ARRENDAMIENTOS EN GENERAL. ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS. ARRENDAMIENTOS URBANOS EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El contrato de arrendamiento tiene su origen histórico en la locatio conductio del derecho romano, que asumía tres posibles formas, la locatio conductio rei, locatio conductio operis y locatio conductio operarum. En este sentido el artículo 1542 determina que el arrendamiento puede ser de cosas o de obras o servicios. El arrendamiento de cosas se define en el artículo 1543, como el contrato por el cual una persona se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. El 1544 define conjuntamente el de obras y el de servicios, por el cual una de las partes se obliga a ejecutar una obra o prestar un servicio por precio cierto. No obstante la regulación unitaria de la materia arrendaticia en el C.c., lo cierto es que buena parte de los contratos a que se refiere no son regulados por este cuerpo legal, sino que por unas u otras razones han ido saliendo de su ámbito, haciendo que la aplicabilidad de los preceptos del Código en la materia se restrinja a supuestos residuales (LASARTE) o en todo caso se apliquen con carácter supletorio a la normativa especial. En este sentido se dio lugar a una regulación especial, por los especiales intereses a proteger, así como por la particular importancia económica de los mismos, para el caso de los arrendamientos de bienes inmuebles (urbanos y rústicos), que pasaron a regularse por las leyes de arrendamientos rústicos y urbanos respectivamente. Por lo que se refiere al arrendamiento de servicios, la normativa del c.c. se halla prácticamente derogada, si no formalmente, sí materialmente, puesto que la prestación de servicios por trabajadores y asalariados se regula por el Derecho del trabajo: Estatuto de los trabajadores mediante el denominado contrato de trabajo. Por otra parte en lo que se refiere al resto de contratos de arrendamiento de servicios, por ejemplo, servicios profesionales, la regulación del C.c.se manifiesta como del todo obsoleta e incompleta, lo mismo que ocurre para el caso del arrendamiento de obras, por eso hay el propósito de realizar una importante reforma del C.c. en estos preceptos, incluso hubo un proyecto de reforma en 1994. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS De acuerdo con el artículo 1543 antes transcrito en el arrendamiento el titular de la cosa transmite las facultades de goce y disfrute sobre la cosa (por tiempo determinado y precio cierto) pero se reserva la titularidad misma y por tanto sus facultades de disposición sobre la cosa arrendada. Respecto de las cosas que pueden ser objeto de arrendamiento el C.c. parece estar pensando únicamente en los bienes inmuebles, dado que toda la regulación del arrendamiento de cosas se encuentra bajo la rúbrica de los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, sin embargo la normativa del Código tiene un alcance más general, a la luz del 1545. No pueden ser objeto del contrato los fungibles que se consumen con el uso, luego todos los que no lo sean sí pueden ser objeto del contrato de arrendamiento: inmuebles, muebles no fungibles y semovientes. Ha de ser por tiempo determinado, el arrendamiento no puede tener duración perpetua, de modo que si las partes no fijan un límite temporal habría que estar al 1581/1577. Por otra parte el requisito de temporalidad no necesariamente exige el establecimiento de un plazo,, sino que basta que las partes tengan la facultad de desistir del contrato en cualquier momento. Por lo que se refiere a la capacidad para celebrar este contrato generalmente se entiende que se trata de una acto de administración, no de disposición, por lo que se somete a la regla general de capacidad del artículo 1263 C.c. Con todo en ocasiones la excesiva duración con que se establezca, puede hacer que deba considerarse en ocasiones como un acto de disposición, de ahí el contenido del artículo 1548 C.c. En cuanto al precio, ha de ser un precio cierto fijado en relación al tiempo de duración del contrato. Generalmente se ha de fijar en dinero o signo que lo represente, aunque podría establecerse que se pagase en otra forma. Por otra parte es corriente que se fije en rentas periódicas, pero no es un aspecto esencial del contrato. Forma, en principio puede concluirse en cualquier forma, aunque para el caso de los inmuebles, los arrendamiento por más de seis años que deban perjudicar a tercero deberán constar en escritura pública. Recuérdese el artículo 1280.2 C.c. Además pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad los arrendamientos de inmuebles, para ello deberán previamente haberse formalizado mediante escritura pública. Además el 1549 dice que no surtirán efectos frente a terceros los arrendamientos de bienes raíces que no estén debidamente inscritos en el Registro de la propiedad. La inscripción del arrendamiento en el Registro de la propiedad implica que va a producir efectos que le acercan a la naturaleza de un derecho real, así se excepciona el régimen general del 1571 c.c.. En realidad la pervivencia del arrendamiento frente a sucesivos adquirentes de la finca no es más que una garantía para el arrendatario, no implica que el arrendamiento dehje de ser un derecho de crédito y pase a ser un derecho real. Lo mismo ocurre en el caso de la LAU, art. 14, sin necesidad de inscripción ninguna, precisamente porque se está protegiendo un derecho personal del arrendatario, no porque se altere la esencia del derecho. FIGURAS AFINES Presenta cierta similitud la compraventa, pero en ella se trasmite el dominio y en el arrendamiento solo el uso y disfrute. También con el usufructo, sin embargo el usufructo es un derecho real, de modo que es siempre inseparable de la finca o del bien usufructuado y su titular puede disponer libremente del mismo, además puede ser gratuito y aunque no lo sea la subsistencia del mismo no se supedita al pago del precio, como en el caso del arrendamiento. El censo es figura muy semejante, no obstante el censo es un derecho real y el arrendamiento lo es de crédito. El comodato implica la cesión del uso de una cosa gratuitamente, el arrendamiento implica la cesión del uso y disfrute necesariamente a cambio de precio. A veces puede aparecer difícil delimitar la figura del arrendamiento y la del depósito a pesar de que conceptualmente la diferencia es clara: el arrendamiento implica la cesión de una cosa para usarla y disfrutarla, mientras que el depósito implica la cesión de una cosa para conservarla pero sin poder usarla ni disfrutarla. Además el arrendamiento es un contrato consensual y el depósito real. Sin embargo encontramos supuestos en que resulta difícil determinar la naturaleza del contrato que se celebra: parkings públicos, cajas de seguridad, dependiendo de lo que se considere objeto del contrato. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO Del arrendador: 1.- Entrega la de la cosa o puesta disposición de la misma en favor del arrendatario. 2.- Como quiere que la situación del arrendador no es meramente pasiva, sino que ha de asegurar al arrendatario que va a tener el pleno uso y goce la cosa en todo momento en las condiciones que se pactaron, son de su cargo todas las reparaciones necesarias para este fin: a) realizándolas él mismo. b) si se niega las puede realizar el arrendatario y luego reclamar el importe al arrendador. A estos efectos vid art. 1558 C.c. LEE. 3.- Además el arrendador tiene la obligación de mantener en el goce pacífico de la cosa al arrendatario, de modo que no ha de perturbar en modo alguno él mismo la posesión pacífica del arrendatario y ha de proteger al arrendatario frente a las perturbaciones jurídicas de terceros, no frente a las perturbaciones de mero hecho de las que ha de defenderse el propio arrendatario, vid. 1560 C.c. 4.- En esta misma línea el 1553 se remite a las normas sobre el saneamiento de la compraventa. 2 5.- Como se ha dicho en determinados casos el propio arrendatario realiza los gastos necesarios en la cosa, debiendo ser reembolsado si notificó en su momento al arrendador y no los hizo. Ahora bien, en cuanto a las mejoras útiles y voluntarias y de recreo: el 1573 se remite a la materia del usufructo, concretamente al artículo 487 C.c. tiene derecho el arrendatario a retirarlas si no va en detrimento de la cosa, pero sin no puede retirarlas no tiene derecho a ser indemnizado por las mismas. Del arrendatario: 1.- Pagar el precio del arrendamiento en los términos pactados, 1555.1. Lugar, 1171; tiempo, 1574. 2.- Usar de la cosa diligentemente destinándola al uso pactado y en su defecto al que se infiera de la naturaleza de la cosa. 3.- Responde la pérdida o deterioro de la cosa, salvo que pruebe el caso fortuito. Es responsable de los daños que causen las personas de su casa, 1563 y 1564. 4.- Informar de las usurpaciones o daños que en la cosa haga un tercero o prepare. 5.- Ha de notificar la necesidad de reparaciones 1559 6.- Ha de tolerar reparaciones urgentes, 1558 7.- Ha de devolver la cosa en el mismo estado en que se le entregó 1561 y 1562. 8.- Son de su cargo los gastos de escritura, 1555.3 9.- Ha de respetar el ejercicio de los derechos que se haya reservado el propietario, por ejemplo, en las fincas rústicas la caza corresponde al propietario salvo pacto en contra, art. 6 Ley de Caza. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO. LA TACITA RECONDUCCION Se extingue el contrato de arrendamiento: 1.- Por cumplimiento del término para el que fue pactado, art. 1565 o del legal, de acuerdo con los 1577 y 1581 citados. A salvo de que se produzca la tácita reconducción: supone el tácito consentimiento de que se continúe en el arrendamiento en las mismas condiciones y sin solución de continuidad, sin interrupción. El régimen es el del 1566 C.c. LEE. Tener en cuenta que no se trata de una prórroga, sino de un nuevo contrato sometido a las mismas condiciones, salvo lo que se refiere al tiempo y a las garantías que se hubiesen constituido, al tiempo por cuanto se entiende que el plazo a que se somete el nuevo contrato, no es el que hubiesen pactado las partes en el contrato originario, sino el legal, ex 1577 y 1581 c.c.; a las garantías porque las constituidas para el originario se extinguen, siempre que se traten de las prestadas por terceros (fianza), las prestadas por las partes se mantienen en razón de entenderse que el tácito consentimiento acerca de la renovación del contrato, lo es también en cuanto a la renovación de las garantías. En cualquier caso no hay que confundir la tácita reconducción, que como se ha dicho supone un nuevo contrato, con las mismas condiciones que el originario, con los supuestos de prórroga que supone el mantenimiento del mismo contrato 2.- Pérdida de la cosa arrendada, 1568. LEE 3.- Resolución por extinción del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada. Como se ha reiterado la aplicación del principio del 1257 a este caso, supone que si el propietario enajena su derecho a un tercero, el contrato de arrendamiento por él concertado cesa, porque el nuevo titular es tercero respecto del contrato concluido por el anterior. El comprador de una cosa arrendada tiene derecho a dar por terminado el arrendamiento concluido por el anterior titular (ver 480 y 1571), salvo en los siguientes supuestos: cuando el arrendamiento esté inscrito, como en el propio 1571 se determina, ver también 1549 C.c.; cuando el arrendatario y el adquirente pacten el mantenimiento del arrendamiento; si se vendió con pacto de retroventa, el arrendatario puede continuar hasta que se extinga la posibilidad de ejercitarlo (vid 1572 y recordar 1508); si se trata de un arrendamiento urbano sometido a la LAU, de acuerdo con el artículo 14 hasta completar los cinco años, o hasta completar el tiempo legal si se trata de arrendamiento rústico, de acuerdo con el artículo 74 LAR. 3 En los casos en que el arrendatario pueda ser privado del uso de la cosa tiene derecho a que se le dejen recoger los frutos correspondientes al año agrícola, por aplicación del 1581 y para evitar el enriquecimiento injusto del adquirente y a ser indemnizado por el arrendador, por incumplimiento del contrato (ya se ha dicho que el arrendador tiene la obligación de garantizar el goce pacífico de la cosa al arrendatario). 4.- Puede extinguirse por las causas generales de extinción de las obligaciones, como puede ser el incumplimiento, como así se determina en el 1568 o la confusión de derechos. O por la falta de prueba del precio (1547). Sin embargo no es causa de extinción la muerte del arrendatario, puesto que no tratándose de un derecho personalísimo, pasará a sus herederos. Cuando por cualquiera de las causas indicadas se extingue el arrendamiento, el arrendatario debe devolver la cosa arrendada al arrendador, si no lo hace, en determinados supuestos de extinción y para el caso de los bienes inmuebles, existía un procedimiento especial abreviado para recuperar la posesión de la cosa dada en arrendamiento, es el llamado DESAHUCIO, cuya finalidad es expulsar al arrendatario del inmueble, por lo que también se denomina lanzamiento (término que corresponde a la fase de ejecución de la sentencia y que significa la privación de la posesión del arrendatario) y que procederá en los casos que determina el artículo1569: a) Expiración del término, convencional o legal en su defecto. b) Falta de pago c) Infracción de las condiciones contractuales d) Destinar la cosa a usos no pactados que la hagan desmerecer o no ajustarse al 1555.2 C.c. Ahora se sujeta a los trámites del juicio verbal de la LEC con arreglo al artículo 250.1 de la misma. SUBARRIENDO Y CESIÓN La posición del arrendatario es transmisible, existiendo a este respecto dos posibilidades: el subarriendo y la cesión del arrendamiento. El subarriendo implica que el arrendatario asume la posición de arrendador de la cosa en tanto cede a su vez en arrendamiento el todo o parte de la cosa arrendada. El artículo 1550 C.c. admite la posibilidad siempre que no haya prohibido expresamente por el contrato. En estos casos se reconoce una acción directa del arrendador contra el subarrendatario, por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa en los términos del contrato de arrendamiento (1551) y por el importe del precio convenido en el subarriendo (1552). También cabe la cesión de la posición de arrendatario, de modo que por esta vía se extingue el derecho del arrendatario originario, pasando a serlo un tercero por el negocio jurídico de cesión: se trata de una cesión de contrato, con las características ya conocidas, la fundamental que no puede hacerse sin consentimiento del acreedor, en este caso, sin consentimiento del arrendador. EL CONTRATO DE LEASING La Ley 26/1988 sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito ofreció una definición denominándolo arrendamiento financiero: contratos que tengan por objeto la cesión del uso de bienes muebles o inmuebles a cambio de una contraprestación consistente en el abono periódico de cuotas, incluyendo necesariamente una opción de compra. Aunque en principio se trata de un arrendamiento, lo cierto es que cubre finalidades que van más allá que las propias de este contrato. Genéricamente se suele distinguir entre el leasing operativo y el financiero: - OPERATIVO: se suele concluir sobre automóviles ordenadores, por plazos no muy largos, por parte de empresas que precisan de estos bienes, pero no quieren soportar los riesgos que implica la adquisición de la propiedad de los mismos, fundamentalmente el riesgo de la obsolescencia. - FINANCIERO, se aleja más de la naturaleza de un arrendamiento, constituyendo más bien un mecanismo de financiación de las empresas de su equipo capital, de modo que pueden pagar ese equipo con los rendimientos del mismo. Como quiera que esto generalmente se lleva a cabo a 4 través de entidades de financiación, en cierto modo también participa de la naturaleza del préstamo. ARRENDAMIENTO DE FINCAS RÚSTICAS El régimen se halla contenido fundamentalmente en la LAR de 31 de diciembre de 1980, alguno de cuyos preceptos han sido modificados por la Ley de 4 de julio de 1995 de modernización de explotaciones agrarias, fundamentalmente los relativos a la duración de los contratos. También le afectó la LEC de 2000 ya que deroga los artículos 123 a 137. Ulteriormente la Ley 49/2003, de 26 de noviembre de Arrendamientos rústicos da nueva regulación a la materia, siendo en seguida modificada en varios de sus preceptos por la Ley de 30 de noviembre de 2005. Así por ejemplo modifica los relativo al plazo mínio de estos arrendamientos que la ley de 2003 establecía en tres años, pasando a ser de 5 años. La finalidad de la ley es fundamentalmente articular los intereses del propietario de la tierra y los de aquel que la cultiva. Lo fundamental es que la LAR tiene carácter imperativo, a diferencia del C.c. También hay que tener en cuenta que es de aplicación a todo el ámbito nacional. En cuanto a su ámbito de aplicación hay que estar a los artículos 5 a 7. Tener en cuenta que si bien la LAR es de aplicación a los arrendamientos de fincas rústicas, una finca puede ser rústica y su arrendamiento no estar sujeto a esta ley sino al C.c., por ejemplo si no está destinada a una explotación agrícola (agrícola, pecuaria o forestal), por ejemplo, o aquellos cuya duración sea inferior al años agrícola, etc. REGLAS DE CAPACIDAD DE LAS PARTES Si por regla general para el arrendamiento se dice que no es precisa sino la capacidad de administrar salvo que se considere el arrendamiento un acto de disposición por su duración, en el caso del arrendamiento rústico la capacidad requerida por el arrendador es la de disponer por expresa disposición del artículo 12 de la LAR. En cuanto a la capacidad del arrendatario, es la que determina el artículo 9, pudiendo tratarse de personas físicas o jurídicas. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FORMA: en principio hay libertad de forma aunque pueden existir contratos tipo de la administración, a tal efecto ver artículo 11: se exige forma escrita como requisito constitutivo. DURACIÓN DEL CONTRATO: Con arreglo al artículo 12 en su redacción de 2005, la duración mínima será de cinco años, el arrendador que quiera recuperar la finca al término de los mismos podrá hacerlo sin otro requisito que notificarlo al arrendatario con un año de antelación. El arrendatario puede dar por terminado el arrendamiento al término del año agrícola notificándolo también con un año de antelación. Tal ley suprimió las prórrogas legales. Sí establece el precepto que si no se ejercita el derecho de dar por concluido el contrato en los términos establecidos se entenderá tácitamente prorrogado por otros cinco años. RENTA: (Artículo 13) la renta se habrá de fijar en dinero, aunque puede fijarse también en especie, La renta se pagará por años vencidos. Se puede fijar la renta alzadamente aunque su pago habrá de dividirse por años.. Puede actualizarse anualmente conforme al artículo 13.2, si existe acuerdo entre las partes (IPC). Además las partes pueden pedir la revisión de la misma después de un año de duración del contrato por la causa que se establece en el artículo 40 En ciertos casos cabe la reducción y exoneración con arreglo al artículo 44. GASTOS Y MEJORAS 5 Además de los generales conocidos: el arrendatario ha de pagar la renta y destinar la finca al uso o cultivo pactado. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO Artículos 24 a 27 EL ARRENDAMIENTO PARCIARIO Y LA APARCERÍA Referencia artículo 1579 C.c. Se regulan en la LAR en los artículo 28 a 32 ARRENDAMIENTOS URBANOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Vamos a prescindir aquí del tratamiento del régimen vigente hasta 1994, baste decir que hasta esa fecha regía un sistema complejo, con diferencias sustanciales respecto a la regulación general del C.c entre otras cosas mediante el establecimiento de la prórroga forzosa para estos contratos hasta la publicación del Decreto Boyer, que la suprime aunque solo para los que se celebren en adelante., mientras que la ley de 1994 supone en cierto modo un reacercamiento a esa regulación, razón por la cual se trata de una regulación más simple y concisa. Arrendamiento de vivienda (ARTÍCULO 2) y para uso distinto (ARTÍCULO 3) que se refiere fundamentalmente a los locales de negocio. Como vamos a ver aparte de algunos aspectos particulares, sobre todo en el caso de arrendamientos para uso distinto, la regulación de la LAU no difiere de forma sustancial con respecto a la del C.c., y, en el caso del los arrendamientos de vivienda la diferencia no está tanto en las normas que se establecen, como en que se han de aplicar imperativamente, frente al carácter esencialmente dispositivo de las del C.c. ART. 4.1 LAU. ESTRUCTURA: T.I AMBITO DE LA LEY T . II ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA T. III ARRENDAMIENTOS USO DISTINTO T. IV DISPOSICIONES COMUNES: prestación de fianza, artículo 36 T. V PROCESOS ARRENDATICIOS: estos preceptos fueron derogados por la Ley de enjuiciamiento civil de 2000 donde se regulan los procedimientos de desahucio (250, 440 y 22 de la LEC) VIVIENDA Es la regulación fundamental de la LAU en tanto existe una serie de intereses especialmente dignos de protección (entre ellos el derecho a la vivienda) que hace que la normativa al respecto deba ser tuitiva y por tanto imperativa LEER ART. 4 Respecto a los de uso distinto a vivienda rige por el contrario el principio dispositivo, art. 4.3. Respecto a la vivienda tan solo a los efectos de viviendas habituales, no de temporada que quedan excluidos art. 2.2. Tampoco se sujetan a la regulación de arrendamiento de vivienda cuando el inmueble se destina principalmente al ejercicio de una actividad profesional, sino que serían de aplicación las disposiciones relativas al arrendamiento para uso distinto. DURACIÓN: ARTS. 9 A 16: El plazo es el libremente pactado por las partes, si éste fuera inferior a 5 años llegado el día del vencimiento del contrato tiene el arrendatario derecho a prórrogas anuales hasta que se cumplan los cinco años. 6 De acuerdo con el artículo 10 transcurridos los cinco años si ninguno se hubiese hecho las notificaciones pertinentes (ver artículo 9) nuevas prórrogas anuales hasta completar tres años, después tácita reconducción del 1566 C.c., por el juego del artículo 4.3 de la LAU. De acuerdo con el artículo 14 la venta de la vivienda no produce la extinción del contrato que ha de continuar en los términos de duración del artículo 9, es decir, hasta que se cumplan los cinco años. En las disposiciones transitorias se establece un régimen de actualización de las rentas antiguas de los contratos que estuvieron sujetos al régimen de prórroga forzosa con arreglo al a legislación anterior. La Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas Ley 4/2013, de 4 de junio, modifica sustancialmente este régimen, así se pone de manifiesto en el preámbulo de la Ley que resume las principales novedades: Esta Ley tiene, por tanto, el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Tal objetivo se busca mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (RCL 1994, 3272y RCL 1995, 1141) , de Arrendamientos Urbanos, que supone la actuación sobre los siguientes aspectos fundamentales: - El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley. - La duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales. - La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento. - La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento. Estas reformas implican un acercamiento del régimen de los arrendamientos urbanos al contenido en el Código civil, ya que cada vez son menores las limitaciones a la libertad de pacto entre las partes. Por su parte la Ley de desindexación de la economía española Ley 2/2015, de 30 de marzo. Modifica el artículo 18 de tal manera que cambia el índice aplicable a los efectos de la actualización de las rentas que en lugar del IPC pasa a ser el Índice de Garantía de competitividad Artículo 18: Actualización de la renta 7 1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. 2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. El régimen actual procede de la modificación de la Ley de 1994 por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: lo fundamental que los plazos son los mismos que la redacción originaria de la ley de 1994, es decir, prórrogas anuales obligatorias hasta cinco años, salvo que el arrendador sea persona jurídica en cuyo caso serán hasta 7 años. 8