Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU INFORME DE TASACION Comuna: EL TABO Número de Rol de Avalúo: 646-29 Dirección o Nombre del bien raíz: EL PERAL LOTE 9 SC B Destino del bien raíz: AGRICOLA PROFESIONAL ACTUANTE: Juan Luis Menares Rodríguez Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU CONTACTO: +56 9 4105 5309, [email protected] INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU OBJETIVO Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar PREDIO RURAL, en ZONA NOR ORIENTE de la comuna de EL TABO. Su utilización tiene por objeto VALORIZAR COSTO DE SUELO. IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ Comuna: Comuna: EL TABO Número de Rol de Avalúo: 646-29 Dirección o Nombre del bien raíz: EL PERAL LOTE 9 SC B Destino del bien raíz: AGRICOLA Coordenadas: -33.493647, -71.594031 Permiso de obras: *** Recepción de obras: *** Instalaciones interiores: *** Propietario: PATRICIA JULIA RODRÍGUEZ TOBAR Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU Fecha: 08/ 03/ 2024 I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización La propiedad se encuentra localizada en el sector NORORIENTE de la comuna de EL TABO, en las cercanías de la localidad de LOS MOLLES. Se trata de áreas RURALES, FUERA del plan regulador comunal y sujetas al plan regulador metropolitano de la provincia de SAN ANTONIO. Se trata de un sector de EXTENSIÓN URBANA con presencia de actividad agrícola de pequeña escala –en franco retroceso ante el avance de parcelaciones-. Se ubica en específico entre calles CAMINO LOS MOLLES –hoy vía de acceso- por el SUR, CARRETERA RUTA LITORAL por el ORIENTE, COSTANERA G-986 por el PONIENTE y QUEBRADA EL PERAL por el NORTE. Se distancia aproximadamente 1 KM de la localidad de PLAYA BLANCA y 2KM de la capital comunal EL TABO. Tiene vistas a PLAYAS BLANCAS por el PONIENTE. Se halla cercano a FUENTES DE AGUA en esteros al norte y sur del predio. No registra pozos inscritos. B. Características generales y composición El terreno posee una pendiente promedio del 20%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del sector. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y gravas de alta compacidad. La llegada al firme se puede garantizar mediante zapatas aisladas o corridas de hormigón. La pendiente no se encuentra intervenida. No se estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención. El lote está cercado por arboles. Los espacios del suelo son de pendiente aceptable para diversos usos. Carece de construcciones en su interior –salvo caminos vecinales de tierra-. Registra la presencia de árboles al interior. Entrega intersticios adecuados para construir o abrir caminos requiriendo tala parcial. C. Infraestructura y urbanización El terreno se encuentra urbanizado. Tiene factibilidad vigente de servicios eléctricos mediante conexión a red pública -en control de operador local autorizado, Litoral-. Se observa red aérea pública en las inmediaciones. El suministro de agua potable no está operativo. Desde lo constatado en el sector se puede inferir que existen fuentes de agua dulce subterránea, teniendo la posibilidad de proyectar servicio particular a presentar en MINSAL. A su vez la concesionaria local –operador de servicios públicos de agua potable ESVAL- cuenta con certificación para la venta de agua dulce por trasvasije, supliendo ante la eventualidad de no hallar napa. La pavimentación de recorrido vehicular en la ruta de acceso, CAMINO LOS MOLLES, es en carpeta de TIERRA Y GRAVA con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO -compuesta por relleno compactado, arena, gravilla y grava de canto natural-. Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución material en calzadas. Cuenta con empalme sin zarpa en el acceso de estacionamiento. No se verifica la presencia de vegetación protegida en el lote. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características El lote no posee obras salvo servidumbres preexistentes. Cuenta con espacios adecuados para estacionamiento descubierto exterior. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 2 kilómetros cuenta con centros minoristas de enseres y servicios públicos básicos de salud y educación. Existen instituciones de salud primaria y educación media dentro de la comuna –requiriendo viajes de 30 minutos a la capital comunal EL TABO. La cota promedio de 55.00 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo, propio de las PLANICIES LITORALES de la Cordillera de la Costa. B. Emplazamiento general Se encuentra cercano a la ruta inter comunal G-986 (Costanera Litoral de Los Poetas). Dista 3 kilómetros de EL TABO por el NORPONIENTE y la localidad de PLAYAS BLANCAS a 1km. Con respecto al plan regulador intercomunal, se halla dentro de las zonas reguladas denominadas ZEU-2. Posee una trama vial de capacidad media –costanera- y programas de servicios públicos –de nivel básico- consolidados. Se integra al casco histórico de EL TABO de manera directa, al estar enlazada con el centro por la RUTA G-986 que se extiende hasta el CENTRO COMUNAL. En la ciudad se verifica presencia de instituciones educativas en niveles secundarios, mercados mayoristas, áreas verdes, servicios públicos y de gobernanza en general, además de empresas terciarias. Dentro de la localidad de PLAYAS BLANCAS –cercana al sitio- tiene acceso a mini mercados. Prima el destino RESIDENCIAL Y TURÍSTICO dentro del sector. C. Terreno: Deslindes y Superficies Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de ESCRITURA ADJUNTA. Los metros lineales y área son los siguientes: Al Norte : limitando con CAMINO INTERIOR Al Sur : limitando con OTRO PROPIETARIO Al Oriente : limitando con OTRO PROPIETARIO Al Poniente : limitando con OTRO PROPIETARIO Superficie : 347.500 M2 Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra deuda. Programa y estado actual Destino : Sitio eriazo sin construcciones. Programa : No tiene programas de arquitectura. Materialidad No aplica. : Conservación : No registra rellenos, accidentes ni situaciones que requieran gasto para habilitar faenas -más allá de permisos de declaración de actividades y tala simple-. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU D. Foto georreferenciada Coordenadas: -33.493647, -71.594031 III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES, ZONA ZEU-2 + ART 55 LGUC Nombre: Zona de extensión urbana Usos Permitidos: Equipamiento, Vivienda, Turismo, Industria inofensiva, Transporte, Sanitarias, Área Verde. Usos Prohibidos: Todos los no autorizados por IFC SAG/MINVU. Condiciones de Edificación Superficie Predial mínima Ocupación máxima de suelo Coeficiente de Constructibilidad Sistema de agrupación Densidad Antejardín mínimo Altura Pareo máximo Adosamiento Altura de cierro 1000 m2 60% 120% aislado 80 (o según informe SAG/ MINVU) 3.00 14.00 no permitido 40% *** NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo). NOTA 2: Rasantes y distanciamientos según OGUC. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU IV. ANTECEDENTES DE VALORIZACION SIMPLE a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna, según tabla 2018 del servicio de impuestos internos (disponible al momento de la elaboración del informe). Además se corregirá a la UF actual además de cotejar con ejemplos de mercado homologables al caso. b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización –si procede-. c) Los costos de ejecución se hará en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas -si existiere obras-. Los siguientes recuadros muestran: 1.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es homologable a los terrenos del entorno en general. Factores de ajuste Factor Superficie Factor frente fondo Factor altura Factor casos excepcionales Factor prom. de ajuste (*) 0.90 1 0.90 0.90 0.925 2.- Áreas homogéneas homologables al caso, dando la mitad del valor promedio de compraventas en pesos por m2 según catastro SII. Se corrige al valor de la UF actual. ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2018) Area Homogénea AH xbb 039 sss 050 wss 071 hbb 038 wss 059 Promedio $/m2 Promedio con ajuste (*) UF 2018 UF 2024 Valor $/m2 12.160 8.320 11.999 11.520 11.840 11.168 10.330 26799 36856 CORRECCIÓN A UF 2024 ÁREAS HOMOGENEAS xbb 039 sss 050 wss 071 hbb 038 wss 059 PROMEDIO $/M2 Promedio con ajuste (*) $/M2 16.723 11.442 16.502 15.843 16.283 15.359 14.207 FACTOR CORRECCIÓN 1,375275197 3.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-. Proyectos según C.A. INFORME TASACION INMUEBLE Rango 650-6500 UF A. Trabajos preparatorios 0.90% B. Proyecto 3.40% C. Estructura 0.90% D. Inspección 2.80% % TOTAL 8.00% Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU V. VALORIZACION SIMPLE Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial se considera como primer factor el promedio de las áreas homogéneas –consideradas homologables al caso-, cifra que alcanza los 14.207 $/m2. Este último resultado se mayora para corregir los factores de rebaja al 50% -aplicados al promedio de compraventas que reflejan las áreas homogéneas-. La resultante de 28.414 $/m2 se cotejará con la cifra–igualmente en $/m2- promediada de los casos seleccionados en el mercado local de propiedades en oferta. Se presenta a continuación tabla de bienes raíces en oferta, asimilables a la propiedad en análisis y seleccionados desde bases de datos para el corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado –en oferta de inmuebles- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización técnica territorial precedente. Los casos homologables rescatados son los siguientes: Caso 1 2 3 4 5 Total $ Obra apx $ 495138576 115724000 25.000.000 0 32.700.000 0 36.200.000 0 38.000.000 0 Terreno $ 379414576 25.000.000 32.700.000 36.200.000 38.000.000 área M2 link $/m2 Terreno 4112 https://inmueble.mercadolibre.cl/MLC -1445085375-sitio-urbanizado-enventa-san-carlos-alto-comuna-el-tabo_JM#position=13&search_layout=grid &type=item&tracking_id=7f951fe8b12f-45df-868f-b133d4f4f6d9 92270 250 https://inmueble.mercadolibre.cl/MLC -1410600371-excelente-sitio-cerca-deservicios-y-playas-rol-y-servicio_JM#position=12&search_layout=grid &type=item&tracking_id=7f951fe8b12f-45df-868f-b133d4f4f6d9 100.000 312 https://inmueble.mercadolibre.cl/MLC -1912546808-sitio-en-venta-en-eltabo_JM#position=9&search_layout=grid&t ype=item&tracking_id=7f951fe8-b12f45df-868f-b133d4f4f6d9 104.808 356 https://inmueble.mercadolibre.cl/MLC -1985580936-sitio-en-venta-en-eltabo_JM#position=3&search_layout=grid&t ype=item&tracking_id=7f951fe8-b12f45df-868f-b133d4f4f6d9 101.685 400 https://inmueble.mercadolibre.cl/MLC -2305273026-venta-terreno-sitio400mts-el-tabo_JM#position=1&search_layout=grid&t ype=item&tracking_id=7f951fe8-b12f45df-868f-b133d4f4f6d9 95.000 costo promedio 98.753 promedio con factores de ajuste SII 91.346 Considerando el promedio en la presente tabla de 91346 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 28.414 $/m2, tenemos un valor final del metro cuadrado de terreno, correspondiente a 59.880 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado con las del catastro de áreas homogéneas -los que serán aplicados a la tabla de valorización final-. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Valor promedio final tierra $/m2 59.880 $/m2 NOTA: Para estimar el costo de materiales de construcción en obras exteriores, no se considera categorías de construcción MINVU, dada su inexistencia o irrelevancia. Sólo si fuese procedente se aplicará valor por metro lineal de manera discrecional. Por último se considera en la tabla de la valorización final - 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras de arquitectura -si corresponde-. - Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias –si existieren-. - Un coste estimativo de especialidades y proyectos de arquitectura en 1 UF/m2 -si corresponde al caso-. - Valores de obras exteriores según criterio del tasador actuante. - Desvalorizaciones según tabla SII –si procede-. Alcances preliminares 1.El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2.El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3.Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y datos previos. La información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia. 4.Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5.Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. 6.Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada. 7.El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-. 8.La propiedad está sujeta a plano regulador intercomunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle. 9.Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole social en general. 10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios. Además será el propietario quien procure de la copia vigente de dominio a terceros. A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU A. CUADRO DE VALORIZACION 1. Predio y materiales Item Lote Sup. m² 347.500,00 $/m² UF/m² 59.880 Total $ 1,62 Materiales construcción 2. Proyectos y construcción Item 20.808.300.000,00 564.583,79 0,00 0,00 20.808.300.000,00 564.583,79 - Subtotal obras y materiales Sup. m² $/m² UF/m² Total UF Total $ Total UF Proyectos arquitectura 0,00 - 0,00 0,00 Ejecución obras 0,00 - 0,00 0,00 Proyectos especialidad 0,00 - 0,00 0,00 0,00 0,00 Subtotal profesionales y maestros 3. Obras exteriores Item unid. / m.l. / m2 $/U UF/unid. Total $ Total UF Cercos 0,00 0,00 0,00 Empalme y conexión sanitaria 0,00 0,00 0,00 Empalme eléctrico 0,00 0,00 0,00 Mano de obra (jornales) 0,00 Subtotal OO.EE. 0,00 0,00 0,00 0,00 4. Desvalorización Item vida util SII $ / año años obra Tot. $ x desc. Total UF obras de arquitectura 80 0 - - obras exteriores 80 0 - 0,00 20.808.300.000,00 564.583,79 5. TOTAL VALORIZACION FISICA B. VALORES DE TASACION ITEM Total $ % VALOR TASACION Total UF 20.808.300.000,00 564.583,79 VALOR SEGURO PREDIO 100% 20.808.300.000,00 564.583,79 VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC. 100% 0,00 0,00 VALOR LIQUIDACION 75% 15.606.225.000,00 423.437,84 Valor UF 2024 36.856,00 C. RESULTADOS: 1. 2. 3. 4. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 564.584 UF Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 0 UF Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $20.808.300.000 En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato de las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas sin ajustes de valor por su fecha de ejecución) se estima una incorporación factible al mercado. El valor promedio del predio, definido bajo la metodología de informe, no considera modificaciones a la baja al no apreciarse situaciones que requieran la aplicación de factores de ajuste SII. Tampoco se constata la presencia de obras de arquitectura sujetas a desvalorización. JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867 INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1. Registro tasador 2. Certificado de avalúo 3. Certificado de deuda tributaria 4. Certificado exención de expropiación 5. Plano plancheta SII 6. Planta Google Earth 7. Planta Google Maps 8. Planta esquemática del lote 9. Plancheta LIDAR 10. Fotografías 11. Plano regulador –extracto zona aplicable al lote12. P.R.C. Ordenanza –extracto zona aplicable al lote13. Plano de áreas homogéneas 2015 14. Escrituras 15. Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios. 16. Tabla de ajustes SII 17. Tabla desvalorización SII 18. Tabla de categorías de construcción 19. Tabla de Honorarios CA INFORME TASACION INMUEBLE