerando que las áreas homogéneas reflejan la mitad del valor promedio de compraventas de su área; estos valores se amplificarán para corregir los factores de rebaja al 50%. Por tanto la resultante de áreas homogéneas promedio será de 12.174 $/m2. Esta cifra se cotejará con el precio promedio –igualmente en $/m2- de los casos seleccionados del mercado local de propiedades –hoy en venta-. Se presenta a continuación tabla de bienes raíces en oferta, asimilables a la propiedad en análisis y seleccionados desde bases de datos para el corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado –en mercado de inmuebles- que se coteje con la cifra obtenida del cálculo de valorización técnica territorial realizado precedentemente (desde los valores en planos de áreas homogéneas). Los casos homologables rescatados son los siguientes: Caso Total $ Obra apx $ Terreno $ área M2 link $/m2 Terreno 1 141.636.000 0 141636000 5000 https://www.nestoria.cl/adform/000000349013 0693735678515?search_terms=losquinquelles&page=1&pos=1&pt=1&ot=1&req_sg mt=REVTS1RPUDtTRU87U0VSUDs=&t_sec=1&t_ or=2&t_pvid=30909e09-e701-423f-a43ed11dafe996f7 2 80.000.000 0 80.000.000 5.000 https://capitalbrokers.cl/parcela-venta-huaquenla-ligua/6986441 16.000 5.240 https://www.nestoria.cl/adform/000000699012 9708083150079?search_terms=losquinquelles&page=1&pos=8&pt=1&ot=1&req_sg mt=REVTS1RPUDtTRU87U0VSUDs=&t_sec=1&t_ or=2&t_pvid=f3fa2943-eaeb-4aa7-8551b30fbb5dd664 19.065 9.071 17.023 3 99.900.000 0 99.900.000 4 45.356.892 0 45.356.892 5.000 https://www.enlaceinmobiliario.cl/propiedadesu sadas/laligua/terreno/1926/104099668/633616?utm_so urce=Lifullconnect&utm_medium=CPC&utm_campaign=cli cs_2022 5 85.114.910 0 85.114.910 5.000 https://casas.trovit.cl/listing/parcela-enhuaquen-del-mar-la-ligua-petorca-valparaisochile-189503-yumblin-chile.1ST121ciuZ2 INFORME TASACION INMUEBLE 28327 costo promedio 17.897 promedio con factores de ajuste SII 17.897 Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Considerando el promedio en la presente tabla de 17.897 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas relativas al caso de 12.174 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado de terreno, correspondiente a 15.036 $/m2, resultante de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas -los que serán aplicados a la tabla de valorización final-. Valor promedio final tierra $/m2 15.036 NOTA: Para estimar el costo de materiales de construcción en obras existentes, se considera categoría E-3 de construcción MINVU, dado su nivel de terminación. Sólo si fuese procedente se aplicará valor por metro lineal, unidad o metro cuadrado -de manera discrecional- para obras exteriores o livianas en general. Clasificación Categoría Promedio E 3 173.236 madera media $/m2 Por último se considera en la tabla de la valorización final - Valor trimestral de materiales replicado para estimar el costo de mano de obra -necesario para ejecutar construcciones de arquitectura al interior del predio-. - Itemizado de costos adicional por concepto de instalaciones o especialidades existentes. - Un coste estimativo de proyectos de arquitectura, cálculo y supervisión de obras según tabla de honorarios CA –o el definido por tasador actuante en UF-. - Desvalorizaciones según tabla SII –si procede-. Alcances preliminares 1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y datos previos. La información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. 6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada. 7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-. 8. La propiedad está sujeta a plano regulador intercomunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle. 9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole social en general. 10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios. Además será el propietario quien procure de la copia vigente de dominio a terceros. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU A. CUADRO DE VALORIZACION 1. Predio y materiales Item Lote Materiales Subtotal obras y materiales 2. Proyectos y construcción Item Proyectos Ejecución Subtotal profesionales y maestros 3. Instalaciones Item Cercos Empalme y conexión sanitaria Empalme eléctrico Mano de obra (tec. instaladores) Subtotal instalaciones 4. Desvalorización Item Arquitectura Instalaciones Sup. m² 5.689,00 113,78 $/m² 15.036 173.236 UF/m² Sup. m² 113,78 113,78 $/m² 37.198 129.927 UF/m² unid. / m.l. / m2 $/U 60,00 10.000 2,00 3.000.000 1,00 2.000.000 3,00 700.000,00 UF/unid. vida util SII 40 40 0,40 4,66 Total $ 85.539.804,00 19.710.792,08 105.250.596,08 Total UF 2.299,58 529,89 2.829,47 1,00 3,49 Total $ 4.232.388,44 14.783.094,06 19.015.482,50 Total UF 113,78 397,42 511,20 0,27 80,65 53,77 18,82 Total $ 600.000,00 6.000.000,00 2.000.000,00 2.100.000,00 10.700.000,00 Total UF 16,13 161,30 53,77 56,45 287,65 $ / año año obra/ mant. 507.770 7 200.000 7 Tot. $ x desc. 3.554.389 1.400.000 Total UF 95,55 37,64 130.011.689,97 3.495,13 Total $ 130.011.689,97 85.539.804,00 44.471.885,97 97.508.767,47 Total UF 3.495,13 2.299,58 1.195,55 2.621,34 5. TOTAL VALORIZACION FISICA B. VALORES DE TASACION ITEM VALOR TASACION VALOR SEGURO PREDIO VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES VALOR LIQUIDACION Valor UF 2024 % 100% 100% 75% 37.198,00 C. RESULTADOS: 1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 2.300 UF 2. Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 1.196 UF 3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $130.011.690 4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato a las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con leves ajustes de valor desde su última mantención) se estima una incorporación factible al mercado. El valor promedio del predio, definido bajo la metodología de informe, no considera modificaciones a la baja, al no apreciarse situaciones que requieran la aplicación de factores de ajuste SII. Las construcciones se consideran habitables y en buenas condiciones generales. Se deja constancia de necesidad de recepción y levantar suspensión del permiso de obras a razón de los cambios en el PRC. Permiso de obras e instalaciones están en regla. JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867 INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1. Registro tasador 2. Escritura 3. Certificado de avalúo 4. Certificado de deuda tributaria 5. Certificado exención de expropiación 6. Plano plancheta SII 7. Planta Google Earth 8. Planta Google Maps 9. Planos de arquitectura 10. Plano LIDAR topografía 11. Planta Topografía esquemática 12. Fotografías 13. Plano regulador –extracto zona aplicable al lote14. P.R.C. Ordenanza –extracto zona aplicable al lote15. Certificado de informes previos 16. Certificado de zonificación 17. Resolución de proyecto de agua potable y alcantarillado 18. Resolución de permiso 19. Planos de áreas homogéneas 2022 20. Tabla de ajustes SII 21. Tabla desvalorización SII 22. Tabla de categorías de construcción 23. Tabla de Honorarios CA INFORME TASACION INMUEBLE