Sesión-24-El-derecho-inmobiliario-en-los-Plenos-Casatorios-y-Jurisdiccionales-Moisés-Arata-Solís

El derecho inmobiliario en los
plenos casatorios y
jurisdiccionales
Prof. Moisés Arata Solís
Dr. Moisés Arata Solís
¿Qué es el Derecho Inmobiliario?
No es una rama autónoma del
Derecho: no existen principios
organizadores comunes, legislación
diferenciada ni autoridad unificada
Se aplican diversas
ramas del Derecho
Privado y del
Derecho Público
Pero sí existe un objeto común: ¿el
inmueble?, ¿el saneamiento
inmobiliario? o ¿el proyecto
inmobiliario?
Una técnica o práctica que tiene por propósito
atender a la proyección, adquisición del activo
(usualmente un predio), autorización, ejecución,
comercialización y puesta en funcionamiento de un
proyecto inmobiliario (como producto final) sea
una edificación o un equipamiento urbano o rural
Dr. Moisés Arata Solís
¿Qué son los plenos casatorios civiles y los jurisdiccionales y
cómo se relacionan con la técnica del precedente vinculante?
Artículo 400 CPC.- Precedente judicial
La Sala Suprema Civil puede convocar al pleno de los
magistrados supremos civiles a efectos de emitir
sentencia que constituya o varíe un precedente judicial.
La decisión que se tome en mayoría absoluta de los
asistentes al pleno casatorio constituye precedente
judicial y vincula a los órganos jurisdiccionales de la
República, hasta que sea modificada por otro precedente.
(…)
Artículo 116 LOPJ.- Plenos
jurisdiccionales.
Los integrantes de las Salas
Especializadas, pueden reunirse en
plenos jurisdiccionales nacionales,
regionales o distritales a fin de
concordar jurisprudencia de su
especialidad, a instancia de los
órganos de apoyo del Poder Judicial.
¿Precedentes vinculantes en el Civil Law?
La técnica del “precedente vinculante”
Surgimiento vertical, máximas generales y
proviene el Common Law y forma parte de la
abstractas y desatención de la ratio decidendi
Teoría de la Argumentación
Agravado por disfuncionalidad de la comunidad
Justificación: igualdad ante la ley, seguridad
interpretativa e inevitables nuevas
jurídica (predictibilidad) y pacificación de la
incertidumbres
sociedad
Dr. Moisés Arata
Solís
Si los proyectos inmobiliarios NO SON VIABLES SI REQUIEREN
DE UN PROCESO JUDICIAL: ¿qué relevancia pueden tener los
precedentes vinculantes?
Seguridad jurídica
• Predictibilidad
• Protección de
derechos
• Protección del
tráfico jurídico
Función social de los
precedentes
Función del abogado
asesor
• Aseguradora, también,
de “razonamientos
sólo mentales”
• Desincentivadora de
litigios
• Dar fundada confianza
a la inversión
• Imaginar escenarios
adversos y sustentar
estrategias de defensa
Dr. Moisés Arata Solís
SÉTIMO PLENO CASATORIO CIVIL: el
propietario no inscrito vence al
embargante con derecho inscrito
Si, para un proyecto inmobiliario, no compraríamos una
propiedad embargada con cargo a liberarla del gravamen
mediante una tercería de propiedad ¿para qué sirve este
pleno al Derecho Inmobiliario?
Revisión del concepto de derecho real
Revisión de los conceptos de eficacia y oponibilidad
Dr. Moisés Arata Solís
Lo resuelto por el VII Pleno
Casatorio
Dr. Moisés Arata Solís
1.En los procesos de tercería de propiedad (…) el derecho de propiedad del
tercerista es oponible al derecho del acreedor embargante, siempre que
dicho derecho real quede acreditado mediante documento de fecha cierta
más antigua que la inscripción del embargo respectivo.
2.El Juez de Primera Instancia, de oficio, una vez que sea admitida la demanda,
deberá velar por la legalidad de la certificación de la fecha cierta del
documento que presente el tercerista. Para tal fin, podrá oficiar al notario,
juez y/o funcionario que haya emitido tal certificación, a efectos de que
informe sobre la autenticidad o falsedad de la misma.
3.En caso de que el notario, juez o funcionario correspondiente no reconozca la
autenticidad de la certificación que se le atribuye en el documento
presentado por el tercerista, la demanda deberá ser declarada INFUNDADA,
debiéndose expedir las copias certificadas correspondientes al Ministerio
Público, para que este actúe conforme a sus atribuciones.
Dr. Moisés Arata Solís
Las principales razones del VII Pleno Casatorio
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Dr. Moisés Arata Solís
El problema a
resolver es uno de
oponibilidad (III.1)
La referencia al
“Derecho Común”
determina la
imposibilidad de
aplicar la prioridad
registral (VI.2 y VI.3)
La propiedad no
inscrita es simplemente
propiedad y no
“propiedad
clandestina” (VI.3)
La oponibilidad
registral no es
natural sino
“delineada” por el
legislador (VI.4)
La incoherencia está
en lo “delineado” por
el legislador y la
solución está en sus
manos (VI.4)
Preocupa, pero es
irrelevante para la
decisión, el alto índice
de tercerías planteadas
por medio de actos
fraudulentos (VI.5)
Dr. Moisés Arata Solís
El problema práctico de la propiedad y otros derechos
reales: instrumentar la exclusión de terceros
• Idea dogmática dominante: un solo enfoque, la
oponibilidad erga omnes de los derechos reales
y la relatividad de los personales o creditorios.
• Contradicciones: derechos reales sin
oponibilidad (ej. venta no inscrita) y derechos de
crédito con oponibilidad (ej. arrendamiento u
opción inscritos)
• Distinguir: Eficacia frente a terceros en general
(identificar lo ajeno) de oponibilidad frente a
terceros interesados (identificar al titular de lo
que es ajeno y el estatus del bien)
Dr. Moisés Arata Solís
La oponibilidad es propia del mundo moderno y está
fundada en la publicidad de los derechos
1. En el mundo antiguo lo importante, frente a
cualquiera, era probar la existencia del
derecho.
2. El mundo moderno está fundado en la
circulación de los bienes y esta sólo es
posible si hay publicidad para los
interesados.
3. Publicidad jurídica es sólo “cognoscibilidad”
4. Signos de publicidad relevantes para lo
patrimonial: posesión y registro
Dr. Moisés Arata Solís
La oponibilidad registral se extiende en el mundo
moderno a diversos derechos personales
1. El concurso de acreedores sobre inmueble (art. 1135)
2. El pacto de reserva de propiedad en la compraventa
(art. 1584)
3. El pacto de retroventa (art. 1591)
4. El concurso de arrendatarios (art. 1670)
5. El arrendamiento inscrito (art. 1708)
6. Las condiciones suspensivas o resolutorias (inc. 4 del
art. 2019)
7. El pacto de reversión en la donación (arts. 1631 y 1632)
8. El contrato de opción (art. 2023)
Dr. Moisés Arata Solís
SEGUNDO PLENO CASATORIO CIVIL: los coposeedores
pueden convertirse en copropietarios si coposeen
homogéneamente (y en concepto de propietarios)
Si, tampoco, compraríamos una propiedad a quien la ha
adquirido por PAD pero no ha obtenido la “declaración” de la
misma ¿para qué nos sirve este pleno?
Para tener la “tranquilidad mental” que, cuando todo falle, la
PAD será el medio de prueba final de la propiedad
Dr. Moisés Arata Solís
LA MAS NOBLE FUNCIÓN DEL LA PAD NO ES LA DE SER UN MODO DE ADQUIRIR
¿Para que sirve la P.A.D. en el mercado inmobiliario peruano y cómo importa lo
que resuelven los jueces sobre la punta del iceberg?
Los poseedores
ilegítimos
Los que necesitan
P.A.D. por costos
del sistema
Los que
necesitan P.A.D.
por patologías
del sistema
Los que utilizan la
P.A.D. como medio
de prueba
Dr. Moisés Arata Solís
CUARTO PLENO CASATORIO CIVIL: se optó por la tesis
del precario peruano, pero se abrió la puerta al
“ensanchamiento” de la figura y el modelo de
“precedente-máxima” no lo pudo prever todo.
Nunca compraríamos un inmueble a un precario
ni, tampoco, el ocupado por un precario con cargo
a desalojarlo. Entonces ¿para qué sirve este pleno?
Para confirmar nuestra “tranquilidad mental” que,
cuando todo falle, la PAD será el medio de prueba
final de la propiedad
Dr. Moisés Arata Solís
La Posesión precaria en el 4to Pleno Casatorio Civil
Ocupa inmueble ajeno, sin pago de renta y sin
título para ello o por título sin efecto protector,
frente al reclamante, por haberse extinguido
Calza el precario
peruano
Pero también calza el
precario por relación
social de mera tolerancia
Dr. Moisés Arata Solís
5.6. La mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido
el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo
ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al Juez del
desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su
derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir
sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él
la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante.
De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada
afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la
pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su
derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo o en todo
caso para solicitar la devolución del inmueble.
Dr. Moisés Arata Solís
PLENO JURISDICCIONAL DISTRITAL CIVIL Y PROCESAL
CIVIL DE LA CORTE SUPERIOR DE LIMA NORTE 2020:
oposición del derecho de prescripción adquisitiva,
en las demandas de reivindicación de inmueble
Confirma la estrategia a seguir frente a una
reivindicación inesperada
Dr. Moisés Arata Solís
"Si en una acción reivindicatoria de inmueble, el
demandado invoca el derecho de usucapión sin
sentencia firme, debe solicitar la prescripción
adquisitiva vía reconvención, acreditando que
cumple los requisitos de ley de la usucapión; al
declarar fundada la reconvención, debe
declararse improcedente la reivindicación".
Dr. Moisés Arata Solís
El fundamento de la ponencia es que "La acción de
prescripción adquisitiva es declarativa, por lo que
no es necesario acreditar sentencia firme, para
oponerse a la acción reivindicatoria; solo se debe
acreditar la verosimilitud de la prescripción
adquisitiva obtenida por el transcurso del tiempo,
como propietario; o en vía reconvencional
cumpliendo los requisitos de la demanda, la
prescripción".
Dr. Moisés Arata Solís
OCTAVO PLENO CASATORIO CIVIL: se optó por la tesis de la nulidad
del acto de disposición unilateral del cónyuge sobre un bien común.
Nos debemos
cuidar, en las
operaciones
de adquisición
de activos, de
los “falsos
solteros”.
No estaríamos mejor si
hubieran optado por la tesis
de la ineficacia, sólo sería
diferente si hubieran optado
por la inoponibilidad (por
falta de inscripción del
derecho de la sociedad
conyugal) de la causal (de
ineficacia) de falta de poder
de disposición.
Dr. Moisés Arata Solís
Respecto de actos
de disposición
anteriores a
nuestra
adquisición, la idea
es poder invocar la
condición de
terceros registrales
de buena fe.
Las reglas del pleno: peticiones de principio, operativas y enigmáticas
A Propiedad es un derecho humano, se debe desestimar cualquier conducta o artificio que
pretenda desconocerlo
C Tutela de la propiedad orientada a impedir, en todos los casos, el ejercicio abusivo de los
derechos inmobiliarios de uno de los cónyuges, para disponer de bienes comunes a su sola
iniciativa
D La actuación conjunta constituye la regla para los actos de disposición
E El acto de disposición de un bien social realizado por uno solo de los cónyuges, sin la
intervención del otro, es nulo por ser contrario a una norma imperativa de orden público,
F Si un cónyuge actúa en nombre de la sociedad de gananciales excediéndose del poder especial
otorgado por el otro cónyuge, actos ultra vires, el acto de disposición deberá reputarse ineficaz
B Las normas de copropiedad, son aplicables supletoriamente cuando se trata de la disposición
indebida de los derechos que son inherentes a la sociedad de gananciales, aún cuando los
documentos personales de cada cónyuge no hagan constar su condición civil
G Cualquiera de los cónyuges puede reivindicar el bien que pertenece a la sociedad de
gananciales, en el caso de que uno solo de ellos hubiera dispuesto de la propiedad en común.
Dr. Moisés Arata Solís
¿Cómo convertir un gran problema en un
problema residual? Eliminar a los “falsos solteros”
Dr. Moisés Arata Solís
Pleno Jurisdiccional
STC 0018-2015-PI/TC sobre el tercero
registral
Intensa rigurosidad para alcanzar la
condición de tercero registral protegido
dentro de un sistema no confiable
Dr. Moisés Arata Solís
Lo resuelto
1. Declarar INFUNDADA la demanda.
2. INTERPRETAR que los extremos cuestionados del artículo 5 y de la Primera Disposición
Complementaria y Modificatoria de la Ley 30313 son constitucionales en tanto se considere
que para la configuración de la buena fe del tercero se debe haber desplegado una
conducta diligente y prudente, según los fundamentos de esta sentencia, desde la
celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo, además de haber dado pleno
cumplimiento a todos los requisitos establecidos en el artículo 2014 del Código Civil,
modificado por la Ley 30313.
3. INTERPRETAR que la aplicación en una decisión judicial del artículo 2014 del Código Civil,
modificado por la Ley 30313, en caso el propietario original haya sido víctima de
falsificación de documentos y suplantación de identidad y se encuentre en situaciones de
especial vulnerabilidad que hayan dificultado el cumplimiento de su deber de diligencia,
como puede ser la precariedad de su situación socioeconómica, educativa, cultural o
cualquier otra desventaja objetiva de similar índole, requiere de una motivación cualificada.
Dr. Moisés Arata Solís
Cuestiones sobre los alcances del precedente
¿Se aplicará sólo a los casos de falsificación y suplantación o a todos los casos en los que deba
definirse si estamos frente a un tercero protegido?
• “la exigencia de diligencia y prudencia (…), en escenarios de falsificación de documentos y la
suplantación de identidad en perjuicio del propietario original, no solo es coherente con los
requisitos de las disposiciones normativas relativas a la configuración de la buena fe del
tercero cuando el bien está relacionado con ciertas actividades ilícitas, (…) sino que también
resulta conforme con la jurisprudencia de la Corte Suprema desarrollada en torno al contenido
y alcances del artículo 2014 del Código Civil” (62)
¿Se aplicará cuando esté en juego la buena fe como requisito de otros principios registrales?
• La Cas. 3187-2013-Cajamarca corresponde a un Mejor Derecho de Propiedad y 4 de las 5
restantes a la nulidad por fin ilícito de la segunda y sgts. venta(s) pedida por el primer
comprador o adquirente.
¿Hay forma de protegerse de la “víctima” en situación de vulnerabilidad?
• No. No existe un sistema de información registral que nos permita verificar quienes usaron el
sistema de “alerta registral”.
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil
2022: Un pleno para el olvido
¿Quién tiene el mejor derecho de propiedad, quien inscribió su
derecho en los registros públicos y no posee el inmueble o el
que posee el inmueble y no inscribió su derecho en los registros
públicos?
• Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con
documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aun cuando no
haya inscrito su derecho en los Registros Públicos, pues en
nuestro país tiene carácter declarativo (artículo 949 del Código
Civil).
Dr. Moisés Arata Solís
Apuntes a tener en cuenta para la apreciación de la
buena fe en relación a las situaciones posesorias
1. Las categorías jurídicas son útiles
para la perenne tarea de “decidir”
conflictos, pero conducen a
polaridades (dogmáticos/Pleno
jurisdiccional 2022)
2. No hay una interpretación
correcta del Derecho sino varias
“interpretaciones razonables” ¿cuál
escogemos? La más funcional para
la realidad del aquí y ahora.
3. No es cualquier posesión sino
“posesión tangible o patente”, más
allá todo puede ser “equívoco”.
Recordar los casos emblemáticos.
4. Importa NO encontrar a un
poseedor como propietario, con
otros poseedores hay que
“organizar la desocupación”.
Dr. Moisés Arata Solís
NOVENO PLENO CASATORIO CIVIL: se puede
discutir la validez o la eficacia del acto en el
proceso de OEP.
No le compraríamos a alguien que necesite seguir un
proceso judicial de OEP para formalizar y poder
inscribir su derecho, pero el pleno puede servirnos
para entender que las operaciones de adquisición de
activos se deben organizar racionalmente
Dr. Moisés Arata Solís
En la confianza que los demandados habían ofrecido el lote
de terreno mucho tiempo antes del 26 de agosto del 2008, la
demandada en trato directo y después vía telefónica nos
ofreció en venta el inmueble y cuando llega el demandado
para formalizar la compraventa y lo ratifica la demandada
una vez más vía teléfono; el 26 de agosto del 2008, se celebra
el Contrato de Compra Venta de Inmueble, donde el precio
pactado y pagado fue de US$ 5,000 Dólares Americanos
pagados en la misma fecha al demandado (…) tenemos la
posesión (desde fines de agosto del 2008 hasta la fecha)”
Dr. Moisés Arata Solís
¿Qué se necesita para una transferencia
inobjetable del derecho de propiedad en el Perú?
Inscripción
Vendedor
Título
Posesión
Dr. Moisés Arata Solís
Comprador
¡Muchas gracias!
Dr. Moisés Arata Solís