EXPEDIENTE PERMISO (deslizar imágenes a la izquierda) JUAN–LUIS MENARES ARQUITECTO CALCULISTA U.T.F.S.M. [email protected] WHATSAPP +56941055309 Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU INFORME DE TASACION Comuna : LOS VILOS Número de Rol de Avalúo : 331‐14 Dirección: LA NORIA (hoy Avenida Costanera), MZ Q, ST 7, PICHIDANGUI Destino del bien raíz : HABITACIONAL PROFESIONAL ACTUANTE: Juan Luis Menares Rodríguez Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU CONTACTO: +56 9 4105 5309, [email protected] INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU OBJETIVO Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar VIVIENDA, en ZONA SUR PONIENTE de la comuna de LOS VILOS. Su utilización tiene por objeto desarrollar VALORIZACIÓN SIMPLE. IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ Comuna : LOS VILOS Número de Rol de Avalúo : 331-14 Dirección: LA NORIA (hoy Avenida Costanera), MZ Q, ST 7, PICHIDANGUI Destino del bien raíz : HABITACIONAL Coordenadas UTM: -32.141306, -71.522969 Permiso de obras: En regla Recepción de obras: En regla Instalaciones interiores: En regla Propietario: IGOR ROSENMANN BECERRA Rut: 7.602.550-9 Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU Fecha: 22/ 10/ 2023 I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización La propiedad se encuentra localizada en el sector SURPONIENTE de la comuna de LOS VILOS, Región DE COQUIMBO, dentro de la zona denominada “C” según plan regulador comunal –sector residencial, de áreas verdes y comercio inofensivo-, dentro de los barrios tradicionales de PICHIDANGUI. En específico entre calles DOS SUR por el SUR, CALLE CENTRAL por el ORIENTE, BOTALÓN por el PONIENTE, y AVENIDA COSTANERA por el NORTE. Todas en la zona central del BALNEARIO PICHIDANGUI y a pasos de la playa homónima. B. Características generales y composición El terreno posee una pendiente promedio del 2%. Existen evidencias de los estratos en cortes de terrenos del sector. Puede inferirse que se trata de suelos relativamente estables de arcilla y granodiorita de alta compacidad. La llegada al firme se puede garantizar mediante zapatas aisladas o corridas de hormigón. La pendiente no se encuentra intervenida dado que posee planos adecuados para patios, vivienda, accesos y estacionamiento. No se estima necesario ejecutar obras de nivelación y contención. El lote está cercado en todas sus caras por CERCO Y MURETE. Los patios del inmueble son de pendiente aceptable al uso cotidiano -al interior del predio-. Se trata de vivienda aislada en materialidad mixta. C. Infraestructura y urbanización La vivienda y su terreno se encuentran urbanizados. Al presente posee servicios básicos operativos. Tiene factibilidad vigente de servicios mediante conexión a red pública en control del operador de servicios de agua potable y provisión de alcantarillado local –ambas en regla-. El suministro de fuerza eléctrica está operativo. Cuenta con factibilidad mediante servicio monofásico existente según se rescata de los antecedentes de levantamiento. El prestador de servicios de fuerza eléctrica ha ejecutado red aérea -en estado de servicio en regla-. La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, AVENIDA COSTANERA, es en carpeta de calzada ORDINARIA DE MAICILLO con sub rasante de SUELO ESTABILIZADO. Veredas y escurrimientos de agua lluvia replican solución material de calzada. Cuenta con zarpa y empalme en el acceso de estacionamiento. La obra posee acceso directo desde la calle. No se verifica la presencia de vegetación protegida en el lote. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características El lote posee una obra en materialidad MIXTA, de MADERA Y ALBAÑILERÍA con terminaciones de estándar medio superior, en unidad aislada. Cuenta con estacionamiento descubierto exterior. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 400 metros cuenta con centros minoristas de enseres y servicios públicos básicos. A cuatro kilómetros tiene acceso a la capital comunal con mercados mayoristas y servicios públicos en general. En específico instituciones de salud primaria y educación en niveles secundarios. La cota promedio de 12 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo costero, propio de las planicies litorales de la Cordillera de la Costa. B. Emplazamiento general Se encuentra inmediata a la calle AVENIDA COSTANERA, directamente en el CENTRO DE PICHIDANGUI, y una cuadra del BALNEARIO DE PICHIDANGUI. Con respecto al plan regulador comunal, se halla en la zona “C” correspondiente a sectores residenciales, de área verde y comercio inofensivo-. Posee una trama vial y programas de servicios consolidados. Se integra al casco histórico de manera directa, al estar enlazada con el centro por la calle AVENIDA COSTANERA que se extiende a lo largo del casco fundacional. Se verifica presencia de instituciones educativas en niveles básicos, mini mercados, áreas verdes y empresas terciarias en general dentro del barrio. Prima el destino HABITACIÓN en el sector. La carretera panamericana le comunica con capitales regionales. C. Terreno: Deslindes y Superficies Los deslindes señalados corresponden a los rescatados de la ESCRITURA DE COMPRAVENTA. Sus medidas consignadas son las siguientes: Al Norte Al Sur Al Oriente Al Poniente Superficie : 15.00 m en línea continua (limitando con AVENIDA COSTANERA) : 15.00 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO) : 30.00 m en línea continua (limitando con OTRO PROPIETARIO) : 30.00 m en línea continua (limitando con CALLE BOTALÓN) : 450.00 m2 Deudas, Expropiaciones y Cesiones Registra deuda de contribuciones -según certificado adjunto-. Programa y estado actual Destino : Inmueble con destino habitación –vivienda unifamiliar aislada-. Programa : Cocina, living-comedor, 2 baños y 3 dormitorios. Área exterior de estacionamiento y patios descubiertos. Materialidad : Unidad en madera y albañilería. Para efectos de estimación se integra la obra en categoría C de las tablas de valorización MINVU-. Conservación : Su estado general es habitable y se descarta la necesidad de mantenciones, se aplicará desvalorización simple, equivalente a los años de vida útil no acelerada. NOTA: Descansará el cálculo de materiales y proyectos en los metros cuadrados del avalúo fiscal detallado adjunto. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU D. Foto georreferenciada Coordenadas UTM: -32.141306, -71.522969 71.522969 III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES Zona “C” Plan Regulador Comunal de LOS VILOS Usos Permitidos: Vivienda. Área verde. verde Comercio inofensivo. Usos Prohibidos Todos los no especificados. Condiciones de Edificación a) Superficie Predial mínima c) Ocupación máxima de suelo d) Coeficiente de Constructibilidad e) Sistema de agrupación f) Densidad g) Antejardín mínimo h) Altura i) Pareo máximo j) Adosamiento k) Altura de cierro 400 m2. 40%. No especificado. Aislado y pareado. No especificado. 3.00 m. Libre según rasantes. No especificado. No permitido. Distanciamiento 3.00m. No especificado. NOTA 1: (ddu 144 deroga frente predial mínimo). NOTA 2: Rasantes y distanciamientos según OGUC. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU IV. VALORIZACION SIMPLE a) El valor comercial del suelo prescindirá de la referencia de precios de compraventa en los planos de áreas homogéneas –AH- de la comuna, dado que las cifras obtenidas por el servicio de impuestos internos (vigentes al momento de la elaboración del informe) distan del comportamiento de mercado sobremanera. b) El precio de terreno reposará en cifra promedio de los ejemplos de mercado seleccionados como homologables al caso. Sólo de manera ilustrativa se señalará el promedio de áreas homogéneas. c) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización. d) Los costos de ejecución se hará en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. Los siguientes recuadros muestran: 1.- Las diversas áreas homogéneas, dando el valor promedio en pesos por m2. Se corrige al valor de la UF actual. ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2018) Area Homogénea AH HBB 004 XMB 019 CMB 008 XBB 002 HBB 005 Promedio $/m2 Promedio con ajuste CORRECCIÓN A UF 2023 Valor $/m2 28.319 15.680 33.919 25.279 11.200 22.879 22.879 ÁREAS HOMOGENEAS HBB 004 XMB 019 CMB 008 XBB 002 HBB 005 PROMEDIO $/M2 Promedio con ajuste UF 2018 26799 FACTOR CORRECCIÓN UF 2023 36388 1,357811859 $/M2 38.452 21.290 46.056 34.324 15.207 31.066 31.066 2.- El recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-. Proyectos según C.A. Rango 650-6500 UF A. Trabajos preparatorios 0.90% B. Proyecto 3.40% C. Estructura 0.90% D. Inspección 2.80% % PROMEDIO 8.00% 3.- Los factores de ajuste por situaciones especiales, constatando invariabilidad de costos promedio, dado que la superficie y su geometría son regulares, que no existe accidentes geográficos y que el patrón del lote es homologable a los solares del entorno en general.. Factores de ajuste Factor Superficie Factor frente fondo Factor altura Factor casos excepcionales Factor prom. de ajuste INFORME TASACION INMUEBLE 1 1 1 1 1 Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial y teniendo como resultado 31.066 $/m2 –promedio de áreas homogéneas consideradas homologables al caso-, se mayora esta cifra para corregir los factores de rebaja al 50% aplicados a la media de compraventas que refleja cada área homogénea-. La resultante de 62.132 $/m2 se considerará irrelevante como factor de ajuste, por las razones expuestas al inicio de este capítulo. Por tanto los casos seleccionados en el mercado local de propiedades –actualmente en venta- orientarán la valorización predial. Se presenta a continuación tabla de bienes raíces en oferta, asimilables al lote en análisis y seleccionados desde bases de datos para el corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado –en oferta de inmuebles- que será el factor aplicado a la superficie predial durante la valorización final. Los casos homologables rescatados son los siguientes: Caso Total $ Obra apx $ Terreno $ área M2 1 68.996.669 0 68.996.669 450 2 214.255.254 70.000.000 144.255.254 390 3 130.732.019 50.000.000 80.732.019 500 4 146.000.000 60.000.000 86.000.000 500 5 156.152.134 60.000.000 96.152.134 320 link https://casas.mitula.cl/adform/24301‐256‐ 359e‐e96d6b43cc97‐ac07‐11851db2‐ c08c?page=1&pos=3&t_sec=1&t_or=2&t_p vid=d7b3f53e‐1a6c‐485f‐9eb2‐ 2f564e8f834e&req_sgmt=REVTS1RPUDtTR U87U0VSUDs%3D https://www.portalinmobiliario.com/MLC‐ 2048676772‐vende‐propiedad‐con‐2‐casas‐ independientes‐en‐pichidangui‐ _JM#position=2&search_layout=grid&type =item&tracking_id=7f855541‐99d1‐429d‐ 9fd6‐e787b90ab0f8 https://www.portalinmobiliario.com/MLC‐ 1382382935‐venta‐casa‐en‐pichidangui‐ p164‐ _JM#position=5&search_layout=grid&type =item&tracking_id=7f855541‐99d1‐429d‐ 9fd6‐e787b90ab0f8 https://www.portalinmobiliario.com/MLC‐ 1392688563‐casa‐a‐7‐minutos‐a‐pie‐de‐ playa‐3‐dorm‐3‐banos‐3est‐bodega‐ _JM#position=6&search_layout=grid&type =item&tracking_id=7f855541‐99d1‐429d‐ 9fd6‐e787b90ab0f8 https://www.portalinmobiliario.com/MLC‐ 1392228253‐linda‐casa‐en‐venta‐de‐3d‐ pichidangui‐ _JM#position=7&search_layout=grid&type =item&tracking_id=7f855541‐99d1‐429d‐ 9fd6‐e787b90ab0f8 costo promedio promedio con factores de ajuste SII $/m2 Terreno 153.326 369.885 161.464 172.000 300.475 231.430 231.430 Considerando el promedio en la presente tabla tenemos un valor final del metro cuadrado de terreno, correspondiente a 231.430 $/m2, resultantes de promediar las cifras de mercado -los que serán aplicados a la tabla de valorización final-. Valor promedio final tierra $/m2 231.430 INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU Para estimar el costo de materiales de construcción se considera la categoría C, construcción MIXTA en MADERA Y ALBAÑILERÍA, con presencia de terminaciones heterogéneas –cuya desvalorización se ha de explicitar en la tabla final-. Las obras de terminación serán consideradas dentro del costo unitario por m2 de la misma categoría C -dada su baja relevancia en el contexto general-. Costo m2 materiales Clasificación C Madera Categoría 2 Media Sup. Promedio 315.111 $/m2 Por último se considera en la tabla de la valorización final - 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras. - Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias. - Un coste estimativo de especialidades y proyectos de arquitectura en 1 UF/m2. - Desvalorizaciones según tabla SII. Alcances preliminares 1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS y datos previos. La información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas. 6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno. 7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-. 8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle. 9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole social en general. 10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios. A CONTINUACIÓN TABLA DE VALORIZACIÓN. INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU C. RESULTADOS: 1. A partir de los parámetros utilizados, los resultados arrojan un valor base del terreno en 2862 UF 2. Considerando la superficie del inmueble y desvalorización; los proyectos y materiales se estiman en 1079 UF 3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $143.416.168 4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación. D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al acceso y servicios -en entorno inmediato de las obras- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas y en óptimas condiciones (consideradas con ajustes de valor por su fecha de ejecución) se estima una incorporación factible al mercado. El valor promedio de la unidad vendible, definido bajo la metodología de informe, considera modificaciones a la baja de carácter mayor dada la ejecución –aproximadamente 56 AÑOS atrás-. La construcción se aprecia en estado de conservación aceptable, no requiriendo intervenciones para consolidar la habitabilidad. La estructura primaria o gruesa esta en óptimas condiciones. JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867 INFORME TASACION INMUEBLE Juan ‐ Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1. Registro tasador 2. Escritura 3. Certificado de avalúo 4. Certificado de deuda tributaria 5. Certificado exención de expropiación 6. Plano plancheta SII 7. Planta Google Earth 8. Planta Google Maps 9. Planta esquemática del lote 10. Fotografías 11. Plano regulador comunal –extracto zona aplicable al lote12. P.R.C. Ordenanza Local 13. Plano de áreas homogéneas 2018 14. Tabla de ajustes SII 15. Tabla desvalorización SII 16. Tabla de categorías de construcción 17. Tabla de Honorarios CA INFORME TASACION INMUEBLE