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APUNTES DE DERECHO PROCESAL
DRA. CLAUDIA E. ZALAZAR
JUICIO DE DESALOJO
1. Concepto.
Es el instrumento idóneo por su sumariedad, para reintegrar en el uso de la cosa a
quien reclama su libre disposición, excluyendo a los que ningún título pueden
invocar para su ocupación.
Su objeto entonces se limita a lograr la restitución de la cosa, por lo que
queda excluída la pretensión del cobro de alquileres, mejoras o deterioros (art.
765 CPC) los que deberán iniciarse por ante el mismo tribunal (art. 7 inc. 3) por
las vias legales correspondientes (PVE, Ejecutivo u Ordinario).
Cabe remarcar que su procedencia se supedita a que la obligación de
restituir y su exigibilidad surjan claramente de autos, por lo que todo debate que a
su respecto requiera mayor amplitud o prueba –v.gr. posesorio, o real- desborda
la acotada continencia del marco de este proceso sumario.
Por su parte cabe adelantar que no procede el juicio de desalojo
contemplado en el art. 750 y ss. del CPC, cuando la desocupación deba hacerse
vía ejecución de sentencia de otro juicio, o cuando las leyes hayan establecido un
procedimiento especial. Ejemplo: Ejecución de la sentencia recaída en un proceso
ordinario por incumplimiento contractual, tratándose de la venta de un inmueble;
Leyes especiales establecieran un procedimiento específico de desocupación (ley
nacional 13.246: arrendamientos rurales, leyes provinciales 5350: desocupación
de inmuebles del estado provincial; y 6394: plazo de desalojo en el arrendamiento
del bien expropiado).
2. Legitimación activa.
Si bien el CPC nada dice, se encuentra legitimado activamente, todo aquél que
tiene un derecho de uso y goce sobre la cosa, es decir que además del propietario,
están legitimados para entablar el desahucio, el locador, el poseedor (art. 2351
CC), el usufructuario, el usuario, el comodante, etc.
2.1. Casos que pueden presentar duda en relación a la legitimación activa
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1)Propietario que no recibió la tradición de la cosa. Ej. El adquirente por escritura
pública de un inmueble alquilado a un tercero por el anterior propietario, puede
una vez vencido el plazo locativo, accionar por desalojo, si éste se niega a
restituir el bien. Ello por cuanto, el derecho a la cosa supone la posibilidad de
emprender todas las diligencias para hacerlo efectivo (art. 2516 CC). Por cierto
que igual derecho tiene tal adquirente en relación a precaristas.
2) Adquirente por boleto de compraventa. La acción de desalojo compete no
sólo al propietario o titular dominial, sino a todo aquel que tenga un derecho de
uso, goce o disfrute del inmueble sea poseedor “animus domini”, usuario
usufructuario o adquirente por boleto de compraventa que efectivamente esté en
posesión de la cosa, conforme lo prevé expresamente el art. 2355 CC.
3)Actor que invoca una calidad y prueba otra. Ej. en un juicio de desalojo
iniciado invocando comodato o carácter de precario del locatario, cabe
preguntarse qué ocurre si el actor acredita ser propietario, y no su carácter de
comodante. En tal1 supuesto, la ausencia de prueba respecto a la calidad
invocada, no enerva la procedencia de la acción de desalojo, tal falencia queda
suplida ante la demostración de ser el titular dominial. Asimismo se cuestiona si
tal solución importa una transgresión al principio de congruencia.
Al respecto cabe señalar que el Tribunal Superior, se ha expedido(1),
manifestando que la acción procede aunque se demande en carácter de
comodante y sólo se acredite ser propietario. La acción de desalojo procede
contra cualquier tenedor obligado a restituir el inmueble (art. 750). Al propio
tiempo ha sostenido que admitir la demanda en tales condiciones –es decir
aunque no se ha probado el carácter invocado- no implica violación al principio
de congruencia, toda vez que la congruencia en la causa de la pretensión - no se
(1) TSJ Córdoba, Sent. Nº38, del 23/05/00 en autos: ”Procikieviez Luis Andres c/Maria Cristina
Serrano- Desalojo- Recurso de Casación”.
(2) TSJ Córdoba, en autos: “Oviedo Carlos A. c/ Raul H. Jiménez- Desalojo-Rec de Casación”, SJ
1408, del 2003.
(3) C6ºCC Cba, Sent. Nº233, del 28/12/05 en autos: “Arrambide Julio Ramón c/ Radulovich Hernan
Risto- Desalojo Falta de Pago- Recurso de Apelación”, Diario Jurídico Nº903 del 02/03/06.
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ve afectado por el hecho de que se demande en carácter de comodante y sólo se
acredite ser propietario. Ello pues de los hechos invocados en la demanda como
sustento de la pretensión o en la sentencia como fundamento de la condena, no
todos son "esenciales" en cuanto al modo en que quedó planteado el debate.. En
el desalojo, la causa petendi como elemento esencial es la condición de tenedor
obligado a restituir la cosa, y el derecho del actor a exigir tal restitución. La
calificación jurídica que se ajuste a ese vínculo obligacional "comodato, locación,
mera ocupación -no es en principio un extremo esencial de la litis, ni condiciona
el contenido de la sentencia si su alteración no lesiona el derecho de defensa del
demandado. El ocupante demandado como comodatario, no puede frustrar el
progreso de la demanda acreditando su condición de simple intruso.
Igual doctrina aplicó el T.S.J. para una demanda de desalojo incoada en
base a un contrato de locación (2) estableciendo que el verdadero fundamento de
la acción de desalojo estriba en la situación jurídica misma en que el demandante
se encuentra frente a la finca cuya recuperación se persigue y en virtud de la cual
goza del derecho de usarla y tenerla bajo su señorío, con independencia de cual
fuere el hecho o acto jurídico en cuyo merito se revistió de aquellos derechos. En
el mismo sentido se expreso la Cámara Sexta de Apelaciones en lo Civil y Com .
de Córdoba al hacer lugar a un desalojo pese haber el locatario negado su firma al
no haber acompañado documentos indubitables.(3)
3. Legitimación pasiva:
El art. 750 CPC establece que el desalojo procede contra el locatario o
sublocatario de inmuebles urbanos o rurales, o contra cualquier ocupante de los
enumerados en el 2462 CC, esto es, acreedor anticresista, comodatario,
depositario, mandatario, etc.
Entre otros legitimados pasivamente, se encuentran los siguientes que pueden
presentar dificultad.
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1) Precarista. Recordemos que Precario: es el derecho a ocupar, usar y disfrutar
de una cosa inmueble, por título que es revocable a voluntad del que lo autoriza
ello (art. 2285 CC), sin establecerse de antemano la duración del contrato. Es
gratuito.
2) Intruso, que es quien se introduce al inmueble por un acto unilateral o sin el
acuerdo de quien debía prestarlo.
3) Concubina o concubino. Sobre el punto hay dos tesis. Fundamentos por la
negativa: a) el/la concubino no es un intruso, ni un comodatario, b) no contrajo
obligación de restituir el bien, c) el juicio de desalojo no da un marco amplio de
debate. Por la afirmativa, es que quien tiene derecho al libre uso y disposición de
la cosa puede reclamarla en contra de quien ningún título puede invocar en su
contra.
La mayoría se pronuncia por esta última, entre otros Zavala de González. Dicha
autora enseña además que la concubina podría oponerse al desalojo alegando –y
probando precariamente siquiera- que es poseedora, por ej. habiendo realizado
importantes mejoras en el inmueble que sólo pudieron efectuarse con su aporte,
hechos que unidos a otras circunstancias permitan inferir tal carácter.
Si no prueba tal condición, es una mera ocupante del inmueble sin título alguno y
tiene la obligación de restituir.
4) Demandado que alega posesión.
El tema impone efectuar previamente algunas precisiones. Si bien no basta la sola
invocación de tal carácter para rechazar la demanda, tampoco se requiere una
acreditación acabada de la posesión (propia de un juicio posesorio).
Se exige una prueba que aunque precaria, genere una duda razonable a propósito
de la posesión alegada. Entonces cabe formularse el siguiente interrogante
¿cuándo los actos del demandado, denotan posesión susceptible de enervar la
acción de desalojo?. Si bien habrá que estar a las circunstancias del caso, como
regla, se puede decir, siguiendo a la Dra. Zavala de González que no son
posesorios ni excluyentes de la posesión ajena, los actos indispensables o
mínimos para el mantenimiento de la cosa en buen estado (por ej. Si se trata de
meras refacciones). Tampoco constituyen actos que evidencien una situación
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posesoria, los pagos de contribuciones y servicios porque es una conducta que
incluso cumplen los meros tenedores a fin de poder preservar la ocupación de la
cosa.
Por el contrario constituyen hechos con virtualidad enervatoria de la
acción de desalojo aquéllos que denoten la intención de ejercer el derecho de
propiedad.2 En tal andarivel se sitúan –v.gr.- las contrataciones que había
realizado el accionado sobre el inmueble, etc.3
De todos modos, las expresadas son reglas generales a tener en cuenta,
pero habrá que estar a las particulares circunstancias del caso, y valorar el
material convictivo acompañado. Si de tales elementos surge –siquiera
precariamente- que el demandado ejercer la posesión sobre el inmueble objeto de
la acción de desalojo, corresponde el rechazo de la demanda incoada. Por el
contrario la ausencia de tales probanzas y la nitidez al derecho de uso y goce del
inmueble por parte del actor, conducirá en la admisión de la demanda.
Si la oposición a la demanda se fundamenta en derechos posesorios, los mismos
deben ser acreditados “prima facie”por quien loa alega para enervar la accion
dirigida en su contra. En este sentido tendra que demostrar contrariamente que su
ocupación se debe a otra causa o que ha mediado en el caso una interversion del
titulo de esa ocupación (art.2353CC). Mientras lo primero suceda el demandadoposeedor- entonces se coloca desde ese mismo instante en la desventajosa
situación de cargar con toda la actividad probatoria, quedando eximido de ello de
manera absoluta, su adversario. Para que el planteo relativo a la posesión resulte
admitido, deberá quien la invoca arrimar elementos de juicio que prima facie la
tornen verosímil.(4).
El demandado que procure neutralizar la acción deberá demostrar que su derecho
a tener la cosa, se encuentra vigente o que es autentico poseedor animus domini
(4)C4º CC , Sent. Nº8, del 22/02/07 en autos: “Borghese Guillermo Daniel c/ Nieva E. del Valle-Rec.Ap.(5)TSJ Cordoba, Sent. Nº38 del 2000 en autos: “Massa…”
(6) C.CC Cont admin. De 1ªNomin. De Rio IV, Sent. Nº35 , del 01/06/05 en autos: “Cardellino Juan
Carlos c/ Miguel Angel Palavecino y otra- desalojo-“ Diario Juridico Nº747 del 23/06/05.
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de la heredad, cuyo ius possesionis no es susceptible de ventilarse en el marco del
juicio de desalojo.(5).
5) Constituto posesorio.
Cabe recordar que este instituto tiene lugar cuando se transfiere a otro el derecho
a la propiedad de la cosa, constituyéndose el transmitente para lo sucesivo, en
simple tenedor de ella a nombre del adquirente (2462 inc. 3° CC). En tales casos,
en las relaciones entre ambos, el comprador pasa a ser poseedor aunque el
vendedor conserve la tenencia, de manera que si no la entrega procede el
desalojo, salvo que a su vez el enajenante alegue por ej. una exceptio de non
adimpleti contractus, en cuyo caso se desborda la competencia del desalojo. La
jurisprudencia ha resuelto que carece de legitimación quien acciona como propietario
de un inmueble si se demuestra que nunca tuvo la posesión, por no habérsele hecho
efectiva la tradición. El “constituto posesorio exige en todos los casos dos actos
jurídicos distintos e independientes: el acto de “enajenación” en virtud del cual la
posesión debe pasar al adquirente y el acto anexo, en virtud del cual el enajenante pasa
a ocupar la cosa como un simple tenedor(6).
4. Causales.
La Ley 23.091 no deroga las causales de desalojo que pudieran corresponder
según el art. 1493 y ss. del C.C., sino que complementa las locaciones que éste
regula y establece algunas limitaciones. Teniendo en cuenta tal situación
podemos señalar que el procedimiento previsto en el art.750 y ss. es apto para
reclamar el desalojo esencialmente bajo las siguientes causales:
4.1. Desalojo mediando contrato de locación:
a) Vencimiento de plazo: una vez vencido el plazo de la locación puede
reclamarse el desalojo del inmueble locado (plazo mínimo según ley 23.091 2
años destino vivienda, y 3 destinos comerciales. Excepciones: contrataciones para
sedes de embajadas, turismo, etc.).
b) Por falta de pago: previamente a la demanda de desalojo por esta causal, el
locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando
un plazo que nunca será inferior a 10 días –corridos- (art. 5 ley 23091).
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El art. 1579 del CC establece que “no pagando el locatario 2 períodos
consecutivos de alquiler el locador podrá demandar la resolución del contrato”.
La duda se presentaba en torno al vocablo “período”, en cuanto a si era
equivalente a mes o no. Así v.gr. si hay que pagar por adelantado antes del día 10
de cada mes y el locatario no pagó marzo y llega el 10 de abril y no paga se puede
intimar en los4 términos del art. 5 ley 23091 para luego iniciar el desalojo, o hay
que esperar hasta el fin de mes? Se puede realizar la intimación a partir del día
11. La falta de esta intimación se ha entendido que no significa causal de
admisiblidad de la demanda, sino de procedencia, teniendo la notificación de la
demanda el efecto de dicha intimación (la suple), por lo que si cursada dicha
notificación el locatario paga o devuelve el inmueble, deberá el actor pagar las
costas por entenderse que ha existido un abuso de la acción.
c) Daños o destrucción de la cosa locada.
d) Culpa del locatario, cambio de destino del bien, etc.
e) falta de pago de impuestos, etc. En estos casos se ha entendido que forman
parte del precio de la locación, por lo que la causal esp or falta de pago.
4.2 Desalojo sin mediar contrato de locación
a)
Intruso
b)
Precario
c)
Comodato
d)
Contrato innominado.
5. Trámite:
Es un procedimiento sumario, que se sustancia por el trámite de juicio abreviado
con algunas modificaciones.
Principales características del trámite del juicio de desalojo:
El demandado no puede oponer excepciones en forma de artículo previo; todos
los plazos son fatales; no hay declaración de rebeldía; no se puede reconvenir, no
hay plazo extraordinario de prueba, hay limitaciones en cuanto a la prueba (no
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más de 5 testigos, y en caso de falta de pago sólo se admiten como prueba del
pago, los recibos o la confesional), no hay alegatos, y hay un régimen recursivo
que impide la apelabilidad de las interlocutorias.
6. Demanda
1)Plazo para de prescripción para entablar la demanda.
El plazo es el decenal (art. 4023CC), el cual comienza a computarse cuando el
acreedor se halla habilitado para promover la acción correspondiente a su
derecho. En el caso de desalojo por vencimiento de plazo el dies a quo comienza
al vencimiento del contrato. (7).5
2)La demanda debe cumplir los requisitos del art. 175 del CPC., y con ella se
debe ofrecer toda la prueba salvo la confesional y la documental.
3)Si se trata de desalojo por falta de pago, acompañar telegrama o carta
documento de intimación extrajudicial que exige la ley de alquileres (art.5, ley
23.091). Esta intimación no tiende a poner en mora al deudor, pues lo está desde
la fecha fijada para el pago (art. 509), sino que tiene por objeto para darle la
última oportunidad (plazo de gracia) al inquilino para detener el desalojo,
pagando lo adeudado.
Mora no es lo mismo que intimación previa. Si no se acredita la intimación
previa, o ella es defectuosa, la notificación de la demanda suple tal situación,
brindándole al demandado la posibilidad de defenderse presentando los recibos o
cumpliendo la obligación, toda vez que la intimación previa no es condición de la
acción.
El rechazo de la demanda de desalojo por la simple omisión de intimación previa
sin otra oposición como negar la deuda o no estar incurso en mora, constituye un
excesivo rigor formal. En otros términos, la falta de acreditación de tal intimación
no es condición de admisibilidad de la pretensión.
(7)C7ºCC en autos: “Mainetti c/ Gomez”, SJ Nº87, 2003, pag.351.
(8)SJ 880, C.1º, 14/04/92.
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No obstante lo señalado, si el demandado que no fue intimado previamente, al
contestar la demanda se allana incondicionalmente, podrá cuestionar el cargo de
las costas.
Una vez iniciada la demanda de desalojo por falta de pago de dos períodos (1579
CC), el hecho que el locatario abone los cánones siguientes no enerva la acción
incoada pues la causal de desalojo ya quedó configurada.
Por su parte, con la demanda se deben ofrecer pruebas y acompañar: Contrato de
locación, si lo hubiere, Cartas documentos, avisos de recepción, etc. Si la
demanda es por daños al inmueble,: Fotografías, etc.
4) Si la demanda de desalojo se funda en el vencimiento del plazo, la ley no
impone la intimación previa –a diferencia de la causal de falta de pago-. Sin
embargo tal requerimiento resulta conveniente en algunos supuestos. Así cuando
el locatario ha continuado en el inmueble y el locador ha continuado receptando
los pagos de los alquileres sin reserva alguna, en tal supuesto si el demandado se
allana –y no hubo previa intimación- procede eximirlo de costas.
Con mayor razón es necesario el requerimiento previo –para no cargar con las
costas- cuando en el contrato no se ha estipulado plazo pues en tal caso la mora
en la restitución recién puede surgir con la notificación de tal requerimiento. Si
no hubo tal intimación y el demandado se allana, costas al actor.(8).
5) Supuestos de desalojo anticipado en el CPCCN.
IntrusoArt. 680 bis (24454). Acción de desalojo contra intrusos y art.684bis
contra el locatario por falta de pago o vencimiento.
En cualquier estado del juicio podrá disponer la inmediata entrega del inmueble
si el derecho invocado fuere verosímil y previa caución por los daños y perjuicios
que se puedan irrogar.
7. Supuesto en que el citado no comparece o no contesta la demanda.
En tal caso, se dictará sentencia, haciendo o no lugar al desalojo (755). Recordar
que no hay declaración de rebeldía
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El efecto propio de la incomparecencia o incontestación de la demanda, es similar
a lo que acontece en el juicio ejecutivo ante la falta de oposición de excepciones.
No obstante, el tribunal puede decidir abrir a prueba la causa para recepcionar la
ofrecida por el actor al entablar la demanda.
8. Caso en que el demandado contesta la demanda.
Aunque no hay reconvención, puede reclamar por acción independiente que no
interrumpe el trámite del juicio de desalojo, ni suspende la ejecución. El
demandado podrá invocar el derecho de retención por mejoras en oportunidad de
contestar la demanda y se le da el trámite del art. 510 del CPC., o sea traslado al
actor por 6 días. Esta cuestión no es de artículo previo, lo cual dilataría el trámite
del principal. Directamente se imprime el trámite de las excepciones, es decir,
traslado al actor para que pueda alegar y ofrecer prueba al respecto y se resuelve
en la sentencia.
Si se reconoce el derecho de retención por mejoras, y se declara el derecho de
retención por parte del accionado, no procede el lanzamiento hasta tanto el actor
las haya pagado o caucionado su deuda (762) y no hace cosa juzgada el monto en
el juicio ordinario por el cobro de las mejoras.
Por su parte si contesta la demanda y alega que hay consignación de
alquileres con anterioridad a la iniciación del juicio de desalojo, se puede pedir la
acumulación de autos de la consignación al desalojo (no importa la fecha de
iniciación de los procesos, siempre se acumula al desalojo, quiebra el postulado
del art. 7 inc. 3). Si se acumula, la resolución de ambos procesos se emitirá en el
dictado de una sola sentencia, que primero decidirá si procede la consignación y
luego el desalojo.
También puede suceder que se rechace la consignación y que no obstante
también se desestime el desalojo pues la procedencia de éste está supeditada a
que concurran las restantes condiciones que lo viabilizan.
En este caso se
acumula siempre la consignación al desalojo (excepción al art.7° inc.3° y 450)
El locador no puede compensar en el juicio de desalojo la falta de pago de
alquileres frente a las mejoras.
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9. Prueba.
Se ofrece con la demanda y contestación, salvo confesional y documental (218 y
241).
Rigen las restricciones que hay en el j. abreviado (no más de 5 testigos –salvo
para reconocimiento de prueba documental-, un perito).
Por su parte, la limitación de medios probatorios en el caso de desalojo por falta
de pago de alquileres, en cuyo caso el demandado sólo puede ofrecer como
prueba del pago,los recibos de pago y la confesión del actor, es una excepción a
la regla general de libertad de medios contenida en el art. 202 del CPC. Si se
ofrece otra prueba para estos supuestos, rechazo in limine.
La prueba se producirá en un plazo no mayor de 15 días.
9. No hay alegatos.
10.-. Sentencia
Si el inmueble se desocupa y es entregado al actor antes de la sentencia, no
puede dictarse un fallo que condene a desocupar por cuanto su ejecución sería de
imposible cumplimiento.
Si hace lugar al desalojo, apercibirá de lanzamiento al demandado si no desocupa
la finca en el plazo de 10 días a menos que aquél tuviera derecho a otro plazo
mayor en cuyo caso será fijado. (755 CPC).
Según el art.1507 CC., goza de este plazo "90 días", el locatario que habiendo
vencido el plazo legal de la locación, y es demandado por desalojo, acredita tener
pagado el alquiler hasta el mes anterior.
En el CPCN, el art.686 distingue según si el accionado tuvo al ingresar en la
tenencia, título legítima o no. En el primer caso el lanzamiento se ordenará a los
10 días de la notificación de la sentencia, en los demás en el de 5. Se respeta
además el plazo de 90 días.
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Volviendo al régimen local, cabe expresar que la sentencia se hará efectiva contra
todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la
notificación ( art. 756 CPC)
Si se trata de condena de futuro, la sentencia podrá ejecutarse al vencimiento del
plazo de locación. (755)
12. Recurso de apelación:
Por principio general cuando las causales del desalojo están relacionadas a un
contrato que se ha fijado precio de la locación (6vgr falta de pago, vencimiento
del contrato, uso abusivo, etc) el demandado debe oblar los alquileres salvo que
haya sido desconocido el contrato (arts. 758 y 760),o haya alegado posesión o se
trate de los casos en que no hay contrato (tenedor precario, comodato gratuito,
etc)
En la Alzada, se deben tener los alquileres al día ya que en caso contrario, se
produce la deserción de la apelación (art. 760 CPC).
Se procura de este modo, evitar la articulación de recursos con fines meramente
dilatorios mientras se mantiene el inmueble ocupado sin el pago de la
contraprestación por esa ocupación.
A nivel nacional no rige este recaudo sino que se aplican las normas generales del
recurso de apelación.
Se discute si debe aplicarse este requisito al garante, pero el artículo habla sólo de
demandado (debiendo extenderse a todo ocupante al que la sentencia le es
oponible), por lo que según alguna jurisprudencia, en el único caso que haya
intervenido como tal, podría aplicarse dicha normativa (ver C5CC SJ 1019
pag.34).(14). Según el Dr. Vénica en ningún caso se aplica al fiador, ya que el
imperativo del art. 758 alcanza únicamente a quien es sujeto pasivo del desahucio
y no al que se puede ver obligado a pagar las costas, por más que haya discutido
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la causa del desalojo. A nadie se le puede ocurrir ejecutar el lanzamiento en
contra del garante. (15).
Cómo se cumple el requisito? Acreditando el pago de los alquileres, también se
ha aceptado mediante la consignación en especie (por ejemplo cosecha de soja, si
el alquiler estaba fijado de la misma forma) No se a aceptan cheques a plazo, u
otra modalidad de pago diferida.
Se encuentra controvertida la doctrina y jurisprudencia si el locatario puede
alegar compensación por las mejoras que le han sido reconocidas en juicio, para
lo cual debe considerarse que se tratan de obligaciones de distinta naturaleza.
13. Desalojo por condena futura:
Está expresamente admitido en el art. 750 último párrafo, CPC.
En este caso la demanda se plantea antes de expirar el plazo de locación, pero la
sentencia sólo podrá ejecutarse vencido el plazo.
En estos supuestos, si el demandado se allanar y restituye en término el inmueble,
las costas son a cargo del actor (766).
14. Inmueble abandonado (767)
Del juego armónico de lo previsto por el art.767 y 1564 CC, surge que el
abandono del inmueble además de ser causal de desalojo, permite la recuperación
inmediata de la cosa, a título de medida cautelar.
Condiciones para su procedencia: inmueble desocupado y la imposibilidad de
ubicar al locatario.
Tal como lo sostuvo la Cámara 3ª (en un precedente, aplicando la ley 1419), el
procedimiento del art.767 opera en caso de abandono y éste debe apreciarse en el
sentido que le asignan los arts. 1562 inc.2 y 1564 C.C.: desocupación material de
la finca, unida a la falta de previsiones materiales tendientes a evitar que pueda
deteriorarse en perjuicio del dueño. No es la sola ausencia del inquilino la que
caracteriza esta situación, sino el riesgo de que el inmueble se deteriore por no
haber nadie que pueda ocuparse de su conservación(16).7
(14) SJ 1019, pag. 34.
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En estos supuestos, se ordena una información sumaria y de verificación del
estado del inmueble por el oficial de justicia quien inquirirá a los vecinos por el
paradero del inquilino. Si no obtuviera razón de su paradero, se entregará
provisoriamente el inmueble al locador previo inventario de los bienes.
Si el locatario hubiere fijado un domicilio distinto al del inmueble se lo citará
para que comparezca.
Transcurridos 10 días, de la entrega provisoria, el tribunal dictará sentencia
dentro del plazo de 5 días declarando disuelto el contrato y disponiendo la
entrega definitiva del inmueble al locador.
Que pasa si después de acordada al actor la tenencia provisoria, comparece el
demandado alegando ser inquilino y que no abandonó el inmueble?
No se
procederá a la entrega definitiva, sino que se deberá sustanciar esta oposición
dando el trámite de juicio de desalojo. Y mientras se sustancia el demandado
puede ser restituido a la tenencia del inmueble.
(15) “Regimen del Recurso de Apelación del demandado en el juicio de desalojo” SJ 1243, pag.628.
(16) C3º CC Cba, SJ 1066, del 7/12/95.
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